Постанова від 23 вересня 2026 р. у справі №910/1175/26 — Північний апеляційний господарський суд

ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"24" вересня 2026 р. Справа № 910/1175/26

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Сибіги О.М.

суддів: Тищенко О.В.

Горбасенка П.В.

секретар судового засідання: Михайленко С.О.

за участю представників сторін: згідно протоколу судового засідання від 24.09.2026

Розглянувши матеріали апеляційної скарги Приватного акціонерного товариства “Нео Віта”

на рішення Господарського суду міста Києва від 13.05.2026

повний текст рішення складено 25.05.2026

у справі № 910/1175/26 (суддя Трофименко Т.Ю.)

за позовом Приватного акціонерного товариства Приватного акціонерного товариства “Нео Віта”

до Київської міської ради

про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, -

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

Приватне акціонерне товариство “Нео Віта” (позивач) звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (відповідач) про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки.

Позовні вимоги мотивовано порушенням відповідачем переважного права позивача на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 10.02.2026 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 910/1175/26, ухвалено розгляд справи здійснювати за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання.

06.04.2026 Господарським судом міста Києва закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття

Рішенням Господарського суду міста Києва від 13.05.2026 у справі № 910/1175/26 у задоволенні позову відмовлено повністю.

В обґрунтування прийнятого рішення судом першої інстанції зазначено, що ПрАТ “Нео Віта” втратило переважне право на поновлення договору оренди землі, оскільки позивачем не дотримано визначених договором та статтею 33 Закону України “Про оренду землі” передумов реалізації переважного права на поновлення договору, отже не виконано вимог, необхідних для продовження договірних правовідносин. При цьому судом зазначено, що відсутність підстав для поновлення договору оренди землі не є перешкодою для реалізації позивачем права на користування земельною ділянкою та оформлення відповідних договірних відносин щодо користування нею. Крім того, запропонована позивачем редакція договору про поновлення договору оренди земельної ділянки суперечить положенням Закону України “Про оренду землі”, зокрема, в частині відсутності умов, передбачених статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України. Позивач не позбавлений права та можливості звернутися у встановленому законом порядку до Київської міської ради з пропозицією укласти новий договір оренди земельної ділянки, під час укладання якого узгодити всі його істотні умови, зокрема, розмір орендної плати, а також включити до договору умови, передбачені ст. 33 Закону України “Про оренду землі” та статтею 126-1 Земельного кодексу України. За висновком суду, позивачем не доведено порушення його прав відповідачем, за захистом яких він звернувся до суду, що є підставою для відмови у задоволенні позову.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів

Не погоджуючись з рішенням Господарського суду міста Києва від 13.05.2026 у справі № 910/1175/26, 11.06.2026 Приватне акціонерне товариство “Нео Віта” звернулось до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду міста Києва від 13.05.2026 у справі № 910/1175/26 скасувати та ухвалити нове, яким позовні вимоги задовольнити повністю.

Вимоги апеляційної скарги мотивовано тим, що оскаржуване рішення судом першої інстанції прийнято внаслідок неповного з`ясування обставин, що мають значення для справи, з недоведенням обставин, які судом визнано встановленими, з неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права, що є підставою для його скасування. Узагальнені доводи апеляційної скарги зводяться до того, що (1) при розгляді справи судом першої інстанції не застосовано Порядок набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затверджений рішенням Київської міської ради від 20.04.2017 № 241/2463, у відповідності до якого додаткова угода про поновлення договору оренди земельної ділянки готується Департаментом земельних ресурсів у термін, що не перевищує 14 днів, та погоджується з орендарем; (2) подаючи проект додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки, позивач очікував, що додаткова угода набуде всіх законодавчо визначених вимог до додаткової угоди; (3) судом не досліджено повноваження Департаменту земельних ресурсів в частині прийняття рішень, які відносяться до компетенції Київської міської Ради, оскільки Департамент земельних ресурсів не може перебирати на себе повноваження Київської міської ради та приймати рішення про поновлення (відмову в поновленні) договору оренди земельної ділянки, тому що відповідно до п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» та статей 9, 122 Земельного кодексу України такі питання вирішуються виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради; (4) судом першої інстанції не враховано перебування ПрАТ “Нео Віта” в умовах істотного кадрового дефіциту; (5) позивач продовжує сплачувати орендну плату за договором, тобто земельна ділянка знаходитися у фактичному користуванні ПрАТ “Нео Віта”.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті

Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 12.06.2026 матеріали апеляційної скарги Приватного акціонерного товариства “Нео Віта” у справі № 910/1175/26 передано на розгляд колегії суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя: Сибіга О.М., судді: Шаратов Ю.А., Горбасенко П.В.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 22.06.2026 витребувано з Господарського суду міста Києва матеріали справи № 910/1175/26.

02.07.2026 до Північного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи № 910/1175/26.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 06.07.2026 відкрито апеляційне провадження у справі № 910/1175/26 за апеляційною скаргою Приватного акціонерного товариства “Нео Віта” на рішення Господарського суду міста Києва від 13.05.2026 та призначено розгляд справи на 27.08.2026.

Розпорядженням від 27.08.2026 № 09.1-08/2324/26 щодо призначення повторного автоматизованого розподілу судових справ у зв`язку з перебуванням судді Шаратова Ю.А. у відпустці призначено повторний автоматизований розподіл судової справи № 910/1175/26.

Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 27.08.2026 для розгляду справи № 910/1175/26 визначено колегію суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя: Сибіга О.М., судді: Горбасенко П.В., Тищенко О.В.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 27.08.2026 справу № 910/1175/26 за апеляційною скаргою Приватного акціонерного товариства “Нео Віта” на рішення Господарського суду міста Києва від 13.05.2026 прийнято до провадження колегією суддів у складі: головуючий суддя: Сибіга О.М., судді: Горбасенко П.В., Тищенко О.В.

27.08.2026 судове засідання не відбулось у зв`язку з оголошенням повітряної тривоги в місті Києві.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 27.08.2026 розгляд справи призначено на 17.09.2026.

15.09.2026 до Північного апеляційного господарського суду від Приватного акціонерного товариства “Нео Віта” надійшли пояснення до апеляційної скарги.

В судовому засіданні 17.09.2026 оголошувалась перерва до 24.09.2026.

Розглянувши матеріали справи, апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства “Нео Віта” слід залишити без задоволення, а рішення Господарського суду міста Києва від 13.05.2026 у справі № 910/1175/26 залишити без змін, з наступних підстав.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції

Як вірно було встановлено Господарським судом міста Києва та перевірено судом апеляційної інстанції, 06.11.2015 між Приватним акціонерним товариством “Нео Віта” (надалі – позивач, орендар) та Київською міською радою (надалі – відповідач, орендодавець) укладено договір оренди земельної ділянки (надалі – договір/договір оренди), який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. та зареєстровано в реєстрі за № 891.

За умовами договору орендодавець передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:63:127:0111 площею 5,4164 га по просп. Возз`єднання, 19 у Дніпровському районі м. Києва для будівництва житлово-офісного торговельного комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського, соціального та торговельного призначення, з підземним та наземним паркінгами (п. 1.1., 2.1. договору).

Договір укладено на 10 (десять) років (п. 3.1. договору).

06.11.2015 проведено державну реєстрацію права оренди земельної ділянки Приватного акціонерного товариства “Нео Віта” на земельну ділянку земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:63:127:0111 площею 5,4164 га по просп. Возз`єднання, 19 у Дніпровському районі м. Києва, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 06.11.2015 № 47138178.

07.09.2021 між Приватним акціонерним товариством “Нео Віта” (надалі – позивач, орендар) та Київською міською радою (надалі – відповідач, орендодавець) укладено договір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. та зареєстровано в реєстрі за № 652.

У відповідності до умов договору об`єктом оренди є земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:63:127:0020 площею 5,3300 га по просп. Соборності, 19 у Дніпровському районі міста Києва, утворена в результаті поділу земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:63:127:0111.

За умовами п. 8.3. договору (в редакції договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 07.09.2021) після закінчення строку, на який було укладено цей договір, при умові належного виконання обов`язків відповідно до умов цього договору, орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору на новий строк.

Договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено (п. 11.3. договору).

Відповідно до п. 11.7. договору (в редакції договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 07.09.2021), якщо орендар, що належно виконував обов`язки за умовами договору, має намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, він зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку його дії та сплачувати орендну плату за період від дня закінчення дії договору до дня укладення його на новий строк у порядку та у розмірах, встановлених цим договором. У разі укладення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

24.10.2025 Приватне акціонерне товариство “Нео Віта” звернулось до Київської міської ради (вх. № 300503054) з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки на новий термін.

Розглянувши лист-повідомлення, Департаментом земельних ресурсів листом від 31.10.2025 № 057-13862 повідомлено Приватне акціонерне товариство “Нео Віта”, що товариство втратило переважне право на укладення договору оренди на новий строк з підстав не недотримання строку на звернення з письмовим повідомленням про поновлення договору, а оформлення права користування земельною ділянкою має відбуватись згідно з вимогами статей 116, 124 Земельного кодексу України.

В свою чергу, позивач зазначає, що строк звернення із листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки пропущено ним з поважних та об`єктивно незалежних від позивача обставин. Позивач вказує, що у період, коли відповідно до умов договору оренди та вимог Закону України “Про оренду землі” Приватне акціонерне товариство “Нео Віта” мало здійснити відповідні дії щодо поновлення договору оренди, товариство перебувало в умовах істотного кадрового дефіциту, спричиненого воєнним станом та мобілізацією ключових працівників, зокрема, фахівця, відповідального за підготовку та супровід договірної документації, а згодом і генерального директора, уповноваженого на прийняття управлінських рішень. При цьому, позивач стверджує, що володіє нерухомим майном, розташованим на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:63:127:0020 та має намір продовжувати здійснювати будівництво об`єктів нерухомого майна на вказаній ділянці. Також наголошує, що позивач продовжує сплачувати орендну плату за користування спірною земельною ділянкою.

У зв`язку з порушенням Київською міською радою права Приватного акціонерного товариства “Нео Віта” на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк, позивач звернувся до суду з даним позовом про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення на той самий строк і на тих самих умовах договору оренди земельної ділянки.

Відповідач проти позовних вимог заперечив, посилаючись на те, що позивач втратив переважне право на поновлення договору оренди внаслідок спливу строку дії договору, з огляду на те, що орендар не реалізував свого переважного права на поновлення договору у встановлений договором строк (не пізніше 06.08.2025), тому в силу положень ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди припинився у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено. Крім того, відповідач зазначає, що наданий позивачем проект додаткової угоди не відповідає приписам абзацу 3 розділу ІХ “Перехідні положення” Закону України “Про оренду землі” в редакції Закону України № 340-ХІ від 05.12.2019 “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству”, а також передбачає внесення змін до істотних умов договору.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови

Відповідно до вимог ч.ч. 1, 2, 4, 5 ст. 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Відповідно до статті 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначаються Законом України "Про оренду землі".

Статтею 1 названого Закону визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Частиною першою статті 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Колегія суддів зазначає, що 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким статтю 33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладено у новій редакції.

Розділ IX "Перехідні положення" Закону доповнено абзацами третім і четвертим такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Стаття 58 Конституції України закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.

Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.

Відповідно за змістом статті 5 Цивільного кодексу України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом України "Про оренду землі" врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону про оренду землі).

Частина 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

За приписами частини восьмої цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

У пункті 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зазначено таке: "Частини п`ята та шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин.

За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону про оренду землі, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону про оренду землі, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення."

Пункти 41 та 43 цієї ж постанови містять висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій- восьмій, одинадцятій статті 33 Закону про оренду землі додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

Тож статтею 33 Закону про оренду землі було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону про оренду землі). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 Земельного кодексу України.

При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Згідно з частиною другою статті 126-1 Земельного кодексу України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Також відповідно до частини першої статті 126-1 Земельного кодексу України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 Земельного кодексу України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).

Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 126-1 Земельного кодексу України. Тобто, поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 Земельного кодексу України, за загальним правилом заборонено.

З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону про оренду землі базується саме на положеннях стаття 126-1 Земельного кодексу України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону про оренду землі та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі про оренду землі у попередній редакції, є змістовно різними.

Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону про оренду в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

Як встановлено судом, договір оренди земельної ділянки укладено 06.11.2015, тобто до набрання чинності 16.01.2020 Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" № 340-IX.

Таким чином, до спірних правовідносин підлягають застосуванню положення статті 33 Закону України “Про оренду землі” у редакції, чинній на момент укладення договору оренди земельної ділянки від 06.11.2015 (правовий висновок викладений в постанові Верховного Суду від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21).

Свобода договору як одна із загальних засад цивільного законодавства (п. 3 ч. 1 ст. 3 Цивільного кодексу України) є межею законодавчого втручання в приватні відносини сторін. Водночас сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд, крім випадків, коли такий відступ неможливий у силу прямої вказівки акту законодавства, а також якщо ці відносини регулюють імперативні норми.

Тому сторони договору не можуть врегулювати свої відносини (визначити взаємні права та обов`язки) у спосіб, який суперечить існуючому публічному порядку, порушує положення Конституції України, не відповідає передбаченим статтею 3 Цивільного кодексу України загальним засадам цивільного законодавства, що обмежують свободу договору, зокрема справедливості, добросовісності, розумності (п. 6 частини першої вказаної статті). Домовленість сторін договору про врегулювання своїх відносин усупереч існуючим у законодавстві обмеженням не спричиняє встановлення відповідного права та/або обов`язку, як і його зміни та припинення.

Подібні висновки зроблено Великою Палатою Верховного Суду у постановах від 01.06.2021 у справі № 910/12876/19 та від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17.

Умови договору, щодо яких має бути досягнута згода, не повинні суперечити законодавчо визначеним умовам, за яких такий договір може бути укладений (стаття 6 Цивільного кодексу України). У протилежному випадку правочин (його окремі умови), що не відповідає закону, не створює правових наслідків, на які він спрямовувався, оскільки застосування імперативної норми закону не може залежати від волі приватних осіб (постанови Великої Палати Верховного Суду від 11.01.2022 у справі № 910/10784/16, від 08.08.2021 у справі № 906/1336/19, від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21).

Так, відповідно до п. 3.1. договору строк його дії 10 (десять) років.

Пунктом 11.7. договору (в редакції договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 07.09.2021) визначено, якщо орендар, що належно виконував обов`язки за умовами договору, має намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, він зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку його дії та сплачувати орендну плату за період від дня закінчення дії договору до дня укладення його на новий строк у порядку та у розмірах, встановлених цим договором. У разі укладення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Виходячи з положень п. 11.7. договору, орендар повинен повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію не пізніше 06.08.2025.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що 24.10.2025 Приватне акціонерне товариство “Нео Віта” звернулось до Київської міської ради (вх. № 300503054) з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки на новий термін.

Рішенням від 20.04.2017 № 241/2463 Київської міської ради затверджено Порядок набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, відповідно до п. 3.15 якого приймальня Київради з земельних питань у день надходження заяви на отримання адміністративної послуги або протягом наступного робочого дня формує кадастрову справу, присвоює їй реєстраційний номер та надсилає разом з доданими до неї документами до Департаменту земельних ресурсів для: (1) підготовки висновку щодо надання в установленому законом порядку земельної ділянки відповідно до статті 33 Закону України "Про місцеве самоврядування в України"; (2) занесення відповідної інформації до міського земельного кадастру (за необхідності); (3) підготовки проекту рішення Київської міської ради про передачу (надання) земельної ділянки в користування (у власність) або про відмову у передачі (наданні) земельної ділянки в користування (у власність); (4) підготовки пояснювальної записки до проекту рішення Київської міської ради про передачу (надання) земельної ділянки в користування (у власність) або про відмову у передачі (наданні) земельної ділянки в користування (у власність). Пояснювальна записка до проекту рішення Київської міської ради обов`язково має містити інформацію щодо: правового статусу земельної ділянки; правового статусу об`єкта нерухомого майна (за наявності); особи заявника та іншу наявну інформацію, що має значення для прийняття рішення Київської міської ради.

Таким чином, саме Департамент земельних ресурсів наділений повноваженнями щодо розгляду заяв (клопотань) зацікавлених осіб щодо надання земельних ділянок в межах міста Києва в оренду і саме він готує відповідний проект рішення за результатами такого розгляду.

За результатами розгляду листа-повідомлення Департаментом земельних ресурсів листом від 31.10.2025 № 057-13862 повідомлено Приватне акціонерне товариство “Нео Віта”, що товариство втратило переважне право на укладення договору оренди на новий строк з підстав не недотримання строку на звернення з письмовим повідомленням про поновлення договору, а оформлення права користування земельною ділянкою має відбуватись згідно з вимогами статей 116, 124 Земельного кодексу України.

Отже, строк дії договору оренди земельної ділянки закінчився 06.11.2025.

У справі № 915/1003/20 Верховним Судом постановою від 03.02.2021 скасовано постанову суду апеляційної інстанції та залишено в силі рішення суду, яким було відмовлено у позові про визнання додаткової угоди укладеною з тих підстав, що орендар не повідомив про намір поновити договір орендодавця у договірний строк (визначений та встановлений сторонами в договорі оренди землі), котрий має пріоритет над строком, встановленим законом.

Аналогічно у справі № 910/7864/20 Верховним Судом постановою від 03.11.2021 скасовано судові рішення, котрими було задоволено позов про визнання договору оренди земельної ділянки поновленим та укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки та ухвалено нове рішення про відмову у позові з тих же підстав, оскільки сторони мають можливість врегулювати строк звернення на власний розсуд, і у такому разі він має перевагу стосовно строку, зазначеного у статті 33 Закону № 161-XIV.

Тобто у наведених справах було відмовлено орендарю у позові у зв`язку з тим, що він не дотримався строку, визначеного договором і який відрізняється від строку, встановленого законом, на звернення до орендодавця з питанням щодо поновлення договору оренди землі.

За змістом ч. 3-4 ст. 13 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом та несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Матеріалами справи підтверджено, що звернення позивача до відповідача з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки здійснено поза межами строку, прямо визначеного у пункті 11.7. договору.

Відповідно до ст. 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

При цьому, добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом ч. 3 ст. 509 Цивільного кодексу України.

Отже, законодавець, задекларувавши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції акцентував на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

Колегія суддів зауважує, що у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 наголошено, що у межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом ст. 3 ЦК України та ст. 33 Закону України «Про оренду землі» орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.

Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.

Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.

Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов`язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист.

Отже, за висновком Верховного Суду у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, добросовісність виконання сторонами договірних обов`язків і реалізація ними своїх прав є визначальним при оцінці правомірності позовних вимог.

У п. 6.38. постанови Верховного Суду від 13.08.2025 у справі № 916/3404/24 викладено наступну правову позицію: «Суд зазначає, що у даному випадку пропуск орендарем строку звернення до орендодавця із заявою про поновлення договору, встановленого статтею 33 Закону України «Про оренду землі» та умовами договору, є проявом недобросовісної поведінки. Така недобросовісність виявляється у свідомому ігноруванні чітко визначених законодавцем та сторонами договірних приписів, що покликані забезпечити баланс інтересів учасників орендних відносин. Орендар, діючи поза межами передбаченого строку, фактично порушує принцип pacta sunt servanda (договори мають дотримуватися), позбавляє орендодавця можливості завчасно розпорядитися земельною ділянкою та створює правову невизначеність у сфері користування землею.».

З огляду на встановлені обставини, колегія суддів дійшла висновку, що Приватне акціонерне товариство “Нео Віта” не вчинило передбачених законом дій, необхідних для поновлення договору оренди землі, у зв`язку із чим відсутні правові підстави для задоволення позовних вимог.

Додатково колегія суддів зауважує, що фактичне користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди також не відновлює та не продовжує договірні орендні правовідносини, а лише свідчить про безпідставне користування спірною земельною ділянкою.

За встановлених обставин, Приватне акціонерне товариство “Нео Віта” втратило право користування спірною земельною ділянкою внаслідок спливу строку дії договору оренди земельної ділянки, з огляду на те, що орендар не реалізував свого переважного права на його поновлення у встановлений договором строк - не пізніше 06.08.2025, отже в силу положень ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди земельної ділянки припинився у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено.

При цьому, матеріали справи не містять будь-яких відомостей про існування об`єктивних підстав для пропуску позивачем строку, що могли б унеможливити своєчасне звернення орендаря з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки до орендодавця.

За таких обставин, позивач втратив переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк, оскільки своєчасно (не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору – 06.11.2025) не повідомив орендодавця про намір скористатись таким правом.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів дійшла висновку про законність рішення суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову.

Таким чином, підстав для скасування рішення суду першої інстанції колегія суддів не вбачає.

Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

За таких обставин недостатніми є доводи скаржника про неповне дослідження судом першої інстанції зібраних у справі доказів, саме тільки посилання скаржника на те, що суд не в повному обсязі дослідив докази та не з`ясував дійсні обставини справи, без належного обґрунтування не можуть ставити під сумнів оскаржуване судове рішення. Натомість зміст апеляційної скарги переконливо свідчить про те, що доводи скаржника зводяться здебільшого до посилань на необхідність переоцінки наявних у справі доказів.

На переконання колегії суддів, зміст оскаржуваного рішення суду першої інстанції свідчить про дослідження наявних у справі доказів та встановлення судом обставин, що входять до предмету доказування у цій справі, а доводи скаржника фактично зводяться до незгоди з обставинами, що були встановлені судом при вирішенні спору, до незгоди з оцінкою доказів у справі, а також до незгоди з висновками суду, які покладені в основу оскаржуваного судового рішення у цій справі.

При цьому колегія суддів зазначає, що покладені в основу апеляційної скарги доводи скаржника, фактично дублюють позицію позивача викладену у позовній заяві, яким суд першої інстанції надав належну оцінку при ухвалені оскаржуваного рішення.

Незгода скаржника з рішенням суду першої інстанції або з правовою оцінкою та правовими висновками, які містяться в рішенні, не свідчать про його незаконність.

Перевіривши застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права на підставі встановлених судом фактичних обставин справи та в межах наведених у апеляційній скарзі доводів, які стали підставою для відкриття апеляційного провадження, колегія суддів дійшла висновку про необґрунтованість апеляційної скарги та про відсутність підстав для скасування рішення суду першої інстанції.

За таких обставин, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Згідно з частиною 4 статті 11 Господарського процесуального кодексу України суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча, пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною, залежно від характеру рішення.

В пункті 53 рішення Європейського суду з прав людини у справі "Федорченко та Лозенко проти України" від 20.09.2012 зазначено, що при оцінці доказів суд керується критерієм доведення "поза розумним сумнівом". Тобто, аргументи сторони мають бути достатньо вагомими, чіткими та узгодженими.

При винесені даної постанови судом апеляційної інстанції були надані вичерпні відповіді на доводи скаржника, з посиланням на норми права, які підлягають застосуванню до спірних правовідносин.

Щодо інших аргументів сторін колегія суддів зазначає, що вони були досліджені та не наводяться у судовому рішенні, позаяк не покладаються в його основу, тоді як Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа Серявін проти України, § 58, рішення від 10.02.2010). Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України).

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги.

Однією з засад здійснення господарського судочинства у відповідності до статті 2 Господарського процесуального кодексу України є рівність усіх учасників судового процесу перед законом і судом.

Відповідно до ст. 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

У відповідності з пунктом 3 частини 2 статті 129 Конституції України та частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Частиною 1 статті 86 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 275 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Отже, в задоволенні апеляційної скарги Приватного акціонерного товариства “Нео Віта” слід відмовити, а рішення Господарського суду міста Києва від 13.05.2026 у справі № 910/1175/26 залишити без змін.

Керуючись статтями 129, 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства “Нео Віта” на рішення Господарського суду міста Києва від 13.05.2026 у справі № 910/1175/26 - залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 13.05.2026 у справі № 910/1175/26 - залишити без змін.

3. Судовий збір за розгляд апеляційної скарги розподіляється відповідно до ст.ст. 129 та 282 Господарського процесуального кодексу України.

4. Матеріали справи № 910/1175/26 повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена відповідно до ст. 287-291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено та підписано 24.09.2026.

Головуючий суддя О.М. Сибіга

Судді О.В. Тищенко

П.В. Горбасенко