Рішення від 09 вересня 2026 р. у справі №587/1089/26 — Сумський районний суд Сумської області

Справа № 587/1089/26

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 вересня 2026 року Сумський районний суд Сумської області під головуванням судді Степаненка О.А., за участю секретаря судового засідання Бузової Т.І., представника позивача ОСОБА_1 , представника відповідача Шик В.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Суми цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до Приватного акціонерного товариства «ІСКРА» про розірвання договору найму (оренди), -

ВСТАНОВИВ:

Представник позивача звернувся до суду з позовом, у якому просив розірвати договір оренди землі від 05.07.2021 року укладений між ОСОБА_2 та ПАТ «ІСКРА» щодо земельної ділянки загальною площею 2,0000 га, кадастровий номер земельної ділянки: 5924781100:01:002:0050, та стягнути з на користь позивача заборгованість зі сплати орендної плати за 2024-2025 роки у сумі 13 061 грн. 56 коп. Обґрунтовує тим, що позивач є власником зазначеної земельної ділянки, розташованої на території Хотінської селищної ради Сумського району Сумської. У порушення вимог п.4.6. Договору оренди землі, ст. 96 Земельного кодексу України, ст. 25 Закону України «Про оренду землі» відповідач безпідставно систематично не виконує взятих на себе зобов`язань щодо сплати орендної плати за користування земельною ділянкою позивача за період 2024 та 2025 років, що є підставою для розірвання договорів оренди землі та стягнення заборгованості зі сплати орендної плати. Представник позивача зазначає, що наразі позивач позбавлений можливості отримувати кошти, як додаткового виду доходу та на отримання якого він розраховував, укладаючи спірний договір.

13.04.2026 року до суду надійшов відзив на позовну заяву, у якому представник відповідача у задоволенні позову ОСОБА_2 до ПАТ «ІСКРА» про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати просив відмовити повністю за їх необґрунтованістю. Зазначає, що спірна земельна ділянка, розташована на території Хотінської селищної ради Сумського району Сумської області, яка в період 2024–2025 років перебуває в зоні підвищеної воєнної небезпеки та фактичних обмежень для сільськогосподарського використання, через можливі бойові дії. Крім того, Наказом Сумської обласної державної адміністрації – Обласної військової адміністрації 21.02.2024 року встановлені додаткові тимчасові обмеження особливого режиму в межах п`яти кілометрової зони від державного кордону України, до якої входить і земельна ділянка позивача. Таким чином, відповідач не мав можливості використовувати земельну ділянку у зв`язку з настанням обставин, які об`єктивно унеможливили її безпечне та цільове використання. Наголошує, що відсутність користування земельною ділянкою була зумовлена не поведінкою відповідача, не його волею чи недобросовісністю, а зовнішніми, незалежними від нього обставинами. Крім того, відповідно до п.14.5 договору оренди землі, на який в тому числі посилається позивач зазначено, що сторони звільняються від відповідальності за повне чи часткове невиконання своїх обов`язків унаслідок обставин непереборної сили, зокрема війни, військових дій, а також інших обставин, що не підвладні розумному контролю сторін. Якщо внаслідок таких обставин орендар не має змоги обробляти земельну ділянку та зібрати з неї урожай, орендар звільняється від сплати орендної плати на період такої неможливості. При цьому, відсутність акта обстеження або сертифіката ТПП не спростовує існування самих обставин, які об`єктивно унеможливлювали використання земельної ділянки. Вказує, що істотне порушення договору з боку відповідача відсутнє, оскілки відсутність виплати орендної плати була зумовлена об`єктивною неможливістю використання земельної ділянки, а не недобросовісною поведінкою відповідача, тому підстав для дострокового розірвання договору та стягнення заявленої позивачем суми не має.

Позивач в судове засідання не з`явився про дату і час розгляду справи повідомлений належним чином.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав в повному обсязі.

Представник відповідача в судовому засіданні заперечив проти позову та підтримав доводи відзиву на позов.

Заслухавши осіб, які беруть участь у справі, дослідивши письмові докази по справі, суд дійшов висновку, що позовні вимоги не підлягають задоволенню, виходячи з наступного.

Судом встановлено, що позивач на підставі рішення Хотінської селищної ради Сумського району Сумської області від 06.04.2021 року є власником земельної ділянки площею 2га, кадастровий номер земельної ділянки: 5924781100:01:002:0050, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (а.с.11)

05.07.2021 року між ОСОБА_2 (орендодавець) та ПАТ «ІСКРА» (орендар) було укладено Договір оренди землі, а саме земельної ділянки загальною площею 2,0000 га, кадастровий номер земельної ділянки: 5924781100:01:002:0050, згідно п.4.1 якого орендар вносить орендодавцеві плату, розмір якої за згодою сторін становить 8112,77грн на рік. (а.с.12-15). Договір зареєстровано у встановленому законом порядку.

Згідно п.3.1 Договору оренди землі від 05.07.2021 року договір укладено на 10 років з дати укладення, вважається поновленим на той самий строк на тих самих умовах в разі відсутності за 3 місяці до припинення цього Договору заяви однієї зі сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору в порядку передбаченому законодавством. Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орандар повинен не пізніше ніж за 2 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п.3.2).

Пунктом 4.6. Договору визначено, що Орендар вносить орендну плату один раз на рік з 01 вересня до 31 грудня поточного року.

Пунктом 13.4 Договору оренди передбачено, що розірвання даного Договору в односторонньому порядку не допускається.(а.с.14 на звороті).

Передбачено також, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-Орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання Договору. (п.13.5).

Згідно з ч. 1 ст. 2, ч. 1 ст.4 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно зі ст. ст. 627, 629 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до вимог ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Згідно з ч. ч. 1, 9 ст. 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються спеціальним законом.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно з ч. 5 ст. 6 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Відповідно до ст. 13 Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Як встановлено судом, сторонами договору погоджено його істотні умови, в тому числі: об`єкт оренди, строк дії договору, розмір орендної плати тощо.

Відповідно до ст. 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати.

Згідно зі ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Під принципами виконання зобов`язань розуміються загальні засади, згідно з якими здійснюється виконання зобов`язання. Як правило виокремлюється декілька принципів виконання зобов`язань, серед яких: належне виконання зобов`язання; реальне виконання зобов`язання; справедливість, добросовісність та розумність (ч. 3 ст. 509 ЦК України). Принцип належного виконання полягає в тому, що виконання має бути проведене: належними сторонами; щодо належного предмету; у належний спосіб; у належний строк (термін); у належному місці.

З урахуванням принципу належного виконання зобов`язання орендар був зобов`язаний сплатити орендодавцеві орендну плату за 2024-2025 роки до 31 грудня поточного року, як про це домовилися сторони у договорі.

Відповідно до ч.1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Пунктом «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України передбачено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Велика Палата Верховного Суду України у постанові від 20.11.2024 року у справі №918/391/23 виснувала, що у разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначено умовами договору оренди землі, тобто коли орендар допустив недоплату орендної плати й таке порушення умов договору є істотним, тоді застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» ч.1 ст. 141 ЗК України, а загальне правило ч. 2 ст. 651 ЦК України.

Тобто, якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України.

У випадку неістотної недоплати орендної плати (чи встановлення неістотності такого порушення судом) ефективним та пропорційним буде такий спосіб захисту, як стягнення заборгованості з орендної плати.

Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.

У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.

Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16.01.2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13.07.2022 року у справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої ст. 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.

У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09.12.2020 року у справі № 199/3846/19).

Позивач вказує на те, що відповідач в порушенням вимог п.4.6. Договору оренди землі, ст. 96 ЗК України, ст. 25 Закону України «Про оренду землі» безпідставно не виконав взятих на себе зобов`язань щодо сплати орендної плати за користування земельною ділянкою позивача за період 2024 та 2025 років, що є підставою для розірвання Договорів оренди землі. На підтвердження цієї обставини, позивачем долучено відомості з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела (суми) нарахованого доходу відносно ОСОБА_2 за 2024 та 2025 роки. (а.с.17-20)

Разом з тим, в судовому засіданні представник відповідача заперечив істотне порушення умов Договору, посилаючись на відсутність можливості сплачувати орендну плату відповідачем через об`єктивну неможливість використовувати земельну ділянку у зв`язку з настанням обставин, що унеможливили її безпечне та цільове використання через обстановку, яка склалась в державі в зв`язку збройною агресією сусідньої країни та введенням воєнного стану.

Так, з 24 лютого 2022 року, згідно наказу президента №64/2022 від 24.02.2022 року на території України було введено воєнний стан.

Наказом Міністерства розвитку громад та територій України №376 від 28.02.2025 року територія Хотинської сільської територіальної громади Сумського району Сумської області віднесені до території можливих бойових дій.(а.с.44-49)

Рішенням Хотінської селищної ради Сумського району Сумської області від 02.02.2024 року земельні ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею 858,0850га, які розташовані на території Біловодського старостинського округу та знаходяться в користуванні (оренда, емфітевзис) ПРАТ «І СКРА», згідно переліку, зазначеному додатку № 1 до цього рішення, визнані непридатними для використання за цільовим призначенням у господарській діяльності у 2025 календарному році у зв`язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами. До вказаного переліку під №52 внесена і земельну ділянку з кадастровим номером 5924781100:01:002:0050, яка є власністю позивача. (а.с.50-53)

Рішенням Хотінської селищної ради Сумського району Сумської області від 21.01.2025 року земельні ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею 858,0850га, які розташовані на території Біловодського старостинського округу та знаходяться в користуванні (оренда, емфітевзис) ПРАТ «І СКРА», згідно переліку, зазначеному у додатку № 1 до цього рішення, визнані непридатними для використання за цільовим призначенням у господарській діяльності у 2024 календарному році у зв`язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами. До вказаного переліку під №52 внесена і земельну ділянку з кадастровим номером 5924781100:01:002:0050, яка є власністю позивача. (а.с.54-57)

В судовому засіданні встановлено, що відсутність безпечного доступу до земельних ділянок, зокрема земельної ділянки позивача, та ризик забруднення вибухонебезпечними предметами, унеможливлювали проведення повноцінного обстеження земельної ділянки в звичайному порядку.

Крім того суд зауважує, що відповідачем, у своїй письмовій відповіді на адвокатський запит, було роз`яснено позивачу ризики проведення обстеження земельної ділянки та запропоновано позивачу погодити дату та час проведення обстеження земельної ділянки, а також звернутись із відповідною заявою до Сумської торгово-промислової палати для засвідчення факту настання форс-мажорних обставин по договору оренди землі від 05.07.2021 року та отримання відповідного сертифікату.

Отже, відповідач пов`язує факт несплати орендної плати з нездійсненням господарської діяльності на орендованих земельних ділянках через форс-мажорні обставини та внаслідок їх забруднення вибухонебезпечними предметами, що унеможливлює їх використання за цільовим призначенням у господарській діяльності.

Форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов`язків згідно із законодавчими та іншими нормативними актами (ч. 1 ст. 617 ЦК України, ст. 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні»).

Надзвичайними є ті обставини, настання яких не очікується сторонами при звичайному перебігу справ. Під надзвичайними можуть розумітися такі обставини, настання яких добросовісний та розумний учасник правовідносин не міг очікувати та передбачити при прояві ним достатнього ступеня обачливості.

Невідворотними є обставини, настанню яких учасник правовідносин не міг запобігти, а також не міг запобігти наслідкам таких обставин навіть за умови прояву належного ступеня обачливості та застосуванню розумних заходів із запобігання таким наслідкам. Ключовим є те, що непереборна сила робить неможливим виконання зобов`язання в принципі, незалежно від тих зусиль та матеріальних витрат, які сторона понесла чи могла понести (правовий висновок у постанові Верховного Суду від 21.07.2021 у справі № 912/3323/20), а не лише таким, що викликає складнощі, або є економічно невигідним.

У постанові Верховного Суду від 21.01.2026 у справі №650/3776/24, п.83 зазначено наступне: «Зважаючи на такі висновки, сформовані Верховним Судом, колегія суддів зазначає, що лист ТПП від 28.02.2022 №2024/02.0-7.1 є документом загального інформаційного характеру, цей лист не може вважатися сертифікатом ТПП, виданим відповідно до положень статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» і не є доказом настання форс-мажору (обставин непереборної сили) для певного суб`єкта господарювання в конкретному зобов`язанні. Водночас Верховний Суд звертає увагу, що навіть за відсутності сертифіката ТПП, отриманого в передбаченому законом порядку, сторона не позбавлена можливості доводити наявність форс-мажорних обставин іншими доказами, якщо інше не встановлено законом чи договором».

Верховний Суд у постанові від 13.09.2023 у справі №910/7679/22 роз`яснив, що посилання на наявність обставин форс-мажору використовується стороною, яка позбавлена можливості виконувати договірні зобов`язання належним чином, для того, щоб уникнути застосування до неї негативних наслідків такого невиконання. Інша ж сторона договору може доводити лише невиконання/неналежне виконання договору контрагентом, а не наявність у нього форс-мажорних обставин (як обставин, які звільняють сторону від відповідальності за невиконання). Доведення наявності непереборної сили покладається на особу, яка порушила зобов`язання. Саме вона має подавати відповідні докази в разі виникнення спору.

Під час розгляду даної справи відповідач доведено факт несплати орендної плати через неможливість використання земельних ділянок у зв`язку з їх забрудненням вибухонебезпечними предметами.

Доказів на підтвердження того, що товариство використовувало спірну земельну ділянку позивача протягом 2024 – 2025 років, суду надано не було.

Суд також звертає увагу на п.14.5 Договору оренди землі від 05.07.2021 року, відповідно до якого сторони звільняються від відповідальності за повне чи часткове невиконання своїх обов`язків по Договору, якщо воно сталося не з вини сторін внаслідок таких обставин як: повінь, пожар, стихійне лихо, страйк, війна та військові дії, проведення антитерористичних заходів, а також інших обставин, що не підвладні розумному контролю сторін.

За змістом цього ж пункту Договору, якщо внаслідок таких обставин орендар не має змоги обробляти земельну ділянку та зібрати з неї урожай, орендар звільняється від сплати орендної плати на період такої неможливості.

Виплата орендної плати напряму залежить від можливості здійснення орендарем господарської діяльності на орендованих ділянках. Наявність підтверджених обставин непереборної сили, які унеможливили для відповідача проведення сільськогосподарської діяльності, з урахуванням принципу справедливості цивільного судочинства, закріпленого в ст. 2 ЦПК України, дають підстави вважати, що невиплата відповідачем орендної плати на користь позивача обумовлена настанням обставин непереборної сили, які за приписами ст. 617 ЦК України не лише звільняють відповідача від відповідальності за порушення зобов`язань, і в порядку ч. 6 ст. 762 ЦК України звільняють від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане орендарем через обставини, за які він не відповідає.

Оскільки порушення відповідачем умов договору сталося внаслідок унеможливлення ведення ним господарської діяльності на земельних ділянках, зокрема, і позивача, тому суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог в повному обсязі, внаслідок звільнення відповідача від відповідальності за несплату орендної плати.

Таким чином, вина орендаря у несплаті орендної плати відсутня, а отже, відсутня й систематичність порушення строків сплати орендної плати. Вказане виключає, у тому числі, наявність заявленої позивачем підстави для розірвання договору.

Як зазначалося вище, підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» ч.1 ст.141 ЗК України, є систематична несплата орендної плати у строки, визначені договором.

З урахуванням встановлених судом фактичних обставин справи, систематичної несплати орендної плати з вини орендаря не вбачається, а тому відсутні підстави для розірвання договору оренди землі в судовому порядку.

У зв`язку із відмовою у задоволенні позову, відповідно до ст.141 ЦПК України судові витрати покладаються на позивача.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 259, 263, 264, 265, 269 ЦПК України, Законом України «Про оренду землі», ст.ст. 96, 141 Земельного кодексу України, ст.ст. 526, 626, 627, 629 Цивільного кодексу України, суд

В И Р І Ш И В :

У задоволенні позову ОСОБА_2 до Приватного акціонерного товариства «ІСКРА» про розірвання договору найму (оренди) - відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Сумського апеляційного суду протягом 30 днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Повний текст судового рішення складено 18.09.2026 року.

Суддя О.А. Степаненко