Постанова від 22 вересня 2026 р. у справі №500/1938/16 — Касаційний адміністративний суд Верховного Суду

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 вересня 2026 року

м. Київ

справа №500/1938/16

адміністративне провадження № К/9901/25301/21

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду:

судді-доповідача Кравчука В.М., суддів Єзерова А.А., Стародуба О.П.,

розглянув у порядку письмового провадження

касаційну скаргу Ізмаїльської міської ради Одеської області

на рішення Одеського окружного адміністративного суду від 11 грудня 2020 року (суддя Радчук А.А.) та постанову П`ятого апеляційного адміністративного суду від 09 червня 2021 року (колегія у складі суддів Крусяна А.В., Градовського Ю.М., Яковлєва О.В.)

у справі №500/1938/16

за позовом Ізмаїльської міської ради Одеської області

до ОСОБА_1 ,

треті особи: Державна інспекція архітектури та містобудування України, Управління містобудування і архітектури Ізмаїльської міської ради Ізмаїльського району Одеської області, Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Наш будинок 4», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 , ОСОБА_11 , ОСОБА_12 , ОСОБА_13 , ОСОБА_14 , ОСОБА_15 , ОСОБА_16 , ОСОБА_17 , ОСОБА_18 , ОСОБА_19 , ОСОБА_20 , ОСОБА_21 , ОСОБА_22 , ОСОБА_23 , ОСОБА_24 , ОСОБА_25 , ОСОБА_26 , ОСОБА_27 , ОСОБА_28 , ОСОБА_29 , ОСОБА_30 , ОСОБА_31 ,

про знесення самочинного будівництва.

І. ЗМІСТ ПОЗОВНИХ ВИМОГ

1. У квітні 2016 року Ізмаїльська міська рада Одеської області звернулася до Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області з позовом до ОСОБА_1 (далі - ОСОБА_1 ; відповідач), в якому просила зобов`язати відповідача знести за власний рахунок самочинне будівництво на АДРЕСА_1 .

2. У жовтні 2016 року ОСОБА_1 звернувся до суду із зустрічним позовом, в якому просив визнати за ним право власності на триповерховий житловий будинок з цокольним та мансардним поверхами загальною площею 2833,1 кв.м, розташований на земельній ділянці площею 0,087 га на АДРЕСА_1 .

II. ОБСТАВИНИ СПРАВИ

3. Суди попередніх інстанцій встановили, що ОСОБА_1 на підставі договору дарування № 2087 від 26.06.2014 на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 0,087 га для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 5110600000:01:006:0056.

4. 31.10.2014 ОСОБА_1 звернувся до Ізмаїльської міської ради Ізмаїльського району Одеської області з заявою про надання будівельного паспорта забудови на незабудовану земельну ділянку площею 0,087 га, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

5. Рішенням виконавчого комітету Ізмаїльської міської ради Ізмаїльського району Одеської області від 14.11.2014 №943 надано дозвіл Управлінню містобудування та архітектури на підготовку та видачу ОСОБА_1 будівельного паспорту на забудову земельної ділянки по АДРЕСА_1 на будівництво житлового будинку, гаражу та літньої кухні, а також попереджено про необхідність письмово повідомити виконавчий комітет Ізмаїльської міської ради про початок виконання робіт та про прийняття закінченого будівництвом об`єкта в експлуатацію.

6. 17.11.2014 Управління містобудування та архітектури Ізмаїльської міської ради Ізмаїльського району Одеської області видало ОСОБА_1 будівельний паспорт на будівництво житлового будинку, площею 157,2 кв.м., гаражу, площею 24 кв.м., та літньої кухні, площею 28 кв.м.

7. 20.11.2014 виконавчий комітет Ізмаїльської міської ради встановив факт порушення вимог ст.ст. 34 - 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», а саме: виконання підготовчих та будівельних робіт на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1 , без отримання у встановленому порядку дозвільних документів на будівництво, у зв`язку з чим виконком звернувся до Департаменту ДАБІ України в Одеській області з проханням вжити заходів згідно їхніх повноважень, та проінформувати про результати виконавчий комітет Ізмаїльської міської ради.

8. 06.07.2015 виконком Ізмаїльської міської ради знов звернувся до Департаменту ДАБІ України в Одеській області з проханням терміново провести перевірку на відповідність будівництва, що ведеться ОСОБА_1 вимогам будівельного паспорту від 17.11.2014, наданого Управлінням містобудування та архітектури Ізмаїльської міської ради, та вимогам законодавства.

9. 19.08.2015 Департамент ДАБІ України в Одеській області надав ОСОБА_1 припис про зупинення підготовчих та будівельних робіт, які не відповідають законодавству, будівельним нормам, державним стандартам і правилам, архітектурним вимогам, затвердженим проектним рішенням, технічним умовам та іншим нормативно-правовим актам, виконуються без повідомленням, реєстрації декларації про початок їх виконання або без отримання дозволу на виконання будівельних робіт, та вимагали зупинити виконання будівельних робіт з 19.08.2015 та усунути порушення законодавства у сфері містобудівної діяльності у термін до 19.09.2015.

10. Крім того, складено протокол від 19.08.2015 про порушення ОСОБА_1 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», а саме відхилення від затвердженого проектного рішення (будівельного паспорту) під час будівництва, відповідальність за яке передбачена ч.1 ст.96 КУпАП.

11. Постановою від 28.08.2015 № 569 у справі про адміністративне правопорушення ОСОБА_1 визнаний винним у вчиненні адміністративного правопорушення, передбаченого ч. 1 ст. 96 КУпАП, тобто за порушення вимог законодавства, будівельних норм, державних стандартів і правил та затверджених проектних рішень під час нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту об`єктів чи споруд, та призначене адміністративне стягнення у вигляді штрафу у розмірі 850 грн.

12. Наказом Департаменту державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області від 27.11.2015 № 89 та рішенням Департаменту державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області від 27.11.2015 № 33 скасовано реєстрацію повідомлення про початок виконання будівельних робіт від 20.11.2014 з будівництва житлового будинку, загальною площею 157,2 кв.м., гаражу, площею 24 кв.м., літньої кухні, площею 28 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , замовник - ОСОБА_1 .

13. 13.09.2016 комісією Управління містобудування та архітектури Ізмаїльської міської ради та Управлінням капітального будівництва Ізмаїльської міської ради складено акт обстеження земельної ділянки, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 . Встановлено, що на земельній ділянці проводяться будівельні роботи по будівництву багатоквартирного триповерхового житлового будинку з мансардним поверхом та підвалом, а саме: проводяться роботи по пристрою покрівлі, мансардного поверху, зовнішньої обробки, обробки балконів, виконуються внутрішні роботи.

14. На час розгляду справи адміністративним судом квартири та нежитлові приміщення (26 квартир та 4 нежитлових приміщення) будинку АДРЕСА_1 відчужені і перебувають у приватній власності фізичних осіб, які є третіми особами у цій справі.

15. Оскільки будинок АДРЕСА_1 побудований з порушенням норм містобудівного законодавства, Ізмаїльська міська рада звернулася до суду з позовом про знесення самочинного будівництва.

ІІІ. АРГУМЕНТИ СТОРІН

16. Позовні вимоги обґрунтовано тим, що ОСОБА_1 всупереч вимог містобудівного законодавства розпочав виконання підготовчих та будівельних робіт без отримання у встановленому порядку дозвільних документів на будівництво. Будівництво здійснюється з істотним відхиленням від будівельного паспорту. Земельна ділянка використовується не за цільовим призначенням. Припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності ОСОБА_1 добровільно не виконав.

17. Відповідач проти позову заперечив. У відзиві зазначив, що спірні правовідносини між сторонами по даній справі тривають з квітня 2016 року, проте предмет або підстави заявлених позовних вимог у даній справі Ізмаїльською міською радою не змінювались.

На теперішній час фізичним особам - власникам пайових внесків «самочинного будівництва» вже оформлено право приватної власності на побудовані відповідачем у будинку АДРЕСА_1 квартири, що підтверджується відповідними витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

Наразі власникам квартир, в особі Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Наш дворик», оформлене право користування земельною ділянкою по АДРЕСА_1 та забезпечено водопостачання об`єкта. Крім того, на теперішній час мешканцями будинку створено Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Наш будинок 4».

Наведені вище обставини трансформації спірних правовідносин у цій справі, з огляду на оформлення фізичними особами - власникам пайових внесків права власності на побудовані квартири у житловому будинку АДРЕСА_1 , є підставою для відмови у задоволенні позову.

Відповідач вважає, що правова позиція відповідача, якщо і укладається у формат дії певних правових норм, але не узгоджується з елементарними нормам моралі та даними мером міста Ізмаїл обіцянками власникам квартир.

18. 19.10.2020 до суду надійшли заперечення відповідача, в яких йдеться про те, що Ізмаїльська міська рада вже намагалась в судовому порядку в межах справи №815/1915/18 позбавити права власності на квартири та нежитлові приміщення в будинку АДРЕСА_1 шляхом подачі до адміністративного суду позову до Міністерства юстиції України про скасування його висновку, наказу а також скасування відповідних рішень державного реєстратора. Однак, провадження в адміністративній справі закрито, оскільки спірні відносини мають приватноправовий характер.

IV. ОЦІНКА СУДІВ ПЕРШОЇ ТА АПЕЛЯЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЙ

19. Рішенням Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 04.05.2017 позов Ізмаїльської міської ради Одеської області задоволено; у задоволенні зустрічного позову відмовлено.

20. Рішенням Апеляційного суду Одеської області від 17.08.2017 рішення Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 04.05.2017 скасовано в частині зобов`язання ОСОБА_1 за власний рахунок знести самочинне будівництво, ухвалено у цій частині нове рішення про відмову у задоволенні позову Ізмаїльської міської ради Одеської області; у іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін.

21. Верховний Суд постановою від 22.04.2020 скасував рішення Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 04.05.2017 та рішення Апеляційного суду Одеської області від 17.08.2017, й закрив провадження у справі у частині вирішення позову Ізмаїльської міської ради Одеської області про зобов`язання ОСОБА_1 знести самочинне будівництво, а ухвалою від 24.06.2020 передав справу для продовження розгляду до Одеського окружного адміністративного суду.

22. Під час нового розгляду Одеський окружний адміністративний суд рішенням від 11.12.2020, залишеним без змін постановою П`ятого апеляційного адміністративного суду від 09.06.2021, відмовив у задоволенні позову.

23. Суди дійшли висновку, що спірний об`єкт є самочинним. Однак для задоволення позову про знесення самочинного будівництва є встановлення неможливості перебудови об`єкту, або відмова особи, яка здійснила самочинне будівництво, від такої перебудови. Крім цього, у разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил знесенню самочинного будівництва передує прийняття судом рішення про зобов`язання особи, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Однак позивачем не надано доказів здійснення усіх передбачених законодавством заходів реагування перед зверненням до суду з позовом про знесення самочинного будівництва відповідача.

Матеріали справи не містять відомостей щодо відмови відповідача у здійсненні перебудови об`єкта самочинного будівництва, як і відсутні докази про те, що проведення такої перебудови є неможливим. Також відсутні рішення суду щодо зобов`язання особи, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.

З посиланням на правову позицію Верховного Суду, викладену у постановах від 07.09.2018 у справі, № 813/6284/18, від 17.07.2018 у справі № 820/3186/16 Суд зазначив, що знесення самочинного будівництва як крайня міра можливе за умови, якщо цим будівництвом порушуються права третіх осіб, а перебудова не призведе до усунення їх порушених прав, а також у разі, якщо перебудова нерухомості відповідно до проекту або відповідно до норм і правил, визначених державними правилами та санітарними нормами неможлива, або якщо особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від такої перебудови, тобто, використані усі передбачені законодавством України заходи реагування.

Матеріали справи не містять доказів на підтвердження того, що усунення порушень містобудівного законодавства можливо виключно шляхом знесення об`єктів самочинного будівництва або доказів неможливості реконструювати його відповідним чином, тому вимоги про знесення є передчасними.

Також, матеріали справи не містять жодних доказів спорудження будинку з істотним недотриманням будівельних норм та порушення зведеним будинком суспільних інтересів або прав інших осіб. Натомість в матеріалах справи містяться експертні висновки, що самочинне будівництво в цілому відповідає ДБН України, а також санітарним нормам і правилам України.

Окремо суд взяв до уваги, що на теперішній час фізичними особам оформлено право приватної власності на побудовані відповідачем у будинку квартири та нежитлові приміщення (26 квартир та 4 нежитлових приміщення), що підтверджується відповідними витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно пре реєстрацію права власності.

З посиланням на практику Європейського суду з прав людини суди дійшли висновку про те, що інтерес фізичних осіб на використання належних їм на праві приватної власності квартир та нежитлових приміщень, побудованих відповідачем, не виключається з-під охорони за ст.8 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод 1950 року (далі - Конвенція) та ст. 1 Протоколу Першого до Конвенції. Заявлена позивачем вимога спрямована на припинення фізичного існування речі матеріального світу - будинку, тобто на знищення будинку як такого. За умови недоведеності позивачем виникнення реальної загрози від об`єкту будівництва правам та інтересам інших осіб, Державі або суспільства у цілому заявлена вимога не забезпечує дотримання згаданого вище балансу.

V. ДОВОДИ КАСАЦІЙНОЇ СКАРГИ

24. 07.07.2021 Ізмаїльська міська рада Одеської області подала касаційну скаргу, що 12.07.2021 надійшла до Верховного Суду, в якій, із посиланням на неправильне застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просила скасувати рішення Одеського окружного адміністративного суду від 11.12.2020 та постанову П`ятого апеляційного адміністративного суду від 09.06.2021, ухвалити нове рішення про задоволення позову.

25. Як на підставу касаційного оскарження скаржник покликається на те, що суди попередніх інстанцій вирішили спір без врахування висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 09.07.2020 у справі № 463/4564/16-а, від 07.10.2020 у справі № 802/3825/14-а, від 28.11.2018 у справі № 815/2311/15.

26. На будівництво по АДРЕСА_1 не видавалися містобудівні умови та обмеження, декларація про готовність об`єкта до експлуатації або сертифікат. ОСОБА_1 не виконав вимоги зобов`язального припису про усунення порушень містобудівних норм, здійснив будівництво без належно затвердженого проекта. Також у судовому порядку відмовлено у визнанні права власності на самочинне будівництво.

27. Ухвалою Верховного Суду від 15.07.2021 відкрито касаційне провадження.

28. 09.08.2021 надійшов відзив, в якому ОСОБА_1 покликається на правомірність оскаржуваних рішень судів першої та апеляційної інстанцій. Вважає, що земельна ділянка площею 0,087 га має цільове призначення «для будівництва і обслуговування житлового будинку...». Об`єкт будувався на приватній землі, виділеній свого часу саме під будівництво.

Роботи розпочиналися законно. Рішенням виконкому Ізмаїльської міської ради № 943 від 14.11.2014 було надано дозвіл, а 17.11.2014 видано будівельний паспорт на будівництво житлового будинку, гаражу та літньої кухні.

Відповідно до законодавства та правових висновків Верховного Суду знесення самочинного будівництва є крайнім заходом (крайньою мірою). Воно можливе виключно у разі, якщо перебудова об`єкта є неможливою або забудовник відмовляється від її проведення.

Ізмаїльська міська рада не надала доказів неможливості перебудови та не зверталася до суду з позовом про зобов`язання відповідача провести перебудову, що є обов`язковою передумовою для вимоги про знесення.

Висновками будівельно-технічних експертиз (зокрема експерта №172/216 від 25.11.2016, судової експертизи № 5280 та № 5507 від 26.01.2017) підтверджено, що збудований об`єкт відповідає вимогам ДБН України, а також санітарним нормам і правилам. Технічний стан будівлі (готовність 76%) підтверджує можливість її безпечного збереження та експлуатації.

Фізичні особи вже зареєстрували право приватної власності на 26 квартир та 4 нежитлових приміщення у цьому будинку.

Знесення будівлі призведе до знищення майна та порушення прав цих громадян, що охороняються ст. 8 Конвенції про захист прав людини та ст. 1 Протоколу першого до неї. Позивач не довів виникнення реальної загрози правам інших осіб чи суспільству, яка б виправдовувала таке втручання та порушувала б «справедливий баланс» інтересів.

Обставини наведеної позивачем справи є суттєво відмінними: будівництво велося без оформлення прав на земельну ділянку, без будівельного паспорта та з істотним порушенням відстані до межі сусідньої ділянки (2,72 м замість 7 м), що прямо порушувало права суміжного землекористувача. Натомість у справі, що розглядається, жодних порушень прав суміжних землекористувачів не встановлено.

29. Відповідач просив розглядати справу за участі представника відповідача.

30. 10.08.2021, 11.08.2021 та 12.08.2021 надійшло 12 відзивів від третіх осіб, які покликаються на правомірність висновків судів попередніх інстанцій з підстав, які збігаються з відзивом відповідача.

31. Треті особи клопотали про розгляд справи за їхньої відсутності.

32. У зв`язку з обранням судді Верховного Суду Желєзного І.В. до Великої Палати Верховного Суду (Рішення зборів суддів Верховного Суду в Касаційному адміністративному суді від 06.12.2021 № 15), який перебуває у складі колегії суддів, з урахуванням вимог Положення про автоматизовану систему документообігу суду, затвердженого рішенням Ради суддів України від 26.11.2010 №30 (зі змінами) та Тимчасових засад використання автоматизованої системи документообігу суду та визначення складу суду у Верховному Суді, затверджених постановою Пленуму Верховного Суду від 14.12.2017 №8, було проведено повторний авторозподіл, і відповідно до протоколу від 16.07.2024 справу було розподілено на колегію суддів (Кравчук В.М. - головуючий суддя, судді: Єзеров А.А., Стародуб О.П.).

33. Ухвалою від 16.07.2024 Верховний Суд задовольнив клопотання про розгляд справи за участі сторін та призначив справу до розгляду у судовому засіданні з викликом сторін.

34. За результатами судового засідання 06.08.2026 Суд за погодженням зі сторонами вирішив розгляд справи продовжити в порядку письмового провадження.

VІ. ВИСНОВКИ ВЕРХОВНОГО СУДУ

35. Верховний Суд перевірив правильність застосування судами норм матеріального та процесуального права у межах доводів касаційної скарги, відзиву на неї та дійшов такого висновку.

36. Частиною 2 ст.19 Конституції України передбачено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

37. Відповідно до ч. 5 ст. 26 Закону №3038-VI проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; 6) реєстрація права власності на об`єкт містобудування.

38. Статтею 27 Закону №3038-VI було передбачено, що забудова присадибних, дачних і садових земельних ділянок може здійснюватися на підставі будівельного паспорта забудови земельної ділянки, який визначає комплекс містобудівних та архітектурних вимог до розміщення і будівництва індивідуального (садибного) житлового будинку, садового, дачного будинку не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) з площею до 300 квадратних метрів, господарських будівель і споруд, гаражів, елементів благоустрою та озеленення земельної ділянки. Будівельний паспорт є документом суворо обмеженої предметної дії: він не поширюється на об`єкти, які за призначенням, поверховістю або площею виходять за визначені законом межі, і не замінює для таких об`єктів ані вихідних даних, ані проектної документації, ані дозвільного документа на виконання будівельних робіт.

39. Згідно з ч. 1 ст. 41 Закону №3038-VI державний архітектурно-будівельний контроль - це сукупність заходів, спрямованих на дотримання замовниками, проектувальниками, підрядниками та експертними організаціями вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил під час виконання підготовчих та будівельних робіт.

Державний архітектурно-будівельний контроль здійснюється органами державного архітектурно-будівельного контролю в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

40. Відповідно до ст. 38 Закону №3038-VI у разі виявлення факту самочинного будівництва об`єкта, перебудова якого з метою усунення істотного відхилення від проекта або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм є неможливою, посадова особа органу державного архітектурно-будівельного контролю видає особі, яка здійснила (здійснює) таке будівництво, припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил з визначенням строку для добровільного виконання припису.

У разі якщо особа в установлений строк добровільно не виконала вимоги, встановлені у приписі, орган державного архітектурно-будівельного контролю подає позов до суду про знесення самочинно збудованого об`єкта та компенсацію витрат, пов`язаних з таким знесенням.

За рішенням суду самочинно збудований об`єкт підлягає знесенню з компенсацією витрат, пов`язаних із знесенням об`єкта, за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) таке самочинне будівництво.

У разі неможливості виконання рішення суду особою, яка здійснила таке самочинне будівництво (смерть цієї особи, оголошення її померлою, визнання безвісно відсутньою, ліквідація чи визнання її банкрутом тощо), знесення самочинно збудованого об`єкта здійснюється за рішенням суду за рахунок коштів правонаступника або за рішенням органу місцевого самоврядування за рахунок коштів місцевого бюджету та в інших випадках, передбачених законодавством.

Виконання рішення суду, що набрало законної сили, щодо знесення самочинно збудованого об`єкта здійснюється відповідно до Закону України «Про виконавче провадження».

41. Згідно з ч. 1 ст. 376 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) об`єкт нерухомості відноситься до самочинного будівництва за наявності однієї з наведених умов: земельна ділянка не відведена для цієї мети; відсутній належний дозвіл на будівництво; відсутній належним чином затверджений проект; під час будівництва допущені істотні порушення будівельних норм і правил.

42. Частинами 4 та 7 ст. 376 ЦК України передбачено, що залежно від ознак самочинного будівництва особи, зазначені у цих пунктах, можуть вимагати від особи, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво: знесення самочинно збудованого об`єкта або проведення перебудови власними силами або за її рахунок; приведення земельної ділянки в попередній стан або відшкодування витрат.

43. Відповідно до абз. 1 ч. 7 ст. 376 ЦК України у разі істотного відхилення від проекта, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.

44. Згідно з абз. 2 ч. 7 ст. 376 ЦК України якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов`язана відшкодувати витрати, пов`язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

45. На час розгляду справи квартири та нежитлові приміщення (26 квартир та 4 нежитлових приміщення) будинку АДРЕСА_1 відчужені і перебувають у приватній власності фізичних осіб, які є третіми особами у цій справі.

(а) стосовно ознак будівництва як самочинного

46. Рішенням Ізмаїльської міської ради №995-VI від 29.06.2011 територія, в межах якої розташована земельна ділянка ОСОБА_1 по АДРЕСА_2 , віднесена до паркової зони міста Ізмаїл, а відповідно до Генерального плану міста Ізмаїл та Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів № 548 від 23.07.2010, будівництво багатоповерхового багатоквартирного житлового будинку на території, віднесеній до паркової зони, суперечить як цільовому призначенню земельної ділянки (яка була подарована і відведена саме для будівництва і обслуговування одноповерхового індивідуального житлового будинку), так і містобудівній документації міста.

47. У постанові від 29.01.2020 у справі № 822/2149/18 Верховний Суд у складі судової палати з розгляду справ щодо захисту соціальних прав Касаційного адміністративного суду сформулював правовий висновок, який має ключове значення для вирішення цієї справи:

«Правовий порядок знесення будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майно залежить від підстав, за якими його віднесено до об`єкта самочинного будівництва.

За змістом частини 7 статті 376 Цивільного кодексу України зобов`язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову можливе лише у разі: (1) істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, (2) істотного порушення будівельних норм і правил.

У цих випадках з позовом про зобов`язання особи до проведення перебудови може звернутися відповідний орган державної влади або орган місцевого самоврядування. Таке рішення суд може ухвалити і за позовом про знесення самочинного будівництва, якщо за наслідками розгляду справи дійде висновку, що можливість перебудови і усунення наслідків самочинного будівництва не втрачено і відповідач згоден виконати перебудову. У разі невиконання особою судового рішення про здійснення перебудови, суд може постановити рішення про знесення самочинного будівництва.

У випадках, коли до суду з позовом про знесення самочинного будівництва звертається орган державного архітектурно-будівельного контролю, належить керуватися частиною першою статті 38 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17 лютого 2011 року № 3038-VI, за якою у разі виявлення факту самочинного будівництва об`єкта, перебудова якого з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм є неможливою, посадова особа органу державного архітектурно-будівельного контролю видає особі, яка здійснила (здійснює) таке будівництво, припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил з визначенням строку для добровільного виконання припису.

У разі якщо особа в установлений строк добровільно не виконала вимоги, встановлені у приписі, орган державного архітектурно-будівельного контролю подає позов до суду про знесення самочинно збудованого об`єкта та компенсацію витрат, пов`язаних з таким знесенням.

Можливість перебудови і усунення наслідків самочинного будівництва перевіряється на стадії виконання припису про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів. Невиконання припису без поважних причин може свідчити про неможливість перебудови або небажання особи, яка здійснила самочинне будівництво, усувати його наслідки.

В інших випадках самочинного будівництва, зокрема, (1) якщо нерухоме майно збудоване або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або (2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи (3) належно затвердженого проекту, стаття 376 Цивільного кодексу України не ставить можливість знесення об`єкта самочинного будівництва в залежність від можливостей його перебудови.

Натомість правове значення має позиція власника (користувача) земельної ділянки, а також дотримання прав інших осіб. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина 4 статті 376 ЦК України).

В цьому випадку знесення самочинного будівництва можливе без попереднього рішення суду про зобов`язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову. Це є логічним та виправданим, оскільки такі види самочинного будівництва, безперечно, не можуть бути приведені до легітимного стану шляхом перебудови.

У справі, яка розглядається, встановлено, що ОСОБА_1 здійснив будівництво без документів, що дають право на це, а саме: без повідомлення про початок виконання будівельних робіт, без відповідного документа на право власності чи користування земельною ділянкою, без належно затвердженого проекту.

Це означає, що у спірних правовідносинах має місце той вид самочинного будівництва, для якого Цивільний кодекс України не встановлює правила, що знесенню передує рішення суду про зобов`язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову. Тобто, частина 7 статті 376 Цивільного кодексу України спірні правовідносини не регулює.

Натомість, для висновку про задоволення позову у цьому випадку визначальним та достатнім є той факт, що відповідач здійснив будівництво без документів, що дають право на це, і без належно затвердженого проекту та не виконав вимоги зобов`язального припису, яким вимагалось усунути виявлені порушення».

48. Вищезазначена правова позиція підтримана Верховним Судом у постановах від 09.07.2020 у справі №463/4564/16-а, від 29.11.2021 у справі №1840/3278/18, від 08.12.2021 у справі № 520/3777/18, від 02.11.2022 у справі №420/4209/19, від 23.02.2023 у справах №420/6488/18 та № 2040/5874/18, від 20.06.2023 у справі № 420/1058/19, від 03.07.2024 у справі № 925/752/23, від 30.09.2025 у справі № 560/10290/24.

49. Також у постанові від 10.06.2026 у справі № 160/19368/25 Верховний Суд зазначив:

«… певні види самочинного будівництва не можуть бути приведені до легітимного стану шляхом перебудови. Зокрема, будівництво без дозвільних документів або на земельній ділянці, не відведеній для цієї мети, порушує сам принцип правомірності використання земельної ділянки та здійснення будівельних робіт, а не лише технічні чи планувальні параметри об`єкта будівництва.

У таких випадках знесення самочинного будівництва можливе без попереднього рішення суду про зобов`язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову, оскільки перебудова за своєю природою не може усунути первинну незаконність будівництва.

Зазначене принципово відрізняє правовий режим знесення об`єктів, збудованих без дозвільних документів або на невідведених земельних ділянках, від правового режиму об`єктів з істотними відхиленнями від проекту чи порушеннями будівельних норм, щодо яких частина сьома статті 376 ЦК України передбачає можливість перебудови.

Верховний Суд вважає за необхідне наголосити, що визначальним для вибору правового наслідку самочинного будівництва є первинна правова підстава самочинності, а не сукупність усіх виявлених порушень. Якщо самочинність зумовлена відсутністю права на забудову земельної ділянки або відсутністю дозвільного документа на момент початку будівельних робіт, така самочинність не може бути усунута шляхом перебудови.

Водночас можливість перебудови і усунення наслідків самочинного будівництва перевіряється на стадії виконання припису про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів. Невиконання припису без поважних причин може свідчити про неможливість перебудови або небажання особи, яка здійснила самочинне будівництво, усувати його наслідки (постанова Верховного Суду від 23.02.2023 у справі № 2040/5874/18).».

50. Суд вважає цей висновок застосовним до справи, що розглядається, і не вбачає підстав для відступу від нього.

51. Судами першої та апеляційної інстанцій встановлено, що:

- земельна ділянка площею 0,087 га (кадастровий номер 5110600000:01:006:0056) належить відповідачу на підставі договору дарування №2087 від 26.06.2014 та має цільове призначення «для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд», тобто є присадибною;

- будівельний паспорт №471 від 17.11.2014 видано на будівництво житлового будинку площею 157,2 кв.м, гаража площею 24,0 кв.м та літньої кухні площею 28,0 кв.м;

- фактично на цій ділянці зведено багатоквартирний триповерховий житловий будинок з цокольним та мансардним поверхами загальною площею 2833,1 кв.м, у якому створено 26 квартир та 4 нежитлових приміщення;

- містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки за цією адресою не надавалися;

- проектна документація на будівництво багатоквартирного будинку не розроблялася і не затверджувалася, що підтверджується службовою запискою Управління містобудування та архітектури Ізмаїльської міської ради №594 від 22.02.2017 та поясненнями директора МП «Проекти. Вишукування. Комерція» Пікуліна Д.М. ;

- наказом Департаменту ДАБІ в Одеській області №89 та рішенням №33 від 27.11.2015 скасовано реєстрацію повідомлення про початок виконання будівельних робіт від 20.11.2014 у зв`язку з наведенням замовником недостовірних даних (акт перевірки від 23.11.2015);

- декларація про готовність об`єкта до експлуатації не реєструвалася, сертифікат не видавався, об`єкт в експлуатацію не приймався;

- рішенням Ізмаїльської міської ради №995-VI від 29.06.2011 територію, в межах якої розташована ділянка, віднесено до паркової зони міста Ізмаїла.

52. Зазначені вище обставини свідчать про наявність одразу трьох самостійних підстав вважати будівництво самочинним:

- земельна ділянка не була відведена для будівництва багатоквартирного житлового будинку, використовується як присадибна, а її забудова багатоквартирним будинком суперечить як цільовому призначенню ділянки, так і встановленому рішенням № 995-VI від 29.06.2011 режиму паркової зони та Генеральному плану міста;

- відсутній документ, який дає право виконувати будівельні роботи щодо фактично зведеного об`єкта: будівельний паспорт від 17.11.2014 за законом не міг поширюватися на об`єкт такого призначення, поверховості та площі, а реєстрацію повідомлення про початок виконання будівельних робіт скасовано 27.11.2015 у порядку, передбаченому пунктом 15 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 466;

- відсутній належно затверджений проект будівництва багатоквартирного будинку, розроблення якого до того ж було юридично неможливим через ненадання містобудівних умов та обмежень.

53. Жодна з наведених підстав самочинності не може бути усунута шляхом перебудови, оскільки всі вони стосуються не параметрів об`єкта, а самої правомірності забудови.

54. Висновок судів попередніх інстанцій про те, що позивач не вжив усіх передбачених законодавством заходів реагування, є помилковим.

55. Довід про те, що знесення є крайнім заходом і потребує попереднього доведення неможливості перебудови, ґрунтується на правових позиціях, викладених у постановах Верховного Суду від 17.07.2018 у справі №820/3186/16 та від 07.09.2018 у справі №813/6284/18. Ці позиції сформульовані стосовно іншого виду самочинності (істотного відхилення від проекту та істотного порушення будівельних норм і правил) і згодом конкретизовані судовою палатою з розгляду справ щодо захисту соціальних прав Касаційного адміністративного суду у постанові від 29.01.2020 у справі №822/2149/18, у якій прямо розмежовано правові наслідки різних видів самочинного будівництва. Оскільки постанови Верховного Суду про відступлення від висновку судової палати відсутні, застосуванню до спірних правовідносин підлягає саме цей висновок.

56. Матеріалами справи підтверджено послідовну позицію відповідних органів влади та вжиття ними заходів, спрямованих на припинення порушення: звернення виконавчого комітету Ізмаїльської міської ради до Департаменту ДАБІ в Одеській області від 20.11.2014 та від 06.07.2015; припис Департаменту ДАБІ в Одеській області від 19.08.2015 про зупинення підготовчих і будівельних робіт з вимогою усунути порушення у строк до 19.09.2015; постанова від 28.08.2015 №569 про притягнення відповідача до адміністративної відповідальності за ч. 1 ст. 96 КУпАП; акт перевірки від 23.11.2015, яким зафіксовано невиконання припису та наведення замовником недостовірних даних; наказ №89 і рішення №33 від 27.11.2015 про скасування реєстрації повідомлення про початок виконання будівельних робіт.

Припис від 19.08.2015 відповідачем у судовому порядку не оскаржувався, є чинним і не виконаний. Саме невиконання припису без поважних причин свідчить про неможливість перебудови або про небажання особи, яка здійснила самочинне будівництво, усувати його наслідки.

57. Верховний Суд звертає увагу, що стан спірного об`єкта, на який покликається відповідач як на перешкоду для знесення, є результатом його власної протиправної поведінки. Отримавши припис про зупинення робіт з 19.08.2015, відповідач будівництво не зупинив, продовжив і завершив його, створивши в об`єкті 26 квартир та 4 нежитлові приміщення, які згодом перейшли у власність третіх осіб. Порушення було виявлено на ранній стадії будівництва і могло бути усунуто без тих наслідків, на які тепер посилається відповідач. Ніхто не може отримувати переваги з власної неправомірної поведінки, а тому створена самим забудовником фактична ситуація не може бути підставою для звільнення його від передбачених законом наслідків самочинного будівництва.

58. За таких обставин суди першої та апеляційної інстанцій застосували ч. 7 ст. 376 ЦК України без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у вищезазначених постановах Верховного Суду, поширили на спірні правовідносини правило, розраховане виключно на випадки істотного відхилення від наявного проекту або істотного порушення будівельних норм за наявності проекту. Це свідчить про неправильне застосування норм матеріального права.

(б) стосовно можливості знесення самочинного будівництва у разі зміни власника квартир

59. Суди попередніх інстанцій покликалися на те, що наразі житлові та нежитлові приміщення належать на праві власності іншим особам, а не відповідачу, а тому у спірних правовідносинах інтерес фізичних осіб на використання належних їм на праві приватної власності квартир та нежитлових приміщень, побудованих відповідачем, не виключається з-під охорони за ст. 8 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод 1950 року та ст. 1 Протоколу Першого до Конвенції.

60. Суд не погоджується з таким твердженням, оскільки державна реєстрація права власності фізичних осіб на приміщення у спірному будинку не змінює правового режиму об`єкта як самочинного будівництва.

61. Відповідно до правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 07.04.2020 у справі №916/2791/13, «формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею», а «реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного».

62. Оцінюючи аргументи відповідача та третіх осіб про втручання у право мирно володіти майном, Суд керується положеннями статті 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» передбачено, що суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини та основоположних свобод (далі - Конвенція) і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) як джерело права.

63. Статтею 1 Першого протоколу до Конвенції передбачено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений свого майна інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом або загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів.

64. У практиці ЄСПЛ напрацьовано три критерії, які потрібно оцінювати на предмет сумісності заходу втручання у право особи на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції, а саме: чи є втручання законним; чи переслідує таке втручання легітимну мету; чи є такий захід (втручання у право на мирне володіння майном) пропорційним такій меті.

65. Втручання держави у право на мирне володіння майном є законним, якщо здійснюється на підставі акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким і передбачуваним з питань застосування та наслідків дії його норм.

66. Позбавлення майна може бути виправданим лише у випадку, якщо буде показаний «інтерес суспільства» та «умови, передбачені законом». Більше того, будь-яке втручання у право власності обов`язково повинно відповідати принципу пропорційності. Як неодноразово зазначав Суд, "справедливий баланс" має бути дотриманий між вимогами загального інтересу суспільства та вимогами захисту основних прав людини. Пошук такого справедливого балансу пролягає через всю Конвенцію. Необхідний баланс не буде дотриманий, якщо особа, про яку йдеться, несе «індивідуальний і надмірний тягар» (рішення від 02.11.2004 у справі «Трегубенко проти України», заява № 61333/00, пункт 54).

67. Критерій «пропорційності» передбачає, що втручання у право власності розглядатиметься як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. «Справедлива рівновага» передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, визначеною для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідного балансу не буде дотримано, якщо добросовісна особа несе «індивідуальний і надмірний тягар». При цьому з питань оцінки пропорційності ЄСПЛ, як і з питань наявності суспільного, публічного інтересу, визнає за державою досить широку сферу розсуду, за винятком випадків, коли такий розсуд не ґрунтується на розумних підставах.

68. Відповідно до усталеної практики ЄСПЛ положення статті 1 Першого протоколу містить три правила: перше правило має загальний характер і проголошує принцип мирного володіння майном; друге - стосується позбавлення майна і визначає певні умови для визнання правомірним втручання у право на мирне володіння майном; третє - визнає за державами право контролювати використання майна за наявності певних умов для цього. Зазначені правила мають тлумачитися у світлі загального принципу першого правила, але друге та третє стосуються трьох найважливіших суверенних повноважень держави: права вилучати власність у суспільних інтересах, регулювати використання власності та встановлювати систему оподаткування. Саме національні органи влади мають здійснювати первісну оцінку наявності проблеми, що становить суспільний інтерес, вирішення якої б вимагало заходів втручання у право мирного володіння майном.

69. У пункті 71 рішення від 20.10.2011 у справі «Рисовський проти України» ЄСПЛ зазначив, що принцип «належного урядування», як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість. Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам. З іншого боку, потреба виправити минулу «помилку» не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються. У контексті скасування помилково наданого права на майно принцип «належного урядування» може не лише покладати на державні органи обов`язок діяти невідкладно, виправляючи свою помилку, а й потребувати виплати відповідної компенсації чи іншого виду належного відшкодування колишньому добросовісному власникові.

70. Верховний Суд дотримується своєї сталої та послідовної практики про те, що зазначені вище гарантії стосуються випадків, коли, діючи добросовісно, особа набула майнове право, зокрема право власності, від держави чи територіальної громади, які діяли під впливом помилки. Тоді як недобросовісна поведінка набувача майна у приватну власність чи як його, так і відчужувача відповідного майна, не є набуттям права приватної власності під впливом помилки органу влади та не зумовлює таке набуття. Більше того, повернення власникові майна від недобросовісної особи не може становити для останньої індивідуальний і надмірний тягар (див. пункти 257, 258 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21).

71. У такій категорії справ, досліджуючи, чи добросовісно діє особа - набувач майна, суду слід з`ясувати, чи могла така особа знати або обґрунтовано припускати, зокрема, що будівництво об`єкта нерухомості проводиться без дотримання вимог закону щодо отримання дозвільних документів та здійснюється на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети, а також чи дотримані інші критерії добросовісного набуття майна.

72. У справі, яка переглядається, будівництво будинку по АДРЕСА_1 у м. Ізмаїл є самочинним. У спірних правовідносинах первинна незаконність будівництва зумовлена не помилкою органу місцевого самоврядування, а свідомими й послідовними діями самого забудовника, який був попереджений про необхідність додержання вимог будівельного паспорта, отримав припис про зупинення робіт, його притягнуто до адміністративної відповідальності. Однак відповідач будівництво не зупинив і довів його до завершення. Позивач, навпаки, діяв послідовно і своєчасно, вживаючи всіх доступних йому заходів реагування. Це виключає можливість посилання відповідача як на легітимні очікування, так і на суперечливу поведінку органу місцевого самоврядування.

73. Добросовісність набуття права власності у самочинно збудованому об`єкті підлягає перевірці за критерієм розумної обачності набувача.

74. У постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 17.04.2025 у справі № 910/127/21 зазначено, що інвестори, «ознайомившись зі змістом земельного та цивільного законодавства, проявивши розумну обачність, могли та повинні були знати про відсутність у відповідача документів, що посвідчують відведення земельної ділянки під забудову», а «не перевіривши наявність таких документів, відповідні особи фактично взяли на себе ризики, пов`язані, в тому числі із можливим знесенням самочинно збудованих об`єктів будівництва».

Суд також наголосив, що «якщо порушення законодавства мало очевидний характер, а дії осіб не відповідали нормам законодавства, то ігнорування таких ризиків в свою чергу позбавляє особу можливості посилатися на добросовісність набуття своїх прав», і що «порушення законодавства одними особами не може легітимізуватися шляхом укладення ними угод з іншими з метою створення неможливості або ускладнення захисту своїх прав заінтересованими особами, права яких порушені, виконання судових рішень».

75. Застосовуючи ці правові висновки в контексті обставин справи, що розглядається, Суд бере до уваги, що судовий спір щодо законності об`єкта є публічно відомим з 2015- 2016 років. Судові рішення у справі про знесення самочинного будівництва оприлюднювалися в Єдиному державному реєстрі судових рішень в режимі вільного доступу. Покупці нерухомості за розумної обачності могли й повинні були дізнатися про відсутність дозволів та судові процеси.

76. Верховний Суд погоджується з тим, що при вирішенні спорів про знесення самочинного будівництва суди повинні дотримуватися принципу пропорційності та враховувати баланс між публічними і приватними інтересами. Проте це не надає перевагу приватним інтересам осіб, які взяли участь у самочинному будівництві (інвесторів, пайовиків, забудовників тощо), над публічним інтересом у забезпеченні законності містобудівної діяльності. Публічний інтерес полягає у забезпеченні ефективного державного контролю за використанням земель відповідно до їх цільового призначення, дотриманні містобудівного законодавства, безпеки життєдіяльності людей.

77. Такий публічний інтерес є достатнім для обмеження приватних інтересів осіб, які свідомо або через необачність взяли участь у самочинному будівництві, зокрема шляхом внесення коштів без належної перевірки законності будівництва.

78. Залучені до участі в цій справі треті особи мали або повинні були мати інформацію про те, що будівництво здійснюється з порушенням містобудівного законодавства, оскільки ці обставини були предметом судових розглядів.

79. Легітимні очікування у розумінні ст. 1 Першого протоколу до Конвенції можуть вважатися такими лише за умови, що вони ґрунтуються на законному та передбачуваному правовому режимі. Участь у будівництві, яке з моменту початку здійснюється без дозвільних документів та є предметом численних судових спорів, а також фактичний характер робіт (4 поверхи замість 2) не формує обґрунтованих легітимних очікувань, а пов`язані з цим фінансові (майнові) ризики пайовиків не можуть бути перекладені на державу.

80. Суд звертає увагу, що поняття «майно» у розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції охоплює «легітимні очікування» лише за умови наявності достатнього підґрунтя у національному праві.

81. Особа не може посилатися на легітимні очікування щодо збереження об`єкта будівництва, якщо вона знала або повинна була знати про його незаконний характер, оскільки правомірні очікування не можуть ґрунтуватися на свідомому порушенні закону.

82. Враховуючи публічність судових процесів щодо цього будівництва та очевидне відхилення від початкових параметрів забудови, треті особи (інвестори) не мали підстав розраховувати на законність набуття прав на майно у такому об`єкті будівництва.

83. Водночас наявність у третіх осіб цивільно-правових відносин щодо квартир з ОСОБА_1 не може перешкоджати застосуванню публічно-правових наслідків самочинного будівництва. Треті особи не позбавлені можливості захистити свої майнові інтереси шляхом пред`явлення позовів про розірвання договорів, повернення внесених коштів та відшкодування збитків у порядку цивільного судочинства.

84. У справі, що розглядається, суди попередніх інстанцій встановили, що будівництво розпочато з грубим порушенням містобудівного законодавства (без дозвільних документів); забудовник систематично ігнорував приписи контролюючого органу.

85. За сукупності цих обставин публічний інтерес у знесенні самочинно збудованого об`єкта переважає над приватними інтересами покупців (інвесторів, пайовиків). При цьому знесення об`єкта відновить законність використання земельних ділянок та забезпечить дотримання містобудівного законодавства.

86. Щодо доводів про наявність у відповідача легітимних очікувань, зумовлених діями позивача з ініціювання розроблення детального плану території (рішення №4757-VI від 31.12.2014, рішення виконкому №101 від 16.02.2015 та №620 від 17.08.2015) і визнанням протиправною бездіяльності міської ради рішенням Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 11.10.2016 у справі № 500/3600/16-а, Верховний Суд зазначає таке.

87. Відповідно до ст. 19 Закону №3038-VI детальний план території є містобудівною документацією на місцевому рівні, а не документом дозвільного характеру; його розроблення чи навіть затвердження саме по собі не породжує права на забудову конкретної земельної ділянки і не замінює містобудівних умов та обмежень, проектної документації та дозвільного документа на виконання будівельних робіт. Визнання протиправною бездіяльності органу місцевого самоврядування є підставою для зобов`язання його вчинити відповідні дії, однак не може стати підставою для визнання законною самочинної забудови і не звільняє забудовника від обов`язку додержуватися послідовності, встановленої ст. 26 Закону №3038-VI.

88. Суд не бере до уваги доводи про те, що суди раніше відмовили Ізмаїльській міській раді у спорі щодо скасування рішень державного реєстратора про реєстрацію права власності на приміщення у спірному будинку із закриттям провадження через приватноправовий характер спору, оскільки закриття провадження не є вирішенням спору по суті і не створює преюдиції.

(в) щодо належного відповідача

89. 05.08.2026 до Верховного Суду надійшли додаткові пояснення третьої особи ОСОБА_22 , у яких з посиланням на постанову Верховного Суду від 28.10.2020 у справі № 761/23904/19 було зазначено, що власники квартир та нежитлових приміщень будинку АДРЕСА_1 , у тому числі особи, які набули право власності на окремі квартири під час перегляду справи в касаційному порядку, мають набути статусу відповідачів, а не третіх осіб, оскільки незалучення особи як співвідповідача за умови обов`язкової процесуальної співучасті є підставою для відмови у задоволенні позову через неналежний суб`єктний склад учасників справи.

90. Верховний Суд відхиляє наведені доводи з таких підстав.

91. Спір у цивільній справі №761/23904/19, за якою ухвалено постанову Верховного Суду від 28.10.2020, стосувався визнання незаконним та скасування наказів, зобов`язання призначити на посаду. Відповідно, висновок щодо належності сторін суд формулював в контексті вирішення трудового спору, а не спору про знесення самочинного будівництва.

92. У цій справі позов пред`явлено у квітні 2016 року Ізмаїльською міською радою саме до ОСОБА_1 як особи, яка здійснила самочинне будівництво, на підставі ч. 7 ст. 376 ЦК України та ст. 38 Закону № 3038-VI, що прямо визначають суб`єктом відповідальності особу, яка здійснила самочинне будівництво. Обов`язок знести самочинно збудований об`єкт та понести пов`язані з цим витрати покладається законом саме на забудовника.

93. Оскільки саме ОСОБА_1 був суб`єктом, якому адресовані обов`язкові приписи контролюючого органу, та особою, яка безпосередньо організувала будівельні роботи, саме він є належним відповідачем. Покладення обов`язку зі знесення на фактичного забудовника відповідає принципу індивідуалізації відповідальності, незалежно від наявності у нього титулу власника на всі земельні ділянки, оскільки втручання спрямоване на припинення незаконного використання майна, а не на позбавлення прав власника землі.

94. Верховний Суд зазначає, що у цій справі знесення об`єкта не покладає на відповідача індивідуального та надмірного тягаря у розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції. Як встановили суди попередніх інстанцій, відповідач розпочав будівництво без будь-яких дозвільних документів, усвідомлював незаконність своїх дій, неодноразово притягувався до адміністративної відповідальності та протягом тривалого часу ігнорував обов`язкові приписи контролюючого органу.

95. За аналогічних обставин у справі «Іванова та Черкезов проти Болгарії» (заява № 46577/15, пункт 75, рішення від 21.04.2016), в якій особа свідомо збудувала без дозволу будинок з явним порушенням національних будівельних норм, ЄСПЛ не встановив порушення прав заявника згідно зі статтею 1 Першого протоколу до Конвенції та дійшов висновку, що наказ про знесення будинку, який було видано через розумний строк після його спорудження, має на меті лише відновити стан речей, який би склався, якби перший заявник не знехтував вимогами закону. Цей наказ та його виконання також слугуватимуть засобом стримування інших потенційних порушників закону що не можна не враховувати з огляду на очевидну поширеність проблеми незаконного будівництва в Болгарії. З огляду на широкий діапазон дискреційних повноважень, якими користуються болгарські органи влади відповідно до статті 1 Протоколу № 1 як при виборі засобів примусового виконання, так і при встановленні того, чи будуть наслідки такого виконання виправданими, жоден із наведених вище міркувань не може переважати майнові інтереси першого заявника щодо будинку.

96. Таку ж позицію у схожому спорі щодо знесення самочинного будівництва Верховний Суд висловив у постанові від 22.01.2026 у справі № 120/13166/21-а.

97. Належність відповідача визначається на час подання позову, і на той час ОСОБА_1 був власником земельної ділянки та зведеного на ній самочинного будівництва.

98. Власники квартир та нежитлових приміщень, зокрема особи, які набули право власності на окремі квартири, самочинного будівництва не здійснювали і забудовниками не є, а тому не можуть бути відповідачами за позовом, предметом якого є зобов`язання забудовника знести самочинно збудований об`єкт. Їх залучення до участі у справі як третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача, є належним процесуальним механізмом захисту їхніх майнових прав, оскільки судове рішення у цій справі може вплинути на їхні права та обов`язки щодо відповідача, не покладаючи на них при цьому будь-яких зобов`язань за позовом.

99. У цій справі позивач не заявляв жодних вимог до власників квартир, не просив визнати відсутнім чи припинити їхнє право власності та не покладав на них будь-яких зобов`язань, а предметом позову є зобов`язання саме забудовника знести самочинно збудований об`єкт за власний рахунок.

100. Та обставина, що відповідач ОСОБА_1 на цей час не є власником жодного з приміщень у спірному будинку, не змінює визначеного законом суб`єкта відповідальності за самочинне будівництво, оскільки обов`язок знесення самочинно збудованого об`єкта покладається законом саме на особу, яка здійснила таке будівництво, незалежно від того, чи зберігає ця особа право власності на окремі частини об`єкта на час ухвалення судового рішення.

101. Набуття права власності вже після ухвалення судами першої та апеляційної інстанцій рішень у цій справі не спростовує наведеного висновку. Спір щодо законності будівництва зазначеного об`єкта є публічно відомим, а відповідні судові рішення оприлюднені в Єдиному державному реєстрі судових рішень у вільному доступі. Тому набуття права власності на приміщення у спірному будинку після відкриття провадження у справі не може розглядатися як підстава для зміни визначеного законом суб`єктного складу відповідачів. Це узгоджується з висновками, викладеними судом вище щодо оцінки добросовісності набуття права власності на приміщення у самочинно збудованому об`єкті.

102. Суд відхиляє аргумент відповідача про те, що об`єкт зведено на земельній ділянці, яка перебуває у приватній власності відповідача і була свого часу відведена саме під будівництво житлового будинку, адже відповідність земельної ділянки меті забудови у розумінні ч. 1 ст. 376 ЦК України оцінюється щодо конкретного об`єкта будівництва.

103. Згідно зі ст. 20 Земельного кодексу України цільове призначення земельної ділянки визначається у встановленому законом порядку, а за п. «а» ч. 1 ст. 91 Земельного кодексу України власники земельних ділянок зобов`язані забезпечувати використання їх за цільовим призначенням, а тому належність ділянки відповідачу на праві приватної власності не спростовує, а навпаки підтверджує наявність підстави самочинності, передбаченої ч. 1 ст. 376 ЦК України.

104. Довід відзиву про те, що будівельні роботи розпочиналися законно на підставі рішення виконкому Ізмаїльської міської ради № 943 від 14.11.2014, будівельного паспорта від 17.11.2014 та зареєстрованого повідомлення про початок виконання будівельних робіт від 20.11.2014, не спростовує висновок про самочинність фактично зведеного об`єкта.

105. Зазначені документи мали предметно обмежену дію і стосувалися виключно одноповерхового індивідуального житлового будинку площею 157,2 кв.м, гаража та літньої кухні. Правомірний початок робіт щодо одного об`єкта не може бути підставою для визнання законності зведення іншого за призначенням, поверховістю і площею (2833,1 кв.м). Крім того, реєстрацію повідомлення про початок виконання будівельних робіт від 20.11.2014 з будівництва житлового будинку, загальною площею 157,2 кв.м., гаражу, площею 24 кв.м., літньої кухні, площею 28 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , замовник - ОСОБА_1 скасовано 27.11.2015, унаслідок чого на час звернення позивача до суду будь-який дозвільний документ на виконання будівельних робіт був відсутній.

106. Також Суд відхиляє аргументи про підтвердження висновками експертиз (висновок експерта № 172/216 від 25.11.2016, будівельно-технічний висновок від 20.10.2016, висновки експерта № 5280 та № 5507 від 26.01.2017) відповідності об`єкта державним будівельним нормам і санітарним правилам, адже технічна відповідність об`єкта будівельним нормам має правове значення лише щодо тієї підстави самочинності, яка полягає в істотному порушенні будівельних норм і правил; у цій справі підстави самочинності є іншими і технічним станом об`єкта не спростовуються. Окрім того, висновок експерта не може підміняти собою дозвільні процедури - експертизу проектної документації (ст. 31 Закону № 3038-VI) та прийняття об`єкта в експлуатацію (ст. 39 Закону № 3038-VI), оскільки предметом дослідження експерта є фактичний стан об`єкта, а не правомірність його зведення.

107. Довід відзиву про недоведеність порушення суспільних інтересів або прав інших осіб не відповідає встановленим у справі обставинам. Зведенням багатоквартирного будинку площею 2833,1 кв.м на присадибній земельній ділянці площею 0,087 га, розташованій у межах паркової зони, порушено публічний інтерес територіальної громади міста Ізмаїла у додержанні Генерального плану міста, режиму паркової зони та цільового призначення земель.

108. Згідно з ч.ч. 1, 3 ст. 351 КАС України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 341 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права.

Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.

109. Отже, враховуючи встановлені судами обставини та вищезазначені висновки Верховного Суду, оскаржувані рішення підлягають скасуванню, з ухваленням нового -

про задоволення позову.

110. З огляду на результат судового розгляду судові витрати не розподіляються.

Керуючись ст. ст. 139, 243, 341, 345, 349, 351, 356, 359 КАС України, Суд -

У Х В А Л И В:

1. Касаційну скаргу Ізмаїльської міської ради Одеської області задовольнити.

2. Рішення Одеського окружного адміністративного суду від 11 грудня 2020 року та постанову П`ятого апеляційного адміністративного суду від 09 червня 2021 року у справі № 500/1938/16 скасувати

3. Ухвалити нове рішення. Позов Ізмаїльської міської ради Одеської області задовольнити.

4. Зобов`язати ОСОБА_1 знести за власний рахунок самочинне будівництво - житловий будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_1 .

Постанова набирає законної сили з дати її прийняття, є остаточною і не оскаржується.

Суддя В.М. Кравчук

Суддя А.А. Єзеров

Суддя О.П. Стародуб