Постанова від 16 вересня 2026 р. у справі №645/2729/20 — Полтавський апеляційний суд

ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Справа № 645/2729/20 Номер провадження 22-ц/814/2549/26Головуючий у 1-й інстанції Тімошенко Н. В. Доповідач ап. інст. Чумак О. В.

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 вересня 2026 року м. Полтава

Полтавський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді: Чумак О.В.,

суддів: Дряниці Ю.В., Одринської Т.В.

за участю секретаря Ванди А.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Полтаві в режимі відеоконференції цивільну справу за апеляційною скаргою представника Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Приватні Інвестиції" адвоката Проценка Миколи Миколайовича

на рішення Шевченківського районного суду м. Полтави від 24 лютого 2026 року, ухвалене суддею Тімошенко Н.В.

по справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Приватні Інвестиції", треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору: приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Чуприни Галини Олександрівни, Акціонерне товариство «Дельта Банк» в особі уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб, про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та визнання права власності

В С Т А Н О В И В

У травні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Приватні Інвестиції», в якому просив визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, прийняте приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Чуприною Г.О. від 10.04.2019 р. за реєстраційним номером 46389537 та запис про право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ТОВ «ФК «Приватні Інвестиції» та припинити право власності за ними на квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 45,4 кв.м, житловою площею 30,6 кв.м.

Визнати за ним право власності на квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 45,4 кв.м, житловою площею 30,6 кв.м.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 16 липня 2008 року між відкритим акціонерним товариством «Свєдбанк», правонаступником якого є ПАТ «Дельта Банк», та ОСОБА_2 укладено кредитний договір № 2001/0708/98-015, за умовами якого останньому надано кредит у сумі 47 450 доларів США під 12,5% річних на суму залишку заборгованості за кредитом з кінцевим терміном повернення 15.07.2018.

В якості забезпечення виконання основного зобов`язання за кредитним договором №2001/0708/98-015 між ВАТ «Сведбанк» та ОСОБА_1 був укладений іпотечний договір №2001/0708/98-015-Z-1 від 16.07.2008 року.

Предметом іпотеки за даним договором стала 2-х кімнатна квартира АДРЕСА_1 загальною площею 45,4 кв.м, житловою площею 30,6 кв.м.

25.05.2012 року між ПАТ «Сведбанк» та ПАТ «Дельта Банк» було укладено договір купівлі-продажу прав вимоги, згідно якого ПАТ «Дельта Банк» набуло права вимоги за кредитним договором №2001/0708/98-015 від 16.07.2008 року.

Рішенням Фрунзенського районного суду м. Харкова у справі № 645/10343/13 від 08 квітня 2014 року ухвалено звернути стягнення на предмет іпотеки на квартиру АДРЕСА_1 , в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором у розмірі 226 686 грн. 12 коп.

23 грудня 2014 року ухвалою апеляційного суду Харківської області рішення Фрунзенського районного суду м. Харкова у справі № 645/10343/13 від 08 квітня 2014 року залишено без змін.

14 грудня 2018 року Публічне акціонерне товариство «Дельта Банк» уклав Договір № 1064/к з Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова Компанія «Приватні Інвестиції» купівлі-продажу майнових прав.

14 грудня 2018 року укладено Договір між ПАТ «Дельта Банк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова Компанія «Приватні Інвестиції» про відступлення права вимоги за іпотечним Договором №2001/0708/98-015-Z-1 від 16.07.2008 року.

18.01.2019 року та 01 березня 2019 року відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова Компанія «Приватні Інвестиції» направив позивачу ОСОБА_1 на дві адреси вимоги про усунення порушень, в яких зазначив загальну суму заборгованості у розмірі 1 548 508 грн. та попередив про намір звернути стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку шляхом набуття права власності.

10 квітня 2019 року приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Чуприна Г.О. прийняла рішення про державну реєстрацію права власності на спірну квартиру за відповідачем.

Позивач зазначив, що на момент проведення реєстрації прав власності за відповідачем, існувало судове рішення у справі № 645/10343/13 про звернення стягнення на предмет іпотеки в судовому порядку, що виключало можливість одночасного застосування позасудового порядку звернення стягнення, оскільки відповідно до ст. 33 Закону України «Про іпотеку» способи звернення стягнення є альтернативними.

Вимогу про усунення порушень він фактично отримав 12 березня 2019 року, тоді як реєстрація відбулась 08 квітня 2019 року. За твердженням позивача, між датою отримання вимоги та датою реєстрації минуло лише 27 днів, що є порушенням тридцятиденного строку, встановленого ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку».

Окрім того, відповідач не проводив незалежної оцінки майна, яка є обов`язковою умовою набуття права власності на предмет іпотеки відповідно до ч. 5 ст. 37 Закону України «Про іпотеку».

Також зазначив на невідповідність суми заборгованості, зазначеної у вимозі 1 548 508 грн., сумі, встановленій судовим рішенням - 226 686 грн., що, на його думку, також свідчить про незаконність реєстрації.

Рішенням Шевченківського районного суду м. Полтави від 24 лютого 2026 року позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено.

Визнано протиправним та скасовано рішення приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Чуприни Галини Олександрівни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер № 46389537 від 10.04.2019 року, на підставі якого зареєстровано право власності за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Приватні Інвестиції» (код ЄДРПОУ 37356981) на двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 .

Припинено право власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Приватні Інвестиції» (код ЄДРПОУ 37356981) на вказаний об`єкт нерухомого майна на двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 .

Визнано за ОСОБА_1 право власності на квартиру АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1806943563101).

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Приватні Інвестиції» (код ЄДРПОУ 37356981) на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 11 629,8 грн.

Рішення суду мотивоване тим, що державна реєстрація права власності відповідача на спірну квартиру була здійснена з порушенням вимог ч. 5 ст. 37 Закону України «Про іпотеку», а саме, без проведення оцінки предмета іпотеки, що є підставою для її скасування та визнання за позивачем права власності на вищевказане нерухоме майно.

Не погодившись з вказаним рішенням місцевого суду його в апеляційному порядку оскаржив представник Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Приватні Інвестиції" адвокат Проценко Микола Миколайович, подавши апеляційну скаргу, в якій він просив рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову в задоволенні позову, посилаючись на невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення норм матеріального та процесуального права.

Апеляційна скарга обгрунтована тим, що на момент проведення державної реєстрації права власності відповідача на предмет іпотеки, у переліку документів, на підставі яких здійснюється державна реєстрація, що визначений Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, який затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015, відсутнє зобов?язання іпотекодержателя надати державному реєстратору звіт про оцінку майна.

Зазначено, що на виконання вимог ч. 5 ст. 37 Закону України «Про іпотеку», державному реєстратору – приватному нотаріусу Харківського міського нотаріального округу Чуприні Г.О., разом з іншими документами необхідними для реєстрації права власності на спірну квартиру, ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» надало звіт про оцінку вартості майна № 03-04-19-ОМ.1 від 03.04.2019, складеного СОД ТОВ «Содель» за замовленням відповідача.

На підтвердження вказаної обставини до апеляційної скарги долучено витяг зі звіту про оцінку вартості майна № 03-04-19-ОМ.1 від 03.04.2019, складеного СОД ТОВ «Содель».

Зазначено, що оригінал вказаного звіту був втрачений і не міг бути поданий до суду раніше, оскільки лише при підготовці апеляційної скарги в цифрових архівах ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» було виявлено його витяг.

Таким чином, наявність даного звіту спростовує помилкові висновки місцевого суду щодо відсутності оцінки предмета іпотеки та не перевірки даного звіту нотаріусом.

Окрім того, зазначено, що різниця між сумами заборгованості, які вказані у судовому рішенні та в повідомленні-вимозі виникли виключно через зрізке зростання курсу долара до гривні в період з 2013 по 2019 роки.

Також зазначено, що заявляючи вимогу про визнання за позивачем права власності на спірну квартиру, ним було обрано неналежний спосіб захисту, що є підставою для відмови в задоволенні позову.

Відзив на апеляційну скаргу в порядку, передбаченому ст. 360 ЦПК України, до суду апеляційної інстанції не надходив.

Відповідно до положень ч. 3 ст. 360 ЦПК України, відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду судового рішення першої інстанції.

В судовому засіданні був присутній ОСОБА_1 .

Представник ТОВ "ФК "Приватні Інвестиції" адвокат Проценко М.М. приймав участь у розгляді справи в режимі відеконференції з використанням власних технічних засобів поза межами приміщення суду.

Заслухавши доповідь судді доповідача, пояснення позивача та представника відповідача, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Рішення місцевого суду не повною мірою відповідає вказаним вимогам.

Як встановлено місцевим судом та вбачається з матеріалів справи, ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 28.04.2006 є власником квартири АДРЕСА_1 (т. 1, а.с. 34-35).

16 липня 2008 року між відкритим акціонерним товариством «Свєдбанк», правонаступником якого є ПАТ «Дельта Банк», та ОСОБА_2 укладено кредитний договір № 2001/0708/98-015, за умовами якого останньому надано кредит у сумі 47 450 доларів США під 12,5% річних на суму залишку заборгованості за кредитом з кінцевим терміном повернення 15.07.2018 (т. 1, а.с. 41-45).

В якості забезпечення виконання основного зобов`язання за кредитним договором №2001/0708/98-015 між ВАТ «Сведбанк» та ОСОБА_1 був укладений іпотечний договір №2001/0708/98-015-Z-1 від 16.07.2008 (т. 1, а.с. 38-40).

Предметом іпотеки за даним договором стала 2-х кімнатна квартира АДРЕСА_1 загальною площею 45,4 кв.м, житловою площею 30,6 кв.м.

25.05.2012 року між ПАТ «Сведбанк» та ПАТ «Дельта Банк» було укладено договір купівлі-продажу прав вимоги, згідно якого ПАТ «Дельта Банк» набуло права вимоги за кредитним договором №2001/0708/98-015 від 16.07.2008 року.

Рішенням Фрунзенського районного суду м. Харкова у справі № 645/10343/13 від 08 квітня 2014 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Харківської області від 23 грудня 2014 року, звернуто стягнення на предмет іпотеки на квартиру АДРЕСА_1 , в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором у розмірі 226 686 грн. 12 коп. (т. 1, а.с. 49-56).

14 грудня 2018 року Публічне акціонерне товариство «Дельта Банк» уклав Договір № 1064/к з Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова Компанія «Приватні Інвестиції» купівлі-продажу майнових прав (т. 1, а.с. 99-103).

Згідно додатку № 1 до вищевказаного договору, до ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» перейшло право вимоги за кредитним договором № 2001/0708/98-015 в загальному розмірі 1548508,03 грн. (т. 1, а.с. 102).

14 грудня 2018 року укладено Договір між ПАТ «Дельта Банк» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова Компанія «Приватні Інвестиції» про відступлення права вимоги за іпотечним Договором №2001/0708/98-015-Z-1 від 16.07.2008 року (т. 1, а.с. 104-105).

01 березня 2019 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова Компанія «Приватні Інвестиції» направило позивачу ОСОБА_1 на дві адреси вимоги про усунення порушень, в яких зазначив загальну суму заборгованості у розмірі 1 548 508 грн. та попередив про намір звернути стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку шляхом набуття права власності (т. 1, а.с. 60-63).

10 квітня 2019 року приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Чуприна Г.О. прийняла рішення про державну реєстрацію права власності на спірну квартиру за відповідачем.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції прийшов до висновку, що державна реєстрація права власності на спірну квартиру за відповідачем, була здійснена з порушенням вимог Закону України «Про іпотеку», що є підставою для скасування державної реєстрації та визнання за ОСОБА_1 права власності на нерухоме майно.

Колегія суддів не повною мірою погоджується з даним висновком місцевого суду з наступних підстав.

Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Відповідно до частини першої статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Згідно зі статтями 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Частиною першою статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту (частина перша статті 527 ЦК України).

Виконання зобов`язання може забезпечуватися заставою (частина перша статті 546 ЦК України).

Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (стаття 575 ЦК України).

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону України «Про іпотеку»).

Статтею 36 Закону України «Про іпотеку» (в редакції на час укладення договору іпотеки) передбачено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Статтею 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 18 вересня 2023 року у справі № 363/2337/19 зробив висновок, що пункт договору іпотеки, в якому передбачено іпотечне застереження, необхідно розуміти саме як відповідне застереження, яке не потребує укладення сторонами окремого договору про застосування позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до пункту 11 іпотечного договору №2001/0708/98-015-Z-1 від 16.07.2008, підписанням цього договору іпотекодавець засвідчує, що іпотекодержатель набуває право звернути стягнення на предмет іпотеки в разі, якщо на день, визначений основним зобов?язанням, позичальник не поверне іпотекодержателю суму кредиту та/або проценти за користування кредитом та/або пеню або іншу заборгованість, та/або платежі та санкції, що передбачені та/або випливають з осносного зобов?язання, а також в інших випадках, передбачених основним зобов?язанням та цим договором, в тому числі у випадку одноразового прострочення основного зобов?язання (як основного боргу так і процентів за ним).

При настанні зазначених у абзаці першому цього пункту договору випадків іпотекодержатель надсилає позичальнику та іпотекодавцеві письмову вимогу про усунення порушення основного зобов?язання та/або зобов?язань, передбачених цим договором, у не менш ніж тридцятиденний строк, та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до умов цього договору.

Згідно з частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

З матеріалів справи вбачається, що 18.01.2019 ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» направило позичальнику ОСОБА_2 та іпотекодацю ОСОБА_1 вимогу-повідомлення про усунення порушення зобов?язання та виселення (в порядку ст. 35, 40 Закону України «Про іпотеку») (т. 1, а.с. 160-163).

Вказана вимога була отримана позичальником ОСОБА_2 31.01.2019, що підтверджується копією рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення (т. 1, а.с. 165).

01 березня 2018 року ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» направило ОСОБА_1 , на адресу його проживання та адресу знаходження іпотечного майна, вимоги-повідомлення про усунення порушення зобов?язання та виселення (в порядку ст. 35, 40 Закону України «Про іпотеку») (т. 1, а.с. 173-176).

Як вбачається з рекомендованих повідомлень про вручення поштового відправлення, дані вимоги ОСОБА_1 отримав 07.03.2019 (т. 1, а.с. 172).

ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» звернулося з заявою до приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Чуприни Г.О., про звернення стягнення на предмет іпотеки 08.04.2019, тобто з дотриманням вимог ст. 35 Закону України «Про іпотеку».

Посилання ОСОБА_1 в позовній заяві на те, що набуття права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку є неправомірним, оскільки на час реєстрації права власності за відповідачем було чинним судове рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки, є необґрунтованими, враховуючи наступне.

У постанові Верховного Суду від 30 березня 2020 року у справі № 643/15938/17-ц зазначено, що існування судового рішення за умови його невиконання не перешкоджає зверненню стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, оскільки право вибору способу звернення стягнення на предмет іпотеки належить новому іпотекодержателю, на користь якого відступлене право вимоги.

При цьому, на переконання касаційного суду, ухвалення зазначеного рішення без його виконання не припиняє дію договору іпотеки, а застосування кредитором іншого законного засобу для захисту свого порушеного та не поновленого боржником належним чином права не є подвійним стягненням та спрямоване на захист прав та інтересів кредитора.

Оскільки, що матеріали справи не містять відомостей про виконання рішення Фрунзенського районного суду м. Харкова у справі № 645/10343/13 від 08 квітня 2014 року, яким звернуто стягнення на предмет іпотеки на квартиру АДРЕСА_1 , тому відповідач не був позбавлений права звернути стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку.

Однією із підстав для скасування рішення про державну реєстрацію за відповідачем права власності на спірну квартиру позивач зазначав те, що у порушення вимог статті 37 Закону України «Про іпотеку» державна реєстрація права власності на предмет іпотеки здійснена за відсутності оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Пунктом 12 іпотечного договору передбачено, що за вибором іпотекодержателя застосовується один із наведених нижче способів звернення стягнення на предмет іпотеки та задоволення вимог іпотекодержателя: за рішенням суду (п. 12.1 договору); у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса (п. 12.2 договору); згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, укладеним шляхом здійснення застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, яке викладене в п. 12.3.1 та 13.3.2 цього пункту договору.

Згідно п. 12.3.1 іпотечного договору, задоволення вимог здійснюється шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов?язання у порядку встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку». Відповідно до ст. 37 Закону України «Про іпотеку» у випадку задоволення вимог іпотекодержателя шляхом використання процедури, передбаченої в цьому підпункті п. 12.3 договору, договір про задоволення вимог іпотекодержателя, укладений шляхом здійснення цього застереження, є підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки. При цьому, вважається, що предмет іпотеки набувається у власність іпотекодержателя за ціною, що буде визначена на підставі висновку незалежного експерта-суб?єкта оціночної діяльності, правоздатність якого підтверджена сертифікатом суб?єкта оціночної діяльності.

Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

За змістом частин другої, четвертої статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.

Відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, у редакції, чинній на час проведення державної реєстрації іпотечного майна (далі - Порядок № 1127), для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надіслану іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у письмовій вимозі; 3) заставну (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Отже, пунктом 61 Порядку № 1127 наведено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

З огляду на викладене, Порядок № 1127 (у редакції, чинній на час проведення державної реєстрації іпотечного майна) не передбачав, що звіт про оцінку предмета іпотеки входить до переліку документів, необхідних для подання державному реєстратору. Вимога щодо подання державному реєстратору такого звіту була доповнена до Порядку № 1127 лише 26 лютого 2020 року.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17 зробила висновок про те, що, виходячи із принципу lex superior, «у разі суперечності застосовуються норми, що закріплюються в нормативно-правових актах, які мають більш високу юридичну силу», хоч Порядком № 1127 до 26 лютого 2020 року не було передбачено обов`язкового надання оцінки предмета іпотеки, проте така вимога містилася у статті 37 Закону України «Про іпотеку», що має вищу юридичну силу.

Статтею 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Отже, іпотекодержатель, станом на момент виникнення спірних у цій справі правовідносин, не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності.

Зазначене обґрунтовується, зокрема і тим, що згідно із другим реченням частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

У постановах від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц Велика Палата Верховного Суду акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, яка впливає на визначення правомірності державної реєстрації переходу права власності на іпотечне майно при позасудовому врегулюванні.

У зазначених постановах Велика Палата Верховного Суду однозначно сформулювала правові висновки щодо обов`язковості подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Отже, підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й відсутність експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.

Дослідивши наявну в матеріалах справи копію реєстраційної справи 1806943563101, щодо проведеної приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Чуприною Г.О. 10 квітня 2019 року державної реєстрації прав та їх обтяжень на об`єкт нерухомого майна - квартиру АДРЕСА_1 та лист приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Чуприни Г.О., в якому зазначено перелік поданих ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» документів для проведення державної реєстрації права власності на спірну квартиру, встановлено відсутність експертної оцінки предмета іпотеки (т. 1, а.с. 110-112, 177).

Долучений до апеляційної скарги витяг зі звіту про оцінку вартості майна № 03-04-19-ОМ.1 від 03.04.2019, складеного СОД ТОВ «Содель» щодо квартири АДРЕСА_1 , колегія суддів до уваги не приймає з огляду на наступне.

Згідно ст. 367 ч. 1 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції перевіряє законність рішення суду першої інстанції в межах тих обставин та подій, які мали місце підчас розгляду справи судом першої інстанції (див., зокрема, висновок у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 червня 2018 року у справі № 756/1529/15-ц (провадження № 14-242цс18), у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 25 листопада 2020 року у справі № 752/1839/19 (провадження № 61-976св20), у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 11 листопада 2020 року у справі № 760/16979/15-ц (провадження № 61-4848св19).

Відповідно до ст. 367 ч. 3 ЦПК України докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об?єктивно не залежали від нього.

Аналіз наведених норм процесуального права дає підстави для висновку, що суд апеляційної інстанції має право досліджувати нові докази, якщо неподання таких доказів до суду першої інстанції було зумовлене поважними причинами (поважність причин повинен довести заявник). Вказане положення закріплене законодавцем з метою забезпечення змагальності процесу в суді першої інстанції, де сторони повинні надати всі наявні в них докази, і недопущення зловживання стороною своїми правами.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 07 квітня 2021 року в справі № 279/11692/15-ц (провадження № 61-1233св19) зазначено, що тлумачення пункту 6 частини другої статті 356, частин першої-третьої статті 367 ЦПК України свідчить, що апеляційний суд може встановлювати нові обставини, якщо їх наявність підтверджується новими доказами, що мають значення для справи (з урахуванням положень про належність і допустимість доказів), які особа не мала можливості подати до суду першої інстанції з поважних причин, доведених нею. У разі надання для дослідження нових доказів, які з поважних причин не були подані до суду першої інстанції, інші особи, які беруть участь у справі, мають право висловити свою думку щодо цих доказів як у запереченні на апеляційну скаргу, так і в засіданні суду апеляційної інстанції. Вирішуючи питання щодо дослідження доказів, які без поважних причин не подавалися до суду першої інстанції, апеляційний суд повинен врахувати як вимоги частини першої статті 44 ЦПК України щодо зобов`язання особи, яка бере участь у справі, добросовісно здійснювати свої права та виконувати процесуальні обов`язки, так і виключне значення цих доказів для правильного вирішення справи. Про прийняття та дослідження нових доказів, як і відмову у їх прийнятті, апеляційний суд зобов`язаний мотивувати свій висновок в ухвалі при обговоренні заявленого клопотання або в ухваленому судовому рішенні.

Таким чином, суд апеляційної інстанції досліджує нові докази, якщо визнає, що вони не могли бути надані суду першої інстанції або відмова в їх прийнятті визнана необґрунтованою.

Європейський суд з прав людини зауважує, що процесуальні норми призначені забезпечити належне відправлення правосуддя та дотримання принципу правової визначеності, а також про те, що сторони повинні мати право очікувати, що ці норми застосовуються. Принцип правової визначеності застосовується не лише щодо сторін, але й щодо національних судів («DIYA 97 v. UKRAINE», № 19164/04, § 47, ЄСПЛ, від 21 жовтня 2010 року).

Разом з тим, відповідач, долучаючи в суді апеляційної інстанції вищевказаний звіт про оцінку іпотечного майна, не надав доказів неможливості його подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

Посилання апелянта на те, що оригінал вказаного звіту був втрачений і не міг бути поданий до суду раніше, оскільки лише при підготовці апеляційної скарги в цифрових архівах ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» було виявлено його витяг, з огляду на тривалість перебування розгляду справи в суді першої інстанції (з травня 2020 року), не може слугувати підставою для прийняття на стадії апеляційного перегляду нового доказу, який існував у відповідача на момент ухвалення оскаржуваного рішення.

Окрім того, звіт про оцінку майна мав бути поданий до державного реєстратора (нотаріуса) разом з іншими документами для проведення державної реєстрації права власності предмета іпотеки, а тому його подача до суду, не спростовує недотримання іпотекодержателем вимог ст. 37 Закону України «Про іпотеку».

Встановивши, що державна реєстрація права власності за відповідачем на спірну квартиру здійснена приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Чуприною Г.О. за відсутності документів, які підтверджують проведення експертної оцінки предмета іпотеки, суд першої інстанції обґрунтовано виходив з того, що іпотекодержателем під час звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку не було дотримано вимоги статті 37 Закону України «Про іпотеку» та Порядку № 1127, що є підставою для скасування рішення про державну реєстрацію права власності відповідача на спірну квартиру.

Щодо позовної вимоги ОСОБА_1 про визнання за ним права власності на спірну квартиру апеляційний суд зазначає наступне.

Статтею 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Відповідно до частин першої, другої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов`язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).

Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (див. пункт 8.54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року всправі № 910/10784/16 (провадження № 12-30гс21)).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21) вказано, що якщо позивач (іпотекодавець) вважає порушеними свої права на предмет іпотеки (внаслідок позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки відповідачем), він може, з огляду на фактичні обставини, вимагати відновлення становища, яке існувало до порушення (пункт 4 частини другої статті 16 ЦК України). Цей спосіб захисту застосовується у випадку вчинення однією із сторін правопорушення, в результаті чого порушені права та законні інтереси іншої сторони. При цьому позивач повинен довести, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснено всупереч вимогам закону, тобто з порушенням прав позивача.

За загальним правилом речово-правові способи захисту прав особи застосовуються тоді, коли сторони не пов`язані зобов`язально-правовими відносинами, що визначають їх зміст та правову природу.

Якщо спір стосується правочину, укладеного власником майна, то його відносини з контрагентом мають договірний характер, що зумовлює і можливі способи захисту його прав. Водночас, коли власник та володілець майна не перебували у договірних відносинах один з одним, власник майна може використовувати речово-правові способи захисту.

Зважаючи на обставини цієї справи, які існували на момент звернення позивача з позовом та прийняття рішення судом першої інстанції, для захисту порушеного права власності позивача необхідно відновити становище, яке існувало до порушення. Вказане відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України.

Відповідно до частини четвертої статті 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент звернення з позовом) рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Оскільки порушення права власності позивача відбулось у результаті державної реєстрації права власності на спірне нерухоме майно за іпотекодержателем ТОВ «ФК «Приватні інвестиції», заявлені ним позовні вимоги про скасування рішення приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Чуприни Г.О. про державну реєстрацію права власності за відповідачем відновлює становище позивача, яке існувало до порушення.

Отже, враховуючи обставини конкретної справи, вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно, призводить до внесення державним реєстратором до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про речове право позивача на спірне нерухоме майно. Це відновлює становище, яке існувало до прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення. Зазначене відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України.

Верховний Суд, аналізуючи зміни внесені до статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у постанові від 27 жовтня 2021 року в справі № 545/1883/20, виклав правову позицію відповідно до якої задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності за іпотекодержателем призведе до відновлення порушених прав позивача, і не потребує для застосування додаткових способів захисту, такого як поновлення права власності, який є неналежним способом захисту порушеного права.

Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (пункт 6.21), від 02.02.2021 у справі № 925/642/19 (пункт 52)).

Таким чином, заявлена ОСОБА_1 позовна вимога про визнання за ним права власності на спірну квартиру, є неналежним способом захисту, а тому в її задоволенні слід відмовити.

Згідно п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Відповідно до п. 3, 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, порушення норм процесуального або неправильне застосування норм матеріального права.

Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Згідно п. 2 ч. 2 ст. 141 ЦПК України судові витрати пов`язані з розглядом справи покладаються у разі відмови в позові на позивача.

Якщо суд апеляційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат (ч. 13 ст. 141 ЦПК України).

Звертаючись до суду першої інстанції ОСОБА_1 за позовну вимога про визнання за ним права власності на квартиру сплачено судовий збір у сумі 3289 грн.

Оскільки в задоволенні даної позовної вимоги відмовлено, тому з ОСОБА_1 підлягає стягненню на користь відповідача сплачений ним судовий збір в частині даної вимоги у сумі 3946,80 грн. (3259 грн. ? 150% ? 0,8).

Згідно ч. 10 ст. 141 ЦПК України при частковому задоволенні позову, у випадку покладення судових витрат на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, суд може зобов`язати сторону, на яку покладено більшу суму судових витрат, сплатити різницю іншій стороні. У такому випадку сторони звільняються від обов`язку сплачувати одна одній іншу частину судових витрат.

Враховуючи, що позов ОСОБА_1 підлягає частковому задоволенню, враховуючи взаємозалік судових витрат, з ТОВ «ФК «Приватні Інвестиції» підлягають стягненню на користь ОСОБА_1 судові витрати у сумі 4394 грн. (11629,80 грн. – 3289 грн. - 3946,80 грн.)

Керуючись ст. 367, ст. 374 ч. 1 п. 2, ст. 376 ч. 1 п. 3, 4, ст. 382 ЦПК України,

П О С Т А Н О В И В

Апеляційну скаргу представника Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Приватні Інвестиції" адвоката Проценка Миколи Миколайовича задовольнити частково.

Рішення Шевченківського районного суду м. Полтави від 24 лютого 2026 року в частині визнання за ОСОБА_1 права власності на квартиру АДРЕСА_1 скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позову у відповідній частині.

В іншій частині рішення Шевченківського районного суду м. Полтави від 24 лютого 2026 року залишити без змін.

Здійснити перерозподіл судових витрат.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Приватні Інвестиції" на користь ОСОБА_1 судові витрати у сумі 4394 грн.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку протягом тридцяти днів шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду.

Головуючий О.В. Чумак

Судді Ю.В. Дряниця

Т.В. Одринська