Постанова від 20 вересня 2026 р. у справі №715/1754/25 — Чернівецький апеляційний суд

ЧЕРНІВЕЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

14 вересня 2026 року м. Чернівці справа № 715/1754/25

провадження №22-ц/822/1005/26

Чернівецький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача Перепелюк І. Б.

суддів: Височанської Н.К., Лисака І.Н.

секретар Ярема А.І.

розглянувши апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Глибоцького районного суду Чернівецької області від 2 квітня 2026 року в цивільній справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , третя особа приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Балацький Олег Олександрович, про визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень,

встановив:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

ОСОБА_2 звернулася в суд з позовом до ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , третя особа приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Балацький О.О., про визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

Позов обґрунтовано наступним. Рішенням Глибоцького районного суду Чернівецької області від 09 жовтня 2024 року у справі №715/3990/23, було задоволено позов ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , яким стягнуто з відповідача на її користь заборгованість за договором позики (розпискою) від 10 липня 2023 року в розмірі 300 000 (триста тисяч) доларів США. Відкрито виконавче провадження на виконання вказаного рішення суду.

Посилалася на те, що в період касаційного розгляду справи, а саме 01 травня 2025 року ОСОБА_3 уклав договір купівлі-продажу належного йому житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 з ОСОБА_1 .

Вважає, що відповідач ОСОБА_3 відчужив основну масу свого майна з метою ухилення від виконання рішення суду.

Просила визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки та об`єкта будівництва житлового будинку садибного типу від 01 травня 2025 року, серія та номер: 548, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 .

Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 78680088 від 01.05.2025 16:10:28, індексний номер: 78680134 від 01.05.2025 16:11:58.

Застосувати наслідки недійсності правочину – договору купівлі-продажу земельної ділянки та об`єкта будівництва житлового будинку садибного типу від 01 травня 2025 року, серія та номер: 548, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , шляхом зобов`язання ОСОБА_1 повернути ОСОБА_3 земельні ділянки та визнати за ОСОБА_3 право власності на вказані земельні ділянки.

Визнати за ОСОБА_3 в порядку застосування наслідків недійсності правочину право власності на земельну ділянку з кадастровим номером 7321082700:01:004:0368 та земельну ділянку з кадастровим номером 7321082700:01:004:0369.

Встановити порядок виконання рішення суду, за яким воно є підставою для реєстрації за ОСОБА_3 права власності на земельну ділянку з кадастровим номером 7321082700:01:004:0368 та земельну ділянку з кадастровим номером 7321082700:01:004:0369.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Глибоцького районного суду Чернівецької області від 2 квітня 2026 року позов задоволено частково.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки та об`єкта будівництва житлового будинку садибного типу від 01 травня 2025 року, серія та номер: 548, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Балацьким О.О.

Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 78680088 від 01.05.2025 16:10:28, приватний нотаріус Балацький О.О. Чернівецький міський нотаріальний округ, Чернівецька область.

Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 78680134 від 01.05.2025 16:11:58, приватний нотаріус Балацький О.О., Чернівецький міський нотаріальний округ, Чернівецька область.

Визнано за ОСОБА_3 в порядку застосування наслідків недійсності правочину, право власності на земельну ділянку з кадастровим номером 7321082700:01:004:0368 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 3145052073210) площею 0,0674 га та земельну ділянку з кадастровим номером 7321082700:01:004:0369 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 3145063373210), площею 0,0543 га.

Встановлено порядок виконання рішення суду, за яким воно є підставою для реєстрації за ОСОБА_3 права власності на земельну ділянку з кадастровим номером 7321082700:01:004:0368 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 3145052073210) площею 0,0674 га та земельну ділянку з кадастровим номером 7321082700:01:004:0369 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 3145063373210), площею 0,0543 га.

В іншій частині позовних вимог відмовлено.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить скасувати рішення Глибоцького районного суду Чернівецької області від 2 квітня 2026 року та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 .

Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

В апеляційній скарзі зазначає, що суд першої інстанції не повно встановив всі обставини справи. Зокрема, зробивши висновок про занижену вартість земельної ділянки, не врахував реальні показники ринку земельних ділянок у Чернівецькій області, зокрема в передмісті Чернівців, до якого належить село Коровія. Відповідно до відкритих ринкових даних та загальнодоступних пропозицій купівлі-продажу земельних ділянок під індивідуальну забудову у зазначеному регіоні, середня ринкова вартість таких земельних ділянок становить орієнтовно від 1 000 до 5 000 доларів США за одну сотку, що за офіційним курсом еквівалентно приблизно 40 000 - 200 000 гривень за сотку.

Посилається на те, що позивач не наводить аргументів, не підкріплює їх доказами про те, що оспорюваний договір купівлі-продажу вчинений задля реалізації майна боржника з метою ухилення від сплати боргу.

Тобто, не наводяться ключові обставини та їх обґрунтування відповідними засобами доказування про те, що відповідачі уклали договір без врахування ринкової ціни об`єкта, перебувають в родинному зв`язку чи іншому взаємозалежних правовідносинах, позивачем не оспорюється передача коштів за об`єкти купівлі продажу, тощо.

Однак, суд взагалі не акцентував уваги, не переймався на важливості доказування вказаних обставин.

Суд вважав, що сам факт наявності боргової розписки, на момент укладення оспорюваного договору, за якою настав строк виконання, свідчить про те, що відповідач ОСОБА_3 є боржником та має невиконані зобов`язання перед кредитором за цивільно-правовим зобов`язанням, незалежно від того чи наявне, чи відсутнє рішення суду про стягнення заборгованості за цією розпискою, такі дії на думку суду свідчать про те, що дії відповідача були свідомими та спрямованими саме на уникнення виконання зобов`язання, шляхом зменшення майна, на яке може бути звернене стягнення.

Апелянт з цим не погоджується, вважає висновки суду помилковими, такими, що не підтверджені жодними доказами.

Зазначає, що на підставі помилкових висновків суд постановив (фактично) витребувати майно з володіння ОСОБА_1 , однак судом не встановлено її недобросовісність.

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи

У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_2 просить залишити апеляційну скаргу ОСОБА_1 без задоволення, а рішення Глибоцького районного суду Чернівецької області від 02 квітня 2026 року - без змін.

Посилається на те, що звіти про оцінку нерухомого майна відповідають вимогам законодавства України, натомість апелянтом не наведено жодних спростувань доказової сили вказаних доказів.

Зазначає, що в розписці ОСОБА_3 від 10 липня 2023 року особисто вказав, що в разі не повернення боргу – ОСОБА_4 несе відповідальність своїм будинком.

Позивачем у справі вірно обрано спосіб захисту у вигляді визнання недійсним фраудаторного правочину, укладеного між відповідачами, а також скасування рішення про державну реєстрацію права власності на майно ОСОБА_3

ОСОБА_2 , як кредитор ОСОБА_3 у зобов`язаннях, що ґрунтуються на невиконаному рішенні Глибоцького районного суду Чернівецької області від 09 жовтня 2024 року у справі №715/3990/23 – є належним позивачем у справі.

Мотивувальна частина

Обставини справи, встановлені судом

Судом встановлено наступне.

Рішенням Глибоцького районного суду Чернівецької області від 09 жовтня 2024 року у справі № 715/3990/23 задоволено позов ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , яким стягнуто з відповідача ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 заборгованість за договором позики (розпискою) від 10 липня 2023 року в розмірі 300 000 (триста тисяч) доларів США.

Постановою Чернівецького апеляційного суду від 20 січня 2025 року апеляційну скаргу відповідача ОСОБА_3 було задоволено, вищевказане рішення Глибоцького суду скасовано, ухвалено нове судове рішення, яким в задоволенні позову відмовлено.

Постановою Верховного суду від 07 травня 2025 року касаційну скаргу ОСОБА_2 задоволено, постанову суду апеляційної інстанції скасовано, рішення Глибоцького районного суду Чернівецької області від 09 жовтня 2024 року залишено в силі.

Рішенням Богунського районного суду м. Житомира від 16.09.2025 року, яке залишене в силі постановою Житомирського апеляційного суду від 17.11.2025 року, відмовлено у задоволенні позову ОСОБА_3 до ОСОБА_2 , ОСОБА_5 про визнання недійсним договору відступлення права вимоги. У відкритті касаційного провадження на вказані рішення судів відмовлено ухвалою Верховного Суду від 20.01.2026 року.

01 травня 2025 року між відповідачами ОСОБА_3 та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу, серія та номер: 548, об`єктом продажу виступив об`єкт будівництва житлового будинку садибного типу (незавершене будівництво житлового будинку, 67 % готовності) та земельна ділянка з кадастровим номером 7321082700:01:004:0583 площею 0.1217 га за адресою : АДРЕСА_1 . Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 910923073210, за ціною 1 600 000 грн., в тому числі вартість незавершеного будівництва – 1 020 000 грн., вартість земельної ділянки 58 0000 грн.

Встановлено, що ОСОБА_1 здійснила поділ придбаної нею земельної ділянки на дві окремі земельні ділянки, із присвоєнням ним окремих кадастрових номерів.

Так, за інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта №444843274 від 24.09.2025р. за ОСОБА_1 22.05.2025р. зареєстровано право власності на земельну ділянку з кадастровим номером 7321082700:01:004:0368, площа (га): 0.0674, підстава внесення запису про право власності: відомості з ДЗК, серія та номер: 88557071, виданий 22.05.2025, видавник: Державний земельний кадастр, особа, яка здійснила державну реєстрацію права власності - ОСОБА_6 , Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 79090437 від 26.05.2025 09:00:29.

З Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта № 444848216 від 24.09.2025р. за ОСОБА_1 22.05.2025р. зареєстровано право власності на земельну ділянку з кадастровим номером 7321082700:01:004:0369, площа (га): 0.0543, підстава внесення запису про право власності: відомості з ДЗК, серія та номер: 88556839, виданий 22.05.2025, видавник: Державний земельний кадастр, індексний номер: 79090728 від 26.05.2025 09:00:29. Сумарна площа обох земельних ділянок складає: 0.0674 га + 0.0543 га = 0.1217 га, та дорівнює площі земельної ділянки 1 до її поділу. Підставою для реєстрації вказаних земельних ділянок за відповідачкою ОСОБА_1 була Технічна документація із землеустрою щодо поділу та об`єднання земельних ділянок від 19.05.2025 року.

Приватним виконавцем Чернівецького виконавчого округу Коломійцем В.К. проводиться примусове виконання рішення Глибоцького районного суду про стягнення з боржника ОСОБА_3 на користь стягувача ОСОБА_2 заборгованості за договором позики від 10.07.2023 року в розмірі 300 000 доларів США, на підставі рішення Глибоцького районного суду Чернівецької області від 09.10.2024 року.

Постановою виконавця від 20.10.2025 року у виконавчому провадженні призначено суб`єкта оціночної діяльності для визначення вартості земельних ділянок, що перебувають у власності боржника ОСОБА_3 .

Згідно звіту № 6/26 від 10.02.2026 року про оцінку нерухомого майна – земельної ділянки кадастровий номер 7321082700:01:004:0582 площею 0,0442 га, цільове призначення – 01.03- для ведення особистого селянського господарства та розміщених на ній будівель і споруд, що в с. Коровія Чернівецького району Чернівецької області, вартість належної на праві власності ОСОБА_3 земельної ділянки №7321082700:01:004:0582 та споруд на ній – 3 349 593 грн.

Згідно звіту № 7/26 від 10.02.2026 року про оцінку нерухомого майна – земельної ділянки кадастровий номер №7321082700:01:004:0749, площею 0.1005 га, цільове призначення – 01.03- для ведення особистого селянського господарства та розміщених на ній будівель і споруд, що в с. Коровія Чернівецького району Чернівецької області, вартість належної на праві власності ОСОБА_3 земельної ділянки № №7321082700:01:004:0749 та споруд на ній – 3 492 587 грн.

З Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта від 13.03.2026р. № 468076714 щодо земельних ділянок №7321082700:01:004:0749 та №7321082700:01:004:0582, на належну ОСОБА_3 накладено арешт ухвалою Чернівецького районного суду м. Чернівців від 17.12.2025р. №725/11745/25 у кримінальному провадженні, що відкрите за заявою ОСОБА_3 за спробу заволодіння його майном з боку ОСОБА_2 .

Позиція апеляційного суду, застосовані норми права та мотиви, з яких виходить суд при прийнятті постанови

Згідно з ч.ч.1, 2 ст.367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Колегія суддів, заслухавши суддю-доповідача, пояснення сторони апелянта, сторони позивача, обговоривши доводи апеляційної скарги та перевіривши матеріали справи в межах її обґрунтувань та заявлених в суді першої інстанції вимог, зазначає наступне.

Згідно зі ст. 5 ЦПК України суд, здійснюючи правосуддя, захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. А у випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Звертаючись з позовом, позивач просив визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки та об`єкта будівництва житлового будинку садибного типу від 01 травня 2025 року, серія та номер: 548, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 . Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 78680088 від 01.05.2025 16:10:28, індексний номер: 78680134 від 01.05.2025 16:11:58. Застосувати наслідки недійсності правочину – договору купівлі продажу земельної ділянки та об`єкта будівництва житлового будинку садибного типу від 01 травня 2025 року, серія та номер: 548, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , шляхом зобов`язання ОСОБА_1 повернути ОСОБА_3 земельні ділянки та визнати за ОСОБА_3 право власності на вказані земельні ділянки. Визнати за ОСОБА_3 в порядку застосування наслідків недійсності правочину право власності на земельну ділянку з кадастровим номером 7321082700:01:004:0368 та земельну ділянку з кадастровим номером 7321082700:01:004:0369. Встановити порядок виконання рішення суду, за яким воно є підставою для реєстрації за ОСОБА_3 права власності на земельну ділянку з кадастровим номером 7321082700:01:004:0368 та земельну ділянку з кадастровим номером 7321082700:01:004:0369.

Згідно з частиною першою статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (стаття 655 ЦК України).

Згідно з частиною першою статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).

Презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення породжує, змінює або припиняє цивільних прав та обов`язків, доки ця презумпція не буде спростована.

Відповідно до статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Частиною першою статті 216 ЦК України передбачено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, – відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Однією із основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) і дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними. Тобто, відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Згідно із частинами другою та третьою статті 13 ЦК України при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

Здійснюючи право власності, зокрема шляхом укладення договору або вчинення іншого правочину, особа має враховувати, що реалізація свободи договору як однієї із засад цивільного законодавства перебуває у посутньому взаємозв`язку з установленими Кодексом та іншими законами межами здійснення цивільних прав, у тому числі права власності. Установлення Кодексом або іншим законом меж здійснення права власності та реалізації свободи договору не суперечить вимогам Конституції України, за винятком ситуацій, коли для встановлення таких меж немає правомірної (легітимної) мети або коли використано юридичні засоби, що не є домірними.

Приватноправовий інструментарій не повинен використовуватися учасниками цивільного обороту для уникнення чи унеможливлення сплати боргу (коштів, збитків, шкоди) або виконання судового рішення про стягнення боргу (коштів, збитків, шкоди), що набрало законної сили.

Зловживання правом і використання приватноправового інструментарію всупереч його призначенню проявляється в тому, що: - особа (особи) "використала / використали право на зло"; - наявні негативні наслідки (різного прояву) для інших осіб (негативні наслідки є певним станом, до якого потрапляють інші суб`єкти, чиї права безпосередньо пов`язані з правами особи, яка ними зловживає; цей стан не задовольняє інших суб`єктів; для здійснення ними своїх прав не вистачає певних фактів та/або умов; настання цих фактів / умов безпосередньо залежить від дій іншої особи; інша особа може перебувати у конкретних правовідносинах із цими особами, які "потерпають" від зловживання нею правом, або не перебувати); - враховується правовий статус особи /осіб (особа перебуває у правовідносинах і як їх учасник має уявлення не лише про обсяг своїх прав, а і про обсяг прав інших учасників цих правовідносин та порядок їх набуття та здійснення; особа не вперше перебуває у цих правовідносинах або ці правовідносини є тривалими, або вона є учасником й інших аналогічних правовідносин). Така правова позиція викладена Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 4 лютого 2026 року в справі № 910/6654/24, провадження № 12-28гс25.

Вчинення власником майна правочину з розпорядження належним йому майном з метою унеможливити задоволення вимоги іншої особи – стягувача за рахунок майна цього власника може бути кваліфіковане як зловживання правом власності, оскільки власник використовує правомочність розпорядження майном на шкоду майновим інтересам кредитора. Боржник, який відчужує майно (вчиняє інші дії, пов`язані із зменшенням його платоспроможності) після виникнення у нього зобов`язання з повернення суми позики, діє очевидно недобросовісно та зловживає правами щодо кредитора.

У постанові від 05 лютого 2025 року у справі № 757/52379/21-ц Верховний Суд звертав увагу на те, що договором, що вчиняється на шкоду кредиторам (фраудаторним договором), може бути як оплатний, так і безоплатний договір.

До обставин, які дозволяють кваліфікувати безоплатний договір як такий, що вчинений на шкоду кредитору зокрема, відноситься: безоплатність договору; момент укладення договору; контрагент з яким боржник вчиняє оспорюваний договір (наприклад, родич боржника, дружина чи колишня дружина боржника, чоловік чи колишній чоловік боржника, пасинок боржника, пов`язана чи афілійована юридична особа).

Застосування конструкції «фраудаторності» при оплатному цивільно-правовому договорі має певну специфіку, яка проявляється в обставинах, що дозволяють кваліфікувати оплатний договір як такий, що вчинений на шкоду кредитору. До таких обставин, зокрема, відноситься: момент укладення договору; контрагент з яким боржник вчиняє оспорюваний договір (наприклад, дружина чи колишня дружина боржника, чоловік чи колишній чоловік боржника, родич боржника, пасинок боржника, пов`язана чи афілійована юридична особа); ціна (ринкова/неринкова), наявність/відсутність оплати ціни контрагентом боржника).

У постанові від 18 грудня 2024 року у справі № 916/379/23 Велика Палата Верховного Суду дійшла, зокрема, таких висновків, що у силу гнучкості та різноманіття цивільних правовідносин вичерпний та закритий перелік обставин, за яких той чи інший правочин слід вважати фраудаторним, відсутній. Натомість Верховний Суд напрацював перелік обставин, які окремо або в сукупності можуть враховуватися при оцінці правочину як фраудаторного. Остаточну кваліфікацію певного правочину як фраудаторного повинен здійснювати суд в кожній конкретній справі виходячи із встановлених обставин.

Верховний Суд у постановах від 05 лютого 2025 року у справі

№ 453/208/22, від 19 листопада 2025 року у справі № 953/7213/21 звертав увагу, що на відміну від безоплатних правочинів, укладення яких вже може вказувати на недобросовісність сторін такого правочину, у випадку відчуження майна за оплатним правочином момент його укладення сам по собі не є достатньою підставою для визнання договору купівлі-продажу недійсним.

Судом першої інстанції було встановлено, що 01 травня 2025 року між відповідачами ОСОБА_3 та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу, серія та номер: 548, об`єктом продажу виступив об`єкт будівництва житлового будинку садибного типу (незавершене будівництво житлового будинку, 67 % готовності) та земельна ділянка з кадастровим номером 7321082700:01:004:0583 площею 0.1217 га за адресою АДРЕСА_1 . Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 910923073210, за ціною 1 600 000 грн., в тому числі вартість незавершеного будівництва – 1020000 грн, вартість земельної ділянки 580000 грн.

Встановлено, що ОСОБА_1 здійснила поділ придбаної нею земельної ділянки на дві окремі земельні ділянки, із присвоєнням ним окремих кадастрових номерів.

Апеляційний суд зазначає, що фактичне виконання договору купівлі-продажу, як то оплата покупцем грошових коштів за придбане майно в узгодженій сумі та передача майна, доводять спрямованість волі сторін договору на реальне настання передбачених ним наслідків, що спростовує будь-які доводи щодо фіктивності укладеного договору.

Відповідно до ч.1 80, ч.1 ст.81, ст. 89 ЦПК України достатніми є доказами, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жоден доказ не має для суду наперед встановленого значення. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Тягар доведення обґрунтованості вимог пред`явленого позову за загальним правилом покладається на позивача; за таких умов доведення не може бути належним чином реалізоване шляхом виключно спростування позивачем обґрунтованості заперечень відповідача, оскільки це не звільняє позивача від виконання ним його процесуальних обов`язків.

Обов`язок доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи. Важливим елементом змагальності процесу є стандарти доказування - спеціальні правила, якими суд має керуватися при вирішення справи. Ці правила дозволяють оцінити, наскільки вдало сторони виконали вимоги щодо тягаря доказування і наскільки вони змогли переконати суд у своїй позиції, що робить оцінку доказів більш алгоритмізованою та обґрунтованою (постанова Верховного Суду від 22 квітня 2021 року у справі № 904/1017/20).

Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала на необхідності застосування передбачених процесуальним законом стандартів доказування та зазначала, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Зокрема, цей принцип передбачає покладення тягаря доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язку вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину треба доказувати таким чином, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний. Тобто певна обставина не може вважатися доведеною, допоки інша сторона її не спростує (концепція негативного доказу), оскільки за такого підходу принцип змагальності втрачає сенс (пункт 81 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі № 129/1033/13-ц, провадження № 14-400цс19; пункт 9.58 постанови Великої Палати Верховного Суду від 16 листопада 2021 року у справі № 904/2104/19, провадження № 12-57гс21).

Позивач не доводить жодними доказами того, що покупець по оспорюваному договору ОСОБА_1 є родичем або членом сім`ї ОСОБА_3 або була в особистих стосунках з продавцем, що спростовує будь-які сумніви відносно того, що ОСОБА_1 діяла недобросовісно та умисно на шкоду інтересам позивача. Водночас існування родинних чи сімейних чи інших тісних зв`язків між контрагентами оспорюваного договору є одною з основних ознак його фраудаторності і відсутність таких зв`язків між відповідачами спростовує твердження позивача про злонаправленність даного договору проти кредитора та про зловживання сторонами цивільними правами.

Договір є оплатним, реальним. Позивач також не довела заниження погодженої між сторонами ціни купівлі-продажу нерухомого майна за оспорюваним договором.

У розглядуваній справі ОСОБА_3 , отримавши кошти від продажу належного йому нерухомого майна, тобто фактично отримавши грошовий еквівалент цього майна, мав можливість спрямувати їх на погашення боргу, проте вчинення ним таких дій перебувало поза впливом чи волею відповідача ОСОБА_1 .

У той же час, кредитор, передаючи в позику ОСОБА_3 грошові кошти, не був позбавлений можливості ініціювати передбачені законодавством України заходи забезпечення виконання цього зобов`язання (застава, порука тощо) як під час укладення договору позики, так і упродовж наступного часу.

Також не були застосовані заходи забезпечення позову, зокрема заборона відчуження.

Як встановлено та зазначено в рішенні суду першої інстанції, на момент укладення оспорюваного договору не існувало заборон на відчуження належного майна та формально договір був укладений у період існування рішення суду апеляційної інстанції, яким було скасовано рішення першої інстанції про задоволення позову та його оскарженням позивачем ОСОБА_2 до суду касаційної інстанції.

Якщо нерухоме майно придбає добросовісна особа, тобто така, яка не знала та не могла знати про існування обтяжень речових прав на це майно або про наявність на нього речових прав третіх осіб, вона може покладатися на відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. За відсутності у цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень і відсутності даних про те, що набувач майна знав або міг знати про існування таких прав чи обтяжень, цей набувач, добросовісно покладаючись на відомості зазначеного реєстру, набуває відповідне право на нерухоме майно, вільне від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. Подібні висновки наведені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17, від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17, від 2 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19.

Отже, колегія суддів вважає, що позивач не довів належними та допустимими доказами існування протиправного умислу в діях сторін спірного правочину при його укладенні. Сам по собі момент вчинення оспорюваного правочину як обставина, що дозволяє кваліфікувати правочин як такий, що вчинений на шкоду кредитору, не може свідчити про намір приховати майно від виконання судового рішення у майбутньому.

Як встановлено при розгляді апеляційної скарги, ОСОБА_1 не перебувала у родинних, ділових чи інших стосунках із боржником. Ціна продажу не є заниженою. Договір є реальним та оплатним, оскільки покупець перерахувала кошти на банківський рахунок продавця, що підтверджено платіжними документами. ОСОБА_1 є добросовісним набувачем, не була обізнана про борг ОСОБА_3 на момент укладення договору.

Крім цього встановлено, що у боржника наявні інші земельні ділянки, що знаходяться в тому ж населеному пункті, в с. Коровія, які описані виконавцем, вартість яких за проведеною оцінкою становить: земельної ділянки кадастровий №7321082700:01:004:0749, площею 0.1005 га - 3 492 587 грн., а земельної ділянки кадастровий №7321082700:01:004:0582, площею 0.0442 га - 3 349 593 грн.

Враховуючи зазначене, добросовісність покупця ОСОБА_1 , яка презумується, не спростована позивачем.

Посилання суду першої інстанції на те, що при вирішенні спору визнання договору фраудаторним, добросовісність набуття майна у власність не оцінюється при встановленні ознак фраудаторного правочину, є помилковими.

Добросовісність та недобросовісність характеризують насамперед ступінь обізнаності набувача про правомірність набуття майна в особи, яка немає права на його відчуження. Водночас такі категорії, як “добросовісність”, яка належить до фундаментальних засад цивільного права (п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України), а також недобросовісність не можуть тлумачитися або застосовуватися формально, ґрунтуватися на припущеннях. Добросовісність набувача презумується, тобто набувач буде вважатися добросовісним доки не буде доведено протилежне. Добросовісність дій набувача визначається судом у кожному конкретному випадку. Така позиція викладена Верховним Судом в постанові СП КГС ВС від 18.09.2025 у справі № 922/82/20.

Стаття 1 Протоколу № 1 до Європейської конвенції з прав людини гарантує право на мирне володіння майном, захищаючи фізичних та юридичних осіб від безпідставного втручання держави у їхню власність.

Верховний Суд в постанові від 11.03.2025 у справі № 922/647/22, зазначив, що добросовісний набувач не повинен перевіряти історію придбання нерухомості та робити висновки щодо правомірності попередніх переходів майна, а може діяти, покладаючись на такі відомості, за відсутності обставин, які з точки зору розумного спостерігача можуть викликати сумнів у достовірності цих відомостей.

Добросовісний набувач не може відповідати у зв`язку із порушеннями інших осіб, допущеними в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном. Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає такий статус всупереч приписам статті 388 ЦК України, а, відтак, втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар.

Вказана позиція відповідає як статті 1 Протоколу 1 Конвенції, так і практиці ЄСПЛ, зокрема рішення у справах «Кривенький проти України», «ТОВ «Одеська бутербродна компанія» проти України», «Дроздик і Мікула проти України», «Кулик проти України», «ПП «Маркеттранс» проти України».

Верховний Суд у постанові від 05 лютого 2025 року по справі № 453/208/22 підтримав сталу практику судів про те, що на відміну від безоплатних правочинів, укладення яких вже може вказувати на недобросовісність сторін такого правочину, у випадку відчуження майна за оплатним правочином момент його укладення сам по собі не є достатньою підставою для визнання договору купівлі-продажу недійсним.

Оцінюючи поведінку ОСОБА_1 , як набувача спірного майна, колегія суддів констатує, що матеріали справи не містять спростувань відкритих дій останньої, сплати повної вартості нерухомого майна відповідно до звітів про оцінку, відсутністю родинних чи близьких зв`язків із боржником та інформації про існування в нього боргових зобов`язань чи будь-яких обмежень щодо майна.

Судом першої інстанції зазначеного не було враховано, що є підставою для задоволення апеляційної скарги та скасування рішення суду, з ухваленням нового, про відмову в задоволенні позову.

Висновки апеляційного суду за результатами розгляду апеляційної скарги

Судом першої інстанції неправильно застосовані норми матеріального права, що відповідно до положень п. 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України, є підставами для скасування судового рішення та ухвалення нового, про відмову в задоволені позову.

Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 376, 382 - 384 ЦПК України, суд –

ухвалив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Рішення Глибоцького районного суду Чернівецької області від 2 квітня 2026 року скасувати.

В задоволенні позову ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , ОСОБА_1 , третя особа приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Балацький Олег Олександрович, про визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, – відмовити.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Судді І.Б. Перепелюк

Н.К. Височанська

І.Н. Лисак