Постанова від 16 вересня 2026 р. у справі №757/30588/25-ц — Київський апеляційний суд

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Справа № 757/30588/25-ц Головуючий у 1 інстанції: Скрипка О.І.

Провадження № 22-ц/824/13313/2026 Доповідач: Шебуєва В.А.

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 вересня 2026 року м. Київ

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів:

судді-доповідача Шебуєвої В.А.,

суддів Кафідової О.В., Оніщука М.І.,

секретар Тіткова І.Ю.,

розглянувши апеляційну скаргу Пержоли Володимира Сельвестровича, який діє від імені та в інтересах Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд», на рішення Деснянського районного суду міста Києва від 26 травня 2026 року, ухвалене в м. Києві в складі судді Скрипки О.І., в справі за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав та стягнення внесеної передоплати,

в с т а н о в и в:

У червні 2025 року ОСОБА_1 , ОСОБА_2 звернулися з позовом до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» (далі - ПрАТ «ХК «Київміськбуд») про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав та стягнення внесеної передоплати. Зазначали, що 11лютого 2022 року між ними та ПрАТ «ХК «Київміськбуд» було укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 27569/РН-К на об`єкт нерухомого майна - квартиру АДРЕСА_1 (Перша черга будівництва. Коригування), на підставі якого вони набули право власності на майнові права на вказану квартиру по 1/2 частині кожен. На виконання умов договору 11 лютого 2022 року ними було сплачено грошові кошти в розмірі 700 000,00 грн. (по 350 000,00 грн. кожним). ПрАТ «ХК «Київміськбуд» свої зобов`язання за договором не виконало. 04 червня 2025 року та 16 червня 2025 року їх представником на адресу ПрАТ «ХК «Київміськбуд» направлено претензії про розірвання договору та повернення грошових коштів, які були залишені без задоволення.

ОСОБА_1 , ОСОБА_2 просили розірвати укладений з ПрАТ «ХК «Київміськбуд» попередній договір купівлі-продажу № 27569/РН-К від 11лютого 2022 року; стягнути з ПрАТ «Київміськбуд» на користь кожного з них суму внесених грошових коштів за вказаним договором в розмірі по 350 000,00 грн., суму інфляційних втрат в розмірі по 62 941,40 грн., та трьох процентів річних в розмірі по 26 321,92 грн., а всього по 449 737,92 грн.

Рішенням Деснянського районного суду міста Києва від 26 травня 2026 року позов ОСОБА_1 , ОСОБА_2 задоволено частково. Розірвано договір купівлі-продажу майнових прав №27569/РН-К від 11 лютого 2022 року, укладений між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_1 та ОСОБА_2 . Стягнуто з ПрАТ «ХК «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 внесені грошові кошти (передоплата) за договором купівлі-продажу майнових прав №27569/РН-К від 11 лютого 2022 року в розмірі 350000 грн., а також витрати по сплаті судового збору в розмірі 4711,20 грн., витрати на правову допомогу в розмірі 4751,64 грн. Стягнуто з ПрАТ «ХК «Київміськбуд» на користь ОСОБА_2 внесені грошові кошти (передоплата) за договором купівлі-продажу майнових прав №27569/РН-К від 11 лютого 2022 року в розмірі 350000 грн., а також витрати на правову допомогу в розмірі 4751,64 грн. В іншій частині позовних вимог відмовлено.

В апеляційній скарзі представник ПрАТ «ХК «Київміськбуд» просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове про відмову в задоволенні позову ОСОБА_1 і ОСОБА_2 . Посилається на порушення судом норм матеріального і процесуального права. Зазначає, що у п.п.1.2, 2.3.5 договору купівлі-продажу майнових прав № 27569/РН-К від 11 лютого 2022 року було чітко передбачено, що майнові права на об`єкт належить компанії на підставі, зокрема, договорів на будівництво житла і що компанія має право в односторонньому порядку вносити зміни до технічної характеристики об`єкта будівництва протягом його будівництва без погодження з покупцем. Саме в цих договорах на будівництво житлових будинків визначаються строки будівництва на підставі експертних звітів проектної документації будівництва та дозволів уповноважених державних органів на виконання будівельних робіт. Тому визначений в договорі як запланований термін прийняття в експлуатацію об`єкту будівництва (грудень 2023 року) не можна вважати чітким строком виконання зобов`язання. Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів є процедурою, що здійснюється уповноваженим органом державного архітектурно-будівельного контролю, а тому відповідні правовідносини не належать до цивільно-правових зобов`язань сторін договору. Оскільки термін прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію у договорі конкретною календарною датою не визначений, а сама процедура прийняття об`єкта в експлуатацію не належить до цивільно-правових відносин, у суду були відсутні підстави для висновку про наявність з боку ПрАТ «ХК «Київміськбуд» порушення умов договору. Розірвання договору в судовому порядку допускається за рішенням суду у виняткових випадках, є крайньою можливістю врегулювання спірних правовідносин та повинно здійснюватися з дотриманням принципу пропорційності, справедливої рівноваги (балансу) сторін. Позивачі не довели факт істотного порушення ПрАТ «ХК «Київміськбуд» умов договору щодо строків будівництва та введення в експлуатацію спірного майна. Договір був вчинений за добровільної згоди сторін, позивачі добре розуміли та усвідомлювали умови, зміст та правову природу цього правочину. Також апелянт зазначає, що п.2.4.2 договору було передбачено право покупців до прийняття об`єкта будівництва (будинку) в експлуатацію відмовитись від остаточної сплати вартості майнових прав на об`єкт шляхом розірвання цього договору, про що укладається відповідна угода, та у строк 90 календарних днів отримати кошти, що були сплачені за цим договором, з вирахуванням 5% від внесеної суми на користь компанії як штраф. Укладеним із позивачами договором не було передбачено права покупців на односторонню відмову або розірвання договору без укладення відповідних додаткових угод. Суд першої інстанції безпідставно відхилив доводи ПрАТ «ХК «Київміськбуд» щодо необхідності утримання із суми, яка підлягає поверненню покупцям, 5% від внесеної суми, оскільки такі положення прямо були передбачені п. 2.4.2 договору.

Представник позивачів ОСОБА_1 і ОСОБА_2 подав відзив на апеляційну скаргу. Просив залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

В апеляційній інстанції ПрАТ «ХК «Київміськбуд» підтримав апеляційну скаргу та просить її задовольнити.

Представник ОСОБА_1 і ОСОБА_2 просить відхилити подану апеляційну скаргу, а рішення суду залишити без змін, посилаючись на його законність та обґрунтованість.

Вислухавши пояснення осіб, які з`явилися в судове засідання, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, 11 лютого 2022 року між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 (покупці) та ПрАТ «ХК «Київміськбуд» (компанія) було укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 27569/РН-К.

Відповідно до пункту 1.1 цього договору компанія продає, а покупці придбають майнові права на об`єкт нерухомого майна на об`єкт нерухомого майна - квартиру АДРЕСА_1 (Перша черга будівництва. Коригування), на умовах та в порядку, що визначені у цьому договорі. Покупці набувають право власності на майнові права у частках по 1/2 кожен.

Пунктом 1.2 договору передбачено, що під майновими правами сторони розумітимуть право набути у власність закріплений за покупцями об`єкт після введення об`єкту будівництва в експлуатацію шляхом державної реєстрації такого права на підставі цього договору.

Згідно з пунктом 1.3 договору об`єкт має наступні характеристики: № квартири - 158; поверх - 15; кількість кімнат - 1; загальна проектна площа - 42,60 кв. м; план приміщення - викопіювання з проектної документації.

Згідно із пунктом 3.1 договору, на дату його підписання вартість майнових прав на об`єкт складає 1 259 367,62 грн., в тому числі ПДВ 209 894,60 грн., виходячи з вартості майнових прав за 1 кв. м - 29 562,62 грн., в тому числі ПДВ - 4927,10 грн.

Пунктом 3.2 договору визначено, що покупці зобов`язуються здійснити перший платіж в розмірі 629 683,81 грн., що складає 50 % вартості майнових прав (21,30 кв. м) протягом 4 банківських днів після підписання цього договору, у строк по 17 лютого 2022 року.

Подальші оплати мали здійснюватись помісячно 17 числа кожного місяця по 17.07.2022 року включно.

Пунктом 2.4.2 договору визначено, що покупець має право до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію відмовитись від остаточної сплати вартості майнових прав на об`єкт шляхом розірвання цього договору, про що укладається відповідна угода, та у строк 90 календарних днів отримати кошти, що були сплачені за цим договором, з вирахуванням 5 % від внесеної суми на користь компанії у якості штрафу.

Пунктом 5.2.3 договору передбачено, що зобов`язання за цим договором припиняються у разі одностороннього розірвання договору з ініціативи покупця або компанії.

Згідно із пунктом 6.1 договору визначено, що запланований термін прийняття в експлуатацію об`єкту будівництва - грудень 2023 року.

На виконання умов вказаного вище договору 11 лютого 2022 року позивачі ОСОБА_1 і ОСОБА_2 сплатили по 350 000,00 грн. кожний, що підтверджується квитанціями № ПН44205 та № ПН44117 від 11 лютого 2022 року.

На час звернення позивачами у червні 2025 року до суду будівельні роботи щодо будівництва квартири, що є предметом договору, ПрАТ «ХК «Київміськбуд» не проводяться.

04 червня 2025 року та 16 червня 2025 року представник ОСОБА_1 і ОСОБА_2 направив на адресу ПрАТ «ХК «Київміськбуд» претензію про розірвання договору та повернення покупцю сплачених грошових коштів по договору купівлі-продажу майнових прав.

13 червня 2025 року ПрАТ «ХК «Київміськбуд» повідомило представнику позивачів, що компанія не відмовляється від своїх зобов`язань за договором купівлі-продажу майнових прав № 27569/РН-К та не приймає пропозицію про розірвання договору.

З`ясувавши обставин справи, дослідивши наявні у матеріалах справи докази, суд першої інстанції дійшов висновку про наявність підстав для часткового задоволення позовних вимог ОСОБА_1 і ОСОБА_2 . Розірвав договір купівлі-продажу майнових прав №27569/РН-К від 11 лютого 2022 року, укладений між ПрАТ «ХК «Київміськбуд», ОСОБА_1 та ОСОБА_2 . Стягнув з ПрАТ «ХК «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 внесені грошові кошти (передоплата) за договором купівлі-продажу майнових прав №27569/РН-К від 11 лютого 2022 року в розмірі 350000 грн.Стягнув з ПрАТ «ХК «Київміськбуд» на користь ОСОБА_2 внесені грошові кошти (передоплата) за договором купівлі-продажу майнових прав №27569/РН-К від 11 лютого 2022 року в розмірі 350000 грн.

Колегія суддів не вбачає підстав для скасування рішення суду першої інстанції.

Відповідно до положень ст.ст. 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до положень ст.ст. 6, 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 ЦК України).

Частиною 1 ст. 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно з ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до положень ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Частинами 1, 2 ст. 656 ЦК України визначено, що предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому.

Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Відповідно до ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Відповідно до ст. 81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

За правилами ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Частиною 1 ст. 77 ЦПК України визначено, що належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування.

Як було зазначено, п. 2.4.2 укладеного між ПрАТ «ХК «Київміськбуд», ОСОБА_1 та ОСОБА_2 договору купівлі-продажу майнових прав №27569/РН-К від 11 лютого 2022 року було визначено, що покупець має право до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію відмовитись від остаточної сплати вартості майнових прав на об`єкт шляхом розірвання цього договору, про що укладається відповідна угода, та у строк 90 календарних днів отримати кошти, що були сплачені за цим договором, з вирахуванням 5 % від внесеної суми на користь компанії у якості штрафу.

Пунктом 5.2.3 договору передбачено, що зобов`язання за цим договором припиняються у разі одностороннього розірвання договору з ініціативи покупця або компанії.

Таким чином, сторонами було передбачено можливість розірвання договору та припинення правовідносин за ініціативою покупців до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію з поверненням сплачених за договором коштів.

ОСОБА_1 та ОСОБА_2 скористалися правом на розірвання договору.

Передумовою ініціювання позивачами розірвання договору було порушення ПрАТ «ХК «Київміськбуд» строків здачі об`єкта будівництва в експлуатацію, що визначені п.6.1 договору.

Заперечуючи проти позову, ПрАТ «ХК «Київміськбуд» не зазначило, що за дотримання вказаних строків відповідає не воно, а інша особа. Відповідач не надав суду належних і достатніх доказів намагання завершити будівництво і здачу об`єкта в експлуатацію. Порушення вказаних строків завершення будівництва і здачі об`єкта будівництва в експлуатацію є істотними, оскільки позбавляють позивачів того, на що вони розраховували при укладанні договору.

Суд першої інстанції дійшов законного і обґрунтованого висновку про наявність підстав для задоволення вимог ОСОБА_1 і ОСОБА_2 про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав №27569/РН-К від 11 лютого 2022 року, та стягнення з ПрАТ «ХК «Київміськбуд» на користь кожного із позивачів внесені ними грошові кошти (передоплата) за договором в розмірі по 350 000,00 грн.

Колегія суддів відхиляє посилання представника ПрАТ «ХК «Київміськбуд» на те, що ПрАТ «ХК «Київміськбуд» могло самостійно змінювати строки здачі будинку в експлуатацію , оскільки вони не відповідають змісту укладеного між стронами договору. Зокрема, п. 6.1 договору було визначено запланований термін прийняття в експлуатацію об`єкту будівництва грудень 2023 року та не передбачено можливості зміни вказаного строку ПрАТ «ХК «Київміськбуд».

Колегія суддів відхиляє посилання представника ПрАТ «ХК «Київміськбуд» на те, що договором купівлі-продажу майнових прав не передбачено можливості розірвання договору за ініціативою покупця без укладення додаткової угоди. Такі посилання не спростовують висновків суду першої інстанції по суті вирішення спору.

У відповідь на претензію позивачів ПрАТ «ХК «Київміськбуд» не надало доказів повного виконання договору та не вчинило дій, направлених на укладення додаткової угоди про розірвання договору, у зв`язку з чим позивачі і звернулися до суду із даним позовом.

Суд апеляційної інстанції вважає безпідставними доводи представника ПрАТ «ХК «Київміськбуд» щодо необхідності утримання із суми, яка підлягає поверненню покупцям, 5% від внесеної суми, відповідно до п. 2.4.2 договору.

Пунктом 2.4.2 договору передбачено можливість вирахування (утримання) ПрАТ «ХК «Київміськбуд» при поверненні покупцям коштів у разі розірвання договору 5 % від внесеної суми, саме як штрафу. Разом з тим, за змістом ст.ст. 549, 611 ЦК України, утримання штрафу можливе лише як наслідок порушення зобов`язання. Позивачі не порушили взяті на себе зобов`язання за договором. Порушення умов договору, яке стало підставою для ініціювання його розірвання, допущено саме відповідачем.

Колегія суддів не вбачає порушень судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права. Апеляційна скарга представника ПрАТ «ХК «Київміськбуд» підлягає залишенню без задоволення.

Керуючись ст. ст. 367, 374, 375, 382 ЦПК України, суд, -

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Пержоли Володимира Сельвестровича, який діє від імені та в інтересах Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд», залишити без задоволення, а рішення Деснянського районного суду міста Києва від 26 травня 2026 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 18 вересня 2026 року.

Суддя-доповідач Шебуєва В.А.

Судді Кафідова О.В.

Оніщук М.І.