Рішення від 08 вересня 2026 р. у справі №537/2355/26 — Крюківський районний суд м. Кременчука

Провадження № 2/537/1537/2026

Справа № 537/2355/26

РІШЕННЯ

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

09.09.2026 року Крюківський районний суд міста Кременчука Полтавської області в складі: головуючого судді Хіневича В.І., за участю секретаря судового засідання Бакай М.С., позивача ОСОБА_1 , розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Кременчуці за правилами загального позовного провадження, цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ТОВ ЖЕП «Перспектива» про розірвання договору про надання послуг по утриманню та обслуговуванню будинку та прибудинкової території,

встановив:

Позивач звернувся до Крюківського районного суду м. Кременчука Полтавської області з позовом до відповідача згідно якого прохає суд розірвати договір про надання послуг по утриманню та обслуговуванню житлового будинку АДРЕСА_1 та прибудинкової території від 01.03.2013 року, укладений між фізичною особою ОСОБА_1 та ТОВ ЖЕП «Перспектива».

В обґрунтуванні позову вказав, що він є власником квартири АДРЕСА_2 на підставі договору купівлі-продажу від 17.03.2008 року, посвідченого приватним нотаріусом Кременчуцького нотаріального округу Прокопом О.Е.

01 березня 2013 року між ним та Товариством з обмеженою відповідальністю «Житлово-експлуатаційне підприємство «Перспектива» (ТОВ ЖЕП «Перспектива») укладено договір №2 «Про надання послуг по утриманню та обслуговуванню будинку та прибудинкових територій, а саме будинку АДРЕСА_1 . У відповідності до п.1.1. Договору «Предметом цього Договору є забезпечення Виконавцем (ТОВ ЖЕП «Перспектива») надання послуг з утримання будинку, споруд та прибудинкової території житлового будинку АДРЕСА_1 , а Споживачем - забезпечення своєчасної оплати таких послуг за встановленим тарифом у Строк та на умовах, передбачених цим Договором. Як передбачено п.1.2. Договору «Виконавець надає послуги (п.1.1. Договору) згідно із встановленими чинним Законодавством України переліком і тарифами, та які зазначені у Додатку 1, що є невід`ємною частиною даного Договору. Відповідно до п.4.2.1. Договору «Виконавець зобов`язаний забезпечити надання послуг, у п.1.2. Договору, вчасно та відповідної якості згідно з чинним Законодавством України. Пунктом 4.2.6. «Виконавець зобов`язаний розглядати претензії та скарги Споживача щодо ненадання послуг, зазначених у п.1.2. цього Договору, надання послуг не в повному обсязі, зниження якісних і кількісних показників надання послуг у 10 - денний термін після їх одержання і проводити відповідний перерахунок щодо зменшення розміру плати за послуги (або надати Споживачу обґрунтовану відмову). Згідно з п.5.8. Договору «Суперечності не усунуті шляхом переговорів сторін вирішуються у судовому порядку.

Влітку 2023 року вітром було пошкоджено покрівлю їх будинку (часткове пошкоджено коньки на даху), у зв`язку з чим він звернувся 18.08.2023 року з письмовою заявою до ТОВ ЖЕП «Перспектива» з проханням провести ремонт пошкодженої покрівлі.

06.02.2024 року та 06.06.2024 року мешканцями будинку було подано колективні заяви на адресу відповідача про проведення ремонтних робіт з відновлення коньків на покрівлі будинку.

Окрім того, після дощу сталося затікання в одній із кімнат його квартири, що знаходиться безпосередньо під зоною пошкодження даху. Про що 25.08.2025 року було подано заяву про затікання до ТОВ ЖЕП «Перспектива» з проханням огляду, складання Акту про затікання та проведенням необхідного ремонту.

02.10.2025 року після чергового дощу сталося повторне затікання та через замочування ущільнювача на даху і постійну вологу, в сусідній кімнаті, що знаходиться під коньком з протилежної сторони даху з`явилась пліснява. Пліснява також з`явилась на шафі, що знаходилась в місці замочування. Про цей випадок також було подано заяву до ТОВ ЖЕП «Перспектива» з проханням про складення Акту про залиття. Однак, виконавець не складав Актів про затікання і не провів ніяких дій, щодо уникнення в подальшому таких ситуацій. До цього часу відповіді на всі заяви не отримано, покрівля не відремонтована.

У відповідності до п 6.1, Договір набирає чинності з дати його підписання і діє протягом одного року. Як передбачено пунктом 6.2 Договору, «Якщо за місяць до закінчення дії Договору кожна із сторін не висловила письмового наміру розірвати, змінити, або доповнити його, Договір вважається подовженим на наступний рік».

На виконання умов Договору він своєчасно сплачує всі комунальні платежі в тому числі на рахунок відповідача за обслуговування будинку. Проте, у зв`язку з тим, що виконавцем порушено умови передбачені пунктом 4.2 Договору, (строк закінчення дії Договору 28.02.2026 р.) за місяць до закінчення дії даного Договору, - 01.02.2026 року ним рекомендованим листом направлено на адресу ТОВ ЖЕП «Перспектива» заяву про розірвання Договору, про надання послуг по утриманню та обслуговуванню будинку.

На його адресу надійшла відповідь від 16.02.2026 року вих. № 11-21 в якому відповідач посилаючись на ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення прав власності в багатоквартирному будинку», повідомляє, що виключно співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. У зв`язку з відсутністю рішення співвласників будинку про розірвання Договору з управителем, його Заява не може бути прийнята до виконання, а Договір продовжує діяти.

У зв`язку з відмовою відповідача - Виконавця від розірвання Договору за згодою Сторін, він вимушений звернутись до суду для захисту його законних прав.

При цьому, звертає увагу суду, що до спірних правовідносин не може бути застосовано Закон на який посилається ТОВ ЖЕП «Перспектива», а саме Закон України «Про особливості здійснення прав власності в багатоквартирному будинку», так як даний Закон від 14 травня 2015 року № 417-VIII набрав чинності з 01 липня 2015 року, тоді як Договір з ТОВ ЖЕП «Перспектива» було укладено раніше, а саме 01 березня 2013 року, будь-які зміни до Договору не вносились, Закон зворотної сили не має.

Окрім цього Сторонами спірного Договору є він як фізична особа і відповідач, а в пункті 6.2 Договору, зазначено, - «Якщо за місяць до закінчення дії Договору кожна із Сторін не висловила письмового наміру розірвати, змінити, або доповнити його, Договір вважається подовженим на наступний рік».

В даному випадку маються дві підстави для розірвання Договору, це неналежне виконання Виконавцем умов Договору та закінчення терміну дії Договору ст.ст. 651, 907 ЦК України, та п.6.2. Договору).

Ухвалою суду від 17.04.2026 року позовну заяву ОСОБА_1 про розірвання договору про надання послуг по утриманню та обслуговуванню будинку та прибудинкової території, залишено без руху та надано строку на усунення недоліків протягом десяти днів з дня вручення копії ухвали.

Ухвалою суду від 27.04.2026 року продовжено позивачу, ОСОБА_1 , строк для усунення зазначених в ухвалі суду від 17.04.2026 року недоліків позовної заяви на десять днів з дня вручення копії ухвали.

05.05.2026 року позивачем усунуто недоліки вказані в ухвалі суду від 17.04.2026 року.

Ухвалою суду від 20.05.2026 року означену позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі, справу призначено розглядати за правилами загального позовного провадження з призначенням до підготовчого судового засідання.

05.06.2026 року до суду надійшов відзив на позовну заяву де відповідач вказує, що на сьогоднішній день ТОВ «ЖЕП «Перспектива» є балансоутримувачем та управителем будинку за адресою: АДРЕСА_1 на підставі акту прийому-передачі від 27.04.2015 року та Договору про прийом житлового будинку на баланс від 27.04.2015 року, підписаних із Забудовником. Саме такий порядок прийому будинку в управління та на баланс було передбачено чинним на той час законодавством: Законом України «Про житлово-комунальні послуги» від 24 червня 2004 року № 1875-IV та Порядком передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, затвердженого постановою КМУ № 1521 від 11.10.2002р.

Відповідно до ст. 1 Законом України «Про житлово-комунальні послуги» від 24 червня 2004 року № 1875-IV (далі – Закон № 1875-IV), балансоутримувач будинку, споруди, житлового комплексу або комплексу будинків і споруд (далі - балансоутримувач) - власник або юридична особа, яка за договором з власником утримує на балансі відповідне майно, а також веде бухгалтерську, статистичну та іншу передбачену законодавством звітність, здійснює розрахунки коштів , необхідних для ремонтів та утримання своєчасного проведення капітального і поточного , а також забезпечує управління цим майном відповідальність за його експлуатацію згідно з законом; управитель- особа , яка і несе за договором з власником чи балансоутримувачем здійснює управління будинком , спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд (далі - управління будинком) і забезпечує його належну експлуатацію відповідно до закону та умов договору; утримання будинків і прибудинкових територій- господарська діяльність, спрямована на задоволення потреби фізичної чи юридичної особи щодо забезпечення експлуатації та/або ремонту жилих та нежилих приміщень, будинків і споруд, комплексів будинків і споруд, а також утримання прилеглої до них (прибудинкової) території відповідно до вимог нормативів, норм, стандартів, порядків і правил згідно із законодавством; виконавець-суб`єкт господарювання, предметом діяльності якого є надання житлово-комунальної послуги споживачу відповідно до умов договору споживач-фізична чи юридична особа, яка отримує або має намір отримати житлово-комунальну послугу. Згідно з п. 1 Порядку передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. N 1521, цей Порядок регулював процедуру передачі житлового комплексу або його частини на баланс іншої юридичної особи, статут якої передбачав можливість провадження такої діяльності, з балансу колишнього балансоутримувача. Датою передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс є дата підписання акта приймання-передачі ( п. 7).

Таким чином, прийнявши будинок АДРЕСА_1 на баланс від забудовника-власника ТОВ «ЖЕП «Перспектива» одночасно стало і балансоутримувачем, і управителем, і виконавцем.

Відповідно до п. 1 ст. 13 Закону № 1875-IV, залежно від функціонального призначення житлово-комунальні послуги поділялися на: 1) комунальні послуги (централізоване постачання холодної води, централізоване постачання гарячої води, водовідведення (з використанням внутрішньобудинкових систем), газо- та електропостачання, централізоване опалення, а також вивезення побутових відходів тощо); 2) послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій (прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, санітарно-технічне обслуговування, обслуговування внутрішньобудинкових мереж, утримання ліфтів, освітлення місць загального користування, поточний ремонт, вивезення побутових відходів тощо); 3) послуги з управління будинком, спорудою або групою будинків (балансоутримання, укладання договорів на виконання послуг, контроль виконання умов договору тощо); 4) послуги з ремонту приміщень, будинків, споруд (заміна та підсилення елементів конструкцій та мереж, їх реконструкція, відновлення несучої спроможності несучих елементів конструкцій тощо).

Згідно із ст. 19 Закону № 1875-IV, відносини між учасниками договірних відносин у сфері житлово-комунальних послуг здійснювалися виключно на договірних засадах. Учасниками відносин у сфері житлово-комунальних послуг були: власник, споживач, виконавець, виробник. Особливими учасниками відносин у сфері житлово комунальних послуг були балансоутримувач та управитель, які залежно від цивільно правових угод могли бути споживачем, виконавцем або виробником. Пункт 3 частини 2 ст. 21 Закону № 1875-IV визначав, що виконавець зобов`язаний підготувати та укласти із споживачем договір на надання житлово комунальних послуг з визначенням відповідальності за дотримання умов його виконання згідно з типовим договором. В свою чергу, споживач зобов`язаний був укласти договір на надання житлово-комунальних послуг, підготовлений виконавцем на основі типового договору (п. 1 ч. 3 ст. 20 Закону № 1875-IV).

Договір на надання житлово-комунальних послуг (крім послуг з централізованого опалення, послуг з централізованого постачання холодної води, послуг з централізованого постачання гарячої води, послуг з водовідведення (з використанням внутрішньобудинкових систем) у багатоквартирному будинку укладався між власником квартири, орендарем чи квартиронаймачем та балансоутримувачем або уповноваженою ним особою (ч. 1 ст. 29 Закону № 1875 IV).

Тому, з кожним співвласником будинку АДРЕСА_1 в свій час й було укладено договір про надання послуг з утримання будинку і споруд та прибудинкових територій, в тому числі з Позивачем, які чітко визначали перелік послуг, строки їх надання та вартість. І хоча ч. 6 ст. 26 Закону № 1875-IV надавала право споживачу у разі зникнення потреби в отриманні послуги або відмови споживача від користування послугою виконавця/виробника розірвати договір у порядку, встановленому законом , однак фактично згідно того ж Закону № 1875-IV договір про надання послуг з утримання будинку міг припинитися лише у разі зміни балансоутримувача – передачі будинку іншій юридичній особі або ОСББ.

14 травня 2015 році було прийнято Закон України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» № 417-VIII (далі – Закон № 417), який визначив особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, врегулював правові, організаційні та економічні відносини, пов`язані з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління. З прийняттям цього Закону перестало існувати поняття «балансоутримувач», а «управління» й «утримання будинку» об`єдналися в одне поняття «Управління». Саме в цьому законі на законодавчому рівні законодавець зафіксував, що в одному багатоквартирному будинку договір про надання послуг з управління може укладатися одночасно не більш як з одним управителем (ч. 4 ст. 9 Закону № 417). Частина 1 ст. 15 Закону 2189 зазначає, що договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (зміни до нього) від імені всіх співвласників багатоквартирного будинку укладається з визначеним відповідно до законодавства управителем співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників , та є обов`язковим для виконання всіма співвласниками. В одному багатоквартирному будинку договір про надання послуг з управління може укладатися одночасно не більш як з одним управителем.

Згодом аналогічна норма з`явилася і новому Законі України «Про житлово комунальні послуги» від 9 листопада 2017 року № 2189-VIII – ч. 1 ст. 15. При цьому, відповідно до п. 3-1. Прикінцевих та перехідних положень нового Закону України «Про житлово-комунальні послуги» № 2189-ІІІ від 09.11.2017р., договори про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, укладені з виконавцями таких послуг або з управителями, визначеними згідно із цим Законом, до введення в дію норм цього Закону, що регулюють надання послуги з управління багатоквартирним будинком, зберігають чинність на умовах, визначених такими договорами (у тому числі щодо вивезення побутових відходів - за наявності), до дати набрання чинності договорами про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладеними за правилами, визначеними цим Законом. У разі якщо такими договорами передбачено більш ранній строк їх припинення, такі договори вважаються продовженими на той самий строк і на тих самих умовах.

Відповідно до ч. 2 ст. 4 Закону № 417, власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку. Спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників (ч. 1 ст. 5 Закону 417). Управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками За рішенням співвласників усі або частина функцій з багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку співвласників багатоквартирного будинку; ч. 1 ст. 9 Закону 417). управління або всі функції (асоціації об`єднань Згідно із ч. 1, 2 ст. 10 Закону 417, співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів та прийняття відповідних рішень здійснюються згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків. До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, окрема: 2) визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем; 3) обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням; 4) визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком. Частина 7 ст. 18 Закону 417 передбачає, що у разі невиконання управителем вимог цього Закону та договору співвласники багатоквартирного будинку або об`єднання співвласників багатоквартирного будинку мають право вимагати дострокового припинення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.

Саме про «колективний» порядок припинення взаємовідносин між ТОВ «ЖЕП «Перспектива» та Позивачем останньому неодноразово повідомлялося у відповідях на його звернення як усно, так і письмово (лист вих. № 11-м від 16.02.2026 року). Таким чином, на сьогоднішній день ТОВ «ЖЕП «Перспектива» не просто надає співвласникам будинку АДРЕСА_1 , в тому числі Позивачу, послуги з утримання будинку та прибудинкової території згідно Договору про надання послуг з утримання будинку і споруд та прибудинкової території, а є управителем вказаного будинку. Договір, який просить розірвати Позивач, лише окреслює конкретний перелік послуг по утриманню будинку АДРЕСА_1 , однак припинити взаємовідносини з ТОВ «ЖЕП «Перспектива» Позивач може лише через загальні збори співвласників і прийняття ними відповідного рішення, а не через одноособове розірвання Договору № 2 про надання послуг по утриманню та обслуговуванню будинку та прибудинкової території від 01.03.2013 року.

Станом на 05.06.2026р. загальні збори співвласників будинку АДРЕСА_1 не проводились, рішення про відкликання управителя й припинення взаємовідносин з управителем не приймалося. Тому, вважають, одноособову вимогу про розірвання Договору № 2 про надання послуг по утриманню та обслуговуванню будинку та прибудинкової території від 01.03.2013 року незаконною, а тому не підлягає задоволенню.

Щодо неналежного виконання обов`язків згідно Договору № 2 про надання послуг по утриманню та обслуговуванню будинку та прибудинкової території від 01.03.2013 року. Однією з підстав подачі позову є неналежне виконання ТОВ «ЖЕП «Перспектива» своїх обов`язків, а саме не усунуто протікання даху. Відповідач не погоджується з даним твердженням позивача, оскільки додатком 1 до Договору № 2 про надання послуг по утриманню та обслуговуванню будинку та прибудинкової території від 01.03.2013 року чітко зафіксовано перелік послуг, які виконує ТОВ «ЖЕП «Перспектива» і за які сплачує кошти позивач. Відповідно до останнього, ТОВ «ЖЕП «Перспектива» серед послуг щодо ремонту даху виконує лише поточний ремонт свіщів в окремих місцях покрівлі. В той же час причиною протікання даху є повна руйнація коньків на даху будинку, тобто фактично це є капітальним ремонтом. Отже, Договором № 2 про надання послуг по утриманню та обслуговуванню будинку та прибудинкової території від 01.03.2013 року на ТОВ «ЖЕП «Перспектива» не покладено обов`язок заміни коньків даху.

Крім того, відповідно до п. 10 Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 5 вересня 2018 р. № 712 (далі – Правила), під час надання послуги з управління управитель забезпечує виконання робіт та послуг з утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території, що входять до кошторису витрат на утримання будинку та прибудинкової території (далі - кошторис), з урахуванням обов`язкового переліку робіт та послуг, що затверджується Мінрозвитку, та з дотриманням: встановлених стандартів, нормативів, норм, порядків і правил щодо якості житлово-комунальних послуг; вимог до якості, в тому числі щодо періодичності виконання (надання) таких робіт (послуг), визначених договором управління. У разі пошкодження або виходу з ладу окремих частин спільного майна будинку , якщо внаслідок цього їх подальша експлуатація загрозу є неможливою або створює життю і здоров`ю людей та/або майну співвласників , управитель , а вартість їх ремонту (відновлення безпечної експлуатації) перевищує передбачений кошторисом розмір витрат у порядку та спосіб, визначені у договорі управління, зокрема, повідомляє співвласникам про необхідність ремонту (відновлення безпечної експлуатації) частин спільного майна будинку, які вийшли з ладу або були пошкоджені, та вносить пропозиції щодо фінансування відповідних витрат (п.19 Правил).

Оскільки ці роботи не передбачені кошторисом витрат на утримання будинку АДРЕСА_1 , Позивачеві було неодноразово повідомлено про необхідність проведення капітального ремонту коньків (повне відновлення) та додаткового фінансування цих робіт, пропонувалося провести загальні збори з цього питання (листи вих. № 235/м від 31.10.2025р., вих. № 213М від 23.09.2025р., вих. № 84М від 17.03.2025р., вих. № 3М від 17.06.2024р. додаються).

Тому, по перше, Позивач говорить неправду, коли каже, що його заяви, в тому числі колективні, проігноровані Відповідачем, доказом чого є надані листи. По друге, Позивач зі своєї сторони виконав всі вимоги чинного законодавства України щодо повідомлення співвласників про необхідність проведення цих робіт (в тому числі запрошувалися різні підрядники (лист вих. № 3М від 17.06.2024р.), однак останні відмовлялися виконувати ці роботи (роботи виконуються з вишки, яка фізично не може під`їхати до будинку із-за його розташування). В цих оглядах брав участь в тому числі Позивач.

Таким чином, ТОВ «ЖЕП «Перспектива» належним чином виконуються обов`язки щодо утримання будинку АДРЕСА_1 відповідно до умов Договору № 2 про надання послуг по утриманню та обслуговуванню будинку та прибудинкової території від 01.03.2013р., а тому претензії Позивача вважають необґрунтованими й безпідставними, а позов таким, що не підлягає задоволенню.

16.06.2026 року до суду від позивача надійшла відповідь на відзив, де позивач вказав, що заперечення відповідача викладені у відзиві на позовну заяву є необґрунтованими та не відповідають дійсності та чинному Законодавству, а саме.

Відповідно до п.2.8.2 Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17.05.2005 N 76, під час підготовки житлового фонду до експлуатації в зимовий період виконуються такі роботи: - усунення несправностей: стін, фасадів, дахів, віконних і дверних заповнень, а також опалювальних печей, димоходів, газоходів, внутрішніх систем тепло-, водо- та електропостачання й установок із газовими нагрівачами;- приведення в технічно справний стан прибудинкової території із забезпеченням безперешкодного відведення атмосферних і талих вод від відмостки, спусків (входів) у підвал і їх віконних приямків;- забезпечення належної гідроізоляції фундаментів, стін підвалу і цоколю та їх сполучення із суміжними конструкціями, сходових кліток, підвальних і горищних приміщень, машинних відділень ліфтів, справність та утеплення пожежних гідрантів.

У відповідності до ЛИСТА Держбуду України від 30.04.2003 N 7/7-401 «Щодо віднесення ремонтно будівельних робіт до капітального та поточного ремонтів» визначено, що:- Капітальний ремонт будівлі – це комплекс ремонтно-будівельних, робіт, який передбачає заміну, відновлювання та модернізацію конструкцій і обладнання будівель в зв`язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також покращання планування будівлі і благоустрою території без зміни будівельних габаритів об`єкта. Капітальний ремонт передбачає призупинення на час виконання робіт експлуатації будівлі в цілому або її частин (за умови їх автономності). - Поточний ремонт - це комплекс ремонтно будівельних робіт, який передбачає систематичне та своєчасне підтримання експлуатаційних якостей та попередження передчасного зносу конструкцій і інженерного обладнання. Якщо будівля в цілому не підлягає капітальному ремонту, комплекс робіт поточного ремонту може враховувати окремі роботи, які класифікуються як такі, що відносяться до капітального ремонту (крім робіт, які передбачають заміну та модернізацію конструктивних елементів будівлі). Поточний ремонт повинен провадитись з періодичністю, що забезпечує ефективну експлуатацію будівлі або об`єкта з моменту завершення його будівництва (капітального ремонту) до моменту постановки на черговий капітальний ремонт (реконструкцію).

Постановою Кабінету Міністрів України від 05 вересня 2018 року № 712 затверджено Правила надання послуг управління багатоквартирним будинком (далі - Правила) та Типовий договір про надання послуги управління багатоквартирним будинком». Під час надання послуги з управління управитель забезпечує виконання робіт та послуг з утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території, що входять до кошторису витрат на утримання будинку та прибудинкової території, з урахуванням обов`язкового переліку робіт та послуг, що затверджується Мінрегіоном, та з дотриманням: встановлених стандартів, нормативів, норм, порядків і правил щодо якості житлово-комунальних послуг; вимог до якості, в тому числі щодо періодичності виконання (надання) таких робіт (послуг), визначених договором управління (пункт 10 Правил). Для забезпечення належного утримання спільного майна будинку та прибудинкової території і проведення поточного ремонту спільного майна будинку управитель не пізніше ніж протягом 20 днів з моменту набрання чинності договором управління складає план здійснення заходів з утримання спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території і поточного ремонту спільного майна будинку, що включає: план-графік технічного огляду будинку; графік прибирання прибудинкової території; графіки проведення дезінсекції та дератизації; графік прибирання місць загального користування; план графік поточного ремонту; план-графік оглядів димових та вентиляційних каналів; інші заходи (у разі необхідності та залежно від наявного обладнання будинку) (пункт 12 Правил). Ціна послуги з управління встановлюється договором управління з розрахунку на один квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення, якщо інше не визначено договором управління, та включає:витрати на утримання багатоквартирного будинку, прибудинкової території, поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку відповідно до кошторису; винагороду управителю, яка визначається за згодою сторін (пункт 32 Правил). Кошторис враховує обов`язковий перелік робіт (послуг), а також періодичність виконання (надання) робіт (послуг) з утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території та є невід`ємною частиною договору управління (пункт 33 Правил). Поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку проводить управитель в межах кошторису витрат на утримання багатоквартирного будинку, що є невід`ємною частиною договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком. Витрати на утримання багатоквартирного будинку і поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку включаються до плати за послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, визначеної відповідним договором. У разі пошкодження або виходу з ладу окремих частин спільного майна будинку, якщо внаслідок цього їх подальша експлуатація є неможливою або створює загрозу життю і здоров`ю людей та/або майну співвласників, а вартість їх ремонту (відновлення безпечної експлуатації) перевищує передбачений кошторисом розмір витрат, управитель у порядку та спосіб, визначені у договорі управління: повідомляє співвласникам про необхідність ремонту (відновлення безпечної експлуатації) частин спільного майна будинку, які вийшли з ладу або були пошкоджені, та вносить пропозиції щодо фінансування відповідних витрат; зупиняє надання послуги з управління в частині експлуатації таких частин спільного майна будинку до моменту прийняття співвласниками рішення про проведення робіт з їх ремонту (відновлення безпечної експлуатації) та визначення джерела фінансування таких робіт (пункт 19 Правил). Тобто, якщо під час поточного ремонту покрівлі і даху будинку виявиться, що вартість поточного ремонту перевищує передбачений кошторисом розмір витрат, управитель може вирішити це питання у порядку пункту 19 Правил та договірних положень. Обов`язок відповідача відремонтувати покрівлю і дах будинку стосується відповідача як управителя багатоквартирного будинку на підставі укладених із співвласниками договорів про надання послуг з утримання будинку і споруд та прибудинкової території за адресою: що не потребує додаткового рішення співвласників багатоквартирного будинку про джерело фінансування ремонту. (позиція Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду викладена в постанові від 9 лютого 2024 року справа № 216/6787/21 провадження № 61-18193св23).

В даному випадку відповідач в порушення Договору неналежним чином виконує свої обов`язки з управління багатоквартирним будинком. 01 березня 2013 року між ним та Товариством з обмеженою відповідальністю «Житлово-експлуатаційне підприємство «Перспектива» (в подальшому ТОВ ЖЕП «Перспектива») укладено договір №2 «Про надання послуг по утриманню та обслуговуванню будинку та прибудинкових територій (надалі за текстом Договір), а саме будинку АДРЕСА_1 .

Будь якого іншого Договору з Управителем стосовно надання послуг в будинку АДРЕСА_1 , не укладалось, даний Договір не скасовано, та не змінено. Тому Сторони керуються виключно зазначеним діючим Договором. У відповідності до п 6.1, Договір набирає чинності з дати його підписання і діє протягом одного року. Як передбачено пунктом 6.2 Договору, «Якщо за місяць до закінчення дії Договору кожна із сторін не висловила письмового наміру розірвати, змінити, або доповнити його, Договір вважається подовженим на наступний рік».

У зв`язку з тим, що Виконавцем порушено умови передбачені пунктом 4.2 Договору, (строк закінчення дії Договору 28.02.2026 р.) за місяць до закінчення дії даного Договору, - 01.02.2026 року ним рекомендованим листом на адресу ТОВ ЖЕП «Перспектива» направлено заяву про розірвання Договору, про надання послуг по утриманню та обслуговуванню будинку, як передбачено п. 6.2. Договору. Відповіддю від 16.02.2026 року вих. № 11-21 відповідач посилаючись на ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення прав власності в багатоквартирному будинку», відмовив у розірванні Договору за згодою Сторін та повідомив, що Договір продовжує діяти.

Згідно ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Відповідно до ст. 907 ЦК України, договір про надання послуг може бути розірваний, у тому числі шляхом односторонньої відмови від договору, в порядку та на підставах, встановлених цим Кодексом, іншим законом або за домовленістю сторін. Порядок і наслідки розірвання договору про надання послуг визначаються домовленістю сторін або законом. Згідно ч.2 Статті 10 Закону України «Про Захист прав Споживачів» - Права споживача у разі порушення умов договору про виконання робіт (надання послуг), - Якщо під час виконання робіт (надання послуг) стане очевидним, що їх не буде виконано з вини Виконавця згідно з умовами договору, споживач має право призначити Виконавцю відповідний строк для усунення недоліків, а в разі невиконання цієї вимоги у визначений строк - розірвати договір і вимагати відшкодування збитків або доручити виправлення недоліків третій особі за рахунок виконавця.

Дані обставини є підставою для розірвання Договору в судовому порядку.

22.06.2026 року до суду надійшли заперечення відповідача де останній вказав, що у відповіді з на відзив позивач посилається на ЛИСТ Держбуду України від 30.04.2003 N 7/7-401 «Щодо віднесення ремонтно-будівельних робіт до капітального та поточного ремонтів», чим сам підтверджує, що повне відновлення коньків даху є капітальним ремонтом, а не поточним. Також позивач наступними посиланнями підтверджує, що роботи управителем виконуються в МЕЖАХ КОШТОРИСУ, про що ними також зазначалося у відзиві: Постановою Кабінету Міністрів України від 05 вересня 2018 року № 712 затверджено Правила надання послуг управління багатоквартирним будинком (далі Правила) та Типовий договір про надання послуги управління багатоквартирним будинком». Крім того, позивач сам вказує, що у разі пошкодження або виходу з ладу окремих частин спільного майна будинку, якщо внаслідок цього їх подальша експлуатація є неможливою або створює загрозу життю і здоров`ю людей та/або майну співвласників, а вартість їх ремонту (відновлення безпечної експлуатації) перевищує передбачений кошторисом розмір витрат, управитель у порядку та спосіб, визначені у договорі управління: повідомляє співвласникам про необхідність ремонту (відновлення безпечної експлуатації) частин спільного майна будинку, які вийшли з ладу або були пошкоджені, та вносить пропозиції щодо фінансування відповідних витрат ; зупиняє надання послуги з управління в частині експлуатації таких частин спільного майна будинку до моменту прийняття співвласниками рішення про проведення робіт з їх ремонту (відновлення безпечної експлуатації) та визначення джерела фінансування таких робіт (пункт 19 Правил). Тобто, якщо під час поточного ремонту покрівлі і даху будинку виявиться, що вартість поточного ремонту перевищує передбачений кошторисом розмір витрат, управитель може вирішити це питання у порядку пункту 19 Правил та договірних положень. Саме це і було зроблено ТОВ «ЖЕП «Перспектива» як письмово так і усно при неодноразових зустрічах із співвласниками, в тому числі і з Позивачем – озвучено необхідність, запропоновані джерела фінансування, роз`яснено способи. Посилання Позивача на позицію Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду, викладену в постанові від 9 лютого 2024 року справа № 216/6787/21, провадження № 61-18193св23, в якій сказано, що «обов`язок відповідача відремонтувати покрівлю і дах будинку стосується відповідача як управителя багатоквартирного будинку на підставі укладених із співвласниками договорів про надання послуг з утримання будинку і споруд та прибудинкової території за адресою: що не потребує додаткового рішення співвласників багатоквартирного будинку про джерело фінансування ремонту» є абсолютно безпідставним, оскільки у вказаній постанові відповідача було зобов`язано здійснити саме поточний ремонт, а не капітальний, як нашому випадку.

Таким чином, всі аргументи позивача на їх доводи, викладені у відзиві, дублюють їх твердження й підтверджують їх законність. ТОВ «ЖЕП «Перспектив як управитель повністю виконало вимоги законодавства щодо організації проведення капітального ремонту – довела до відома співвласників необхідність його проведення, запрошувала не одного спеціаліста на вибір для співвласників, які зокрема всі спілкувалися безпосередньо із Позивачем. Співвласникам пропонувалася допомога в оформленні спільного рішення на проведення капітального ремонту для можливості стягнення коштів із неплатників, однак ними це проігноровано (листи вих. № 235/м від 31.10.2025р., вих. № 213М від 23.09.2025р., вих. № 84М від 17.03.2025р., вих. № 3М від 17.06.2024р. є в матеріалах справи).

Крім того, станом на 01.06.2026 р. заборгованість співвласників будинку по АДРЕСА_1 перед відповідачем складає 180256,55 грн. Співвласникам, зокрема, пропонувалося провести цей капітальний ремонт за рахунок погашеної заборгованості. Однак і цей варіант їм не підійшов. Звертають увагу суду, що загальна площа приміщень будинку, за які нараховується плата, складає 1209,1 м.кв. Діючим кошторисом на поточний ремонт конструктивних елементів закладено 0,05 грн. за 1 м.кв. Тобто на ці роботи передбачено лише 725,52 грн. на рік. На всі поточні роботи передбачено 3627,36 грн. на рік (копія наказу про коригування розміру внесків співвласників та кошторис додаються). Отже за закладені в кошторисі на утримання будинку кошти фізично не можливо виконати ті роботи, які наразі потребують виконання. Будинок невеликий й тому тягар його утримання більший, ніж у великих будинках. І саме вони як власники будинку несуть тягар його утримання.

В судовому засіданні позивач, ОСОБА_1 позовні вимоги підтримав та просив задовольнити з підстав викладених у позовній заяві та відповіді на відзив.

Відповідач ТОВ ЖЕП «Перспектива» в судове засідання свого представника не направив, проте скористався правом на подання відзиву та заперечення на відповідь на відзив, де просив відмовити у задоволенні позовних вимог.

Суд, заслухавши позивача, повно, обґрунтовано, всебічно та безпосередньо дослідивши всі наявні докази у справі, з`ясувавши всі обставини, приходить до наступного.

Судом встановлено, що позивач, ОСОБА_1 є власником квартири АДРЕСА_2 на підставі договору купівлі-продажу від 17.03.2008 року, посвідченого приватним нотаріусом Кременчуцького нотаріального округу Прокопом О.Е., за реєстровим № 2015, зареєстрованого в електронному Реєстрі прав власності на нерухоме майно 21.04.2008 року.

01 березня 2013 року між ОСОБА_1 (Споживач) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Житлово-експлуатаційне підприємство «Перспектива» (Виконавець) укладено договір №2 Про надання послуг по утриманню та обслуговуванню будинку та прибудинкових територій (надалі Договір).

У відповідності до п.1.1. Договору Предметом цього Договору є забезпечення Виконавцем надання послуг з утримання будинку, споруд та прибудинкової території житлового будинку АДРЕСА_1 , а Споживачем - забезпечення своєчасної оплати таких послуг за встановленим тарифом у Строк та на умовах, передбачених цим Договором.

Як передбачено п.1.2. Договору Виконавець надає послуги (п.1.1. Договору) згідно із встановленими чинним Законодавством України переліком і тарифами, та які зазначені у Додатку 1, що є невід`ємною частиною даного Договору.

Відповідно до п.4.2.1. Договору Виконавець зобов`язаний забезпечити надання послуг, у п.1.2. Договору, вчасно та відповідної якості згідно з чинним Законодавством України.

У відповідності до п 6.1, Договір набирає чинності з дати його підписання і діє протягом одного року. Якщо за місяць до закінчення дії Договору кожна із сторін не висловила письмового наміру розірвати, змінити, або доповнити його, Договір вважається подовженим на наступний рік (п 6.2 Договору).

Судом встановлено, що на підставі акту прийому-передачі від 27.04.2015 року та Договору про прийом житлового будинку на баланс від 27.04.2015 року, підписаних із Забудовником ТОВ «ЖЕП «Перспектива» є балансоутримувачем та управителем будинку за адресою: АДРЕСА_1 . Таким чином, прийнявши будинок АДРЕСА_1 на баланс від забудовника-власника ТОВ «ЖЕП «Перспектива» одночасно стало і балансоутримувачем, і управителем, і виконавцем.

Також судом встановлено, що влітку 2023 року вітром було пошкоджено покрівлю будинку (часткове пошкоджено коньки на даху), у зв`язку з чим позивач 18.08.2023 року з письмовою заявою звернувся до ТОВ ЖЕП «Перспектива» з проханням провести ремонт пошкодженої покрівлі. Також 06.02.2024 року та 06.06.2024 року мешканцями будинку було подано колективні заяви на адресу відповідача про проведення ремонтних робіт з відновлення коньків на покрівлі будинку.

Листом від 17.06.2024 за вих. №3-М ТОВ «ЖЕП «Перспектива» надала відповідь на колективну заяву від 06.06.2024 року де вказав, що між співвласниками будинку АДРЕСА_1 та ТОВ «ЖЕП «Перспектива» були укладені договори про надання послуг з утримання будинку і споруд та прибудинкових територій, в яких чітко визначався перелік послуг, строки їх надання та вартість. Відповідно до останнього, ТОВ «ЖЕП «Перспектива» серед послуг щодо ремонту даху виконує лише поточний ремонт свіщів в окремих місцях покрівлі. В той же час причиною протікання даху є повна руйнація коньків на даху будинку, тобто фактично це є капітальним ремонтом. Власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку. Питання проведення зазначених заявником робіт є капітальним ремонтом і проводиться не за рахунок коштів які співвласники наразі перераховують ТОВ ЖЕП «Перспектива».

Окрім того позивачем 25.08.2025 року та 02.10.2025 року також подавалися заяви до ТОВ ЖЕП «Перспектива» з проханням огляду, складання Акту про затікання та проведенням необхідного ремонту, по факту того, що після дощу у його квартирі сталося затікання води з пошкодженого даху та наявність плісняви через замочування ущільнювача на даху.

Листом від 23.09.2025 за вих. №213-М ТОВ «ЖЕП «Перспектива» надала відповідь на заяву від 25.08.2025 року де вказали, що у разі прийняття співвласниками будинку по АДРЕСА_1 , рішення про проведення заміни коньків й визначення підрядника, ТОВ ЖЕП «Перспектива» готове вступити замовником робіт та організувати накопичення коштів для їх оплати. Такж за необхідності ТОВ ЖЕП «Перспектива» готове допомогти співвласникам із правильним оформленням супутніх документів.

01.02.2026 року (за місяць до закінчення дії даного Договору 28.02.2026 року) позивачем рекомендованим листом направлено на адресу ТОВ ЖЕП «Перспектива» заяву про розірвання Договору, про надання послуг по утриманню та обслуговуванню будинку у зв`язку з тим, що виконавцем порушено умови передбачені пунктом 4.2 Договору.

На його адресу надійшла відповідь від 16.02.2026 року вих. № 11-21 в якому відповідач посилаючись на ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення прав власності в багатоквартирному будинку», повідомляє, що виключно співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. У зв`язку з відсутністю рішення співвласників будинку про розірвання Договору з управителем, його Заява не може бути прийнята до виконання, а Договір продовжує діяти.

Як вбачається з додатку №1 до договору №2 Про надання послуг по утриманню та обслуговуванню будинку та прибудинкових територій, у п. 5 Поточний ремонт конструктивних елементів, інженерних систем і технічних пристроїв будинків та елементів зовнішнього благоустрою, розташованих на прибудинковій території передбачає п.(5.1) поточний ремонт свіщів в окремих місцях покрівлі - по мірі необхідності.

Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або неналежне виконання.

Відповідно до ч. 1 ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають установлені договором або законом правові наслідки, у тому числі припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови, якщо вона допускається договором або законом, або розірвання договору. Такий зміст ст. 611 ЦК України підтверджується і правовою позицією Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду.

Відповідно до ч. 1 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається за згодою сторін, якщо інше не передбачено договором або законом.

Частиною 2 ст. 651 ЦК України передбачена можливість розірвання договору судом на вимогу однієї сторони у разі істотного порушення договору іншою стороною або в інших передбачених договором чи законом випадках.

При цьому закон визначає істотне порушення через таку міру його наслідків, за якої потерпіла сторона значною мірою позбавляється того, на що розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до ч. 3 ст. 651 ЦК України у разі односторонньої відмови від договору, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Відповідно до ч. 1 ст. 907 ЦК України договір про надання послуг може бути розірвано, у тому числі шляхом односторонньої відмови від нього, лише в порядку та на підставах, передбачених ЦК України, іншим законом або домовленістю сторін.

Отже, законодавство розмежовує припинення договору у зв`язку із закінченням строку його дії, односторонню відмову від договору, якщо право на неї прямо передбачене договором або законом, та розірвання договору судом, зокрема внаслідок істотного порушення його умов.

Щодо доводів позивача про припинення Договору внаслідок направлення заяви до закінчення чергового річного строку суд зазначає наступне.

Спірний Договір № 2 укладений 01.03.2013 року як договір про надання послуг з утримання будинку, споруд та прибудинкової території до введення в дію чинної моделі управління багатоквартирними будинками, установленої Законом України «Про житлово-комунальні послуги» № 2189-VIII.

Відповідно до п. 3-1 розділу VI «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про житлово-комунальні послуги» договори про утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, укладені до введення нової моделі управління, зберігають чинність до набрання чинності договорами про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, укладеними відповідно до цього Закону.

Цією ж спеціальною нормою встановлено, що у разі встановлення старим договором більш раннього строку припинення він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах.

Також п. 3-1 розділу VI Закону № 2189-VIII передбачає, що у разі прийняття співвласниками рішення про форму або зміну форми управління такі договори припиняються у порядку, визначеному рішенням співвласників, після належного повідомлення виконавця.

Відповідно до ч. 1 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» рішення щодо управління багатоквартирним будинком приймаються співвласниками на зборах.

До повноважень зборів співвласників відповідно до п.п. 2, 3 ч. 2 ст. 10 цього Закону належать визначення та відкликання управителя, затвердження та зміна умов договору з управителем, а також обрання уповноваженої особи під час укладення, зміни та розірвання такого договору.

З матеріалів справи не встановлено прийняття співвласниками будинку АДРЕСА_1 рішення про зміну форми управління будинком, визначення іншого управителя чи припинення спірних договірних відносин у передбаченому законом порядку.

За таких обставин положення п. 6.2 Договору № 2 щодо річного строку його дії та письмового повідомлення однієї сторони не можуть застосовуватися ізольовано від спеціальних положень п. 3-1 розділу VI Закону України «Про житлово-комунальні послуги».

Саме по собі направлення ОСОБА_1 заяви про небажання продовжувати дію Договору не є достатньою підставою для висновку, що Договір автоматично припинив свою дію з 01.03.2026 року.

Разом із тим зазначене не виключає можливості припинення або розірвання Договору з інших підстав, прямо встановлених законом, у тому числі з підстав, передбачених ст. 651 ЦК України та законодавством про захист прав споживачів.

Суд не погоджується з доводами відповідача у тій частині, що позивач як окремий співвласник за будь-яких обставин позбавлений права звернутися до суду з вимогою про розірвання укладеного ним Договору.

Договір № 2 від 01.03.2013 року підписаний безпосередньо між ТОВ «ЖЕП «Перспектива» та ОСОБА_1 , який є стороною такого договору.

Тому позивач вправі вимагати судового захисту та доводити наявність підстав для розірвання Договору, зокрема його істотне порушення відповідачем.

Щодо посилань позивача на неналежне виконання відповідачем обов`язків із ремонту покрівлі суд зазначає наступне.

Матеріалами справи підтверджується наявність пошкоджень покрівлі житлового будинку та факт неодноразових звернень позивача і мешканців до ТОВ «ЖЕП «Перспектива» з питання проведення відповідних робіт.

Водночас факт пошкодження покрівлі та сам факт звернення мешканців до відповідача не є тотожними встановленню істотного порушення Договору № 2, яке тягне за собою такий правовий наслідок, як розірвання всього договору.

Верховний Суд у постанові від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19 звернув увагу, що не кожне порушення договірного обов`язку є достатньою підставою для розірвання договору.

При оцінці істотності порушення суд повинен з`ясувати характер та значущість порушення, його наслідки для потерпілої сторони та співвідношення між тим результатом, на який вона обґрунтовано розраховувала при укладенні договору, і тим результатом, який фактично отримала. Верховний Суд також наголосив на необхідності дотримання пропорційності між порушенням договору та наслідком у вигляді його розірвання.

Таким чином, обов`язковою передумовою застосування ч. 2 ст. 651 ЦК України є доведення не лише факту певного неналежного виконання, але й істотності такого порушення.

Відповідно до ч. 1 ст. 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін.

Згідно ч. 3 ст. 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Частиною 4 ст. 12 ЦПК України встановлено, що кожна сторона несе ризик наслідків, пов`язаних із вчиненням або невчиненням нею процесуальних дій.

Відповідно до ч. 1 ст. 81 ЦПК України обов`язок доведення обставин, на які сторона посилається як на підставу вимог або заперечень, покладається на цю сторону.

Відповідно до ч. 6 ст. 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Частина 7 ст. 81 ЦПК України встановлює загальне правило, за яким суд не збирає докази щодо предмета спору з власної ініціативи, за винятком визначених процесуальним законом випадків.

Отже, звертаючись з вимогою про розірвання Договору через істотне його порушення, позивач повинен довести:

наявність конкретного зобов`язання відповідача;

невиконання або неналежне виконання саме цього зобов`язання;

обсяг робіт, які відповідач повинен був виконати відповідно до умов Договору та складу оплачуваної послуги;

а також такі наслідки порушення, які свідчать, що позивач значною мірою позбавлений того, на що він розраховував при укладенні Договору.

З матеріалів справи вбачається, що сторони по-різному визначають характер необхідних робіт.

Позивач виходить із того, що їх проведення є договірним обов`язком відповідача.

ТОВ «ЖЕП «Перспектива» стверджує, що повне відновлення зруйнованих коньків не належить до поточного ремонту та потребує окремого фінансування.

Суд не може без належних доказів вважати доведеним саме лише твердження відповідача про те, що необхідні роботи є капітальним ремонтом.

Разом із тим недоведеність відповідачем своєї технічної оцінки необхідних робіт не звільняє позивача від обов`язку довести ті обставини, на яких ґрунтується його вимога про розірвання Договору.

У зв`язку із цим суд не встановлює та не надає самостійної технічної кваліфікації всьому необхідному комплексу робіт як поточного або капітального ремонту.

Суд виходить із того, чи підтверджено доказами саме заявлену позивачем підставу позову — істотне порушення відповідачем конкретного договірного обов`язку.

При цьому суд враховує правовий висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 29 лютого 2024 року у справі № 216/6787/21, провадження № 61-18193св23.

У зазначеній справі предмет спору також стосувався неналежного утримання покрівлі багатоквартирного будинку.

Судами було встановлено, що пошкодження покрівлі фіксувалися актами самого управителя, мешканці протягом тривалого часу зверталися щодо ремонту, а виконання відповідних робіт планувалося, однак не здійснювалося.

За встановлених у тій справі обставин управителя було зобов`язано провести саме поточний ремонт покрівлі та даху.

Водночас суди відмежували такий обов`язок від здійснення капітального ремонту, який без відповідного рішення співвласників та визначення джерела фінансування на управителя не покладався.

Верховний Суд також зазначив, що якщо під час виконання поточного ремонту буде встановлено перевищення його вартості над передбаченим кошторисом розміром витрат, це питання може вирішуватися у порядку п. 19 Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком.

Таким чином, сама по собі обставина перевищення вартості ремонту над кошторисом не свідчить автоматично про капітальний характер ремонту, у зв`язку із чим відповідний довід відповідача суд не приймає як самостійну підставу для відмови у позові.

Разом із тим обставини справи № 216/6787/21 не є тотожними обставинам цієї справи, оскільки у зазначеній справі судами на підставі конкретних актів та інших доказів було встановлено необхідність виконання управителем саме поточного ремонту.

У справі, що розглядається, подані позивачем докази підтверджують наявність проблеми з покрівлею, затікання та неодноразові звернення мешканців до відповідача.

Однак з їх сукупності суд не має достатніх підстав для висновку, що саме той обсяг робіт, невиконання якого позивач ставить у вину відповідачу, входив до конкретного передбаченого Договором та відповідним кошторисом обовязку відповідача, та що невиконання такого обовязку за своїми наслідками досягло критерію істотного порушення, визначеного ч. 2 ст. 651 ЦК України.

Щодо посилань позивача на Закон України «Про захист прав споживачів» суд зазначає наступне.

Закон України «Про захист прав споживачів» від 12.05.1991 року № 1023-XII станом на час вирішення справи є чинним.

Відповідно до ч. 1 ст. 10 цього Закону споживач має право відмовитися від договору про виконання робіт або надання послуг у випадку, якщо виконавець своєчасно не приступив до виконання своїх зобов`язань або виконує роботу настільки повільно, що її завершення у встановлений строк стає неможливим.

Разом із тим спірний Договір передбачає надання комплексу послуг з утримання багатоквартирного будинку протягом строку його дії, а позивач не доводить повного неприступлення відповідача до виконання всього комплексу зобов`язань за Договором.

Тому сама по собі затримка або невиконання окремого виду ремонтних робіт не є достатньою для автоматичного застосування ч. 1 ст. 10 Закону № 1023-XII без встановлення інших передбачених цією нормою обставин.

Відповідно до ч. 2 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів» у разі, якщо стає очевидним, що послугу з вини виконавця не буде надано відповідно до договору, споживач вправі встановити строк для усунення недоліків, а у разі невиконання вимоги у цей строк — вимагати розірвання договору.

З наданих суду доказів не встановлено сукупності передбачених цією нормою умов, а саме не доведено, що позивачем у передбаченому цією нормою порядку було встановлено відповідачу відповідний строк для усунення конкретного недоліку, невиконання якого у визначений строк створило передбачене законом право на розірвання всього Договору.

Сам факт направлення заяв та звернень щодо необхідності ремонту покрівлі не є достатнім для ототожнення таких звернень з реалізацією механізму, встановленого ч. 2 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів».

Відповідно до ч. 4 ст. 10 зазначеного Закону за наявності у роботі або послузі істотних недоліків споживач вправі вимагати розірвання договору.

Однак позивачем належними та достатніми доказами не доведено наявності саме істотного недоліку всієї послуги або такого істотного недоліку виконання Договору, з яким закон пов`язує можливість його розірвання.

Таким чином, положення ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів» не створюють безумовного права на розірвання договору внаслідок будь-якого недоліку або будь-якого випадку неналежного надання окремої складової послуги.

Для застосування такого наслідку мають бути встановлені передбачені законом юридичні факти, наявність яких у цій справі позивачем у достатньому обсязі не доведена.

Суд також враховує, що предметом цієї справи не є вимога про зобов`язання відповідача виконати конкретний поточний ремонт покрівлі, усунути причини затікання, скласти акт-претензію, провести перерахунок вартості неналежно наданих послуг чи відшкодувати шкоду, заподіяну майну позивача.

Позивач обрав спосіб захисту саме у вигляді розірвання Договору № 2 у повному обсязі.

Тому при вирішенні спору суд перевіряє не лише наявність певних недоліків у виконанні Договору, а насамперед наявність установлених законом підстав саме для припинення договірного правовідношення в цілому.

Відповідно до ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази відповідно до свого внутрішнього переконання на основі їх всебічного, повного, об`єктивного та безпосереднього дослідження, при цьому жодний доказ не має для суду наперед установленої сили.

Оцінюючи належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, достатність та взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, суд приходить до висновку, що позивачем не доведено належними та достатніми доказами наявності юридичних підстав для розірвання Договору № 2 від 01.03.2013 року.

Направлення позивачем заяви про небажання продовжувати дію Договору саме по собі не припинило договірні відносини з огляду на спеціальний порядок, передбачений п. 3-1 розділу VI Закону України «Про житлово-комунальні послуги».

При цьому відсутність рішення зборів співвласників не позбавляє ОСОБА_1 права як сторони Договору вимагати його розірвання за іншими передбаченими законом підставами.

Однак позивачем не доведено:

істотного порушення Договору відповідачем у розумінні ч. 2 ст. 651 ЦК України;

наявності умов для одностороннього розірвання Договору відповідно до ст. 907, ч. 3 ст. 651 ЦК України;

сукупності передбачених ч.ч. 1, 2 або 4 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів» підстав для розірвання Договору.

Суд при цьому не визнає встановленим твердження відповідача про капітальний характер усіх необхідних робіт з покрівлі, оскільки саме по собі таке твердження не підтверджує технічної кваліфікації робіт.

Проте недоведеність цього заперечення відповідача не може бути підставою для задоволення позову за відсутності доказів сукупності фактів, які відповідно до закону повинен довести позивач на обґрунтування заявленої ним вимоги про розірвання Договору.

За вказаних обставин позовні вимоги ОСОБА_1 задоволенню не підлягають.

Щодо судових витрат суд зазначає наступне.

Відповідно до ч. 3 ст. 22 Закону України «Про захист прав споживачів» споживачі звільняються від сплати судового збору за позовами, пов`язаними з порушенням їх прав.

Відповідно до ч. 7 ст. 141 ЦПК України у разі залишення без задоволення позову особи, звільненої від сплати судових витрат, понесені відповідачем судові витрати за загальним правилом компенсуються за рахунок держави.

Разом із тим відповідач у відзиві зазначив, що не планує нести витрати у зв`язку з розглядом справи, доказів фактичного понесення ним судових витрат та заяви про їх відшкодування суду не надано.

Тому підстави для вирішення питання про компенсацію судових витрат відповідача відсутні.

Керуючись ст.ст. 2, 4, 5, 10, 12, 13, 76-81, 89, 141, 258, 259, 263-265, 273, 354 ЦПК України, ст.ст. 610, 611, 629, 651, 653, 907 ЦК України, ст.ст. 10, 22 Закону України «Про захист прав споживачів», п. 3-1 розділу VI «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про житлово-комунальні послуги», ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», суд,

ухвалив:

У задоволенні позовної заяви ОСОБА_1 до ТОВ ЖЕП «Перспектива» про розірвання договору про надання послуг по утриманню та обслуговуванню будинку та прибудинкової території – відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Рішення набирає законної сили протягом тридцяти днів з дня його проголошення, якщо не подана апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Суддя В.І. Хіневич

Повний текст рішення складено 18.09.2026 року.