Постанова від 20 вересня 2026 р. у справі №910/1219/26 — Північний апеляційний господарський суд

ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"21" вересня 2026 р. Справа № 910/1219/26

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Шапрана В.В.

суддів: Андрієнка В.В.

Буравльова С.І.

без повідомлення учасників справи,

розглянувши апеляційну скаргу Київської міської ради

на рішення Господарського суду міста Києва від 04.06.2026

у справі №910/1219/26 (суддя - Щербаков С.О.)

за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Смарагдовий»

до Київської міської ради

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача:

1. ОСОБА_1 ;

2. ОСОБА_2

про стягнення заборгованості.

ВСТАНОВИВ:

У лютому 2026 року Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Смарагдовий» звернулося з позовом до Київської міської ради про стягнення заборгованості зі сплати обов`язкових внесків за період з липня 2023 року по січень 2026 року у розмірі 97141,67 грн.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач є власником квартири АДРЕСА_1 , в якому створено Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Смарагдовий». Як наслідок, відповідно до Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» та статуту об`єднання відповідач зобов`язаний своєчасно сплачувати внески на управління, утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, а також одноразовий внесок на купівлю генератора та внески на його утримання, встановлені рішеннями загальних зборів співвласників. Проте, відповідач у спірний період вказаний обов`язок не виконував, у зв`язку з чим утворилася заборгованість.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 02.03.2026 відкрито провадження у справі №910/1219/26 та вирішено здійснювати її розгляд за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення/виклику представників сторін (без проведення судового засідання).

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 16.03.2026, зокрема, залучено до участі у справі №910/1219/26 ОСОБА_1 та ОСОБА_2 у якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 04.06.2026 у справі №910/1219/26 позов Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Смарагдовий» задоволено повністю.

Не погоджуючись із вказаним рішенням, Київська міська рада подала апеляційну скаргу, у якій просить скасувати оскаржуване рішення та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

Апеляційна скарга мотивована тим, що місцевим господарським судом під час ухвалення оскаржуваного рішення неповно з`ясовано обставини, що мають значення для справи, та неправильно застосовано норми матеріального права.

Скаржник зазначає, що вселення третіх осіб до жилого приміщення на підставі ордеру свідчить про законність найму квартири комунальної форми власності зазначеними особами. Проте, суд першої інстанції не навів обґрунтованих підстав вважати зазначені обставини, які визнаються сторонами та третіми особами, недостовірними або визнаними у зв`язку з примусом. При цьому, положення ч. 4 ст. 12 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» покладають витрати, передбачені рішенням співвласників, в тому числі сплату внесків на утримання будинку та прибудинкової території (управління багатоквартирним будинком), саме на наймача, а не на власника неприватизованої квартири комунальної форми власності. Як наслідок, саме ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , як наймачі квартири, мають здійснювати сплату обов`язкових платежів та брати участь у покритті внесків та витрат на рівні з членами Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Смарагдовий», оскільки вони отримують вказані послуги.

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованому розподілу судової справи між суддями Північного апеляційного господарського суду від 23.06.2026 апеляційну скаргу у справі №910/1219/26 передано на розгляд колегії суддів у складі: Шапран В.В. (головуючий суддя (суддя-доповідач)), Андрієнко В.В., Буравльов С.І.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 29.06.2026 апеляційну скаргу у справі №910/1219/26 залишено без руху на підставі ч. 2 ст. 260 ГПК України та надано заявникові строк на усунення недоліків.

До суду 30.06.2026 у встановлений процесуальний строк від Київської міської ради надійшла заява про усунення недоліків апеляційної скарги.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 30.06.2026 відкрито апеляційне провадження у справі №910/1219/26, вирішено здійснювати її розгляд за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи (без проведення судового засідання) на підставі ч. 10 ст. 270 ГПК України, а також встановлено іншим учасникам справи строк на подання відзивів.

До суду 08.07.2026 Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку «Смарагдовий» подано відзив на апеляційну скаргу, у якому позивач заперечує проти доводів скарги відповідача, просить залишити її без задоволення, а оскаржуване рішення суду - без змін.

Треті особи, у свою чергу, не скористалися правом на подання відзивів, що відповідно до ст. 263 ГПК України не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, колегія суддів встановила наступне.

Як убачається з матеріалів справи та встановлено місцевим господарським судом, відповідно до інформації, що міститься в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, територіальна громада міста Києва в особі Київської міської ради є власником квартири АДРЕСА_1 загальною площею 170 кв. м.

В той же час, згідно з відомостями з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань 17.05.2023 у вказаному багатоквартирному будинку було зареєстровано Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Смарагдовий».

Відповідно до п. 2.1 статуту Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Смарагдовий», затвердженого рішенням зборів об`єднання, оформленим протоколом №140924-1 від 14.09.2024, метою створення об`єднання, зокрема, є:

- забезпечення і захист прав співвласників щодо володіння, управління, утримання та використання спільного майна багатократних будинків та прибудинкової території;

- контроль дотримання співвласниками обов`язків щодо належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та цим статутом.

Згідно з п. 3.1 статуту об`єднання має право відповідно до законодавства та статуту об`єднання за рішенням загальних зборів, зокрема, встановлювати порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів, фонду переоснащення майна (поліпшення благоустрою, модернізацію устаткування та інженерних систем, тощо).

У п. 3.2 статуту позивача визначено, що об`єднання має право доручити правлінню в межах повноважень, визначених статутом, зокрема, вимагати від співвласників своєчасної та у повному обсязі сплати всіх встановлених законодавством та статутом об`єднання внесків і платежів, у тому числі відрахувань до резервного і ремонтного фондів, фонду переоснащення майна та компенсації поштових витрат при відправленні повідомлень про збори та результатів зборів в разі не надання заяви про відправки на електронну пошту.

Співвласники зобов`язані, зокрема, виконувати обов`язки, передбачені статутом об`єднання, порядками та правилами, затвердженими загальними зборами, виконувати рішення статутних органів, прийняті у межах їхніх повноважень, своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі (п. 10.2 статуту).

Рішенням загальних зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Смарагдовий», оформленим протоколом №1 від 29.04.2023 (питання 3.3 порядку денного), затверджено розмір щомісячних внесків з управління, утримання багатоквартирних будинків та прибудинкової території ОСББ «Смарагдовий» багатоквартирних будинків АДРЕСА_1 та АДРЕСА_1 , для власників житлових (квартир) приміщень:

- 11,4792 грн за 1 кв. м площі у власності при оплаті до 20 числа поточного розрахункового місяця (днем оплати є день, коли сплачені співвласником кошти надійдуть на поточний рахунок об`єднання);

- 12,6271 грн за 1 кв. м площі у власності при оплаті після 20 числа поточного розрахункового місяця (днем оплати є день, коли сплачені співвласником кошти надійдуть на поточний рахунок об`єднання).

Різницю в нарахуваннях при надходженні використовувати на утримання будинків.

Для власників нежитлових приміщень:

- 10,8170 грн за 1 кв. м площі у власності при оплаті до 20 числа поточного розрахункового місяця (днем оплати є день, коли сплачені співвласником кошти надійдуть на поточний рахунок об`єднання);

- 11,8987 грн за 1 кв. м площі у власності при оплаті після 20 числа поточного розрахункового місяця (днем оплати є день, коли сплачені співвласником кошти надійдуть на поточний рахунок об`єднання). Різницю в нарахуваннях при надходженні витрачати на утримання будинків.

Також питаннями 4.1 та 4.2 порядку денного зборів затверджено щомісячний внесок на збереження спільного майна території в розмірі 193,08 грн з однієї квартири та/або нежитлового приміщення. Нарахування здійснюється з першого місяця управління через статутні органи ОСББ «Смарагдовий» в поточному місяці за поточний. Затверджено щомісячний внесок на збереження спільного майна будинків в розмірі 155,53 грн з однієї квартири та/або нежитлового приміщення. Нарахування здійснюється з першого місяця управління через статутні органи ОСББ «Смарагдовий» в поточному місяці за поточний.

Надалі, рішенням загальних зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Смарагдовий», яке оформлене протоколом №140924-1 від 14.09.2024, зокрема, затверджено нову редакцію статуту об`єднання (питання 3 порядку денного), затверджено розмір щомісячних внесків з управління, утримання багатоквартирних будинків та прибудинкової території ОСББ «Смарагдовий», що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_1 (питання 4.3 порядку денного), для власників житлових (квартир) приміщень:

- 13,43 грн за 1 кв. м площі у власності при оплаті до 20 числа поточного розрахункового місяця (днем оплати є день, коли сплачені співвласником кошти надійдуть на поточний рахунок об`єднання);

- 14,78 грн за 1 кв. м площі у власності при оплаті після 20 числа поточного розрахункового місяця (днем оплати є день, коли сплачені співвласником кошти надійдуть на поточний рахунок об`єднання). Різницю в нарахуваннях при надходженні використовувати на утримання будинків.

Для власників нежитлових приміщень:

- 13,43 грн за 1 кв. м площі у власності при оплаті до 20 числа поточного розрахункового місяця (днем оплати є день, коли сплачені співвласником кошти надійдуть на поточний рахунок об`єднання);

- 14,78 грн за 1 кв. м площі у власності при оплаті після 20 числа поточного розрахункового місяця (днем оплати є день, коли сплачені співвласником кошти надійдуть на поточний рахунок об`єднання). Різницю в нарахуваннях при надходженні витрачати на утримання будинків.

Крім того, затверджено щомісячний внесок на збереження спільного майна території в розмірі 226,36 грн з однієї квартири та/або нежитлового приміщення. Нарахування здійснюється з 01.11.2024 в поточному місяці за поточний (питання 4.7).

Також зборами затверджено щомісячний внесок на збереження спільного майна будинків в розмірі 233,02 грн з однієї квартири та/або нежитлового приміщення. Нарахування здійснюється з 01.11.2024 в поточному місяці за поточний (питання 4.8).

Окрім того, збори відповідно до питання 6.3 порядку денного затвердили розмір одноразового внеску на купівлю генератора з кожної/го квартири/нежитлового приміщення багатоквартирних будинків:

- 7000,00 грн для будинку 2 (під`їзд 1 та 3) та будинку 2А;

- 8500,00 грн для будинку 2 (під`їзд 2).

Нарахування здійснюється в рахунках/квитанціях двома платежами за жовтень та листопад 2024 року з назвою внеску «Внесок на генератор».

Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач зазначає, що відповідач, як власник квартири АДРЕСА_1 загальною площею 170 кв. м, неналежним чином виконував свої зобов`язання щодо його утримання, а саме не сплатив обов`язкові внески співвласників, розмір яких затверджено рішеннями загальних зборів об`єднання від 17.05.2023 та 14.09.2024, у зв`язку з чим за період з липня 2023 року по січень 2026 року за Київською міською радою утворилася заборгованість у загальному розмірі 97141,67 грн.

Заперечуючи проти позову, відповідач стверджує, що на підставі розпорядження Подільської районної в місті Києві державної адміністрації №35 від 29.01.2021 ОСОБА_1 надано ордер на право зайняття службового житлового приміщення, а саме на квартиру АДРЕСА_1 . Станом на час розгляду справи у вищевказаній квартирі зареєстровано дві особи: ОСОБА_1 та ОСОБА_2 . Тому, на переконання відповідача, на підставі ч. 4 ст. 12 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» вказані особи як наймачі квартири комунальної форми власності, зобов`язані здійснювати сплату обов`язкових платежів та брати участь у покритті внесків та витрат на рівні з членами Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Смарагдовий», оскільки саме вони отримують вказані послуги.

На спростування вказаних аргументів відповідача позивач зазначив, що норми законодавства прямо передбачають обов`язковість рішень загальних зборів для всіх співвласників багатоквартирного будинку, до числа яких належить відповідач, а не зареєстровані в квартирі фізичні особи. Тому, належним відповідачем у справі є саме Київська міська рада, як власник квартири в житловому будинку.

Місцевий господарський суд, ухвалюючи рішення про задоволення позову, дійшов таких висновків:

- згідно з положеннями ст. ст. 360, 382 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), ст. ст. 7, 15, 17, 20 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» прийняті відповідно до статуту рішення загальних зборів об`єднання з питань управління багатоквартирним будинком є обов`язковими для усіх власників квартир (нежитлових приміщень) у багатоквартирному будинку, які одночасно є співвласниками спільного майна такого будинку та зобов`язані його утримувати в силу прямої норми ст. 322 ЦК України та ч. 2 ст. 7, ч. ч. 1-3 ст. 12 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку»;

- нормами Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» та Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» обов`язок щодо належного утримання майна, а також сплати внесків та платежів покладено саме на співвласників багатоквартирного будинку, а не на осіб, яким надано право на користування вказаним приміщенням, зокрема, на підставі ордеру на право на зайняття службового житлового приміщення, тому заперечення відповідача в наведеній частині є необґрунтованими;

- оскільки на момент подання позову у даній справі власником квартири АДРЕСА_1 значиться саме Київська міська рада, позивачем обґрунтовано пред`явлено до останнього вимоги про стягнення внесків;

- відповідачем не надано суду жодних доказів на спростування своєї вини в невиконанні зобов`язання щодо сплати внесків на управління багатоквартирним будинком, факт наявності заборгованості відповідача перед позивачем належним чином доведений, документально підтверджений, у зв`язку чим заявлені вимоги про стягнення з Київської міської ради 97141,67 грн є обґрунтованими.

З наведеними висновками Господарського суду міста Києва щодо наявності підстав для задоволення заявленого позову погоджується і колегія суддів та вважає за необхідне зазначити наступне.

Згідно з ч. 2 ст. 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» об`єднання співвласників багатоквартирного будинку - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна. Співвласники багатоквартирного будинку - власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку. Управління багатоквартирним будинком полягає у вчиненні співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов`язків співвласників, пов`язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку.

Згідно з положеннями ч. ч. 1 та 4 ст. 4 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.

Управління багатоквартирним будинком здійснює об`єднання через свої органи управління. Об`єднання самостійно визначає порядок управління багатоквартирним будинком та може змінити його у порядку, встановленому цим законом та статутом об`єднання (ч. ч. 1 та 3 ст. 12 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку»).

У відповідності до положень ч. ч. 1, 2, 5 та 9 ст. 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» органами управління об`єднання є загальні збори співвласників, правління, ревізійна комісія об`єднання. Вищим органом управління об`єднання є загальні збори. Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов`язковим для всіх співвласників. До виключної компетенції загальних зборів співвласників відноситься, в тому числі, визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників.

У разі відмови співвласника сплачувати внески і платежі на утримання та проведення реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна об`єднання або за його дорученням управитель має право звернутися до суду (ч. 6 ст. 13 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку»).

Статтею 15 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» визначено, що співвласник зобов`язаний, зокрема: виконувати рішення статутних органів, прийняті у межах їхніх повноважень; брати участь у проведенні реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення приміщень; своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі.

Об`єднання має право відповідно до законодавства та статуту об`єднання, зокрема: встановлювати порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів; визначати підрядника, укладати договори про управління та експлуатацію, обслуговування, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення майна з будь-якою фізичною або юридичною особою; здійснювати контроль за своєчасною сплатою внесків і платежів (ч. 1 ст. 16 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку»).

Згідно з ч. 1 ст. 17 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» для забезпечення виконання власниками приміщень своїх обов`язків об`єднання має право, зокрема: вимагати від співвласників своєчасної та у повному обсязі сплати всіх встановлених цим законом та статутом об`єднання внесків і платежів, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів; звертатися до суду в разі відмови співвласника відшкодовувати заподіяні збитки, своєчасно та у повному обсязі сплачувати всі встановлені цим законом та статутом об`єднання внески і платежі, у тому числі відрахування до резервного та ремонтного фондів.

Статтею 20 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» врегульовано визначення часток внесків і платежів на утримання, експлуатацію та ремонт спільного майна. Так, частка співвласника у загальному обсязі внесків і платежів на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку встановлюється пропорційно до загальної площі квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності. Частка участі співвласника квартири та/або нежитлового приміщення визначається відповідно до його частки як співвласника квартири та/або нежитлового приміщення.

Стаття 22 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» регулює питання забезпечення об`єднанням утримання та експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у такому будинку.

Так, відповідно до положень вказаної статті для забезпечення утримання та експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у такому будинку, включаючи поточний ремонт, утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, водопостачання та водовідведення, теплопостачання і опалення, отримання послуги з управління побутовими відходами, об`єднання за рішенням загальних зборів має право: задовольняти зазначені потреби самостійно шляхом самозабезпечення; визначати управителя, виконавців окремих житлово-комунальних послуг, з якими усі співвласники укладають відповідні договори; виступати колективним споживачем (замовником) усіх або частини житлово-комунальних послуг.

Самостійне забезпечення об`єднанням утримання і експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у багатоквартирному будинку може здійснюватися безпосередньо співвласниками, а також шляхом залучення об`єднанням фізичних та юридичних осіб на підставі укладених договорів.

Згідно зі ст. 23 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» внески на утримання і ремонт приміщень або іншого майна, що перебуває у спільній власності, визначаються статутом об`єднання та/або рішенням загальних зборів.

Відповідно до ч. 1 ст. 26 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» власник приміщення у багатоквартирному будинку, в якому створене об`єднання, може здати його в оренду для проживання фізичній особі або для здійснення господарської, підприємницької та іншої не забороненої законом діяльності фізичній або юридичній особі, якщо така діяльність не суперечить встановленим нормам використання приміщень у жилих будинках та не завдає шкоди інтересам власників (користувачів) і навколишньому середовищу.

Крім цього, відносини, що виникають у процесі реалізації прав та виконання обов`язків власників квартир та нежитлових приміщень як співвласників багатоквартирного будинку врегульовано Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», ст. 7 якого передбачає, що співвласники зобов`язані забезпечувати належне утримання та належний санітарний, протипожежний і технічний стан спільного майна багатоквартирного будинку; додержуватися вимог правил утримання багатоквартирного будинку і прибудинкової території, правил пожежної безпеки, санітарних норм. Кожний співвласник несе зобов`язання щодо належного утримання, експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку пропорційно до його частки співвласника.

Статтею 322 ЦК України передбачено, що власник зобов`язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом.

За змістом ч. ч. 1-3 ст. 12 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» витрати на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку та інші витрати, передбачені рішенням співвласників або законом, входять до складу витрат на управління багатоквартирним будинком та, за загальним правилом, розподіляються між співвласниками пропорційно до їхніх часток співвласника, незалежно від факту використання ними належної їм квартири (нежитлового приміщення) та спільного майна, а також членства в ОСББ.

Системний аналіз приписів ст. ст. 10, 13, 15, 16, 17, 20 та 23 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» дозволяє зробити висновок про те, що зазначений закон передбачає комплекс взаємопов`язаних прав та обов`язків власників квартир/нежитлового приміщення та об`єднання співвласників, які в кінцевому мають забезпечити належне функціонування та утримання співвласниками житлового будинку їхньої спільної часткової власності. Зокрема, праву об`єднання в особі його загальних зборів на встановлення порядку сплати, переліку та розміру внесків і платежів (ст. ст. 10 та 16 закону) кореспондує обов`язок співвласника виконувати рішення статутних органів об`єднання, своєчасно та в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі, частка яких визначається пропорційно до загальної площі квартири/нежитлового приміщення (ст. ст. 15 та 20 закону).

Відповідно до ст. 360 ЦК України співвласник відповідно до своєї частки у праві спільної часткової власності зобов`язаний брати участь у витратах на управління, утримання та збереження спільного майна, у сплаті податків, зборів (обов`язкових платежів), а також нести відповідальність перед третіми особами за зобов`язаннями, пов`язаними із спільним майном.

Отже, як вірно виснував місцевий господарський суд, згідно з положеннями ст. ст. 360, 382 ЦК України, ст. ст. 7, 15, 17, 20 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» прийняті відповідно до статуту рішення загальних зборів об`єднання з питань управління багатоквартирним будинком є обов`язковими для усіх власників квартир (нежитлових приміщень) у багатоквартирному будинку, які одночасно є співвласниками спільного майна такого будинку та зобов`язані його утримувати в силу прямої норми ст. 322 ЦК України та ч. 2 ст. 7, ч. ч. 1-3 ст. 12 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку».

Відповідно до інформації, що міститься в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, територіальна громада міста Києва в особі Київської міської ради є власником квартири АДРЕСА_1 загальною площею 170 кв. м.

Водночас, судом також встановлено, що на підставі розпорядження Подільської районної в місті Києві державної адміністрації №35 від 29.01.2021 ОСОБА_1 надано ордер на право зайняття службового житлового приміщення, а саме на квартиру АДРЕСА_1 . Станом на час розгляду справи у вищевказаній квартирі зареєстровано дві особи: ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

За вказаних обставин, відповідач у поданій апеляційній скарзі стверджує, що вселення третіх осіб до жилого приміщення на підставі ордеру свідчить про законність найму вказаної квартири комунальної власності зазначеними особами. Проте, суд першої інстанції не навів обґрунтованих підстав вважати зазначені обставини, які визнаються сторонами та третіми особами, недостовірними або визнаними у зв`язку з примусом. При цьому, положення ч. 4 ст. 12 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» покладають витрати, передбачені рішенням співвласників, в тому числі сплату внесків на утримання будинку та прибудинкової території (управління багатоквартирним будинком), саме на наймача, а не на власника неприватизованої квартири комунальної форми власності. Як наслідок, саме ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , як наймачі квартири комунальної власності, мають здійснювати сплату обов`язкових платежів та брати участь у покритті внесків та витрат на рівні з членами Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Смарагдовий», оскільки вони отримують вказані послуги.

Проте, такі аргументи скаржника суд вважає безпідставними з огляду на наступне.

Приписами Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» та Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» обов`язок щодо належного утримання майна, а також сплати внесків та платежів покладено саме на співвласників багатоквартирного будинку, а не на осіб, яким надано право на користування вказаним приміщенням, зокрема, на підставі ордеру на право на зайняття службового житлового приміщення.

Отже, законодавством на відповідача, як на особу, якій на праві власності належить квартира, покладено обов`язок виконувати чинні та не скасовані рішення статутних органів об`єднання та своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі.

В даному контексті суд звертається до правової позиції Верховного Суду, викладеної у постанові від 02.09.2020 у справі №906/884/19, де суд зазначив, що визначаючи зобов`язання орендарів зі здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком, чинне законодавство не передбачає механізму реалізації такого зобов`язання, у тому числі механізму захисту прав об`єднання співвласників, зокрема, не встановлює для ОСББ права примусового стягнення відповідних коштів з орендарів у судовому порядку, передбачаючи таке право лише щодо співвласників майна. Виходячи із загальних підстав виникнення цивільних прав і обов`язків, відповідні правовідносини щодо сплати орендарем витрат на управління будинком мають бути врегульовані або шляхом укладення окремого договору між орендарем та ОСББ, або шляхом встановлення обов`язку орендаря з відшкодування відповідних витрат власнику приміщення (орендодавцю) безпосередньо в умовах договору оренди нерухомого майна. Тобто, обов`язок орендаря зі сплати (відшкодування) внесків на утримання будинку та прибудинкової території у розмірі, встановленому рішенням ОСББ, виникає тільки у разі передбачення такого обов`язку в умовах укладеного ним правочину (договору) з власником майна або з об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку. У зв`язку з цим, орендар нежитлового приміщення зобов`язаний сплачувати внески на утримання орендованого ним приміщення тільки за умови, якщо такий обов`язок встановлений відповідним правочином (договором).

Колегія суддів наголошує на тому, що фактичні користувачі квартири №314 у будинку (треті особи у справі), по-перше, не є орендарями квартира, а по-друге жодних договірних відносин з приводу сплати внесків за рішенням загальних зборів не оформлювали ані безпосередньо з Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку «Смарагдовий», ані з власником майна - Київською міською радою. Відповідач під час розгляду справи судом першої інстанції не надав доказів наявності домовленості між ним та третіми особами стосовно відшкодування витрат на управління багатоквартирним будинком.

Таким чином, належним відповідачем у даній справі є саме Київська міська рада, як власник спірної квартири в житловому будинку, а тому позивачем обґрунтовано пред`явлено до останньої вимоги про стягнення внесків.

Згідно з ч. 1 ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Положеннями ст. 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання повинні виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 ЦК України).

Як встановлено ст. 530 ЦК України, якщо строк (термін) виконання боржником обов`язку не встановлений або визначений моментом пред`явлення вимоги, кредитор має право вимагати його виконання у будь-який час. Боржник повинен виконати такий обов`язок у семиденний строк від дня пред`явлення вимоги, якщо обов`язок негайного виконання не випливає із договору або актів цивільного законодавства.

Судом встановлено, що рішеннями загальних зборів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Смарагдовий» від 29.04.2023 та 14.09.2024 було затверджено розмір обов`язкових платежів для співвласників, а саме щомісячних внесків з управління та утримання багатоквартирних будинків та прибудинкової території, щомісячних внесків на збереження спільного майна території, щомісячних внесків на збереження спільного майна будинків, а також одноразового внеску на купівлю генератора.

Згідно зі ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання.

Враховуючи вищенаведене, з урахуванням положень ст. 530 ЦК України, відповідач вважається таким, що прострочив виконання своїх зобов`язань зі сплати внесків на управління багатоквартирним будинком.

Згідно розрахунку позивача, перевіреного судом, сума несплачених відповідачем внесків за період з липня 2023 року по січень 2026 року складає 97141,67 грн.

Доказів сплати відповідачем вказаної суми боргу матеріали справи не містять.

Таким чином, оскільки факт наявності заборгованості відповідача перед позивачем належним чином доведений та документально підтверджений, місцевий господарський суд дійшов вірного висновку щодо наявності підстав для задоволення заявленого позову.

З урахуванням усього вищезазначеного, аргументи скаржника, викладені ним в апеляційній скарзі, спростовуються встановленими вище обставинами справи.

Статтею 13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим кодексом.

Відповідно до ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог та заперечень.

Згідно зі ст. ст. 76 та 77 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Статтею 276 ГПК України встановлено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

З огляду на вказані обставини, ґрунтуючись на матеріалах справи, апеляційний суд вважає, що рішення Господарського суду міста Києва від 04.06.2026 у справі №910/1219/26 ухвалене з повним та всебічним дослідженням обставин, які мають значення для справи, а також з дотриманням норм матеріального і процесуального права, у зв`язку з чим апеляційна скарга Київської міської ради не підлягає задоволенню.

У зв`язку з відмовою у задоволенні апеляційної скарги, відповідно до ст. 129 ГПК України, витрати зі сплати судового збору за її подання покладаються на скаржника.

Згідно з ч. 5 ст. 12 ГПК України малозначними справами є справи, у яких ціна позову не перевищує ста розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб.

Як передбачено ч. 3 ст. 287 ГПК України, не підлягають касаційному оскарженню судові рішення у малозначних справах, крім випадків, передбачених п. 2 ч. 3 даної статті.

Вказана справа є малозначною, а тому ухвалена постанова не підлягає касаційному оскарженню.

Керуючись ст. ст. 267 - 285 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд -

УХВАЛИВ:

1. Апеляційну скаргу Київської міської ради залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 04.06.2026 у справі №910/1219/26 залишити без змін.

3. Витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги покласти на Київську міську раду.

4. Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення та не підлягає касаційному оскарженню, крім випадків, передбачених п. 2 ч. 3 ст. 287 ГПК України.

Головуючий суддя В.В. Шапран

Судді В.В. Андрієнко

С.І. Буравльов