Рішення від 16 вересня 2026 р. у справі №140/4787/26 — Волинський окружний адміністративний суд

ВОЛИНСЬКИЙ ОКРУЖНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 вересня 2026 року ЛуцькСправа № 140/4787/26

Волинський окружний адміністративний суд у складі:

головуючого-судді Андрусенко О. О.,

розглянувши за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення сторін адміністративну справу за позовом Акціонерного товариства «Сенс Банк» до державного реєстратора Виконавчого комітету Луцької міської ради Волинської області про визнання протиправним та скасування рішення, зобов`язання вчинити дії,

ВСТАНОВИВ:

Акціонерне товариство «Сенс Банк» (далі – АТ «Сенс Банк») звернулося з позовом до державного реєстратора Виконавчого комітету Луцької міської ради Волинської області Петрочук Олени Джанівни (далі – державний реєстратор) про визнання протиправним та скасування рішення від 10.03.2026 №83680865 та зобов`язання відповідача внести запис про право власності за Акціонерне товариство «Сенс Банк» на об`єкт нерухомого майна - житловий будинок за адресою: с. Прилуцьке, вул. Травнева, 4, Луцького району, Волинської області.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що оскаржуваним рішенням державного реєстратора від 10.03.2026 №8368065 позивачу відмовлено у державній реєстрації права власності на нерухоме майно з посиланням на невідповідність поданих документів вимогам законодавства, неможливість встановити набуття речового права та наявність зареєстрованих обтяжень. Позивач вважає таку відмову необґрунтованою, оскільки подані ним постанова Верховного Суду від 04.08.2021 у справі № 158/1572/19 та передавальний акт від 11.10.2019 відповідають вимогам законодавства та підтверджують правонаступництво АТ «Сенс Банк» щодо майна, прав та обов`язків АТ «Укрсоцбанк».

Також позивач зазначає, що право власності на спірне майно було набуте АТ «Укрсоцбанк» у 2019 році в порядку позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки, а постановою Верховного Суду від 04.08.2021 у справі № 158/1572/19 у задоволенні вимог про скасування відповідних реєстраційних рішень відмовлено. При цьому наявне обтяження у вигляді іпотеки зареєстроване на користь самого позивача як правонаступника іпотекодержателя, а закон передбачає можливість державної реєстрації права власності іпотекодержателем за наявності визначених законом умов.

Крім того, позивач посилається на те, що оскаржуване рішення не містить конкретизації зареєстрованих обтяжень, які перешкоджають проведенню державної реєстрації, та належного обґрунтування причин відмови. На думку позивача, державний реєстратор мав можливість встановити правонаступництво банку та тотожність юридичної особи за незмінним кодом ЄДРПОУ, а тому рішення про відмову у проведенні державної реєстрації є протиправним та підлягає скасуванню.

Ухвалою Волинського окружного адміністративного суду від 28.04.2026 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі, судовий розгляд справи ухвалено проводити за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення сторін.

Представник відповідача у відзиві на позовну заяву позовні вимоги позивача не визнала та зазначила, що подана представником АТ «Сенс Банк» для державної реєстрації права власності копія передавального акта від 11.10.2019 не відповідала вимогам законодавства, оскільки для проведення реєстраційних дій необхідно було подати оригінал відповідного документа. Крім того, державний реєстратор зазначає, що передавальний акт не містив конкретизуючих та ідентифікуючих ознак спірного нерухомого майна, зокрема його адреси, площі та реєстраційного номера об`єкта нерухомого майна, а тому не давав змоги встановити, що саме житловий будинок за адресою: Волинська область, Луцький район, с. Прилуцьке, вул. Травнева, 4, увійшов до складу майна, переданого правонаступнику.

Відповідач зазначає, що хоча державним реєстратором було встановлено правонаступництво АТ «Сенс Банк» щодо АТ «Укрсоцбанк» за відомостями Єдиного державного реєстру, подані документи не давали змоги встановити набуття саме спірного речового права у зв`язку з відсутністю індивідуалізації об`єкта нерухомого майна. У зв`язку з цим, на думку Відповідача, наявні передбачені пунктами 3, 4 частини першої статті 24 Закону підстави для відмови у державній реєстрації прав, оскільки документи не відповідали вимогам Закону та не давали змоги встановити набуття речового права на конкретний об`єкт нерухомого майна.

Також відповідач посилається на те, що правова позиція Верховного Суду, викладена у постанові від 14.09.2020 у справі №296/443/16-ц, на яку посилається Позивач, не підлягає застосуванню до спірних правовідносин, оскільки, на його думку, у цій справі передавальний акт не містить відомостей, необхідних для індивідуалізації спірного об`єкта. З огляду на це Відповідач вважає рішення державного реєстратора від 10.03.2026 №83680865 прийнятим на підставі та відповідно до вимог Закону, а позовні вимоги - необґрунтованими.

Інших заяв по суті справи на адресу суду не надходило.

Дослідивши письмові докази та письмові пояснення, викладені у заявах по суті справи, суд встановив наступне.

Судом встановлено, що 25.07.2007 між АКБ «Укрсоцбанк», правонаступником якого було ПАТ «Укрсоцбанк», а на цей час є АТ «Сенс Банк» та ОСОБА_1 (далі- ОСОБА_1 ) було укладено договір відновлювальної кредитної лінії №070- 22-40/07, відповідно до умов якого остання отримала грошові кошти в сумі 35 000,00 доларів США, зі сплатою 13 % річних та з кінцевим терміном повернення 24.05.2022.

В забезпечення виконання зобов`язань позичальника за договором відновлювальної кредитної лінії 25.07.2007 між АКБ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Сенс Банк» був укладений іпотечний договір, відповідно до умов якого остання передала в іпотеку банку житловий будинок з надвірною будівлею загальною площею 191,2 кв. м, житловою площею 98,8 кв. м та земельну ділянку площею 0,1032 га, які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .

У зв`язку із внесенням змін до договору відновлювальної кредитної лінії від 25.07.2007 №070-22-40/07 між банком та іпотекодавцем 12.02.2008 було укладено додаткову угоду до іпотечного договору від 25.05.2007, посвідчену приватним нотаріусом Ківерцівського районного нотаріального округу Волинської області Кульбицькою І. В. та зареєстровану в реєстрі за №63. З умов цієї додаткової угоди слідує, що відбулось внесення змін до основного зобов`язання в частині вартості предмета іпотеки та збільшення суми кредиту із 35 000,00 доларів США до 105 000,00 доларів США.

Керуючись умовами договору іпотеки та статтею 37 Закону України «Про іпотеку» АТ «Укрсоцбанк» використало право на звернення стягнення на предмет іпотеки та задовольнило свої вимоги в позасудовому порядку шляхом реєстрації права власності за собою у зв`язку із чим звернулось до державного реєстратора Чернюк О.О. КП «Волинь-реєстр» Куклинської сільської ради Волинської області із заявою про реєстрацію права власності.

Згідно з Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 28.03.2019 за №161345005 АТ «Укрсоцбанк» набуло право власності на іпотечне майно, а саме житловий будинок з надвірною будівлею та земельну ділянку, записи про право власності №№30698155, 30524392, де як власника зазначено АТ «Укрсоцбанк», підстава виникнення записів рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 14.03.2019 індексний номер 45961527 та від 01.03.2019 індексний номер 45774637, реєстратор Чернюк О.О.

У червні 2019 року ОСОБА_2 (далі - ОСОБА_2 ), вважаючи що його інтереси порушені звернувся до суду з позовом до Акціонерного товариства «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Сенс Банк», державного реєстратора Комунального підприємства «Волинь-реєстр» Куклинської сільської ради, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - ОСОБА_1 про визнання недійсним іпотечного застереження про позасудове врегулювання спору в пункті 4.5.3 договору іпотеки, визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності.

Заочним рішенням Ківерцівського районного суду Волинської області від 29.08.2019 позов ОСОБА_2 задоволено. Визнано недійсним іпотечне застереження про позасудове врегулювання спору, викладене в пункті 4.5.3 договору іпотеки від 25.07.2007, який укладений між ОСОБА_1 та АТ «Укрсоцбанк», посвідчений приватним нотаріусом Ківерцівського районного нотаріального округу Кульбицькою І.В. та зареєстрований в реєстрі за №809. Визнано протиправним та скасовано рішення державного реєстратора КП «Волинь-реєстр» Куклинської сільської ради Чернюк О.О. від 01.03.2019 індексний номер 45774637, від 14.03.2019 індексний номер 45961527.

Постановою Волинського апеляційного суду від 23.06.2020 апеляційну скаргу АТ «Альфа Банк» задоволено частково. Рішення Ківерцівського районного суду Волинської області від 29.08.2019 в частині задоволення позову щодо визнання недійсним іпотечного застереження про позасудове врегулювання спору, викладене в пункті 4.5.3 договору іпотеки від 25.05.2007, укладеного між ОСОБА_1 та АТ «Укрсоцбанк», скасовано і ухвалено нове судове рішення про відмову у задоволенні позову в цій частині. В решті рішення суду залишено без змін.

В подальшому постановою Касаційного цивільного суду від 04.08.2021 касаційну скаргу АТ «Альфа-Банк», який є правонаступником Акціонерного товариства «Укрсоцбанк», подану адвокатом Мелянчуком Володимиром Анатолійовичем, задоволено. Рішення Ківерцівського районного суду Волинської області від 29.09.2019 та постанову Волинського апеляційного суду від 23.06.2020 в частині задоволення позовних вимог про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності - скасовано. У задоволенні позову ОСОБА_2 про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності - відмовлено.

За період набрання законної сили постановою апеляційної інстанції та розглядом справа Касаційним Судом, ОСОБА_1 використала можливість та з метою перереєстрації права власності на себе звернулась до державного реєстратора та 02.10.2019 перереєструвала право власності на себе, відповідно стала власником житлового будинку та земельної ділянки, на підтвердження чого надаю витяг з Державного реєстру речових прав за №401085458 від 28.10.2024.

В подальшому постановою Касаційного цивільного суду від 04.08.2021 в результаті перегляду справи в касаційному порядку у задоволенні позову ОСОБА_2 про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності було відмовлено, а тому з метою поновлення права власності банк звернувся до державного реєстратора про реєстрацію права власності на житловий будинок з надвірною будівлею загальною площею 191,2 кв. м, та земельну ділянку площею 0,1032 га, які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .

Рішенням державного реєстратора Петрочук О.Д. про реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 75766863 від 28.10.2024 зареєстровано право власності за АТ «Укрсоцбанк» (номер запису про речове право 57292606), тобто було поновлено право власності у попередній стан. З витягу вбачається, що тип об`єкту на який зареєстровано право власності лише вказано житловий будинок з надвірною будівлею загальною площею 191,2 кв. м.

Згідно з Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна № 402299434 від 05.11.2024 року вбачається, що тип об`єкту на який зареєстровано право власності за АТ «Укрсоцбанк» вказано житловий будинок з надвірною будівлею загальною площею 191,2 кв. м., житлова площа 98,8 кв.м. З цієї ж Інформаційної довідки № 402299434 від 05.11.2024 встановлено, що на об`єкт нерухомого майна зареєстровано обтяження (іпотеку). Водночас іпотеко держателем є АТ «Альфа-Банк» (після переіменування АТ “Сенс Банк”), тобто обтяження встановлено на користь самого позивача.

05.03.2026 АТ «Сненс Банк» звернулося із заявою про державну реєстрацію прав на закінчений будівництвом об`єкт житловий будинок; реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1777244207218; місцезнаходження: Волинська область, Луцький район, село Прилуцьке, вулиця Травнева, 4. До заяви долучено постанову Верховного Суду від 04.08.2021 по справі № 158/1572/19 та передавальний акт від 11.10.2019.

Державний реєстратор виконавчого комітету Луцької міської ради Волинської області Петрочук О. Д. прийняв рішення від 10.03.2026 за №83680865, яким відмовлено в проведенні реєстраційних дій з підстав того, що подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження; наявні зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно.

При вирішенні спору суд керується такими нормативно-правовими актами.

Проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав здійснюється у порядку, визначеному Законом України №1952-ІV від 01.07.2004 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон №1952-ІV) та Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України №1127 від 25.12.2015 (далі – Порядок №1127).

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону №1952-ІV державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно з пунктом 1 частини першої статті 4 Закону №1952-IV державній реєстрації прав підлягають право власності та право довірчої власності як спосіб забезпечення виконання зобов`язання на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва.

Відповідно до частини третьої статті 10 Закону №1952-IV державний реєстратор:

1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації; виконання вимог, визначених статтею 27-2 цього Закону, - у разі державної реєстрації спеціального майнового права на об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості (крім випадків автоматичної реєстрації такого права згідно із законом): наявність факту застосування санкцій відповідно до Закону України «Про санкції», які унеможливлюють проведення державної реєстрації прав: наявність дозволу органу опіки та піклування на відмову від права власності на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості, власником якого с малолітня дитина або неповнолітня особа, або на внесення такого майна до статутного (складеного) капіталу (пайового фонду) юридичної особи чи як вступного, членського та/або цільового внеску члена кооперативу;

2) перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних лій. залишення заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень без руху, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення;

3) під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, а також під час проведення державної реєстрації прав, які набуваються з прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, обов`язково запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав. інформацію (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації. у разі відсутності доступу до відповідних носіїв інформації, що містять відомості, необхідні для проведення державної реєстрації прав. чи у разі відсутності необхідних відомостей в єдиних та державних реєстрах, доступ до яких визначено цим Законом, та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником. крім випадків, коли державна реєстрація прав здійснюється у зв`язку із вчиненням нотаріальної дії та такі документи були надані у зв`язку з вчиненням такої дії. Органи державної влади, підприємства, установи та організації зобов`язані не пізніше трьох робочих днів з дня отримання відповідного запиту державного ресстратора безоплатно надати запитувану інформацію в паперовій та (за можливості) в електронній формі. Особи, винні у порушенні строку надання інформації на запит державного реєстратора, несуть адміністративну відповідальність;

4) під час проведення реєстраційних дій обов`язково використовує відомості Державного земельного кадастру та Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, а також відомості інших реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем, держателем (розпорядником, володільцем, адміністратором) яких є державні органи, шляхом безпосереднього доступу до них чи у порядку інформаційної взаємодії з Державним реєстром прав, у тому числі відомості, що містять персональні дані особи. Отримані відомості долучаються до відповідної заяви, зареєстрованої у Державному реєстрі прав. Перелік державних електронних інформаційних ресурсів, які використовуються для проведення реєстраційних дій, визначається Кабінетом Міністрів України в Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень;

5) відкриває та/або закриває розділи в Державному реєстрі прав, вносить до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідні відомості про речові права на нерухоме майно, об`єкти незавершеного будівництва, майбутні об`єкти нерухомості та їх обтяження;

б) присвоює за допомогою Державного реєстру прав реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна, об`єкту незавершеного будівництва, майбутньому об`єкту нерухомості у випадках, передбачених цим Законом;

7) виготовляє електронні копії документів. поданих у паперовій формі, та розміщує їх у реєстраційній справі в електронній формі у відповідному розділі Державного ресстру прав (у разі якщо такі копії не були виготовлені під час прийняття документів за заявами у сфері державної реєстрації прав);

8) формує за допомогою Державного реєстру прав документи за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав;

9) формує реєстраційні справи у паперовій формі;

9-1) надає в установленому порядку та у випадках, передбачених Законом України «Про виконавче провадження», інформацію органу державної виконавчої служби або приватному виконавцю;

10) здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

Відповідно до частини другої статті 24 Закону №1952-IV за наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав.

Пунктом 2 частини третьої статті 10 Закону №1952-IV визначено, що державний реєстратор перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.

Відповідно до частини першої статті 18 Закону №1952-ІV державна реєстрація прав проводиться в такому порядку: прийняття/отримання документів для державної реєстрації прав, формування та реєстрація заяви в базі даних заяв; виготовлення електронних копій документів, поданих для державної реєстрації прав, шляхом сканування (у разі подання документів у паперовій формі) та їх розміщення у Державному реєстрі прав; встановлення черговості розгляду заяв, зареєстрованих у базі даних заяв; перевірка документів та/або відомостей Державного реєстру прав, відомостей реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень; прийняття рішення про державну реєстрацію прав (у разі відсутності підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав); відкриття розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідних відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав; формування витягу з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав для подальшого використання заявником; видача/отримання документів за результатом розгляду заяви.

Частиною другою статті 18 Закону №1952-ІV передбачено, що перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державні реєстратори зобов`язані надавати до відома заявників інформацію про перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав.

Згідно з частиною 1 статті 24 Закону підставами для відмови у проведенні державної реєстрації є:

1) заявлене речове право, обтяження не підлягають державній реєстрації відповідно до нього Закону:

2) заява про державну реєстрацію прав подана неналежною особою:

3) подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом:

4) подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження;

5) наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями;

б) наявні зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості, крім випадків, визначених цим Законом:

6-1) встановлення факту застосування санкцій відповідно до Закону України «Про санкції» які унеможливлюють проведення державної реєстрації прав;

7) заяву про державну реєстрацію обтяжень щодо попереднього правонабувача подано після державної реєстрації права власності на таке майно за новим правонабувачем;

8) після завершення строку, встановленого частиною третьою статті 23 цього Закону, не усунені обставини, що були підставою для прийняття рішення про залишення заяви про державну реєстрацію прав без руху;

9) документи подано до неналежного суб`єкта державної реєстрації прав, нотаріуса;

10) заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень в електронній формі подано особою. яка згідно із законодавством не має повноважень подавати заяви в електронній формі:

11) заявником подано ті самі документи, на підставі яких заявлене речове право, обтяження вже зареєстровано у Державному реєстрі прав;

12) заявник звернувся із заявою про державну реєстрацію права власності щодо майна. що відповідно до поданих для такої реєстрації документів відчужено особою, яка на момент проведення такої реєстрації внесена до Єдиного реєстру боржників, у тому числі виконавчими провадженнями про стягнення аліментів за наявності заборгованості з відповідних платежів понад три місяці;

13) відсутність згоди заставодержателя (іпотекодержателя) на дострокове припинення ді договору емфітевзису, суперфіцію, оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення щодо державної реєстрації припинення таких прав, що перебувають у заставі (іпотеці);

14) У Державному реєстрі прав відсутня державна реєстрація спеціального майнового права на подільний об`єкт незавершеного будівництва, крім випадків, визначених законом, - у разі державної реєстрації спеціального майнового права на майбутні об`єкти нерухомості;

15) у Державному реєстрі прав відсутня державна реєстрація спеціального майнового права на об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості - у разі державної реєстрації переходу спеціального майнового права, іншого речового права. обтяження на об`єкт незавершеного будівництва (крім об`єктів незавершеного будівництва, на які зареєстровано право власності), майбутній об`єкт нерухомості;

16) заява про первинну державну реєстрацію спеціального майнового права на майбутні об`єкти нерухомості містить відомості не про всі майбутні об`єкти нерухомості у складі подільного об`єкта незавершеного будівництва;

17) не визначено чи визначено не в повному обсязі майбутні об`єкти нерухомості, включені до гарантійної частки. - у разі первинної державної реєстрації спеціального майнового права на майбутні об`єкти нерухомості, які є частинами подільного об`єкта незавершеною будівництва;

18) наявні зареєстровані спеціальні майнові права на майбутні об`єкти нерухомості, що с складовою частиною подільного об`єкта незавершеного будівництва, - у разі державної реєстрації речового права або обтяження на подільний об`єкт незавершеного будівництва, крім зміни замовника будівництва відповідно до закону, обтяження майна іпотекою відповідно до Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю";

19) у Державному реєстрі прав відсутні відомості про право власності/право користування земельною ділянкою замовника будівництва (крім випадків, якщо відповідно до закону виконання будівельних робіт може здійснюватися за відсутності документа. що засвідчує право власності чи право користування земельною ділянкою) у разі: державної реєстрації спеціального майнового права на неподільний/подільний об`єкт незавершеного будівництва; первинної державної реєстрації спепіального майнового права на майбутні об`єкти нерухомості; державної реєстрації спеціального майнового права на майбутній об`єкт нерухомості у зв`язку з його першим відчуженням;

20) не дотримано вимоги, визначені статтею 27-2 цього Закону;

21) відсутність дозволу кредитора за аграрною нотою на проведення державної реєстрації прав у результаті відчуження боржником за відповідною аграрною нотою належної земельної ділянки (крім звернення стягнення на предмет іпотеки), права оренди, права емфітевзису або права суперфіцію, укладення договору суборенди, розірвання договору оренди, емфітевзису або суперфіцію, внесення змін до такого договору або відмову від нього - у разі якщо земельна ділянка зазначена в Реєстрі аграрних нот як місце вирощування заставленої майбутньої сільськогосподарської продукції.

Згідно з частиною другою статті 24 Закону №1952-IV за наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав. Рішення про відмову в державній реєстрації прав повинно містити вичерпний перелік обставин, що стали підставою для його прийняття.

Згідно з частиною п`ятою статті 24 Закону №1952-IV відмова в державній реєстрації прав з підстав, не передбачених частиною першою цієї статті, заборонена.

Пункт 12 Порядку №1127 передбачає, що розгляд заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав здійснюється державним реєстратором, який встановлює черговість розгляду заяв, що зареєстровані в базі даних заяв на таке майно, відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами та їх обтяженнями, а також наявність підстав для проведення державної реєстрації прав, зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав.

Згідно з пунктом 18 Порядку №1127 за результатом розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор приймає рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації.

Аналіз вказаних положень Закону №1952-ІV дає підстави стверджувати, що під час розгляду заяви про державну реєстрацію і поданих документів державний реєстратор має виключну компетенцію у питаннях встановлення відповідності заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутності суперечностей між заявленими та зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно.

Відповідно до вимог статті 27 Закону №1952-ІV державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі:

1) укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва або майбутній об`єкт нерухомості, речові права на які підлягають державній реєстрації, чи його дубліката;

2) свідоцтва про право власності на частку у спільному майні подружжя у разі смерті одного з подружжя, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката;

3) свідоцтва про право на спадщину, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката;

4) виданого нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікатів;

5) свідоцтва про право власності, виданого органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді, чи його дубліката;

6) свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого до 1 січня 2013 року органом місцевого самоврядування або місцевою державною адміністрацією, чи його дубліката;

7) рішення про закріплення нерухомого майна на праві оперативного управління чи господарського відання, прийнятого власником нерухомого майна чи особою, уповноваженою управляти таким майном;

8) державного акта на право приватної власності на землю, державного акта на право власності на землю, державного акта на право власності на земельну ділянку або державного акта на право постійного користування землею, виданих до 01.01.2013;

9) судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості;

10) ухвали суду про затвердження (визнання) мирової угоди;

11) заповіту, яким установлено сервітут на нерухоме майно;

12) рішення уповноваженого законом органу державної влади про повернення об`єкта нерухомого майна релігійній організації;

13) рішення власника майна, уповноваженого ним органу про передачу об`єкта нерухомого майна, об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості з державної у комунальну власність чи з комунальної у державну власність або з приватної у державну чи комунальну власність;

13-1) договору, яким встановлюється довірча власність на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості, та акта приймання-передачі нерухомого майна, яке є об`єктом довірчої власності;

13-2) актів приймання-передачі нерухомого майна, об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості неплатоспроможного банку перехідному банку, що створюється відповідно до статті 42 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб»;

13-3) договору про передачу страхового портфеля;

14) інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

Судом встановлено, що підставою для звернення АТ «Сенс Банк» із заявою про державну реєстрацію права власності на спірний житловий будинок було правонаступництво АТ «Сенс Банк» щодо АТ «Укрсоцбанк», а також набуття останнім права власності на спірне нерухоме майно у порядку звернення стягнення на предмет іпотеки. При цьому право власності АТ «Укрсоцбанк» на спірний об`єкт було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав, а постановою Верховного Суду від 04.08.2021 у справі №158/1572/19 рішення про державну реєстрацію такого права не було скасовано.

З матеріалів справи також вбачається, що у Державному реєстрі речових прав наявні відомості про конкретний об`єкт нерухомого майна, зокрема його адресу, площу та реєстраційний номер, а право власності на цей об`єкт було поновлено за АТ «Укрсоцбанк» на підставі рішення державного реєстратора від 28.10.2024. Отже, під час розгляду заяви від 05.03.2026 державний реєстратор мав у своєму розпорядженні відомості, які дозволяли ідентифікувати спірний об`єкт нерухомого майна та встановити його попереднього власника.

Саме по собі посилання державного реєстратора на відсутність у передавальному акті адреси, площі та реєстраційного номера об`єкта не може бути достатньою підставою для висновку про неможливість встановлення набуття права власності, якщо такі відомості містяться у Державному реєстрі речових прав та інших поданих або отриманих державним реєстратором документах. При цьому відповідно до частини третьої статті 10 Закону №1952-IV державний реєстратор зобов`язаний перевірити відомості Державного реєстру прав та встановити відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства.

Крім того, суд звертає увагу, що правонаступництво АТ «Сенс Банк» щодо АТ «Укрсоцбанк» державним реєстратором фактично було встановлено та у рішенні про відмову не заперечується. Отже, спірним залишалося питання не існування правонаступництва як такого, а можливість реєстрації права власності на конкретний об`єкт на підставі поданих документів.

Разом з тим пункт 4 частини першої статті 24 Закону №1952-IV передбачає відмову лише у випадку, якщо подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно. У даному випадку право власності попереднього правовласника на конкретний об`єкт було зареєстровано, факт правонаступництва встановлений, а сам об`єкт нерухомого майна чітко ідентифікований у Державному реєстрі прав.

Щодо посилання державного реєстратора на наявність зареєстрованого обтяження у вигляді іпотеки, суд зазначає, що відповідно до пункту 6 частини першої статті 24 Закону №1952-IV така обставина є підставою для відмови лише у випадках, коли законом не передбачено винятку. У спірних правовідносинах іпотекодержателем є саме АТ «Сенс Банк» як правонаступник АТ «Укрсоцбанк». Отже, суд має надати оцінку тому, чи поширюється передбачений Законом виняток на спірну ситуацію та чи містило оскаржуване рішення достатнє обґрунтування щодо неможливості проведення державної реєстрації з цієї підстави.

Суд зазначає, що відповідно до частини третьої статті 10 Закону №1952-IV державний реєстратор під час проведення державної реєстрації прав зобов`язаний, зокрема, встановити відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами та їх обтяженнями. При цьому державний реєстратор використовує відомості Державного реєстру прав та інших державних інформаційних ресурсів.

У даному випадку державний реєстратор встановив, що АТ «Сенс Банк» є правонаступником АТ «Укрсоцбанк», а також встановив наявність у Державному реєстрі речових прав зареєстрованого права власності АТ «Укрсоцбанк» на спірний об`єкт нерухомого майна. Більше того, з матеріалів справи встановлено, що рішенням державного реєстратора від 28.10.2024 №75766863 право власності на цей самий об`єкт було поновлено за АТ «Укрсоцбанк», а у Державному реєстрі прав містяться відомості про його реєстраційний номер, адресу та технічні характеристики.

Таким чином, на момент розгляду заяви від 05.03.2026 державний реєстратор мав можливість ідентифікувати об`єкт нерухомого майна, щодо якого заявлялося право власності, та встановити його зв`язок із правом власності, зареєстрованим за АТ «Укрсоцбанк». Відсутність окремих ідентифікуючих характеристик безпосередньо у тексті передавального акта сама по собі не свідчить про неможливість встановлення набуття права на конкретний об`єкт, якщо відповідні відомості містяться у Державному реєстрі прав та узгоджуються з іншими документами, що перебувають у розпорядженні державного реєстратора.

Суд також враховує, що передавальний акт від 11.10.2019 був складений у зв`язку з реорганізацією АТ «Укрсоцбанк» шляхом приєднання до АТ «Альфа-Банк» та визначав перехід до правонаступника всього майна, майнових прав та обов`язків АТ «Укрсоцбанк». Правонаступництво АТ «Альфа-Банк», а в подальшому АТ «Сенс Банк», щодо АТ «Укрсоцбанк» відповідачем не заперечується та було встановлене державним реєстратором за відомостями Єдиного державного реєстру.

За таких обставин суд не погоджується з доводами відповідача про те, що відсутність у передавальному акті окремої адреси, площі та реєстраційного номера спірного будинку безумовно унеможливлювала встановлення набуття позивачем права власності. Вирішуючи питання про державну реєстрацію, державний реєстратор мав оцінити сукупність поданих та отриманих відомостей, а не лише зміст передавального акта окремо від інформації, що містилася у Державному реєстрі прав.

Посилання відповідача на пункт 3 частини першої статті 24 Закону №1952-IV також є необґрунтованим, оскільки в оскаржуваному рішенні не наведено конкретних положень закону, яким саме не відповідають подані позивачем документи, а також не зазначено, яким чином така невідповідність перешкоджає проведенню державної реєстрації. Відповідно до частини другої статті 24 Закону №1952-IV рішення про відмову повинно містити вичерпний перелік обставин, що стали підставою для його прийняття.

Щодо посилання на наявність зареєстрованого обтяження у вигляді іпотеки суд зазначає, що з інформаційної довідки №402299434 від 05.11.2024 вбачається, що іпотекодержателем спірного майна є АТ «Альфа-Банк», правонаступником якого є АТ «Сенс Банк». Отже, зареєстроване обтяження існує на користь самого позивача як правонаступника первісного іпотекодержателя.

При цьому пункт 6 частини першої статті 24 Закону №1952-IV визначає наявність зареєстрованих обтяжень як підставу для відмови, однак передбачає винятки, визначені самим Законом. Відтак сам факт наявності іпотеки не звільняє державного реєстратора від обов`язку встановити, чи існують законодавчі підстави для проведення відповідної реєстраційної дії з урахуванням статусу заявника як іпотекодержателя та правонаступника власника майна.

Суд звертає увагу, що оскаржуване рішення не містить належного аналізу зазначених обставин та не конкретизує, яке саме зареєстроване обтяження унеможливлює проведення державної реєстрації, з яких причин воно має наслідком відмову саме у спірній ситуації та чому не можуть бути застосовані передбачені законом винятки.

Крім того, постановою Верховного Суду від 04.08.2021 у справі №158/1572/19 було скасовано судові рішення в частині скасування рішень державного реєстратора про реєстрацію права власності за АТ «Укрсоцбанк» та відмовлено у задоволенні відповідних позовних вимог. Отже, право власності АТ «Укрсоцбанк» на спірне нерухоме майно не було припинене внаслідок судового рішення, а відповідна реєстрація залишилася чинною.

Враховуючи наведене, суд доходить висновку, що під час розгляду заяви АТ «Сенс Банк» державний реєстратор не здійснив належної оцінки сукупності відомостей, наявних у Державному реєстрі прав, поданих документів та встановленого правонаступництва. Натомість висновок про неможливість проведення державної реєстрації був зроблений переважно з огляду на відсутність у передавальному акті окремих характеристик нерухомого майна, хоча такі характеристики містилися у Державному реєстрі прав та дозволяли індивідуалізувати спірний об`єкт.

За змістом частини п`ятої статті 24 Закону №1952-IV відмова в державній реєстрації прав з підстав, не передбачених частиною першою цієї статті, заборонена. Водночас навіть за наявності передбаченої законом підстави для відмови така відмова повинна бути належним чином мотивована та містити вичерпний перелік обставин, які перешкоджають проведенню реєстраційної дії.

З огляду на встановлені обставини суд вважає, що рішення державного реєстратора від 10.03.2026 №83680865 прийняте без належного врахування всіх відомостей, необхідних для вирішення питання про державну реєстрацію, а наведені у ньому підстави не підтверджують неможливості встановлення набуття АТ «Сенс Банк» права власності на спірний об`єкт нерухомого майна.

Відтак позовні вимоги в частині визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора від 10.03.2026 №83680865 є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Вирішуючи питання щодо позовної вимоги про зобов`язання відповідача внести до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про право власності АТ «Сенс Банк» на спірний житловий будинок, суд враховує, що відповідно до статті 245 Кодексу адміністративного судочинства України у разі задоволення позову суд може зобов`язати суб`єкта владних повноважень вчинити певні дії з метою відновлення порушених прав позивача.

З огляду на те, що судом встановлено наявність у позивача правових підстав для державної реєстрації права власності, а відмова державного реєстратора визнана протиправною, належним способом захисту порушеного права у даному випадку є зобов`язання відповідача повторно розглянути заяву АТ «Сенс Банк» від 05.03.2026 №71815352 з урахуванням висновків суду, викладених у цьому рішенні.

Водночас суд не вбачає підстав для безпосереднього зобов`язання державного реєстратора внести запис про право власності без здійснення передбаченої законом реєстраційної процедури, оскільки саме державний реєстратор відповідно до статті 10 Закону №1952-IV наділений повноваженнями щодо перевірки документів та встановлення наявності або відсутності підстав для проведення державної реєстрації.

Згідно із частинами першою, третьою статті 139 КАС України при задоволенні позову сторони, яка не є суб`єктом владних повноважень, всі судові витрати, які підлягають відшкодуванню або оплаті відповідно до положень цього Кодексу, стягуються за рахунок бюджетних асигнувань суб`єкта владних повноважень, що виступав відповідачем у справі, або якщо відповідачем у справі виступала його посадова чи службова особа. При частковому задоволенні позову судові витрати покладаються на обидві сторони пропорційно до розміру задоволених позовних вимог. При цьому суд не включає до складу судових витрат, які підлягають розподілу між сторонами, витрати суб`єкта владних повноважень на правничу допомогу адвоката та сплату судового збору.

У зв`язку із задоволенням позову частково на користь позивача необхідно стягнути за рахунок бюджетних асигнувань відповідача судовий збір в сумі 1664,00 грн, що був сплачений квитанцією від 31.03.2026 у сумі 3328,00 грн.

Керуючись статтями 243 - 246, 262 КАС України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити частково.

Визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора виконавчого комітету Луцької міської ради Волинської області Петрочук Олени Джанівни від 10.03.2026 №83680865.

Зобов`язати державного реєстратора Виконавчого комітету Луцької міської ради Волинської області повторно розглянути заяву Акціонерного товариства «Сенс Банк» від 05.03.2026 з урахуванням висновків суду.

В задоволенні решти позовних вимог відмовити.

Стягнути на користь Акціонерного товариства «Сенс Банк» за рахунок бюджетних асигнувань виконавчого комітету Луцької міської ради Волинської області судові витрати у сумі 1664,00 грн (одна тисяча шістсот шістдесят чотири грн 00 коп.).

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови судом апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення суду може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги до Восьмого апеляційного адміністративного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Позивач: Акціонерне Товариство «Сенс Банк» (03150, Україна, місто Київ, вулиця Велика Васильківська, 100, код ЄДРПОУ 23494714).

Відповідач: державний реєстратор виконавчого комітету Луцької міської ради Волинської області Петрочук Олена Джанівна (43025, місто Луцьк, вулиця Богдана Хмельницького, 19, код ЄДРПОУ 04051327).

Суддя О. О. Андрусенко