Постанова від 14 вересня 2026 р. у справі №201/12216/24 — Дніпровський апеляційний суд

ДНІПРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Провадження № 22-ц/803/6332/26 Справа № 201/12216/24 Суддя у 1-й інстанції - Демидова С.О Суддя у 2-й інстанції - Макаров М. О.

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 вересня 2026 року м. Дніпро

Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Дніпровського апеляційного суду в складі:

головуючого судді - Макарова М.О.,

суддів - Городничої В.С., Петешенкової М.Ю.

при секретарі - Пікос А.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Дніпро цивільну справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 на рішення Соборного районного суду міста Дніпра від 11 березня 2026 року за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , третя особа: Царейкін Михайло Самуілович про витребування майна, -

В С Т А Н О В И Л А :

У жовтні 2024 року позивач звернулася до суду з позовом до ОСОБА_4 , третя особа: Царейкін Михайло Самуілович про витребування майна в якому просила суд: витребувати від ОСОБА_4 на користь ОСОБА_6 нерухоме майно - квартиру, загальною площею (кв.м): 43.2 кв.метрів, житловою площею 27,7 кв. м., що складається з 1 - коридор, 2 - кладова, 3 - ванна, 4 туалет, 5 - кухня, 6,7 - житлові, за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 866712712101).

Позов, з урахуванням зміни предмету позову, мотивовано тим, що позивачка є власницею квартири АДРЕСА_2 , на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом, виданого 03 березня 2016 року приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Новіковою Н.А. за реєстром № 158.

Позивач є громадянкою України проте наразі проживає в Німеччині в місті Нюрберг. В вересні 2024 року їй зателефонували сусіди з будинку АДРЕСА_3 та повідомили, що в належну позивачці квартиру намагаються потрапити невідомі особи.

27 вересня 2024 року було отримано Інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 396959261, з якого стало відомо, що 02 вересня 2024 року приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Царейкіним Михайлом Самуіловичем, діючим як державний реєстратор, було прийняте Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 74846752.

Згідно вказаного рішення зареєстровано право власності відповідача - ОСОБА_4 на належну позивачці квартиру АДРЕСА_2 .

Підставою для такої перереєстрації права власності є договір купівлі - продажу, посвідчений 02 вересня 2024 року приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Царейкіним Михайлом Самуіловичем, за реєстром № 842, бланк серія номер НТН285430. Згідно відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно продажу квартири начебто було здійснено за 1 120 000 грн.

Позивачка жодного договору на відчуження не укладала, гроші не одержувала, хто такий ОСОБА_4 та ОСОБА_7 вона не знає.

Також, позивачка не уповноважувала будь-яких інших осіб на вчинення такого правочину, не видавала довіреностей для їх вчинення.

Сама позивачка з Німеччини не виїжджала, укласти будь-який договір не могла. У зв`язку з виявленням очевидних ознак кримінального правопорушення через свого представника звернулась до правоохоронних органів.

05 жовтня 2024 року правоохоронними органами було розпочато кримінальне провадження № 12024041650001660 від 05 жовтня 2024 р. за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч. 3 ст. 190 КК України. У вказаному кримінальному провадженні вона визнана потерпілою.

В рамках вказаного кримінального провадження слідчим, в порядку тимчасового доступу до оригіналів документів, на підставі ухвали Жовтневого районного суду м. Дніпропетровська від 15 жовтня 2024 року № 201/12677/24, було отримано оригінал вищезазначеного договору купівлі-продажу від 18 жовтня 2024 року та всі документи на підставі яких було посвідчено вказаний договір. Ознайомившись з матеріалами кримінального провадження, позивачу стало відомо, що шахрайське заволодіння належною їй квартирою відбулося 02 вересня 2024 року в результаті укладення ОСОБА_7 , ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 ) договору купівлі-продажу вищевказаної квартири по довіреності від 14 червня 2024 року, наче посвідченої державним нотаріусом міста Лімасол Міхалакісом Саввою, підпис та печатка якого засвідчена Головою адміністративного округу міста Лімасол Республіки Кіпр Андреасом Чацціку, якої вона (позивачка) йому не видавала та не уповноважувала нотаріуса Кіпра посвідчити її підпис на довіреності від 14 червня 2024 року, і ніколи на Кіпрі не була. Територію Німеччини в період начебто посвідчення довіреності від 14 червня 2024 не покидала. Вважає, що квартира вибула з власності позивача поза межами її волі, внаслідок вчинення шахрайських дій відносно неї та неправомірних реєстраційних дій без її відома та участі.

Вважає, що спірне житлове приміщення вибуло з власності позивача поза межами її волі, внаслідок вчинення неправомірних дій щодо посвідчення довіреності на Кіпрі, а в подальшому за договором купівлі-продажу від 02 вересня 2024 року майно перейшло до останнього набувача ОСОБА_4 , тому на переконання позивачки, її право як законного володільця підлягає захисту шляхом витребування майна з чужого незаконного володіння та відновлення становища, яке існувало .

Рішенням Соборного районного суду м. Дніпра від 11 березня 2026 року позов ОСОБА_1 залишено без задоволення.

Рішення суду мотивовано тим, що позивач, звертаючись до суду з урахуванням зміни предмету позову та посилаючись на вимоги ст. ст. 387, 388 ЦК України, просила суд витребувати від відповідача нерухоме майно яке вибуло незаконно з її володіння шляхом укладення договору купівлі - продажу від її імені з відповідачем.

З огляду на вищенаведене позивач обрав неналежний спосіб захисту своїх прав, оскільки порушує питання про витребування майна у сторони правочину з яким від її імені було укладено договір купівлі - продажу замість визнання договору недійсним та приведення в попередній стан, тобто застосування реституції.

В апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 -адвокат Бачкарь Р.В., посилаючись на невідповідність висновків суду дійсним обставинам справи, порушення норм матеріального та процесуального права просив рішення скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Апеляційна скарга мотивована тим, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про те, що між позивачем та відповідачем існують договірні відносини, що виключають застосування віндикації, та не надано оцінки доказам, що підтверджують підроблення документів.

Також представник апелянта зазначив, що обраний позивачкою спосіб захисту є єдиним ефективним відповідно до актуальної практики Великої Палати Верховного Суду.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги і заявлених вимог, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу необхідно задовольнити, з наступних підстав.

Фактичні обставини справи.

Судом встановлено, що ОСОБА_8 є громадянкою України та постійно проживає в АДРЕСА_4 , на підтвердження чого надано копія паспорту громадянина України для виїзду за кордон (а.с. 12-26 Т.1).

Відповідно до свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 03 березня 2016 року, посвідченого приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Новіковою Н.А. та зареєстрованого в реєстрі за № 158, (бланк номер НВС 063759) ОСОБА_8 є власником кв. АДРЕСА_5 (а.с. 8-9 Т.1).

Згідно Інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна станом на 27 вересня 2024 рік право власності на спірну квартиру, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 866712712101 було зареєстровано 03 березня 2016 року за ОСОБА_9 на підставі свідоцтва про право на спадщину, за заповітом, яке 02 вересня 2024 року було перереєстровано приватним нотаріусом Царейкіним М.С., Дніпровського міського нотаріального округу, Дніпропетровської області за ОСОБА_4 , РНОКПП НОМЕР_2 , на підставі договору купівлі - продажу, серія та номер: НТН285430/р№ 842 виданого 02 вересня 2024 року видавник : Приватний нотаріус Царейкін М.С., Дніпровського міського нотаріального округу, Дніпропетровської області (а.с. 10 Т.1).

30 травня 2024 року представник позивача звернувся із заявою про вчинення кримінального правопорушення до відділу поліції № 5 Дніпровського РУП ГУНП в Дніпропетровській області, а саме стосовно шахрайських дій з боку невідомих їй осіб щодо її квартири (а.с. 11т. 1)

05 жовтня 2024 року правоохоронними органами було розпочато кримінальне провадження № 12024041650001660 від 05 жовтня 2024 р. за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч. 3 ст. 190 КК України (а.с. 197т. 1).

Крім того, встановлено, що відповідно до наданої медичної довідки позивач 11 червня 2024 року відвідувала лікаря в АДРЕСА_6 , окрім того надано довідку про те що позивач проходила лікування в червні 2024 року в реабілітаційній клініці фізіотерапії в АДРЕСА_7 (а.с. 48-61 т. 1), а згідно наданої інформації на адвокатський запит Державної прикордонної служби України ОСОБА_8 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , у період з 08 листопада 2017 року по 12 грудня 2024 рік відомостей про перетин державного кордону України, лінії розмежування з тимчасово окупованою територією в Базі даних не виявлено (а.с. 111 т. 1).

Приватним нотаріусом на виконання ухвали про витребування доказів надано відповідь, стосовно не можливості надати витребуванні документи, оскільки оригінал договору купівлі - продажу та документи на підставі яких був посвідчений 18 жовтня 2024 року вилучені старшим слідчим (т. 1 а.с. 112).

Відповідно до договору від 02 вересня 2024 року посвідченого приватним нотаріусом Царейкіним М.С., Дніпровського міського нотаріального округу, Дніпропетровської області та зареєстровано в реєстрі № 842 ОСОБА_8 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_3 , від імені якої за довіреністю, посвідченою 14 червня 2024 року державним нотаріусом міста Лімасол Міхалакісом Саввою, діяв ОСОБА_7 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , продав, а ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_3 придбав кв. АДРЕСА_5 . (а.с. 117-118 т. 1).

Згідно Довіреності від 12 червня 2024 року ОСОБА_8 , ІНФОРМАЦІЯ_2 уповноважує ОСОБА_7 , ІНФОРМАЦІЯ_1 представляти її інтереси та вчиняти увесь передбачений чинним законодавством комплекс юридично значущих дій, управляти та розпоряджатися її майном, а саме кв. АДРЕСА_5 (а.с. 123-127 т. 1).

На адвокатський запит приватним нотаріусом Ніною Новіковою повідомлено, що з наданої до запиту фотокопії свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 03 березня 2016 року № 158 вбачається, що на ньому виконано не її підпис та не її печатка, які використовувалися нею в 2016 році, більш того реєстраційний номер виконано не її почерком.

Відповідно до наданої довідки від 23 жовтня 2024 року Комунальним закладом «Криворізький психоневрологічний інтернат» Дніпропетровської обласної ради» ОСОБА_4 ІНФОРМАЦІЯ_3 знаходиться на лікуванні з 14 жовтня 2024 року по теперішній час (а.с. 138 т. 1).

Відмовляючи в задоволенні позову суд першої інстанції прослався на те, що позивач, звертаючись до суду з урахуванням зміни предмету позову та посилаючись на вимоги ст. ст. 387, 388 ЦК України, просила суд витребувати від відповідача нерухоме майно яке вибуло незаконно з її володіння шляхом укладення договору купівлі - продажу від її імені з відповідачем.

З огляду на вищенаведене позивач обрав неналежний спосіб захисту своїх прав, оскільки порушує питання про витребування майна у сторони правочину з яким від її імені було укладено договір купівлі - продажу замість визнання договору недійсним та приведення в попередній стан, тобто застосування реституції.

Колегія суддів не може погодитися з таким висновком суд, з огляду на наступне.

Позиція апеляційного суду.

У справі, що переглядається, спір виник щодо права власності на квартиру, яка вибула із власності позивачки за відплатним договором купівлі-продажу, що не містить підпису позивачки, а від її імені був підписаний сторонньою особою.

За змістом статті 264 ЦПК України при вирішенні цивільної справи суд має насамперед визначити вид спірних правовідносин між сторонами, обрати норму права, що їх регулює, та правильно її застосувати.

Апеляційний суд з урахуванням меж розгляду справи судом апеляційної інстанції, дійшов висновку про те, що за своєю правовою природою нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу нерухомого майна, який від імені продавця підписаний сторонньою особою та при нотаріальному посвідченні особу продавця встановлено на підставі підробленого документа, у разі невстановлення факту зловживання з боку власника своїми правами потрібно кваліфікувати як неукладений з огляду на відсутність підтвердження волевиявлення його сторони на укладення відповідного правочину.

Колегія суддів дійшла цього висновку з огляду на таке.

Відповідно до частини першої статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Статтею 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом (частина перша статті 205 ЦК України).

Відповідно до абзацу першого частини другої статті 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

Згідно з абзацом першим частини першої, частин другої та третьої статті 209 ЦК України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. Нотаріальне посвідчення правочину здійснюється нотаріусом або іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст правочину, посвідчувального напису. Нотаріальне посвідчення може бути вчинене на тексті лише такого правочину, який відповідає загальним вимогам, встановленим статтею 203 цього Кодексу.

За положеннями статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю (абзац перший частини першої статті 216 ЦК України).

Згідно з абзацом першим частини першої статті 218 ЦК України недодержання сторонами письмової форми правочину, яка встановлена законом, не має наслідком його недійсність, крім випадків, встановлених законом.

Статтею 220 ЦК України передбачено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (стаття 655 ЦК України).

Згідно зі статтею 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Відповідно до абзацу першого статті 638 ЦК України в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Тлумачення вищенаведених норм ЦК України свідчить, що обов`язковим елементом двостороннього правочину (в даному випадку купівлі-продажу) є дії його сторін щодо набуття, зміни або припинення цивільних прав та обов`язків, тобто правочин не може бути визнаний таким, що відбувся, без цілеспрямованих дій його сторін, які є вираженням їх волевиявлення.

Отже, основним критерієм, за яким можна розмежувати укладені та неукладені правочини купівлі-продажу, є факт вираження сторонами правочину їх волевиявлення - зовнішньої об`єктивної форми виявлення волі особи, що проявляється у вчиненні цілеспрямованих дій з метою зміни цивільних правовідносин, що склалися на момент вчинення правочину.

Коли ж відсутній факт вираження волевиявлення стороною двостороннього правочину, можна говорити про відсутність обов`язкового суб`єкта цивільних правовідносин та, як наслідок, констатувати відсутність фактичної підстави для виникнення договірних правовідносин.

Тобто, на відміну від укладених правочинів, у цьому випадку не виникає самої можливості піддати юридичній оцінці об`єктивно відсутній юридичний факт (цілеспрямовану дію), існування якого було б зумовлено юридично значимим волевиявленням учасника цивільних правовідносин.

Натомість у випадку недійсності чи нікчемності правочину насамперед йдеться про юридичну кваліфікацію об`єктивно наявного та вираженого у певний спосіб волевиявлення суб`єкта права щодо виникнення, зміни чи припинення цивільних правовідносин.

Таким чином, на відміну від неукладеного правочину, оспорюваний та нікчемний правочин є такими, що відбулися, а його сторони виразили своє волевиявлення на зміну цивільних правовідносин.

Конструкція частини третьої статті 203 ЦК України визначає наявність волевиявлення учасника правочину обов`язковим і безумовним елементом, додержання якого є необхідним для чинності правочину. При цьому таке волевиявлення має бути: 1) вільним; 2) відповідати внутрішній волі учасника правочину.

В пунктах 7.5-7.7 постанови Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (провадження № 14-499цс19) зазначено, що порушення вимог законодавства щодо волевиявлення учасника правочину є підставою для визнання його недійсним у силу припису частини першої статті 215 ЦК України, а також із застосуванням спеціальних правил про правочини, вчинені з дефектом волевиявлення - під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості, тяжкої обставини.

Як у частині першій статті 215, так і у статтях 229-233 ЦК України, йдеться про недійсність вчинених правочинів, тобто у випадках, коли існує зовнішній прояв волевиявлення учасника правочину, вчинений ним у належній формі (зокрема, шляхом вчинення підпису на паперовому носії), що, однак, не відповідає фактичній внутрішній волі цього учасника правочину.

У тому ж випадку, коли сторона не виявляла свою волю на вчинення правочину, до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов`язків правочин є таким, що не вчинений, права та обов`язки за таким правочином особою не набуті, а правовідносини за ним - не виникли.

Отже, тлумачення частини третьої статті 203 ЦК України дає підстави стверджувати, що вона застосовується лише тоді, коли існує хоча б якесь волевиявлення учасника правочину. Якщо процес формування його волі відбувся під впливом (тиском) зовнішніх обставин чи факторів, які її деформують, за приписами частини першої статті 215 ЦК України це є підставою для визнання правочину недійсним.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов`язки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) породжує правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін (постанова Верховного Суду України від 07 червня 2017 року у справі № 6-872цс17).

Якщо сторони домовилися укласти договір у певній формі, він вважається укладеним з моменту надання йому цієї форми, навіть якщо законом ця форма для цього виду договорів не вимагалася (абзац перший частини другої статті 639 ЦК України).

Підпис на правочині, для якого визначено обов`язкову письмову форму, виконує функцію підтвердження волевиявлення сторони, зафіксованого у тексті цього правочину. При цьому підпис є обов`язковим атрибутом письмової форми правочину.

З огляду на зміст частини четвертої статті 203, частини першої статті 215, частини першої статті 218 ЦК України закон не пов`язує недійсність правочину з недотриманням установленої для нього обов`язкової письмової форми, частиною якої є підпис сторін.

Водночас, укладеність договору пов`язується з досягненням сторонами згоди з усіх істотних його умов (див. частину першу статті 638 ЦК України). Належним підтвердженням досягнення сторонами згоди щодо визначених у договорі умов є, зокрема, їх підписи.

Абзац другий частини першої статті 218 ЦК України визначає право заперечення однією зі сторін факту вчинення правочину та встановлює, що такий факт може доводитися письмовими доказами, засобами аудіо-, відеозапису та іншими доказами, окрім показань свідків.

Відповідно до частини другої статті 642 ЦК України, якщо особа, яка одержала пропозицію укласти договір, у межах строку для відповіді вчинила дію відповідно до вказаних у пропозиції умов договору (відвантажила товари, надала послуги, виконала роботи, сплатила відповідну суму грошей тощо), яка засвідчує її бажання укласти договір, ця дія є прийняттям пропозиції, якщо інше не вказане в пропозиції укласти договір або не встановлено законом.

Тобто ЦК України передбачає можливість вважати дійсним договір, укладений з дефектами його письмової форми, зокрема й підпису, за таких умов: 1) узгодження сторонами його істотних умов, що також включає в себе волевиявлення сторін на укладення відповідного договору; 2) виконання чи часткове виконання сторонами умов договору. Тобто необхідно з`ясовувати, чи існує підтвердження укладення і виконання такого договору. Якщо існує, то є підстави вважати такий договір дійсним і обов`язковим для сторін, якщо ні - то договір є неукладеним.

Наведене узгоджується з висновками, викладеними в постанові Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), про те, що не можна вважати неукладеним договір після його повного чи часткового виконання сторонами. Якщо дії сторін свідчать про те, що договір фактично був укладений, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності цього договору вимогам закону та залежно від установлених обставин вирішити питання щодо наслідків його часткового чи повного виконання сторонами.

Неукладеність договору у зв`язку з недотриманням установленої для нього законом обов`язкової письмової форми, зокрема й щодо його підписання, повинна насамперед корелюватися з відсутністю у сторони правочину волевиявлення на його укладення, про що може свідчити факт непідписання договору цією особою чи підписання його від імені сторони іншою неуповноваженою особою (підроблення підпису).

Отже, відсутність або підроблення підпису сторони (яка у зв`язку із цим фактично не є учасником договірних правовідносин) на письмовому правочині створює презумпцію відсутності волевиявлення сторони на виникнення, зміну чи припинення цивільних правовідносин, яка може бути спростована письмовими доказами, засобами аудіо-, відеозапису та іншими доказами, що підтверджують факт наявності волевиявлення на укладення правочину у сторони, яка заперечує проти цього. Натомість неспростування цієї презумпції свідчить про неукладеність договору, яка ґрунтується на положеннях абзацу першого частини першої статті 638 ЦК України - договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Підсумовуючи викладене, колегія суддів вважає, що відсутність (підроблення) підпису сторони правочину, щодо якого передбачена обов`язкова письмова форма, за загальним правилом не свідчить про недійсність цього правочину, а вказує на дефект його форми та за відсутності підтвердження волевиявлення сторони на його укладення, свідчить про неукладеність такого правочину.

Неукладений правочин не може бути визнаний недійсним чи вважатися нікчемним (недійсним у силу вимог закону), оскільки недійсність правочину як приватноправова категорія покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів, щодо яких було виражено волевиявлення сторін правочину, або ж їх відновлювати.

З огляду на наведене вище, нотаріально посвідчений правочин купівлі-продажу нерухомого майна, який від імені продавця підписаний сторонньою особою та при нотаріальному посвідченні якого використано викрадені документи, а особу продавця встановлено на підставі підробленого документа, за умови невстановлення факту зловживання з боку продавця своїми правами потрібно кваліфікувати як неукладений.

Належним способом захисту права особи, майно якої вибуло з її законного володіння за неукладеним договором купівлі-продажу, є віндикаційний позов - витребування майна із чужого незаконного володіння чи від добросовісного набувача. Колегія суддів дійшла цього висновку виходячи з такого.

Необхідно зазначити, що Верховним Судом неодноразово зверталася увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 38), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (пункт 72), від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23), від 13 жовтня 2020 року у справі № 369/10789/14-ц (пункт 7.37), від 26 січня 2021 року у справі № 522/1528/15-ц (пункт 58), від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (пункт 42), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункт 9.1), від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (пункт 68), від 26 жовтня 2021 року у справі № 766/20797/18 (пункт 19), від 14 грудня 2021 року у справі № 643/21744/19 (пункт 61), від 11 січня 2022 року у справі № 904/1448/20 (пункт 5.31), від 22 лютого 2022 року у справі № 761/36873/18 (пункт 9.21).

Відповідно до частини другої статті 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права, визнання правочину недійсним, припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, яке існувало до порушення, примусове виконання обов`язку в натурі, зміна правовідношення, припинення правовідношення, відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди, відшкодування моральної (немайнової) шкоди, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Такий спосіб захисту, як визнання правочину неукладеним, не є способом захисту прав та інтересів, установленим законом.

Також позов не може містити вимогу, у якій ідеться про предмет спору, що відсутній (не існує); реституція ж як спосіб захисту застосовується для повернення виконаного за правочином, а не в тому разі, коли жодного виконання не відбувалося (саме це стверджує позивачка і достеменно встановив суд).

У випадку заперечення самого факту укладення правочину, як і його виконання, такий факт може бути спростований не шляхом подання окремого позову про недійсність правочину, а під час вирішення спору про захист права, яке позивач вважає порушеним, шляхом викладення відповідного висновку про неукладеність спірного договору у мотивувальній частині судового рішення.

Порушенням права у такому випадку є не саме по собі існування письмового тексту правочину, волевиявлення позивача щодо якого не було, а вчинення конкретних дій, які порушують право позивача (наприклад, реєстрація права власності на належне йому майно за іншою особою, чи зайняття та використання іншою особою приміщення позивача за відсутності встановлених для цього правових підстав).

Протилежне тлумачення означало б, що суд надає документу, підробку якого встановлено належним чином, статус дійсного, визнає настання відповідних правових наслідків за відсутності як волевиявлення, так і інших законних підстав для цього та покладає на особу нічим не обґрунтований обов`язок застосувати для уникнення настання правових наслідків за підробленим документом ті самі способи захисту, що й в умовах, коли правочин дійсно вчинено, а його правомірність презюмується.

Наведене узгоджується з правовими висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними в постанові від 26 жовтня 2022 року у справі № 227/3760/19-ц (провадження № 14-79цс21).

З урахуванням наведених підстав позову позивачка у цій справі наполягає на витребуванні належної їй квартири, вважаючи, що ця квартира перебуває у володінні відповідача без установлених законом підстав.

Відповідно до усталеної практики Великої Палати Верховного Суду володіння рухомими та нерухомими речами відрізняється: якщо для володіння першими важливо встановити факт їх фізичного утримання, то володіння другими може бути підтверджене, зокрема, фактом державної реєстрації права власності на це майно в установленому законом порядку. Факт володіння нерухомим майном може підтверджуватися, зокрема, державною реєстрацією права власності на це майно в установленому законом порядку (принцип реєстраційного підтвердження володіння). Такі висновки сформульовані у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц (провадження № 14-181цс18, пункти 43, 89) і в подальшому системно впроваджені у практику Верховного Суду (див. ухвалу Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 18 грудня 2019 року у справі № 372/1684/14-ц).

Відомості державного реєстру прав на нерухомість презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тобто державна реєстрація права за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права, але створює спростовувану презумпцію права такої особи [див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 02 липня 2019 року у справі № 48/340 (провадження № 12-14звг19, пункт 6.30), від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17 (провадження № 12-234гс18, пункт 4.17), від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (провадження № 12-80гс20, пункт 6.13)]. Наявність у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомостей про право іпотеки чи про інше речове право створює презумпцію належності права особі, яка ним володіє внаслідок державної реєстрації (від нім. buchbesitz - книжкове володіння) [див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 26 січня 2021 року у справі № 522/1528/15-ц (провадження № 14-67цс20, пункт 70)].

З урахуванням зазначеної специфіки обороту нерухомого майна володіння ним досягається без його фізичного утримання або зайняття, як це властиво для багатьох видів рухомого майна (крім бездокументарних цінних паперів, часток у статутному капіталі товариства з обмеженою відповідальністю, інших нематеріальних об`єктів тощо), а державна реєстрація права власності на нерухоме майно підтверджує фактичне володіння ним. Тобто суб`єкт, за яким зареєстроване право власності, визнається фактичним володільцем нерухомого майна. При цьому державна реєстрація права власності на нерухоме майно створює спростовувану презумпцію наявності в суб`єкта і права володіння цим майном (як складової права власності).

Отже, особа, за якою зареєстроване право власності на нерухоме майно, є його фактичним володільцем. У випадку незаконного, без відповідної правової підстави, заволодіння нею таким майном право власності (включаючи права володіння, користування та розпорядження) насправді й далі належатиме іншій особі - власникові. Останній має право витребувати це майно з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності.

Відтак, заволодіння нерухомим майном шляхом державної реєстрації права власності на нього ще не означає, що такий володілець набув право власності (права володіння, користування та розпорядження) на це майно. Власник, якого незаконно, без відповідної правової підстави, позбавили володіння нерухомим майном шляхом державної реєстрації права власності на це майно за іншою особою, не втрачає право володіння нерухомим майном. Така інша особа внаслідок державної реєстрації за нею права власності на нерухоме майно стає його фактичним володільцем (бо про неї є відповідний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно). Але не набуває право володіння на відповідне майно, бо воно, будучи складовою права власності, й далі належить власникові. Саме тому він має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави, ним заволоділа.

Виходячи з наведеного Велика Палата Верховного Суду в постанові від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21) дійшла висновку, що визначальним критерієм для розмежування віндикаційного та негаторного позовів є відсутність або наявність у позивача володіння майном; відсутність або наявність в особи володіння нерухомим майном визначається виходячи з принципу реєстраційного підтвердження володіння; особа, до якої перейшло право власності на об`єкт нерухомості, набуває щодо нього всі правоможності власника, включаючи право володіння (див. пункт 72 вказаної постанови).

Відповідно до статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Згідно з частиною першою статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Отже, якщо нерухоме майно, що вибуло з фактичного володіння його власника за неукладеним договором купівлі-продажу, було зареєстровано за іншою особою без відповідної на те правової підстави, власник такого майна може витребувати його із чужого незаконного володіння у всіх випадках відповідно до статті 387 ЦК України. При цьому відсутністю правової підстави в цьому випадку потрібно розуміти: реєстрацію спірного нерухомого майна за стороною неукладеного правочину; реєстрацію спірного майна за третьою особою на підставі правочину, укладеного всупереч нормам чинного законодавства.

У разі, якщо спірне нерухоме майно надалі відчужене за відплатним договором, і сторона цього договору не знала і не могла знати про відсутність у продавця права його відчужувати, у зв`язку із чим така особа є добросовісним набувачем, спірне нерухоме майно також може бути витребуване його власником відповідно до пункту 3 частини першої статті 388 ЦК України, оскільки таке майно вибуло з володіння власника (законного володільця) не з його волі (за неукладеним правочином).

Наведене також узгоджується з положеннями статті 330 ЦК України, згідно з якими, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.

Крім цього, необхідно враховувати, що позивач з дотриманням правил статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння кінцевого набувача.

Отже, власник, майно якого вибуло з його законного володіння за неукладеним договором, може захистити своє майнове право шляхом пред`явлення віндикаційного позову [про витребування майна із чужого незаконного володіння чи від добросовісного набувача (статті 387, 388 ЦК України)] без оспорювання правочину (правочинів) щодо спірного майна та скасування рішення (рішень) про державну реєстрацію права власності на належне йому майно за іншою (іншими) особою (особами).

За обставинами цієї справи позивачка з 03 березня 2016 року на праві власності володіла квартирою АДРЕСА_2 , яка була предметом договору купівлі-продажу нерухомого майна від 02 вересня 2024 року, сторонами якого зазначено позивачку ОСОБА_10 (як продавця) та ОСОБА_4 (як покупця).

Відповідно до цього договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Царейкіним М.С., Дніпровського міського нотаріального округу, Дніпропетровської області та зареєстровано в реєстрі № 842 ОСОБА_8 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_3 , від імені якої за довіреністю, посвідченою 14 червня 2024 року державним нотаріусом міста Лімасол Міхалакісом Саввою, діяв ОСОБА_7 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , продав, а ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_3 придбав кв. АДРЕСА_5 . (а.с. 117-118 т. 1).

Згідно Довіреності від 14 червня 2024 року ОСОБА_8 , ІНФОРМАЦІЯ_2 уповноважує ОСОБА_7 , ІНФОРМАЦІЯ_1 представляти її інтереси та вчиняти увесь передбачений чинним законодавством комплекс юридично значущих дій, управляти та розпоряджатися її майном, а саме кв. АДРЕСА_5 (а.с. 123-127 т. 1), а згідно медичної довідки позивачка 11 червня 2024 року відвідувала лікаря в АДРЕСА_6 , окрім того надано довідку про те що позивач проходила лікування з 10 червня 2024 року по 27 червня 2024 року в реабілітаційній клініці фізіотерапії в АДРЕСА_7 (а.с. 48-61 т. 1).

За таких обставин посвідчену державним нотаріусом міста Лімасол Міхалакісом Саввою, підпис та печатка якого засвідчена Головою адміністративного округу міста Лімасол Республіки Кіпр Андреасом Чацціку, позивачка не видавала та не уповноважувала нотаріуса Кіпра посвідчити її підпис на довіреності від 14 червня 2024 року, і ніколи на Кіпрі не була. Територію Німеччини в період начебто посвідчення довіреності від 14 червня 2024 не покидала, а тому підпис у довіреності був підроблений та наміру продавати квартиру не має.

Таким чином, виходячи з наведених вище правових висновків договір купівлі-продажу спірної квартири від 02 вересня 2024 року, при укладенні якого підпис продавця у довіреності виконаний іншою невстановленою особою, а при його нотаріальному посвідченні використані викрадені документи та підроблений паспорт, що не видавалися на ім`я продавця, необхідно кваліфікувати як неукладений, оскільки законна власниця майна фактично не була учасником спірних правовідносин купівлі-продажу та не виражала своєї волі на відчуження належної їй квартири.

Тому належним способом захисту позивачки в цій справі є вимога про витребування спірної квартири у ОСОБА_4 набувача на підставі статті 387 ЦК України.

При цьому відчуження нерухомого майна за неукладеним договором потрібно розглядати як вибуття такого майна з володіння власника не з його волі.

На вищезазначене суд першої інстанції увагу не звернув, у зв`язку з чим ухвалив рішення про залишення позову без задоволення при помилковій кваліфікації неукладеного правочину та застосування права.

Відповідно до ст. 2 ЦПК України завданнями цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.

Відповідно до ст. 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін.

Згідно зі ст. 81 ЦПК кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ч. 6 ст. 81 ЦПК України).

За приписами ст. 77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Частинами 1-3 ст. 13 ЦПК України передбачено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у цивільних справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд має право збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи лише у випадках, коли це необхідно для захисту малолітніх чи неповнолітніх осіб або осіб, які визнані судом недієздатними чи дієздатність яких обмежена, а також в інших випадках, передбачених цим Кодексом. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.

Обґрунтовуючи висновки про обов`язок сторони належним чином використовувати процесуальні права, у рішенні від 07 липня 1989 у справі «Union Alimentaria Sanders S.A. v. Spain» Європейський суд з прав людини зазначив, що заявник зобов`язаний демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду, що стосуються безпосередньо його, утримуватися від використання прийомів, пов`язаних зі зволіканням у розгляді справи, а також максимально використовувати всі засоби внутрішнього законодавства для прискорення процедури слухання.

Враховуючи викладене, колегія суддів приходить до висновку, що оскаржуване рішення як таке, що суперечить нормам матеріального та процесуального права, та підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про задоволення позовних вимог.

В зв`язку із задоволенням апеляційної скарги, відповідно до ст. 141 ЦПК України, колегія суддів вважає за необхідне стягнути з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_3 витрати зі сплати судового збору за подання позовної заяви в сумі 12 112,00 грн. та на користь держави судовий збір за подання апеляційної скарги в сумі 18 168,00 грн.

Керуючись ст. ст. 259, 367, 374, 376 ЦПК України, колегія суддів, -

У Х В А Л И Л А :

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 задовольнити.

Рішення Соборного районного суду міста Дніпра від 11 березня 2026 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.

Позов ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , третя особа: Царейкін Михайло Самуілович про витребування майна задовольнити.

Витребувати від ОСОБА_4 (РНОКПП НОМЕР_2 ) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_4 ) нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_8 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 866712712101).

Стягнути з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_3 витрати зі сплати судового збору за подання позовної заяви в сумі 12 112,00 грн.

Стягнути з ОСОБА_4 на користь держави судовий збір за подання апеляційної скарги в сумі 18 168,00 грн.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення та протягом тридцяти днів може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду з дня складання повного судового рішення.

Вступна та резолютивна частини постанови проголошена 15 вересня 2026 року.

Повний текст судового рішення складено 21 вересня 2026 року.

Головуючий суддя М.О. Макаров

Судді В.С. Городнича М.Ю. Петешенкова