Постанова від 15 вересня 2026 р. у справі №940/1065/25 — Київський апеляційний суд

П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

16 вересня 2026 року м. Київ

Справа № 940/1065/24

Провадження №22-ц/824/4434/2026

Резолютивна частина постанови оголошена 16 вересня 2026 року

Повний текст постанови складено 17 вересня 2026 року

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача Стрижеуса А.М.,

суддів: Поливач Л.Д., Шкоріної О.І.

секретаря: Узлій М.М.

сторони: позивач ОСОБА_1

відповідач Науково-виробнича корпорація «Агро-Центр»

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 , подану адвокатом Александровим Сергієм Олександровичем, на рішення Тетіївського районного суду Київської області і від 13 жовтня 2025 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Науково-виробничої корпорації «Агро-Центр» про розірвання договору оренди землі, -

В С Т А Н О В И В:

У червні 2025 року ОСОБА_1 звернувся до Тетіївського районного суду Київської області з позовом, в якому просив:

розірвати договір оренди землі, укладений 01.01.2012 між ним та Науково-виробничою корпорацією «Агро-Центр» на земельну ділянку площею 3,8952 га, із цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 3224680400:02:016:0003, яка розташована на території Тетіївської міської ради Білоцерківського району Київської області; стягнути з НВК «Агро-Центр» на його користь заборгованість з орендної плати, невиплачену індексацією, штрафні санкції за договором оренди землі в сумі 17928,00 грн, обрахованої без вирахування податків та інших обов`язкових платежів.

Позов мотивовано тим, що ОСОБА_1 на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯГ № 184244 від 18.07.2006 належить на праві власності земельна ділянка площею 3,8952 га, кадастровий номер 3224680400:02:016:0003, що розташована на території Тетіївської міської ради (в минулому - Бурковецької сільської ради) Білоцерківського району Київської області.

01.01.2012 між ОСОБА_1 та НВК «Агро-Центр» було укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки, відповідно до умов якого передбачені такі основні умови: строк оренди 49 років (п. 8); річна орендна плата за користування, на момент підписання договору встановлювалась в розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки, зазначеної в п. 2 того ж Договору і складає 2974,19 грн. за один рік оренди (п. 9); орендна плата вноситься у такі строки з 01 вересня до 01 грудня поточного року (п. 11); розмір орендної плати переглядається один раз на рік у разі зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством (п. 13).

Того ж дня, 01.01.2012, орендодавець ОСОБА_1 передав, а орендар НВК «Агро-Центр» прийняв в користування зазначену земельну ділянку, про що сторонами підписано акт прийомки-передачі землі в оренду, а також акт про визначення меж земельної ділянки та передачу на зберігання орендарю межових знаків.

Згодом, а саме 23.07.2012, за видатковим касовим ордером орендарем НВК «Агро-Центр» було сплачено на користь ОСОБА_1 25000,00 грн. на виконання договору оренди землі.

Крім того зазначено, що як станом на 04.02.2025 (дата постанови Київського апеляційного суду у справі № 940/645/24 за позовом ОСОБА_1 до Науково-виробничої корпорації «Агро-Центр» про розірвання договору оренди землі), так і станом на дату подання цього позову, відповідачем визнану заборгованість та орендний платіж за 2024 рік не сплачено, що підтверджується банківською випискою з рахунку позивача.

Відтак позивач вважає, що несвоєчасна виплата орендної плати за 2023 рік, щодо виплати якої наполягав в процесі розгляду справи № 940/645/24, так й наявна заборгованість за 2024 рік, з урахуванням коефіцієнта індексації, дає підстави для висновку, що відповідач систематично не сплачує орендну плату, тому згідно п. «д» ч. 1 ст.141 ЗК України наявні підстави для припинення договору оренди землі шляхом його розірвання через неналежне виконання орендарем взятих на себе зобов`язань.

За вказаних обставин, позивач ОСОБА_1 вважає, що договір оренди землі, укладений 01.01.2012 між ним та НВК «Агро-Центр», підлягає розірванню у судовому порядку.

Ухвалою Тетіївського районного суду Київської області від 12.06.2025 відкрито провадження у справі, постановлено розгляд справи здійснювати в порядку загального позовного провадження та призначено у справі підготовче засідання.

Рішенням Тетіївського районного суду Київської області і від 13 жовтня 2025 року У задоволенні позову ОСОБА_1 до Науково-виробничої корпорації «Агро-Центр» про розірвання договору оренди землі відмовлено.

Відмовляючи в задоволені позову суд першої інстанції виходив з того, що судом не встановлено систематичної несплати відповідачем орендної плати за 2023 -2024 роки, тому відповідно вимоги щодо стягнення заборгованості з орендної плати, невиплаченої індексації та штрафних санкцій за договором оренди землі є безпідставними та не підлягають задоволенню.

Не погоджуючись з рішенням суду, представник ОСОБА_1 адвокат Александров С.О. подавапеляційну скаргу, в якій просив рішення суду скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким позов задовольнити в повному обсязі, посилаючись на те, що рішення суду є незаконним, необґрунтованим, ухваленим при неправильній оцінці доказів, наявних у матеріалах справи і як наслідок неправильних висновків суду, що в сукупності призвело до неправильного застосування норм матеріального права при порушенні норм процесуального права.

Вказує, що матеріалами справи доведено несвоєчасну сплати орендної плати позивачу за 2023 та 2024 роки, що є систематичним порушенням умов договору.

Зазначає, що довідка розрахунок про нарахування та виплату орендної плати за договором оренди землі віл 01 січня 2012 року та розрахунок проіндексованої плати від 15 червня 2025 року є недопустимим доказом, оскільки відповідно до розрахунку у відповідача наявна переплата за 2023 рік у сумі 3 687,59, що суперечить обставинам встановленим рішенням суду у справі 940/645/24

Також посилається на те, що відповідач з 2019 року припинив виконання обов`язків податкового агента, що є додатковим порушенням умов договору, та порушив умови договору, оскільки з 2012 року не було проведено індексацію орендної плати, що також порушує умови договору.

Зауважує, що відповідач не здійснює оплату орендної плати з 2019 року, що свідчить про систематичне порушення умов договору.

04 грудня 2025 року на адресу Київського апеляційного суду надійшов відзив на апеляційну скаргу від представника Науково-виробничої корпорації «Агро-Центр» адвоката Плаксія Р.В . в якому він просив апеляційну скаргу залишити без задоволення а рішення суду першої інстанції залишити без змін.

В судовому засіданні в режимі відеоконференцзв`язку представник ОСОБА_1 адвокат Александров С.О. підтримав доводи апеляційної скарги.

Представник НВК «Агро-Центр» адвокат Плаксій Р.В. в судовому засіданні в режимі відеоконференцзв`язку , проти доводів апеляційної скарги заперечував.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи апеляційної скарги, врахувавши аргументи, наведені у відзиві на апеляційну скаргу, колегія суддів дійшла наступних висновків.

Частинами першою-третьою статті 367 ЦПК України встановлено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

Судом встановлено, що відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯГ № 184244 ОСОБА_1 належить на праві власності земельна ділянка площею 3,8952 га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 3224680400:02:016:0003, що розташована на території Тетіївської міської ради (в минулому - Бурковецької сільської ради) Білоцерківського району Київської області (а. с. 15-16).

01.01.2012 між ОСОБА_1 та НВК «Агро-Центр» укладений договір оренди землі (надалі - договір), за змістом якого орендодавець ОСОБА_1 надає, а орендар НВК «Агро-Центр» приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Бурківецької сільської ради Тетіївського району Київської області, згідно державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯГ № 184244, загальною площею 3,8952 га.

Згідно з умовами цього договору сторони погодили: договір укладено на 49 років (п. 8); річна орендна за користування земельною ділянкою, на момент підписання договору оренди встановлюється в розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки, зазначеної в п. 2 даного договору і складає 2974,19 грн на один рік оренди. Орендна плата вноситься шляхом виплати у грошовій формі через касу орендаря або на розрахунковий рахунок орендодавця за вказаними ним реквізитами, поданими в письмовому вигляді за 30 днів до початку виплати орендної плати згідно умов даного договору (п. 9); обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації (п. 10); орендна плата вноситься у такі строки з 01 вересня по 01 грудня поточного року. Якщо Орендодавець в вище вказані строки не звернувся до Орендаря за отриманням орендної плати, то після закінчення даного періоду виплати здійснюється за умови письмового звернення Орендодавця. В свою чергу Орендар, з моменту надходження такого звернення, зобов`язаний на протязі 30 днів здійснити виплату. Орендар має право вносити орендну плату наперед за будь-який термін у розмірі, що визначається на момент оплати. У цьому випадку порядок перегляду орендної плати за п.10 та п.13 Даного Договору не застосовується на оплачений термін (п. 11); договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (п. 41).

Договір оренди землі зареєстрований в управлінні Держкомзему у Тетіївському районі Київської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 29 грудня 2012 року №322460004007183 (т.1 а. с. 8-11).

Згідно з актом прийомки-передачі землі в оренду від 01.01.2012, що є додатком до договору оренди землі, ОСОБА_1 передав, а НВК «АГРО-ЦЕНТР» прийняв в тимчасове користування земельну ділянку, що розташована на території Бурківецької сільської ради Тетіївського району Київської області, згідно державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯГ № 184244, загальною площею 3,8952 га (т.1 а. с. 12).

Крім того, 01.01.2012 між сторонами підписаний акт про визначення меж земельної ділянки та передачу на зберігання орендарю межових знаків в межах Бурківецької сільської ради Тетіївського району Київської області (т.1 а. с. 13).

Згідно з видатковим касовим ордером від 23 липня 2012 року, ОСОБА_1 отримав від НВК «Агро-Центр» 25000,00 гривень орендної плати за договором від 01.01.2012 (т.1 а. с. 51).

Водночас, 31.03.2020 між ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 укладено інший договір оренди землі щодо земельної ділянки з кадастровим номером 3224680400:02:016:0003 строком на 15 років, згідно якого річний розмір орендної плати складає 3866,00 грн. На підставі вищевказаного договору оренди, 01.04.2020 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було зареєстровано право оренди за ФОП ОСОБА_2 (т.1 а. с. 54-57).

В подальшому, 27.07.2022 між ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 укладено угоду про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки № б/н від 31.03.2020 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 3224680400:02:016:0003, на підставі якої 24.08.2022 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було припинено право оренди за ФОП ОСОБА_2 (т.1 а. с. 58).

Більш того, 31.08.2022 між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 був укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки, за змістом кого продавець ОСОБА_1 передає (продає), а покупець ОСОБА_2 приймає (купує) у власність земельну ділянку площею 3,8951 га, з кадастровим номером 3224680400:02:016:0003 (т.1 а. с. 59-62).

23.01.2024 НВК «Агро-Центр» відправила на ім`я ОСОБА_2 , вочевидь як нового власника земельної ділянки та відповідно орендодавця, грошовий поштовий переказ в розмірі 1694,00 грн, проте 08.03.2024 вказаний переказ було повернуто відправнику (т.1 а. с. 80-81, 82, 83).

12.03.2024 НВК «Агро-Центр» також відправила на банківський рахунок того ж таки ОСОБА_2 грошовий переказ в розмірі 1694,00 грн., який відразу було повернуто останнім т.1 (а. с. 88, 89, 90, 91).

Також встановлено, що рішенням Тетіївського районного суду Київської області від 10 квітня 2024 року у справі № 940/90/24 за позовом НВК «Агро-Центр» до ОСОБА_2 , треті особи: Володарська селищна рада, ОСОБА_1 , про визнання права оренди землі, яке набрало законної сили 11.09.2024, саме за НВК «АГРО-ЦЕНТР» визнано речове право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 3224680400:02:016:0003 терміном дії до 29 грудня 2061 року (т.1 а. с. 70-78).

В той же час, 31.05.2024 між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 був укладений договір про розірвання раніше укладеного мін ними договору купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером 3224680400:02:016:0003, посвідченого Другою білоцерківською державною нотаріальною конторою 31 серпня 2022 року, реєстровий №2-862 (т.1 а. с. 67-69).

31.10.2024 НВК «Агро-Центр» як орендар відправила на ім`я ОСОБА_1 , який знову став власником орендованої відповідачем земельної ділянки, черговий грошовий поштовий переказ в розмірі 4150,34 грн, проте 11.06.2025 року даний поштовий переказ було повернуто відправнику (т.1 а. с. 96, 97, 98, 99, 100).

Зрештою, 16.06.2025 року НВК «Агро-Центр» відправила на банківський рахунок ОСОБА_1 грошовий переказ в розмірі 16464,91 грн, з узагальненим призначенням як сплату орендної плати за землю за договором оренди землі від 01.01.2012, яку позивач ОСОБА_1 отримав (т.1 а. с. 102, 103).

Згідно довідки-розрахунку про нарахування та виплату орендної плати за договором оренди землі від 01.01.2012, наданої до справи представником відповідача, у період з 01.01.2013 р. по 16.07.2025 р. нараховано без індексації оподаткованого доходу (орендної плати) - 30 611,08 грн. (2974,19 * 9 + 991,40 + 1246,72 + 1605,25), утримано податку на доходи фізичних осіб - 5 242,30 грн. (446,13*3 + 535,35*6 + 178,45 + 224,41 + 288,95), утримано військового збору 16.06.2025 9 426,10 грн. (44,61*7 + 14,87 + 18,70 + 80,26), до видачі склало - 24 942,68 грн., переплата становить 57,32 грн. (т.1 а. с. 53).

Згідно з розрахунку проіндексованої орендної плати від 15.06.2025, також наданого представником відповідача, у період з 17.07.2025 р. по 31.12.2025 р. нараховано з індексацією оподаткованого доходу (орендної плати) - 6 191,18 грн., утримано податку на доходи фізичних осіб - 1 114,41 грн., утримано військового збору - 92,87 грн., до видачі склало - 4 983,90 грн., заборгованість становить 4 926,58 грн. (т.1 а. с. 52).

Відповідно до статті 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

За положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст.ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Водночас у п. «д» ч.1 ст. 141 ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Згідно зі ст.ст. 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.

Відповідно до ч.2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У постанові Верховного Суду від 14.11.2018 у справі № 484/301/18, за наслідками аналізу положень статті 141 Земельного кодексу України, статті 651 Цивільного кодексу України, зроблено висновок, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що її земельну ділянку використовує інша особа.

Поряд з цим, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23, аналізувалось співвідношення загальних та спеціальних норм у вирішенні питання про розірвання договору оренди землі, досліджувалось питання розірвання договору оренди землі на підставі пункту «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України, а також на підставі частини другої статті 651 Цивільного кодексу України.

Так, Велика Палата Верховного Суду виснувала, що приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України (систематична несплата орендної плати), та правила частини другої статті 651 Цивільного кодексу України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки - доповнюють одні одних.

Аналізуючи питання розірвання договору оренди землі на підставі пункту «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України, Велика Палата Верховного Суду зазначила, що для того, щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема, орендної плати.

Під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання.

Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України, Велика Палата Верховного Суду зауважила, що його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.

Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття «несплата» та «недоплата» не є тотожними.

У зв`язку з чим Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 Цивільного кодексу України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.

Досліджуючи питання розірвання договору оренди землі на підставі частини другої статті 651 Цивільного кодексу України, Велика Палата Верховного Суду дійшла таких висновків.

Головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 Цивільного кодексу України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.

Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору.

Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов`язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення.

Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов`язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.

Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09.12.2020 у справі № 199/3846/19).

Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору.

Також потрібно враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 Цивільного кодексу України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 Цивільного кодексу України. Відповідно істотність за абзацом другим частини другої статті 651 Цивільного кодексу України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин.

Велика Палата Верховного Суду зазначила, що у разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України, а загальне правило частини другої статті 651 Цивільного кодексу України - у разі істотності порушення договору іншою стороною.

Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 Цивільного кодексу України.

Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.

Отже, як зазначено вище, у разі неодноразової (два та більше випадків) повної несплати орендарем орендної плати, наявні підстави для розірвання договору оренди на підставі пункту «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України, при цьому, така несплата є самостійною підставою для розірвання договору.

Натомість у випадку часткової сплати орендної плати (у розмірі, меншому за визначений умовами договору оренди землі), підлягають застосуванню положення частини другої статті 651 Цивільного кодексу України.

Такий висновок викладений Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23.

Відповідно до ст. 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ч. 1 ст. 610 ЦК України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання)

Відповідно до ч. 1 ст. 612 ЦК України, боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Пунктом 1 ч 1 ст. 611 ЦК України передбачено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Відповідно до ч. 1 статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

За змістом статті 12 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Статтею 81 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Частинами 1 та 2 статті 89 ЦПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Предметом позову у цій справі є вимоги позивача про розірвання договору оренди землі, стягнення заборгованості з орендної плати за землю, невиплаченої індексації та штрафних санкцій, що обґрунтовується неналежним виконанням відповідачем НВК «Агро-Центр» договірних зобов`язань, а саме систематичною несплатою орендної плати за користування земельною ділянкою за 2023 та 2024 роки, що на думку позивача, є порушенням умов договору оренди та відповідно до п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України підставою для розірвання договору оренди землі.

Судом встановлено, що обставини сплати НВК «Агро-Центр» орендної плати позивачу ОСОБА_1 за договором оренди землі від 01.01.2012 вже були предметом судового розгляду у цивільній справі № 940/645/24 за позовом ОСОБА_1 до Науково-виробничої корпорації «Агро-Центр» про розірвання договору оренди землі.

Згідно з рішенням Тетіївського районного суду Київської області від 10 квітня 2024 року у справі № 940/645/24, ОСОБА_1 23 липня 2012 року отримав одним платежем від НВК «Агро-Центр» 25000,00 гривень орендної плати за договором від 01.01.2012, що підтверджується видатковим касовим ордером від 23 липня 2012 року, згідно з яким позивач фактично виявив волю на отримання орендної плати наперед, а орендар НВК «Агро-Центр» сплатив на користь орендодавця ОСОБА_1 орендну плату у розмірі 25000,00 грн. за майбутні періоди користування земельною ділянкою із розрахунку 2974,19 грн., як зазначено у п. 9 договору. Також у цьому рішенні суд дійшов висновку, що несвоєчасна виплата орендної плати за один рік, а саме 2023 рік не дає підстави для висновку, що відповідач систематично, як це передбачено п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України, не сплачує орендну плату, тому підстави для припинення договору оренди землі шляхом його розірвання через неналежне виконання орендарем взятих на себе зобов`язань відсутні.

Із матеріалів цієї справи встановлено, що у період з 31.08.2022 до 31.05.2024 власником земельної ділянки з кадастровим номером 3224680400:02:016:0003, яка перебувала в оренді відповідача, був не позивач, а інша фізична особа - ОСОБА_2 .

Відтак, відповідач, намагаючись виконати свої зобов`язання за договором оренди землі, зокрема сплатити наявну заборгованість з орендної плати за 2023 рік у сумі 1693,41 грн, вчиняв дії щодо виплати ОСОБА_2 , як новому орендодавцю, орендної плати за землю, зокрема відправив 23.01.2024 грошовий поштовий переказ в розмірі 1694,00 грн та 12.03.2024 на банківський рахунок грошовий переказ в розмірі 1694,00 грн, проте орендодавець відмовився отримувати ці суми. Також, 31.10.2024 відповідач здійснив позивачу ОСОБА_1 грошовий поштовий переказ в розмірі 4150,34 грн, проте останній як орендодавець відмовився і його отримувати. Зрештою, 16.06.2025 року відповідач відправив на банківський рахунок позивача ОСОБА_1 грошовий переказ в розмірі 16464,91 грн. як сплату орендної плати за землю.

Наведене свідчить, що відповідач НВК «Агро-Центр» вживав активних дій щодо спроб виплати орендну плату, зокрема за 2023 та 2024 роки, що доводить його добросовісний намір належно виконувати договірні зобов`язання та про його заінтересованість у договорі оренди.

Згідно з п. 9 договору оренди землі, орендна плата вноситься шляхом виплати у грошовій формі через касу орендаря або на розрахунковий рахунок орендодавця за вказаними ним реквізитами, поданими в письмовому вигляді за 30 днів до початку виплати орендної плати згідно умов даного договору.

Матеріали справи не містять належних та допустимих доказів, що ОСОБА_1 , як орендодавець, звертався до каси орендаря НВК «Агро-Центр» у строк з 01 вересня по 01 грудня поточного року для отримання орендної плати, а також, що після закінчення цього строку подавав орендарю письмове звернення щодо виплати орендної плати за 2023-2024 роки.

До того ж, сумнівними є твердження представника позивача щодо порушення процедури сплати орендної плати позивачу і з огляду на відсутність доказів у матеріалах справи, що позивач ОСОБА_1 надавав НВК «Агро-Центр» реквізити свого банківського розрахункового рахунку для перерахування орендної плати.

Водночас, відмова орендодавця від отримання орендної плати не є підставою для розірвання договору оренди, як за змістом наведених вище норм матеріального права, так і за умовами укладеного між сторонами правочину.

Зазначене узгоджується з висновком, викладеним Верховним Судом у постанові від 18.03.2020 у справі № 144/296/17.

Крім того, заперечуючи проти позовних вимог, представник відповідача посилався на те, що оскільки у період з 01.04.2020 по 24.08.2022 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право оренди на спірну земельну ділянку, яка була у нього в оренді, було зареєстровано за ФОП ОСОБА_2 , тому у цей період відповідач НВК «Агро-Центр» був звільнений від зобов`язання сплачувати орендну плату позивачу.

Відповідно до системного аналізу глави 58 ЦК України оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому загальні положення про найм (оренду) застосовуються до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки, якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом. Положення Закону України «Про оренду землі» не забороняють застосування до відносин з оренди землі наведених загальних положень, викладених в статті 762 ЦК України (постанова Верховного Суду від 23 грудня 2019 року у справі № 399/935/16-ц (провадження № 61-304св17)).

Згідно з положеннями частини шостої статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08.05.2018 у справі № 910/7495/16 зазначено, що норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.

Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

Відповідно до статті 17 Закону України «Про оренду землі» об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Як встановлено судом, оскільки право оренди на спірну земельну ділянку у період з 01.04.2020 по 24.08.2022 було зареєстровано за іншим орендарем, а саме ФОП ОСОБА_2 , то за цей період, в силу вимог закону, відповідач фактично припинив користування цією земельною ділянкою через обставини, за які він не відповідає, та, як наслідок, свідчить про доведеність відсутності підстав для виконання НВК «Агро-Центр» договірних зобов`язань за вказаний період, зокрема виплати орендної плати, яка за своєю суттю є платою за фактичне користування землею.

Відтак, з огляду на встановлені фактичні обставини справи, в діях відповідача не вбачається ознак умисної, систематичної несплати орендної плати за землю, відповідні затримки з її виплати, які, на думку позивача, мали місце, обумовлені поведінкою позивача, який створював різні підстави (передавав земельну ділянку в оренду іншому орендарю, яка перебувала в оренді відповідача, продавав земельну ділянку), бажаючи, вочевидь, розірвати спірний договір оренди землі.

За таких обставин, враховуючи, що відповідач НВК «АГРО-ЦЕНТР» вживав заходів щодо виплати орендної плати за 2023 та 2024 роки, відсутність у матеріалах справи доказів звернення позивача до відповідача щодо виплати орендної плати за 2023 та 2024 роки та надання позивачем відповідних реквізитів розрахункового рахунку, а також, що у період з 01.04.2020 до 24.08.2022 право оренди на спірну земельну ділянку було зареєстровано за іншим орендарем, у 2023 та 2024 роках позивач не був власником спірної земельної ділянки та відмовлявся від отримання орендної плати за землю, ОСОБА_1 не довів, що саме значною мірою позбавився того, на що він розраховував при укладенні спірного договору оренди землі.

Відтак, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов вірного висновку про відсутність правових підстав для розірвання спірного договору оренди землі, оскільки позивачем ОСОБА_1 не доведено належними та допустимими доказами факту систематичної несплати відповідачем орендної плати за землю.

Щодо вимог позивача про стягнення з НВК «Агро-Центр» заборгованості з орендної плати, невиплаченої індексації та штрафних санкцій за договором оренди землі в сумі 17928,00 грн.

Згідно з розрахунком, зазначеним стороною позивача у позовній заяві, заборгованість за орендну плату урахуванням індексації та штрафних санкцій за період 2023-2024 роки становить 17928,00 грн.

Водночас, на підтвердження нарахування та виплату орендної плати за договором оренди землі від 01.01.2012 представником відповідача надано до матеріалів справи довідку-розрахунок про нарахування та виплату орендної плати за договором оренди землі від 01.01.2012 та розрахунок проіндексованої орендної плати від 15.06.2025, в якому зазначено, що з 2014 року по 16.07.2025 орендна плата не індексується (п. 11 спірного договору, видатковий касовий ордер від 23.07.2012 № 187 та ч. 6 ст. 762 ЦК України). Розмір проіндексованої плати з 17.07.2025 по 31.12.2025 становить 6191,18 грн.

Зазначені розрахунки стороною позивача не були спростовані.

Відтак, відсутні підстави ставити під сумнів зазначену довідку-розрахунок та розрахунок проіндексованої орендної плати від 15.06.2025.

Аналіз наведених правових норм та встановлених обставин дає колегії суддів підстави для висновку, що розглядаючи спір, який виник між сторонами у справі, суд першої інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин і нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, дослідив наявні у справі докази і дав їм належну правову оцінку, дійшов обґрунтованого висновку про відмову в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 .

Конституцією України передбачено, що всі рівні перед законом і судом; змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості (статті 24 та 129).

Доводи апеляційної скарги в їх сукупності не можуть бути підставою для скасування законного і обґрунтованого судового рішення, оскільки по своїй суті зводяться до незгоди з висновками суду першої інстанції щодо установлення обставин справи, які були предметом дослідження й оцінки судом. Аргументи, зазначені в апеляційній скарзі, не спростовують висновків суду першої інстанції, були перевірені судом першої інстанції, їм судом надана мотивована оцінка.

Згідно з підпунктом б), в) пункту 4 частини першої статті 382 ЦПК України постанова суду апеляційної інстанції складається з резолютивної частини із зазначенням нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої інстанції, - у випадку скасування або зміни судового рішення; розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.

Відповідно до частини тринадцятої статті 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

У постанові Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 травня 2020 року в справі № 530/1731/16-ц (провадження № 61-39028св18) зроблено висновок, що: «у разі, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат. Разом із тим, у випадку, якщо судом касаційної інстанції скасовано судові рішення з передачею справи на розгляд до суду першої/апеляційної інстанції, то розподіл суми судових витрат здійснюється тим судом, який ухвалює остаточне рішення за результатами нового розгляду справи, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат».

Тому, з урахуванням висновку щодо суті апеляційної скарги, розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції, здійснюється тим судом, який ухвалює (ухвалив) остаточне рішення у справі, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.

Оскільки Київський апеляційний суд дійшов висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення а рішення Тетіївського районного суду Київської області і від 13 жовтня 2025 року - без змін, розподіл судових витрат Київським апеляційним судом не здійснюється.

Керуючись ст.ст. 268, 367, 368, 369, 374, 375, 381, 382, 383, 390 ЦПК України, суд,-

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану адвокатом Александровим Сергієм Олександровичем -залишити без задоволення.

Рішення Тетіївського районного суду Київської області і від 13 жовтня 2025 року - залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 30 днів з дня складення повної постанови шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Суддя-доповідач А. М. Стрижеус

Судді: Л. Д. Поливач

О. І. Шкоріна