Рішення від 07 вересня 2026 р. у справі №908/3761/25 — Господарський суд Запорізької області

номер провадження справи 27/214/25

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08.09.2026 Справа № 908/3761/25

м. Запоріжжя Запорізької області

Господарський суд Запорізької області у складі судді Дроздової Світлани Сергіївни, при секретарі судового засідання Вака В.С., розглянувши матеріали справи

за первісним позовом: Комунального підприємства «Градпроект» (вул. Зелінського, буд. 3, м. Запоріжжя, 69037, ідентифікаційний код юридичної особи 20504731)

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» (вул. Незалежної України, 42, м. Запоріжжя, 69001, ідентифікаційний код юридичної особи 43286205)

про стягнення 211 365 грн 41 коп.

за зустрічним позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» (вул. Незалежної України, 42, м. Запоріжжя, 69001, ідентифікаційний код юридичної особи 43286205)

до відповідача-1: Комунального підприємства «Градпроект» (вул. Зелінського, буд. 3, м. Запоріжжя, 69037, ідентифікаційний код юридичної особи 20504731)

до відповідача-2: Департаменту управління активами Запорізької міської ради (вул. Зелінського, буд. 3, м. Запоріжжя, 69126, ідентифікаційний код юридичної особи 45013287)

до відповідача-3: Запорізької міської ради (пр. Соборний, буд. 206, м. Запоріжжя, 69105, ідентифікаційний код юридичної особи 04053915)

до відповідача-4: Виконавчого комітету Запорізької міської ради (пр. Соборний, буд. 206, м. Запоріжжя, 69105, ідентифікаційний код юридичної особи 02140892)

про зобов`язання зарахувати суму заборгованості, стягнення частину вартості здійснених невід`ємних поліпшень та розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 478/13 від 31.01.2020

за участю представників

від позивача (відповідача-1 за зустрічним позовом): Ямаєва Ю.С., довіреність № 3971/1 від 03.12.2025, в режимі відеоконференції

від відповідача (позивача за зустрічним позовом): Кучерук О.В., адвокат, ордер серія АР № 1276069 від 06.01.2026

від відповідача-2 за зустрічним позовом: Шевкопляс Т.В., довіреність від 09.10.2013, посвідчення № 2221 від 26.01.2026

від відповідача-3 за зустрічним позовом: Шевкопляс Т.В., самопредставництво, посвідчення № 2221 від 26.01.2026

від відповідача-4 за зустрічним позовом: не з`явився

СУТЬ СПОРУ:

Комунальне підприємство «Градпроект» звернувся до Господарського суду Запорізької області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» про стягнення заборгованість зі сплати орендної плати за період з 01.11.2023 по 31.10.2025 (включно) в розмірі 183 214 грн 76 коп., штраф в сумі 5 586 грн 58 коп., 17 123 грн 76 коп. інфляційних витрат та 3% річних в сумі 5 440 грн 31 коп.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 16.12.2025 здійснено автоматизований розподіл позовної заяви між суддями, присвоєно єдиний унікальний номер судової справи 908/3761/25 та визначено до розгляду судді Дроздовій С.С.

Ухвалою суду від 22.12.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 908/3761/25, присвоєно справі номер провадження 27/214/25. Розгляд справи призначено за правилами спрощеного позовного провадження.

Ухвалою Господарського суду Запорізької області від 22.12.2025 визначено відповідачу строк для подання до суду, в тому числі відзиву на позов, протягом 15 днів з дня вручення даної ухвали, але не пізніше 20.01.2025.

06.01.2026 Товариством з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» сформовано в системі «Електронний суд» (зареєстровано 07.01.2026 за вх. № 107/08-07/26) зустрічну позовну заяву до відповідачів Комунального підприємства «Градпроект»,

Департаменту управління активами Запорізької міської ради, Запорізької міської ради, Виконавчого комітету Запорізької міської ради про:

- зобов`язати Департамент управління активами Запорізької міської ради зарахувати суму заборгованості зі сплати орендної плати за період з 01.11.2023 по 31.10.2025 (включно) в розмірі 183 214 грн 76 коп. в рахунок орендної плати за договором № 478/13 оренди нежитлового приміщення по пр. Соборний, 192 від 31.01.2020 року, на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» як частину вартості здійснених невід`ємних поліпшень орендованого приміщення.

- стягнути з Запорізької міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» частину вартості здійснених невід`ємних поліпшень орендованого приміщення у розмірі 801 115 грн 24 коп. шляхом списання коштів з відповідного рахунку Виконавчого комітету Запорізької міської ради

- розірвати договір № 478/13 оренди нежитлового приміщення по пр. Соборний, 192 від 31.01.2020 з 04.11.2025.

Крім того, позивач за зустрічним позовом просив суд перейти до розгляду цієї справи за правилами загального позовного провадження та відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі за первісним позовом Комунального підприємства «Градпроект» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» про стягнення 211 365 грн 41 коп.

Згідно з протоколом передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 07.01.2026 зазначену зустрічну позовну заяву у справі № 908/3761/25 передано для розгляду судді Дроздовій С.С.

Ухвалою суду від 08.01.2026 зустрічний позов залишено без руху, надано Товариству з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» строк протягом 5 днів з дня отримання даної ухвали суду в електронному кабінеті системи «Електронний суд» для усунення недоліків зустрічної позовної заяви, вказаних в ухвалі, шляхом надання докази сплати судового збору в розмірі 2 662 грн 40 коп.

09.01.2026 позивач за зустрічним позовом сформував в системі «Електронний суд» позовну заяву з усуненими недоліками на виконання ухвали суду.

Ухвалою суду від 12.01.2026 прийнято зустрічний позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» до розгляду. Вимоги за зустрічним позовом об`єднано в одне провадження з первісним позовом у справі № 908/3761/25. Визначено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження. Підготовче судове засідання для розгляду первісного позову та зустрічного позову призначено на 28.01.2026.

27.01.2026 Товариством з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» сформовано в підсистемі «Електронний суд» заяву про відкладення підготовчого засідання.

27.01.2026 Департаментом управління активами Запорізької міської ради сформовано в підсистемі «Електронний суд» відзив на зустрічну позовну заяву.

27.01.2026 Запорізькою міською радою сформовано в підсистемі «Електронний суд» відзив на зустрічну позовну заяву.

27.01.2026 Комунальне підприємство «Градпроект» сформовано в підсистемі «Електронний суд» відзив на зустрічну позовну заяву.

Ухвалою суду від 28.01.2026 відкладено підготовче провадження, засідання суду призначено на 23.02.2026 об 11 год. 30 хв..

20.02.2026 Товариством з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» сформовано в підсистемі «Електронний суд» відповідь на відзив за зустрічною позовною заявою.

23.02.2026 представники Комунального підприємства «Градпроект», Товариства з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019», Департаменту управління активами Запорізької міської ради, Запорізької міської ради прибули до приміщення Господарського суду Запорізької області у визначений час.

23.02.2026 в місті Запоріжжі з 09 год. 23 хв. оголошена повітряна тривога, з 11 год. 20 хв. безпілотні літальні апарати були помічені в районі розташування будівлі Господарського суду Запорізької області, пролунали вибухи.

У зв`язку з наявністю обставин, що загрожують життю, здоров`ю та безпеці відвідувачів суду судове засідання 23.02.2026 не відбулося з поважних причин, з метою дотримання прав учасників справи, виникла необхідність перенесення підготовчого судового засідання на іншу дату.

Ухвалою суду від 23.02.2026 перенесено підготовче судове засідання на 11.03.2026.

10.03.2026 Комунальне підприємство «Градпроект» сформовано в підсистемі «Електронний суд» клопотання про долучення доказів.

11.03.2026 представники Комунального підприємства «Градпроект», Товариства з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019», Департаменту управління активами Запорізької міської ради, Запорізької міської ради прибули до приміщення Господарського суду Запорізької області у визначений час.

11.03.2026 представником Товариства з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» адвокатом Кучерук О.В. подано до суду клопотання в порядку ст. 177 Господарського процесуального кодексу України, у якому просить суд продовжити строк підготовчого, у зв`язку із бажанням сторін розірвати договір № 478/13 оренди нежитлового приміщення від 31.01.2020. Також, просить суд не проводити фіксацію судового засідання.

Клопотання підтримано представниками Комунального підприємства «Градпроект», Департаменту управління активами Запорізької міської ради та Запорізької міської ради.

Ухвалою суду від 11.03.2026 продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів, відкладено підготовче засідання на 24.03.2026.

23.03.2026 Товариством з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» в підсистемі «Електронний суд» сформована заява про зменшення розміру позовних вимог та повернення судового збору (зареєстровано 24.03.2026 № 6447/08-08/26).

Ухвалою суду від 24.03.2026 поновити Комунальному підприємству «Градпроект» строк для подання доказів - листа Департаменту управління активами Запорізької міської ради від 02.03.2026 № 2019/01/01-07/2424, акту Комунального підприємства «Градпроект» від 04.03.2026 обстеження нежитлового приміщення XVIII цокольного поверху (літ. А-5) площею 189,1 кв.м, за адресою: м. Запоріжжя, пр. Соборний, 192 із фото. Підготовче провадження закрита та призначено справу до розгляду по суті 07.04.2026.

Також повернуто з Державного бюджету України на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» сплачений на підставі платіжної інструкції № 7В3С-02ТА-С99М-ЕВВ7 від 09.01.2026 судовий збір у сумі 2 662 грн 40 коп. щодо немайнової вимоги про розірвання договору.

07.04.2026 суд розпочав розгляд справи по суті.

07.04.2026 суд в порядку ст. 208 Господарського процесуального кодексу України, заслухав вступне слово позивача за відповідача за первісним та зустрічним позовами.

Ухвалою суду від 07.04.2026 відкладено розгляд справи по суті, засідання суду призначено на 21.04.2026.

20.04.2026 представником Товариства з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» адвокатом Кучерук О.В. подана до суду заява про відкладення розгляду справи.

Ухвалою суду від 21.04.2026 відкладено розгляд справи по суті, засідання суду призначено на 06.05.2026.

05.05.2026 Товариством з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» в підсистемі «Електронний суд» сформована заява, просить суд дослідити в якості доказу надання згоди балансоутримувачем на виконання реконструкції нежитлового приміщення XVIII цокольного поверху (літ. А-5), площею 172,9 кв.м., в будинку № 192 по пр. Соборному у м. Запоріжжі, оригінал листа КП «ВРЕЖО № 7» від 31.01.2020 за № 292/2, який буде наданий в судове засідання департаментом управління активами Запорізької міської ради.

Ухвалою суду від 01.06.2026 вирішено повернутись на стадію підготовчого провадження, призначено підготовче судове засідання на 01.06.2026.

28.05.2026 Товариством з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» в підсистемі «Електронний суд» сформовано клопотання про долучення доказів, а саме: картки атестованого судового експерта щодо Тернових Валентина Анатолійовича; наказу Міністерства юстиції України від 14.03.2022 № 1138/5 «Про деякі питання забезпечення судово-експертної діяльності в умовах воєнного стану», зареєстрований у Міністерстві юстиції України від 16.03.2022 за № 326/37662; наказу Міністерства юстиції України від 10.12.2024 № 3565/5 «Деякі питання у сфері судово-експертної діяльності», зареєстрований у Міністерстві юстиції України від 11.12.2024 за № 1891/43236.

Ухвалою суду від 01.06.2026 відкладено підготовче провадження, засідання дання суду призначено на 30.06.2026.

23.06.2026 Товариством з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» в підсистемі «Електронний суд» сформовано клопотання при призначення будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертиз.

Ухвалою суду від 30.06.2026 продовжено строк підготовчого провадження, відкладено підготовче засідання на 16.07.2026.

09.07.2026 Департаментом управління активами Запорізької міської ради сформовані в підсистемі «Електронний суд» заперечення на клопотання про проведення експертизи ТОВ «Арсенал 2019» по справі № 908/3761/25.

Ухвалою суду від 16.07.2026 відмовлено у задоволенні клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» про призначення будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи у справі № 908/3761/25, підготовче провадження закрито. призначено справу до розгляду по суті 05.08.2026.

04.08.2026 Товариством з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» в підсистемі «Електронний суд» сформована заява про розгляд справи без участі учасника судового процесу.

05.08.2026 суд розпочав розгляд справи по суті.

05.08.2026 суд в порядку ст. 208 Господарського процесуального кодексу України заслухав вступне слово позивача за первісним позовом.

Ухвалою суду від 05.08.2026 відкладено розгляд справи по суті, засідання суду призначено на 03.09.2026.

03.09.2026 суд в порядку ст. 208 Господарського процесуального кодексу України заслухав вступне слово відповідача за первісним позовом, вступне слово позивача та відповідачів - 1, 2, 3 за зустрічним позовом

03.09.2026 в порядку ст. 210 ГПК України суд перейшов до стадії з`ясування обставин, на які учасники справи посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень та досліджує докази, якими вони обґрунтовуються.

Ухвалою суду від 03.09.2026 відкладено розгляд справи по суті, засідання суду призначено на 08.09.2026.

08.09.2026 Товариством з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» в підсистемі «Електронний суд» сформована заява про розгляд справи без участі учасника судового процесу.

Судове засідання 08.09.2026 проводилось в режимі відеоконференцзв`язку.

Відповідно до ст. 222 Господарського процесуального кодексу України, далі ГПК України, суд під час судового розгляду справи здійснює повне фіксування судового засідання за допомогою звукозаписувального технічного засобу в порядку, передбаченому Положенням про Єдину судову інформаційно-комунікаційну систему та/або положеннями, що визначають порядок функціонування її окремих підсистем (модулів). За заявою будь-кого з учасників справи або за ініціативою суду повне фіксування судового засідання здійснюється за допомогою відеозаписувального технічного засобу (за наявності в суді технічної можливості та за відсутності заперечень з боку будь-кого з учасників судового процесу).

08.09.2026 представник Комунального підприємства «Градпроект» підтримує позовні вимоги за первісним позовом у повному обсязі. В обґрунтування посилаючись на умови договору оренди нежитлового приміщення № 478/13 від 31. 01.2020, зазначає, що за період 01.11.2023 по 31.10.2025 заборгованість Товариства з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» зі сплати орендної плати складає 183 214 грн 76 коп., яка заявлена до стягнення на первісним позовом. Також, позивачем за первісним позовом, у зв`язку із порушенням відповідачем строків сплати орендної плати, в порядку п. 3.7 договору оренди нежитлового приміщення № 478/13 від 31. 01.2020 та ст. 625 Цивільного кодексу України нараховані та заявлені до стягнення штраф в сумі 5 586 грн 58 коп., 17 123 грн 76 коп. інфляційних витрат та 3% річних в сумі 5 440 грн 31 коп.

08.09.2026 представник Товариства з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» заперечує проти задоволення позовних вимог Комунального підприємства «Градпроект» посилаючись на доводи викладені у зустрічній позовній заяві Товариства з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» до Комунального підприємства «Градпроект», Департаменту управління активами Запорізької міської ради, Запорізької міської ради та Виконавчого комітету Запорізької міської ради.

08.09.2026 представник Товариства з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» підтримує позовні вимоги викладені у зустрічний позовній заяві. Просись суд: зобов`язати департамент управління активами Запорізької міської ради зарахувати суму заборгованості зі сплати орендної плати за період з 01.11.2023 по 31.10.2025 (включно) в розмірі 183 214 грн 76 коп. в рахунок орендної плати за договором № 478/13 оренди нежитлового приміщення по пр. Соборний, 192 від 31.01.2020 року, на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» як частину вартості здійснених невід`ємних поліпшень орендованого приміщення; стягнути з Запорізької міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» частину вартості здійснених невід`ємних поліпшень орендованого приміщення у розмірі 801 115,24 грн. шляхом списання коштів з відповідного рахунку Виконавчого комітету Запорізької міської ради.

В обґрунтування зустрічних позовних вимог Товариство з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» зазначає, що 31.01.2020 між Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, КП «ВРЕЖО № 7» та ТОВ «Арсенал 2019» укладено договір № 478/13 оренди нежитлового приміщення по пр. Соборний, 192. Вказує, що додатковою угодою від 20.07.2020 у п. 1 Договору змінено характеристику об`єкту оренди, а саме, словосполучення «…нежитлове приміщення XVIII цокольного поверху (літ. А-5) площею 172,90 кв.м…» змінено на словосполучення «…нежитлове приміщення XVIII цокольного поверху (літ. А-5) площею 189,1 кв.м…». Звертає увагу на те, що відповідно до п. 1.1. Договору Орендодавець, Балансоутримувач на підставі протоколу засідання постійно діючої конкурсної комісії на право оренди об`єктів права комунальної власності територіальної громади м. Запоріжжя від 29.01.2020 № 12 передає, а Орендар приймає в строкове платне користування комунальне майно – нежитлове приміщення XVIII цокольного поверну (літ. А-5) площею 172,90 кв.м в будинку № 192 по пр. Соборному, яке перебуває на балансі комунального підприємства «Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об`єднання № 7», вартість якого визначена у звіті про незалежну оцінку i становить за висновком про його вартість 603 000,00 грн без ПДВ станом на 30.11.2019. Зазначає, що листом вих. № 222/2 від 31.01.2020 КП «ВРЕЖО № 7» надало згоду на виконання реконструкції нежитлового приміщення XVIII цокольного поверху (літ. А-5) площею 172,90 кв.м в будинку № 192 по пр. Соборному у м. Запоріжжі, та погодило кошторисну документацію щодо проведення ремонту за рахунок ТОВ «Арсенал 2019» в орендованому нежитловому приміщенні. Також зазначає, що листом від 31.01.2020 № 562/01/01-07/1345 Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради було надано відповідь щодо отримання дозволу на проведення реконструкції нежитлового приміщення XVIII цокольного поверху (літ. А-5) площею 172,90 кв.м в будинку № 192 по пр. Соборному, згідно з якою, у відповідності до п.5.6. договору оренди від 31.01.2020 № 478/13 нежитлового приміщення XVIII цокольного поверху (літ.А-5) площею 172,90 кв.м в будинку № 192 по пр. Соборному та п.10.1 Положення про порядок передачі в оренду об`єктів права комунальної власності територіальної громади м. Запоріжжя, затвердженого рішенням Запорізької міської ради від 27.04.2012 № 42, враховуючи згоду комунального підприємства «Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об`єднання № 7», департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради дає згоду ТОВ «Арсенал 2019» на проведення реконструкції нежитлового приміщення XVIII цокольного поверху (літ. А-5) площею 172,90 кв.м в будинку № 192 по пр. Соборному, яке ТОВ «Арсенал 2019» орендує згідно з договором оренди від 31.01.2020 № 478/13 та узгоджує наданий ТОВ «Арсенал 2019» кошторис на проведення реконструкції нежитлового приміщення XVIII цокольного поверху (літ.А-5) на суму 205,705 тис. грн. з ПДВ. Повідомляє, що при виконанні поліпшень демонтовані матеріали Балансоутримувачу не повертались. Зазначає, що відповідно до висновку експерта № 2020-11 за результатами проведення будівельно-технічного дослідження по письмовому зверненню ТОВ «Арсенал 2019», складеного 18.08.2020 проведеним дослідженням встановлено, що обсяги будівельних робот заявлені як виконані в Акті № б/н за липень 2020 р. між ТOB «Арсенал 2019» та ФОП Кішко Станіслав Іванович по об`єкту: «Реконструкція нежитлового приміщення XVIII цокольного поверху (літ. А-5) загальною площею 172,9 кв.м. в будинку № l92 по пр. Соборному м. Запоріжжя» відповідають фактично виконаним будівельним роботам в повному обсязі та мають характер невід`ємних поліпшень, та фактично виконано у відповідності до кошторисної документації, становить – 178 376 грн 00 коп. Повідомляє, що листом від 04.11.2025 ТОВ «Арсенал 2019» звернулося до Департаменту управління активами Запорізької міської ради з питанням щодо розірвання договору оренди та взаємозарахування невід`ємних поліпшень, в якому просило: розірвати договір оренди № 478/13 від 31.01.2020 з ініціативи орендаря, у зв`язку з істотною зміною обставин; провести взаємозарахування суми невід`ємних поліпшень у розмірі 150 000 грн. у рахунок погашення заборгованості з орендної плати перед балансоутримувачем. Зазначає, що відповідно до висновку експерта № 2025-29-01 за результатами проведення судової оціночно-будівельної експертизи по письмовому зверненню директора ТОВ «Арсенал 2019» Сухомлина І.В., складеного 05.01.2025, ринкова вартість об`єкту нерухомого майна – орендованого майна (нежитлового приміщення ХVIII цокольного поверху (літ.А-5) площею 189,1 кв.м в будинку № 192 по пр. Соборному м. Запоріжжя з урахуванням здійснених ТОВ «Арсенал 2019» невід`ємних поліпшень станом на 04.11.2025 року визначена порівняльним підходом (з округленням) складає: 1 587 330,00 грн. Вказує, що ринкова вартість невід`ємних поліпшень, виконаних на орендованому майні орендарем визначається, як різниця між вартістю об`єкта оцінки на момент припинення договору оренди – 04.11.2025 та його вартістю на момент його прийняття орендарем – 31.01.2020, яка підлягає компенсації. Зазначає, що вартість невід`ємних поліпшень, здійснених Орендарем щодо нежитлового приміщення ХVIII цокольного поверху (літ.А-5) в будинку № 192 по пр. Соборному м. Запоріжжя складає 984 330,00 грн. (дев`ятсот вісімдесят чотири тисячі триста тридцять гривень 00 копійок) = 1 587 330,00 грн. – 603 000,00 грн. Звертаємо увагу на те, що рішенням Господарського суду Запорізької області від 28.10.2024 року у справі № 908/3167/23 визнано незаконним та скасовано рішення Виконавчого комітету Запорізької міської ради «Про виділ нежитлового приміщення № ХVІІІ по проспекту Соборному, 192 зі складу житлового будинку в окремий об`єкт нерухомого майна» № 101/15 від 25.03.2019. Зазначає проте, що Запорізька міська рада є власником нежитлового приміщення XVIII цокольного поверху (літ. А-5) площею 189,1 кв.м, розташованого в будинку № 192 по пр. Соборному, та Запорізька міська рада затверджує місцеві бюджети, уповноважена на здійснення витрат бюджету, але безпосередньо фінансових ресурсів немає, фінансові ресурси на виконання статей видатків закріплюються за виконавчими органами відповідних органів місцевого самоврядування (розпорядники, головні розпорядники). Повідомляє проте, що орган місцевого самоврядування – Запорізька міська рада не має відкритих рахунків в органі Державної казначейської служби України, натомість відповідно до Єдиного реєстру розпорядників бюджетних коштів та одержувачів бюджетних коштів обслуговується в управлінні Державної казначейської служби України та має відкриті рахунки – Виконавчий комітет Запорізької міської ради, який згідно з частиною 1 статті 11 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» є виконавчим органом Запорізької міської ради. Вказує про те що відсутність відкритих рахунків у Запорізької міської ради не може звільнити орган місцевого самоврядування від необхідності виконання судового рішення. Зазначає проте те, що оскільки витрати на утримання Запорізької міської ради здійснює Виконавчий комітет Запорізької міської ради, то для виконання судового рішення про стягнення коштів з Запорізької міської ради необхідно виконувати рішення шляхом безспірного списання таких коштів з відповідного рахунку Виконавчого комітету Запорізької міської ради. Також повідомляє, що додатковою угодою від 13.03.2026 до договору оренди від 31.01.2020 № 478/13 нежитлового приміщення по просп. Соборному, 192.

08.09.2026 представник Департаменту управління активами Запорізької міської ради та Запорізької міської ради заперечує проти задоволення позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019». Зазначає, що мета оренди приміщення , згідно з документами, наданими заявником ТОВ «Арсенал 2019» до Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради отримання права на викуп орендованого майна по пр. Соборний, 192 орендарем виконані умови, передбачені частиною другою ст. 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна». Повідомляє, що рішенням міської ради від 23.04.2021 № 88 об`єкт права комунальної власності - нежитлове приміщення XVIII цокольного поверху (літ. А-5) площею 189,1 кв.м за адресою: м. Запоріжжя, просп. Соборний, 192, орендар, покупець – ТОВ «Арсенал 2019» був затверджений у переліку об`єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу, проте у зв`язку з воєнним станом в Україні приватизація шляхом викупу зазначеного об`єкта приватизації завершена не була. Зазначає, що орендарем ТОВ «Арсенал 2019» за час оренди, за згодою орендодавця (лист департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради від 31.01.2020 № 562/01/01-07/1345) надана згода на проведення реконструкції приміщення - здійснені невід`ємні поліпшення об`єкта оренди по пр. Соборний, 192. Повідомляє, що у вказаному листі Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради зауважувалось, що надання згоди орендодавця та балансоутримувача, отримані в установленому чинними нормативно правовими актами дозвільні документи на виконання будівельних робіт, не розглядаються як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягнуть за собою зобов`язання компенсації вартості поліпшень, а витрати пов`язані з здійсненням реконструкції, вартість невід`ємних поліпшень, погоджені з орендодавцем, не підлягають відшкодуванню орендодавцем. Повідомляє, що вказані норми також передбачена умовами діючого договору оренди, а саме пунктами 5.6 та 5.7. Зазначає, що невід`ємні поліпшення можуть бути здійснені як в межах поточного, так і в межах капітального ремонту, оскільки законодавством обмежень щодо вчинення невід`ємних поліпшень в межах окремо визначеного виду ремонту не передбачено. Повідомляє, що листом від 04.11.2025 ТОВ «Арсенал 2019» звернулося до Департаменту управління активами Запорізької міської ради з питанням щодо розірвання договору оренди та взаємозарахування невід`ємних поліпшень, в якому просило: розірвати договір оренди № 478/13 від 31.01.2020 з ініціативи орендаря, у зв`язку з істотною зміною обставин; провести взаємозарахування суми невід`ємних поліпшень у розмірі 150 000 грн. у рахунок погашення заборгованості з орендної плати перед балансоутримувачем; надати письмове підтвердження про припинення дії договору оренди та відсутність подальших фінансових зобов`язань з боку ТОВ «Арсенал 2019». Вказує, що Департамент управління активами Запорізької міської ради повідомив позивачу своїм листом від 05.01.2026 №61/01/01-07/13154, що не проти розірвання договору, але за умови сплати боргу за орендну плату. Вказує, що предметом доведення у зустрічній позовній заяві є юридичний склад, що включає факт збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених поліпшень, а не загальна вартість відновлюваного ремонту (реконструкції) майна, при цьому зазначена вартість має бути визначена в установленому законодавством порядку. Звертає увагу на те, що за висновком експерта з технічного обстеження будівель та споруд Редькіна Ю.М. від 18.08.2020 № 2020-11 про результати проведення будівельно-технічного дослідження по письмовому зверненню ТОВ «Арсенал 2019», складеного 18.08.2020 p. проведеним дослідженням встановлено, « що обсяги будівельних робот заявлені як виконані в Акті № б/н за липень 2020 р. між ТOB «Арсенал 2019» та ФОП Кішко Станіслав Іванович по об`єкту: «Реконструкція нежитлового приміщення XVIII цокольного поверху (літ. А-5) загальною площею 172,9 кв.м. в будинку № l92 по пр. Соборному м. Запоріжжя» відповідають фактично виконаним будівельним роботам в повному обсязі та мають характер невід`ємних поліпшень, та фактично виконано у відповідності до кошторисної документації, становить – 178 376 грн. При співставленні робіт виконаних на об`єкті дослідження та Акту на виконані підрядні роботи, експертом встановлено, що на об`єкті виконувалися скриті роботи, акти на скриті роботи не були надані на дослідження. Перевірити інструментально та візуально всі об`єми скритих робіт експерту не надається можливим. Будівельні роботи, які визначені як скриті, а також роботи які не були надані замовником дослідження для огляду в даному дослідженню, приймаються як виконані.». Вказує на те, що відповідачам не є зрозумілим « що за скриті роботи виконувалися, перевірити інструментально та візуально всі об`єми скритих робіт експерту не надається можливим та не були надані для дослідження» чи відносяться вони до невід`ємних поліпшень, але «приймаються як виконані» експертом.

08.09.2026 представник ВК Запорізької міської ради не з`явився в судове засідання, про час та місце судового засідання, був повідомлений належним чином.

Пунктом 11 ст. 242 ГПК України, якщо учасник справи має електронний кабінет, суд надсилає всі судові рішення такому учаснику в електронній формі виключно за допомогою Єдиної судової інформаційно-комунікаційної системи чи її окремої підсистеми (модуля), що забезпечує обмін документами. У разі відсутності в учасника справи електронного кабінету суд надсилає всі судові рішення такому учаснику в паперовій формі рекомендованим листом з повідомленням про вручення.

Згідно інформації, що міститься у довідках про доставку електронного листа, ухвала господарського суду від 03.09.2026 у справі отримана Виконавчим комітетом Запорізької міської ради – 04.09.2026 о 16 год. 53 хв.

Згідно ч. 1 ст. 202 ГПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.

Суд дослідив документи, які надано ТОВ «Арсенал 2019», ДУ активами Запорізької міської ради та Запорізькою міською радою в обґрунтування своїх доводів.

Розглянувши матеріали справи та фактичні обставини справи, вислухавши представників Комунального підприємства «Градпроект», Товариства з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019», Департамент управління активами Запорізької міської ради та Запорізької міської ради, суд згідно ст. 240 ГПК України оголосив вступну та резолютивну частини рішення, повідомив строк виготовлення повного тексту рішення та роз`яснив порядок і строк його оскарження.

Розглянувши матеріали справи та оцінивши надані докази, заслухавши пояснення представників сторін за первісним та зустрічним позовами, суд

УСТАНОВИВ:

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу, способами захисту цивільних прав та інтересів може бути – визнання права.

З огляду на статтю 509 Цивільного кодексу України, далі ЦК України, вбачається, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 ЦК України.

У відповідності до пункту 1 частини 2 статті 1 ЦК України договір – є підставою виникнення цивільних прав та обов`язків. Цивільні права і обов`язки виникають як з передбачених законом договорів, так і з договорів, не передбачених законом, але таких, що йому не суперечать.

Договір – це категорія цивільного права, яка визначається як домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. До зобов`язань, що виникають з договорів, застосовуються загальні положення про зобов`язання, якщо інше не випливає із закону або самого договору. Як і будь-який право чин, він є вольовим актом, оскільки виражає спільну волю сторін, що втілюється у договорі. Змістом договору є, власне, ті умови, на яких сторони погоджуються виконувати договір, і вони мають дотримуватися взятих на себе зобов`язань.

У відповідності до статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

31.01.2020 між Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, далі Орендодавець, Комунальним підприємством «Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об`єднання №7», далі Балансоутримувач, та Товариством з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019», далі Орендар, укладено договір № 478/13 оренди нежитлового приміщення по пр. Соборний, 192, далі Договір.

Відповідно до п. 1.1. Договору Орендодавець, Балансоутримувач на підставі протоколу засідання постійно діючої конкурсної комісії на право оренди об`єктів права комунальної власності територіальної громади м. Запоріжжя від 29.01.2020 № 12 передає, а Орендар приймає в строкове платне користування комунальне майно – нежитлове приміщення XVIII цокольного поверну (літ. А-5) площею 172,90 кв.м в будинку № 192 по пр. Соборному, яке перебуває на балансі комунального підприємства «Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об`єднання № 7», вартість якого визначена у звіті про незалежну оцінку i становить за висновком про його вартість 603 000,00 грн. без ПДВ станом на 30.11.2019.

Згідно із п. 2.1 Договору, орендар вступає у строкове платне користування комунальним майном з моменту підписання сторонами Договору та акту приймання-передачі майна.

Акт прийому-передачі приміщення 31.01.2020 Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради та Комунальним підприємством «Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об`єднання №7» передано Товариством з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» нежитлове приміщення XVIII цокольного поверну (літ. А-5) площею 172,90 кв.м в будинку № 192 по пр. Соборному.

Додатковою угодою від 20.07.2020 у п. 1 Договору змінено характеристику об`єкту оренди, а саме, словосполучення «…нежитлове приміщення XVIII цокольного поверху (літ. А-5) площею 172,90 кв.м…» змінено на словосполучення «…нежитлове приміщення XVIII цокольного поверху (літ. А-5) площею 189,1 кв.м…».

Додатковою угодою від 17.09.2024 року змінено Орендодавця на Департамент управління активами Запорізької міської ради та Балансоутримувача на Комунальне підприємство «Градпроект».

Згідно п. 3.4. Договору, в редакції з Додатковими угодами 17.09.2024. орендна плата розраховується та спрямовується Орендарем самостійно на відповідний рахунок Балансоутримувача, щомісячно не пізніше 20 числа місця, наступного за звітним та підтверджується Орендарем шляхом надання Балансоутримувачу інформації про перерахування орендної плати (копії документів про сплату орендної плати). Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством України.

Згідно із п. 3.7. Договору, у випадку порушення строків оплати та обсягу платежу, Орендар зобов`язаний сплатити штраф у розмірі трьох відсотків від місячного розміру орендованого платежу щодо якого будо допущено відповідне порушення.

Умовами п. 5.2 Договору встановлено обов`язок Орендаря своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату з урахуванням її індексації, незалежно від наслідків своєї господарської діяльності.

Відповідно до п. 10.1 Договору за невиконання або неналежне виконання зобов`язань за цим Договором сторони несуть відповідальність, передбачену чинним законодавством України та умовами цього Договору.

У відповідності до п. п. 11.1. 11.7 Договору, Договір укладено на 2 роки 11 місяців до 31.12.2022. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов цього Договору після закінчення його строку протягом одного місяця, Договір вважається продовженим на той самий термін, при умові виконання пункту 5.15 Договору, та на тих самих умовах, які були передбачені цим Договором.

Відповідно до п. 11.9. Договору дія цього Договору припиняється внаслідок: закінчення терміну, на який його було укладено; приватизації об`єкта оренди Орендарем (за участю Орендаря); відчуження власником об`єкта оренди; загибелі об`єкта оренди; дострокового розірвання договору за взаємною згодою сторін або за рішенням господарського суду; відкриття провадження по справі про банкрутство Орендаря; використання Орендарем об`єкта оренди не за призначенням у тому числі у випадку незаконної передачі об`єкта оренди в суборенду; невнесення Орендарем орендної плати протягом трьох місяців підряд; відмови Орендаря від відшкодування витрат балансоутримувача щодо утримання та експлуатації будівлі; появи обставин, що виключають використання об`єкта оренди відповідно до цілей Орендаря; ліквідації юридичної особи, яка була Орендарем або Орендодавцем; в інших випадках, передбачених чинним законодавством України.

Додатковою угодою від 13.03.2026 до договору оренди від 31.01.2020 № 478/13 житлового приміщення по просп. Соборному, 192, укладеною між Департаментом управлінням активами Запорізької міської ради, Комунальним підприємством «Градпроект» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019», розірваний Договір оренди від 31.01.2020 № 478/13 нежитлового приміщення XVIII цокольного поверху (літ. А-5) площею 189,1 кв.м, за адресою: м. Запоріжжя, просп. Соборний, 192.

Пунктом 2 Додатковою угодою від 13.03.2026 визначено Орендарю здійснювати остаточний розрахунок з Балансоутримувачем по орендній платі, згідно з Договором оренди від 31.01.2020 № 478/13 по дату передачі об`єкта оренди за актом приймання-передачі.

13.03.2026 складений акт приймання-передачі, відповідно до якого Товариством з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» передано, а Департаментом управлінням активами Запорізької міської ради та Комунальним підприємством «Градпроект» прийнято комунальне майно - нежитлове приміщення XVIII цокольного поверху (літ. А-5) площею 189,1 кв.м, за адресою: м. Запоріжжя, просп. Соборний, 192, вартість якого станом на 30.11.2019 становила – 603 000, 00 грн без урахування ПДВ.

Також, у вказаному акті зазначено, що орендар повертає майно в незадовільному стані, а саме зруйновані стіни між кімнатами 2 та 3 (не несучі), у кімнаті 4 (не несучі) електрощитової будинку.

Товариством з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» складені зауваження до акту приймання передачі від 13.03.2026. У яких Орендар зазначає, що не погоджується з твердженням Орендодавця про передачу приміщення у незадовільному стані. Вказує, що Орендарем здійснено реконструкцію у результаті якої зросла балансова вартість приміщення. Недоліки зазначені Орендодавцем є наслідком затоплення приміщення. Що сталося не з вини Орендаря. Під час користування приміщенням Орендар не здійснював дій, що могли б призвести до пошкодження майна.

Відповідно до положень ст.ст. 525, 526 ЦК України, зобов`язання повинні виконуватись належним чином відповідно до вимог закону, умов договору. Одностороння відмова від виконання зобов`язання не допускається крім випадків, передбачених законом.

Аналогічний припис містить Господарський кодекс України (якій діяв на час виникнення між сторонами правовідносин), частинами 1, 7 ст. 193 якого встановлено, що суб`єкти господарювання та ін. учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору (ч. 1). ... Одностороння відмова від виконання зобов`язання не допускається крім випадків, передбачених законом (ч. 7).

Згідно зі статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Правовідносини сторін у даній справі виникли на підставі договору оренди від 31.01.2020 № 478/13 житлового приміщення по просп.. Соборному, 192, з урахуванням наступних змін до нього, внесених відповідними додатковими угодами.

Аналогічні положення містить ст. 759 ЦК України, відповідно до якої за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Договір оренди від 31.01.2020 № 478/13 житлового приміщення по просп. Соборному, 192, укладений щодо нерухомого майна, що на час укладання договору знаходилось в комунальній власності. Отже, відносини щодо оренди цього майна регулюються, зокрема, нормами Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Відповідно до пункту 10 ст. 1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», орендою є речове право на майно, відповідно до якого орендодавець передає або зобов`язується передати орендарю майно у користування за плату на певний строк.

Згідно із п. 1 ст. 762 ЦК України, за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

За визначенням ч. 3 ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», орендар зобов`язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Частиною 1 ст. 530 ЦК України передбачено, що якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов`язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.

Згідно п. 3.4. Договору, в редакції з Додатковими угодами 17.09.2024 орендна плата розраховується та спрямовується Орендарем самостійно на відповідний рахунок Балансоутримувача, щомісячно не пізніше 20 числа місця, наступного за звітним та підтверджується Орендарем шляхом надання Балансоутримувачу інформації про перерахування орендної плати (копії документів про сплату орендної плати). Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством України.

Як вбачається з матеріалів справи, за відповідачем наявна заборгованість з оплати орендної плати за Договором за період з 01.11.2023 по 31.10.2025 в сумі 186 219 грн 53 коп. на користь Балансоутримувача.

Позивач за первісним позовом повідомляє, що відповідачем у квітні та грудні 2025 року було здійснено платежі по заборгованості з орендної плати, яка виникла до 01.11.2023, 3004 грн 77 коп. з яких були зараховані в рахунок заборгованості за листопад 2023 року, у зв`язку зі чим наявна заборгованість в сумі 183 214 грн 76 коп.

Укладаючи договір, кожна із сторін прийняла на себе певні зобов`язання щодо його виконання, однак орендна плата відповідачем в обумовлені Договором розмірі та строки не вносилась.

Статтею 599 ЦК України встановлено, що зобов`язання припиняється виконанням, проведеним належним чином.

Факт порушення відповідачем умов, визначених змістом зобов`язання, та факт несплати відповідачем орендних платежів у визначений Договором строк є доведеним. Доказів погашення суми боргу відповідачем суду не надано.

За визначенням ст. 610 ЦК України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом (ч. 1 ст. 612 ЦК України).

За вказаних обставин, позовні вимоги за первісним позовом про стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати в сумі 183 214 грн 76 коп. на користь позивача за первісним позовом заявлені обґрунтовано і підлягають задоволенню.

За порушення грошового зобов`язання позивач за первісним позовом нарахував відповідачу 3 % річних в сумі 5440 грн 31 коп, інфляційні втрати в сумі 17 123 грн 76 коп. та штраф в сумі 5 586 грн 58 коп.

Правові наслідки порушення грошового зобов`язання передбачені, зокрема, ст.ст. 549, 611, 625 ЦК України.

Частиною 2 ст. 625 ЦК України встановлено, що боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

За змістом наведеної норми закону нарахування інфляційних втрат на суму боргу та 3% річних входять до складу грошового зобов`язання і вважаються особливою мірою відповідальності боржника за прострочення грошового зобов`язання, оскільки виступають способом захисту майнового права та інтересу, який полягає у відшкодуванні матеріальних втрат кредитора від знецінення грошових коштів унаслідок інфляційних процесів та отриманні компенсації (плати) від боржника за користування останнім утримуваними грошовими коштами, належними до сплати кредиторові.

Сплата трьох процентів річних від простроченої суми (якщо інший їх розмір не встановлений договором або законом), так само як й інфляційні нарахування, не має характеру штрафних санкцій і є способом захисту майнового права та інтересу кредитора шляхом отримання від боржника компенсації (плати) за користування ним коштами, належними до сплати кредиторові.

Приймаючи до уваги встановлений факт прострочення відповідачем виконання грошового зобов`язання, вимоги про стягнення з нього 3% річних та інфляційних втрат заявлені позивачем обґрунтовано.

Позивачем розрахунок 3% річних здійснено за загальний період з 01.01.2024 по 12.12.2025 включно на заборгованість за кожним окремо місяцем.

Перевіривши надані позивачем розрахунок 3% річних, суд визнає обґрунтованою вимогу позивача за первісним позовом про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» 3% річних в сумі 5 440 грн 31 коп.

При перевірці розрахунку позивача за вимогою про стягнення втрат від інфляції суд виходив з наступного:

Індекс інфляції – це показник, що характеризує динаміку загального рівня цін на товари та послуги, які купуються населенням для невиробничого споживання, і його найменший період визначення складає місяць. Розмір боргу з урахуванням індексу інфляції визначається виходячи з суми боргу, що існувала на останній день місяця, в якому платіж мав бути здійснений, помноженої на індекс інфляції, визначений Державною службою, за період прострочення починаючи з місяця, наступного за місяцем, у якому мав бути здійснений платіж, і за будь-який місяць (місяці), у якому (яких) мала місце інфляція. При цьому, в розрахунок мають включатися й періоди часу, в які індекс інфляції становив менше одиниці (тобто мала місце дефляція).

Тобто, базою для нарахування розміру боргу з урахуванням індексу інфляції є сума основного боргу не обтяжена додатковими нарахуваннями, яка існує на останній день місяця, в якому платіж мав бути здійснений, а у випадку її часткового погашення - лише залишкова сума основного боргу на останній день місяця, у якому здійснено платіж. Періодом, на який розраховуються інфляційні втрати, є період прострочення, починаючи з місяця, наступного за місяцем, у якому мав бути здійснений платіж, і за будь-який місяць (місяці), у якому (яких) мала місце інфляція (дефляція).

При цьому, індекс інфляції нараховується не на кожну дату місяця, а в середньому за місяць.

Невиконання грошового зобов`язання є триваючим правопорушенням, розмір боргу з урахуванням індексу інфляції визначається за прострочення, що триває повний місяць, поки існує борг, та може бути визначено з урахуванням положень Закону України «Про індексацію грошових доходів населення» у наступному місяці.

Об`єднана палата Касаційного господарського суду у постанові від 20.11.2020 у справі № 910/13071/19 надала наступні роз`яснення:

- сума боргу, внесена за період з 1 до 15 числа включно відповідного місяця, індексується за період з урахуванням цього місяця, а якщо суму внесено з 16 до 31 числа місяця, то розрахунок починається з наступного місяця. За аналогією, якщо погашення заборгованості відбулося з 1 по 15 число включно відповідного місяця - інфляційна складова розраховується без урахування цього місяця, а якщо з 16 до 31 числа місяця - інфляційна складова розраховується з урахуванням цього місяця;

- якщо період прострочення виконання грошового зобов`язання складає неповний місяць, то інфляційна складова враховується або не враховується в залежності від математичного округлення періоду прострочення у неповному місяці;

- методику розрахунку інфляційних втрат за неповний місяць прострочення виконання грошового зобов`язання доцільно відобразити, виходячи з математичного підходу до округлення днів у календарному місяці, упродовж якого мало місце прострочення, а саме:

1) час прострочення у неповному місяці більше півмісяця (> 15 днів) = 1 (один) місяць, тому за такий неповний місяць нараховується індекс інфляції на суму боргу;

2) час прострочення у неповному місяці менше або дорівнює половині місяця (від 1, включно з 15 днями) = 0 (нуль), тому за такий неповний місяць інфляційна складова боргу не враховується.

Позивачем розрахунок інфляційних втрат здійснено за загальний період з січня 2024 року по листопад 2025 року на заборгованість за кожним окремо місяцем.

Перевіривши надані позивачем розрахунок інфляційних втрат, суд визнає обґрунтованою вимогу позивача за первісним позовом про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» інфляційних втрат в сумі 17 123 грн 76 коп.

Згідно із ст. 216 ГК України (якій діяв на час виникнення між сторонами правовідносин) учасники господарських відносин несуть господарсько-правову відповідальність за правопорушення у сфері господарювання шляхом застосування до правопорушників господарських санкцій на підставах і в порядку, передбачених цим Кодексом, іншими законами та договором.

У сфері господарювання застосовуються такі види господарських санкцій: відшкодування збитків; штрафні санкції; оперативно-господарські санкції (ч. 2 ст. 217 ГК України (якій діяв на час виникнення між сторонами правовідносин)).

Статтею 230 ГК України (якій діяв на час виникнення між сторонами правовідносин) передбачено, що штрафними санкціями у цьому Кодексі визнаються господарські санкції у вигляді грошової суми (неустойка, штраф, пеня), яку учасник господарських відносин зобов`язаний сплатити у разі порушення ним правил здійснення господарської діяльності, невиконання або неналежного виконання господарського зобов`язання.

Відповідно до п. 1 ст. 549 ЦК України, неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання.

Пунктом 4 статті 231 ГК України (якій діяв на час виникнення між сторонами правовідносин) встановлено, що у разі якщо розмір штрафних санкцій законом не визначено, санкції застосовуються в розмірі, передбаченому договором. При цьому розмір санкцій може бути встановлено договором у відсотковому відношенні до суми невиконаної частини зобов`язання або у певній, визначеній грошовій сумі, або у відсотковому відношенні до суми зобов`язання незалежно від ступеня його виконання, або у кратному розмірі до вартості товарів (робіт, послуг).

Вимоги про стягнення з відповідача штрафу заявлені позивачем за первісним позовом на підставі п. 3.7 Договору, яким передбачено, що у випадку порушення строків оплати та обсягу платежу, Орендар зобов`язаний сплатити штраф у розмірі трьох відсотків від місячного розміру орендованого платежу щодо якого будо допущено відповідне порушення.

Право встановити у договорі розмір та порядок нарахування штрафу надано сторонам частиною 4 статті 231 ГК України (якій діяв на час виникнення між сторонами правовідносин).

Враховуючи прострочення відповідачем зобов`язання по оплаті, суд визнав нарахування відповідачу штрафу у розмірі трьох відсотків від місячного розміру орендованого платежу щодо якого будо допущено відповідне порушення, розрахунок вірним.

Отже, з урахуванням приписів чинного законодавства України та п. 3.7 Договору, суд визнає обґрунтованою вимогу позивача за первісним позовом про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» 5 586 грн 58 коп. штрафу.

Таким чином, у даному випадку, Комунальним підприємством «Градпроект» доведено обґрунтованість та правомірність заявлених позовних вимог.

Відповідач заперечує проти задоволення позовних вимог Комунального підприємства «Градпроект» посилаючись на доводи викладені у зустрічній позовній заяві Товариства з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» до Комунального підприємства «Градпроект», Департаменту управління активами Запорізької міської ради, Запорізької міської ради.

Стаття 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод гарантує право кожного на справедливий і публічний розгляд справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом.

При цьому виконання рішень, винесених судом, є невід`ємною частиною «права на суд», адже в іншому випадку положення статті 6 Конвенції будуть позбавлені ефекту корисної дії (пункти 34, 37 рішення Європейського суду з прав людини у справі «Бурдов проти Росії»).

Відповідно до ст.ст. 7, 13 ГПК України правосуддя в господарських судах здійснюється на засадах рівності всіх юридичних осіб незалежно від організаційно-правової форми, форми власності, підпорядкування, місцезнаходження, місця створення та реєстрації, законодавства, відповідно до якого створена юридична особа, та інших обставин. Судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін.

Відповідно до статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ст.ст. 73, 77 ГПК України).

За вказаних обставин, дослідивши матеріали справи та надані докази, суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог за первісним позовом.

Витрати по сплаті судового збору відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України, покладаються на Товариство з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019».

Суд розглянувши зустрічний позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» до Комунального підприємства «Градпроект», Департаменту управління активами Запорізької міської ради, Запорізької міської ради та Виконавчого комітету Запорізької міської ради, задовольняє його часткове, виходячи з наступного.

Відповідно до статті 180 ГПК України – зустрічний позов приймається до спільного розгляду з первісним позовом, якщо обидва позови взаємопов`язані і спільний їх розгляд є доцільним, зокрема, коли вони виникають з одних правовідносин або коли задоволення зустрічного позову може виключити повністю або частково задоволення первісного позову.

У зустрічний позовній заяві Товариство з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» просить суд:

- зобов`язати Департамент управління активами Запорізької міської ради зарахувати суму заборгованості зі сплати орендної плати за період з 01.11.2023 по 31.10.2025 (включно) в розмірі 183 214 грн 76 коп. в рахунок орендної плати за договором № 478/13 оренди нежитлового приміщення по пр. Соборний, 192 від 31.01.2020 року, на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» як частину вартості здійснених невід`ємних поліпшень орендованого приміщення;

- стягнути з Запорізької міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» частину вартості здійснених невід`ємних поліпшень орендованого приміщення у розмірі 801 115 грн 24 коп. шляхом списання коштів з відповідного рахунку Виконавчого комітету Запорізької міської ради;

- розірвати договір № 478/13 оренди нежитлового приміщення по пр. Соборний, 192 від 31.01.2020 з 04.11.2025.

Ухвалою суду від 24.03.2026 прийнята заява Товариства з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» про зменшення розміру позовних вимог та повернення судового збору за зустрічною позовною заявою.

Враховуючи викладене суд розглядає позовні вимоги у зустрічній позовній заяві у наступній редакції:

- зобов`язати Департамент управління активами Запорізької міської ради (код ЄДРПОУ 45013287) зарахувати суму заборгованості зі сплати орендної плати за період з 01.11.2023 по 31.10.2025 (включно) в розмірі 183 214 грн 76 коп. в рахунок орендної плати за договором № 478/13 оренди нежитлового приміщення по пр. Соборний, 192 від 31.01.2020 року, на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» (код ЄДРПОУ 43286205) як частину вартості здійснених невід`ємних поліпшень орендованого приміщення;

- стягнути з Запорізької міської ради (код ЄДРПОУ 04053915) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» (код ЄДРПОУ 43286205) частину вартості здійснених невід`ємних поліпшень орендованого приміщення у розмірі 801 115 грн 24 коп. шляхом списання коштів з відповідного рахунку Виконавчого комітету Запорізької міської ради (код ЄДРПОУ 02140892);

Ухвалою суду від 27.03.2026 у даній справі повернуто з Державного бюджету України на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» сплачений на підставі платіжної інструкції № 7В3С-02ТА-С99М-ЕВВ7 від 09.01.2026 судовий збір у сумі 2 662 грн 40 коп. щодо немайнової вимоги про розірвання договору.

Територіальна громада міста Запоріжжя в особі Запорізької міської ради є власником нежитлового приміщення XVIII цокольного поверху (літ. А-5) площею 189,1 кв.м, розташованого в будинку № 192 по пр. Соборному.

31.01.2020 між Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, далі Орендодавець, Комунальним підприємством «Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об`єднання №7», далі Балансоутримувач, та Товариством з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019», далі Орендар, укладено договір № 478/13 оренди нежитлового приміщення по пр. Соборний, 192, далі Договір.

Відповідно до п. 1.1. Договору Орендодавець, Балансоутримувач на підставі протоколу засідання постійно діючої конкурсної комісії на право оренди об`єктів права комунальної власності територіальної громади м. Запоріжжя від 29.01.2020 № 12 передає, а Орендар приймає в строкове платне користування комунальне майно – нежитлове приміщення XVIII цокольного поверну (літ. А-5) площею 172,90 кв.м в будинку № 192 по пр. Соборному, яке перебуває на балансі комунального підприємства «Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об`єднання № 7», вартість якого визначена у звіті про незалежну оцінку i становить за висновком про його вартість 603 000,00 грн. без ПДВ станом на 30.11.2019.

В матеріалах справи міститься звіт про оцінку складений Товариством з обмеженою відповідальністю «Експертно-аналітичний центр» від 30.01.2020, відповідно до висновків якого вартість об`єкту оцінки - нежитлового приміщення XVIII цокольного поверху (літ. А-5) площею 172,90 кв.м розташованої за адресою: м. Запоріжжя, пр. Соборний, 192, станом на 30.11.2019 дорівнює 603 000 грн 00 коп. без урахування ПДВ.

Акт прийому-передачі приміщення 31.01.2020 Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради та Комунальним підприємством «Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об`єднання №7» передано ТОВ «Арсенал 2019» нежитлове приміщення XVIII цокольного поверху (літ. А-5) площею 172,90 кв.м в будинку № 192 по пр. Соборному.

Згідно з п. 5.5. Договору Орендар зобов`язується своєчасно, згідно діючих норм, здійснювати за власний рахунок поточний ремонт орендованого комунального майна та утримувати його в належному технічному та санітарному стані. Капітальний ремонт виконується по узгодженню з Орендодавцем Балансоутримувачем.

Пунктом 5.6. Договору встановлено, що Орендар зобов`язується виконувати капітальний ремонт або реконструкцію орендованого комунального майна (влаштування додаткових виходів, віконних пройомів та інш.) тільки з письмової згоди Орендодавця, Балансоутримувача та після отримання в установленому чинними нормативно-правовими актами порядку дозвільних документів на виконання будівельних робіт.

Відповідно до п. 5.7. Договору умови, які визначені пунктом 5.6. цього Договору не розглядаються як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна i не тягнуть за собою зобов`язання щодо компенсації вартості поліпшень.

Згідно з п. 6.3. Договору реконструкція, капітальний ремонт орендованого майна, якщо такі роботи сприяють підвищенню його вартості, здійснюються Орендарем за умови обов`язкового попереднього письмового погодження з Орендодавцем та Балансоутримувачем. Для погодження Орендар надає перелік поліпшень, обсяг запланованих робіт, кошторис витрат на проведення робіт.

У відповідності до п. п. 11.1. 11.7 Договору, Договір укладено на 2 роки 11 місяців до 31.12.2022. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов цього Договору після закінчення його строку протягом одного місяця, Договір вважається продовженим на той самий термін, при умові виконання пункту 5.15 Договору, та на тих самих умовах, які були передбачені цим Договором.

Відповідно до п. 11.9. Договору дія цього Договору припиняється внаслідок: закінчення терміну, на який його було укладено; приватизації об`єкта оренди Орендарем (за участю Орендаря); відчуження власником об`єкта оренди; загибелі об`єкта оренди; дострокового розірвання договору за взаємною згодою сторін або за рішенням господарського суду; відкриття провадження по справі про банкрутство Орендаря; використання Орендарем об`єкта оренди не за призначенням у тому числі у випадку незаконної передачі об`єкта оренди в суборенду; невнесення Орендарем орендної плати протягом трьох місяців підряд; відмови Орендаря від відшкодування витрат балансоутримувача щодо утримання та експлуатації будівлі; появи обставин, що виключають використання об`єкта оренди відповідно до цілей Орендаря; ліквідації юридичної особи, яка була Орендарем або Орендодавцем; в інших випадках, передбачених чинним законодавством України.

Листом від 31.01.2020 Комунальне підприємство «Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об`єднання № 7» надало згоду на виконання реконструкції нежитлового приміщення XVIII цокольного поверху (літ. А-5) площею 172,90 кв.м в будинку № 192 по пр. Соборному у м. Запоріжжі, та погодило кошторисну документацію щодо проведення ремонту за рахунок ТОВ «Арсенал 2019» в орендованому нежитловому приміщенні.

Листом б/н від 31.01.2020 ТОВ «Арсенал 2019» звернулось до Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради з проханням погодити проектно-кошторисну документацію на проведення реконструкції орендованого нежитлового приміщення за адресою: м. Запоріжжя, пр. Соборний, 192 відповідно до договору оренди № 478/13 від 31.01.2020.

Листом від 31.01.2020 № 562/01/01-07/1345 Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради було надано відповідь на лист ТОВ «Арсенал 2019» щодо отримання дозволу на проведення реконструкції нежитлового приміщення XVIII цокольного поверху (літ. А-5) площею 172,90 кв.м в будинку № 192 по пр. Соборному, у якому департамент зазначив наступне:

«У відповідності до п.5.6. договору оренди від 31.01.2020 № 478/13 нежитлового приміщення XVIII цокольного поверху (літ.А-5) площею 172,90 кв.м в будинку № 192 по пр. Соборному та п.10.1 Положення про порядок передачі в оренду об`єктів права комунальної власності територіальної громади м. Запоріжжя, затвердженого рішенням Запорізької міської ради від 27.04.2012 № 42, враховуючи згоду комунального підприємства «Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об`єднання № 7», департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради дає згоду ТОВ «Арсенал 2019» на проведення реконструкції нежитлового приміщення XVIII цокольного поверху (літ. А-5) площею 172,90 кв.м в будинку № 192 по пр. Соборному, яке ТОВ «Арсенал 2019» орендує згідно з договором оренди від 31.01.2020 № 478/13 та узгоджує наданий ТОВ «Арсенал 2019» кошторис на проведення реконструкції нежитлового приміщення XVIII цокольного поверху (літ.А-5) на суму 205,705 тис. грн. з ПДВ.

Разом з тим, відповідно до п. 5.6 договору оренди від 31.01.2020 № 478/13, реконструкція, окрім узгодження з орендодавцем, балансоутримувачем, передує отримання в установленому чинними нормативно-правовими актами порядку дозвільних документів на виконання відповідних робіт.

Роз`яснення щодо видів робіт, які потребують або не потребують оформлення відповідних дозвільних документів, уповноважена надати Державна архітектурно-будівельна інспекція України, яка є центральним органом виконавчої влади або її територіальний орган – департамент державної архітектурно-будівельної інспекції в Запорізькій області.

Окремо зауважуємо, що наявність згод Орендодавця, Балансоутримувача, отримані в установленому чинними нормами-правовими актами порядку дозвільні документи на виконавця будівельних робіт не розглядаються як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягнуть за собою зобов`язання щодо компенсації вартості поліпшень.

Витрати пов`язані зі здійсненням реконструкції, вартість невід`ємних поліпшень, погоджені з орендодавцем, не підлягають відшкодуванню орендодавцем.».

Додатковою угодою від 20.07.2020 у п. 1 Договору змінено характеристику об`єкту оренди, а саме, словосполучення «…нежитлове приміщення XVIII цокольного поверху (літ. А-5) площею 172,90 кв.м…» змінено на словосполучення «…нежитлове приміщення XVIII цокольного поверху (літ. А-5) площею 189,1 кв.м…».

23.07.2020 Товариством з обмеженою відповідальністю «Аудиторська компанія «OCT-AУДИТ» на замовлення ТОВ «Арсенал 2019» складений звіт незалежного аудитора щодо фінансування здійснених поліпшень нерухомого комунального майна – нежитлового приміщення XVIII цокольного поверху (літ. А-5) в будинку № 192 по пр. Соборному в м. Запоріжжі за рахунок власних коштів ТОВ «Арсенал 2019» № 01/23. У вказаному звіті ТОВ «Аудиторська компанія «OCT-AУДИТ» на підставі проведеної перевірки зазначає, що приймає, як достовірну отриману від замовника інформацію та висловлює думку, що поліпшення орендованого майна профінансував за рахунок власних коштів безпосередньо замовник на загальну суму у розмірі: 200 047 грн 17 коп., без ІІДВ.

18.08.2020 експертом з технічного обстеження будівель та споруд Редькиним Юрієм Миколайовичем складений висновок експерта № 2020-11 за результатами проведення будівельно-технічного дослідження по письмовому зверненню ТОВ «Арсенал 2019». На вирішення будівельно-технічного дослідження поставлені наступні питання: Чи відповідають об`єми фактично виконаних будівельних робіт по об`єкту: «Реконструкція нежитлового приміщення XVIII цокольного поверху (літ. А-5) в будинку № 192 по пр. Соборному в м. Запоріжжя» акту №б/н за липень 2020 року виконаних будівельних робіт складеного між та ТОВ «Арсенал 2019» та ФОП Кішко Станіслав Іванович та кошторисній документації? Чи мають виконані будівельні роботи ознаки невід`ємних поліпшень?

Відповідно до висновків експерта № 2020-11 від 18.08.2020, проведеним дослідженням встановлено, що обсяги будівельних робот заявлені як виконані в Акті № б/н за липень 2020 року між ТОВ «Арсенал 2019» та ФОП Кішко Станіслав Іванович по об`єкту: «Реконструкція нежитлового приміщення XVIII цокольного поверху (літ. А-5) в будинку № 192 по пр. Соборному в м. Запоріжжя» відповідають фактично виконаним будівельним роботам в повному обсязі та мають характер невід`ємних поліпшень, та фактично виконано у відповідності до кошторисної документації, становить – 178 376 грн 00 коп.

Рішенням Запорізької міської ради від 23.04.2021 №88 «Про затвердження переліку об`єктів права комунальної власності м. Запоріжжя, що підлягають приватизації» об`єкт права комунальної власності - нежитлове приміщення XVIII цокольного поверху (літ. А-5) площею 189,1 кв.м за адресою: м.Запоріжжя, просп. Соборний, 192 (орендар, покупець - ТОВ «Арсенал 2019») був затверджений у переліку об`єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу. Проте, як поясняє Департамент управління активами Запорізької міської ради, у зв`язку з воєнним станом в Україні приватизація шляхом викупу зазначеного об`єкта приватизації завершена не була.

05.01.2025 судовим експертом Тернових Валентином Анатолійовичем складений висновок експерта № 2025-29-01 за результатами проведення судової оціночно-будівельної експертизи по письмовому зверненню директора ТОВ «Арсенал 2019» Сухомлина Івана Васильовича, відповідно до якого ринкова вартість об`єкту нерухомого майна – орендованого майна (нежитлового приміщення ХVIII цокольного поверху (літ.А-5) площею 189,1 кв.м в будинку № 192 по пр. Соборному м. Запоріжжя з урахуванням здійснених ТОВ «Арсенал 2019» невід`ємних поліпшень станом на 04.11.2025 визначена порівняльним підходом (з округленням) складає: 1 587 330 грн 00 коп.

Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 15.12.2025 у справі № 908/3167/23, зокрема, визнано незаконним та скасовано п.1 та п.2 рішення Виконавчого комітету Запорізької міської ради № 393/3 від 19.07.2017 «Про вилучення з господарського відання та передачу в управління ОСББ «Соборне-192» житлового будинку №192 по пр. Соборний» з відповідним додатком в частині щодо залишення в комунальній власності територіальної громади міста Запоріжжя: нежитлового приміщення напівпідвалу №ХХ площею 84,50 кв.м. (кімнати №№1-6), приміщення №ХХ площею 35,30 кв.м. кімнати №№2-6), приміщення (частина) цокольного поверху №ХХ площею 111,20 кв.м., які на теперішній час складають єдине приміщення напівпідвалу №ХХ площею 231,00 кв.м.; підвал між під`їздами № 14, 15, 16 (найпростіше укриття) площею 497, 80 кв.м., яке на теперішній час є приміщенням напівпідвалу № 367 площею 225,40 кв.м.; підвал під`їзду № 2 площею 68,50 кв.м., яке на теперішній час є приміщенням підвалу № 364 площею 68,50 кв.м; підвал під`їзду № 5 площею 100,00 кв.м.; приміщення цокольного поверху № ХVІІІ, ХІХ площею 197,20 кв.м., які після реконструкції приміщення № ХVІІІ мають загальну площу 213,40 кв.м., які розташовані в житловому будинку № 192 по проспекту Соборному у місті Запоріжжі.

Листом від 04.11.2025 ТОВ «Арсенал 2019» звернулось до Департаменту управління активами Запорізької міської ради з питанням щодо розірвання договору оренди та взаємозарахування невід`ємних поліпшень, в якому просило: розірвати договір оренди № 478/13 від 31.01.2020 з ініціативи орендаря, у зв`язку з істотною зміною обставин; провести взаємозарахування суми невід`ємних поліпшень у розмірі 150 000 грн. у рахунок погашення заборгованості з орендної плати перед балансоутримувачем; надати письмове підтвердження про припинення дії договору оренди та відсутність подальших фінансових зобов`язань з боку ТОВ «Арсенал 2019».

Листом від 05.01.2026 № 61/01/01-07/13154 Департамент управління активами Запорізької міської ради повідомило ТОВ «Арсенал 2019», що у зв`язку з тим, що ТОВ «Арсенал 2019» не виконав умови передбачені п. 163 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483, орендар не має права на компенсацію вартості здійснених ним невід`ємних поліпшень орендованого майна, порушене у зверненні ТОВ «Арсенал 2019» питання щодо взаєморозрахування невід`ємних поліпшень Порядком не передбачено. Щодо розірвання договору - Департамент управління активами Запорізької міської ради не заперечує про його розірвання, за умови виконання Орендарем всіх фінансових зобов`язань, передбачених договором. Також, вказаним листом запропоновано КП «Градпроект» підготовки додаткової угоди про розірвання Договору оренди № 478/13 від 31.01.2020 для вчинення заходів щодо прийняття орендованого майна з орендного користування.

Листом від 15.01.2026 № 200 КП «Градпроект» звернулось до ТОВ «Арсенал 2019» із проханням забезпечити участь представника ТОВ «Арсенал 2019» для підписання додаткової угоди про розірвання Договору оренди та акту приймання-передачі орендованого приміщення з орендного користування.

Листом від 23.01.2026 р. № 339 КП «Градпроект» повідомило ТОВ «Арсенал 2019», що з боку орендаря станом на 23.01.2026 не вчинено дій щодо підписання додаткової угоди про розірвання договору оренди, тому запропоновано 27.01.2026 о 10-00 год. звільнити орендоване майно та повернути його з користування за актом приймання-передачі.

Додатковою угодою від 13.03.2026 до договору оренди від 31.01.2020 № 478/13 житлового приміщення по просп.. Соборному, 192, укладеною між Департаментом управлінням активами Запорізької міської ради, Комунальним підприємством «Градпроект» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019», розірваний Договір оренди від 31.01.2020 № 478/13 нежитлового приміщення XVIII цокольного поверху (літ. А-5) площею 189,1 кв.м, за адресою: м. Запоріжжя, просп. Соборний, 192.

Пунктом 2 Додатковою угодою від 13.03.2026 визначено Орендарю здійснювати остаточний розрахунок з Балансоутримувачем по орендній платі, згідно з Договором оренди від 31.01.2020 № 478/13 по дату передачі об`єкта оренди за актом приймання-передачі.

13.03.2026 складений акт приймання-передачі, відповідно до якого Товариством з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» передано, а Департаментом управлінням активами Запорізької міської ради та Комунальним підприємством «Градпроект» прийнято комунальне майно - нежитлове приміщення XVIII цокольного поверху (літ. А-5) площею 189,1 кв.м, за адресою: м. Запоріжжя, просп. Соборний, 192, вартість якого станом на 30.11.2019 становила – 603 000, 00 грн без урахування ПДВ.

Також, у вказаному акті зазначено, що орендар повертає майно в незадовільному стані, а саме зруйновані стіни між кімнатами 2 та 3 (не несучі), у кімнаті 4 (не несучі) електрощитової будинку.

Товариством з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» складені зауваження до акту приймання передачі від 13.03.2026. У яких Орендар зазначає, що не погоджується з твердженням Орендодавця про передачу приміщення у незадовільному стані. Вказує, що Орендарем здійснено реконструкцію у результаті якої зросла балансова вартість приміщення. Недоліки зазначені Орендодавцем є наслідком затоплення приміщення. Що сталося не з вини Орендаря. Під час користування приміщенням Орендар не здійснював дій, що могли б призвести до пошкодження майна.

Також, в Господарському суді Запорізької області у справі № 908/1575/26 розглядається справа за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Соборне-192» до Комунального підприємства «Градпроект» про зобов`язання передати за актом приймання-передачі в управління ОСББ «Соборне-192»: нежитлове приміщення напівпідвалу №ХХ площею 84,50 кв.м. (кімнати №№1 6), приміщення №ХХ площею 35,30 кв.м. кімнати №№2-6), приміщення (частина) цокольного поверху №ХХ площею 111,20 кв.м., які на теперішній час складають єдине приміщення напівпідвалу №ХХ площею 231,00 кв.м.; підвал між під`їздами № 14, 15, 16 (найпростіше укриття) площею 497, 80 кв.м., яке на теперішній час є приміщенням напівпідвалу № 367 площею 225,40 кв.м.; підвал під`їзду № 2 площею 68,50 кв.м., яке на теперішній час є приміщенням підвалу № 364 площею 68,50 кв.м ; підвал під`їзду № 5 площею 100,00 кв.м.; приміщення цокольного поверху № ХVІІІ, ХІХ площею 197,20 кв.м., які після реконструкції приміщення № ХVІІІ мають загальну площу 213,40 кв.м., які розташовані в житловому будинку № 192 по проспекту Соборному у місті Запоріжжі.

Отже договір № 478/13 оренди нежитлового приміщення по пр. Соборний, 192 укладений між Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, Комунальним підприємством «Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об`єднання №7», та Товариством з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» укладено 31.01.2020.

Як зазначив Департамент управління активами Запорізької міської ради та Товариство з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» вказаний договір укладався Товариством з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» з наміром у подальшому приватизувати орендоване приміщення.

Згідно зі ст. 759 ЦК України (в редакції 31.01.2020) за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

На момент укладання зазначеного договору Законом України «Про оренду державного майна» від 10.04.1992, абзацом другим частини третьої статті 23 передбачено, що орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Листом б/н від 31.01.2020 ТОВ «Арсенал 2019» звернулось до Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради з проханням погодити проектно-кошторисну документацію на проведення реконструкції орендованого нежитлового приміщення за адресою: м. Запоріжжя, пр. Соборний, 192 відповідно до договору оренди № 478/13 від 31.01.2020.

Листом від 31.01.2020 № 562/01/01-07/1345 Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради було надано відповідь на лист ТОВ «Арсенал 2019» щодо отримання дозволу на проведення реконструкції нежитлового приміщення XVIII цокольного поверху (літ. А-5) площею 172,90 кв.м в будинку № 192 по пр. Соборному, у якому департамент зазначив, що департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради дає згоду ТОВ «Арсенал 2019» на проведення реконструкції нежитлового приміщення XVIII цокольного поверху (літ. А-5) площею 172,90 кв.м в будинку № 192 по пр. Соборному, яке ТОВ «Арсенал 2019» орендує згідно з договором оренди від 31.01.2020 № 478/13 та узгоджує наданий ТОВ «Арсенал 2019» кошторис на проведення реконструкції нежитлового приміщення XVIII цокольного поверху (літ.А-5) на суму 205,705 тис. грн. з ПДВ. Проте зауважує, що наявність згод Орендодавця, Балансоутримувача, отримані в установленому чинними нормами-правовими актами порядку дозвільні документи на виконавця будівельних робіт не розглядаються як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягнуть за собою зобов`язання щодо компенсації вартості поліпшень. Зазначає, що витрати пов`язані зі здійснення реконструкції, вартість невід`ємних поліпшень, погоджені з орендодавцем, не підлягають відшкодуванню орендодавцем.».

Водночас, за приписами ст. 776 ЦК України (в редакції 31.01.2020), зокрема, передбачено, що капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк. Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; 2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Статтею 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (від 03.10.2019 № 157-ІХ, що набрав чинності 01.02.2020) визначено, що орендар державного або комунального майна має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна. Балансоутримувач розглядає клопотання орендаря і протягом 10 робочих днів може прийняти одне з таких рішень з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач: рішення про надання згоди на здійснення ремонту за рахунок орендаря; рішення про відмову у наданні згоди на здійснення ремонту. Якщо орендоване майно неможливо використовувати за призначенням через його незадовільний стан, орендар має право на зарахування витрат на здійснення такого ремонту в рахунок орендної плати один раз протягом строку оренди в порядку та межах, визначених Порядком передачі майна в оренду. Рішення про зарахування витрат орендаря, здійснених на проведення капітального ремонту, приймається орендодавцем за умови наявності письмової згоди балансоутримувача, а також згоди уповноваженого органу управління балансоутримувача у випадках, передбачених статутом чи положенням балансоутримувача. Орендодавець розглядає клопотання орендаря про зарахування витрат орендаря на виконання ремонтних робіт і протягом 10 робочих днів з дати звернення орендаря може прийняти одне з таких рішень: надання згоди на здійснення ремонту, який дає право на зарахування витрат орендаря в рахунок орендної плати; відмова у наданні згоди на здійснення ремонту, який дає право на зарахування витрат орендаря в рахунок орендної плати, якщо майно перебуває у задовільному стані і не вимагає додаткових поліпшень для здійснення орендарем виду діяльності, передбаченого договором оренди. Орендар може звернутися з клопотанням про отримання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень, якщо за розрахунками орендаря, підтвердженими висновком будівельної експертизи, його прогнозовані витрати на ремонт об`єкта оренди, за виключенням його витрат на виконання ремонтних робіт, що були зараховані згідно з частиною другою цієї статті, становитимуть не менш як 25 відсотків ринкової вартості об`єкта оренди, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна станом на будь-яку дату поточного року. Рішення про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень державного майна приймає орендодавець за наявності письмової згоди балансоутримувача, а також згоди уповноваженого органу управління балансоутримувача у випадках, передбачених статутом чи положенням балансоутримувача, в порядку, встановленому Фондом державного майна України. Рішення про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень комунального майна приймає представницький орган місцевого самоврядування чи визначені ним органи в порядку, встановленому відповідним представницьким органом місцевого самоврядування. Балансоутримувач орендованого майна приймає рішення про відмову у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід`ємних поліпшень, якщо майно перебуває у задовільному стані і не вимагає додаткових поліпшень для здійснення орендарем виду діяльності, передбаченого договором оренди, або якщо поліпшення можуть бути виконані в межах поточного ремонту. Підставами для прийняття рішення про відмову у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід`ємних поліпшень є: отримання орендарем майна в оренду без проведення аукціону або конкурсу; прийняття балансоутримувачем майна рішення, передбаченого частиною п`ятою цієї статті. Рішення, що приймаються за результатами розгляду клопотання орендаря про здійснення поліпшень, ремонту майна, переданого в оренду, оприлюднюються протягом п`яти робочих днів з дня прийняття такого рішення згідно з Порядком передачі майна в оренду.

Наслідки поліпшення наймачем речі, переданої у найм, визначені у ст. 778 ЦК України (в редакції 01.02.2026), якою передбачено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Отже, законодавством закріплено право наймача на проведення поліпшень майна, яке є предметом договору найму, лише за згодою наймача. Поліпшення майна означає проведення в ньому таких змін, завдяки яким суттєво збільшується вартість майна, його корисність, порівняно зі станом, в якому воно було до передачі його наймачу, без зміни функціонального призначення речі.

Відповідно, якщо наймодавець дає згоду на проведення таких поліпшень, він зобов`язується прийняти назад в зміненому стані річ, яка має більш високу вартість, і відшкодувати наймачеві понесені ним витрати на невіддільне поліпшення. Цивільне законодавство надає наймачу альтернативне право щодо вибору форми відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. При цьому право вибору предмета альтернативного зобов`язання належить боржнику, якщо інше не встановлене договором.

23.07.2020 Товариством з обмеженою відповідальністю «Аудиторська компанія «OCT-AУДИТ» на замовлення ТОВ «Арсенал 2019» складений звіт незалежного аудитора щодо фінансування здійснених поліпшень нерухомого комунального майна – нежитлового приміщення XVIII цокольного поверху (літ. А-5) в будинку № 192 по пр. Соборному в м. Запоріжжі за рахунок власних коштів ТОВ «Арсенал 2019» № 01/23. У вказаному звіті ТОВ «Аудиторська компанія «OCT-AУДИТ» на підставі проведеної перевірки зазначає, що приймає, як достовірну отриману від замовника інформацію та висловлює думку, що поліпшення орендованого майна профінансував за рахунок власних коштів безпосередньо замовник на загальну суму у розмірі: 200 047 грн 17 коп., без ІІДВ.

18.08.2020 експертом з технічного обстеження будівель та споруд Редькиним Юрієм Миколайовичем складений висновок експерта № 2020-11 за результатами проведення будівельно-технічного дослідження по письмовому зверненню ТОВ «Арсенал 2019». Відповідно до висновків експерта № 2020-11 від 18.08.2020, проведеним дослідженням встановлено, що обсяги будівельних робот заявлені як виконані в Акті №б/н за липень 2020 року між ТОВ «Арсенал 2019» та ФОП Кішко Станіслав Іванович по об`єкту: «Реконструкція нежитлового приміщення XVIII цокольного поверху (літ. А-5) в будинку № 192 по пр. Соборному в м. Запоріжжя» відповідають фактично виконаним будівельним роботам в повному обсязі та мають характер невід`ємних поліпшень, та фактично виконано у відповідності до кошторисної документації, становить – 178 376 грн 00 коп.

Як вбачається із пояснень сторін станом на 13.03.2026 приватизація орендованого майна не відбулась, та вирішується питання передачі нежитлового приміщення XVIII цокольного поверху (літ. А-5) площею 189,1 кв.м, за адресою: м. Запоріжжя, просп. Соборний, 192 Об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку «Соборне-192».

Додатковою угодою від 13.03.2026 до договору оренди від 31.01.2020 № 478/13 житлового приміщення по просп.. Соборному, 192, укладеною між Департаментом управлінням активами Запорізької міської ради, Комунальним підприємством «Градпроект» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019», розірваний Договір оренди від 31.01.2020 № 478/13 нежитлового приміщення XVIII цокольного поверху (літ. А-5) площею 189,1 кв.м, за адресою: м. Запоріжжя, просп. Соборний, 192.

Пунктом 2 Додатковою угодою від 13.03.2026 визначено Орендарю здійснювати остаточний розрахунок з Балансоутримувачем по орендній платі, згідно з Договором оренди від 31.01.2020 № 478/13 по дату передачі об`єкта оренди за актом приймання-передачі.

13.03.2026 складений акт приймання-передачі, відповідно до якого Товариством з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» передано, а Департаментом управлінням активами Запорізької міської ради та Комунальним підприємством «Градпроект» прийнято комунальне майно - нежитлове приміщення XVIII цокольного поверху (літ. А-5) площею 189,1 кв.м, за адресою: м. Запоріжжя, просп. Соборний, 192, вартість якого станом на 30.11.2019 становила – 603 000, 00 грн без урахування ПДВ.

Ринкову вартість невід`ємних поліпшень станом на дату розірвання договору не проводили.

Відповідно до ст. 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» в редакції на 13.03.2026 у разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди. Припинення договору оренди у зв`язку з укладенням концесійного договору шляхом проведення прямих переговорів з орендарем державного майна відповідно до закону не тягне за собою обов`язок повернення орендодавцю об`єкта оренди. У разі припинення договору оренди єдиного майнового комплексу уповноважений орган управління або його правонаступник зобов`язаний прийняти рішення про балансоутримувача єдиного майнового комплексу, повідомити про це орендодавця та забезпечити прийняття єдиного майнового комплексу на баланс протягом трьох місяців з дати отримання рішення про припинення договору оренди згідно з Порядком повернення орендованих єдиних майнових комплексів після припинення або розірвання договору оренди, встановленим Кабінетом Міністрів України. Орендар зобов`язаний передати єдиний майновий комплекс підприємству, визначеному уповноваженим органом управління або його правонаступником, а балансоутримувач та уповноважений орган управління зобов`язані прийняти єдиний майновий комплекс згідно з Порядком повернення орендованих єдиних майнових комплексів після припинення або розірвання договору оренди, встановленим Кабінетом Міністрів України. Орендар має право залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, за умови, якщо вони можуть бути відокремлені від орендованого ним майна без заподіяння шкоди такому майну. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив невід`ємні поліпшення орендованого майна за згодою уповноваженого органу, визначеного статтею 21 цього Закону, орендар має право на відшкодування своїх витрат у межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна згідно з Порядком передачі майна в оренду, якщо інше не визначено договором оренди. У разі припинення договору оренди у зв`язку з укладенням концесійного договору шляхом проведення прямих переговорів з орендарем державного майна відповідно до законодавства вартість невід`ємних поліпшень орендованого майна, здійснених орендарем за згодою орендодавця, компенсації не підлягає, крім випадків дострокового припинення концесійного договору у зв`язку з порушенням концесієдавцем зобов`язань за таким договором. Вартість невід`ємних поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди уповноваженого органу, визначеного статтею 21 цього Закону, компенсації не підлягає, такі поліпшення є, відповідно, державною або комунальною власністю. У разі припинення договору оренди у випадках припинення юридичної особи - орендаря або юридичної особи - орендодавця (за відсутності правонаступника), смерті фізичної особи - орендаря та дострокового припинення орендодавцем договору оренди в разі визнання орендаря банкрутом, знищення об`єкта оренди або його значного пошкодження вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає, такі поліпшення є, відповідно, державною або комунальною власністю. Приватизація переданого в оренду державного та комунального майна здійснюється в порядку, встановленому чинним законодавством України.

Відповідно до 163 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483, далі Порядок, якщо орендар здійснив за рахунок власних коштів невід`ємні поліпшення орендованого майна за згодою уповноваженого органу, визначеного статтею 21 Закону, такий орендар має право на компенсацію вартості здійснених ним невід`ємних поліпшень у розмірі, що визначений відповідно до пункту 164 цього Порядку, після укладення орендодавцем договору оренди з новим орендарем за результатами проведення аукціону, якщо виконується кожна з таких умов: орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної відповідно до пункту 164 цього Порядку, крім його витрат на виконання ремонтних робіт, що були зараховані згідно з пунктами 154-156 цього Порядку; орендар отримав письмову згоду уповноваженого органу, визначеного статтею 21 Закону, на здійснення невід`ємних поліпшень; здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, що підлягають компенсації, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена відповідно до пункту 165 цього Порядку; орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати; орендар бере участь в аукціоні на продовження договору оренди.

Пунктом 164 Порядку визначено, що для реалізації права на компенсацію вартості невід`ємних поліпшень вартість невід`ємних поліпшень визначається на підставі звіту незалежного оцінювача про ринкову вартість таких поліпшень. Оцінка здійснюється на замовлення орендаря без доручення балансоутримувача і повинна бути проведена не раніше ніж за шість місяців та не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку договору оренди. Оцінювач визначає ринкову вартість невід`ємних поліпшень, виконаних на орендованому майні орендарем, як різницю між вартістю об`єкта оцінки в стані «після проведення невід`ємних поліпшень» та стані «до проведення невід`ємних поліпшень». Рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) здійснюється відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

Згідно до п.165 Порядку для компенсації здійснених невід`ємних поліпшень орендар подає звіт про оцінку (акт оцінки майна) та рецензію на нього, передбачені пунктом 164 цього Порядку, та висновок будівельної експертизи, передбачений пунктом 163 цього Порядку, разом з заявою про продовження договору оренди, який підлягає продовженню за результатами проведення аукціону.

Пунктом 166 Порядку визначено, що вартість невід`ємних поліпшень компенсується орендодавцем попередньому орендарю після сплати новим орендарем розміру компенсації таких витрат, зазначених в оголошенні про продовження договору оренди, крім випадків, коли попередньому орендарю було відмовлено у продовженні договору оренди на підставі того, що орендоване приміщення необхідно для власних потреб балансоутримувача, які обґрунтовані у письмовому зверненні балансоутримувача, поданому ним орендарю. У такому разі вартість невід`ємних поліпшень компенсується орендодавцем попередньому орендарю у порядку, визначеному Фондом державного майна. Орендодавець компенсує вартість невід`ємних поліпшень попередньому орендарю після підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) об`єкта оренди за умови дотримання вимог пункту 159 цього Порядку і таких умов: відсутності в попереднього орендаря зобов`язань із сплати пені, неустойки, орендної плати, платежів за договором про відшкодування витрат на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг та інших платежів, передбачених договором оренди; компенсації попереднім орендарем суми збитків, завданих орендованому майну, у разі їх наявності.

Отже розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту, реконструкції не є тотожним поняттю розміру поліпшення орендованого майна, який орендодавець зобов`язаний компенсувати у разі розірвання договору оренди. У силу положень статті 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» компенсації підлягає лише збільшена в результаті таких поліпшень вартість орендованого майна. Вартість майна визначається ринковими показниками на подібне майно у певний час. Складовою такої вартості є витрати на поліпшення майна. Поряд з цим на вартість майна можуть впливати інші показники, наприклад, пропозиція і попит.

За розрахунком Товариства з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» вартість невід`ємних поліпшень, здійснених Орендарем щодо нежитлового приміщення ХVIII цокольного поверху (літ.А-5) в будинку № 192 по пр. Соборному м. Запоріжжя складає 984 330 грн 00 коп. = 1 587 330 грн 00 коп. (сума зазначена у висновку експерта від 05.01.2025 № 2025-29-01) – 603 000 грн 00 коп. (сума зазначена у звіті про оцінку складений Товариством з обмеженою відповідальністю «Експертно-аналітичний центр» від 30.01.2020). Так висновок експерта від 05.01.2025 № 2025-29-01 на який посилається Товариство з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» не може вважатись звітом оцінювача в розумінні пункту 164 Порядку, оскільки складений із порушенням строків визначених для проведення оцінки та не має рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) здійсненого відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

Також, у вказаному висновку експерта від 05.01.2025 № 2025-29-01:

- не визначено окремо ринкову вартість невід`ємних поліпшень здіснених Товариством з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019»;

- здійснювалась оцінка орендованого майна площею 189,1 кв.м., тоді як будівельні роботи здійснювались Товариством з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» на орендованій площі 172,9 кв.м.

Також суд відносно висновку експерта від 05.01.2025 № 2025-29-01 зазначає, що відповідно до частин першої, третьої статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків (стаття 73 ГПК України).

Відповідно до положень частин першої - четвертої, шостої - восьмої статті 98 ГПК України висновок експерта - це докладний опис проведених експертом досліджень, зроблені у результаті них висновки та обґрунтовані відповіді на питання, поставлені експертові, складений у порядку, визначеному законодавством. Предметом висновку експерта може бути дослідження обставин, які входять до предмета доказування та встановлення яких потребує наявних у експерта спеціальних знань. Предметом висновку експерта не можуть бути питання права. Висновок експерта може бути наданий на замовлення учасника справи або на підставі ухвали суду про призначення експертизи. Висновок експерта викладається у письмовій формі і приєднується до справи. У висновку експерта повинно бути зазначено: коли, де, ким (прізвище, ім`я, по батькові, освіта, спеціальність, а також, за наявності, свідоцтво про присвоєння кваліфікації судового експерта, стаж експертної роботи, науковий ступінь, вчене звання, посада експерта), на якій підставі була проведена експертиза, хто був присутній при проведенні експертизи, питання, що були поставлені експертові, які матеріали експерт використав. Інші вимоги до висновку експерта можуть бути встановлені законодавством. У висновку експерта має бути зазначено, що він попереджений (обізнаний) про відповідальність за завідомо неправдивий висновок, а у випадку призначення експертизи судом, також про відповідальність за відмову без поважних причин від виконання покладених на нього обов`язків. Якщо експерт під час підготовки висновку встановить обставини, що мають значення для справи, з приводу яких йому не були поставлені питання, він має право включити до висновку свої міркування про ці обставини.

Статтею 101 ГПК України визначено, що учасник справи має право подати до суду висновок експерта, складений на його замовлення.

Висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 86 цього Кодексу. Відхилення судом висновку експерта повинно бути мотивоване в судовому рішенні (стаття 104 ГПК України).

В матеріалах справи висновком експерта, яким визначено обсяги будівельних здійснених Товариством з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» по об`єкту: «Реконструкція нежитлового приміщення XVIII цокольного поверху (літ. А-5) в будинку № 192 по пр. Соборному в м. Запоріжжя» та які мають характер невід`ємних поліпшень, та фактично виконано у відповідності до кошторисної документації, в сумі 178 376 грн 00 коп., є висновок експерта № 2020-11 від 18.08.2020.

Надаючи оцінку висновку експерта № 2020-11 від 18.08.2020 суд дійшов висновку про те, що такий доказ у сукупності не лише підтверджує факт проведення ремонту, але й встановлює її реальну вартість на момент проведення відповідної експертизи, тому такий висновок, в сукупності із наданими позивачем іншими доказами на підтвердження здійснення ним ремонтних робіт, є належними та допустимими доказами в розумінні положень статей 76 - 77 ГПК України.

Виходячи з викладеного, вартість невід`ємних поліпшень орендованого майна здійснених Товариством з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» складає 178 376 грн 00 коп. Аналогічна правові позиція міститься в постанові Верховного Суду від 17.09.2024 року у справі № 906/1423/20.

З`ясування відповідних обставин має здійснюватися із застосуванням критеріїв оцінки доказів, передбачених статтею 86 ГПК України, щодо відсутності у будь-якого доказу заздалегідь встановленої сили та оцінки кожного доказу окремо, а також вірогідності і взаємного зв`язку доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) ч.3 ст.86 ГПК України.

Також, як вже зазначалось Територіальна громада міста Запоріжжя в особі Запорізької міської ради є власником нежитлового приміщення XVIII цокольного поверху (літ. А-5) площею 189,1 кв.м, розташованого в будинку № 192 по пр. Соборному.

Відповідно до ч.1 ст. 10 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.

Згідно із ч.ч. 1, 3 ст. 11 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» виконавчими органами сільських, селищних, міських, районних у містах (у разі їх створення) рад є їх виконавчі комітети, відділи, управління та інші створювані радами виконавчі органи. Виконавчі органи сільських, селищних, міських, районних у містах рад є підконтрольними і підзвітними відповідним радам, а з питань здійснення делегованих їм повноважень органів виконавчої влади - також підконтрольними відповідним органам виконавчої влади.

Також, судом враховано, що постановою Центрального апеляційного господарського суду від 15.12.2025 у справі № 908/3167/23, зокрема, визнано незаконним та скасовано п.1 та п.2 рішення Виконавчого комітету Запорізької міської ради №393/3 від 19.07.2017 «Про вилучення з господарського відання та передачу в управління ОСББ «Соборне-192»» житлового будинку №192 по пр. Соборний» з відповідним додатком в частині щодо залишення в комунальній власності територіальної громади міста Запоріжжя, зокрема, приміщення цокольного поверху № ХVІІІ, ХІХ площею 197,20 кв.м., які після реконструкції приміщення № ХVІІІ мають загальну площу 213,40 кв.м., які розташовані в житловому будинку № 192 по проспекту Соборному у місті Запоріжжі., та на даний час вирішується в судовому порядку питання про передачу вказаного приміщення ОСББ «Соборне-192».

Статтею 13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Змагальність означає таку побудову судового процесу, яка дозволяє всім особам - учасникам певної справи відстоювати свої права та законні інтереси, свою позицію у справі.

Принцип змагальності є процесуальною гарантією всебічного, повного та об`єктивного з`ясування судом обставин справи, ухвалення законного, обґрунтованого і справедливого рішення у справі.

Принцип рівності сторін у процесі вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представляти справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони (п.87 рішення Європейського суду з прав людини у справі «Салов проти України» від 06.09.2005).

Відповідно до ч. 1 ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Відповідно до ч. 1 ст. 75 ГПК України обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованих підстав вважати їх недостовірними або визнаними у зв`язку з примусом. Обставини, які визнаються учасниками справи, можуть бути зазначені в заявах по суті справи, поясненнях учасників справи, їх представників.

Відповідно до ч. 3 ст. 75 ГПК України обставини, визнані судом загальновідомими, не потребують доказування.

Відповідно до ч. 1 ст. 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.

Згідно з ч. 2 ст. 76 ГПК України предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Згідно з ч. 1 ст. 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Згідно ст. 78 ГПК України достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи.

Відповідно до ст. 79 ГПК України достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Частинами 1-3 статті 80 ГПК України передбачено, що учасники справи подають докази у справі безпосередньо до суду. Позивач, особи, яким законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб, повинні подати докази разом з поданням позовної заяви. Відповідач, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, повинні подати суду докази разом з поданням відзиву або письмових пояснень третьої особи.

Статтею 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Позивач має довести наявність тих обставин, на підставі яких він звернувся до господарського суду з позовними вимогами. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи.

Верховний Суд в ході касаційного перегляду судових рішень неодноразово згадував про категорію стандарту доказування та відзначив, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний (постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 02.10.2018 у справі № 910/18036/17, від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18, від 18.11.2019 у справі № 902/761/18, від 04.12.2019 у справі № 917/2101/17). Аналогічний стандарт доказування застосовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-д (провадження № 14-400цс19).

Інші доводи та докази учасників справи, детальну оцінку яких не наведено у рішенні, позаяк вони не покладені судом в його основу, не спростовують вищевикладених висновків суду.

З огляду на викладене, враховуючи предмет та визначені позивачем підстави позову, принципи диспозитивності, змагальності та рівності сторін перед законом і судом, суд дійшов висновку, що заявлені зустрічні позовні вимоги підлягають задоволенню частково, в частині стягнення з Запорізької міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» вартості невід`ємних поліпшень орендованого майна в сумі 178 376 грн 00 коп.

В решті зустрічного позову відмовити.

В порядку ст. 129 ГПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Приписами частини 11 статті 238 ГПК України встановлено, що у разі часткового задоволення первісного і зустрічного позовів про стягнення грошових сум суд проводить зустрічне зарахування таких сум та стягує різницю між ними на користь сторони, якій присуджено більшу грошову суму.

У постанові від 13.11.2019 у справі № 910/16135/18 Верховний Суд сформував правовий висновок щодо застосування частини одинадцятої статті 238 ГПК України, зазначивши про те, що аналіз даної норми свідчить, що її мета є по суті аналогічною меті ст. 203 ГК України та ст. 601 ЦК України, оскільки в даному випадку судовим рішенням будуть чітко зафіксовані розміри грошових сум, які сторони винні одна одній, тобто, їх розмір носитиме ясний та безспірний характер, а з моменту набрання таким судовим рішенням законної сили відповідно до п. 9 ч. 3 ст. 129 та ч. 1 ст. 129-1 Конституції України таке судове рішення підлягатиме обов`язковому виконанню, тобто буде відсутній будь-який спір між сторонами з приводу настання чи ненастання строку виконання зобов`язання з такої сплати.

При цьому, зазначена норма Господарського процесуального кодексу України не проводить жодної диференціації, які за правовою природою чи підставами виникнення мають бути ці грошові суми.

На підставі викладеного, Верховний Суд дійшов висновку, що незважаючи на те, що формально зараховані, як зустрічні, можуть бути лише саме основні зобов`язання, проте, за аналогією вищевказаних ст. 203 ГК України, ст. 601 ЦК України та ч. 11 ст. 238 ГПК України, задля досягнення тієї ж мети, на яку направлені вищевказані статті, та з урахуванням наведених засад цивільного законодавства, а саме, справедливості, добросовісності та розумності, може мати місце зарахування і вимог про сплату штрафних санкцій та передбачених частиною другою статті 625 ЦК України інших нарахувань у випадку, якщо у кожної із сторін наявне судове рішення, яке набрало законної сили, про стягнення таких вимог, оскільки в такому випадку будуть чітко зафіксовані розміри грошових сум, які сторони винні одна одній по таким вимогам, тобто їх розмір носитиме ясний та безспірний характер, а з моменту набрання такими судовими рішеннями законної сили відповідно до п. 9 ч. 3 ст. 129 та ч. 1 ст. 129-1 Конституції України такі судові рішення підлягатимуть обов`язковому виконанню.

Приймаючи до уваги задоволення первісного позову і часткове задоволення зустрічного позову, суд здійснює зустрічне зарахування в порядку частини 11 статті 238 ГПК України, в результаті якого з Товариства з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» на користь Комунального підприємства «Градпроект» підлягає стягненню різниця заборгованості зі сплати орендної плати в сумі 4838 грн 76 коп.

Керуючись ст.ст. 42, 123, 129, 180, 233, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

Позовні вимоги за первісним позовом Комунального підприємства «Градпроект» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» задовольнити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» (вул. Незалежної України, 42, м. Запоріжжя, 69001, ідентифікаційний код юридичної особи 43286205) на користь Комунального підприємства «Градпроект» (вул. Зелінського, буд. 3, м. Запоріжжя, 69037, ідентифікаційний код юридичної особи 20504731) заборгованість зі сплати орендної плати за період з 01.11.2023 по 31.10.2025 (включно) в сумі 183 214 (сто вісімдесят три тисячі двісті чотирнадцять) грн 76 коп., інфляційні втрати в сумі 17 123 (сімнадцять тисяч сто двадцять три) грн 76 коп., 3% річних в сумі 5 440 (п`ять тисяч чотириста сорок) грн 31 коп., штраф і сумі 5 586 грн (п`ять тисяч п`ятсот вісімдесят шість) грн 58 коп., судовий збір 2 536 (дві тисячі п`ятсот тридцять шість) грн 38 коп.

Позовні вимоги за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» до Комунального підприємства «Градпроект», Департаменту управління активами Запорізької міської ради, Запорізької міської ради, Виконавчого комітету Запорізької міської ради задовольнити частково.

Стягнути з Запорізької міської ради (пр. Соборний, буд. 206, м. Запоріжжя, 69105, ідентифікаційний код юридичної особи 04053915) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю “Арсенал 2019” (вул. Незалежної України, 42, м. Запоріжжя, 69001, ідентифікаційний код юридичної особи 43286205) вартість невід`ємних поліпшень орендованого майна в сумі 178 376 (сто сімдесят вісім тисяч триста сімдесят шість) грн 00 коп., судовий збір в сумі 2 140 (дві тисячі сто сорок) грн 51 коп.

В інший частині зустрічного позову відмовити.

Провести зустрічне зарахування згідно п. 11 ст. 238 Господарського процесуального кодексу України.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Арсенал 2019» (вул. Незалежної України, 42, м. Запоріжжя, 69001, ідентифікаційний код юридичної особи 43286205) на користь Комунального підприємства «Градпроект» (вул. Зелінського, буд. 3, м. Запоріжжя, 69037, ідентифікаційний код юридичної особи 20504731) різницю заборгованості зі сплати орендної плати в сумі 4838 (чотири тисячі вісімсот тридцять вісім) грн 76 коп., інфляційні втрати в сумі 17 123 (сімнадцять тисяч сто двадцять три) грн 76 коп., 3% річних в сумі 5 440 (п`ять тисяч чотириста сорок) грн 31 коп., штраф і сумі 5 586 грн (п`ять тисяч п`ятсот вісімдесят шість) грн 58 коп., судовий збір в сумі 395 (триста дев`яносто п`ять) 87 коп.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Повний текст рішення складено та підписано 18.09.2026.

Суддя С.С. Дроздова

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення буде розміщено в Єдиному державному реєстрі судових рішень за веб-адресою у мережі Інтернет за посиланням: http://reyestr.court.gov.ua.