Постанова від 07 вересня 2026 р. у справі №367/7255/25 — Київський апеляційний суд

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 вересня 2026 року місто Київ

єдиний унікальний номер справи: 367/7255/25

номер провадження: 22-ц/824/10537/2026

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

головуючого - Верланова С.М. (суддя - доповідач),

суддів: Невідомої Т.О., Нежури В.А.,

за участю секретаря - Габунії М.Г.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 - адвоката Гапона Сергія Васильовича на рішення Ірпінського міського суду Київської області від 09 березня 2026 року у складі судді Мерзлого Л.В., у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа: приватний нотаріус Бучанського районного нотаріального округу Київської області Нельзін Максим Сергійович, про визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування рішення про державну реєстрації прав та їх обтяжень,

В С Т А Н О В И В:

У червні 2025 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа: приватний нотаріус Бучанського районного нотаріального округу Київської області Нельзін М.С., про визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування рішення про державну реєстрації прав та їх обтяжень.

Позовна заява мотивована тим, що 04 жовтня 2019 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 укладено договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 . Згідно з п.1 договору, вищевказаний житловий будинок розташований на земельній ділянці площею 0,1 га, кадастровий номер 3210900000:01:174:7387.

Вказувала, що вищевказана земельна ділянка перебуває у її власності, що підтверджується довідкою Бучанської державної нотаріальної контори від 28 травня 2025 року №581, у якій зазначено, що незалежно від часу прийняття спадщини вона належить спадкоємцеві з часу відкриття спадщини.

06 жовтня 2017 року між ОСОБА_4 та відповідачем ОСОБА_2 було укладено договір про право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), місцезнаходження земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер 3210900000:01:174:7387.

Відповідно до умов зазначеного договору зміна цільового призначення земельної ділянки, або її розподіл під час дії цього договору може відбуватися лише у встановленому законом порядку після досягнення відповідної згоди між землевласником та забудовником.

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_4 померла, після смерті якої у Бучанській державній нотаріальній конторі заведено спадкову справу №332/2024 щодо майна померлої ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_4 , спадкоємцем якої є позивачка ОСОБА_1 .

Вказувала, що згідно з довідкою Бучанської державної нотаріальної контори від 28 травня 2025 року №581, незалежно від часу прийняття спадщини вона належить спадкоємцеві з часу відкриття спадщини. Таким чином ОСОБА_1 є правонаступником ОСОБА_4 .

Укладаючи договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 , відповідачем ОСОБА_2 самовільно без погодження із землевласником без складання та затвердження акту виконаних робіт та розподілу земельної ділянки, здійснено розподіл земельної ділянки на 7 (сім) окремих ділянок (кожна ділянка огороджена забором).

Також вказувала, що ухвалою слідчого судді Ірпінського міського суду Київської області від 19 червня 2019 року у справі №367/4735/19, накладено арешт на речові докази у кримінальному провадженні №12019110040000282 від 08 лютого 2019 року за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч.3 ст.190 КК України, а саме, на земельну ділянку площею 0,1 га, кадастровий номер 3210900000:01:174:7387, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 , заборонивши відчуження вказаного майна, тимчасово, до скасування даного арешту у встановленому КПК України порядку. На дату подачі цієї позовної заяви арешт не скасовано.

Таким чином, укладений договір купівлі-продажу порушує законні права позивачки - правонаступниці ОСОБА_4 на вільне користування та розпорядження вищевказаною земельною ділянкою.

Зазначала, що за рішеннями від 22 жовтня 2018 року №43614028, від 24 жовтня 2018 року №43649107, №43649668, №43648548, №43648067, №436647400, №43647036, прийнятими державним реєстратором Комунального підприємства Немченко О.О. проведено державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на житлові будинки за АДРЕСА_3 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 , АДРЕСА_7 , АДРЕСА_1 , на підставі документів, які не мають відношення до зазначеної адреси.

26 вересня 2019 року (КС061192690480) Інспекцією архітектурно-будівельного контролю Ірпінської міської ради було зареєстровано повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об`єктів з незначними наслідками (СС1). Місцерозташування об`єкта будівництва: АДРЕСА_2 , кадастровий номер 3210900000:01:174:7387.

10 жовтня 2019 року (КС141192830248) Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Ірпінської міської ради зареєстровано декларацію про готовність до експлуатації об`єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об`єктів з незначними наслідками (СС1). Інформація про об`єкт: Будівництво житлового будинку АДРЕСА_2 (адреса земельної ділянки), кадастровий номер 3210900000:01:174:7387.

Для проведення реєстраційних дій ОСОБА_2 було надано копію рішення Ірпінської міської ради від 01 жовтня 2018 року Про присвоєння адрес об`єктам нерухомого майна - житловим будинкам, що знаходяться у власності ОСОБА_2 , зокрема житловому будинку АДРЕСА_1 .

Листом Виконавчого комітету Ірпінської міської ради у відповідь на заяву ОСОБА_4 від 19 червня 2019 року повідомлено, що 01 жовтня 2018 року Ірпінською міською радою сесії не проводилися. Листом від 24 лютого 2020 року за вих.№М-841.2, Виконавчий комітет Ірпінської міської ради повідомив, що інформація щодо присвоєння поштової адреси: АДРЕСА_1 , відсутня.

Отже на момент реєстрації 24 жовтня 2018 року за ОСОБА_2 права власності на житловий будинок АДРЕСА_1 , такий не був введений в експлуатацію. Більш того, зазначений житловий будинок не був введений в експлуатацію на дату укладення спірного договору купівлі-продажу житлового будинку.

Вищезазначене свідчить про відсутність правових підстав для укладення оспорюваного правочину - договору купівлі-продажу житлового будинку від 04 жовтня 2019 року укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Нельзіним М.С. та зареєстрованим в реєстрі за №4776.

Вказувала, що наказом Міністра юстиції України від 02 вересня 2020 року №2988/5, скасовано рішення від 22 жовтня 2018 року №43614028, від 24 жовтня 2018 року №№43649107, 43649668, 43648548, 43648067, 436647400, 43647036, прийняті державним реєстратором комунального підприємства «Реєстрація нерухомості» Немченко О.О.

11 серпня 2020 року Колегією Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльності державного реєстратора, суб`єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції було встановлено, що технічні паспорти на житлові будинки від 10 жовтня 2018 року видані ТОВ «Центр юридичних послуг «Ліга професіоналів» та декларації про готовність до експлуатації об`єктів - будівництво яких здійснено на підставі будівельних паспортів, щодо інших об`єктів нерухомого майна ніж зазначено ОСОБА_2 у заявах.

Таким чином, Міністерством юстиції України встановлено, що 24 жовтня 2018 року право власності на житловий будинок АДРЕСА_1 за ОСОБА_5 зареєстровано на підставі документів щодо інших об`єктів нерухомого майна.

Зазначала, що вищезазначене свідчить про наявність підстав для визнання недійсним договору купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 від 04 жовтня 2019 року, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , посвідченого приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Нельзіним М.С. та зареєстрованого в реєстрі за №4776, а також про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 49016757 від 04 жовтня 2019 року приватного нотаріуса Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Нельзіним М.С.

З урахуванням наведеного, ОСОБА_1 просила:

визнати недійсним договір купівлі-продажу житлового будинку від 04 жовтня 2019 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Нельзіним М.С. та зареєстрованим в реєстрі за №4776;

скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 49016757 від 04 жовтня 2019 року приватного нотаріуса Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Нельзіним М.С.

Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 09 березня 2026 року у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовлено.

Рішення суду мотивоване тим, що обраний ОСОБА_1 спосіб захисту не є ефективним та не забезпечує відновлення її прав на земельну ділянку. Суд першої інстанції зазначив, що визнання недійсним укладеного 04 жовтня 2019 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 договору купівлі-продажу житлового будинку № 20-В/1 та скасування рішення про державну реєстрацію права власності ОСОБА_3 саме по собі не призведе до поновлення права позивача на земельну ділянку, на якій розташований цей будинок. При цьому позивач не заявила вимог про застосування наслідків недійсності правочину чи іншого способу захисту, який безпосередньо забезпечував би відновлення її майнових прав. Суд першої інстанції також урахував, що після відчуження збудованих на земельній ділянці об`єктів права власності на них були зареєстровані за іншими особами, а тому задоволення заявлених вимог могло б зачіпати права третіх осіб.

Не погоджуючись з вказаним рішенням суду першої інстанції, представник ОСОБА_1 - адвокат Гапон С.В. подав апеляційну скаргу, в якій просить його скасувати та ухвалити нове рішення, яким позов ОСОБА_1 задовольнити, а також стягнути з ОСОБА_2 та ОСОБА_3 на користь позивачки судові витрати по справі, посилаючись на неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи.

В апеляційній скарзі фактично дублюються доводи ОСОБА_1 викладені нею в позовній заяві. Крім того посилається на те, що відповідачами при укладенні спірного договору порушено права ОСОБА_4 та у подальшому її спадкоємця ОСОБА_1 на користування та розпорядження своєю власністю, а саме, земельною ділянкою площею 0,1 га, кадастровий номер 3210900000:01:174:7387. Фактично ОСОБА_2 здійснено рейдерське захоплення земельної ділянки позивачки.

Вказує, що недотримання ОСОБА_2 законодавства України, рішення суду, що набрало чинної сили, а також наказу Міністерства юстиції України фактично підриває конституційний лад України.

Вважає, що матеріали справи свідчать про наявність підстав для визнання недійсним договору купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 від 04 жовтня 2019 року, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , посвідченого приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Нельзіним М.С. та зареєстрованого в реєстрі за №4776, а також про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 49016757 від 04 жовтня 2019 року приватного нотаріуса Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Нельзіним М.С.

Представник ОСОБА_3 - адвокат Севастьянова О.В. подала відзив на апеляційну скаргу, в якому просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а оскаржуване рішення суду - без змін. Вказує, що аргументи апеляційної скарги не містять жодних нових обставин чи доказів, які б спростовували висновки суду першої інстанції, а базуються виключно на суб`єктивному тлумаченні скаржником норм законодавства. Зазначає, що оскільки позовна вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування рішення про державну реєстрації прав та їх обтяжень не є ефективним способом захисту у спірних правовідносинах, то обрання позивачем неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові.

Відповідач ОСОБА_2 і третя особа: приватний нотаріус Бучанського районного нотаріального округу Київської області Нельзін М.С., не скористалися своїм правом на подання до суду відзиву на апеляційну скаргу, своїх заперечень щодо змісту і вимог апеляційної скарги до апеляційного суду не направили.

Згідно з ч.3 ст.360 ЦПК України відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.

Відповідно до положень ч.ч.1,2 ст.367 ЦПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників справи, які з`явилися в судове засідання, вивчивши матеріали справи та перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, врахувавши доводи, наведені у відзиві на апеляційну скаргу, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення з таких підстав.

Відповідно до змісту ст.ст.12, 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Положеннями ч.1 ст.76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно до приписів ст.77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування.

У відповідності до ч.2 ст.78 ЦПК України обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Статтею 80 ЦПК України встановлено, що достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

У ч.1 ст.89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Судом першої інстанції встановлено та підтверджується матеріалами справи, що 06 жовтня 2017 року між ОСОБА_4 та відповідачем ОСОБА_2 було укладено договір про право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), посвідчений приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Нельзіним М.С. за №5355 (далі - договір), відповідно до умов якого землевласник надав забудовнику право користування земельною ділянкою для будівництва на ній будівлі (споруди) на умовах бартеру - міни та у порядку, передбаченим цим договором (п.1.1).

Згідно з п.п. 1.2-1.4 договору, предметом договору є земельна ділянка з кадастровим номером 3210900000:01:174:7387, загальною площею 10 соток, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 , та належить землевласнику на підставі свідоцтва про право власності індексний номер: 179280096 на земельну ділянку, бланк серії САК 760014.

Відповідно до п.1.7 договору, цільове призначення земельної ділянки - будівництво та обслуговування житлового будинку і господарських будівель

Розділом 2 вказаного договору визначено, що право користування земельною ділянкою передається забудовнику з метою будівництва семи квартирного, двоперхового житлового будинку. Зміна цільового призначення земельної ділянки, або її розподіл під час дії цього договору може відбуватися лише у встановленому законом порядку після досягнення відповідної згоди між Землевласником та Забудовником.

Відповідно до п.3.1 договору, договір набирає чинності з дня його реєстрації в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, строком на два роки, проте може бути розірваний у спосіб, визначений п.3.3 цього договору.

Право користування земельною ділянкою для забудови припинення у разі поєднання в одній особі Землевласника та Забудовника; закінчення строку, встановленого у п. 3.1 договору; невикористання земельної ділянки для забудови протягом одного року з вини забудовник.

Відповідно до п.4.1 договору сторони домовились про те, що за користування земельною ділянкою забудовник зобов`язується за свій рахунок побудувати з підведенням усіх комунікацій і введенням в експлуатацію та передати у власність землевласнику на підставі договору міни земельної ділянки, на якій буде збудовано одну із семи частин даного зблокованого житлового будинку - квартиру площею не менше 138 кв.м у частоті яка відмічена у додатку №1 до даного договору і знаходиться на власній території землевласника на площі 2,3 сотки, планування якої відображено у додатку №2 даного договору за характеристиками згідно додатку номер три і у строки, що визначені у пункті 6.5 даного договору.

Відповідно до п. 6.2 вказаного договору, забудовник набуває право власності на побудовану будівлю (споруду). До здачі будівлю в експлуатацію забудовник має право власності на всі будівельні матеріали та на незавершену будівництвом будівлю, виконану ним на підставі відповідного дозволу інспекції ДАБК на земельній ділянці, переданій йому для забудови за цим договором бартером міни.

Відповідно до п.7.1 договору, сторони несуть цивільну, адміністративну чи кримінальну відповідальність за порушення законодавства, допущені через недотримання умов договору та чинного земельного законодавства.

Матеріали справи містять претензію-повідомлення про розірвання договору, адресовану ОСОБА_2 та підписану ОСОБА_4 , у якій вона просила дострокового розірвання договору суперфіцію, у зв`язку з істотним та систематичним порушенням забудовником його умов, а також приведення земельної ділянки у стан, який існував до початку забудови.

Також із матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_4 зверталася до Інспекції архітектурно-будівельного контролю Ірпінської міської ради із запитом про надання копій повідомлення про початок виконання підготовчих робіт та декларації про готовність об`єкта до експлуатації за адресою: АДРЕСА_2 , у відповідь на який їй було надано копії відповідних документів.

Установлено, що 26 вересня 2019 року Інспекцією архітектурно-будівельного контролю Ірпінської міської ради було зареєстровано повідомлення (КС061192690480) про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об`єктів з незначними наслідками (СС1). Місце розташування об`єкта будівництва: АДРЕСА_2 , кадастровий номер 3210900000:01:174:7387.

В подальшому 10 жовтня 2019 року Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Ірпінської міської ради за №КС141192830248, зареєстровано декларацію про готовність до експлуатації об`єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об`єктів з незначними наслідками (СС1). Інформація про об`єкт: Будівництво житлового будинку АДРЕСА_2 , кадастровий номер 3210900000:01:174:7387.

На замовлення ОСОБА_2 16 вересня 2019 року було видано будівельний паспорт на зблокований житловий будинок АДРЕСА_1 .

Як вбачається із наявної у матеріалах справи копії рішення №8393-712-VII від 01 жовтня 2018 року сесії сьомого скликання Ірпінської міської ради, що за результатами розгляду заяви ОСОБА_2 новоствореним об`єктам нерухомого майна присвоєно наступні адреси:

- житловий будинок

АДРЕСА_8 житловою площею 27,3 кв.м;

- житловий будинок №20-в/3, загальною площею 81,8 кв.м, житловою площею 27,9 кв.м;

- житловий будинок №20-в/4, загальною площею 82,8 кв.м, житловою площею 27,9 кв.м.;

- житловий будинок №20-в/5, загальною площею 80,9 кв.м, житловою площею 26,9 кв.м;

- житловий будинок №20-в/6, загальною площею 80,3 кв.м, житловою площею 26,8 кв.м.

Судом першої інстанції встановлено, що у відповідь на заяву ОСОБА_4 виконавчий комітет Ірпіської міської ради Київської області повідомив, що станом на 19 червня 2019 року у відділі забезпечення діяльності ради зареєстровано 5455 рішень Ірпінської міської ради, рішення №8393-712-VII від 01 жовтня 2018 року немає.

У відповідь на запит ОСОБА_4 про надання публічної інформації щодо присвоєння поштових адрес: АДРЕСА_1 ; АДРЕСА_7 ; АДРЕСА_6 ; АДРЕСА_5 ; АДРЕСА_5 ; АДРЕСА_9 , виконавчий комітет Ірпіської міської ради Київської області повідомив її про відсутність інформації про присвоєння вказаних адрес.

У справі встановлено, що згідно з висновком колегії Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення дії або бездіяльність державного реєстратора суб`єктів державної реєстрації територіальних органів Міністерства юстиції від 11 серпня 2020 скаргу ОСОБА_4 на рішення від 22 жовтня 2018 року № 43614028, від 24 жовтня 2018 року №№ 43649107, 43649668, 43648548, 43648067, 436647400, 43647036, прийняті державним реєстратором комунального підприємства реєстрація нерухомості ОСОБА_6 щодо державної реєстрації права власності на житлові будинки АДРЕСА_10 , АДРЕСА_7 , АДРЕСА_6 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_11 , АДРЕСА_4 , було рекомендовано задовольнити в повному обсязі та скасувати вказані рішення, на підставі яких державним реєстратором зареєстровано право власності за ОСОБА_2 на житлові будинки, які розташовані на земельній ділянці скаржниці.

У подальшому наказом Міністерства Юстиції від 02 вересня 2020 року №2988/5 скаргу ОСОБА_4 від 29 січня 2020 року задоволено у повному обсязі, скасовано вказані рішення, прийняті державного реєстратором комунального підприємства реєстрації нерухомості ОСОБА_6 , виконання наказу покладено на Департамент нотаріату та державної реєстрації.

Згідно з листом від 08 вересня 2020 року Міністерство юстиції України повідомило ОСОБА_4 про неможливість поновлення її прав щодо відповідних об`єктів нерухомого майна під час виконання наказу Міністерства юстиції України у зв`язку з державною реєстрацією переходу права власності на ці об`єкти до інших осіб та наявністю зареєстрованих у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно обтяжень.

У відповідь на звернення ОСОБА_4 від 29 жовтня 2020 року щодо виконання зазначеного наказу, Міністерство юстиції України повідомило, що наказ виконано частково, зокрема в частині скасування рішення від 22 жовтня 2018 року №43614028. Разом із тим, наказ не виконано в частині скасування рішень від 24 жовтня 2018 року №№43649107, 43649668, 43648548, 43648067, 436647400, 43647036, оскільки державну реєстрацію припинення права власності ОСОБА_2 на житлові будинки АДРЕСА_1 , АДРЕСА_7 , АДРЕСА_6 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_11 , АДРЕСА_4 , розташовані за адресою: АДРЕСА_2 , не проведено у зв`язку з наявністю суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями. Зокрема, у Державному реєстрі речових прав було відсутнє зареєстроване право власності ОСОБА_2 на зазначені об`єкти, натомість право власності на відповідні житлові будинки було зареєстровано за ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 , ОСОБА_11 та ОСОБА_3 (записи про право власності від 20 лютого 2020 року №35631089, від 19 вересня 2019 року №33291190, від 15 серпня 2019 року №32838676, від 19 лютого 2020 року №35566958, від 25 липня 2019 року №32543113 та від 04 жовтня 2019 року №33533691).

04 жовтня 2019 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 укладено договір купівлі-продажу житлового будинку загальною площею 83,3 кв.м, житловою площею 27,9 кв.м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , який посвідчено приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Нельзіним М.С. та зареєстровано в реєстрі за №4776.

Відповідно до п.1 цього договору купівлі-продажу житлового будинку, житловий будинок розташований на земельній ділянці площею 0,1 га, кадастровий номер 3210900000:01:174:7387. Вказана земельна ділянка знаходиться у користуванні продавця ОСОБА_2 на підставі договору про право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), укладеного між ним та ОСОБА_4 , який посвідчений приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Нельзіним М.С. за №5355.

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, право власності на вищевказаний житловий будинок зареєстровано за відповідачем ОСОБА_3 04 жовтня 2019 року 13:11:10, приватний нотаріусом Нельзіним М.С., на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 49016757 від 04 жовтня 2019 року 13:19:13. Документи подані для реєстрації - договір купівлі-продажу, серія та номер 4776, виданий 04 жовтня 2019 року, видавник: приватний нотаріус Ірпінського міського нотаріального округу Нельзін М.С.

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_4 померла, що підтверджується копією свідоцтва про смерть серії НОМЕР_1 .

Після її смерті Бучанською державною нотаріальною конторою заведено спадкову справу №332/2024 щодо майна ОСОБА_4 . Згідно з довідкою Бучанської державної нотаріальної контори від 28 травня 2025 року спадкоємцем померлої є ОСОБА_1 .

Станом на 28 травня 2025 року свідоцтва про право на спадщину на майно та майнові права ОСОБА_4 не видавалися.

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, право власності на земельну ділянку площею 0,1 га, кадастровий номер 3210900000:01:174:7387, за адресою: АДРЕСА_2 , з 28 грудня 2013 року зареєстровано за ОСОБА_4 . При цьому, на вказану земельну ділянку накладено арешт, зокрема ухвалою Ірпінського міського суду Київської області від 14 червня 2021 року у справі №367/1076/20 та ухвалою Ірпінського міського суду Київської області від 19 червня 2019 року у справі № 367/4735/19.

Згідно з протоколом прийняття зави про кримінальне правопорушення або іншу подію від 15 жовтня 2025 року, ОСОБА_1 зверталась до ВП №2 Бучанського РУП ГУ НП в Київській області з приводу неправомірних дій відповідачів щодо земельної ділянки, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .

Статтею 15 ЦК України встановлено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Згідно зі ст.2 ЦПК України, завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Відповідно до ч.1 ст.4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Захист цивільних прав - це застосування цивільно-правових засобів з метою забезпечення цивільних прав.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором (ч.1 ст.5 ЦПК України).

Гарантоване ст.55 Конституції України й конкретизоване в законах України право на судовий захист передбачає можливість звернення до суду за захистом порушеного права, але вимагає, щоб порушення, про яке стверджує позивач, було обґрунтованим. Таке порушення прав має бути реальним, стосуватися індивідуально виражених прав або інтересів особи, яка стверджує про їх порушення.

Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права. Під способами захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на порушника.

Загальний перелік способів захисту цивільних прав та інтересів визначені у ст.16 ЦК України.

У вказаній нормі зазначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів позивача у цивільному процесі можливий за умови, що такі права, свободи чи інтереси справді порушені, а позивач використовує цивільне судочинство саме для такого захисту, а не з іншою метою. Відтак, застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача.

Порушенням вважається такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке; порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.

При цьому позивач, тобто особа, яка подала позов, самостійно визначається з порушеним, невизнаним чи оспорюваним правом або охоронюваним законом інтересом, які потребують судового захисту. Обґрунтованість підстав звернення до суду оцінюються судом у кожній конкретній справі за результатами розгляду позову.

Такого висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 08 листопада 2024 року у справі № 161/16771/23 (провадження № 61-6906св24).

Відповідно до вимог ч.4 ст.263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Згідно з п. 4 ч. 1 ст. 395 ЦК України одним із видів речових прав на чуже майно є право забудови земельної ділянки (суперфіцій).

Відповідно до ч. 1 ст. 396 ЦК України особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права, у тому числі і від власника майна.

У відповідності до ст. ст. 413, 414 ЦК України, власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору або заповіту. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути встановлено на визначений або на невизначений строк. Перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою.

Статтями 416, 417 ЦК України визначено, що право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі:1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; 2) спливу строку права користування; 3) відмови землекористувача від права користування; 4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

Право користування земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом. У разі припинення права користування земельною ділянкою, на якій була споруджена будівля (споруда), власник земельної ділянки та власник цієї будівлі (споруди) визначають правові наслідки такого припинення. У разі недосягнення домовленості між ними власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування. Якщо знесення будівлі (споруди), що розміщена на земельній ділянці, заборонено законом (житлові будинки, пам`ятки культурної спадщини тощо) або є недоцільним у зв`язку з явним перевищенням вартості будівлі (споруди) порівняно з вартістю земельної ділянки, суд може з урахуванням підстав припинення права користування земельною ділянкою постановити рішення про викуп власником будівлі (споруди) земельної ділянки, на якій вона розміщена, або про викуп власником земельної ділянки будівлі (споруди), або визначити умови користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк.

Звертаючись до суду з цим позовом, ОСОБА_1 обрала способом захисту свого права визнання недійсним договору купівлі-продажу житлового будинку №20-в/1 від 04 жовтня 2019 року, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , та скасування рішення про державну реєстрацію права власності ОСОБА_3 на цей об`єкт, посилаючись на те, що спірний житловий будинок розташований на земельній ділянці, право власності на яку належало ОСОБА_4 та перейшло у порядку спадкування до позивачки, а відчуження будинку й державна реєстрація права власності на нього були здійснені з порушенням прав землевласника, умов договору суперфіцію та за відсутності належних правових підстав для набуття й подальшого відчуження цього об`єкта нерухомого майна.

Так, відповідно до ст.655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Відповідно до ч.1 ст.656 ЦК України предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому.

Згідно ст.658 ЦК України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.

Статтею 659 ЦК України передбачено, що продавець зобов`язаний попередити покупця про всі права третіх осіб на товар, що продається (права наймача, право застави, право довічного користування тощо). У разі невиконання цієї вимоги покупець має право вимагати зниження ціни або розірвання договору купівлі-продажу, якщо він не знав і не міг знати про права третіх осіб на товар.

Згідно з ч.1 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до ч.5 ст.203 ЦК України правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

У відповідності до ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судомне дійсним (оспорюваний правочин).

Згідно з ч.1 ст.216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Вирішуючи питання про правомірність набуття права власності, суди мають враховувати, що воно набувається на підставах, які не заборонені законом, зокрема на підставі правочинів. При цьому діє презумпція правомірності набуття права власності на певне майно, яка означає, що право власності на конкретне майно вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК України) (див. постанову Верховного Суду від 16 жовтня 2019 року у справі № 644/7281/16-ц, (провадження № 61-33201св18)).

Згідно з ч.2 ст.11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема договори та інші правочини.

Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону (ч.4 ст.334 ЦК України).

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі №905/1926/16 (пункт 40), від 30 січня 2019 року у справі №569/17272/15-ц, від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (пункт 89), від 16 червня2020 року у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23)).

Розглядаючи справу, суд має з`ясувати: 1) з яких саме правовідносин сторін виник спір; 2) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 3) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 4) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах. Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню.

Схожий по суті висновок викладений у пунктах 6.6., 6.7 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі №916/1415/19 (провадження №12-80гс20).

Відповідно до п.1 ч.1 ст.2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Сама по собі державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, а є офіційним засвідченням державою набуття особою права власності (див. пункт 123 постанови Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20)).

Державна реєстрація права власності не породжує права власності, в силу державної реєстрації право власності не виникає, вона визначає лише момент, з якого право власності виникає, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.

Факт набуття права власності має передувати державній реєстрації, оскільки юридичний зміст державної реєстрації полягає у визнанні і підтвердженні державою цього факту.

Судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту (див. пункт 63 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18 (провадження № 12-204гс19), пункті 50 постанови Великої Палати Верховного Суду від 02 лютого 2021 року у справі №925/642/19 (провадження № 12-52гс20).

Відповідно до Постанови Великої Палати Верховного Суду від 01 березня 2023 року у справі № 522/22473/15-ц, у якій суди розглядали позовну вимогу про визнання недійсним виконаного правочину за позовом третьої особи (не сторони правочину), де зазначено, що якщо на виконання спірного правочину сплачені кошти або передане інше майно, то задоволення позовної вимоги про визнання оспорюваного правочину недійсним не призводить до ефективного захисту права, бо таке задоволення саме по собі не є підставою для повернення коштів або іншого майна. У таких випадках позовна вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним може бути ефективним способом захисту, лише якщо вона поєднується з позовною вимогою про стягнення коштів або про витребування майна з володіння відповідача.

Заявлення позовної вимоги про визнання виконаного договору недійсним без вимоги про застосування наслідків його недійсності не є ефективним способом захисту, бо не призводить до поновлення майнових прав позивача.

Для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією зі сторін правочину або іншою заінтересованою особою до іншої сторони чи сторін правочину; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення того, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину та має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, що передбачені законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, на захист якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене, у чому полягає його порушення, і в залежності від цього у який ефективний спосіб порушене право може бути захищено.

Отже, в силу приписів ч. 1, 2 ст. 216 ЦК України наслідками недійсності правочину є поновлення сторін у початкове становище (двостороння реституція), тобто взаємне повернення переданого за недійсним правочином та відшкодування збитків, якщо такі завдано. Двостороння реституція є обов`язковим наслідком визнаного судом недійсним правочину, яка застосовується виключно до сторін правочину та не може бути проігнорована сторонами. Тобто при недійсності правочину повернення отриманого сторонами за своєю правовою природою становить юридичний обов`язок, що виникає із закону та юридичного факту недійсності правочину.

Відповідно до ст. 215 та 216 ЦК України вимога про застосування наслідків недійсності оспорюваного правочину, як і про визнання його недійсним, може бути заявлена однією зі сторін правочину або іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину. Така вимога може бути об`єднана з вимогою про визнання правочину недійсним, що в цілому сприяє швидкому відновленню правового становища сторін, яке існувало до вчинення правочину (див. постанови Верховного Суду від 29 травня 2024 року у справі № 911/39/23, від 28.02.2024 у справі № 906/43/22, від 01 лютого 2024 року у справі № 914/3630/21).

Верховний Суд констатує, що оспорювати правочин може особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, однак вважає своє право власності на це майно порушеним або вважає порушеним інше речове право на відчужене майно. За відсутності визначення поняття «заінтересована особа» такою особою є кожен, хто має конкретний майновий інтерес в оспорюваному договорі. Самі по собі дії осіб, зокрема щодо вчинення правочинів, навіть якщо вони здаються іншим особам неправомірними, не можуть бути оспорені в суді, допоки ці особи не доведуть, що такі дії порушують їх права.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Аналогічні по суті висновки сформульовані, зокрема у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 02 липня 2019 року у справі № 48/340 (провадження № 12-14звг19), від 22 жовтня 2019 року у справі № 923/876/16 (провадження № 12- 88гс19) та багатьох інших.

Застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача без необхідності повторного звернення до суду. Судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18 (провадження № 12- 204гс19, пункт 63), від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (провадження № 12- 80гс20, пункт 6.13), від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 (провадження № 12-140гс19, пункт 98).

Так, відповідно до ст.1216 ЦК України спадкуванням є перехід прав та обов`язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців).

Згідно положень ст.ст.12, 13 ЦПК України, учасники справи, мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом; суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Недійсність договору як приватноправова категорія покликана не допускати або присікати порушення приватних прав та інтересів або ж їх відновлювати. До правових наслідків недійсності правочину належить те, що він не створює юридичних наслідків. Тобто правовим наслідком недійсності договору є за своєю суттю «нівелювання» правового результату, породженого таким договором (тобто вважається, що не відбулося переходу / набуття / зміни / встановлення / припинення прав взагалі) (див. постанову Верховного Суду від 21 грудня 2021 року в справі № 148/2112/19).

З огляду на зазначене та положення ст.ст. 215, 216 ЦК України, визнання недійсним укладеного 04 жовтня 2019 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 договору купівлі-продажу мало б наслідком усунення правового результату переходу права власності на житловий будинок АДРЕСА_1 від продавця до покупця. Однак саме по собі це не усувало б житловий будинок із земельної ділянки, не вирішувало б правової долі розташованого на ній об`єкта нерухомості та не відновлювало б у повному обсязі можливість позивачки користуватися і розпоряджатися земельною ділянкою.

При цьому земельна ділянка була передана ОСОБА_2 для забудови на підставі договору суперфіцію, пунктом 6.2 якого передбачено набуття забудовником права власності на побудовану будівлю (споруду). Тому навіть усунення правового результату подальшого відчуження будинку на користь ОСОБА_3 саме по собі не мало б наслідком набуття ОСОБА_1 права власності на цей будинок та не усувало б правовідносин, пов`язаних із розташуванням будівлі на належній їй земельній ділянці.

Так само скасування рішення про державну реєстрацію права власності ОСОБА_3 не вирішує питання щодо подальшого правового становища самого об`єкта нерухомого майна та земельної ділянки, на якій він розташований. Усунення реєстрації права певної особи на будинок не є тотожним усуненню того фактичного та правового стану, який, за твердженням позивачки, перешкоджає їй здійснювати повноваження власника земельної ділянки.

Водночас ст.ст. 416, 417 ЦК України врегульовано правові наслідки припинення права користування земельною ділянкою для забудови. Зокрема, у разі припинення такого права власник земельної ділянки та власник розташованої на ній будівлі визначають правові наслідки такого припинення, а за відсутності домовленості закон передбачає можливість вирішення питання щодо знесення будівлі та приведення земельної ділянки до попереднього стану, а у передбачених законом випадках - щодо викупу земельної ділянки власником будівлі, викупу будівлі власником земельної ділянки або визначення умов користування земельною ділянкою на новий строк.

У даному випадку заслуговує на увагу й правовий висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 15 листопада 2023 року у справі №645/1982/19 (провадження №61-714св23). У цій справі власник земельної ділянки також пов`язував порушення свого права з розташуванням на ній об`єкта нерухомого майна, який у подальшому був відчужений іншій особі, та заявив вимоги про визнання договору купівлі-продажу недійсним і скасування державної реєстрації права власності набувача. За встановлених у тій справі обставин самочинного будівництва Верховний Суд дійшов висновку, що вимоги про визнання недійсними договорів та скасування рішень про державну реєстрацію прав, заявлені у зв`язку зі здійсненням такого будівництва, є неефективним способом захисту, оскільки не усувають порушення права власника земельної ділянки. Ефективним способом захисту у встановлених у тій справі правовідносинах Верховний Суд визначив звернення з позовом про знесення самочинно збудованого об`єкта та компенсацію витрат, пов`язаних із таким знесенням.

У даній справі позивачка ОСОБА_1 пов`язує порушення свого права власності на земельну ділянку площею 0,1 га, кадастровий номер 3210900000:01:174:7387, із розташуванням на ній житлового будинку АДРЕСА_1 та неможливістю у зв`язку із цим повною мірою користуватися і розпоряджатися земельною ділянкою. Водночас заявлені нею вимоги спрямовані виключно на визнання недійсним правочину між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 та скасування рішення про державну реєстрацію права власності останньої і не вирішують питання щодо правової долі самого будинку та його подальшого розташування на земельній ділянці.

Отже, навіть у разі задоволення заявлених вимог стверджуване позивачкою порушення її права на земельну ділянку не було б усунуто остаточно, а для вирішення питання щодо правової долі розташованого на ній житлового будинку та відновлення можливості повною мірою здійснювати повноваження власника земельної ділянки виникла б необхідність у застосуванні інших засобів судового захисту.

За таких обставин колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що заявлені ОСОБА_1 вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу житлового будинку №20-в/1 від 04 жовтня 2019 року та скасування рішення про державну реєстрацію права власності ОСОБА_3 не є ефективним способом захисту права позивачки на земельну ділянку, оскільки не забезпечують безпосереднього, повного та остаточного усунення того порушення, на яке вона посилається як на підставу позову.

Таким чином, правильно встановивши фактичні обставини справи, повно та всебічно дослідивши надані сторонами докази, надавши їм належну правову оцінку та правильно застосувавши норми матеріального права, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позову з огляду на обрання ОСОБА_1 неефективного способу захисту, який сам по собі не забезпечує безпосереднього, повного та остаточного відновлення права на земельну ділянку, про порушення якого вона зазначає, та не усуває правових наслідків розташування на ній спірного об`єкта нерухомого майна.

Отже суд першої інстанції виконав вимоги ст.263 ЦПК України щодо законності та обґрунтованості рішення суду, повно і всебічно дослідив і оцінив докази та встановив обставини у справі.

Доводи апеляційної скарги про те, що право власності ОСОБА_2 на житловий будинок АДРЕСА_1 було зареєстровано на підставі неналежних документів, відповідне рішення державного реєстратора у подальшому скасовано наказом Міністерства юстиції України, а на час укладення 04 жовтня 2019 року оспорюваного договору будинок не був введений в експлуатацію, колегія суддів відхиляє, оскільки наведені обставини не спростовують правильного висновку суду першої інстанції про неефективність обраного позивачкою способу захисту.

Навіть за умови доведеності цих обставин визнання договору купівлі-продажу недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію права ОСОБА_3 не вирішує правової долі будинку, розташованого на земельній ділянці позивачки, та не забезпечує повного відновлення її прав на цю земельну ділянку.

Інші доводи апеляційної скарги не спростовують визначального висновку суду першої інстанції про неефективність обраного позивачкою способу захисту та не свідчать про те, що задоволення заявлених вимог забезпечить повне й остаточне відновлення права, на порушення якого вона посилається.

Таким чином матеріали справи та зміст оскаржуваного рішення суду не дають підстав для висновку про невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення судом норм матеріального та процесуального права, які передбачені ЦПК України як підстави для скасування рішення.

Відповідно до ст.375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Колегія суддів вважає, що оскаржуване рішення суду першої інстанції є законним і обґрунтованим, судом додержано вимоги матеріального та процесуального права, а тому це рішення відповідно до ст.375 ЦПК України необхідно залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення, оскільки доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують.

Керуючись ст.ст. 374, 375, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах,

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Гапона Сергія Васильовича залишити без задоволення.

Рішення Ірпінського міського суду Київської області від 09 березня 2026 року залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів. У випадку проголошення лише вступної і резолютивної частини, цей строк обчислюється з дня складання повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 16 вересня 2026 року.

Головуючий

Судді: