Постанова від 14 вересня 2026 р. у справі №910/15830/24 — Касаційний господарський суд Верховного Суду

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 вересня 2026 року

м. Київ

cправа № 910/15830/24

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Могил С.К. - головуючий, Волковицька Н.О., Случ О.В.

за участю секретаря судового засідання Кравчук О.І.

та представників

ОГП: Пальонна О.О.,

позивача: Ступак О.І.,

відповідача: Линдюк С.С., Бондар В.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Заступника керівника Київської міської прокуратури

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 03.06.2026

у справі № 910/15830/24

за позовом Керівника Подільської окружної прокуратури міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Реаль"

про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою, припинення права володіння нерухомим майном та скасування державної реєстрації,

В С Т А Н О В И В:

У листопаді 2024 року Керівник Подільської окружної прокуратури міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Реаль", в якому просив суд:

- усунути перешкоди територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою комунальної форми власності площею 0,1301 га з кадастровим номером 8000000000:90:137:0136 за адресою: проспект Павла Тичини, 18, м. Київ шляхом зобов`язання ТОВ "Реаль" повернути вказану земельну ділянку територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради з приведенням її у придатний для використання стан шляхом звільнення від частини нежитлової будівлі літера "В" (площа накладання будівлі на земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:90:137:0136 становить 212,9780 кв.м), нежитлових будівель літера "Г" площею 31,6809 кв.м, літера "Д" площею 121,601 кв.м, літера "Е" площею 35,3189 кв.м, літера "Ж" площею 28,2101 кв.м, літера "З" площею 28,229 кв.м, підпірної стіни площею 12,399 кв.м;

- припинити володіння ТОВ "Реаль" нежитловою будівлею літера "Г", за адресою: м. Київ, проспект Павла Тичини, 18, загальною площею 25 кв.м, шляхом внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про відсутність права із закриттям розділу та реєстраційної справи на об`єкт нерухомого майна 1082081580000;

- припинити володіння ТОВ "Реаль" нежитловою будівлею літера "Д", за адресою: м. Київ, проспект Павла Тичини, 18, загальною площею 200,29 кв.м, шляхом внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про відсутність права із закриттям розділу та реєстраційної справи на об`єкт нерухомого майна 1368656380000;

- припинити володіння ТОВ "Реаль" нежитловою будівлею літера "Е", за адресою: м. Київ, проспект Павла Тичини, 18, загальною площею 25,75 кв.м, шляхом внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про відсутність права із закриттям розділу та реєстраційної справи на об`єкт нерухомого майна 1368647680000;

- припинити володіння ТОВ "Реаль" нежитловою будівлею літера "Ж", за адресою: м. Київ, проспект Тичини, 18, загальною площею 24,18 кв.м, шляхом внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про відсутність права із закриттям розділу та реєстраційної справи на об`єкт нерухомого майна 1365708480000;

- припинити володіння ТОВ "Реаль" нежитловою будівлею літера "З", за адресою: м. Київ, проспект Тичини, 18, загальною площею 22,55 кв.м, шляхом внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про відсутність права із закриттям розділу та реєстраційної справи на об`єкт нерухомого майна 1365743080000.

В обґрунтування позовних вимог прокурор посилався на те, що відповідач користується земельною ділянкою комунальної власності з кадастровим номером 8000000000:90:137:0136 за адресою: проспект Павла Тичини, 18, м. Київ, без належних на те правових підстав, без відповідного рішення її власника. На зазначеній земельній ділянці відповідач здійснив будівництво об`єктів нерухомості без дозволу компетентного органу та зареєстрував право приватної власності на останні. За доводами прокурора, спірні об`єкти нерухомості, які споруджені на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:90:137:0136 (нежитлові будівлі літери "Г", "Д", "Е", "Ж", "З" та підпірна стіна, а також частково будівля літера "В", яка накладається на спірну ділянку) є самочинним будівництвом, у зв`язку з чим підлягають знесенню. Крім того, мотивуючи незаконність проведених реєстраційних дій щодо права власності на відповідне нерухоме майно, прокурор вказував на внесення директором відповідача недостовірних даних до декларації про готовність об`єкта до експлуатації КВ143141150020 від 25.04.2014, а державним реєстратором при здійсненні останніх не перевірено та не встановлено наявність зареєстрованих речових прав на відповідні об`єкти в бюро технічної інвентаризації.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 23.06.2025 (суддя Пукас А.Ю.) позов задоволено частково. Усунуто перешкоди територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою комунальної форми власності площею 0,1301 га з кадастровим номером 8000000000:90:137:0136 за адресою: проспект Павла Тичини, 18, м. Київ, шляхом зобов`язання ТОВ "Реаль" повернути вказану земельну ділянку з приведенням її у придатний для використання стан шляхом звільнення від частини нежитлової будівлі літера "В" (площа накладання 212,9780 кв.м), нежитлових будівель літера "Г" площею 31,6809 кв.м, літера "Д" площею 121,601 кв.м, літера "Е" площею 35,3189 кв.м, літера "Ж" площею 28,2101 кв.м, літера "З" площею 28,229 кв.м, підпірної стіни площею 12,399 кв.м. В задоволенні іншої частини позову відмовлено.

Постановою Північного апеляційного господарського суду від 03.06.2026 (колегія суддів у складі: Кравчук Г.А. - головуючий, Михальська Ю.Б., Коробенко Г.П.) рішення місцевого господарського суду скасовано та прийнято нове, яким у задоволенні позову відмовлено повністю.

Судами обох інстанцій встановлено, що Подільською окружною прокуратурою міста Києва під час здійснення процесуального керівництва досудовим розслідуванням у кримінальному провадженні № 42023102070000333 від 10.11.2023 встановлено, що директор відповідача здійснив самовільне захоплення частини земельної ділянки, що знаходиться у Дніпровському районі міста Києва по проспекту Тичини у м. Києві, яка належить територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради, на якій в подальшому у різний період часу самовільно здійснив будівництво нежитлових приміщень літери "В" (частини), "Г", "Д", "Е", "Ж", "З" та підпірної стіни загальною площею фундаменту 470,4169 кв.м.

Зокрема, під час здійснення досудового розслідування вказаного кримінального провадження 12.04.2024 проведено огляд земельних ділянок з кадастровими номерами 8000000000:90:137:0062 та 8000000000:90:137:0136 із залученням провідних інженерів Комунального підприємства "Київський інститут земельних відносин" з метою встановлення точного місця розташування нежитлових приміщень, які на праві власності належать ТОВ "Реаль".

Проведеним оглядом (протоколи огляду наявні в матеріалах справи) місцевості встановлено, що ряд нежитлових приміщень виходить за межі земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:137:0062, що належить на праві власності ТОВ "Реаль".

На підставі рішення Київської міської ради від 29.11.2005 за №546/3007 ТОВ "Реаль" 12.04.2006 в особі Бондара В.І. придбало для будівництва, експлуатації та обслуговування закладу громадського харчування земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:90:137:0062, загальною площею 0,0524 га, що знаходиться за адресою: м. Київ, проспект Павла Тичини, 18 у Дніпровському районі міста Києва.

У подальшому, у період з квітня 2013 року по квітень 2014 року збудовано нежитлову будівлю літера "В", що за адресою: м. Київ, проспект Тичини, 18, загальною площею 1 178,3 кв.м, вийшовши за межі належної ТОВ "Реаль" на праві власності земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:137:0062.

У відповідності до рішення державного реєстратора Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у місті Києві Скляренка О.М. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 05.09.2014 (індексний номер рішення: 15611318) відбулась первинна реєстрація права власності на нежитлову будівлю загальною площею 1 178, 3 кв.м за адресою: проспект Павла Тичини, 18 у місті Києві (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 447333680000) за ТОВ "Реаль".

Підставою для прийняття рішення та проведення державної реєстрації права власності на вказаний об`єкт нерухомості стало Свідоцтво про право власності № 26464221 від 05.09.2014.

Згідно з Висновком земельно-технічної експертизи від 19.08.2024 № СЕ-19/111/24/29185-ЗТ у кримінальному провадженні №42023102070000333 площа будівлі літера "В" становить 538,1488 кв.м; площа накладання будівлі на земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:90:137:0136 становить 212, 9780 кв.м, площа накладання будівлі на земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:90:137:0062 становить 325,1702 кв.м.

Надалі, Бондар В.І. у період з липня по серпень 2016 року збудував одноповерхову цегляну будівлю, якій в подальшому мав намір присвоїти літеру "Г", вийшовши за межі належної ТОВ "Реаль" на праві власності земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:137:0062.

На підставі рішення державного реєстратора філії Комунального підприємства Київської обласної ради "Готово" Рябого Д.С. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 10.11.2016 (індексний номер рішення: 32324377) відбулась первинна реєстрація права власності на нежитлову будівлю загальною площею 25 кв.м за адресою: проспект Павла Тичини, 18 у місті Києві (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1082081580000) за ТОВ "Реаль".

Підставою для прийняття рішення та проведення державної реєстрації права власності на вказаний об`єкт нерухомості стала Декларація про готовність об`єкта до експлуатації КВ143141150020 від 25.01.2014, видана Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю в м. Києві.

Водночас, відповідно до Висновку земельно-технічної експертизи від 19.08.2024 № СЕ-19/111/24/29185-ЗТ площа будівлі літера "Г" становить 31,6809 кв.м та розташована в межах земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:137:0136.

У подальшому, у період з жовтня 2018 року по березень 2019 року збудовано одноповерховий цегляний будинок літера "Д", вийшовши за межі належної ТОВ "Реаль" на праві власності земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:137:0062.

На підставі рішення державного реєстратора Київська філія Комунального підприємства "Новозаводське" Мартенівської сільської ради Пулинського району Житомирської області Павленко К.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 03.10.2017 (індексний номер рішення: 37389736) відбулась первинна реєстрація права власності на нежитлову будівлю загальною площею 200,29 кв.м. за адресою: проспект Павла Тичини, 18 у місті Києві (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1368656380000) за ТОВ "Реаль".

Підставою для прийняття рішення та проведення державної реєстрації права власності на вказаний об`єкт нерухомості стала Декларація про готовність об`єкта до експлуатації КВ143141150020 від 25.04.2014, видана Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю в м. Києві.

Проте, відповідно до Висновку земельно-технічної експертизи від 19.08.2024 № СЕ-19/111/24/29185-ЗТ площа будівлі літера "Д" становить 121,601 кв.м та розташована в межах земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:137:0136.

Крім того, у період з березня по серпень 2017 року збудовано одноповерховий цегляний будинок, якому в подальшому мав намір присвоїти літеру "Е", вийшовши за межі належної ТОВ "Реаль" на праві власності земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:137:0062.

На підставі рішення державного реєстратора Київської філії Комунального підприємства "Новозаводське" Мартенівської сільської ради Пулинського району Житомирської області Павленко К.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 03.10.2017 (індексний номер рішення: 37389550) відбулась первинна реєстрація права власності на нежитлову будівлю загальною площею 25,75 кв. м за адресою: проспект Павла Тичини, 18 у місті Києві (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1368647680000) за ТОВ "Реаль".

Підставою для прийняття рішення та проведення державної реєстрації права власності на вказаний об`єкт нерухомості стала Декларація про готовність об`єкта до експлуатації КВ143141150020 від 25.04.2014, видана Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю в м. Києві.

Однак, відповідно до Висновку земельно-технічної експертизи від 19.08.2024 № СЕ-19/111/24/29185-ЗТ площа будівлі літера "Е" становить 35,3189 кв.м та розташована в межах земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:137:0136.

Крім того, у період з вересня 2017 по жовтень 2018 збудовано одноповерховий цегляний будинок літера "Ж", вийшовши за межі належної ТОВ "Реаль" на праві власності земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:137:0062.

На підставі рішення державного реєстратора Київської філії комунального підприємства "Новозаводське" Мартенівської сільської ради Пулинського району Житомирської області Павленко К.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 29.09.2017 (індексний номер рішення: 37338045) відбулась первинна реєстрація права власності на нежитлову будівлю загальною площею 24,18 кв.м. за адресою: проспект Павла Тичини, 18 у місті Києві (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1365743080000) за ТОВ "Реаль".

Підставою для прийняття рішення та проведення державної реєстрації права власності на вказаний об`єкт нерухомості стала декларація про готовність об`єкта до експлуатації КВ143141150020 від 25.04.2014, видана Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю в м. Києві.

Відповідно до висновку земельно-технічної експертизи від 19.08.2024 № СЕ-19/111/24/29185-ЗТ площа будівлі літера "Ж" становить 28,2101 кв.м. та розташована в межах земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:137:0136.

У період з вересня 2017 року по жовтень 2018 року збудовано одноповерховий цегляний будинок літера "З", вийшовши за межі належної ТОВ "Реаль" на праві власності земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:137:0062.

На підставі рішення державного реєстратора Київської філії Комунального підприємства "Новозаводське" Мартенівської сільської ради Пулинського району Житомирської області Павленко К.В. про державну реєстрацію та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 29.09.2017 (індексний номер рішення: 37338911) відбулась первинна реєстрація права власності на нежитлову будівлю загальною площею 22,55 кв. м. за адресою: проспект Павла Тичини, 18 у місті Києві (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1365743080000) за ТОВ "Реаль".

Підставою для прийняття рішення та проведення державної реєстрації права власності на вказаний об`єкт нерухомості стала Декларація про готовність об`єкта до експлуатації КВ143141150020 від 25.04.2014, видана Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю в м. Києві.

Відповідно до Висновку земельно-технічної експертизи від 19.08.2024 № СЕ-19/111/24/29185-ЗТ площа будівлі літера "З" становить 28,229 кв.м та розташована в межах земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:137:0136.

Поряд з цим, відповідно до Висновку земельно-технічної експертизи № СЕ-19/111-24/29185-ЗТ від 19.08.2024 в межах фактичного користування самовільно зайнятих земельних ділянках, які використовує ТОВ "Реаль" залишається не зареєстрованою підпірна стіна, площа якої становить 12,399 м2 та розташована в межах земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:137:0136.

Так, згідно з інформацією, наданою у відповіді Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) № 0570202/3-7386 від 31.05.2024, Київська міська рада не приймала рішень щодо передачі будь-якій фізичній чи юридичній особі земельної ділянки 8000000000:90:137:0136 у власність чи користування.

Згідно з інформацією, наданою Департаментом з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва від 23.05.2024, у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва містяться відомості щодо реєстрації Декларації про готовність об`єкта до експлуатації КВ143141150020 від 25.04.2014 за адресою: проспект Павла Тичини, 18 у Дніпровському районі міста Києва, замовник будівництва - ТОВ "Реаль".

Прокурор зазначає, що в ході здійснення огляду Декларації про готовність об`єкта до експлуатації КВ143141150020 від 25.04.2014, вилученої за результатами тимчасового доступу до речей і документів, які перебувають у володінні Державної інспекції архітектури та містобудування України, встановлено що 25.04.2014 Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у місті Києві ТОВ "Реаль" видано Декларацію про готовність об`єкта експлуатації № КВ143141150020, а саме нежитлової будівлі громадського призначення площею 1 178, 3 кв.м по проспекту Тичини, 18 у Дніпровському районі міста Києва.

Так, прокурор стверджує, що з метою маскування незаконних дій із самовільного будівництва нежитлових будівель на самовільно зайнятій земельній ділянці комунальної власності з кадастровим номером 8000000000:90:137:0136, директор відповідача підробив Декларацію про готовність об`єкта до експлуатації, зареєстровану Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у місті Києві від 25.04.2014 за № КВ143141150020, змінивши кількість та площі нежитлових приміщень, а саме: пункт № 12 Декларації "Техніко-економічні показники об`єкта з урахуванням результатів технічної інвентаризації", згідно з яким замість одного приміщення площею 1 178.3 кв.м, додав наступний перелік нежитлових приміщень: літ. "В" площею 1 178.3 кв.м, літ. "Г" площею 25 кв.м, літ. "Д" площею 70.35 кв.м, літ. "Е" площею 22.75 кв.м, літ. "Ж" площею 15.75 кв.м, літ. "З" площею - 15.75 кв.м.

Крім того, останній вніс недостовірні дані до пункту № 14 Декларації "Об`єкт має такі основні показники: потужність, продуктивність, виробнича площа, протяжність, місткість, обсяг, пропускна спроможність, кількість робочих місць тощо", зазначивши основні показники об`єкта замість одного приміщення площею 1 178.3 кв.м, наступний перелік нежитлових приміщень: літ. "В" площею 1178.3 кв.м, літ. "Г" площею 25 кв.м, літ. "Д" площею 70.35 кв.м, літ. "Е" площею 22.75 кв.м, літ. "Ж" площею 15.75 кв.м, літ. "З" площею 15.75 кв.м.

При цьому відповідно до листа Дніпровської районної в місті Києві державної адміністрації № 103-4194 від 24.05.2024, адміністрація не присвоювала об`єкту нерухомого майна поштову адресу: м. Київ, проспект Павла Тичини, 18.

Таким чином, прокурор вважає, що порушуючи встановлений порядок на зведення будівель і споруд, Бондар В.І. здійснив самовільне, без отримання будь-яких дозволів, будівництво нових будівель, за адресою: м. Київ, проспект Павла Тичини, 18, внаслідок чого самовільно зайняв частину земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:137:0136, на якій здійснив будівництво частини нежитлового приміщення літера "В" та нежитлових приміщень літери "Г", "Е", "Д", "Ж", "З" та підпірної стіни, оскільки будівництво вказаних об`єктів нерухомості відбулось на земельній ділянці, що не була відведена для будівництва, без дозволу власника земельної ділянки, без дозволів відповідного органу контролю на виконання будівельних робіт, а тому відповідно до положень статті 376 ЦК України зазначені об`єкти є самочинним будівництвом.

Враховуючи викладене, прокурор стверджує про те, що ТОВ "Реаль" використовує спірні земельні ділянки комунальної власності для розміщення самочинно збудованого нерухомого майна без передбачених земельним законодавством документів.

За таких обставин оголошене володіння майном, здійснене шляхом державної реєстрації речового права підлягає припиненню, оскільки обмежує права власника землі - територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради щодо розпорядження земельною ділянкою, на якій ця нерухомість розташована.

Також підлягають поновленню права власника землі щодо користування земельними ділянками шляхом зобов`язання відповідача знести об`єкти самочинного будівництва.

В частині обґрунтування обставин використання відповідачем земельної ділянки без оформлення правовстановлюючих документів прокурор посилається, зокрема, на положення статей 116, 124, 125, 126 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) та звертає увагу суду на відсутність рішення компетентного органу щодо виділу у користування відповідачу земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:137:0136, а тому згідно зі статті 376 ЦК України об`єкти, на такій земельній ділянці, є самочинним будівництвом, які істотно обмежують права власника землі (позивача) на володіння такою земельною ділянкою.

Щодо обґрунтування незаконності реєстрації права власності на нерухоме майно, прокурор вказує, що проведена державна реєстрація права власності на об`єкти нерухомості проведена державним реєстратором, у тому числі без перевірки та встановлення зареєстрованих речових прав на вказане майно в бюро технічної інвентаризації, що свідчить про незаконність здійснених реєстраційних дій.

Вважаючи позивача власником спірної земельної ділянки, яку, за переконаннями прокурора, відповідач займає без належних на те правових підстав та на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, належним способом захисту є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна з приведенням її у придатний для використання стан шляхом знесення самочинно збудованого нерухомого майна.

Крім того, посилаючись на судову практику Верховного Суду, викладену у постанові від 07.06.2023 у справі № 916/959/22, прокурор зазначає про необхідність припинення права власності відповідача щодо спірного нерухомого майна, оскільки таке судове рішення про задоволення таких позовних вимог є підставою для внесення до Державного реєстру запису про відсутність права та підставою для закриття розділу Державного реєстру прав на відповідні об`єкти.

Заперечуючи щодо задоволення даного позову, відповідач посилався на такі обставини:

- перш за все, відповідачем визнається факт будівництва частини нежитлового приміщення літера "В" та нежитлових приміщень літери "Г", "Е", "Д", "Ж", "З" та підпірної стіни за адресою: м. Київ, проспект Павла Тичини, 18 на частині земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:137:0136;

- листом від 04.08.2015 № ЛПВ-8122 Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) пропонував ТОВ "Реаль" здійснити викуп земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:137:0136;

- у довідці Головного управління Держгеокадастру у м. Києві №19-26-7777.2- 270/35-16 від 23.02.2016 зазначено, що фактично на земельній ділянці розташований існуючий заклад громадського харчування, та вищезазначена земельна ділянка не є зеленою зоною загального користування;

- в матеріалах справи відсутні відомості про прийняті рішення органів державної влади та органів місцевого самоврядування щодо віднесення вказаної земельної ділянки до певної категорії згідно з даними державного земельного кадастру у Головному управлінні Держгеокадастру у м. Києві;

- висновком щодо відповідності заявленої ініціативи містобудівної документації або ситуації, а також наявних містобудівних умов і обмежень, що мають бути враховані при розробці документації із землеустрою № 6002/0/01/19-16 від 25.05.2016 щодо питання експлуатації та функціонування існуючого закладу громадського харчування з озелененням території загального харчування площею 0,1301 га (адреса об`єкта - м. Київ, Дніпровський район, вул. Павла Тичини, 18) зазначено, що заявлена ініціатива відповідає містобудівній ситуації, за умови виконання певних вимог;

- висновком № 16-0227-В про погодження проекту землеустрою Департаментом містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (вих. №10515/0/12-4/0913 від 03.11.2016) погоджено проект відведення земельної ділянки ТОВ "Реаль";

- висновком про розгляд проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки від 04.01.2017 №12/82-17 (кадастровий номер 8000000000:90:137:0136) площею 0,1301 га погоджено оцінку проекту землеустрою;

- в силу зазначеного, відповідач звертає увагу суду на те, що ТОВ "Реаль" неодноразово зверталось до Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) щодо передачі в оренду або викупу земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:137:0136;

- однак, станом на дату будівництва спірних об`єктів нерухомості та станом на дату вирішення даного спору питання викупу чи оренди земельною ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:137:0136 так і не вирішено, що на переконання відповідача, свідчить про умисну бездіяльність органу місцевого самоврядування;

- в частині належності обраного прокурором способу захисту прав позивача, відповідач вказує, що матеріали позовної заяви не містять переліку яким саме реальним діям з розпорядження земельною ділянкою 8000000000:90:137:0136 перешкоджає ТОВ "Реаль", а також прокурором не конкретизується, які саме конкретні дії Київська міська рада планує здійснити щодо земельної ділянки 8000000000:90:137:0136 та які кроки для цього здійснює;

- на постійній основі відповідач звертався і звертається до позивача з метою отримання в оренду земельної ділянки та/або здійснення її викупу, однак позивач свідомо не вчиняє жодних дій;

- натомість, від знесення нерухомого майна громада міста Києва втратить можливість надходження від орендної плати та земельного податку, які могли б бути спрямовані на розвиток інфраструктури, соціальні програми та покращення міського середовища. Замість знесення будівель місто може врегулювати питання шляхом оформлення правовідносин із власником, що дозволить отримувати стабільний дохід від оренди або продажу ділянки за ринковими умовами, на що постійно у своїх зверненнях вказує відповідач - ТОВ "Реаль";

- в частині належності обраного позивача, відповідач вказує, що матеріали справи не містять відомостей про звернення до відповідної структури Київської міської ради - Управління захисту прав та інтересів територіальної громади міста Києва секретаріату Київської міської ради, отже Подільська прокуратура не є належним позивачем у даному спорі;

- підсумовуючи доводи, відповідач вказував, що відсутність в нього документів, що посвідчують право користування земельною ділянкою, не може бути визнане як її самовільне використання, проте, водночас, не дає права на її безоплатне використання. Відтак, на думку відповідача, належним способом захисту порушеного права та охоронюваного інтересу є стягнення на користь Київської міської ради грошових коштів за користування земельною ділянкою.

Частково задовольняючи позовні вимоги місцевий господарський суд виходив з того, що спірні будівлі є самочинним будівництвом у розумінні ст. 376 ЦК України, оскільки зведені на земельній ділянці комунальної власності, яка відповідачу для будівництва не відводилась та без дозволів компетентних органів. При цьому суд послався на наявність у матеріалах справи висновку земельно-технічної експертизи від 19.08.2024 № СЕ-19/111/24/29185-ЗТ та встановлені в ході кримінального провадження обставини. У задоволенні позовних вимог про припинення права власності на відповідні об`єкти нерухомого майна судом першої інстанції відмовлено у зв`язку з тим, що такі є неефективним способом захисту порушених прав і охоронюваних законом інтересів держави в особі Київської міської ради.

Скасовуючи рішення місцевого господарського суду та приймаючи нове - про відмову у задоволенні позову, суд апеляційної інстанції виходив з того, що суд першої інстанції при задоволенні позовних вимог про знесення самочинного будівництва не дослідив питання про наявність чи відсутність менш обтяжливих для відповідача способів захисту прав власника земельної ділянки, не оцінив пропорційності обраного заходу з урахуванням фактичних обставин справи та поведінки обох сторін, не врахував наявності у відповідача правомірних очікувань щодо оформлення права на земельну ділянку, а також не взяв до уваги систематичного ухилення органу місцевого самоврядування від вирішення питання про надання ділянки в оренду або її продаж.

Не погоджуючись з постановою апеляційного господарського суду, Заступник керівника Київської міської прокуратури звернувся до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить ї скасувати, а рішення місцевого господарського суду залишити в силі.

В обґрунтування вимог касаційної скарги Заступник керівника Київської міської прокуратури зазначає, що Північний апеляційний господарський суд при ухваленні оскаржуваної постанови від 03.06.2026 у справі № 910/15830/24 неправильно застосував норми матеріального права (ст. 376 ЦК України, ст.ст. 78, 83, 116, 152 ЗК України) та порушив норми процесуального права (ст.ст. 73, 74, 76, 86, 236, 237 ГПК України). Скаржник вказує, що згідно з правовою позицією Верховного Суду не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомості особою, яка не має права власності чи користування на земельну ділянку, а державна реєстрація права власності на самочинне будівництво не змінює його правового режиму та не перешкоджає застосуванню ч. 4 ст. 376 ЦК України щодо його знесення. Земельна ділянка комунальної власності площею 0,1301 га з кадастровим номером 8000000000:90:137:0136 Київською міською радою у власність чи користування ТОВ «Реаль» не передавалася, рішення про її відведення під будівництво не приймалися, а отже, зведені на ній об`єкти є самочинним будівництвом, що підлягає знесенню. При цьому належним способом захисту порушених прав територіальної громади є саме вимога про знесення самочинного будівництва. Крім того, апеляційним судом безпідставно враховано факт реєстрації права власності на спірні будівлі на підставі Декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 25.04.2014 № КВ143141150020. Суд апеляційної інстанції в порушення ст. 86 ГПК України проігнорував встановлені судом першої інстанції обставини внесення до цієї декларації недостовірних відомостей, а також той факт, що самі об`єкти фактично будувалися значно пізніше - у період 2016- 2019 років. Скаржник також звертає увагу на помилковість висновків апеляційного суду щодо «непропорційності» втручання у право власності відповідача та обов`язку позивача врегулювати відносини щодо земельної ділянки до звернення з позовом. Суд апеляційної інстанції безпосередньо не посилався на жодні докази систематичного звернення відповідача щодо оренди землі. Водночас рішенням Господарського суду міста Києва від 28.07.2025 у справі № 910/2042/25 (залишеним без змін постановами апеляційного та Верховного Суду) встановлено, що спірна земельна ділянка за Генеральним планом м. Києва належить до території зелених насаджень загального користування та в силу ч. 4 ст. 83 ЗК України взагалі не підлягає відчуженню. Оскільки самочинно збудоване майно не є об`єктом права власності в розумінні ст. 376 ЦК України, на нього не поширюються гарантії ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, а тому задоволення позову про знесення самочинного будівництва відповідає критеріям законності, легітимної мети та пропорційності втручання.

Скаржником умотивовано подання касаційної скарги на підставі п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України, а саме: судом апеляційної інстанції неправильно застосовано ст. 376 ЦК України, ст. 152 ЗК України, без урахування висновків з їх застосування у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18, від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц, від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18, від 22.06.2021 у справі № 200/606/108, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20, від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц, від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21, постанові Верховного Суду від 15.04.2026 у справі № 910/9073/24.

Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 29.07.2026 відкрито провадження за касаційною скаргою з підстави, передбаченої п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України, призначено останню до розгляду у відкритому судовому засіданні на 15.09.2026 та надано строк на подання відзивів на касаційну скаргу до 14.08.2026.

До Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду 10.08.2026 від ТОВ "Реаль" надійшов відзив на касаційну скаргу, у якому представник просить залишити її без задоволення, а оскаржену постанову апеляційного господарського суду - без змін, посилаючись на те, що доводи касаційної скарги є безпідставними та не спростовують законності постанови Північного апеляційного господарського суду.

Переглянувши в касаційному порядку постанову апеляційного, а також рішення місцевого господарських судів, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла таких висновків.

Відповідно до ч. 1 ст. 300 ГПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Пунктом 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України підставою касаційного оскарження судових рішень визначено застосування судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні норми права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду.

Суд враховує, що судовими рішеннями в подібних правовідносинах є такі рішення, де подібними є (1) предмети спору, (2) підстави позову, (3) зміст позовних вимог та встановлені судом фактичні обставини, а також має місце (4) однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин (аналогічна позиція викладена у постановах ВП ВС від 05.06.2018 у справі № 523/6003/14-ц, від 19.06.2018 у справі № 922/2383/16, від 20.06.2018 у справі № 755/7957/16-ц, від 26.06.2018 у справі № 2/1712/783/2011, від 26.06.2018 у справі № 727/1256/16-ц, від 04.07.2018 у справі № 522/2732/16-ц).

Зміст правовідносин з метою з`ясування їх подібності в різних судових рішеннях суду (судів) касаційної інстанції визначається обставинами кожної конкретної справи ((див. постанови Верховного Суду від 27.03.2018 у справі № 910/17999/16 (пункт 32); від 25.04.2018 у справі № 925/3/17 (пункт 38); від 16.05.2018 у справі № 910/24257/16 (пункт 40); від 05.06.2018 у справі № 243/10982/15-ц (пункт 22); від 31.10.2018 у справі № 372/1988/15-ц (пункт 24); від 05.12.2018 у справах № 522/2202/15-ц (пункт 22) і № 522/2110/15-ц (пункт 22); від 30.01.2019 у справі № 706/1272/14-ц (пункт 22)).)

При цьому колегія суддів враховує позицію, викладену у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19 (провадження №14-16цс20), відповідно до якої у кожному випадку порівняння правовідносин і їхнього оцінювання на предмет подібності слід насамперед визначити, які правовідносини є спірними. А тоді порівнювати права й обов`язки сторін саме цих відносин згідно з відповідним правовим регулюванням (змістовий критерій) і у разі необхідності, зумовленої цим регулюванням, - суб`єктний склад спірних правовідносин (види суб`єктів, які є сторонами спору) й об`єкти спорів. Тому з метою застосування відповідних приписів процесуального закону не будь-які обставини справ є важливими для визначення подібності правовідносин.

На предмет подібності слід оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об`єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність слід також визначати за суб`єктним і об`єктним критеріями відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими.

Водночас колегія суддів зазначає, що слід виходити також з того, що підставою для касаційного оскарження є неврахування висновку Верховного Суду саме щодо застосування норми права, а не будь-якого висновку, зробленого судом касаційної інстанції в обґрунтування мотивувальної частини постанови. Саме лише зазначення у постанові Верховного Суду норми права також не є його правовим висновком про те, як саме повинна застосовуватися норма права у подібних правовідносинах.

Так скаржник посилається, зокрема, на те, що судом апеляційної інстанції неправильно застосовано ст. 376 ЦК України, ст. 152 ЗК України, без урахування висновків з їх застосування у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18, від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц, від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18, від 22.06.2021 у справі № 200/606/108, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20, від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц, від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21, постанові Верховного Суду від 15.04.2026 у справі № 910/9073/24.

Так у постанові від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22 Велика Палата Верховного Суду дійшла таких висновків.

Відповідно до ч. 1 ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (ч.ч. 1 та 2 ст. 319 ЦК України).

Згідно з ч. 1 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (ч. 1 ст. 373 ЦК України). Елементом особливої правової охорони землі є норма частини другої статті 14 Конституції про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (ч. 2 ст. 373 ЦК України).

Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (ч. 4 ст. 373 ЦК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.

Згідно з ч. 1 ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Отже, правовий режим самочинного будівництва врегульовано ст. 376 ЦК України. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв`язку із здійсненням самочинного будівництва.

Велика Палата Верховного Суду звертає увагу, що стаття 376 ЦК України розміщена у главі 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)», тобто правовий режим самочинного будівництва пов`язаний з питаннями права власності на землю.

Знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18).

З огляду на викладене Велика Палата Верховного Суду висновує, що самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.

Разом із цим сам по собі факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду, не слід розглядати як окреме відносно факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки.

Здійснення самочинного будівництва порушує права власника земельної ділянки, у тому числі у разі відсутності державної реєстрації права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за відповідною особою. Факт самочинного будівництва змушує власника земельної ділянки діяти з урахуванням того, що на відповідній земельній ділянці наявні певні об`єкти нерухомості - що обмежує можливості як користування, так і розпорядження земельною ділянкою.

Отже, самочинно побудоване нерухоме майно, право власності на яке не зареєстроване за жодною особою, все одно обмежує власника відповідної земельної ділянки в користуванні та розпорядженні такою земельною ділянкою.

Велика Палата Верховного Суду висновує, що права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження.

Разом з тим, ст. 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Велика Палата Верховного Суду вчергове нагадує, що, як правило, суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (див., зокрема, пункт 5.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16, пункт 88 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).

Крім того, Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (див., зокрема, пункт 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, пункт 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).

У певних випадках спосіб захисту імперативно «прив`язаний» до певного складу правопорушення. У таких випадках можна стверджувати, що спосіб захисту визначений законом (встановлений законом), тобто термін «встановлений законом» означає не просто те, що він названий в законі (наприклад, є в переліку статті 16 ЦК України, статті 20 Господарського кодексу України), а те, що спосіб захисту за його змістом кореспондує конкретному правопорушенню. У цих випадках положення частини першої статті 5 ГПК України (аналогічне - у частині першій статті 5 ЦПК України) вимагає, щоб суд застосував саме такий спосіб захисту.

Можливі способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.

Частинами третьою - п`ятою статті 376 ЦК України, відповідно, встановлено таке:

Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

Отже, знесення самочинно побудованого спірного об`єкта нерухомості відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України є належним та ефективним способом захисту прав власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво. Також потрібно враховувати положення частини третьої та п`ятої статті 376 ЦК України.

Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (див. постанови від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16 (пункт 8.5), від 03.04.2019 у справі № 921/158/18 (пункт 51), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункти 37-38), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 34)).

Згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц (пункт 42), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 34)).

Крім того, не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об`єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 (пункти 92-94), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 35)).

Визнання права власності в порядку частини третьої або п`ятої статті 376 ЦК України призводить до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна - або особі, яка здійснила самочинне будівництво, надається земельна ділянка у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно як обов`язкова умова для визнання права власності на таке майно (частина третя статті 376 ЦК України); або право власності на самочинно збудоване нерухоме майно визнається за особою - власником земельної ділянки (частина п`ята статті 376 ЦК України).

Отже, застосування положень частини третьої або п`ятої статті 376 ЦК України призводить до вирішення спору між особою - власником земельної ділянки та особою, що здійснила самочинне будівництво, і, зокрема, захищає права власника земельної ділянки.

Відповідно до частини другої статті 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

При цьому формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті (пункти 6.31-6.33 постанови від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13; пункти 53-56 постанови від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц; пункт 46 постанови від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).

Тобто відповідно до приписів частин третьої та п`ятої статті 376 ЦК України як особа, що здійснила самочинне будівництво, так і власник земельної ділянки, на якій здійснили самочинне будівництво, можуть набути самочинно збудоване майно у власність. Однак для цього їм необхідно дотримуватись чіткого алгоритму дій, передбаченого в зазначеній статті.

Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 ЦК України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 ЦК України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.

За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

У п. 132 вказаної постанови Великої Палати Верховного Суду зазначено, що якщо позивач прагне захистити свої права, порушені внаслідок самочинного будівництва, він має право звернутись до суду з позовною вимогою, сформульованою відповідно до положень частини четвертої або п`ятої статті 376 ЦК України.

Вказана позиція також висвітлена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21, відповідно до якої (п. 140, 141, 144-146): у категорії справ, за обставинами яких певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності, так і вимога про припинення права власності (пункт 154 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справi № 916/1174/22).

Таким чином, усталеною є практика Великої Палати Верховного Суду, відповідно до якої у спорах про знесення об`єкта самочинного будівництва заявлені позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора є неналежними та такими, що не спрямовані на реальний захист прав та інтересів позивача.

Місцевим господарським судом встановлено, а судом апеляційної інстанції не спростовано, що власник земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:90:137:0136 - територіальна громада міста Києва в особі Київської міської рада не приймала рішень щодо передачі її у користування та у власність відповідачу.

При цьому апеляційний господарський суд зазначив, що знесення самочинно збудованого об`єкта є крайньою мірою, застосування якої допустиме лише за умови, що інші способи захисту прав власника земельної ділянки є неможливими або недостатніми.

Проте відповідно до висновків Верховного Суду, викладених у постанові Верховного Суду від 15.04.2026 у справі № 910/9073/24, на неврахування висновків у якій посилається скаржник, зазначено, що за змістом частини сьомої статті 376 ЦК України зобов`язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову можливе лише у разі: (1) істотного відхилення від проєкту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, (2) істотного порушення будівельних норм і правил.

У цих випадках з позовом про зобов`язання особи до проведення перебудови може звернутися відповідний орган державної влади або орган місцевого самоврядування. Таке рішення суд може ухвалити і за позовом про знесення самочинного будівництва, якщо за наслідками розгляду справи дійде висновку, що можливість перебудови і усунення наслідків самочинного будівництва не втрачено і відповідач згоден виконати перебудову. У разі невиконання особою судового рішення про здійснення перебудови, суд може постановити рішення про знесення самочинного будівництва.

Натомість правове значення має позиція власника (користувача) земельної ділянки, а також дотримання прав інших осіб. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина четверта статті 376 ЦК України) (див. правовий висновок Верховного Суду у постановах від 11.11.2020 у справі № 910/7141/13, від 05.06.2024 у справі № 904/4339/21).

У даному випадку знесення самочинного будівництва можливе без попереднього рішення суду про зобов`язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову. Це є логічним та виправданим, оскільки такий вид самочинного будівництва, безперечно, не може бути приведений до легітимного стану шляхом перебудови.

Колегія суддів вважає доцільним звернути увагу скаржника на правовому висновку, який викладено у постанові Верховного Суду від 24.06.2020 у справі № 320/5880/18, згідно з яким обов`язковому (безальтернативному) знесенню об`єкт будівництва підлягає лише у випадках, якщо такий об`єкт побудовано на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети та/або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи. В усіх інших випадках знесенню передує встановлення можливості перебудови об`єкта будівництва.

Апеляційний господарський суд у розглядуваній справі зазначив, що Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради ще у 2015 році запропонував ТОВ "Реаль" придбати земельну ділянку. Впродовж 2016-2017 років компетентні підрозділи Київської міської ради послідовно погодили проект відведення земельної ділянки. Відповідач неодноразово звертався до органу місцевого самоврядування з метою отримання ділянки в оренду або її викупу, однак КМР жодного відповідного рішення не ухвалила. За таких обставин, пред`явлення позову про знесення об`єктів нерухомого майна без попереднього вичерпання можливостей урегулювання відносин щодо земельної ділянки є передчасним. Звернення до суду з вимогою про знесення за умови, що орган місцевого самоврядування самостійно ухиляється від вирішення питання про надання земельної ділянки в оренду або її відчуження, суперечить принципу добросовісності здійснення права та не відповідає критерію ефективності обраного способу захисту.

Водночас колегія суддів вважає вказані висновки передчасними, оскільки звернення до органу місцевого самоврядування, проходження процедури погодження та надання дозволу на розробку технічної документації із землеустрою не наділяють третіх осіб правом користування цією землею, зокрема на здійснення на ній будівництва об`єктів нерухомості, позаяк земельна ділянка передається у власність чи користування лише відповідним рішенням органу місцевого самоврядування, і лише після цього користувач або ж новий власник можуть приступати до її використання, що вбачається з аналізу ст.ст. 116 ЗК України та ст. 375 ЦК України.

При цьому сама по собі державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, а є офіційним засвідченням державою набуття особою права власності (пункт 123 постанови Великої Палати Верховного Суду від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20)). Державна реєстрація права власності не породжує права власності, в силу державної реєстрації право власності не виникає, вона визначає лише момент, з якого право власності виникає, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності. Факт набуття права власності має передувати державній реєстрації, оскільки юридичний зміст державної реєстрації полягає у визнанні і підтвердженні державою цього факту.

Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво в силу наведених вище положень законодавства та приписів частини 2 статті 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень 4 четвертої цієї статті, тобто знесення такого об`єкту.

Якщо право власності на об`єкт самочинного будівництва зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі за текстом - Державний реєстр прав), у разі задоволення позовної вимоги про знесення об`єкта самочинного будівництва суд у мотивувальній частині рішення повинен надати належну оцінку законності такої державної реєстрації.

Згідно статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (стаття 331 ЦК України).

Відповідно до частини 2 та 3 статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції від 10.11.2016, 03.10.2017, 29.09.2017) права на нерухоме майно, та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1.01.2013, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.

Згідно частин 1, 2 статті 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення. Якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію нерухомого майна, державна реєстрація прав на таке майно проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку, крім випадків, передбачених статтею 31 цього Закону.

Відповідно до пункту 1 частини 3 статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями.

Пунктом 2 частини 3 статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що державний реєстратор перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.

Записи, що містяться у Державному реєстрі прав, повинні відповідати відомостям, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії. У разі їх невідповідності пріоритет мають відомості, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії (частина 2 статті 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Статтею 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлені підстави для проведення державної реєстрації прав, зокрема укладені в установленому законом порядку договори, свідоцтва про право власності, свідоцтва про право на спадщину, рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно та інші документи, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно (пункти 1, 3, 5,14 частини 1 статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Перелік документів, необхідних для державної реєстрації права власності, також визначено Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (далі - Порядок).

Так, відповідно до пункту 7 Порядку (в редакції станом на дату 10.11.2016) для державної реєстрації прав заявник подає оригінали документів, необхідних для відповідної реєстрації, та документ, що підтверджує сплату адміністративного збору за державну реєстрацію прав.

Згідно пункту 40 та 41 Порядку державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених статтею 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та цим Порядком.

Для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна подаються: 1) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; 2) технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна; 3) документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси; 4) письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність); 5) договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності (пункт 41 Порядку). Документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів.

У такому разі державний реєстратор відповідно до наданих заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, обов`язково перевіряє наявність реєстрації такого документа в Єдиному реєстрі документів, відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в цьому Реєстрі.

Відтак, державний реєстратор приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Місцевим господарським судом встановлено, що на підставі рішення державного реєстратора Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у місті Києві Скляренка О.М. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 05.09.2014 (індексний номер рішення: 15611318) відбулась первинна реєстрація права власності на нежитлову будівлю загальною площею 1 178,3 кв.м. за адресою: проспект Павла Тичини, 18 у місті Києві (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 447333680000) за ТОВ «Реаль».

Підставою для прийняття рішення та проведення державної реєстрації права власності на вказаний об`єкт нерухомості стало свідоцтво про право власності № 26464221 від 05.09.2014.

При цьому суд звернув увагу на те, що свідоцтво про право власності № 26464221, на підставі якого проведено реєстрацію датоване 05.09.2014, а сама реєстраційна дія проведена 05.09.2014, згідно наданого Прокурором витягу з Державного реєстру речових прави на нерухоме майно.

В подальшому, згідно з відомостями Реєстру речових прав на нерухоме майно для проведення державної реєстрації права власності на об`єкти літера «Г», літера «Д», літера «Е», літера «Ж», літера «З» по проспекту Павла Тичини, 18 у м. Києві ТОВ «Реаль» подано декларацію про готовність об`єкта до експлуатації КВ 143141150020, видану 25.04.2014 Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю.

Дослідивши таку декларацію судом встановлено, що як зазначав прокурор пункт № 12 декларації «Техніко-економічні показники об`єкта (з урахуванням результатів технічної інвентаризації» містить: замість одного приміщення площею 1 178.3 кв.м. (літ.В), наступний перелік нежитлових приміщень: літ. «В» площею 1 178.3 кв.м., літ. «Г» площею 25 кв.м., літ. «Д» площею 70.35 кв.м., літ. «Е» площею 22.75 кв.м., літ. «Ж» площею 15.75 кв.м., літ. «З» площею 15.75 кв.м.

Як зазначав прокурор, в ході здійснення огляду декларації про готовність об`єкта до експлуатації КВ143141150020 від 25.04.2014, вилученої за результатами тимчасового доступу до речей і документів, які перебувають у володінні Державної інспекції архітектури та містобудування України, встановлено що 25.04.2014 Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у місті Києві ТОВ «Реаль» видано декларацію про готовність об`єкта експлуатації № КВ143141150020, а саме нежитлової будівлі громадського призначення площею 1178, 3 кв.м. по проспекту Тичини, 18 у Дніпровському районі міста Києва.

Згідно з інформацією КП КМР «КМ БТІ» від 21.04.2024 № 062/14-5152 за даними реєстрових книг по нежитловому фонду за адресою: проспект Павла Тичини, 18 у м. Києві нежитлові будівлі літера «В», літера «Г», літера «Д», літера «Е», літера «Ж», літера «З» на праві власності не зареєстровано.

Крім того, відповідно до листа Дніпровської районної в місті Києві державної адміністрації №103-4194 від 24.05.2024, адміністрація не присвоювала об`єкту нерухомого майна поштову адресу: м. Київ, проспект Павла Тичини, 18.

В силу викладеного вище, суд дійшов висновку, що доводи прокурора та позивача є обґрунтованими, оскільки відповідачем (в особі директора) внесено недостовірні дані до декларації про готовність об`єкта до експлуатації, зареєстровану Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у місті Києві від 25.04.2014 за № КВ143141150020, безпідставно змінивши кількість та площу нежитлових приміщень, що в свою чергу призвело до незаконності проведення таких реєстраційних дій з метою маскування незаконних дій із самовільного будівництва нежитлових будівель на самовільно зайнятій земельній ділянці комунальної власності з кадастровим номером 8000000000:90:137:0136.

При цьому, судом враховано, що будівництво приміщень літера «Г», літера «Д», літера «Е», літера «Ж», літера «З» здійснено без дозволу відповідного органу контролю на виконання будівельних робіт.

Водночас вказаного судом апеляційної інстанції не спростовано, а його висновки про те, що ТОВ "Реаль" є власником спірних об`єктів нерухомого майна на підставі державної реєстрації речових прав, здійсненої за участю державних органів - органів архітектурно-будівельного контролю, які прийняли об`єкти до експлуатації, та органів державної реєстрації, які підтвердили виникнення права власності, є передчасними, оскільки не впивають на статус відповідного майна як самочинного будівництва.

Також суд апеляційної інстанції зазначив, що коли питання оформлення права користування земельною ділянкою залишалось невирішеним виключно через бездіяльність органу місцевого самоврядування, а не через ухилення відповідача, матиме наслідком не лише позбавлення ТОВ "Реаль" майна, але й фактичну втрату громадою міста Києва можливості отримувати регулярні надходження від оренди або плати за землекористування, що не відповідає жодному суспільному інтересу.

В свою чергу, стаття 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (надалі - Конвенція) передбачає, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів.

Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини стаття 1 Першого протоколу до Конвенції закріплює три окремі норми: 1) виражається у першому реченні першого абзацу, закладає принцип мирного володіння майном і має загальний характер; 2) викладена у другому реченні того ж абзацу, охоплює питання позбавлення права власності й обумовлює його певними критеріями; 3) закріплена у другому абзаці та визнає право договірних держав, серед іншого, контролювати використання майна у загальних інтересах. Другу та третю норми, які стосуються конкретних випадків втручання у право мирного володіння майном, треба тлумачити у світлі загального принципу, закладеного першою нормою (mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справі "East/West Alliance Limited" проти України" від 23.01.2014 (East/West Alliance Limited v. Ukraine, заява № 19336/04), § 166-168).

Критеріями сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції є те, чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі, чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту вказаної статті, а також, чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право:

Втручання держави у право власності повинно мати нормативну основу у національному законодавстві, яке є доступним для заінтересованих осіб, чітким, а наслідки його застосування - передбачуваними.

Якщо можливість втручання у право власності передбачена законом, Конвенція надає державам свободу розсуду щодо визначення легітимної мети такого втручання: або з метою контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів, або для забезпечення сплати податків, інших зборів або штрафів.

Втручання у право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов`язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає втручання в її право власності. Отже, має існувати розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення. Справедливий баланс не буде дотриманий, якщо особа-добросовісний набувач внаслідок втручання в її право власності понесе індивідуальний і надмірний тягар, зокрема, якщо їй не буде надана обґрунтована компенсація чи інший вид належного відшкодування у зв`язку з позбавленням права на майно (mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справах "Рисовський проти України" від 20.10.2011 (Rysovskyy v. Ukraine, заява № 29979/04), "Кривенький проти України" від 16.02.2017 (Kryvenkyy v. Ukraine, заява № 43768/07)).

Порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції ЄСПЛ констатує, якщо хоча б один із зазначених критеріїв не буде дотриманий. І навпаки: встановлює відсутність такого порушення, якщо дотримані всі три критерії.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 18.01.2023 у справі № 488/2807/17 зауважила, що у кожному випадку, коли володіючий власник просить про усунення йому перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом демонтажу спорудженого на ній об`єкта нерухомості, суд має перевіряти правомірність втручання держави у права на повагу до житла та мирного володіння на цей об`єкт шляхом його демонтажу, а саме: наявність підстави для такого втручання у законодавстві, легітимність мети цього втручання (його відповідність цілям, визначеним у пункті 2 статті 8 Конвенції та абзаці другому статті 1 Першого протоколу до Конвенції) та пропорційність демонтажу відповідній меті (можливість досягнення останньої проведенням демонтажу за відсутності менш обтяжливих для відповідача способів захисту прав позивача). Залежно від результату такої перевірки суд вирішує питання про задоволення чи відмову у задоволенні позову. При цьому у разі його задоволення відшкодування особі вартості майна, що підлягає демонтажу, не є можливим за відсутності для цього юридичних підстав (зокрема, правомірності його спорудження, добросовісності набуття права на нього, заявлення вимоги про відшкодування та її обґрунтованості).

На необхідності дослідження добросовісності набуття спірного майна як підстави для позбавлення особи права власності наголошено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 21.09.2022 у справі № 908/976/19, пропорційності втручання у мирне володіння - у постановах Верховного Суду від 15.02.2018 у справі № 910/5702/17 та від 12.06.2019 у справі № 916/1986/18, а на оцінці добросовісності дій особи - у постановах Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2022 у справі № 461/12525/15-ц, від 05.12.2018 у справі № 522/2110/15-ц та від 30.06.2020 у справі № 19/028-10/13.

Як зазначено вище, місцевий господарський суд встановив, що відповідачем (в особі директора) внесено недостовірні дані до декларації про готовність об`єкта до експлуатації, зареєстровану Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у місті Києві від 25.04.2014 за № КВ143141150020, безпідставно змінивши кількість та площу нежитлових приміщень, що в свою чергу призвело до незаконності проведення таких реєстраційних дій з метою маскування незаконних дій із самовільного будівництва нежитлових будівель на самовільно зайнятій земельній ділянці комунальної власності з кадастровим номером 8000000000:90:137:0136. При цьому, судом враховано, що будівництво приміщень літера «Г», літера «Д», літера «Е», літера «Ж», літера «З» здійснено без дозволу відповідного органу контролю на виконання будівельних робіт.

Відповідно до статті 13 Конституції України, власність зобов`язує. Це положення відображає соціальну функцію власності, підкреслюючи, що право власності передбачає не лише можливість володіння, користування та розпорядження майном, але й відповідальність власника перед суспільством.

У контексті зазначеного особа, яка набуває право на майно, повинна дотримуватись розумних стандартів обачності, оскільки сама по собі державна реєстрація права власності є спростовною презумпцією, на що неодноразово звертав увагу Верховний Суд.

Водночас суд апеляційної інстанції не надав оцінки вказаним обставинам, не спростував висновки місцевого господарського суду та не дослідив, чи може бути відповідач визнаний добросовісним набувачем.

Оцінюючи питання пропорційності втручання, слід враховувати, що воно повинно бути обґрунтованим, необхідним у демократичному суспільстві та не покладати на особу надмірного індивідуального тягаря.

Крім цього, у контексті практики ЄСПЛ, суд апеляційної інстанції не дослідив належим чином того, чи втручання у право власності відповідача у цій справі порушує принцип пропорційності.

Відтак, щодо дотримання триступеневого тесту ЄСПЛ щодо пропорційності втручання у право власності у даному випадку, Верховний Суд зазначає, що суд апеляційної інстанції не провів належної перевірки пропорційності втручання у право власності відповідача за триступеневим тестом ЄСПЛ та не надав належної оцінки добросовісності його дій, не взявши до уваги встановлені місцевим господарським судом обставини та не спростувавши їх.

В свою чергу, суд зобов`язаний надати оцінку кожному належному, допустимому та достовірному доказу, який міститься в матеріалах справи, а також визначити певну сукупність доказів, з урахуванням їх вірогідності та взаємного зв`язку, що дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

Аналіз наведеної судової практики свідчить, що всі зазначені постанови встановлюють стандарти судового розгляду, які є обов`язковими для судів під час розгляду справ, відповідно до яких: суди повинні не просто перелічити докази, а надати оцінку кожному важливому аргументу сторін; якщо сторона не заперечила проти певного доводу позивача у відзиві або визнала його у поясненнях, такий факт вважається встановленим; суд зобов`язаний не просто оцінювати докази, а порівнювати їх в порядку застосування принципу «вірогідності доказів».

Рішення господарського суду має ґрунтуватись на оцінці наданих учасниками справи доказів в підтвердження своїх вимог або заперечень, та на повному з`ясуванні такого: чи мали місце обставини, на які посилаються особи, що беруть участь у процесі, та якими доказами вони підтверджуються; чи не виявлено у процесі розгляду справи інших фактичних обставин, що мають суттєве значення для правильного вирішення спору, і доказів на підтвердження цих обставин; яка правова кваліфікація відносин сторін, виходячи з фактів, установлених у процесі розгляду справи, та яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору.

Відповідно до ч. 5 ст. 236 ГПК України обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Верховний Суд звертає увагу на те, що хоча поняття "обґрунтованого" рішення не можна тлумачити як таке, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент учасників справи, а міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення, проте суд у будь-якому випадку, навіть без відображення окремих аргументів у своєму рішенні (якщо він вважає їх такими, що не впливають на правильне рішення спору або не відносяться до суті справи), повинен, під час розгляду справи, надати оцінку всім аргументам учасників справи в силу імперативних приписів ст. 236 ГПК України, особливо тим, оцінка яких є необхідною для правильного вирішення спору.

Відповідно до ст. 129 Конституції України до основних засад судочинства віднесено, зокрема, забезпечення права на апеляційний перегляд справи.

Так само і ч. 3 ст. 2 ГПК України до основних засад (принципів) господарського судочинства віднесено забезпечення права на апеляційний перегляд справи.

Вказані норми не є суто декларативними - їх необхідно розуміти не лише як положення законодавства, які надають особам безумовне право подавати апеляційну скаргу на рішення судів, які розглянули відповідну справу як суди першої інстанції, але і враховувати, що вони визначають принципи самого судочинства, які покладають на суд певні обов`язки з розгляду таких скарг і перегляду відповідних судових рішень (з урахуванням обмежень інстанційного перегляду).

Зокрема, ч. 1 ст. 269 ГПК України визначає, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Законодавець у ст. 282 ГПК України закріпив, що постанова суду апеляційної інстанції складається, зокрема, з мотивувальної частини із зазначенням: а) встановлених судом першої інстанції та неоспорених обставин, а також обставин, встановлених судом апеляційної інстанції, і визначених відповідно до них правовідносин; б) доводів, за якими суд апеляційної інстанції погодився або не погодився з висновками суду першої інстанції; в) мотивів прийняття або відхилення кожного аргументу, викладеного учасниками справи в апеляційній скарзі та відзиві на апеляційну скаргу; г) чи були і ким порушені, невизнані або оспорені права чи інтереси, за захистом яких особа звернулася до суду.

При цьому відхиляючи будь-які доводи сторін чи спростовуючи подані стороною докази, господарський суд повинен у мотивувальній частині рішення навести правове обґрунтування і ті доведені фактичні обставини, з огляду на які ці доводи або докази не взято до уваги судом. Викладення у рішенні лише доводів та доказів сторони, на користь якої приймається рішення, є порушенням вимог процесуального закону щодо рівності всіх учасників судового процесу перед законом і судом.

У справі "Руїс Торіха проти Іспанії", Європейський суд з прав людини зазначає, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення (рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" (Ruiz Torija v. Spain) від 09.12.1994). Водночас, необхідно враховувати, що хоча національний суд і має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін, орган влади зобов`язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (рішення у справі "Суомінен проти Фінляндії" (Suominen v. Finland) від 01.07.2003). Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті (рішення у справі "Гірвісаарі проти Фінляндії" (Hirvisaari v. Finland) від 27.09.2001).

В свою чергу, у постанові Верховного Суду від 25.06.2020 у справі № 924/233/18 зазначено, що обов`язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об`єктивності з`ясування обставин справи та оцінки доказів.

Усебічність та повнота розгляду передбачає з`ясування всіх юридично значущих обставин та наданих доказів з усіма притаманними їм властивостями, якостями та ознаками, їх зв`язками, відносинами і залежностями. Таке з`ясування запобігає однобічності та забезпечує, як наслідок, постановлення законного й обґрунтованого рішення.

З`ясування відповідних обставин має здійснюватися із застосуванням критеріїв оцінки доказів передбачених статтею 86 ГПК України щодо відсутності у жодного доказу заздалегідь встановленої сили та оцінки кожного доказу окремо, а також вірогідності і взаємного зв`язку доказів у їх сукупності.

У пунктах 1 - 3 частини першої статті 237 ГПК України передбачено, що при ухваленні рішення суд вирішує, зокрема питання чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; яку правову норму належить застосувати до цих правовідносин.

Суд зауважує, що принцип "процесуальної рівності сторін" передбачає, що у випадку спору, який стосується приватних інтересів, кожна зі сторін повинна мати розумну можливість представити свою справу, включаючи докази, в умовах, які не ставлять цю сторону в істотно більш несприятливе становище стосовно протилежної сторони (рішення ЄСПЛ від 27.10.1993 у справ "DOMBO BEHEERB.V. v. THE NETHERLANDS").

Водночас, суд апеляційної інстанції вказаного не врахував та не здійснив належного дослідження сукупності наявних в матеріалах справи доказів, з урахуванням правил та критеріїв оцінки доказів, визначених ГПК України. В свою чергу, Верховний Суд, в силу вимог ст. 300 ГПК України, не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

Відповідно до ч. 4 ст. 310 ГПК України справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.

У зв`язку з викладеним, Верховний Суд вважає, що суд апеляційної інстанції дійшов передчасних висновків про відмову у позові з підстав того, а тому касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а рішення суду апеляційної інстанції підлягає скасуванню з направленням справи на новий розгляд до цього ж суду, оскільки Верховний Суд позбавлений процесуальної можливості досліджувати та надавати оцінку наявним у справі доказам.

Під час нового розгляду справи суд має взяти до уваги викладене у цій постанові, вжити всіх передбачених законом заходів для всебічного, повного та об`єктивного встановлення обставин справи і залежно від встановленого та відповідно до чинного законодавства вирішити спір із належним обґрунтуванням мотивів і підстав такого вирішення у судовому рішенні.

З огляду на те, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а справа - передачі до апеляційного господарського суду на новий розгляд, з урахуванням статті 129 ГПК України розподіл судових витрат має здійснити господарський суд, який прийматиме рішення по суті спору, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.

Керуючись ст.ст. 300, 301, 310, 314, 315, 317 ГПК України, Верховний Суд -

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу Заступника керівника Київської міської прокуратури задовольнити частково.

Постанову Північного апеляційного господарського суду від 03.06.2026 у справі № 910/15830/24 скасувати, а справу направити на новий розгляд до Північного апеляційного господарського суду.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя Могил С.К.

Судді: Волковицька Н.О.

Случ О.В.