Постанова від 13 вересня 2026 р. у справі №904/4903/25 — Центральний апеляційний господарський суд

ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14.09.2026 м.Дніпро справа №904/4903/25

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Кучеренко О.І. (доповідач)

суддів: Стефанів Т.В., Кошлі А.О.

розглянув у порядку письмового провадження без виклику (повідомлення) сторін апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ДНФ» на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 27.01.2026 (суддя Ярошенко В.І.) у справі

за позовом Керівника Кам`янської окружної прокуратури Дніпропетровської області у інтересах держави у особі

позивача Кам`янської міської ради, Дніпропетровська область, м.Кам`янське

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «ДНФ», Дніпропетровська область, м.Кривий Ріг

про стягнення орендної плати у сумі 59 093 грн 55 коп.

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст і підстави позовної заяви.

Керівник Кам`янської окружної прокуратури Дніпропетровської області у інтересах держави у особі позивача Кам`янської міської ради звернувся до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ДНФ» і просить суд стягнути заборгованість з орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 1210400000:03:035:0101 за період з 01.09.2022 до 31.10.2024 у розмірі 59093 грн 55 коп.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач з 01.09.2022 до 24.11.2024 користується земельною ділянкою, яка розташована за адресою: Дніпропетровська область, м. Кам`янське, вул. Широка, 351-А, площею 0,1187 га, кадастровий номер 1210400000:03:035:0101 на якій знаходяться належні йому на праві власності об`єкти та не сплачує грошові кошти за користування зазначеною ділянкою.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття.

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 27.01.2026 позов задоволено повністю, стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «ДНФ» на користь Кам`янської міської ради Дніпропетровської області суму основної заборгованості з орендної плати у розмірі 59093 грн 55 коп., стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «ДНФ» на користь Дніпропетровської обласної прокуратури витрати зі сплати судового збору за подання позову у розмірі 3028 грн та витрати зі сплати судового збору за подання заяви про забезпечення позову у розмірі 1211 грн 20 коп.

Ухвалюючи оскаржуване рішення, суд першої інстанції виходив із того, що відповідно до частини першої статті 120 Земельного кодексу України та частини першої статті 377 Цивільного кодексу України з моменту набуття Товариством з обмеженою відповідальністю «ДНФ» права власності об`єкти нерухомого майна, які розташовані на спірній земельній ділянці, до останнього перейшло право оренди земельної ділянки на тих самих умовах, що діяли для попереднього орендаря - Товариства з обмеженою відповідальністю «КИ.МОД», без укладення окремої додаткової угоди про заміну сторони договору.

Суд першої інстанції послався на обставини, які встановлені рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 14.05.2024, яке залишене без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 27.02.2025 у справі №904/385/24, якими підтверджено чинність договору оренди земельної ділянки №13016 від 05.01.2015 протягом усього спірного періоду та безпідставність тверджень про припинення цього договору, у зв`язку з прийняттям рішення Кам`янської міської ради №1122-35/VII від 16.06.2023. Визнавши вказані обставини преюдиційними у розумінні частини четвертої статті 75 Господарського процесуального кодексу України, суд першої інстанції встановив факт користування відповідачем земельною ділянкою протягом спірного періоду без сплати орендної плати.

Перевіривши розрахунок орендної плати, який наданий прокурором, суд першої інстанції визнав його арифметично правильним та таким, що відповідає вимогам податкового законодавства і законодавства про оцінку земель, з посиланням на правовий висновок Великої Палати Верховного Суду, який викладений у постанові від 05.06.2024 у справі №914/2848/22, за яким зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної чи комунальної власності зумовлює автоматичну зміну розміру орендної плати, яка визначається у відсотковому співвідношенні до такої оцінки, без потреби укладення додаткової угоди до договору оренди.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів.

17.02.2026 Товариство з обмеженою відповідальністю «ДНФ» подало апеляційну скаргу на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 27.01.2026 у справі, у якій просить скасувати рішення у справі та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог позивача відмовити повністю.

Скаржник вважає безпідставним висновок суду першої інстанції про чинність договору оренди земельної ділянки №13016 від 05.01.2015 протягом усього спірного періоду. Скаржник зазначає, що дія цього договору була припинена 05.07.2023, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №338310734 від 07.07.2023, згідно з яким речове право за №8782586, яке зареєстроване 17.02.2015 на підставі договору оренди землі, припинено. Скаржник посилається на статтю 182 Цивільного кодексу України, частину п`яту статті 6 Закону України «Про оренду землі», статтю 125 Земельного кодексу України, пункт перший частини першої статті 2 та частину другу статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», зазначаючи, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації і виникає, змінюється та припиняється саме з моменту такої реєстрації. Скаржник вважає, що правових підстав для стягнення орендної плати за період після 05.07.2023 не існує, оскільки з цієї дати припинилися всі права та обов`язки сторін договору, крім тих, що виникли під час його дії.

Апелянт заперечує проти преюдиційного значення обставин, які встановлені у справі №904/385/24, стверджуючи, що висновок судів у цій справі стосовно чинності договору оренди та рішення Кам`янської міської ради №1122-35/VII від 16.06.2023 є виключно правовою оцінкою, а не встановленим фактом у розумінні частини четвертої статті 75 Господарського процесуального кодексу України, з посиланням на частину сьому статті 78 цього Кодексу та постанову Верховного Суду від 03.08.2022 у справі №160/5671/21. Скаржник звертає увагу, що у справі №904/385/24 не досліджувалося питання припинення іншого речового права - права оренди спірної земельної ділянки, яке відбулося у липні 2023 року, тобто через майже три роки після переходу права оренди до Товариства з обмеженою відповідальністю «ДНФ», а питання правомірності рішення державного реєстратора про припинення цього речового права взагалі не розглядалося судами.

Вказує, що орендна плата за спірну земельну ділянку протягом 2015-2023 років декларувалася та сплачувалася до місцевого бюджету Товариством з обмеженою відповідальністю «КИ.МОД», яке у 2022-2023 роках сплатило 22221 грн 59 коп. проти необхідних 21255 грн 42 коп., а за 2024-2025 роки орендну плату задекларувало та сплатило Товариство з обмеженою відповідальністю «ДНФ» у розмірі 35560 грн 90 коп., з окремим самостійним декларуванням суми 21508 грн 44 коп. за 2024 рік та 24089 грн 45 коп. за 2025 рік. На переконання скаржника, зазначені обставини свідчать про відсутність майнових втрат територіальної громади та відсутність предмета спору.

Вважає, що суд першої інстанції у порушення статті 238 Господарського процесуального кодексу України не навів мотивів прийняття розрахунку орендної плати, яка надана прокурором, не зазначив підстав відхилення контррозрахунку відповідача та доказів сплати орендної плати. Скаржник наполягає, що розмір орендної плати має визначатися виключно відповідно до пункту 4.1 договору оренди (в редакції додаткової угоди №8773 від 02.08.2021) з урахуванням коефіцієнтів індексації, які визначені пунктом 4.2 договору, а не на підставі щорічних витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки. За розрахунком скаржника, орендна плата за 2022 рік (з 01.09.2022 до 31.12.2022) становить 3295 грн 41 коп., за 2023 рік (з 01.01.2023 до 04.07.2023) – 5806 грн 84 коп., а за умови, що дія договору не була б припинена, за 2024 рік (з 01.01.2024 до 31.10.2024) орендна плата мала б становити 9957 грн 51 коп., а не 28677 грн 88 коп., як зазначено прокурором.

Скаржник зазначає, що посилання прокурора та суду першої інстанції на постанови Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі №635/4233/19 та від 05.06.2024 у справі №914/2848/22 є недоречними, оскільки зазначені постанови стосуються зміни розміру орендної плати виключно у разі затвердження відповідною радою нової технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок відповідно до статей 13, 15, 18, 23 Закону України «Про оцінку земель», а не отримання витягів з такої документації. Скаржник стверджує, що після затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Кам`янське у 2020 році жодних подальших рішень про затвердження нової нормативної грошової оцінки міською радою не приймалося, а розмір орендної плати за договором визначений у твердій грошовій сумі, а не у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки.

Вказує, що при скануванні QR-коду витягу від 10.03.2023 №НВ-1200257812023 інформація у електронному сервісі Державного земельного кадастру не знайдена, а нормативна грошова оцінка земельної ділянки за цим витягом зросла більш ніж у три рази порівняно з попереднім показником, що, на думку скаржника, пояснюється застосуванням методики нормативної грошової оцінки, яка затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 03.11.2021 №1147, яка не враховує коефіцієнтів, які визначені у Методиці нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, яка затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 №213, на підставі якої виготовлена технічна документація з нормативної грошової оцінки земель міста Кам`янське.

Короткий зміст вимог та узагальнені доводи відзиву на апеляційну скаргу.

Позивач та прокурор не скористався правом подати відзив на апеляційну скаргу, що відповідно до частини 3 статті 263 Господарського процесуального кодексу України не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.

Рух справи у суді апеляційної інстанції.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 17.02.2026 для розгляду справи визначена колегія суддів у складі: головуючого судді Кучеренко О.І. (доповідач), суддів: Кошлі А.О., Стефанів Т.В.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 23.02.2026 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ДНФ» на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 27.01.2026 залишено без руху, надано апелянту строк 10 днів з дня отримання копії цієї ухвали для усунення недоліків, надати докази сплати судового збору у встановленому порядку у сумі 3633 грн 60 коп.

05.03.2026 апелянтом подано заяву про усунення недоліків апеляційної скарги з доказами їх усунення, надано платіжну інструкцію №2.558510875.1 від 05.03.2026 про сплату судового збору на суму 3633 грн 60 коп.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 09.03.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «ДНФ» на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 27.01.2026. Витребувано матеріали справи №904/4903/25 з Господарського суду Дніпропетровської області. Розгляд справи призначено здійснювати у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції, перевірені та додатково встановлені апеляційним господарським судом.

05.01.2015 між Дніпродзержинською міською радою, у подальшому перейменовано на Кам`янську міську раду, (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «КИ.МОД» (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки №13016. Підставою для укладення Договору оренди стало рішення Дніпродзержинської міської ради від 31.10.2014 №1122-56/VI, згідно з додатком 1 до якого ТОВ «КИ.МОД» надано у оренду строком на 10 років земельну ділянку з кадастровим номером 1210400000:03:035:0101, площею 0,1187 га, для розміщення причальної стінки вантажних причалів з будівлею диспетчерської (клієнтурський порт). Цим же рішенням затверджено технічну документацію із землеустрою та зобов`язано укласти договір оренди.

За умовами договору орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення, що знаходиться за адресою: вул. Широка, 351-А, м. Дніпродзержинськ, кадастровий номер 1210400000:03:035:0101, згідно з планом земельної ділянки, що додається.

В оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,1187 га для розміщення причальної стінки вантажних причалів з будівлею диспетчерської (клієнтурський порт) (пункт 2.1 договору).

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на 12.11.2014 становить 111020 грн 11 коп. (пункт 2.2 договору).

Договір укладено строком до 31.10.2024 (пункт 3.1 Договору).

Пунктом 4.1 договору визначено, що орендна плата вноситься орендарем виключно у грошовій формі на рахунок місцевого бюджету у розмірі 3330 грн 60 коп./рік без ПДВ, яка визначається відповідно до рішення міської ради від 12.07.2013 №842-38/VІ «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Дніпродзержинська», статтею 288 Податкового кодексу України. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладення або зміни умов договору оренди чи продовження його дії (пункт 4.2. договору).

Розмір орендної плати переглядається у разі, зокрема, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, а також у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки землі (пункт 4.4 договору).

За актом прийому-передачі земельної ділянки від 05.01.2015 орендодавець передав орендарю об`єкт оренди. 18.02.2015 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно проведено реєстрацію речового права (права оренди земельної ділянки) на підставі договору оренди землі №13016 від 05.01.2015 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 578344412104, номер запису про речове право 8785303), що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (індексний номер витягу 33858904 від 19.02.2015).

До Договору оренди сторонами - Кам`янською міською радою та ТОВ «КИ.МОД», укладено низку додаткових угод, якими змінювався розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розмір орендної плати:

Додатковою угодою №7861 від 23.12.2016 пункти 2.2 та 4.1 Договору змінено, визначено нормативну грошову оцінку земельної ділянки на рівні 198726 грн 00 коп., а річну орендну плату визначено у розмірі 3,5% від нормативно-грошової оцінки у сумі 6955 грн 41 коп., що підтверджується розрахунком та витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, який виданий Відділом Держгеокадастру у м. Дніпродзержинську 12.12.2016.

Додатковою угодою №8174 від 22.03.2018 змінено пункти 2.2 та 4.1 Договору, визначено нормативну грошову оцінку земельної ділянки на рівні 210599 грн 17 коп., а річну орендну плату у розмірі 4% від НГО у сумі 8423 грн 97 коп., що підтверджується розрахунком та витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 19.02.2018 №4-0.192-86/122-18.

Додатковою угодою №8773 від 02.08.2021 змінено пункти 2.2 та 4.1 Договору, визначено нормативну грошову оцінку земельної ділянки на рівні 224687 грн 23 коп., а річну орендну плату у розмірі 4% від НГО у сумі 8987 грн 49 коп., що підтверджується витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 20.01.2021.

16.09.2020 між Товариством з обмеженою відповідальністю «КИ.МОД» та Товариством з обмеженою відповідальністю «ДНФ» укладено договір купівлі-продажу вищезазначеної причальної стінки вантажних причалів з будівлею диспетчерської (клієнтурський порт), яка розташована на земельній ділянці з кадастровим номером 1210400000:03:035:0101 за адресою: Дніпропетровська обл., м. Кам`янське, вулиця Широка, будинок 351-А.

Перехід права власності на нерухоме майно від ТОВ «КИ.МОД» до відповідача підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №431702726 від 17.06.2025, згідно з якою 16.09.2020 за відповідачем зареєстровано право власності на причальну стінку вантажних причалів з будівлею диспетчерської (клієнтурський порт) (номер запису про право власності 38207347).

16.06.2023 Кам`янською міською радою прийнято рішення №1122-35/VIII «Про вилучення з користування земельних ділянок у ТОВ «КИ.МОД» та передачі у користування на умовах оренди земельних ділянок ТОВ «ДНФ», яким передано земельну ділянку з кадастровим номером 1210400000:03:035:0101, площею 0,1187 га, для розміщення причальної стінки вантажних причалів з будівлею диспетчерської (клієнтурський порт), строком до 30.06.2033. На виконання цього рішення 05.07.2023 державним реєстратором припинено речове право оренди ТОВ «КИ.МОД», що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №338310734 від 07.07.2023 (номер запису про інше речове право 8785303).

Відповідно до листа Головного управління ДПС у Дніпропетровській області від 12.04.2023 №13926/5/04-36-04-11-16, ТОВ «КИ.МОД» податкову звітність зі сплати за землю на 2022-2023 роки не надавало та орендну плату за вказаний період не сплачувало.

Згідно з листом Головного управління ДПС у Дніпропетровській області від 29.07.2025 №36895/5/04-36-04-05-11, наданим на запит прокуратури, відомості щодо оформлення документів на право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1210400000:03:035:0101 за ТОВ «ДНФ» у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відсутні. У 2022-2024 роках платежі за землекористування ТОВ «ДНФ» не сплачувались. Відповідно до податкових декларацій з плати за землю на 2024-2025 роки, ТОВ «ДНФ» задекларувало земельний податок за вказану земельну ділянку у сумі 21508 грн 44 коп. за 2024 рік та 24089 грн 45 коп. за 2025 рік.

Відповідно до витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 10.03.2023 №НВ-1200257812023, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 1210400000:03:035:0101 у 2023 році становить 682157 грн 03 коп.

За розрахунками прокурора розмір орендної плати, що мала бути сплачена орендарем у період з 01.09.2022 до 31.10.2024 становить 59093 грн 55 коп., які визначена наступним чином:

За 2022 рік (з 01.01.2022 до 31.12.2022) розмір орендної плати становить 23727 грн 20 коп. (682157 грн 03 коп. / 1,15 = 593180 грн 03 коп. (нормативна грошова оцінка землі за 2022 рік) * 4%).

Прокурором виключено із зазначеної суми розмір орендної плати (поза межами строку позовної давності). Відповідно сума орендної плати за землю за 2022 рік за вимогами прокурора становить 7909 грн 07 коп. (за період з 01.09.2022 до 31.12.2022).

За 2023 рік (з 01.01.2023 до 31.12.2023) розмір орендної плати становить 27286 грн 28 коп. (682157 грн 03 коп.* 4%).

За 2024 рік (з 01.01.2024 до 31.10.2024) розмір орендної плати становить 23898 грн 20 коп. (682157 грн 03 коп. * 1,051 = 716947 грн 04 коп.(нормативна грошова оцінка за 2024 рік)* 4%).

Всього за розрахунком прокурора за період з 01.09.2022 до 31.10.2024 орендар мав сплатити орендодавцю орендну плату у загальному розмірі 59093 грн 55 коп. (7909 грн 07 коп.+ 27286 грн 28 коп.+ 23898 грн 20 коп.).

У листі прокуратури від 19.06.2025 №56-3997ВИХ-25 прокурор запропонував міській раді самостійно звернутися до суду з позовом про стягнення орендної плати з ТОВ «ДНФ».

У відповідь Департамент комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам`янської міської ради направив лист від 01.07.2025 №07-07/809, у якому повідомив про велике навантаження міської ради у судах та дефіцит фінансування для сплати судового збору, у зв`язку з чим вважав за доцільне подальше вжиття заходів цивільно-правового характеру (подання позовів) проводити органами прокуратури. У цьому листі надано розрахунок недоотриманої орендної плати за період з 01.01.2022 до 31.10.2024 на суму 74911 грн 68 коп.

Судом також встановлено, що Кам`янська міська рада звернулася до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до ТОВ «ДНФ» про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки площею 0,1187 га по вул. Широка, 351-А у м. Кам`янське (кадастровий номер 1210400000:03:035:0101), яка використовується для розміщення причальної стінки вантажних причалів з будівлею диспетчерської. Позивач наполягав на укладенні договору в своїй редакції з орендною платою 4% від нормативної грошової оцінки, посилаючись на те, що відповідач, як новий власник нерухомого майна, зобов`язаний оформити землекористування, але ухиляється від підписання договору.

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 14.05.2024 у справі №904/385/24, яке залишене без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 27.02.2025, суд відмовив у задоволенні позову Кам`янської міської ради.

Підставою для відмови у позові суд зазначив, що відповідно до частини 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі» та статті 120 Земельного кодексу України, до ТОВ «ДНФ» як нового власника нерухомого майна (причальної стінки) автоматично перейшло право оренди земельної ділянки за раніше укладеним договором оренди №13016 від 05.01.2015, який був укладений з попереднім власником ТОВ «КИ.МОД». Цей договір є чинним для відповідача на тих самих умовах, як і для попереднього землекористувача, а відчуження нерухомості не припиняє дію договору, змінюється тільки сторона за договором орендар. Відповідно у суду відсутні правові підстави для визнання укладеним ще одного договору оренди тієї самої земельної ділянки. Також у цій справі судами зазначено, що рішення Кам`янської міської ради №1122-35/VIII від 16.06.2023 не має значення для чинності договору оренди та не спричиняє його дострокового припинення.

Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №440601022 від 22.08.2025, ТОВ «БАРСУМ» 11.07.2025 стало власником об`єкта нерухомого майна - причальної стінки вантажних причалів з будівлею диспетчерської (клієнтурський порт), яка розташована за адресою: м.Кам`янське, вулиця Широка, будинок 351А, (дата, час державної реєстрації права власності: 11.07.2025 15:52:31, номер відомостей про речове право: 60687893, підстава: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 79877420 від 11.07.2025).

Джерела права та мотиви, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови.

Відповідно до частини першої статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції у межах доводів та вимог апеляційної скарги. Частиною четвертою цієї статті передбачено, що суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Правовідносини щодо володіння, користування і розпорядження землею регулюються приписами Земельного кодексу України та прийнятими відповідно до нього нормативно-правовими актами.

Правові підстави користування земельною ділянкою комунальної власності за змістом глави 15 Земельного кодексу України реалізується через право постійного користування або право оренди.

Частиною 1 статті 93 Земельного кодексу України визначено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до статтей 125, 126 Земельного кодексу України право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Згідно з пунктом 2 частини 1 статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державній реєстрації прав підлягають: речові права на нерухоме майно, похідні від права власності: право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

За змістом частини 1 статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі, зокрема, укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації; інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

Отже, право оренди земельної ділянки виникає після державної реєстрації такого права, яка проводиться державним реєстратором у порядку, передбаченому Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», на підставі договору оренди землі та інших документів, які підтверджують набуття права оренди земельної ділянки.

Одночасно, у частині 1 статті 377 Цивільного кодексу України визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Відповідно до висновків, які викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі №910/18560/16, чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку у разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України, інших положеннях законодавства.

Згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди (зміст якого розкривається, зокрема, у статті 120 Земельного кодексу України та статті 77 Цивільного кодексу України), особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття. Отже, відповідно до зазначених правових норм власники споруди мають право на користування земельною ділянкою, на якій вона розташована. У пункті 49 цієї ж постанови зазначено, що ніхто інший, окрім власника цього об`єкта, не може претендувати на вказану земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.

За змістом частини 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі» (в редакції станом на момент переходу до відповідача права власності на нерухоме майно - 16.09.2020) до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки у частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Згідно з частиною 2 статті 120 Земельного кодексу України у вказаній редакції, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Отже, аналіз наведених норм дає підстави для висновку, що з моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, на якій розміщено це майно, у зв`язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розміщено, згідно з частиною 2 статті 120 Земельного кодексу України. Тобто особа, яка набула права власності на таке майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщено, у тому ж обсязі та на умовах як і у попереднього власника і відчуження об`єкта нерухомості, яке розташоване на орендованій земельній ділянці, не припиняє договору оренди, а має місце автоматична заміна сторони у такому зобов`язанні на підставі частини 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі».

Судом встановлено, що між Дніпродзержинською міською радою та ТОВ «КИ.МОД» було укладено договір оренди земельної ділянки за умовами якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування спірну земельну ділянку. 18.02.2015 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було проведено реєстрацію права оренди земельної ділянки на підставі цього договору.

Суд також встановив, що 16.09.2020 право власності на об`єкт нерухомого майна - будівлі та споруди, які розташовані на спірній земельній ділянці, на підставі договору перейшло від ТОВ «КИ.МОД» до ТОВ «ДНФ». Отже, з моменту набуття права власності на нерухоме майно відповідач, як стала новий власник нерухомого майна набув право оренди земельної ділянки, на якій розміщено це майно, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. Відчуження об`єкта нерухомості, яке розташоване на орендованій земельній ділянці, не є підставою для розірвання договору оренди із попереднім власником чи внесення змін до нього, оскільки такий договір припиняється щодо останнього у силу закону, однак діє на тих самих умовах стосовно особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, і, відповідно, у нового власника виникають права та обов`язки, зокрема внесення орендної плати за користування земельною ділянкою.

Рішення Кам`янської міської ради №1122-35/VII від 16.06.2023 не змінює застосування наведених вище положень щодо чинності договору оренди для відповідача у справі.

Отже, оскільки договірні правовідносини сторін за договором оренди не припинилися 05.07.2023, а тривали до 31.10.2024 , дати, яка є закінченням строку дії спірного договору оренди, висновок суду першої інстанції про те, що Товариство з обмеженою відповідальністю «ДНФ» з моменту набуття права власності на розташовані на спірній земельній ділянці об`єкти нерухомого майна і протягом усього спірного періоду з 01.09.2022 до 31.10.2024 було орендарем земельної ділянки, є правильним, ґрунтується на встановлених обставинах та відповідає наведеним нормам матеріального права.

Доводи скаржника про те, що орендна плата за спірну земельну ділянку протягом 2022-2023 років декларувалася та сплачувалася Товариством з обмеженою відповідальністю «КИ.МОД», а за 2024-2025 роки - самим скаржником, у зв`язку з чим територіальна громада не зазнала майнових втрат, а предмет спору відсутній, колегія суддів відхиляє з огляду на те, що відповідачем не надано доказів на підтвердження сплати Товариством з обмеженою відповідальністю «КИ.МОД» коштів за спірну земельну ділянку, натомість у матеріалах справи містить лист Головного управління ДПС у Дніпропетровській області від 12.04.2023 №13926/5/04-36-04-11-16, у якому зазначено, що ТОВ «КИ.МОД» податкову звітність зі сплати за землю на 2022-2023 роки не надавало та орендну плату за вказаний період не сплачувало.

За таких обставин посилання скаржника на відсутність майнових втрат територіальної громади не спростовує встановленого судом першої інстанції факту наявності заборгованості зі сплати орендної плати.

Відповідно до підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України плата за землю є обов`язковим платежем у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності. Згідно зі статтею 288 цього Кодексу підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки, а розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем і орендарем, однак у межах, визначених імперативними приписами закону. Відповідно до пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України для визначення розміру орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

Нормативна грошова оцінка земель є регульованим публічно-правовим показником, який встановлюється шляхом затвердження відповідною сільською, селищною, міською радою технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок відповідно до статей 13, 15, 18, 23 Закону України «Про оцінку земель», а зміна такого показника є підставою для перегляду розміру орендної плати. Це узгоджується з положеннями частини другої статті 632 Цивільного кодексу України, за якими зміна ціни після укладення договору допускається у випадках і на умовах, установлених договором або законом.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі №914/2848/22 викладено правовий висновок про те, що з моменту початку застосування нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності (відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України) автоматично змінюються права та обов`язки сторін договору оренди у частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки, без потреби внесення змін до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату у новому розмірі виникає у орендаря з моменту початку застосування такої оцінки.

Пунктом 4.1 договору оренди у редакції додаткових угод №8174, №8773 передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у розмірі 4% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки.

Пунктом 4.2 договору передбачено обчислення розміру орендної плати з урахуванням коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, а пунктом 4.4.6 договору прямо передбачено перегляд розміру орендної плати у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки землі. Отже, сторони договору погодили, що зміна нормативної грошової оцінки є підставою для зміни розміру орендної плати і, з огляду на наведену вище правову позицію Верховного Суду підлягає застосуванню незалежно від укладення сторонами додаткових угод. Відповідно заперечення скаржника про те, що розмір орендної плати визначений у твердій грошовій сумі й не пов`язаний з нормативною грошовою оцінкою, суперечить наведеним умовам спірного договору оренди, оскільки у додатках до договору оренди розмір орендної плати визначений у відсотках від нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки.

Посилання скаржника на те, що постанови Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі №635/4233/19 та від 05.06.2024 у справі №914/2848/22 стосуються виключно випадків затвердження нової технічної документації з нормативної грошової оцінки відповідною радою, а не отримання витягів з такої документації, колегія суддів відхиляє, оскільки витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки є належним доказом на підтвердження нормативної грошової оцінки, який видається уповноваженим органом. Відсутність відомостей про прийняття міською радою окремого нового рішення про затвердження нормативної грошової оцінки після 2020 року, на яку посилається скаржник, не спростовує обов`язковості застосування показника нормативної грошової оцінки, чинного на відповідну дату та підтвердженого відповідним витягом з технічної документації.

Щодо доводу скаржника про неможливість перевірки QR-коду витягу від 10.03.2023 №НВ-1200257812023 у електронному сервісі Державного земельного кадастру, колегія суддів зазначає, що витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок формуються автоматично на підставі відомостей Державного земельного кадастру уповноваженим органом - Головним управлінням Держгеокадастру, а технічна можливість перевірки QR-коду через певний період з моменту формування витягу пов`язана з особливостями зберігання відповідних відомостей у електронному сервісі та сама собою не спростовує достовірності відомостей, які зафіксовані у витягу. Доказів недостовірності показника нормативної грошової оцінки від 10.03.2023 №НВ-1200257812023, або доказів існування іншого, відмінного показника нормативної грошової оцінки земельної ділянки, чинного у 2023 році, скаржником не надано, а сама лише незгода з розміром нормативної грошової оцінки не є підставою для незастосування цього показника при визначенні розміру орендної плати.

За таких обставин колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що розрахунок орендної плати, здійснений прокурором на підставі нормативної грошової оцінки земельної ділянки та ставки у розмірі 4 відсотки, є арифметично правильним і відповідає вимогам податкового законодавства та законодавства про оцінку земель, а саме: за 2022 рік (з 01.09.2022 до 31.12.2022) – 7909 грн 07 коп., за 2023 рік (з 01.01.2023 до 31.12.2023) – 27286 грн 28 коп., за 2024 рік (з 01.01.2024 до 31.10.2024) – 23898 грн 20 коп., загалом 59093 грн 55 коп.

Разом з тим, колегія суддів не погоджується з висновком суду першої інстанції щодо визначення остаточної суми заборгованості, яка підлягає стягненню, з огляду на таке.

З матеріалів справи вбачається, що Товариство з обмеженою відповідальністю «ДНФ» 27.05.2025 подало до контролюючого органу податкову декларацію з плати за землю за 2024 рік, у якій визначило суму земельного податку за земельну ділянку з кадастровим номером 1210400000:03:035:0101 у розмірі 21508 грн 44 коп., та сплатило цю суму до місцевого бюджету Кам`янської міської ради, що підтверджується податковою декларацією з плати за землю, квитанцією про її прийняття та платіжними інструкціями, які містяться в матеріалах справи, а також підтверджуються у листі ГУ ДПС у Дніпропетровській області №36895/5/04-36-04-05-11 від 29.07.2025.

Водночас, ні прокурором при розрахунку позовних вимог за 2024 рік у розмірі 23898 грн 20 коп., ні судом першої інстанції при ухваленні оскаржуваного рішення не було враховано сплачену ТОВ «ДНФ» суму земельного податку за 2024 рік у розмірі 21508 грн 44 коп., що призвело до подвійного стягнення плати за землю за один і той самий період.

Відповідно до підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України плата за землю є обов`язковим платежем у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності. Згідно зі статтею 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Отже, сплата земельного податку за земельну ділянку комунальної власності, яка використовується на умовах оренди, не є належним виконанням зобов`язання з орендної плати у повному обсязі, однак така сплата підлягає зарахуванню в рахунок орендної плати за відповідний період, оскільки вона була здійснена до того ж місцевого бюджету та за той самий об`єкт оподаткування.

За таких обставин колегія суддів дійшла висновку, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню, відповідно з відповідача підлягає стягненню заборгованість з орендної плати за період з 01.09.2022 до 31.10.2024 у розмірі 37 585 грн 11 коп. (59093 грн 55 коп. – 21508 грн 44 коп.).

Апеляційним судом критично оцінено контррозрахунок скаржника, оскільки він виконаний із розрахунку фіксованого розміру орендної плати у сумі 8987 грн 49 коп. на рік із застосуванням коефіцієнта індексації, але без урахування положень договору та чинної нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а тому не може бути прийнятий як належний доказ та як підстава для зменшення розміру заборгованості відповідача.

За змістом статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених доказами, дослідженими у судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Перевіривши на підставі встановлених обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів дійшла висновку, що рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 27.01.2026 підлягає зміні у частині визначення розміру заборгованості, що підлягає стягненню, з підстав, наведених вище. У решті рішення суду першої інстанції ґрунтується на правильному застосуванні норм матеріального і процесуального права, а наведені у апеляційній скарзі доводи у частині припинення договору оренди та порядку обчислення орендної плати не знайшли свого підтвердження під час апеляційного перегляду.

Відповідно до пункту другого частини першої статті 275 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення. Згідно з частиною четвертою статті 277 Господарського процесуального кодексу України зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частин.

З огляду на межі перегляду справи у апеляційному порядку, які визначені статтею 269 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю «ДНФ» підлягає частковому задоволенню, а рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 27.01.2026 зміні у частині суми заборгованості, що підлягає стягненню.

Судові витрати

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України, враховуючи часткове задоволення апеляційної скарги та зміну рішення суду першої інстанції в частині суми стягнення, судові витрати розподіляються між сторонами пропорційно розміру задоволених вимог.

За подання позову до суду першої інстанції прокурором сплачено судовий збір у розмірі 3028 грн. Позовні вимоги задоволено частково - на суму 37585 грн 11 коп. із заявлених 59093 грн 55 коп., що становить 63,6% від заявленої суми, відповідно, витрати зі сплати судового збору за подання позову покладаються на Товариство з обмеженою відповідальністю «ДНФ» пропорційно до задоволених вимог у розмірі 1925 грн 81 коп.

За подання апеляційної скарги відповідачем сплачено судовий збір у розмірі 3633 грн 60 коп. Апеляційну скаргу задоволено частково, отже витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на Дніпропетровську обласну прокуратуру пропорційно до задоволених вимог у розмірі 1323 грн 59 коп.

Керуючись статтями 129, 269, 275, 281, 282 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ДНФ» на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 27.01.2026 задовольнити частково, рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 27.01.2026 скасувати.

Прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити частково.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ДНФ» (50008, Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Соборна, буд. 4, код ЄДРПОУ 43288066) на користь Кам`янської міської ради Дніпропетровської області (51931, Дніпропетровська область, м. Кам`янське, майдан Петра Калнишевського, 2; код ЄДРПОУ 24604168) суму основної заборгованості з орендної плати у розмірі 37585 грн 11 коп., судовий збір за подання позовної заяви у сумі 1925 грн 81 коп. та витрати зі сплати судового збору за подання заяви про забезпечення позову у розмірі 1211 грн 20 коп.

У решті позову відмовити.

Стягнути з Дніпропетровської обласної прокуратури (місце реєстрації: 49044, м.Дніпро, пр-т Дмитра Яворницького, 38, код ЄДРПОУ 02909938) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ДНФ» (50008, Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Соборна, буд. 4, код ЄДРПОУ 43288066) витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги у розмірі 1323 грн 59 коп.

Доручити Господарському суду Дніпропетровської області видати відповідні накази по справі.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, порядок і строки оскарження визначені статтями 286-289 Господарського процесуального кодексу України.

Головуючий суддя О.І. Кучеренко

судді Т.В. Стефанів

А.О. Кошля