Постанова від 02 вересня 2026 р. у справі №908/3181/25 — Касаційний господарський суд Верховного Суду

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 вересня 2026 року

м. Київ

cправа № 908/3181/25

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Волковицька Н. О. - головуючий, Могил С. К., Случ О. В.,

секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Періметр Пропертіз»

на рішення Господарського суду Запорізької області від 23.12.2025 та постанову Центрального апеляційного господарського суду від 26.03.2026 у справі

за позовом Запорізької міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Періметр Пропертіз»

про стягнення 2 749 134,07 грн.

У судовому засіданні взяли участь представники: позивача - Мироненко Н. О., відповідача - Кривенко Ю. С.

1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень

1.1. У жовтні 2025 року Запорізька міська рада (далі - позивач та/або Міськрада) звернулася до Господарського суду Запорізької області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «Періметр Пропертіз» (далі - відповідач та/або ТОВ «Періметр Пропертіз») про стягнення доходу, отриманого від безпідставно набутого майна у вигляді орендної плати за використання земельної ділянки комунальної власності упродовж періоду із 26.05.2021 до 01.06.2025 у розмірі 2 749 134,07 грн.

1.2. Позовні вимоги із посиланням, зокрема, на положення статті 1212 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) аргументовано тим, що об`єкт нерухомого майна за адресою: просп. Соборний, буд. 111, м. Запоріжжя, який належить на праві власності ТОВ «Періметр Пропертіз», розташований на земельних ділянках з кадастровими номерами 2310100000:01:004:0104 (площа 1,0531 га), 2310100000:01:004:0058 (площа 0,0508 га) та 2310100000:01:004:0105 (площа 0,054 га), власником яких є територіальна громада м. Запоріжжя в особі Міськради. Договір оренди землі, укладений між Міськрадою та відповідачем, відсутній. Наведене вище свідчить про безпідставне використання відповідачем земельних ділянок комунальної форми власності без правовстановлюючих документів за період часу із 26.05.2021 до 01.06.2025, що є порушенням вимог статті 206 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) щодо платності використання землі.

2. Фактичні обставини справи, встановлені судами

2.1. Як свідчать матеріали справи та встановили суди попередніх інстанцій, земельні ділянки з кадастровими номерами 2310100000:01:004:0104, 2310100000:01:004:0058, 2310100000:01:004:0105 загальною площею 1,1579 га на просп. Соборному (раніше проспект Леніна), буд. 111, перебували у користуванні Спільного українсько-німецького підприємства «Саксонія ГМБХ» (код ЄДРПОУ 19364710) згідно з договором від 05.12.2006 № 040626101072 з додатковими угодами від 23.07.2008 № 040826101205, від 25.05.2009 № 040926100789, від 18.02.2010 № 041026100439 для розташування будинку побуту «Ювілейний», підприємства із сервісного обслуговування автомобілів та відкритої платної автостоянки. Строк дії договору оренди землі від 05.12.2006 № 040626101072 сплинув 05.12.2016.

Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 06.08.2025 № 438420135 ТОВ «Періметр Пропертіз» набуло у власність нежитлову будівлю під літ. «А-9» загальною площею 6649,9 кв. м, яка розташована за адресою: просп. Соборний, буд.111, м. Запоріжжя, на земельних ділянках з кадастровими номерами: 2310100000:01:004:0104 (площа 1,0531 га), 2310100000:01:004:0058 (площа 0,0508 га) та 2310100000:01:004:0105 (площа 0,054 га), на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 26.05.2021 № 2241.

Власником вказаних земельних ділянок із кадастровими номерами 2310100000:01:004:0104, 2310100000:01:004:0058 та 2310100000:01:004:0105 є територіальна громада міста Запоріжжя в особі Міськради, що підтверджується інформацією з Державного земельного кадастру щодо права власності та речових прав на земельну ділянку від 06.08.2025.

Земельні ділянки, які розташовані за адресою: просп. Соборний, буд. 111, м. Запоріжжя, з кадастровими номерами 2310100000:01:004:0104 (площа 1,0531 га) та 2310100000:01:004:0105 (площа 0,054 га) належать до категорії земель: землі житлової та громадської забудови, вид цільового призначення: 03.10 - Для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку; земельна ділянка з кадастровим номером 2310100000:01:004:0058 (площа 0,0508 га) належить до категорії земель: землі промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення, вид цільового призначення: 12.11 - Для розміщення та експлуатації об`єктів дорожнього сервісу.

Суди попередніх інстанцій також установили, що між Міськрадою та відповідачем не укладено договору на користування спірними земельними ділянками, відповідно, відповідач не є платником орендної плати за землю за спірний період.

Попередній орендар - Спільне українсько-німецьке підприємство «Саксонія ГМБХ» (код ЄДРПОУ 19364710) - протягом спірного періоду подавав у податкову службу декларації та сплачував кошти в рахунок орендних платежів за земельні ділянки, які розташовані за адресою: просп. Соборний, буд. 111, м. Запоріжжя, з кадастровими номерами 2310100000:01:004:0104, 2310100000:01:004:0058 та 2310100000:01:004:0105 за період із 01.01.2025 до 01.06.2025 - у розмірі 537 352,89 грн; за 2024 рік - у розмірі 1 171 926,82 грн; за 2023 рік - у розмірі 1 107 417,85 грн; за 2022 рік - у розмірі 966 178,71 грн; за 2021 рік - у розмірі 885 049,20 грн. ТОВ «Періметр Пропертіз» не подавало податкової звітності з орендної плати до контролюючих органів за спірний період та не сплачувало кошти за користування земельними ділянками з кадастровими номерами 2310100000:01:004:0104, 2310100000:01:004:0058 та 2310100000:01:004:0105 (лист Головного управління ДПС у Запорізькій області від 30.07.2025 № 7252/5/08-01-04-08-06).

Суд апеляційної інстанції встановив, що Міськрада рішенням від 30.06.2015 № 7 «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя» затвердила технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя, виконану Державним підприємством Українського державного науково-дослідного інституту проектування міст «Дніпромісто» ім. Ю.М. Білоконя (пункт 1 рішення); затвердила базову вартість одного квадратного метра земель міста Запоріжжя станом на 01.01.2013 в розмірі 239 грн 50 коп., та з урахуванням коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за 2014 рік - 299 грн 14 коп. (пункт 3 рішення). Також вказаним рішенням затверджено економіко-планувальне зонування території міста Запоріжжя, значення коефіцієнтів місце розташування Км2 згідно з додатком 1, значення коефіцієнтів впливу локальних факторів Км3 згідно з додатком 2 (пункти 4, 5, 6). Відповідно до пункту 7 цього рішення визначено, що нормативна грошова оцінка земель міста вводиться в дію з 01.01.2016.

Крім того, 30.06.2015 Міськрада прийняла рішення № 6 «Про встановлення податку на майно (в частині плати за землю)». Відповідно до додатка 3 цього рішення встановлено розмір орендної плати за використання земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності (у відсотках від їх нормативної грошової оцінки). Це рішення набирає чинності з дня його офіційного оприлюднення та вводиться в дію з 01.01.2016 (пункт 7 рішення).

Надалі Міськрада рішенням від 28.11.2018 № 26 «Про встановлення розміру орендної плати за землю» встановила на території м. Запоріжжя розміри орендної плати згідно з додатком, в якому визначені розміри орендної плати за використання земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності (у відсотках від їх нормативної грошової оцінки). У пункті 3 цього рішення вказано, що воно набирає чинності з дня його офіційного оприлюднення та вводиться в дію з 01.01.2019.

Апеляційний господарський суд установив, що тексти зазначених рішень (із додатками) доступні у відкритому доступі на офіційному сайті Запорізької міської ради за посиланнями: https://zp.gov.ua/uk/documents/item/4150, https://zp.gov.ua/uk/sessions/45/resolution/4153, https://zp.gov.ua/uk/documents/item/33564).

При цьому рішення від 30.06.2015 № 7 та від 28.11.2018 № 26 Міськради не скасовувалися і є чинними.

04.12.2024 Міськрада прийняла рішення № 103 «Про внесення змін до рішення від 28.11.2018 № 26 «Про встановлення розміру орендної плати за землю», у додатку до якого визначено річний розмір орендної плати за землі іншого призначення, який становить 3 % від їх нормативної грошової оцінки.

Згідно з витягами із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 22.03.2024 № НВ-2300042972024, № НВ-2300042982024, № НВ-2300043002024 нормативна грошова оцінка земельних ділянок з кадастровими номерами 2310100000:01:004:0104, 2310100000:01:004:0058 та 2310100000:01:004:0105 за 2024 рік, становить, відповідно 58 073 410,12 грн, 2 801 376,16 грн та 2 977 840,80 грн.

На підставі витягів про нормативну грошову оцінку земельних ділянок та із врахуванням коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель позивачем було здійснено розрахунок недоотриманих доходів за фактичне користування відповідачем земельними ділянками без оформлення правовстановлюючого документу за період із 26.05.2021 до 01.06.2025 на загальну суму 2 749 134,07 грн.

3. Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

3.1. Господарський суд Запорізької області рішенням від 23.12.2025 (суддя Корсун В. Л.) задовольнив позовну заяву та стягнув з ТОВ «Періметр Пропертіз» 2 749 134,07 грн безпідставно набутого майна за використання земельної ділянки комунальної власності за період з 26.05.2021 до 01.06.2025 та 34 200,81 грн витрат зі сплати судового збору.

3.2. Рішення місцевого господарського суду мотивовано тим, що власником земельних ділянок з кадастровими номерами 2310100000:01:004:0104, 2310100000:01:004:0058 та 2310100000:01:004:0105 є територіальна громада міста Запоріжжя в особі Міськради, а відповідач є власником розташованої на цих ділянках нежитлової будівлі.

Враховуючи, що договір оренди землі між позивачем та відповідачем не укладався, відповідач користувався земельними ділянками без правовстановлюючих документів.

Суд вказав, що виникнення права власності на будівлю не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, а до моменту оформлення права оренди відносини з фактичного користування землею є кондикційними.

Суд дійшов висновку, що фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування, зобов`язаний повернути ці кошти на підставі частини першої статті 1212 ЦК України.

3.3. Центральний апеляційний господарський суд постановою від 26.03.2026 (Кучеренко О. І. - головуючий, судді: Демчина Т. Ю., Кошля А. О.) рішення Господарського суду Запорізької області від 23.12.2025 скасував, прийняв нове рішення, яким позов задовольнив частково. Стягнув із ТОВ «Періметр Пропертіз» на користь Міськради дохід, отриманий від безпідставно набутого майна за період із 26.05.2021 до 01.06.2025, у розмірі 2 417 538,67 грн. Стягнув з відповідача на користь Міськради в особі Виконавчого комітету Міськради 30 075,57 грн судового збору за подання позовної заяви. Стягнув із Міськради в особі Виконавчого комітету Міськради на користь відповідача 5 968,72 грн судового збору за подання апеляційної скарги.

3.4. Постанова арґументована тим, що загальний розмір недоотриманих доходів за фактичне користування земельними ділянками з кадастровими номерами: 2310100000:01:004:0104, 2310100000:01:004:0058 та 2310100000:01:004:0105 загальною площею 1,1579 га за адресою: просп. Соборний, буд. 111, м. Запоріжжя, без оформлення правовстановлюючого документа, що посвідчує право оренди (користування), за період з 26.05.2021 до 01.06.2025 склав 2 749 134,07 грн.

Разом із тим апеляційний господарський суд виснував, що суд першої інстанції не у повному розмірі врахував кошти, які були сплачені Спільним українсько-німецьким підприємством «Саксонія ГМБХ» в рахунок плати за користування відповідачем спірними земельними ділянками.

Апеляційний господарський суд вказав, що суд першої інстанції правильно встановив, що за 2021 рік Спільне українсько-німецьке підприємство «Саксонія ГМБХ» сплатило орендну плату за спірні земельні ділянки у розмірі 885 049,20 грн. При цьому розмір доходу, який отриманий від безпідставно набутого майна ТОВ «Періметр Пропертіз» за період із 26.05.2021 до 31.12.2021, за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 2310100000:01:004:0104 становить 789 833,00 грн, за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 2310100000:01:004:0105 40 499,80 грн, за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 2310100000:01:004:0058 40 499.80 грн. Всього на суму 870 832,60 грн.

Отже, суд апеляційної інстанції виснував, що сплата відповідачем орендної плати за 2021 рік у розмірі 885 049,20 грн свідчить про повне виконання зобов`язання зі сплати за користування земельними ділянками за весь 2021 календарний рік. І оскільки власник земельної ділянки отримав належну йому плату за весь 2021 рік, є підстави вважати, що у відповідача відсутня заборгованість за цей період.

Також, перевіривши розрахунки суду першої інстанції за 2022, 2023, 2024 роки та за період із 01.01.2025 до 01.06.2025, апеляційний господарський суд виснував, що ці розрахунки є правильними та такими, що відповідають вимогам статті 288 Податкового кодексу України (далі - ПК України), рішенням Міськради від 30.06.2015 № 7, 28.11.2018 № 26, від 04.12.2024 № 103, а також витягам із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок. Власного контррозрахунку відповідач суду не надав.

Зважаючи на те, що підстави апеляційного оскарження знайшли своє часткове підтвердження, суд апеляційної інстанції виснував, що рішення Господарського суду Запорізької області від 23.12.2025 підлягає скасуванню із постановленням нового рішення про часткове задоволення позову в частині стягнення доходу, отриманого від безпідставно набутого майна за період із 26.05.2021 до 01.06.2025, у розмірі 2 417 538,67 грн. У решті вимог належить відмовити.

Заперечення апелянта про те, що відсутність договору оренди земельних ділянок є наслідком протиправної бездіяльності позивача (з посиланням на рішення Запорізького окружного адміністративного суду у справі № 280/9315/25), апеляційний господарський суд визнав необґрунтованим. Суд зазначив, що відповідач, користуючись земельними ділянками з травня 2021 року, звернувся до Запорізького окружного адміністративного суду з позовом про визнання бездіяльності Міськради протиправною та зобов`язання вчинити певні дії щодо укладення договорів оренди лише у жовтні 2025 року, тобто більш ніж через чотири роки після набуття права власності на нерухоме майно. Така поведінка не свідчить про вжиття всіх можливих заходів для оформлення права користування землею.

Суд апеляційної інстанції також відхилив доводи про звільнення відповідача від орендної плати за 2022 рік та її зменшення за 2023 рік на підставі підпункту 69.14 підрозділу 10 розділу ХХ ПК України, оскільки спірні правовідносини є кондикційними (позадоговірними) і відповідач не має права на пільги, передбачені для орендарів.

Апеляційний господарський суд також відхилив твердження відповідача про пропуск позовної давності за 2021- 2023 роки, вказавши, що відповідно до положень статей 256, 257 ЦК України загальний строк становить 3 роки. Проте згідно з пунктами 12, 19 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» ЦК України цей строк продовжувався на час дії карантину (з 12.03.2020 до 28.06.2023) та воєнного стану (з 24.02.2022). Хоча воєнне продовження строків скасували Законом № 4434-IX, зміни набрали чинності лише 04.09.2025. Отже, строк за вимогами із 26.05.2021 до 01.06.2025 тривав, а його перебіг відновився з 04.09.2025. Подавши позов 15.10.2025, позивач не пропустив позовну давність.

4. Короткий зміст касаційної скарги і заперечення на неї

4.1. Не погоджуючись із рішенням Господарського суду Запорізької області від 23.12.2025 та постановою Центрального апеляційного господарського суду від 26.03.2026 у справі № 908/3181/25, ТОВ «Періметр Пропертіз» звернулося із касаційною скаргою, в якій просить ці рішення та постанову скасувати, ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог повністю.

4.2. Відповідач наголошує, що касаційна скарга подається на підставі пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), оскільки суди не врахували правових висновків, викладених, зокрема, у постановах від 07.02.2023 у справі № 640/23439/20, від 01.07.2025 у справі № 908/1301/24, від 06.05.2025 у справі № 320/60114/24, від 07.02.2023 у справі № 640/23439/20, від 14.09.2022 у справі № 640/20750/21, від 06.04.2021 у справі № 160/7382/20, від 02.11.2021 у справі № 400/771/20, від 11.06.2019 у справі № 826/16900/13-а.

У контексті наведених доводів скаржник акцентує увагу на тому, що суди попередніх інстанцій застосували до спірних правовідносин нормативно-грошову оцінку земельних ділянок без встановлення факту її належного затвердження Міськрадою. При цьому скаржник наголошує, що у матеріалах справи відсутнє рішення про затвердження відповідної нормативно-грошової оцінки.

4.3. У відзиві Міськрада просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а рішення та постанову - залишити без змін.

5. Позиція Верховного Суду

5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

5.2. Відповідно до частини першої статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Враховуючи викладене, касаційний господарський суд переглядає оскаржувані рішення та постанову в межах доводів та вимог касаційної скарги.

5.3. Як зазначалося вище, предметом спору у цій справі є вимоги стягнення з відповідача доходу, отриманого від безпідставно набутого майна у вигляді орендної плати за використання земельної ділянки комунальної власності упродовж періоду з 26.05.2021 до 01.06.2025, у розмірі 2 749 134,07 грн.

У контексті наведеного варто звернути увагу на те що здійснюючи аналіз положень статті 1212 ЦК України, а також статей 120, 125 ЗК України, підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу ХХ «Перехідні положення» ПК України, Верховний Суд та Велика Палата Верховного Суду неодноразово висновували таке:

- виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права. Водночас Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давного Риму (збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності. Тобто власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна. Таким чином, положення статей 120, 125 ЗК України, статті 1212 ЦК України дають підстави вважати, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа, яка придбала такий об`єкт, стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об`єкт нерухомого майна розташований, а відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформлення прав на цю ділянку (без укладення договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17, постанови Верховного Суду від 14.01.2019 у справі № 912/1188/17, від 21.01.2019 у справі № 902/794/17, від 04.02.2019 у справі № 922/3409/17, від 12.03.2019 у справі № 916/2948/17, від 09.04.2019 у справі № 922/652/18, від 21.05.2019 у справі № 924/552/18, від 17.03.2020 у справі № 922/2413/19). Отже, фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини першої статті 1212 ЦК України (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16, від 20.09.2018 у справі № 925/230/17, від 29.07.2025 у справі № 910/6662/24);

- із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, а тому саме із цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано. При цьому до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, такі кошти є безпідставно збереженими (див. постанову Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20);

- аналіз підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу ХХ «Перехідні положення» ПК України в редакції чинній із 06.05.2023, свідчить про те, що тимчасово, на період із 01.03.2022 до 31.12.2022, не нараховується та не сплачується плата за землю (орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки, що розташовані, окрім іншого, на територіях активних бойових дій та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних осіб-підприємців або юридичних осіб (схожий за змістом висновок щодо попередньої редакції підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу ХХ «Перехідні положення» ПК України викладений у постанові Верховного Суду від 29.10.2024 у справі № 620/5747/23 (див. постанову Верховного Суду у від 25.02.2025 у справі № 908/929/24);

- у справі № 908/929/24 Верховний Суд дійшов висновку, що з огляду на положення підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу ХХ «Перехідні положення» ПК України та той факт, що вся територія Запорізького району віднесена до території активних бойових дій із 12.03.2022 до 31.12.2022, Товариство мало право у спірний період не сплачувати орендну плату за користування земельними ділянками, які розташовані в місті Запоріжжі. Водночас у постанові Верховного Суду від 27.04.2021 у справі № 922/2378/20 за позовом Харківської міської ради про стягнення з Акціонерного товариства «Альфа-Банк» безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати зазначено таке: З урахуванням системного аналізу змісту пункту 10.1.1 статті 10, підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14, статей 40, 41, підпункту 265.1.3 пункту 265.1 статті 265 ПК України та встановлених судами фактичних обставин справи, колегія суддів дійшла висновку, що зазначені норми у подібних правовідносинах необхідно застосовувати таким чином: «власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) і постійні землекористувачі є платниками земельного податку, а орендарі земель державної та комунальної власності - орендної плати за такі земельні ділянки, однак особа, яка є фактичним користувачем земельної ділянки, не маючи права власності або постійного користування на неї і використовуючи її без укладення договору оренди землі, не підпадає під правове регулювання наведених норм ПК України». Отже, колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що Законом України від 11.04.2023 № 3050-IX «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо звільнення від сплати екологічного податку, плати за землю та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за знищене чи пошкоджене нерухоме майно» чітко передбачено, що не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки (земельні частки (паї)), що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих Російською Федерацією територіях України, та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, за період із 01.03.2022 до 31.12.2022 - в частині земельних ділянок, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців. Отже, зазначені положення Закону підлягають застосуванню у разі наявності правових підстав для володіння чи користування земельними ділянками, що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих Російською Федерацією територіях України, що підтверджується правовим висновком Верховного Суду, викладеним у постанові від 25.02.2025 у справі № 908/929/24 (див. постанову Верховного Суду від 01.07.2025 у справі № 908/1301/24).

На наявність та сформованість таких висновків вже звертав увагу Верховний Суд у постанові від 08.07.2025 у справі № 908/1196/24 у подібних правовідносинах.

Ураховуючи наведену сталу судову практику, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку, що з 26.05.2021 відповідач як власник об`єкта нерухомості є фактичним користувачем розташованої під ним земельної ділянки комунальної власності. Оскільки право оренди у встановленому законом порядку оформлене не було, обов`язок із внесення плати за землю виникає з цієї дати виключно в межах кондикційних зобов`язань (стаття 1212 ЦК України).

Разом із тим, оскільки фактичний користувач без укладеного договору оренди не підпадає під правове регулювання норм ПК України щодо плати за землю, відповідач не набув статусу платника у розумінні податкового законодавства. Як наслідок, відповідач позбавлений права на застосування податкових пільг, передбачених для законних орендарів, зокрема щодо звільнення від сплати орендної плати за 2022 рік та зменшення її розміру за 2023 рік.

Касаційна скарга не містить обґрунтованих доводів на спростування зазначених висновків судів попередніх інстанцій. Скаржник не навів належного правового обґрунтування, яке б давало підстави для скасування чи зміни оскаржуваних судових рішень у цій частині.

Доводи касаційної скарги зводяться до того, що суди попередніх інстанцій застосували до спірних правовідносин нормативно-грошову оцінку земельних ділянок без встановлення факту її належного затвердження Міськрадою, а також до відсутності у матеріалах справи рішення про затвердження відповідної нормативно-грошової оцінки.

У контексті наведеного колегія звертає увагу на те, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до ПК України) (стаття 21 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до пункту 289.1 статті 289 ПК України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення станом на 1 січня поточного року, за певною формулою (пункт 289.2 статті 289 ПК України).

Отже, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який у будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України.

Відповідно до статті 20 Закону України «Про оцінку земель» за результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Згідно з частиною 3 статті 23 Закону України «Про оцінку земель» витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру.

Таким чином, результатом нормативної грошової оцінки конкретної земельної ділянки є технічна документація на неї, а надання витягу з технічної документації є послугою компетентного органу (Держгеокадастру та його територіальних органів), який веде відповідний облік згідно з Порядком ведення Державного земельного кадастру, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051 (далі - Порядок № 1051).

Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки - це роздруковані за допомогою програмного забезпечення актуальні дані про земельну ділянку, які є у Державному земельному кадастрі та технічній документації з нормативної грошової оцінки земель станом на певну дату. Витяг з нормативної грошової оцінки земельної ділянки може бути доказом проведення такої оцінки та визначати дані про таку оцінку як на момент його видачі, так за попередній період за умови, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки була сталою та не зазнала змін у цей період (аналогічний висновок викладено у пункті 7.19 постанови Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справа № 905/1680/20 та постанові Верховного Суду від 18.08.2026 у справі № 908/431/25).

Технічна документація на конкретну земельну ділянку, яка виготовляється на замовлення землекористувача (власника), відповідно до статті 20 Закону України «Про оцінку земель» також є джерелом інформації про нормативну грошову оцінку певної земельної ділянки.

Згідно з пунктом 286.2 статті 286 і підпунктом 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 ПК України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельної ділянки; платники плати за землю (крім фізичних осіб) самостійно обчислюють суму податку щороку; при поданні першої декларації (фактичного початку діяльності як платника плати за землю) разом із нею подається довідка (витяг) про розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а надалі така довідка подається у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки землі.

Отже, як положення ПК України, так і законодавство про оцінку земель визнають належними доказами на обґрунтування оцінки землі довідку, витяг із Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки, яка є об`єктом плати за землю, та технічну документацію на земельну ділянку, виготовлену компетентним органом.

З огляду на те, що земельним законодавством та ПК України не обмежується можливість подання доказів щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної (комунальної) власності для цілей сплати орендної плати виключно витягом з Державного земельного кадастру, належними доказами на обґрунтування нормативної грошової оцінки земельної ділянки можуть бути: технічна документація на спірну земельну ділянку, виготовлена компетентним органом для оформлення договору оренди, довідка з Державного земельного кадастру, витяг з Державного земельного кадастру, а також висновок судової експертизи про встановлення нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, наданий відповідно до статей 98- 103 ГПК України, які містять інформацію щодо предмета спору в цій справі (аналогічні висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20, постанові судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20, постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 01.03.2023 у справі № 751/1543/19).

Витяги про нормативну грошову оцінку земельної ділянки формуються за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру на підставі актуальних відомостей про земельні ділянки, внесених до Державного земельного кадастру, а формування витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки здійснюється автоматично в режимі «реального часу», тобто на час звернення заявників, у зв`язку з чим програмним забезпеченням і чинним законодавством не передбачено формування вказаних витягів на певну дату, яка вже минула.

Зазначений усталений правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду від 29.05.2020 у справі № 922/2843/19, від 02.06.2020 у справі № 922/2845/19, від 07.07.2020 у справі № 922/3208/19, від 07.09.2020 у справі № 922/3671/19, від 28.09.2020 у справі № 922/4073/19, від 02.06.2021 у справі № 904/2269/19, від 09.12.2021 у справі № 922/4264/20.

Задовольняючи позовні вимоги про стягнення з відповідача грошових коштів згідно з наведеним у позовній заяві розрахунком, суди апеляційний господарський суд установив, що такий розрахунок здійснено на підставі рішень Міськради 30.06.2015 № 7, від 30.06.2015 № 6, від 28.11.2018 № 26, від 04.12.2024 № 103, які не скасовувалися і є чинними, а тексти яких (з додатками) знаходяться у відкритому доступі на офіційному сайті Міськради.

При цьому зі змісту розрахунку, наданого до позовної заяви, вбачається, що його здійснено на підставі розміру нормативної грошової оцінки станом на 2024 рік на підтвердження чого надано витяги із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 22.03.2024 № НВ-2300042972024, № НВ-2300042982024, № НВ-2300043002024. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок з кадастровими номерами 2310100000:01:004:0104, 2310100000:01:004:0058 та 2310100000:01:004:0105 за 2024 рік становить відповідно 58 073 410,12 грн, 2 801 376,16 грн та 2 977 840,80 грн.

Отже, ураховуючи у сукупності зазначені вище правові висновки Верховного Суду, використовуючи нормативну грошову оцінку орендованої земельної ділянки, визначену у витягах від 22.03.2024 № НВ-2300042972024, № НВ-2300042982024, № НВ-2300043002024, коефіцієнти індексації нормативної грошової оцінки земель за спірний період, достовірно перевіривши наведений позивачем розрахунок розміру орендної плати за користування спірними земельними ділянками, зважаючи на відсутність надання відповідачем контррозрахунку розміру позовних вимог, а також встановлені обставини часткового внесення Спільним українсько-німецьким підприємством «Саксонія ГМБХ» орендної плати в спірний період, суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про доведеність існування заборгованості відповідача у виді доходу, отриманого від безпідставно набутого майна за період з 26.05.2021 до 01.06.2025, у розмірі 2 417 538,67 грн.

Колегія суддів відхиляє доводи скаржника про неврахування апеляційним судом під час ухвалення оскаржуваної постанови висновку щодо застосування положень статті 201 ЗК України, пункту 271.2 статті 271 ПК України та статей 5, 15, 18, 23 Закону України «Про оцінку земель» у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 01.07.2025 у справі № 908/1301/24, з огляду на те, що наведене у пунктах 4.14, 4.16 постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 01.07.2025 у справі № 908/1301/24 саме лише посилання на передчасність висновків судів попередніх інстанцій щодо обґрунтованості розрахунку заявлених до стягнення коштів означає, що вказане посилання не слід ототожнювати із самостійним висновком Верховного Суду щодо застосування норми права як таке, що, по-перше, взагалі не містить посилання як на конкретну норму матеріального або процесуального права, а по-друге, не містить того, як саме повинна застосовуватися відповідна норма права (у розумінні частини другої статті 315 ГПК України).

Наведене узгоджується із правовими висновками, викладеними Верховним Судом у постанові від 18.08.2026 у справі № 908/431/25.

Адже зазначене посилання є виключно правовою оцінкою Верховним Судом висновків судів попередніх інстанцій в контексті неповноти дослідження ними обставин справи в їх сукупності, яка (неповнота) власне й зумовила передчасність висновку судів про обґрунтованість позовних вимог у справі № 908/1301/24.

При цьому колегія суддів наголошує, що у поданій касаційній скарзі відповідач вдається виключно до цитування Верховним Судом у пункті 4.15 зазначеної постанови певних норм процесуального права (статей 76, 77, 86, 236, 237 ГПК України), проте вказані посилання скаржника не можна ототожнювати із самостійним висновком Верховного Суду щодо застосування норм матеріального або процесуального права як такі, що не містять того, як саме повинна застосовуватися відповідна норма права (у розумінні частини другої статті 315 ГПК України).

Цитування скаржником окремих висновків суду касаційної інстанції, викладених у постановах у справах, фактичні обставини в яких є відмінними, а правовідносини - неподібними до правовідносин, що склалися у справі № 908/3181/25, не є належним правовим обґрунтуванням передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України підстави касаційного оскарження.

Наведене вище переконливо свідчить про різні фактичні обставини, що формують зміст спірних правовідносин, у зв`язку з чим немає підстав для висновку про подібність правовідносин у зазначених справах.

Разом з цим Верховний Суд відхиляє посилання скаржника на постанови Верховного Суду у справах № 640/23439/20, № 320/60114/24, № 640/23439/20, № 640/20750/21, № 160/7382/20, № 400/771/20, № 826/16900/13-а, які стосуються правовідносин очевидно не подібних тим, що мали місце між сторонами справи, що переглядається.

Отже, наведена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України, не отримала підтвердження.

6. Висновки Верховного Суду

6.1. Відповідно до пункту 1 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій без змін, а скаргу без задоволення.

6.2. Згідно з положеннями статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

6.3. Враховуючи викладене, касаційну скаргу слід залишити без задоволення, а постанову суду апеляційної інстанції - без змін.

7. Розподіл судових витрат

7.1. З огляду на висновок Верховного Суду про залишення касаційної скарги без задоволення судові витрати, понесені у зв`язку з розглядом справи в суді касаційної інстанції, покладаються на скаржника.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Періметр Пропертіз» залишити без задоволення.

Постанову Центрального апеляційного господарського суду від 26.03.2026 у справі № 908/3181/25 залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною й оскарженню не підлягає.

Головуючий Н. О. Волковицька

Судді С. К. Могил

О. В. Случ