Постанова від 07 вересня 2026 р. у справі №922/309/26 — Східний апеляційний господарський суд

СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 вересня 2026 року м. Харків Справа № 922/309/26

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючий суддя Крестьянінов О.О., суддя Васильєв Є.О., суддя Мартюхіна Н.О.,

за участі секретаря судового засідання Борсук В.Б.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури (вх.№1465Х) на рішення Господарського суду Харківської області від 09.06.2026 (рішення ухвалено суддею Присяжнюком О.О. в приміщенні Господарського суду Харківської області 09.06.2026 о 13:08 год, повне рішення складено 15.06.2026) у справі №922/309/26

за позовом першого заступника керівника Харківської обласної прокуратури (61001, м. Харків, вул. Богдана Хмельницького, 4) в інтересах держави в особі Харківської міської ради (61003, м. Харків, майдан Конституції, 7)

до Приватного підприємства «ЮС Градус» (просп. Науки, 20-А, м. Харків, 61000)

про зобов`язання вчинити певні дії

ВСТАНОВИВ:

Перший заступник керівника Харківської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Харківської міської ради звернувся до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до Приватного підприємства «ЮС Градус», в якій просив суд (з урахуванням заяви про часткову відмову від позовних вимог) визнати недійсним договір від 18.08.2021 оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6310136300:16:008:0001 по вул. Батумській, 16 у м. Харкові, площею 2,0848 га, укладений між Харківською міською радою та Приватним підприємством «ЮС Градус», скасувавши право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право: 43674245); зобов`язати Приватне підприємство «ЮС Градус» повернути Харківській територіальній громаді в особі Харківської міської ради земельну ділянку з кадастровим номером 6310136300:16:008:0001, площею 2,0848 га, розташовану за адресою: м. Харків, вул. Батумська, 16.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 09.06.2026 у справі №922/309/26 у задоволенні позову відмовлено, скасовано заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Господарського суду Харківської області від 02.02.2026 у справі №922/309/26.

Заступник керівника Харківської обласної прокуратури звернувся з апеляційною скаргою, в якій посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права просить скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 09.06.2026 у справі №922/309/26 та ухвалити нове судове рішення, яким позов прокурора задовольнити в повному обсязі, судові витрати за подання позовної заяви, заяви про забезпечення позову та даної апеляційної скарги відшкодувати на користь Харківської обласної прокуратури, справу розглянути за участі представника Харківської обласної прокуратури, про дату, час та результати розгляду апеляційної скарги повідомити сторони та Харківську обласну прокуратуру.

В обґрунтування апеляційного господарського суду прокурор зазначає таке:

- положеннями ст. 134 Земельного кодексу України не передбачено такого виключення щодо проведення торгів, як передача земельної ділянки в оренду для реконструкції або будівництва (реконструкція спортивної бази з будівництвом об`єктів для перебування спортсменів). Натомість Харківська міська рада в порушення статей 122, 124, 134, 135 Земельного кодексу України надала на позаконкурентних засадах (без проведення земельних торгів) спірну земельну ділянку з кадастровим номером 6310136300:16:008:0001 не для обслуговування належної ПП «ЮС Градус» нежитлової будівлі літ. «Ч-1», у разі її фактичної наявності, а для реконструкції спортивної бази з будівництвом об`єктів;

- суд першої інстанції необґрунтовано відхилив доводи прокурора про те, що площа земельної ділянки значно перевищує площу належної відповідачу будівлі, обмежившись самим тільки посиланням на те, що прокурор не довів, яка саме площа є необхідною для експлуатації та обслуговування належної відповідачу будівлі. Однак такі висновки є помилковими, оскільки хоча положення ст. 134 Земельного кодексу України передбачають право власника нерухомого майна на набуття права оренди земельної ділянки на позаконкурентних засадах (без проведення земельних торгів), це право не є абсолютним, адже з урахуванням принципу цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою площа землі, що передається у власність, має бути об`єктивно необхідною для обслуговування будівлі, її експлуатації та забезпечення технологічних процесів, пов`язаних з використанням цієї споруди.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 10.07.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою заступника керівника Харківської обласної прокуратури (вх.1465 Х) на рішення Господарського суду Харківської області від 09.06.2026 у справі №922/309/26; повідомлено учасників справи, що розгляд апеляційної скарги відбудеться 28.07.2026.

22.07.2026 від відповідача надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому він просить відмовити у задоволенні апеляційної скарги та залишити рішення суду першої інстанції в силі.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 28.07.2026 оголошено у судовому засіданні перерву до 08.09.2026.

У судовому засіданні прокурор підтримав доводи та вимоги апеляційної скарги.

Представник відповідача проти вимог апеляційної скарги заперечував.

Дослідивши матеріали справи, перевіривши в межах доводів та вимог апеляційної скарги законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила таке.

02.07.2007 між Харківською міською радою (орендодавець) та ТОВ «Олімпійський спортивний клуб «Темп» (орендар) укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого орендодавець на підставі рішення 11 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 21.02.2007 № 13/07 «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва об`єктів» надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення – землі рекреаційного призначення, яка знаходиться м. Харків, вул. Батумська, 16 (п. 1 договору).

В оренду передається земельна ділянка 1 загальною площею 2,0848 га (п. 2 договору).

Відповідно до п. 3 договору оренди на земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна – немає, а також інші об`єкти інфраструктури – немає.

Договір укладено строком: на період реконструкції – до 01.03.2012 (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) (пункт 8 договору).

Земельна ділянка передається в оренду для реконструкції спортивної бази з будівництвом об`єктів для перебування спортсменів (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) (п. 15 договору).

Цільове призначення земельної ділянки землі рекреаційного призначення (п. 16 договору). Умови збереження стану об`єкта оренди забороняється самовільна забудова земельної ділянки (п. 17 договору).

30.07.2007 між сторонами підписано акт приймання – передачі земельної ділянки.

28.10.2013 між Харківською міською радою та ТОВ «Олімпійський спортивний клуб «Темп» укладено додаткову угоду до договору оренди землі, згідно з яким відповідно до Земельного кодексу України, Податкового кодексу України, Закону України «Про оренду землі», рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 № 952/12 «Про поновлення договорів оренди землі для продовження будівництва об`єктів» пункти 5, 7, 8, 9, 10, 11, 13, 14, 20, 21, 28, 31 та 39 змінено та викладено у новій редакції.

Зокрема, п. 7 додаткової угоди викладено у такій редакції: «Інші особливості об`єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини: здійснити благоустрій прилеглої до об`єкта території згідно з проектною документацією, зокрема, привести її у стан, не гірший, ніж до початку будівництва.»

Також змінено строк дії договору – до 30.06.2014 (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) (п. 8 додаткової угоди).

26.09.2019 земельна ділянка площею 2,0848 га, яка розташована за адресою: вул. Батумська, 16 прийнята орендодавцем до земель запасу, про що свідчить акт приймання земельної ділянки до земель запасу міста (кадастровий номер 6310136300:16:008:0001); складений Департаментом земельних відносин в односторонньому порядку (реєстр. №376/19).

В матеріалах реєстраційної справи щодо об`єкта нерухомого майна за реєстраційним номером 386556163101 міститься декларація ХК142141390431 від 19.05.2014, зареєстрована Інспекцією ДАБК у Харківській області, про готовність об`єкта до експлуатації - Реконструкція спортивної бази з будівництвом об`єктів для перебування спортсменів по вул. Батумській, 16 в м. Харкові. І черга - будівництво бані, господарської будівлі І пусковий комплекс - будівництво бані. Категорія складності – ІІ, замовник – ТОВ «Олімпійський спортивний клуб «Темп», код ЄДРПОУ 21195309. Місцезнаходження об`єкта м. Харків, вул. Батумська, 16 (п. 11 декларації). Інформація про документ, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або договір суперфіцію: договір оренди землі, виданий Харківською міською радою 02.07.07 б/н, зареєстровано у Харківській регіональній філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» в Державному реєстрі земель 30.07.07 за №140767100082; додаткова угода до договору оренди землі від 24.04.2010; додаткова угода до договору оренди землі від 28.10.13; Витяг з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права інд. №15476142 від 26.12.2013, серія ЕАР №887360, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 256119763101, кадастровий номер 6310136300:16:008:0001 (п. 11.1 декларації). Загальна площа будівлі «літ Ч-1» 125,2 кв.м.

Актом прийому-передачі від 23.05.2014 ТОВ «ОСК «Темп» та ПП «Спортивний клуб «ОЛІМП» на підставі договору про спільну діяльність № б/н від 31.05.2013 підтвердили факт передачі комплексу для спортсменів у вигляді будівель та споруд (Реконструкція спортивної бази з будівництвом об`єктів для перебування спортсменів, І черга - будівництво лазні, господарської споруди; І пусковий комплекс - будівництво лазні) з необхідним обладнанням, площею 125,2 м.кв., та інфраструктурою, що забезпечує діяльність комплексу для спортсменів, розташованого за адресою: м. Харків, Дзержинський район, вул. Батумська, 16.

04.06.2014 зареєстровано право власності на нежитлову будівлю літ. «Ч-1» загальною площею 125,2 кв.м за адресою: м. Харків, вул. Батумська, 16 за ПП «Спортивний клуб «ОЛІМП», про що свідчить витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 17.06.2014 та свідоцтво про право власності на нерухоме майно.

25.03.2021 між ПП «Спортивний клуб ОЛІМП (продавець) та ПП «КАРИЯ» (покупець) укладено договір купівлі-продажу, відповідно до умов якого продавець передає у власність покупця, а покупець приймає нежитлову будівлю літ. «Ч-1», загальною площею 125,2 кв.м., що розташована за адресою: м. Харків, вул. Батумська, 16 (п. 1 договору купівлі – продажу). Майно належить продавцю на праві приватної власності згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, отриманої шляхом безпосереднього доступу до нього, право власності зареєстровано 04.06.2014, номер запису про право власності: 6035683, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 386556163101. Сторони стверджують, що майно розташоване на земельній ділянці площею 2,0848 га, кадастровий номер 6310136300:16:008:0001 (п. 2 договору купівлі-продажу).

На підставі рішення власника ПП «КАРИЯ» № 31/05 від 31.05.2021 змінено назву ПП «КАРИЯ» з «КАРИЯ» на «ЮС ГРАДУС».

Рішенням 6 сесії Харківської міської ради 8 скликання від 14.07.2021 № 153/21 «Про затвердження документації із землеустрою та надання земельних ділянок в користування фізичним та юридичним особам» надано ПП «ЮС ГРАДУС» в оренду строком до 01.08.2026 земельну ділянку комунальної власності площею 2,0848 га (кадастровий номер 6310136300:16:008:0001) за рахунок земель рекреаційного призначення для реконструкції спортивної бази з будівництвом об`єктів для перебування спортсменів по вул. Батумській, 16 (пункт 33 додатку 5 до Рішення).

18.08.2021 між Харківською міською радою (орендодавець) та ПП «ЮС ГРАДУС» укладено договір оренди землі (далі – договір оренди землі), відповідно до умов якого орендодавець на підставі рішення 6 сесії Харківської міської ради 8 скликання від 14.07.2021 № 153/21 «Про затвердження документації із землеустрою та надання земельних ділянок в користування фізичним та юридичним особам» надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку із цільовим призначенням - землі рекреаційного призначення, код КВЦПЗ - (07.02) для будівництва та обслуговування об`єктів фізичної культури і спорту, з кадастровим номером 6310136300:16:008:0001, яка розташована м. Харків, вул. Батумська, 16 (п. 1 договору оренди землі).

Відповідно до п. 2 договору оренди землі в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,0848 га. На земельній ділянці розміщено об`єкти нерухомого майна - нежитлова будівля літ. «Ч-1» (п. 3 договору оренди землі). Договір укладено строком до 01.08.2026 (пункт 8 договору оренди землі).

Згідно з пунктами 15, 16 договору оренди землі земельна ділянка передається в оренду для реконструкції спортивної бази з будівництвом об`єктів для перебування спортсменів. Цільове призначення земельної ділянки - землі рекреаційного призначення, код КВЦПЗ - (07.02) - для будівництва та обслуговування об`єктів фізичної культури і спорту.

Звертаючись з позовом прокурор зазначає, що Харківська міська рада в порушення статей 122, 124, 134, 135 Земельного кодексу України надала на позаконкурентних засадах (без проведення земельних торгів) спірну земельну ділянку з кадастровим номером 6310136300:16:008:0001 не для обслуговування належної ПП «ЮС ГРАДУС» нежитлової будівлі літ. «Ч-1», а для реконструкції спортивної бази з будівництвом об`єктів. До того ж, площа нежитлової будівлі літ. «Ч-1» складає 125,2 кв.м., а спірна земельна ділянка має площу 2,0848 га, тобто Харківська міська рада вирішила передати в оренду ПП «ЮС ГРАДУС» земельну ділянку, розмір якої у 167 разів перевищує площу об`єкта. Разом з тим, в будь-якому випадку надання земельної ділянки в оренду з метою нового будівництва чи реконструкції здійснюється виключно за результатами проведення земельних торгів, незалежно від того, чи відповідає площа цієї ділянки площі, необхідній для обслуговування розташованих на ній будівель. Територіальна громада міста Харкова, яка є власником спірної земельної ділянки з кадастровим номером 6310136300:16:008:0001, мала законні підстави очікувати пропозиції найвищої плати за продаж права оренди на неї. Однак, земельні торги не проводились, право оренди щодо спірної земельної ділянки з кадастровим номером 6310136300:16:008:0001 передано Харківською міською радою та, відповідно, набуто ПП «ЮС ГРАДУС» у позаконкурентний спосіб.

За твердженням прокурора, рішення Харківської міської ради від 14.07.2021 №153/21 «Про затвердження документації із землеустрою та надання земельних ділянок в користування фізичним та юридичним особам» (пункт 33 додатку 5) про надання в оренду ПП «ЮС ГРАДУС» спірної земельної ділянки комунальної власності площею 2,0848 га з кадастровим номером 6310136300:16:008:0001 за рахунок земель рекреаційного призначення для реконструкції спортивної бази з будівництвом об`єктів для перебування спортсменів по вул. Батумській, 16 строком до 01.08.2026, є незаконним й слугувало підставою для подальшого оформлення права користування на зазначену земельну ділянку, то договір оренди від 18.10.2021 не відповідає законові та порушує права власника - територіальної громади. Проте, вказане рішення вже виконане на час звернення з позовом до суду шляхом укладення спірного договору оренди землі від 18.08.2021, тому визнання недійсним такого рішення не може забезпечити ефективного захисту прав територіальної громади, оскільки вимагає спростування в судовому порядку законності укладення договору та повернення набутого за договором або відшкодування шкоди (за наявності підстав). В даному випадку наявні підстави для визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 18.08.2021 з кадастровим номером 6310136300:16:008:0001 по вул. Батумській, 16 у м. Харкові, площею 2,0848 га, укладеного між Харківською міською радою та ПП «ЮС ГРАДУС», як такого, що укладений з порушенням вимог норм статей 4, 6, 16 Закону України «Про оренду землі», статей 122, 124, 134, 135 Земельного кодексу України (без проведення земельних торгів) та повернення земельної ділянки Харківській територіальній громаді в особі Харківської міської ради.

Суд першої інстанції, відмовляючи у задоволенні позовних вимог, виходив з того, що на момент звернення до Харківської міської ради з метою укладення договору оренди відповідач уже був законним власником будівлі літ. «Ч-1», розташованої на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136300:16:008:0001, та на позаконкурентних засадах мав право отримати земельну ділянку в користування саме з метою, пов`язаною із розташуванням відповідного належного йому на праві власності об`єкту нерухомого майна. З огляду на наявність об`єкту нерухомого майна на земельній ділянці, Харківська міська рада не мала правових підстав виставляти дану земельну ділянку на земельні торги, оскільки це прямо суперечило б абз. 2 ч. 2 ст. 134 ЗК України та принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та об`єкта нерухомості. Щодо твердження прокурора про те, що «реконструкція» тотожна «новому будівництву» і виключає поняття «експлуатації», місцевий господарський суд зазначив, що експлуатація будівлі - це стадія її життєвого циклу. Законний власник має невід`ємне право підтримувати, покращувати або змінювати (шляхом реконструкції) своє майно. З огляду на системний аналіз законодавства, реконструкція існуючої будівлі є похідною формою реалізації прав власника щодо її експлуатації та обслуговування. Відтак, передача сформованої ділянки власнику розміщеної на ній будівлі для її реконструкції (як різновиду експлуатації та покращення майна) без проведення земельних торгів відповідає вимогам законодавства. Отже, оскільки відповідачу на праві власності належить нежитлова будівля літ. «Ч-1», надання йому ділянки без земельних торгів (аукціону) для реконструкції цієї ж бази є правомірним застосуванням абз. 2 ч. 2 ст. 134 ЗК України. Суд першої інстанції також зазначив, що аргумент прокурора про те, що площа земельної ділянки (2,0848 га) значно (у 167 разів) перевищує площу нежитлової будівлі (125,2 кв.м), не є самостійною та достатньою підставою для визнання договору недійсним у контексті даної справи. Земельна ділянка з кадастровим номером 6310136300:16:008:0001 була сформована ще у 2007 році, мала цільове призначення «землі рекреації» і була передана в оренду в існуючих межах. Враховуючи положення ст. 79-1 ЗК України, об`єктом оренди може бути лише сформована земельна ділянка, а часткова передача її в оренду без проведення процедури поділу законодавством не передбачена. При цьому сам по собі факт перевищення площі відведеної земельної ділянки над площею, займаною об`єктами нерухомості та необхідною для їх обслуговування, не може бути самостійною підставою для визнання такої передачі землі незаконною та задоволення відповідного позову. Для встановлення факту надмірності площі прокурор, в силу ст. 74 ГПК України, зобов`язаний був довести належними доказами, зокрема, але не виключно експертним висновком, яка саме площа необхідна орендарю для експлуатації та функціонування належної йому будівлі (ведення господарської діяльності), проте таких доказів прокурор не надав.

Надаючи власну правову кваліфікацію обставинам справи, колегія суддів зазначає таке.

Згідно зі ст. 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

Відповідно до ч. 1 ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.

Частиною 2 ст. 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу (ч. 3 ст. 124 Земельного кодексу України).

Відповідно до ч. 4 ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Положеннями частини першої статті 134 Земельного кодексу України унормовано, що земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

Відповідно до частини другої статті 134 Земельного кодексу України не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності, зокрема, у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб;

Таке правове регулювання з боку законодавця є виправданим і логічним та створює передумови одночасно як для усунення випадків покладення на власників таких об`єктів надмірного тягаря, пов`язаного з необхідністю оформлення права землекористування, так і для недопущення ухилення учасників земельних правовідносин від дотримання приписів законодавства щодо отримання земельних ділянок на конкурентних засадах та/або їх отримання з метою використання, що відрізняється від цільового використання об`єктів нерухомості, та/або у розмірі, який необґрунтовано значно перевищує площу таких об`єктів.

Такі положення законодавства спрямовані на забезпечення принципу цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований (слідування юридичної долі земельної ділянки долі нерухомості, що на ній розташована), закріплений у статті 120 ЗК України та статті 377 Цивільного кодексу України.

За частинами 1, 2 статті 120 Земельного кодексу України (у редакції станом на час виникнення спірних правовідносин) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Аналогічні положення містить стаття 377 Цивільного кодексу України, відповідно до положень якої до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків та об`єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації).

Згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди, зміст якого розкривається у наведених нормах, особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття. Отже, відповідно до зазначених правових норм власники споруди мають право на користування земельною ділянкою, на якій вона розташована

Отже, якщо раніше у законному користуванні продавця (попереднього власника) нерухомого майна (будівель, споруд) вже перебувала земельна ділянка певною площею, то до набувача вказаного нерухомого майна переходить право користування земельною ділянкою такої ж площі, як у попереднього землекористувача (частина 2 статті 120 Земельного кодексу України) та на тому ж самому юридичному титулі.

Натомість норма частини 2 статті 120 Земельного кодексу України не застосовується у разі, якщо на дату набуття нерухомого майна у його продавця було відсутнє будь-яке право на земельну ділянку, на якій таке майно розташоване. При вирішенні спорів щодо площі земельної ділянки, необхідної для обслуговування розміщених на ній будівель та споруд, суд може брати до уваги площу земельної ділянки, яка надавалася попередньому власнику будівлі, але право на яку не перейшло до набувача вказаного нерухомого майна в порядку статті 120 ЗК України. В той же час це не виключає можливості землекористувача та відповідного органу визначати площу земельної ділянки, необхідної для обслуговування розміщених на ній будівель та споруд, шляхом розробки (затвердження, погодження) нового проекту землеустрою чи технічної документації із землеустрою щодо відведення земельної ділянки з відповідним обґрунтуванням необхідності збільшення чи зменшення її площі з урахуванням незмінності цільового та функціонального призначення.

Колегія суддів звертає увагу на те, що хоча положення статті 134 Земельного кодексу України передбачають право власника нерухомого майна на викуп земельної ділянки на позаконкурсних засадах (без проведення земельних торгів), це право не є абсолютним, адже з урахуванням принципу цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою площа землі, що передається у власність, має бути об`єктивно необхідною для обслуговування будівлі, її експлуатації та забезпечення технологічних процесів, пов`язаних з використанням цієї споруди.

Відчуження земельної ділянки відповідно до статей 127, 134 Земельного кодексу України може відбуватись поза конкурсом для обслуговування безпосередньо розміщеного на ній нерухомого майна, а її розмір має відповідати потребам щодо розміщення та обслуговування такого об`єкта, оскільки надання на позаконкурентних засадах земельної ділянки, розмір якої значно перевищує площу розташованої на ній нерухомості без належного обґрунтування, може свідчити про зловживанням та наміри використати позаконкурсний механізм отримання землі не для захисту прав власника майна, а як спосіб отримання значних земельних ділянок в обхід відкритих аукціонів.

Так, Верховний Суд у постанові від 21.01.2025 у справі № 922/908/22 зауважив, що площа земельної ділянки повинна відповідати площі, яку безпосередньо займають відповідні об`єкти нерухомого майна, а також може бути дещо більше такої площі, у разі необхідності обслуговування цих об`єктів, при цьому така площа повинна бути обґрунтованою у відповідній технічній документації із землеустрою. Розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування розміщеного на ній майна, не є безмежним, оскільки у будь-якому випадку обумовлюється наявною у власника необхідністю використовувати майно за цільовим призначенням (постанова Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19).

При цьому, розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування об`єкта нерухомого майна, не може визначатися довільно.

За змістом положень статті 50 Закону України «Про землеустрій» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок складаються у разі зміни цільового призначення земельних ділянок або формування нових земельних ділянок.

Одним із функціональних призначень проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок є обґрунтування розмірів і меж земельних ділянок з урахуванням вимог щодо раціонального використання земель, оскільки розмір земельної ділянки, необхідний для обслуговування розміщеного на ній нерухомого майна, повинен відповідати потребам щодо розміщення та обслуговування такого об`єкта

Як вже зазначалось, ПП «ЮС Градус» є власником нерухомого майна - нежитлової будівлі літ. «Ч-1», загальною площею 125,2 кв.м., що розташована за адресою: м. Харків, вул. Батумська, 16 на підставі договору купівлі – продажу від 25.03.2021. У п. 2 вказаного договору встановлено, що майно розташоване на земельній ділянці площею 2,0848 га, кадастровий номер 6310136300:16:008:0001.

Водночас матеріали справи не містять доказів оформлення за попереднім власником нерухомого майна (ТОВ «Олімпійський спортивний клуб «Темп», ПП «Спортивний клуб «ОЛІМП») станом на час укладення договору купівлі – продажу, права власності або права користування спірною земельною ділянкою.

Навпаки, згідно матеріалів справи термін дії договору оренди землі від 02.07.2007, укладеного між Харківською міською радою та ТОВ «Олімпійський спортивний клуб «Темп» визначено до 30.06.2014.

26.09.2019 земельна ділянка площею 2,0848 га, яка розташована за адресою: вул. Батумська, 16 прийнята орендодавцем до земель запасу, про що свідчить акт приймання земельної ділянки до земель запасу міста (кадастровий номер 6310136300:16:008:0001); складений Департаментом земельних відносин в односторонньому порядку (реєстр. №376/19).

Отже, за відсутності у попереднього власника нерухомого майна належним чином оформлених прав користування спірною земельною ділянкою з кадастровим номером 6310136300:16:008:0001, площею 2,0848 га положення ст. 120 Земельного кодексу України, ст. 377 Цивільного кодексу України в частині переходу прав на земельну ділянку до нового власника в тому ж обсязі застосуванню не підлягають.

Суд першої інстанції не врахував, що відповідачу надано в оренду земельну ділянку площею 2,0848 га у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно загальною площею 125,2 кв.м. Водночас, площа земельної ділянки майже у 167 разів перевищує площу, яку займає будівля, що розташована на ній. При цьому, будь якого обґрунтування розміру площі переданої без проведення земельних торгів в оренду земельної ділянки матеріали справи не містять.

В свою чергу, отримання в оренду земельної ділянки в розмірах, що значно перевищують площу належної відповідачу будівлі, для реконструкції з будівництвом об`єктів вимагає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями статей 134, 135 Земельного кодексу України.

Крім того, прокурор обґрунтовує недійсність спірного договору саме отриманням земельної ділянки з метою «реконструкції», а не «обслуговування» належної ПП «ЮС ГРАДУС» нежитлової будівлі літ. «Ч-1».

Так, згідно з пунктом 3.21 ДБН А.2.2-3:2014 реконструкція – це перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об`єкта будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, внаслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників (загальна площа, потужність тощо), забезпечується удосконалення виробництва, підвищення його техніко- економічного рівня, доступність для маломобільних груп населення Реконструкція передбачає повне або часткове збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об`єкта в цілому або його частин (за умови їх автономності).

Визначення поняття будівельних робіт наведене у постанові Кабінету Міністрів України «Деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт» від 13.04.2011 №466, якою затверджено Порядок виконання підготовчих та будівельних робіт. Відповідно до пункту 2 цього Порядку будівельні роботи - роботи з нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту.

Крім того, Міністерством регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства затверджено Порядок розроблення проектної документації на будівництво об`єктів (наказ №45 від 16.05.2011). Відповідно до пункту 1 цього Порядку будівництво - нове будівництво, реконструкція, реставрація та капітальний ремонт об`єктів будівництва.

Колегія суддів зауважує, що виходячи із системного аналізу положень частини другої статті 124 та абзацу 2 частини другої статті 134 Земельного кодексу України, незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної чи комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації вже існуючих об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці, та які належать на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання. Таке правове регулювання з боку законодавця є виправданим і логічним та створює передумови одночасно як для усунення випадків покладення на власників таких об`єктів надмірного тягаря, пов`язаного з необхідністю оформлення права землекористування, так і для недопущення ухилення учасників земельних правовідносин від дотримання положень законодавства щодо отримання земельних ділянок на конкурентних засадах та/або їх отримання з метою використання, що відрізняється від цільового використання об`єктів нерухомості, та/або у розмірі, який необґрунтовано значно перевищує площу таких об`єктів (схожий висновок викладено у постановах Верховного Суду від 11.08.2021 у справі № 922/443/20, від 01.04.2021 у справі № 910/10500/19).

Натомість, в даному випадку за умовами договору оренди землі від 18.08.2021, укладеного між Харківською міською радою та ПП «ЮС ГРАДУС», земельна ділянка передана в оренду для реконструкції спортивної бази з будівництвом об`єктів для перебування спортсменів, тобто не з метою обслуговування та експлуатації вже існуючого об`єкту нерухомого майна, розташованого на цій земельній ділянці.

В свою чергу, отримання в оренду земельної ділянки комунальної власності для реконструкції спортивної бази з будівництвом об`єктів передбачає дотримання вимог щодо проведення земельних торгів у порядку, визначеному законодавством.

Статтею 215 Цивільного кодексу України унормовано, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.

Частинами 1-3, 5 статті 203 Цивільного кодексу України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Отже, укладення договору, який за своїм змістом суперечить вимогам законодавства, є порушенням частини 1 статті 203 Цивільного кодексу України, що за правилами статті 215 цього Кодексу є підставою для визнання його недійсним.

Ураховуючи зазначені вище положення законодавства, встановлені обставини набуття ПП «ЮС ГРАДУС» права оренди спірною земельною ділянкою із порушенням земельного законодавства, без проведення земельних торгів, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 18.08.2021 з кадастровим номером 6310136300:16:008:0001 по вул. Батумській, 16 у м. Харкові, площею 2,0848 га, укладеного між Харківською міською радою та ПП «ЮС Градус», та застосування наслідків недійсності такого договору у вигляді повернення спірної земельної ділянки власнику.

Відповідно до ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. За загальними правилами судового процесу кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи (ст. 74 ГПК України).

Згідно ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Відповідно до положень статті 277 ГПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) нез`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

На підставі викладеного, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для задоволення апеляційної скарги, та скасування рішення місцевого господарського суду.

Керуючись статтями 269, 270, 275, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури задовольнити.

Рішення Господарського суду Харківської області від 09.06.2026 у справі №922/309/26 скасувати.

Прийняти нове рішення.

Позов задовольнити.

Визнати недійсним договір від 18.08.2021 оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6310136300:16:008:0001 по вул. Батумській, 16 у м. Харкові, площею 2,0848 га, укладений між Харківською міською радою та Приватним підприємством «ЮС Градус» (код ЄДРПОУ 43954988), скасувавши право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право: 43674245).

Зобов`язати Приватне підприємство «ЮС Градус» (код ЄДРПОУ 43954988) повернути Харківській територіальній громаді в особі Харківської міської ради земельну ділянку з кадастровим номером 6310136300:16:008:0001, площею 2,0848 га, розташовану за адресою: м. Харків, вул. Батумська, 16.

Стягнути з Приватного підприємства «ЮС Градус» (61000, Харківська обл., місто Харків, пр. Науки, будинок 20-А, код ЄДРПОУ 43954988) на користь Харківської обласної прокуратури (61001, Харківська обл., місто Харків, вулиця Богдана Хмельницького, будинок 4, код ЄДРПОУ 02910108) судовий збір у розмірі 5324,80 грн. за подання позовної заяви, 1331,20 грн. за подання заяви про забезпечення позову та 7987,20 грн. за подання апеляційної скарги.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення. Порядок і строки оскарження передбачені статтями 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.

Повна постанова складена 16.09.2026.

Головуючий суддя О.О. Крестьянінов

Суддя Є.О. Васильєв

Суддя Н.О. Мартюхіна