Постанова від 07 вересня 2026 р. у справі №924/161/16 (924/88/26) — Північно-західний апеляційний господарський суд

ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

33601 , м. Рівне, вул. Яворницького, 59

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 вересня 2026 року Справа № 924/161/16 (924/88/26)

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Миханюк М.В., суддя Романюк Ю.Г. , суддя Саврій В.А.

секретар судового засідання Семенюк А.В.

за участю представників сторін:

позивача: не з`явився

відповідача: ліквідатора Косякевич С. О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Старосинявської селищної ради на рішення господарського суду Хмельницької області, ухваленого 03.06.26р. суддею Крамаром С.І. о 15:02 у м.Хмельницькому, повний текст складено 09.06.26р. у справі №924/161/16 (924/88/26)

за позовом Старосинявської селищної ради

до Фермерського господарства "РОСА ПЛЮС"

про розірвання договору оренди земельної ділянки від 20.08.2007 та зобов`язання повернути земельну ділянку кадастровий номер 6824487500:02:001:0092 площею 20,0001га

в межах справи

за заявою Приватного підприємства "АДЛЄР"

про порушення справи про банкрутство Фермерського господарства "РОСА ПЛЮС"

ВСТАНОВИВ:

28.01.2026 до господарського суду Хмельницької області через систему "Електронний суд" для розгляду в межах справи №924/161/16 надійшла позовна заява Старосинявської селищної ради, с-ще Стара Синява Хмельницького району Хмельницької області до Фермерського господарства "РОСА ПЛЮС", с-ще Стара Синява Старосинявського району Хмельницької області, згідно якої позивач просить суд:

- розірвати договір оренди земельної ділянки від 20.08.2007 укладений Старосинявською районною державною адміністрацією та Фермерським господарством "РОСА ПЛЮС";

- зобов`язати Фермерське господарство "РОСА ПЛЮС" в особі арбітражного керуючого Косякевича Сергія Олексійовича повернути територіальній громаді в особі Старосинявської селищної ради земельну ділянку кадастровий номер 6824487500:02:001:0092 площею 20,0001га.

Ухвалою суду від 09.02.2026 прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі №924/161/16 (924/88/26) в порядку розгляду за правилами спрощеного позовного провадження, призначено судове засідання для розгляду справи по суті.

Позивач - Старосинявська селищна рада, с-ще Стара Синява Хмельницького району Хмельницької області наполягає на задоволенні позовних вимог. Посилається на те, що в порушення умов договору оренди від 20.08.2007 Фермерське господарство "РОСА ПЛЮС" орендну плату за користування земельною ділянкою комунальної власності не сплачує. Відповідно до інформації Головного управління ДПС у Хмельницькій області від 16.01.2026 Фермерське господарство "РОСА ПЛЮС" 23.06.2016 визнано банкрутом. Податкові декларації з плати за землю (в частині орендної плати за землі державної та комунальної власності) протягом 2017-2025 років господарством не подавались, орендна плата не нараховувалась.

Відповідно до ст.32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Невнесення орендної плати в обумовленому договором розмірі та в установлений строк є істотним порушенням умов договору, оскільки значною мірою позбавляє орендодавця того, на що він розраховував при укладенні договору, зокрема, надходження відповідних коштів з орендної плати.

Зазначає, що сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання договору оренди в судовому порядку (аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 23.03.2021 у справі №922/2754/19, від 08.06.2021 у справі №903/242/20, від 02.05.2018 у справі №925/549/17 та від 22.10.2019 у справі №923/826/18).

Вказує, що істотне порушення відповідачем умов договору оренди полягає у систематичному невиконанні зобов`язань щодо погашення сум заборгованості за користування орендованою земельною ділянкою, у зв`язку з чим позивач значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору.

Зауважує, що під час процедури банкрутства орендаря у зв`язку з несплатою орендної плати протягом тривалого строку, визначальним є не перебування орендаря в процедурі банкрутства, а встановлення факту істотного порушення договору та системності несплати оренди (постанова Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 05.11.2025 по справі №924/700/24 (604/1129/24), у якій розірвано договір оренди під час процедури банкрутства орендаря). Наявність процедури банкрутства орендаря не є підставою для відмови у позові про розірвання договору оренди.

Рішенням Господарського суду Хмельницької області від 03.06.26р. у справі №924/161/16 (924/88/26) в позові відмовлено.

Не погодившись із винесеним рішенням, позивач звернувся із апеляційною скаргою, в якій просить скасувати повністю рішення Господарського суду Хмельницької області від 03.06.26р. у справі №924/161/16 (924/88/26) і ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог повністю.

В обґрунтування апеляційної скарги вказує наступне.

- заборгованість по орендній платі є поточною, а не конкурсною, сплативши заборгованість по орендній платі боржник самостійно визнав цей борг поточним, що спростовує висновок суду першої інстанції про протилежне;

- на земельній ділянці відсутнє нерухоме майно орендаря, а тому відсутні підстави для відмови в позові з посиланням на постанову Верховного Суду від 18.11.2025 у справі №902/181/22;

- з посиланням на ч.ч.1,2 ст. 8-1 Закону України «Про оренду землі» зауважує, що не зможе виставити право оренди цієї ділянки на аукціон, оскільки цей актив є невідчужуваним за законом, та не зможе сформувати ліквідаційну масу для задоволення вимог інших кредиторів;

- утримання боржником (ліквідатором) земельної ділянки комунальної власності без сплати оренди є штучним заморожуванням землі громади, що грубо порушує баланс інтересів та принцип добросовісності.

У відзиві на апеляційну скаргу арбітражний керуючий Косякевич С.О. наводить свої міркування на спростування доводів скаржника та вказує на законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції. Просить залишити апеляційну скаргу Старосинявської селищної ради Хмельницького району Хмельницької області без задоволення, а рішення господарського суду Хмельницької обл. від 03.06.2016 по справі № 924/161/16(924/88/26) без змін.

08.09.2026 від скаржника надійшла заява про розгляд справи без участі її представника, вказує, що апеляційну скаргу підтримує повністю та просить її задоволити.

Таким чином, враховуючи норми ст.ст.269, 273 ГПК України про межі перегляду справ в апеляційній інстанції, строки розгляду апеляційної скарги, та той факт, що неявка в засідання суду представника скаржника, належним чином та відповідно до законодавства повідомленого про дату, час та місце розгляду справи, враховуючи його клопотання про розгляд скарги без його участі, не перешкоджає перегляду оскарженого рішення, а тому, колегія суддів, визнала за можливе розглянути апеляційну скаргу за відсутності представника останнього, за наявними у справі доказами.

В судовому засіданні арбітражний керуючий заперечив проти задоволення апеляційної скарги з підстав викладених у відзиві та надав пояснення на обґрунтування своєї позиції. Просить залишити апеляційну скаргу Старосинявської селищної ради Хмельницького району Хмельницької області (ЄДРПОУ 04402824) без задоволення, а рішення господарського суду Хмельницької обл. від 03.06.2016 по справі № 924/161/16(924/88/26) без змін.

Заслухавши пояснення арбітражного керуючого, обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, перевіривши повноту з`ясування та доведеність всіх обставин, що мають значення для справи, відповідність висновків, викладених в рішенні місцевого господарського суду, обставинам справи, правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права при винесенні оскарженого рішення, колегія суддів Північно-західного апеляційного господарського суду встановила наступне.

20 серпня 2007 між Старосинявською районною державною адміністрацією та Фермерським господарством "РОСА ПЛЮС" укладено договір оренди земельної ділянки площею 20га, кадастровий номер 6824487500:02:001:0092, для ведення товарного сільського виробництва/ведення фермерського господарства, строк оренди 20 років.

Пунктом 9 договору оренди землі від 20.08.2007 передбачено, що орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі у розмірі 40 гривень за один гектар.

Згідно п.11 договору орендна плата вноситься щомісячно не пізніше 15 числа у грошовій формі 17,20 грн в місяць.

Згідно пункту 35 договору оренди землі від 20.08.2007 дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, а також з інших підстав, визначених законом.

Ухвалою господарського суду від 15.03.2016 порушено провадження у справі №924/161/16 про банкрутство Фермерського господарства "РОСА ПЛЮС" (вул. Філатова, 9, смт. Стара Синява, Старосинявський район Хмельницької області, код 34638965), введено мораторій на задоволення вимог кредиторів Фермерського господарства "РОСА ПЛЮС" та процедуру розпорядження майном боржника,

Ухвалою суду від 08.06.2016 затверджено реєстр вимог кредиторів ФГ "РОСА ПЛЮС" на загальну суму 849 752,51грн.

Постановою господарського суду від 23.06.2016 визнано банкрутом Фермерське господарство "РОСА ПЛЮС", відкрито ліквідаційну процедуру (вул. Ландау, 1, м.Луцьк, ідентифікаційний номер 3070604379, свідоцтво №413 від 22.03.2013, E-mail 3070604379@mail.gov.ua).

Пунктом 1 наказу Головного управління Держгеокадастру у Хмельницькій області від 26.09.2018 №22-6558-СГ передано з державної у комунальну власність Старосинявській селищній раді Старосинявської селищної об`єднаної територіальної громади Старосинявського району Хмельницької області у комунальну власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності загальною площею 8973,2999 га, які розташовані (за межами населених пунктів) на території Старосинявської селищної об`єднаної територіальної громади Старосинявського району Хмельницької області, згідно додатку, в тому числі й земельну ділянку кадастровий номер 6824487500:02:001:0092 площею 20,0001 га. (пункт 103 Переліку).

Ухвалою суду від 22.10.25 ліквідатором у справі про банкрутство Фермерського господарства "РОСА ПЛЮС" призначено арбітражного керуючого Косякевича Сергія Олексійовича.

Відповідно до інформації Головного управління ДПС у Хмельницькій області від 16.01.2026 податкові декларації з плати за землю (в частині орендної плати за землі державної та комунальної власності) протягом 2017-2025 років Фермерським господарством "РОСА ПЛЮС" не подавались, орендна плата не нараховувалась.

В порядку вжиття заходів досудового врегулювання спору селищна рада зверталась до ліквідатора з листами-претензіями від 12.03.2024 №403 та від 14.04.2025 №887. Відповіді на листи не надходили.

02.02.2026 Фермерським господарством "РОСА ПЛЮС" в особі засновника сплачено орендну плату за період 2017-2025 згідно договору оренди землі від 20.08.2007 в сумі 7 200,00грн (а.с. 44, т. 1).

На запит арбітражного керуючого Косякевича С.О., який надійшов до Старосинявської селищної ради Хмельницького району Хмельницької області за вхідним номером 1481 від 06.04.2026 рада повідомила, що заборгованість по договору оренди земельної ділянки від 20.08.2007 площею 20га кадастровий номер 6824487500:02:001:0092 станом на запитувану дату 31.03.2026 відсутня. Земельна ділянка площею 20га, кадастровий номер 6824487500:02:001:0092 передана у комунальну власність селищній раді наказом управління Держгеокадастру у Хмельницькій області від 26.09.2018 №22-6558-СГ, тому Старосинявська селищна рада не володіє відомостями щодо сплати орендної плати за період з 2007 по 2016 роки станом на 28.01.2026.

Надаючи правову кваліфікацію відносинам, що склалися апеляційний господарський суд зазначає наступне.

Відповідно до частини 1 статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Згідно частини 1 статті 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Статтею 16 Цивільного кодексу України передбачено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

За змістом статті 509 Цивільного кодексу України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Відповідно до статті 11 Цивільного кодексу України, однією з підстав виникнення зобов`язань, є зокрема, договори та інші правочини.

Відповідно до частини 1 статті 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Статтею 627 Цивільного кодексу України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору, з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Статтею 629 Цивільного кодексу України визначено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Як убачається із матеріалів справи предметом судового розгляду є розірвання договору оренди землі.

За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відносини, пов`язані з орендною землі регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України "Про оренду землі", законами України, іншими нормативно - правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також самим договором оренди землі (ч. 1 ст. 2 Закону України "Про оренду землі").

Отже, оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.

Статтею 1 Закону України "Про оренду землі", яка кореспондується з положеннями частини 1 статті 93 Земельного кодексу України, передбачено, що орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно ст. ст. 3, 4 Закону України "Про оренду землі" об`єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності. Земельна ділянка може передаватися в оренду разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом.

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За приписами ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно до ч. 1, 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі", орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Відповідно до ст. 96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Абзацом 5 частини 1 статті 24 Закону України "Про оренду землі" визначено, що орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку.

Відповідно до абзацу 7 частини 2 статті 25 Закону України "Про оренду землі", орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку.

Згідно зі статтею 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка.

Плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України).

Згідно пункту 288.1 статті 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Частинами 3 та 4 статті 31 Закону України "Про оренду землі" встановлені підстави для розірвання договору оренди землі: за згодою сторін; на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом; розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Поряд з цим, частиною 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

У частині 1 статті 141 Земельного кодексу України встановлено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, зокрема, як систематична несплата земельного податку або орендної плати (пункт "д").

Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема, орендної плати.

Верховний Суд звертає увагу, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня2024 року у справі №629/2698/23; Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).

Згідно зі статтею 651 ЦК зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (частина 1). Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина 2).

Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.

У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.

Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.

Головна ідея, на якій ґрунтується правило частини 2 статті 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.

Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору.

Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов`язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення.

Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).

Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору.

Також потрібно враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 ЦК України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 ЦК України. Відповідно істотність за абзацом другим частини другої статті 651 ЦК України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20.11.2024 у справі №918/391/23 дійшла переконання, у разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України - у разі істотності порушення договору іншою стороною.

Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

У постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 22 жовтня 2019 року у справі № 923/826/18, від 23 березня 2021 року у справі №922/2754/19, від 20 грудня 2022 року у справі № 914/1688/21, у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16 квітня 2024 року у справі № 924/617/22, від 30 квітня 2024 року у справі № 903/775/23, а також у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 20 червня 2019 року у справі № 383/708/16-ц зроблено висновки про те, що самий лише факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи сплачена заборгованість після звернення позивача з позовом про розірвання договору.

Як убачається із матеріалів справи та зазначається позивачем, що відповідачем протягом 2017 - 2025 років взагалі не сплачувалася орендна плата (листи від 12.02.2024, від 14.04.2025). Разом з тим в ході розгляду вказаної справи 02.02.2026 заборгованість з орендної плати була погашена (а.с.44, т. 1).

Відповідачем не надано доказів на спростування позовних вимог, а саме в частині систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою чи відсутності боргу по орендній платі на момент звернення позивача до суду.

Посилання ліквідатора на лист Старосинявської селищної ради від 14.04.2026 №691 не береться судовою колегією до уваги оскільки станом на 31.03.2026 заборгованість вже була погашена, при цьому щодо заборгованості за період з 2007 по 2016 роки, то колегія суддів зауважує, що період за який існував борг позивач вказував з 2017 по 2025 роки.

Також, посилання ліквідатора на лист ГУ ДПС у Хмельницькій області про те, що станом на 06.01.2026 відсутня заборгованість по сплаті податків та те, що податкові декларації з плати за землю протягом 2017-2025 років не подавалися, орендна плата не нараховувалася не спростовують доводів позивача про наявність боргу по орендній платі та про систематичну несплату орендної плати, а також про її подальшу сплату боржником в ході розгляду даної справи.

Разом з тим, колегія суддів заважує, що позиція суду першої інстанції про те, що після відкриття ліквідаційної процедури правовідносини зі сплати орендної плати фактично переходять у площину конкурсних вимог, а не поточних платежів, які можуть виконуватися поза процедурою банкрутства є помилковою, оскільки договір оренди чинний, нарахування орендної плати відбувається щомісяця - отже, це поточний борг.

Борги ж, що виникли до дати відкриття справи про банкрутство, є конкурсними вимогами. На ці суми діє мораторій - їх не можна сплачувати самостійно, вони задовольняються лише в порядку черговості, встановленої Кодексом України з процедур банкрутства (КУзПБ).

Головна відмінність між конкурсними та поточними вимогами полягає в моменті виникнення грошового зобов`язання відносно дати відкриття справи про банкрутство. Конкурсні вимоги виникають до відкриття судового провадження, тоді як поточні вимоги з`являються вже після його початку (постанова Верховного Суду у складі палати для розгляду справ про банкрутство Касаційного господарського суду від 11 червня 2025 року у справі № 902/560/20).

Такі платежі мають сплачуватися вчасно та в повному обсязі згідно з умовами договору оренди або Податковим кодексом (якщо це державна/комунальна земля). Мораторій на них не діє. Боржник зобов`язаний сплачувати таку орендну плату в повному обсязі та у строки, визначені договором або законом (ст. 288 ПКУ для державної/комунальної землі). На ці платежі мораторій не поширюється. Несплата поточної оренди може стати підставою для розірвання договору оренди орендодавцем навіть під час процедури банкрутства.

Вказаного вище, про те, що орендна плата за договором оренди землі в період з дати відкриття справи про банкрутство є поточними зобов`язаннями, на які не поширюється дія мораторію судом першої інстанції враховано не було.

Крім того, колегія суддів не бере до уваги доводи ліквідатора про те, що право оренди на вказану земельну ділянку може бути реалізоване у процедурі банкрутства, з огляду на таке.

Згідно ч.1, ч.2 ст.8-1 Закону України «Про оренду землі» право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного капіталу, передано у заставу, крім передбачених частиною другою цієї статті випадків. Право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності, наданої для будівництва житлового будинку, може бути відчужене орендарем за згодою орендодавця у разі, якщо таке будівництво розпочате, на строк та на умовах, визначених первинним договором оренди, або якщо таке відчуження передбачено первинним договором оренди.

Як убачається із матеріалів справи та не заперечується сторонами вказана земельна ділянка є об`єктом комунальної власності, і на якій відсутнє нерухоме майно боржника, а тому право її оренди не може відчужуватися та входити до складу ліквідаційної маси боржника.

При цьому жодних доказів того, що ліквідатор включав чи намагався включити право оренди земельної ділянки до ліквідаційної маси матеріали справи не містять.

За викладених обставин, несплата орендної плати є істотним порушення умов договору та діючого законодавства через значну міру позбавлення того, на що орендодавець розраховував при укладенні договору з орендарем. Безпосередньо несплата орендної плати має відповідні наслідки, а саме дострокове розірвання договору у випадку систематичної її несплати.

З урахуванням наведеного, колегія суддів дійшла висновку щодо обґрунтованості тверджень позивача в частині порушення відповідачем умов договору в частині повного та своєчасного розрахунку за орендними платежами перед позивачем, що позбавило останнього матеріальної вигоди, на яку той розраховував за фактом передачі землі в оренду, а тому така обставина є підставою для дострокового розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки.

За наведеного, колегія суддів прийшла до висновку про наявність підстав для задоволення вказаного позову, відповідно, про скасування рішення суду першої інстанції.

Згідно із п.2 ч.1 ст.275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.

Відповідно до ч. 1 ст. 277 ГПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) не з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Крім того, відповідно до ст. 129 ГПК України у зв`язку із задоволенням апеляційної скарги судовий збір за її подачу підлягає стягненню з відповідача на користь позивача, а також судовий збір за подачу позову підлягає стягненню з відповідача на користь позивача.

Керуючись ст. ст. 269, 270, 273, 275, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Старосинявської селищної ради на рішення господарського суду Хмельницької області від 03.06.26р. у справі №924/161/16 (924/88/26) задоволити.

2. Рішення господарського суду Хмельницької області від 03.06.26р. у справі №924/161/16 (924/88/26) скасувати. Прийняти нове рішення.

« 1. Позов задоволити.

2. Розірвати договір оренди земельної ділянки, укладений 20 серпня 2007 року між Старосинявською районною державною адміністрацією та Фермерським господарством «РОСА ПЛЮС».

3. Зобов`язати Фермерське господарство «РОСА ПЛЮС» в особі арбітражного керуючого Косякевич Сергія Олексійовича повернути територіальній громаді в особі Старосинявської селищної ради Хмельницького району Хмельницької області земельну ділянку кадастровий номер 6824487500:02:001:0092 площею 20,0001 га.

4. Стягнути з Фермерського господарства «РОСА ПЛЮС» (31400, Хмельницька область, селище Стара Синява, вул. Філатова, буд.9, код ЄДРПОУ 34638965) на користь Старосинявської селищної ради (31400, Хмельницька обл., Хмельницький р-н, с-ще Стара Синява, вул. Івана Франка, 8, код ЄДРПОУ 04402824) 5 324,80 грн витрат зі сплати судового збору.»

3. Стягнути з Фермерського господарства «РОСА ПЛЮС» (31400, Хмельницька область, селище Стара Синява, вул. Філатова, буд.9, код ЄДРПОУ 34638965) на користь Старосинявської селищної ради (31400, Хмельницька обл., Хмельницький р-н, с-ще Стара Синява, вул. Івана Франка, 8, код ЄДРПОУ 04402824) 7987,20 грн витрат зі сплати судового збору за подачу апеляційної скарги.

4. Доручити Господарському суду Хмельницької області видати накази на виконання вказаної постанови.

5. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку, встановленому ст. 286-291 ГПК України.

6. Справу № №924/161/16 (924/88/26) повернути до Господарського суду Хмельницької області.

Повний текст постанови складений "15" вересня 2026 р.

Головуючий суддя Миханюк М.В.

Суддя Романюк Ю.Г.

Суддя Саврій В.А.