Постанова від 06 липня 2026 р. у справі №910/14743/25 — Північний апеляційний господарський суд

ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"07" липня 2026 р. Справа№ 910/14743/25

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Бестаченко О.Л.

суддів: Шаратова Ю.А.

Скрипки І.М.

секретар судового засідання - Васильченко А.І.

за участю представників сторін: згідно протоколу судового засідання від 07.07.2026,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Київської міської ради

на рішення Господарського суду міста Києва

від 24.03.2026 (повний текст складено 07.04.2026)

у справі № 910/14743/25 (суддя - Мудрий С.М.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Рибалко-Компані"

до Київської міської ради

про розірвання договору оренди

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

У листопаді 2025 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Рибалко-Компані" (далі за текстом - ТОВ "Рибалко-Компані", позивач) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі за текстом - відповідач) про розірвання Договору оренди земельної ділянки (далі за текстом - Договір), укладеного 10.12.2018 між сторонами, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. та зареєстрований в реєстрі за №385.

Позовні вимоги обґрунтовані завершенням 05.11.2024 будівництва житлового комплексу на земельній ділянці, яка була об`єктом оренди за вказаним договором оренди, та переданням 07.03.2025 усіх функції з управління та обслуговування збудованим будинком Об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку "Форвард Лівінг" (далі за тестом - ОСББ).

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду

Рішенням Господарського суду міста Києва від 24.03.2026 у справі № 910/14743/25 позов задоволено повністю.

Розірвано договір оренди земельної ділянки, укладений 10.12.2018 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Рибалко-Компані" та Київською міською радою, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П., та зареєстрований в реєстрі за №385.

Своє рішення суд мотивував тим, що будівництво на орендованій згідно з договором оренди від 10.12.2018 земельній ділянці є завершеним, об`єкт будівництва прийнятий до експлуатації, збудовані об`єкти передані на баланс для обслуговування ОСББ, що свідчить про припинення орендарем використання орендованої земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, у зв`язку з чим спірний договір оренди підлягає розірванню у судовому порядку.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів

Не погоджуючись із прийнятим рішенням суду першої інстанції, Київська міська рада звернулась до Північного апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, у якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 24.03.2026 у справі №910/14743/25 повністю та прийняти нове, яким відмовити у задоволенні позову в повному обсязі.

В обґрунтування апеляційної скарги Київська міська рада зазначає, що суд першої інстанції неправильно застосував норми матеріального права та не надав належної оцінки умовам укладеного сторонами договору оренди земельної ділянки.

Скаржник наголошує, що метою договору оренди було не лише здійснення будівництва, а й подальша експлуатація та обслуговування об`єкта нерухомості. На думку Київської міської ради, завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію не є достатніми для висновку про припинення користування земельною ділянкою орендарем.

Відповідач стверджує, що суд першої інстанції, установивши завершення будівництва, прийняття об`єкта в експлуатацію та передачу житлового будинку ОСББ "Форвард Лівінг" для управління й експлуатаційного обслуговування, не з`ясував виконання інших передбачених договором обов`язків орендаря.

Крім того, скаржник посилається на умови договору оренди, якими врегульовано порядок припинення права користування земельною ділянкою у зв`язку з відчуженням розташованих на ній об`єктів нерухомого майна. На думку Київської міської ради, позивач не позбавлений можливості скористатися погодженим сторонами механізмом шляхом внесення змін до договору після прийняття Київською міською радою рішення про припинення права користування земельною ділянкою позивачем та оформлення відповідного права на земельну ділянку за ОСББ "Форвард Лівінг".

До моменту переоформлення права користування землею питання сплати орендних платежів вирішується між позивачем та ОСББ, як передбачено умовами Договору. Київська міська рада не вважає обтяжливим для будь-якої із сторін договору такий алгоритм дій, оскільки умовами договору передбачено вирішення питання сплати орендних платежів до моменту переоформлення права користування землею на розсуд ТОВ "Рибалко-Компані", а територіальна громада міста Києва не втрачає надходження до бюджету міста у вигляді орендних платежів, тобто такий процес є безперервним.

Крім того, Київська міська рада вказує, що відчуження об`єкта нерухомого майна, розташованого на орендованій земельній ділянці, не є підставою для припинення орендних правовідносин у цілому, оскільки право оренди земельної ділянки переходить до особи, яка набуває право власності на відповідне нерухоме майно.

За твердженням скаржника, суд першої інстанції помилково застосував розірвання договору оренди як спосіб припинення правовідносин, тоді як за характером спірних правовідносин вони підлягають врегулюванню шляхом припинення договору та оформлення відповідного права на земельну ділянку за належним землекористувачем.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 21.04.2026 апеляційну скаргу Київської міської ради передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючої судді (судді-доповідача) - Бестаченко О.Л., суддів: Скрипки І.М., Шаратов Ю.А.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 27.04.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 24.03.2026 у справі № 910/14743/25, призначено її до розгляду на 02 .06.2026. Витребувано у Господарського суду міста Києва матеріали справи № 910/14743/25.

11.05.2026 на адресу Північного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи № 910/14743/25.

У зв`язку з перебуванням головуючої судді (судді-доповідача) Бестаченко О.Л. на лікарняному у період з 27.05.2026 по 02.06.2026 судове засідання, призначене на 02.06.2026, не відбулося. Крім того, у період з 03.06.2026 по 12.06.2026 головуюча суддя Бестаченко О.Л. перебувала у відпустці.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 16.06.2026 апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 24.03.2026 у справі № 910/14743/25 призначено до розгляду на 07.07.2026.

Узагальнені доводи відзиву на апеляційну скаргу

01.05.2026 через підсистему "Електронний суд" від ТОВ "Рибалко-Компані" надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому позивач просить апеляційну скаргу Київської міської ради залишити без задоволення, а рішення Господарського суду міста Києва від 24.03.2026 у справі № 910/14743/25 залишити без змін.

Позивач вважає апеляційну скаргу безпідставною та необґрунтованою, а рішення Господарського суду міста Києва від 24.03.2026 у справі № 910/14743/25 законним, обґрунтованим та ухваленим з вірним застосуванням норм матеріального права, дотриманням норм процесуального права та з повним з`ясуванням всіх обставин справи.

Звертає увагу колегії суддів, що на підставі сертифікату від 05.11.2024 №ІУ113193182530 об`єкт будівництва "Реконструкція житлового будинку під багатоквартирний житловий будинок з вбудованими приміщеннями, підземним та наземним паркінгом за адресою: вул. Маршала Рибалки, 5-а у Шевченківському районі м. Києва (коригування)" прийнято в експлуатацію. Відповідно до акта приймання-передачі від 07.03.2025 житловий будинок передано в експлуатацію та обслуговування ОСББ.

Стверджує, що ТОВ "Рибалко-Компані" не тільки повністю завершило будівництво, а й передало усі функції з управління та обслуговування збудованого комплексу ОСББ. Відповідно до ч. 2 ст. 19 ЗУ "Про оренду землі", після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об`єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі, а тому, припинення правовідносин оренди шляхом розірвання договору є повністю правомірним.

Позиції учасників справи та явка представників сторін у судове засідання

У судове засідання 07.07.2026 з`явились представники учасників справи.

Представник ТОВ "Рибалко-Компані" просив залишити рішення Господарського суду міста Києва від 24.03.2026 у справі № 910/14743/25 без змін, а апеляційну скаргу Київської міської ради без задоволення.

Представник Київської міської ради просив апеляційну скаргу задовольнити, а рішення Господарського суду міста Києва від 24.03.2026 у справі № 910/14743/25 скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції

Відповідно до рішення Київської міської ради від 06.06.2018 №924/4988 "Про передачу земельної ділянки Товариству з обмеженою відповідальністю "Рибалко-Компані" для експлуатації та обслуговування багатоквартирних житлових будинків на вул. Маршала Рибалка, 5-а у Шевченківському районі м. Києва" Київською міською радою передано ТОВ "Рибалко-Компані" в оренду на 10 років земельну ділянку площею 0,2459 га (кадастровий номер 8000000000:88:140:0014) для експлуатації та обслуговування житлового будинку на вул. Маршала Рибалка, 5-а у Шевченківському районі м. Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва.

На підставі вищезазначеного рішення 10.12.2018 між Київською міською радою (за текстом договору - Орендодавець) та ТОВ "Рибалко-Компані" (за текстом договору - Орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. та зареєстрований в реєстрі за №385, згідно з пунктами 1.1., 2.1., 3.1. якого Орендодавець на підставі рішення Київської міської ради №924/4988 від 06.06.2018 передає на 10 років, а Орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - об`єкт оренди, земельна ділянка) з такими характеристиками:

- кадастровий номер 8000000000:88:140:0014;

- місце розташування - вулиця Маршала Рибалка, 5-а у Шевченківському районі м. Києва;

- цільове призначення - 02.03 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку;

- категорія земель - землі житлової та громадської забудови;

- вид використання - для експлуатації та обслуговування житлового будинку;

- розмір (площа) - 0,2459 га.

Згідно з абзацом 5 пункту 11.3. Договору цей правочин припиняється в разі набуття права власності на об`єкти нерухомості, що розташовані на орендованій іншою особою Земельній ділянці. В даному випадку в договорі про відчуження об`єктів нерухомості, що розташовані на Земельній ділянці, що є об`єктом цього Договору, визначається суб`єкт (Орендар за цим Договором або новий власник об`єктів нерухомості), який сплачує орендну плату відповідно до розмірів, встановлених цим Договором, та несе відповідальність за зобов`язаннями, передбаченими цим Договором для Орендаря, до моменту державної реєстрації відповідного права на дану Земельну ділянку на нового власника нерухомості.

10.12.2018 проведено державну реєстрацію права оренди ТОВ "Рибалко-Компані" на вказану земельну ділянку, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №148796306 від 10.12.2018.

Для реалізації реконструкції житлового будинку під багатоквартирний житловий будинок з вбудованими приміщеннями, підземним та наземним паркінгом за адресою: вул. Маршала Рибалка, 5-а у Шевченківському районі м. Києва, 01.11.2019 між ТОВ "Рибалко-Компані" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Елізіум Буд" було укладено Договір №0111/19 про розподіл функцій замовника будівництва, предметом цього Договору є розподіл між Сторонами функцій замовника будівництва Об`єкта з метою отримання кожною із Сторін у власність після завершення будівництва та введення Об`єкта в експлуатацію обумовлених Договором частин житлових і нежитлових приміщень та місць для паркування автотранспорту, що входять до складу Об`єкта (пункт 2.1.).

Також для реалізації реконструкції житлового будинку під багатоквартирний житловий будинок з вбудованими приміщеннями, підземним та наземним паркінгом за адресою: вул. Маршала Рибалка, 5-а у Шевченківському районі м. Києва, 01.11.2019 між ТОВ "Рибалко-Компані" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Форвард Девелоп" було укладено Договір №01-11-19 про розподіл функцій замовника будівництва, предметом якого є розподіл між Сторонами функцій замовника будівництва Об`єкта з метою отримання кожною із Сторін у власність після завершення будівництва та введення Об`єкта в експлуатацію обумовлених Договором частин житлових і нежитлових приміщень та місць для паркування автотранспорту, що входять до складу Об`єкта.

ТОВ "Рибалко-Компані" було отримано Містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва (МУО) на Реконструкцію житлового будинку під багатоквартирний житловий будинок з вбудованими, підземним та наземним паркінгом (затверджені Наказом Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 27.03.2019 №355), а також Дозвіл на виконання будівельних робіт №ІУ113193182530 від 14.11.2019.

05.11.2024 Державною інспекцією архітектури та містобудування України видано Сертифікат №ІУ123241031113, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкта "Реконструкція житлового будинку під багатоквартирний житловий будинок з вбудованими приміщеннями, підземним та наземним паркінгом за адресою: вул. Маршала Рибалки, 5-а у Шевченківському районі м. Києва (коригування)" та підтверджено його готовність до експлуатації.

Вказаний Сертифікат виданий на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації від 04.07.2024.

Згідно з Витягом з Реєстру будівельної діяльності щодо інформації про присвоєння адрес Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва № AR01:4980-3843-7268-7979 та Наказу Департаменту містобудування архітектури Про присвоєння адреси об`єкту нерухомого майна у місті Києві №1205 від 03.12.2024 об`єкту будівництва присвоєно адресу: місто Київ, вулиця Ростиславська, будинок 5-А.

07.03.2025 здійснено державну реєстрацію ОСББ, про що в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань здійснено відповідний запис та витяг наявний у матеріалах справи.

Відповідно до Акту приймання-передачі житлового будинку для утримання та експлуатаційного обслуговування від 07.03.2025 та Протоколу загальних зборів ОСББ №2 від 06.03.2025 вказаний житловий будинок передано від ТОВ "Рибалко-Компані" в управління та експлуатаційне обслуговування ОСББ.

07.11.2025 ТОВ "Рибалко-Компані" звернулося до Ради з листом вих. №03/11/2025 від 03.11.2025 із пропозицією розірвати Договір оренди земельної ділянки за згодою сторін шляхом укладення додаткової угоди.

Однак вказаний лист було залишено без відповіді та задоволення.

Оскільки після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію, з ТОВ "Рибалко-Компані", як орендарем земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об`єкта, у добровільному порядку (за згодою сторін) не було розірвано Договір оренди земельної ділянки від 10.12.2018, ТОВ "Рибалко-Компані" звернулося з даним позовом до суду.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції під час ухвалення постанови, та оцінка аргументів учасників справи

Відповідно до частин першої, другої, четвертої статті 269 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Перевіривши відповідно до наведених приписів законність та обґрунтованість рішення місцевого господарського суду, дослідивши наявні у справі докази та надавши оцінку доводам апеляційної скарги і відзиву на неї, колегія суддів виходить з такого.

Предметом спору у цій справі є вимога Товариства з обмеженою відповідальністю "Рибалко-Компані" про розірвання укладеного з Київською міською радою 10.12.2018 договору оренди земельної ділянки площею 0,2459 га, кадастровий номер 8000000000:88:140:0014. Позов обґрунтовано тим, що будівництво об`єкта на орендованій земельній ділянці завершено, об`єкт прийнято в експлуатацію, а функції з управління та експлуатаційного обслуговування збудованого багатоквартирного будинку передано Об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку "Форвард Лівінг", у зв`язку з чим позивач посилається на виникнення у нього передбаченого законом права на припинення договору оренди землі.

За статтею 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до статті 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Частиною першою статті 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За положеннями статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною другою статті 19 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об`єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.

Згідно з частинами третьою, четвертою статті 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Відповідно до частини першої статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Частинами першою, другою статті 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Системний аналіз наведених положень дає підстави для висновку, що частина друга статті 19 Закону України "Про оренду землі" встановлює окрему передбачену законом підставу для припинення договору оренди землі на вимогу добросовісного орендаря після завершення будівництва та прийняття відповідного об`єкта в експлуатацію. За відсутності згоди орендодавця реалізація такого права можлива шляхом розірвання договору за рішенням суду.

У постанові від 16.02.2022 у справі № 910/1582/21 Верховний Суд зазначив, що право позивача, як добросовісного орендаря, на дострокове припинення дії Договору оренди землі у зв`язку із завершенням будівництва та прийняттям об`єкта в експлуатацію на підставі окремої спеціальної норми, а саме наведеної частини 2 статті 19 Закону України "Про оренду землі", способом саме його розірвання диспозитивно унормовано законом.

Аналогічний правовий висновок викладено Верховним Судом у постановах від 22.03.2018 у справі № 909/560/17, від 06.06.2018 у справі № 910/17652/17, від 12.06.2018 у справі № 910/18941/17, від 27.11.2019 у справі № 910/4540/19, від 27.03.2019 у справі № 925/315/18.

Верховний Суд неодноразово також висновував (див. постанови від 27.03.2019 у справі № 925/315/18, від 30.06.2021 у справі № 914/1304/20, від 04.03.2020 у справі № 910/7294/19), що у даному випадку завершення будівництва має розглядатися в контексті припинення орендарем користування наданою йому для будівництва земельною ділянкою.

Тобто, сам факт завершення будівництва ще не свідчить про факт припинення користування орендарем наданою йому для будівництва земельною ділянкою, що є підставою для розірвання договору оренди землі на підставі закону та ці події, як правило, не співпадають в часі. Факт припинення користування земельною ділянкою може бути підтверджений, зокрема, доказами передачі права власності на новозбудований об`єкт нерухомості іншій особі, передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншої експлуатуючої організації, оформлення права власності, оренди чи постійного користування на земельну ділянку в порядку, встановленому статтями 41, 42 Земельного Кодексу України.

Отже, для вирішення цього спору підлягає встановленню не лише факт завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію, а й те, чи продовжує ТОВ "Рибалко-Компані" фактично використовувати спірну земельну ділянку для цілей, для яких вона була надана йому в оренду.

Як установлено місцевим господарським судом та підтверджується матеріалами справи, рішенням Київської міської ради від 06.06.2018 № 924/4988 ТОВ "Рибалко-Компані" передано в оренду на 10 років земельну ділянку площею 0,2459 га, кадастровий номер 8000000000:88:140:0014.

За умовами укладеного сторонами 10.12.2018 договору цільове призначення земельної ділянки визначено як 02.03 - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, а вид використання - для експлуатації та обслуговування житлового будинку.

Отже, колегія суддів погоджується зі скаржником у тій частині, що правове значення для вирішення цього спору має не лише завершення будівництва, оскільки умовами договору передбачено також використання земельної ділянки для експлуатації та обслуговування житлового будинку.

Разом з тим наведена обставина не спростовує висновків суду першої інстанції з огляду на встановлені у справі подальші фактичні обставини.

05.11.2024 Державною інспекцією архітектури та містобудування України видано Сертифікат № ІУ123241031113, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкта "Реконструкція житлового будинку під багатоквартирний житловий будинок з вбудованими приміщеннями, підземним та наземним паркінгом за адресою: вул. Маршала Рибалки, 5-а у Шевченківському районі м. Києва (коригування)" та підтверджено його готовність до експлуатації. Таким чином, з 05.11.2024 будівництво відповідного об`єкта завершено, а об`єкт прийнято в експлуатацію.

07.03.2025 проведено державну реєстрацію ОСББ "Форвард Лівінг".

Відповідно до протоколу загальних зборів ОСББ "Форвард Лівінг" від 06.03.2025 № 2 та акта приймання-передачі житлового будинку для утримання та експлуатаційного обслуговування від 07.03.2025 житловий будинок передано ТОВ "Рибалко-Компані" в управління та експлуатаційне обслуговування ОСББ "Форвард Лівінг".

Наведені докази у їх сукупності підтверджують не лише завершення будівництва, а й вибуття з фактичної сфери діяльності позивача функцій з управління та експлуатаційного обслуговування збудованого багатоквартирного будинку.

Після передання житлового будинку ОСББ функції його управління та експлуатаційного обслуговування здійснюються ОСББ "Форвард Лівінг", а матеріали справи не містять доказів того, що ТОВ "Рибалко-Компані" після 07.03.2025 продовжує використовувати спірну земельну ділянку для здійснення будівництва, управління, експлуатації чи обслуговування багатоквартирного житлового будинку.

Зазначені обставини відповідають критеріям, на які звертав увагу Верховний Суд у постановах від 16.02.2022 у справі № 910/1582/21 та від 31.05.2022 у справі № 910/2499/21.

Зокрема, у справі № 910/2499/21 Верховний Суд погодився з висновками судів про наявність підстав для розірвання договору оренди за обставин, коли було встановлено завершення будівництва багатоквартирного житлового будинку, введення його в експлуатацію та припинення користування забудовником земельною ділянкою у зв`язку з переданням збудованого об`єкта на експлуатацію та обслуговування іншій особі.

Тому посилання Київської міської ради на постанову Верховного Суду від 27.03.2019 у справі № 925/315/18 висновків суду першої інстанції не спростовує. Правова позиція, викладена у цій постанові, полягає в тому, що одного завершення будівництва недостатньо для висновку про припинення користування земельною ділянкою орендарем.

У справі, що переглядається, позовні вимоги ґрунтуються не виключно на факті завершення будівництва. Судом установлено також прийняття об`єкта в експлуатацію та подальше передання функцій з управління й експлуатаційного обслуговування житлового будинку ОСББ "Форвард Лівінг". Тому фактичні обставини цієї справи відрізняються від обставин, за яких Верховний Суд у справі № 925/315/18 констатував недостатність доказів припинення користування земельною ділянкою.

Не приймає колегія суддів і посилання скаржника на постанову Верховного Суду від 12.06.2018 у справі № 910/18941/17 як на підтвердження необхідності доведення позивачем факту відчуження всіх квартир та інших приміщень у збудованому будинку. Висновки Верховного Суду щодо застосування частини другої статті 19 Закону України "Про оренду землі" не встановлюють вичерпного переліку доказів, якими може бути підтверджено припинення використання земельної ділянки забудовником. Передання права власності на об`єкти нерухомого майна іншим особам є одним із можливих доказів припинення користування земельною ділянкою, однак не є єдиним таким доказом.

Верховний Суд у постановах від 16.02.2022 у справі № 910/1582/21 та від 31.05.2022 у справі № 910/2499/21 виходив із того, що відповідна обставина може підтверджуватися також переданням новозбудованого багатоквартирного будинку ОСББ чи іншій експлуатуючій організації. Тому відсутність доказів відчуження позивачем кожного житлового чи нежитлового приміщення не виключає можливості встановлення факту припинення ним користування земельною ділянкою на підставі інших належних і допустимих доказів.

Колегія суддів також відхиляє довід Київської міської ради про те, що позивач мав спочатку забезпечити оформлення відповідного права на земельну ділянку за ОСББ "Форвард Лівінг" відповідно до передбаченого договором порядку.

Абзацом п`ятим пункту 11.3 Договору передбачено його припинення у разі набуття права власності на об`єкти нерухомості, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці, та врегульовано питання виконання обов`язків за договором до моменту державної реєстрації відповідного права на земельну ділянку за новим власником нерухомості.

Отже, зазначена умова договору регулює правові наслідки набуття іншою особою права власності на розташований на земельній ділянці об`єкт нерухомого майна. Натомість підставою заявленого у цій справі позову є не перехід права оренди у зв`язку з відчуженням певного об`єкта нерухомого майна, а реалізація добросовісним орендарем окремого права на припинення договору після завершення будівництва, прийняття об`єкта в експлуатацію та фактичного припинення використання земельної ділянки, передбаченого частиною другою статті 19 Закону України "Про оренду землі".

Положення пункту 11.3 Договору не містять умови про те, що визначений ним механізм є виключним способом припинення договірних відносин, та не виключають можливості припинення договору з інших передбачених законом підстав. Більше того, пунктом 11.4 Договору передбачено можливість припинення договору оренди шляхом його розірвання за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

За таких обставин необхідність попереднього оформлення права на земельну ділянку за ОСББ "Форвард Лівінг" не є передумовою реалізації позивачем права, передбаченого частиною другою статті 19 Закону України "Про оренду землі".

З цих же підстав колегія суддів відхиляє доводи апеляційної скарги про те, що спірні правовідносини повинні бути врегульовані шляхом припинення, а не розірвання договору. Передбачене частиною другою статті 19 Закону України "Про оренду землі" припинення дії договору визначає правовий наслідок реалізації орендарем установленого цією нормою права. За відсутності згоди орендодавця такий правовий наслідок може бути досягнутий шляхом розірвання договору за рішенням суду, що узгоджується з частинами третьою, четвертою статті 31, частиною першою статті 32 Закону України "Про оренду землі", частинами першою, другою статті 651 ЦК України та пунктом 11.4 укладеного сторонами Договору.

Верховний Суд у постановах від 16.02.2022 у справі № 910/1582/21, від 31.05.2022 у справі № 910/2499/21 та від 24.01.2023 у справі № 910/10865/19 також виходив із допустимості реалізації права орендаря, передбаченого частиною другою статті 19 Закону України "Про оренду землі", шляхом розірвання договору за рішенням суду.

Не впливає на зазначений висновок і довід Київської міської ради про її розрахунок на отримання орендної плати протягом усього визначеного договором десятирічного строку та необхідність забезпечення безперервності відповідних надходжень до бюджету територіальної громади. Встановлюючи у частині другій статті 19 Закону України "Про оренду землі" право добросовісного орендаря після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію припинити дію договору оренди землі, законодавець передбачив можливість припинення відповідних правовідносин до спливу первісно погодженого сторонами строку. Отже, економічна заінтересованість орендодавця у продовженні отримання орендної плати не усуває передбаченого законом права орендаря на дострокове припинення договору за наявності встановлених законом умов. Інше тлумачення фактично ставило б реалізацію встановленого законом права орендаря у залежність від згоди орендодавця, тоді як положення Закону України "Про оренду землі" та наведена практика Верховного Суду допускають судове розірвання договору за відсутності такої згоди.

Щодо мотивів апеляційної скарги про перехід права оренди земельної ділянки до нового власника розташованого на ній нерухомого майна колегія суддів зазначає, що правила про перехід права користування земельною ділянкою разом із правом власності на розташовану на ній нерухомість регулюють іншу правову ситуацію - зміну власника індивідуально визначеного об`єкта нерухомого майна, з якою закон пов`язує перехід відповідного права. Натомість предметом цієї справи є реалізація забудовником передбаченого частиною другою статті 19 Закону України "Про оренду землі" права на припинення договору після завершення будівництва, введення об`єкта в експлуатацію та фактичного припинення використання орендованої земельної ділянки. Тому наведені скаржником положення про перехід прав оренди не спростовують наявності окремої законної підстави для розірвання спірного договору.

Матеріали справи також не свідчать про порушення ТОВ "Рибалко-Компані" умов договору оренди щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням, а Київська міська рада в суді першої інстанції не заперечувала добросовісності позивача як орендаря в частині виконання обов`язків зі сплати орендної плати та використання земельної ділянки за цільовим призначенням. Відтак наявні у справі обставини у своїй сукупності: завершення будівництва, прийняття об`єкта в експлуатацію, створення ОСББ "Форвард Лівінг" та передання йому житлового будинку в управління й експлуатаційне обслуговування, підтверджують припинення ТОВ "Рибалко-Компані" використання спірної земельної ділянки для здійснення будівництва, експлуатації та обслуговування багатоквартирного житлового будинку.

07.11.2025 ТОВ "Рибалко-Компані" звернулося до Київської міської ради з пропозицією розірвати договір оренди за згодою сторін шляхом укладення додаткової угоди, однак відповідної згоди сторони не досягли. За таких обставин позивач обґрунтовано реалізував передбачене частиною другою статті 19 Закону України "Про оренду землі" право шляхом звернення до суду з вимогою про розірвання договору.

З урахуванням установлених у справі фактичних обставин та наведених норм матеріального права колегія суддів погоджується з висновком Господарського суду міста Києва про наявність правових підстав для розірвання укладеного сторонами 10.12.2018 договору оренди земельної ділянки. Доводи апеляційної скарги цього висновку не спростовують та зводяться до іншого тлумачення умов договору і правових наслідків завершення будівництва, яке не узгоджується з частиною другою статті 19 Закону України "Про оренду землі" та наведеними висновками Верховного Суду.

Суд першої інстанції належним чином установив фактичні обставини, що мають значення для вирішення спору, а висновок про наявність підстав для розірвання договору відповідає встановленим обставинам справи та нормам матеріального права.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

Статтею 13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Згідно зі статтями 73, 74 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Відповідно до частини 2 статті 86 ГПК України жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Таким чином, виходячи з фактичних обставин справи, суд апеляційної інстанції погоджується з висновком місцевого господарського суду про задоволення позову.

Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Частиною 1 статті 276 ГПК України визначено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Зважаючи на вищенаведене, колегія суддів Північного апеляційного господарського суду дійшла висновку, що рішення Господарського суду міста Києва від 24.03.2026 у справі № 910/14743/25 ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, у зв`язку з чим апеляційна скарга Київської міської ради задоволенню не підлягає.

Розподіл судових витрат

Згідно зі статтею 129 ГПК України судові витрати зі спати судового збору за розгляд апеляційної скарги на рішення Господарського суду міста Києва від 24.03.2026 у справі № 910/14743/25 покладаються на Київську міську раду.

Керуючись статтями 129, 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 24.03.2026 у справі № 910/14743/25 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 24.03.2026 у справі № 910/14743/25 залишити без змін.

3. Судовий збір за подання апеляційної скарги покласти на скаржника.

4. Матеріали справи повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст. 287-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 15.09.2026.

Головуючий суддя О.Л. Бестаченко

Судді Ю.А. Шаратов

І.М. Скрипка