Постанова від 02 вересня 2026 р. у справі №910/15628/25 — Північний апеляційний господарський суд

ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"03" вересня 2026 р. Справа№ 910/15628/25

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Тарасенко К.В.

суддів: Коробенка Г.П.

Горбасенка П.В.

секретар судового засідання: Гріщенко А.О.

за участі представників: відповідно до протоколу судового засідання від 03.09.2026

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Київської міської ради

на рішення Господарського суду міста Києва від 08.04.2026

у справі №910/15628/25 (суддя - Селівон А. М.)

за позовом Київської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЗРУЧНІ ТЕХНОЛОГІЇ»

про розірвання договору оренди земельної ділянки

ВСТАНОВИВ:

І. ІСТОРІЯ СПРАВИ

1.1. короткий зміст позовних вимог

Київська міська рада звернулася до Господарського суду міста Києва з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЗРУЧНІ ТЕХНОЛОГІЇ» про:

- розірвання Договору оренди земельної ділянки площею 6,9989 га (кадастровий номер 8000000000:63:438:0056), що розташована за адресою: Отамана Зеленого, 3 (назва до перейменування: вул. Россошанська), у Дарницькому районі міста Києва, укладеного 19.11.2021 року між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЗРУЧНІ ТЕХНОЛОГІЇ», який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. та зареєстровано в реєстрі за № 873;

- зобов`язання Товариство з обмеженою відповідальністю «ЗРУЧНІ ТЕХНОЛОГІЇ» повернути Київській міській раді земельну ділянку площею 6,9989 га (кадастровий номер 8000000000:63:438:0056), що розташована за адресою: Отамана Зеленого, 3 (назва до перейменування: вул. Россошанська), у Дарницькому районі міста Києва, у стані, придатному для її подальшого використання.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на порушення відповідачем умов укладеного між сторонами договору оренди земельної ділянки в частині початку будівництва житлово - громадського комплексу на спірній земельній ділянці та використання ділянки згідно її цільового призначення, у зв`язку з чим позивач зазначає про наявність підстав для розірвання вказаного договору та повернення орендованої земельної ділянки орендодавцю.

1.2. короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Господарського суду міста Києва від 08.04.2026 у справі №910/15628/25 відмовлено в задоволенні позовних вимог.

Суд першої інстанції дійшов висновку, що позивач не довів в розумінні статті 74 Господарського процесуального кодексу України ті обставини, на які він посилається як на підставу своїх позовних вимог.

1.3. короткий зміст вимог апеляційної скарги

Не погоджуючись із прийнятим рішенням, Київська міська рада звернулась до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, у якій просить суд скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 08.04.2026 у справі №910/15628/25 та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі. Покласти судові витрати на Товариство з обмеженою відповідальністю «ЗРУЧНІ ТЕХНОЛОГІЇ», стягнувши їх на користь Київської міської ради.

2. ПРОЦЕСУАЛЬНІ ДІЇ:

2.1. визначення складу суду, заяви, клопотання

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 09.06.2026 для розгляду даної справи визначено наступний склад колегії суддів: головуючий суддя - Тарасенко К.В., судді: Скрипка І.М., Горбасенко П.В.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 09.06.2026 витребувано з Господарського суду міста Києва матеріали справи №910/15628/25 та відкладено розгляд питання про відкриття чи відмову у відкритті апеляційного провадження, повернення без розгляду апеляційної скарги або залишення апеляційної скарги без руху за апеляційною скаргою Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 08.04.2026 у справі до надходження до Північного апеляційного господарського суду матеріалів справи №910/15628/25.

Матеріали справи №910/15628/25 надійшли до Північного апеляційного господарського суду.

Розпорядженням Т.в.о. керівника апарату суду від 14.07.2026 у зв`язку з перебуванням судді судді Скрипки І.М., яка не є головуючим суддею (суддею-доповідачем), у відпустці, відповідно до підпунктів 2.3.22., 2.3.43. пункту 2.3. Положення про автоматизовану систему документообігу суду призначено повторний автоматизований розподіл справи № 910/15628/25 .

Відповідно до витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 14.07.2026 для розгляду даної справи визначено наступний склад колегії суддів: головуючий суддя - Тарасенко К.В., судді: Коробенко Г.П., Горбасенко П.В.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 15.07.2026 поновлено Київській міській раді пропущений процесуальний строк на апеляційне оскарження рішення Господарського суду міста Києва від 08.04.2026 у справі №910/15628/25 та відкрито апеляційне провадження у справі №910/15628/25 за апеляційною скаргою Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 08.04.2026. Розгляд апеляційної скарги призначено на 03.09.2026.

29.07.2026 через систему «Електронний суд» від відповідача надійшов відзив на апеляційну скаргу.

2.2. узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

Київська міська рада не погоджується з висновками суду першої інстанції та вважає, що зазначене рішення прийнято з неправильним застосуванням норм матеріального та процесуального права, невідповідністю висновків суду першої інстанції обставинам справи, що призвело до неправильного вирішення справи.

В обґрунтування апеляційної скарги позивач зазначає, що суд першої інстанції не взяв до уваги той факт, що станом на дату звернення до суду з даним позовом ТОВ «Зручні Технології» не розпочато будівництво об`єкту, чим порушено підпункт 8.4. договору оренди земельної ділянки.

За доводами позивача, Актом обстеження земельної ділянки від 29.08.2025 № ДК/183-АО/2025 та листом Департаменту від 13.11.2025 № 057-14600 підтверджується, що станом на 12.11.2025 будівельні роботи на земельній ділянці Орендарем розпочато не було.

Також скаржник звертає увагу суду апеляційної інстанції на те, що Відповідач взяв на себе зобов`язання здійснити будівництво житлово-громадського комплексу на спірній земельній ділянці, однак з доданих відповідачем фотоматеріалів виконання робіт вбачається наявність споруди невстановленого призначення, що жодним чином не підтверджує факт початку будівництва саме житлово-громадського комплексу, з ціллю будівництва якого Відповідачу надавалась земельна ділянка, чим на переконання позивача, відповідач фактично підтвердив факт невиконання вимог пункту 8.4. Договору, що не взято до уваги судом першої інстанції.

Позивач наполягає, що відповідач будучи обізнаним з умовами Договору оренди щодо обов`язків приступити до використання земельної ділянки, а також з настанням наслідків у вигляді припинення дії договору шляхом його дострокового розірвання у разі неналежного виконання орендарем вказаних обов`язків, допустив порушення умов договору в частині взятих на себе зобов`язань.

Крім того, за доводами апелянта, відповідачем протягом розгляду справи в суді першої інстанції було подано докази з порушенням вимог процесуального законодавства, оскільки не обґрунтовано неможливість подання доказів у встановлений строк, зокрема з відзивом на позов, з причин, що не залежали від останнього, водночас як долучивши такі докази до матеріалів справи, суд, за доводами скаржника, порушив вимоги статті 80 Господарського процесуального кодексу України.

2.3. узагальнені доводи та заперечення іншого учасника справи

Заперечуючи проти доводів апеляційної скарги, відповідач зазначив наступне:

- Акт, на який Київська міська рада посилається як на доказ на підтвердження своїх вимог, навпаки підтверджує факт початку ТОВ «ЗРУЧНІ ТЕХНОЛОГІЇ» будівництва на земельній ділянці по вул. Россошанській, 3 (кадастровий номер 8000000000:63:438:0056) у Дарницькому районі міста Києва, а тому відсутні підстави вважати, що Товариством не виконано обов`язок, передбачений пунктом 8.4 Договору;

- матеріалами справи підтверджується, що Відповідач, отримавши 11.09.2023 дозвіл на виконання будівельних робіт щодо об`єкта «Будівництво житлово-громадського комплексу на вул. Россошанській, 3 у Дарницькому районі м. Києва. І черга», у листопаді 2023 року виконав підготовчі роботи, у 2024- 2025 роках здійснював будівельні роботи, а протягом лютого-квітня 2026 року ввів в експлуатацію господарську (інвентарну) будівлю (7-й пусковий комплекс І черги будівництва) та зареєстрував право власності на відповідний об`єкт нерухомого майна у Державному реєстрі речових прав;

- ні Позивач, ні суд першої інстанції не стверджували, що сам факт отримання містобудівних умов та обмежень є достатнім для підтвердження належного виконання умов Договору оренди, навпаки, отримання містобудівних умов та обмежень суд розглядав виключно як один із необхідних етапів реалізації проєкту будівництва та складову комплексу дій, що свідчать про послідовне вчинення Відповідачем заходів, спрямованих на початок будівництва;

- помилковим є ототожнення Апелянтом понять «початок будівництва» та «введення об`єкта в експлуатацію», оскільки вони характеризують різні стадії містобудівного процесу;

- посилання Апелянта на відмову у видачі сертифіката про прийняття об`єкта в експлуатацію не спростовує встановленого судом факту своєчасного початку будівництва, не свідчить про порушення Відповідачем пункту 8.4 Договору оренди та не може бути підставою для висновку про невиконання умов Договору;

- матеріали справи не містять жодних доказів використання Відповідачем земельної ділянки за іншим цільовим призначенням або вчинення будь-яких дій, які б свідчили про порушення вимог земельного законодавства щодо її використання.

Відповідач вважає висновок суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення позову законним та обґрунтованим, а тому просить суд відмовити у задоволенні апеляційної скарги Київської міської ради у зв`язку з необґрунтованістю, а оскаржуване рішення суду першої інстанції залишити без змін.

2.4. явка в судове засідання

У судове засідання 03.09.2026 з`явилися представники позивача та відповідача.

Представник позивача підтримав доводи апеляційної скарги та просив суд її задовольнити.

Представник відповідача просив суд відмовити в задоволенні апеляційної скарги.

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА.

3.ПОЗИЦІЯ СУДУ:

3.1. встановлені судом першої інстанції обставини

31.08.2021 Київська міська рада (позивач у справі) прийняла рішення № 2210/2251 «Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю «ЗРУЧНІ ТЕХНОЛОГІЇ» (відповідач у справі) земельної ділянки в оренду для будівництва і обслуговування багатоквартирних житлових будинків на вул. Россошанській, 3 у Дарницькому районі міста Києва», відповідно до якого Київська міська рада вирішила передати Товариству з обмеженою відповідальністю «ЗРУЧНІ ТЕХНОЛОГІЇ», за умови виконання пункту 4 цього рішення, в оренду на 10 років земельну ділянку площею 6,9989 га (кадастровий номер 8000000000:63:438:0056, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 24 березня 2021 року № НВ-0006565622021) для будівництва і обслуговування багатоквартирних житлових будинків (код КВЦПЗ - 02.03, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку) на вул. Россошанській, 3 у Дарницькому районі міста Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно (право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 25 вересня 2020 року, номер запису про інше речове право 38374524), заява ДЦ від 09 березня 2021 року №72361- 005643069-031-03; ТОВ «ЗРУЧНІ ТЕХНОЛОГІЇ» виконувати обов`язки землекористувача відповідно до вимог ст. 96 Земельного кодексу України, у місячний строк надати до Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) документи, визначені законодавством, необхідні для укладення договору оренди земельної ділянки.

На підставі вказаного рішення 19.11.2021 між Київською міською радою (орендодавець за договором, позивач у справі) та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЗРУЧНІ ТЕХНОЛОГІЇ» (орендар за договором, відповідач у справі) укладено Договір оренди земельної ділянки (далі - Договір оренди), згідно з п.1.1 якого орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 31.08.2021 року № 2210/2251 передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - об`єкт оренди або земельна ділянка), визначену цим Договором, для будівництва і обслуговування багатоквартирних житлових будинків.

За умовами п.2.1 Договору об`єктом оренди відповідно до цього Договору є земельна ділянка із наступними характеристиками:

- кадастровий номер - 8000000000:63:438:0056;

- місце розташування - вул. Россошанська, 3 у Дарницькому районі міста Києва; цільове призначення - 02.03 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку (для будівництва і обслуговування багатоквартирних житлових будинків);

- категорія земель - землі житлової та громадської забудови;

- розмір (площа) - 6,9989 га.

Відповідно до витягу із технічної документації Головного управління Держгеокадастру у м. Києві від 09.09.2021 року за № 7846/86-21 нормативна грошова оцінка Земельної ділянки на дату укладення договору становить 85 681 242,69 грн. (п.2.2 Договору).

Договір укладено на 10 (десять) років (п.3.1 Договору оренди).

Умовами розділів 4 - 13 Договору сторони узгодили оренду плату, умови використання земельної ділянки, умови і строки передачі земельної ділянки в оренду, умови її повернення, права та обов`язки сторін, зміну умов договору, його припинення і поновлення, відповідальність сторін тощо.

Відповідно до п.8.4. Договору орендар зобов`язаний, зокрема, приступати до використання земельної ділянки в строк, встановлений цим Договором, після державної реєстрації права оренди даної земельної ділянки; розпочати будівництво об`єкта не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації права оренди земельної ділянки; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.

Згідно з п.4.2 Договору річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 3 (трьох) відсотків від її нормативної грошової оцінки.

У відповідності до п.4.4 Договору у випадку, якщо будівництво об`єкта не розпочато у термін, визначений п.п.8.4 Договору, орендна плата встановлюється у подвійному розмірі, що визначений у пп.4.2 Договору, але не більше дванадцяти відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Згідно із інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 448872555 від 22.10.2025 державна реєстрація іншого речового права (право оренди Товариства з обмеженою відповідальністю «ЗРУЧНІ ТЕХНОЛОГІЇ» на земельну ділянку) проведена 19.11.2021.

Договір набуває чинності з моменту його нотаріального посвідчення (п.14.1. Договору).

Договір підписаний представниками орендаря, орендодавця, засвідчений печатками сторін та посвідчений та зареєстрований приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. 19.11.2021 за реєстровим № 873.

За змістом положень статті 93 Земельного кодексу України, статті 792 Цивільного кодексу України, статті 13 Закону України «Про оренду землі» правовідносини щодо оренди земельної ділянки передбачають передачу орендарю земельної ділянки у володіння та користування за плату на певний строк для її використання відповідно до умов договору та положень земельного законодавства.

Враховуючи умови спірного Договору, виходячи з положень статті 638 Цивільного кодексу України та статей 125, 126 Земельного кодексу України, останній укладений сторонами до 19.11.2031 року.

Право оренди земельної ділянки площею 6,9989 га на вул. Россошанській, 3 у Дарницькому районі м. Києва зі строком дії до 19.11.2031, із цільовим призначенням - «для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку (для будівництва і обслуговування багатоквартирних житлових будинків), 19.11.2021 було зареєстроване за позивачем у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2511348780000, запис про інше речове право - право оренди земельної ділянки: 45165318).

Будь-які заперечення щодо порядку укладення та досягнення згоди щодо всіх істотних умов Договору на час його підписання з боку сторін відсутні.

За таких обставин судом встановлено, що позивачем виконано прийняті на себе зобов`язання по наданню в оренду земельної ділянки, обумовленої Договором, а відповідачем, у свою чергу, прийнято вказану земельну ділянку площею 6,9989 га без будь - яких зауважень.

3.2. обставини встановлені судом апеляційної інстанції і визначення відповідно до них правовідносин та доводи, за якими суд апеляційної інстанції погодився або не погодився з висновками суду першої інстанції, а також посилання на норми права

Приписи статей 24, 25 Закону України «Про оренду землі» визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням, у свою чергу, орендар земельної ділянки має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі та зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди.

Таким чином, уклавши Договір оренди земельної ділянки Товариство з обмеженою відповідальністю «ЗРУЧНІ ТЕХНОЛОГІЇ» набуло право здійснювати свою господарську діяльність на орендованій земельній ділянці згідно її цільового призначення, вказаного в договорі, а саме для будівництва та обслуговування багатоквартирних житлових будинків.

За умовами пункту 8.4. Договору орендар зобов`язаний розпочати будівництво об`єкта не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації права оренди земельної ділянки.

Оскільки державна реєстрація права оренди на земельну ділянку проведена 19.11.2021, то Товариство з обмеженою відповідальністю «ЗРУЧНІ ТЕХНОЛОГІЇ» взяло на себе зобов`язання розпочати будівництво об`єкту не пізніше 19.11.2024.

Відповідно до даних єдиної державної електронної системи у сфері будівництва Державною інспекцією архітектури та містобудування України 11.09.2023 ТОВ «ЗРУЧНІ ТЕХНОЛОГІЇ» видано дозвіл на виконання будівельних робіт №ІУ013230830142.

З матеріалів справи вбачається, що Управління захисту прав та інтересів територіальної громади міста Києва секретаріату Київської міської ради (надалі - Управління) звернулось до ТОВ «ЗРУЧНІ ТЕХНОЛОГІЇ» з листом від 12.09.2025 №08/226-3451 стосовно надання інформації щодо виконання останнім умов Договору оренди, а саме: пункту 8.4 та пункту 4.4 Договору.

У відповідь на вказаний запит ТОВ «ЗРУЧНІ ТЕХНОЛОГІЇ» листом від 29.09.2025 №29092025/1 повідомило Управління про здійснення Товариством комплексу будівельно-монтажних робіт для спорудження 7 пускового комплексу І черги об`єкта будівництва згідно з проектною документацією об`єкта будівництва проведення заходів для прийняття вказаної черги в експлуатацію.

Як встановлено судом, 29.08.2025 державним інспектором з контролю за використанням та охороною земель складено Акт обстеження земельних ділянок №ДК/183-АО/2025, згідно якого за результатом обстеження земельної ділянки по вул. Россошанській, 3 (кадастровий номер 8000000000:63:438:0056) у Дарницькому районі міста Києва встановлено, що на земельній ділянці, яка огороджена парканом, ростуть зелені насадження. На земельній ділянці наявні залишки зруйнованих будівель (будівельні матеріали), а також на ділянці запарковані автомобілі та встановлені тимчасові споруди.

Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) листом вих.№057-14600 від 13.11.2025 повідомив Управління, що «інформація, викладена в акті обстеження земельної ділянки №ДК/183-АО/2025 від 29.08.2025 є актуальною на теперішній час. Ніякого закінченого будівництвом об`єкту житлово громадського комплексу на вулиці Россошанській, 3 у Дарницькому районі міста Києва не виявлено». Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) до листа від 13.11.2025 №057-14600 надав фотоматеріали з актуальним станом на 12.11.2025 земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:63:438:0056.

Позивач стверджує, що станом на момент подачі позовної заяви, відповідно до даних Єдиної електронної системи у сфері будівництва, будь-які документи, які засвідчували б прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів на вказаній земельній ділянці, відсутні. При цьому ТОВ «ЗРУЧНІ ТЕХНОЛОГІЇ» неодноразово відмовлено у видачі сертифіката про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів.

Відповідно до п. 11.1 Договору всі зміни та/або доповнення до вказаного договору вносяться за згодою сторін. Згодою або запереченням орендодавця на зміни та/або доповнення до вказаного договору, є його рішення, прийняте в установленому законодавством порядку.

Пунктом 11.4. Договору передбачено, що Договір може бути розірваний: за взаємною згодою сторін; за рішенням суду, в порядку, встановленому законом; у разі необхідності використання земельної ділянки для суспільних потреб у порядку, встановленому законодавством; в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності, згідно з Господарським кодексом України, в разі використання орендарем земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематичної (більше трьох місяців) несплати орендної пати, невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд, здійснення без згоди орендодавця відчуження права користування земельною ділянкою третім особам.

Відповідно до п. 12.2. Договору у разі невиконання орендарем умов цього договору та обов`язків, передбачених законодавством України, Договір може бути достроково розірваний.

Згідно з п. 11.5 Договір може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов`язків, передбачених у п.п.5.1 та 8.4 цього Договору.

Відповідно до п. 7.1. Договору після припинення дії договору орендар зобов`язаний повернути орендодавцю земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

Пунктом 11.8. Договору визначено, що у разі припинення або розірвання цього договору орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених цим договором.

Обґрунтовуючи позовні вимоги позивач вказує, що починаючи з 19.11.2021 відповідач не розпочав будівництва житлово - громадського комплексу на земельній ділянці по вул. Россошанській, 3 (кадастровий номер 8000000000:63:438:0056) у Дарницькому районі міста Києва, не вжив всіх передбачених законодавством та Договором дій, спрямованих на забудову орендованої земельної ділянки відповідно до умов договору та у визначені Договором строки, а отже в порушення умов Договору оренди ТОВ «ЗРУЧНІ ТЕХНОЛОГІЇ» не приступив до використання земельної ділянки та її забудови згідно із цільовим призначенням, що свідчить про наявність правових підстав для розірвання спірного Договору оренди в судовому порядку на підставі ст.32 Закону України «Про оренду землі», ч.2 ст.651 Цивільного кодексу України та п. 11.5 Договору, а також зобов`язання відповідача повернути спірну земельну ділянку власникові - Київській міській раді у стані, придатному для її подальшого використання.

Відповідно до ст. 204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Тобто, закріплена вказаною нормою презумпція правочину означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто, таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права і обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили.

Отже, у разі неспростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню.

Аналогічна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 23.01.2018 року у справі №203/2612/13-ц, від 19.06.2018 року у справі №5023/3905/12.

Доказів визнання недійсним Договору оренди земельної ділянки від 19.11.2001 року та/або його окремих положень суду не надано.

Будь-які заперечення щодо порядку та умов Договору на час його підписання та під час виконання з боку сторін також відсутні.

Як визначено ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

В силу ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

Відповідно до частини 5 статті 20 Земельного кодексу України види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

Стаття 1 Закону України «Про землеустрій» містить визначення поняття «цільове призначення земельної ділянки», згідно з яким це є її використання за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.

Відповідно до ст. 631 Цивільного кодексу України час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору, є строком дії останнього.

За змістом частиною 1 ст. 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Судом встановлено та зазначено вище, що строк дії спірного Договору оренди - 10 років, тобто до 19.11.2031 року.

При цьому умовами п. 8.4 спірного Договору передбачені обов`язки орендаря: приступати до використання земельної ділянки в строк, встановлений цим договором після державної реєстрації права оренди земельної ділянки; розпочати будівництво об`єкта, не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації права оренди земельної ділянки; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.

Суд зазначає, що право оренди земельної ділянки, відповідно до глави 15 Земельного кодексу України, є складовою права користування землею.

Враховуючи, що право оренди земельної ділянки, яке є складовою права користування землею - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України), його припинення полягає в припиненні правовідношення, на підставі якого воно виникло.

Припинення правовідношення є одним із способів захисту цивільних прав та інтересів (ст. 16 Цивільного кодексу України).

Припинення правовідношення, яке виникло на підставі договору, здійснюється шляхом розірвання договору.

За приписами частини 3 статті 653 Цивільного кодексу України якщо договір змінюється або розривається в судовому порядку, зобов`язання змінюється або розривається з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. У зв`язку з цим Договір підлягає розірванню з моменту набрання рішенням законної сили.

Відповідно до статті 291 Господарського кодексу України (тут і надалі - чинного на момент виникнення спірних правовідносин) одностороння відмова від договору оренди не допускається.

Суд зазначає, що підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.

У відповідності до ч. 1 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, іншою особою, а також в інших випадках, передбачених законом.

Відповідно до частини 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Вказане також узгоджується з пунктами 11.4,11.5 спірного Договору, якими передбачені підстави розірвання правочину.

Наслідки припинення або розірвання договору оренди землі визначені у статті 34 Закону України «Про оренду землі». Так, у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.

Аналогічні положення погоджені сторонами в п. 11.8 Договору, згідно якого у разі припинення або розірвання цього Договору орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених цим Договором. У разі невиконання орендарем обов`язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов`язаний відшкодувати орендодавцеві завдані збитки.

Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 611 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Згідно з положеннями частини першої статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, зміна та розірвання договору в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено договором або законом.

У частині другій статті 651 Цивільного кодексу України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Отже, підставою для розірвання договору, у тому числі договору оренди земельної ділянки, має бути істотне порушення стороною такого договору.

Відповідно до висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23, порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору. У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору».

До відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення Цивільного кодексу України і при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди землі застосуванню також підлягають положення частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України. Водночас застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини 1 статті 3 Цивільного кодексу України належать, зокрема, справедливість, добросовісність і розумність (такий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17 зі спору про розірвання договору оренди землі).

Для застосування частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у виді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати (постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.01.2021 у справі № 910/2861/18, від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17).

Отже, у кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення.

Під час укладення спірного Договору оренди земельної ділянки сторони визначили, крім іншого, умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду, встановили обов`язок відповідача розпочати будівництво об`єкта не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації права оренди земельної ділянки, тобто 19.11.2024.

Як визначено частиною першою статті 9 Закону України «Про архітектурну діяльність» будівництво (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт) об`єкта архітектури здійснюється відповідно до затвердженої проектної документації, норм і правил у порядку, визначеному Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Відповідно до частини 1 статті 35 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» виключно після набуття права на земельну ділянку та відповідно до її цільового призначення замовник може виконувати підготовчі роботи, визначені будівельними нормами і правилами, з повідомленням органу державного архітектурно-будівельного контролю.

Згідно із частиною 4 статті 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», який встановлює правові та організаційні основи містобудівної діяльності і спрямований на забезпечення сталого розвитку територій з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів, право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Тобто, системний аналіз положень Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та Закону України «Про архітектурну діяльність» дає підстави для висновку про те, що замовником будівництва є особа, яка має легітимний намір щодо здійснення нового будівництва (новоутворення, реконструкції, капітального ремонту існуючого об`єкта) на належній їй земельній ділянці (щодо належного їй об`єкта), виразила такий намір шляхом подання відповідної заяви та у встановленому Законом порядку отримала дозвільний документ.

Частиною п`ятою статті 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин) встановлено, що проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку:

1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних;

2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи;

3) затвердження проектної документації;

4) виконання підготовчих та будівельних робіт;

4-1) проведення контрольного геодезичного знімання закінчених будівництвом об`єктів (крім об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1)) та здійснення їх технічної інвентаризації (крім об`єктів, перелік яких визначається центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері будівництва, архітектури, містобудування);

5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів.

Відповідно до ст. 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» основними складовими вихідних даних є: 1) містобудівні умови та обмеження; 2) технічні умови; 3) завдання на проектування.

За приписами ч. 2 ст.29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» фізична або юридична особа, яка має намір щодо забудови земельної ділянки, що перебуває у власності або користуванні такої особи, повинна одержати містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва.

Згідно із п.8 ч.1 ст.1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки (далі - містобудівні умови та обмеження) - документ, що містить комплекс планувальних та архітектурних вимог до проектування і будівництва щодо поверховості та щільності забудови земельної ділянки, відступів будинків і споруд від червоних ліній, меж земельної ділянки, її благоустрою та озеленення, інші вимоги до об`єктів будівництва, встановлені законодавством та містобудівною документацією.

Відповідно до ч. 3 ст.29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» містобудівні умови та обмеження надаються відповідними уповноваженими органами містобудування та архітектури на підставі містобудівної документації на місцевому рівні на безоплатній основі за заявою замовника (із зазначенням кадастрового номера земельної ділянки).

Технічні умови - це комплекс умов та вимог до інженерного забезпечення об`єкта будівництва, які мають відповідати його розрахунковим параметрам щодо водопостачання (з урахуванням потреб забезпечення пожежогасіння), тепло-, електро- і газопостачання, водовідведення, зовнішнього освітлення, відведення зливових вод та електронних комунікацій (ч.1 ст.30 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»).

За змістом ч.ч.1,2, ст.31 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» проектна документація на будівництво об`єктів розробляється у порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері містобудування, з урахуванням вимог містобудівної документації та вихідних даних і дотриманням вимог законодавства, будівельних норм і правил та затверджується замовником. Експертиза проектів будівництва проводиться в установленому Кабінетом Міністрів України порядку експертними організаціями незалежно від форми власності, які відповідають критеріям, визначеним центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері будівництва, архітектури, містобудування, відомості про які внесені таким органом до Реєстру будівельної діяльності.

Згідно із ч.1 ст.37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» право на виконання підготовчих робіт (якщо вони не були виконані раніше згідно з повідомленням про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об`єктах будівництва надається замовнику після отримання дозволу на виконання будівельних робіт.

Аналогічно за п. 5 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 466 (далі - Порядок №466) (в редакції від 16.09.2021) передбачено, що будівельні роботи можуть виконуватись замовником після отримання документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або договору суперфіцію та подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт - щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1) та об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта; видачі замовнику дозволу на виконання будівельних робіт - щодо об`єктів, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками або підлягають оцінці впливу на довкілля відповідно до Закону України «Про оцінку впливу на довкілля».

З матеріалів справи судом встановлено, що 14.02.2022 ТОВ «ЗРУЧНІ ТЕХНОЛОГІЇ» було отримано містобудівні умови та обмеження для проектування будівництва житлово-громадського комплексу за адресою: м. Київ, вул. Россошанська, 3, у Дарницькому районі міста Києва, затверджені наказом Департаменту місто будування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 14.02.2022 №213.

У подальшому ТОВ «ЗРУЧНІ ТЕХНОЛОГІЇ» отримано технічні умови тимчасового приєднання до електричних мереж електроустановок від 21.09.2022 №ТУ 0024742109221090230712222, що забезпечують можливість електропостачання будівельного майданчика для виконання підготовчих та будівельно-монтажних робіт на об`єкті ТОВ «ЗРУЧНІ ТЕХНОЛОГІЇ» за адресою: м. Київ, вул. Россошанська, 3 (кадастровий номер 8000000000:63:438:0056).

Також ТОВ «ЗРУЧНІ ТЕХНОЛОГІЇ» отримано технічні умови на водопостачання об`єкта від 07.10.2022 № 16144, що визначають порядок та умови підключення об`єкта будівництва за адресою: м. Київ, вул. Россошанська, 3 до мереж централізованого водопостачання; технічні умови на каналізування об`єкта від 07.10.2022 №16117, регламентують відведення стічних вод з території об`єкта будівництва; та технічні умови на відведення поверхневих стічних вод системами поверхневого водовідведення № 50-02-22/ТУ від 04.11.2022, які визначають вимоги щодо організації водовідведення з території забудови.

Листом від 15.05.2023 № 16-8688/162-2 Державна служба України з надзвичайних ситуацій надала відповідачу інформацію з питань проєктування щодо врахування вимог пожежної та техногенної безпеки при розробленні проектної документації.

У 2022 році ТОВ «РБТБ» розроблено Проект «Будівництво житлово-громадського комплексу на вул. Россошанській, 3 у Дарницькому районі м. Києва» та 11.09.2023 Державна інспекція архітектури та містобудування України, в межах наданих їй законодавством України повноважень, видала Товариству з обмеженою відповідальністю «ЗРУЧНІ ТЕХНОЛОГІЇ» дозвіл на виконання будівельних робіт №ІУ013230830142 на будівництво об`єкта: «Будівництво житлово-громадського комплексу на вул. Россошанській, 3 у Дарницькому районі м. Києва. І черга», на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:63:438:0056.

Окрім цього, у 2024 році на замовлення відповідача ТОВ «МЕРГЕЛЬ ТРЕЙД» розроблено Проєкт «Будівництво житлово-громадського комплексу на вул. Россошанській, 3 у Дарницькому районі м. Києва» І черга (коригування).

За замовленням ТОВ «ЗРУЧНІ ТЕХНОЛОГІЇ» за результатами розгляду проєктної документації на будівництво «Будівництво житлово-громадського комплексу на вул. Россошанській, 3 у Дарницькому районі м. Києва» І черга (коригування) Товариством з обмеженою відповідальністю «Українська будівельно-технічна експертиза» надано позитивний експертний звіт №7-063-24-ЕП/КО від 12.11.2024. За змістом експертного звіту за результатами розгляду проектної документації на будівництво встановлено, що зазначену документацію розроблено у відповідності до вихідних даних на проектування з дотриманням вимог з питань міцності, надійності, довговічності; з питань експлуатації безпеки; з питань створення умов для безперешкодного доступу осіб з інвалідністю та інших мало мобільних груп населення; з питань інженерного забезпечення; з питань санітарного та епідеміологічного благополуччя населення; з питань охорони праці; з питань екології; з питань пожежної безпеки; з питань техногенної безпеки; з питань інженерно-технічних заходів цивільного захисту; з питань енергозбереження і може бути затверджено (схвалено) в установленому порядку з урахуванням техніко - економічних показників; основні проєктні рішення у зв`язку з коригуванням І черги будівництва (експертний звіт №7-172-22-ЕП/КО від 16 серпня 2023 року) не змінюються.

Із сукупного аналізу наведених вище обставин вбачається, що відповідач з метою початку будівництва отримав ряд дозвільної документації, зокрема, містобудівні умови та обмеження для проєктування об`єкта, технічну документацію для проведення будівництва, дозвіл Державної інспекції архітектури та містобудування України на виконання будівельних робіт, що свідчить про вчинення відповідачем дій, направлених на освоєння та забудову земельної ділянки.

При цьому, з аналізу наведених норм законодавства випливає, що отримання відповідачем дозволу на виконання будівельних робіт є безумовною правовою підставою для початку їх виконання, що узгоджується зі статтею 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (аналогічна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 21.03.2018 у справі №910/5963/17, від 03.04.2019 у справі №908/21/18, від 18.12.2019 у справі №910/3111/19).

Порядком № 466 визначено механізм набуття права на виконання як підготовчих, такі і будівельних робіт, зокрема у пункті 2 Порядку №466 визначено, що будівельні роботи - це роботи з нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту; підготовчі роботи - це роботи з підготовки земельної ділянки, влаштування огородження будівельного майданчика та знесення будівель і споруд, порушення елементів благоустрою в межах відведеної земельної ділянки, вишукувальні роботи, роботи із спорудження тимчасових виробничих та побутових споруд, необхідних для організації і обслуговування будівництва, улаштування під`їзних шляхів, складування будівельних матеріалів, підведення тимчасових інженерних мереж, а також з винесення інженерних мереж та видалення зелених насаджень. Інші терміни вживаються в цьому Порядку в значенні, наведеному в Законі України «Про регулювання містобудівної діяльності».

За змістом пункту 4 Порядку №466 підготовчі роботи, визначені будівельними нормами, стандартами і правилами, можуть виконуватися замовником після набуття права на земельну ділянку відповідного цільового призначення та подання повідомлення про початок виконання підготовчих робіт до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю.

Виконання підготовчих робіт може здійснюватися на підставі повідомлення про початок виконання будівельних робіт або дозволу на виконання будівельних робіт (далі - дозвіл).

Відповідно до п.4.2. ДБН А.3.1-5:2016 «Організація будівельного виробництва», які затверджені Наказом Мінрегіону України від 05.05.2016 №115, організація будівельного виробництва включає заходи, зокрема, щодо календарного планування підготовчих і будівельних робіт з врахуванням необхідних термінів завершення будівництва об`єктів та виконання окремих етапів робіт, узгоджених діями учасників будівництва, дотриманням вимог законодавства, нормативних актів та документів.

У п.6.2. ДБН А.3.1-5:2016 «Організація будівельного виробництва» підготовка до будівництва передбачає здійснення таких організаційних заходів: а) забезпечення об`єкта будівництва відповідною проектною та проектно-технологічною документацією; б) оформлення передбачених чинним законодавством документів дозвільного характеру щодо виконання підготовчих та будівельних робіт на об`єкті будівництва; в) забезпечення комплексної безпеки будівництва; г) організацію системи управління будівництвом; д) припинення експлуатації будівель, що підлягають знесенню; е) забезпечення будівництва під`їзними шляхами, електро-, тепло- і водопостачанням (у тому числі протипожежним), системою зв`язку, засобами пожежогасіння, тимчасовими будівлями та спорудами, засобами збирання, безпечного тимчасового зберігання та видалення відходів і вторинної сировини; ж) організацію авторського та технічного нагляду, а за необхідності - науково-технічного супроводу будівництва об`єкта; з) облаштування будівельного майданчика стендом з інформацією щодо об`єкта будівництва, замовника, проектувальника та виконавців робіт, а також схемами з позначенням в`їздів, маршрутів проїзду, місць розвороту транспортних засобів, небезпечних зон тощо; к) забезпечення об`єкта будівництва засобами цивільного та протипожежного захисту.

Згідно із пп.6.3.2. п.6.3. ДБН А.3.1-5:2016 «Організація будівельного виробництва» підготовчими роботами є: а) роботи з підготовки земельної ділянки; б) влаштування огорожі будівельного майданчика; в) знесення будівель і споруд; г) порушення елементів благоустрою в межах відведеної земельної ділянки; д) вишукувальні роботи; е) роботи із спорудження тимчасових виробничих та побутових споруд, необхідних для організації і обслуговування будівництва; ж) улаштування під`їзних шляхів; і) складування будівельних матеріалів; к) підведення тимчасових інженерних мереж; л) винесення інженерних мереж; м) видалення зелених насаджень.

Згідно із п.4.5. ДБН А.3.1-5:2016 «Організація будівельного виробництва» на кожному об`єкті будівництва організація будівельних робіт має здійснюватися на підставі розробленої проектно-технічної документації.

При цьому судом взято до уваги, що у пояснювальній записці до тому 12 «Проект організації будівництва РЗ-2024 П-ПОБ» 2024 року, який є частиною затвердженої відповідачем підготованої ТОВ «МЕРГЕЛЬ ТРЙД» проєктної документації на «Будівництво житлово-громадського комплексу на вул. Россошанській, 3 у Дарницькому районі м. Києва. І черга (коригування)» визначено, що перед початком основних робіт по будівництву виконуються роботи підготовчого періоду, а саме: знесення існуючих будівель, з урахуванням можливості використання їх, як тимчасових споруд - визначає підрядник по узгодженню з замовником; знесення і перекладання інженерних мереж; знесення зелених насаджень; знесення стовпів зовнішнього освітлення; влаштування тимчасової огорожі з встановленням воріт; влаштування тимчасових будівель і споруд; з улаштуванням тимчасових мереж тощо.

Отже, згідно проектної документації відповідача передбачено виконання підготовчих робіт, які за своєю суттю є складовою частиною процесу будівництва, та виходячи з положень Порядку № 466 і затвердженої проектної документації, підготовчий період (зокрема, знесення існуючих будівель, встановлення огорожі, облаштування тимчасових споруд) є обов`язковим етапом, що передує безпосередньому зведенню об`єкта, і фактично свідчить про початок реалізації будівельного проекту.

Разом з тим, як вбачається з матеріалів справи, в межах підготовчого етапу виконання будівельних робіт на спірний земельній ділянці та з метою виконання підготовчих робіт відповідачем як замовником будівництва було укладено договори підряду:

- 04.08.2023 між ТОВ «ЗРУЧНІ ТЕХНОЛОГІЇ» як замовником та ТОВ «КДД ГЕНПІДРЯД» як генпідрядником - Договір генерального підряду №04/08-2023, відповідно до умов якого генпідрядник взяв на себе зобов`язання за завданням замовника виконати роботи (код за ДК 016:2010-41.00) на об`єкті «Будівництво житлово-громадського комплексу на вул. Россошанській, 3 у Дарницькому районі м. Києва», а замовник зобов`язався надати генпідряднику проектну документацію, прийняти закінчені роботи і оплатити їх вартість у відповідності до умов Договору; згідно п.1 вказаного договору роботи - всі види робіт та послуг, що мають бути виконані відповідно до умов договору, Проектної документації, державних будівельних норм і правил;

- 01.11.2023 між ТОВ «ЗРУЧНІ ТЕХНОЛОГІЇ» як замовником та ТОВ «АГЕНТ БУД» як підрядником - Договір №01/11-2023 від 01.11.2023, згідно якого підрядник зобов`язався виконати комплекс робіт з демонтажу будівель на об`єкті Будівництво житлово-громадського комплексу на вул. Россошанській, 3 у Дарницькому районі м. Києва;

- 12.07.2024 року між ТОВ «ЗРУЧНІ ТЕХНОЛОГІЇ» як замовником, ТОВ «РБТБ» як девелопером та ТОВ «КДД ГЕНПІДРЯД» як генпідрядником - Договір генерального підряду №12/07-2024, предметом якого є виконання комплексу будівельно-монтажних робіт за об`єктом: «Будівництво житлово-громадського комплексу на вул. Россошанській, 3 у Дарницькому районі м. Києва. І черга».

Відповідно до наданого відповідачем Акту приймання виконаних будівельних робіт від 30.11.2023, підписаного між ТОВ «ЗРУЧНІ ТЕХНОЛОГІЇ» та ТОВ «АГЕНТ БУД» на виконання умов договору №01/11-2023 від 01.11.2023, підрядник виконав комплекс робіт з демонтажу будівель на об`єкті Будівництво житлово-громадського комплексу на вул. Россошанській, 3 у Дарницькому районі м. Києва.

Отже, у листопаді 2023 року відповідач здійснив демонтаж наявних будівель, що передбачено проектною документацією як складову підготовчих робіт.

Разом з тим, відповідно до умов Договору генерального підряду №04/08-2023 від 04.08.2023 згідно із актом за червень 2024 року та довідкою форми КБ-3 про вартість виконаних будівельних робіт та витрати, ТОВ «КДД ГЕНПІДРЯД» як генпідрядником виконано та передано ТОВ «ЗРУЧНІ ТЕХНОЛОГІЇ» як замовнику роботи з улаштування котловану, а також інших будівельних робіт.

На виконання Договору генерального підряду № 12/07-2024 ТОВ «КДД ГЕНПІДРЯД» виконано, а відповідачем прийняті будівельні роботи з будівництва господарської будівлі - інвентарної, що підтверджується актом виконаних робіт №1 за липень 2025 року форми КБ-2В та довідкою форми КБ-3 про вартість виконаних будівельних робіт та витрати.

Отже, матеріалами справи підтверджується та зазначено відповідачем, що на виконання Договору генерального підряду № 12/07-2024 у 2024 році було фактично розпочато та виконано будівельні роботи на об`єкті будівництва, у межах яких здійснено спорудження першої будівлі (споруди) І черги об`єкта.

Позивач, заперечуючи доводи відповідача щодо початку будівельних робіт з будівництва господарської будівлі зазначає, що Реєстр будівельної діяльності електронної системи не містить фотофіксації поточного всього об`єкту будівництва та відомостей щодо присвоєння господарській будівлі відповідного ідентифікатору, що свідчить про відсутність такого об`єкту будівництва. Окрім цього позивач стверджує, що наявність споруди невстановленого призначення жодним чином не підтверджує факт початку будівництва саме житлово-громадського комплексу.

Судом першої інстанції встановлено, що Проект будівництва об`єкта «Будівництво житлово-громадського комплексу на вул. Россошанській, 3 у Дарницькому районі міста Києва», який як зазначено вище отримав позитивний експертний звіт № 7-063-24-ЕП/КО від 12.11.2024, передбачає, що одним із пускових комплексів у складі І черги будівництва житлово-громадського комплексу є будівництво господарської споруди (7-ий пусковий комплекс).

У листі від 30.01.2026 №7/3001/2026-01 Товариство з обмеженою відповідальністю «Українська будівельно-технічна експертиза», яке надало позитивний експертний звіт № 7-063-24-ЕП/КО від 12.11.2024 на Проект будівництва об`єкта «Будівництво житлово-громадського комплексу на вул. Россошанській, 3 у Дарницькому районі міста Києва» зазначило, що цим проектом будівництва передбачено, що одним із пускових комплексів у складі І черги будівництва житлово-громадського комплексу будівництво господарської споруди (інвентарна), що не суперечить чинним будівельним нормам і, зокрема, відповідає п.4.4 ДБН Б.2.2-15:2019, згідно з яким розміщення багатоквартирних житлових будинків, пов`язаних з ними технічних будинків та споруд на території мікрорайонів (кварталів), визначаються проектною документацією.

При цьому, надані відповідачем акти виконаних будівельних робіт КБ-2В та довідки форми КБ-3 про вартість виконаних будівельних робіт та витрати фіксують факт виконання будівельних робіт на спірній земельній ділянці, їх обсяг, характер та вартість, а відтак, підтверджують початок будівництва об`єкта та реальне виконання будівельних робіт у межах реалізації Проекту будівництва об`єкта «Будівництво житлово-громадського комплексу на вул. Россошанській, 3 у Дарницькому районі міста Києва».

Таким чином, як правильно встановлено судом першої інстанції за матеріалами справи, у 2024 році на об`єкті будівництва фактично було розпочато та протягом 2024-2025 років виконано будівельні роботи, в межах яких зведено першу будівлю (споруду) І черги об`єкта (7-ий пусковий комплекс) - господарську будівлю (інвентарну). Зазначені роботи здійснювалися відповідно до затвердженої проектної документації та є складовою початкового етапу реалізації будівництва І черги об`єкта.

Слід зауважити, що Проект будівництва об`єкта «Будівництво житлово-громадського комплексу на вул. Россошанській, 3 у Дарницькому районі міста Києва», затверджений і отриманий позитивний звіт №7-063-24-ЕП/КО від 12.11.2024, прямо передбачає, що будівництво господарської споруди (інвентарної) є складовою частиною І черги реалізації Проєкту, а саме - одним із пускових комплексів житлово громадського комплексу.

Відповідно до п.4.4 ДБН Б.2.2-15:2019 «Житлові будинки. Основні положення» у межах мікрорайону до складу об`єктів житлової забудови входять будівлі основного призначення (житлові) та допоміжні (технічні, господарські, побутові тощо), розміщення яких визначається проектною документацією. Таким чином, зведення господарської споруди є елементом початкового етапу забудови житлово-громадського комплексу.

Разом з цим, поняття «початок будівництва», визначене ст.?37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», охоплює початок виконання будь-яких будівельних робіт відповідно до затвердженої проектної документації і дозволу. Норми зазначеного Закону не вимагають, щоб на момент початку будівництва вже споруджувалися саме житлові будинки, достатньо фактичного початку робіт за проектом.

Відтак, за правильним висновком суду першої інстанції, виконання робіт із спорудження господарської споруди (інвентарної) є невід`ємною частиною єдиного будівельного процесу реалізації об`єкта будівництва житлово-громадського комплексу на вул. Россошанській, 3 у Дарницькому районі міста Києва, а не окремим і не пов`язаним із цим проектом, як помилково вважає позивач.

При цьому, наданими позивачем доказами не спростовано твердження відповідача про те, що зазначена господарська споруда входить до складу Проекту будівництва об`єкта «Будівництво житлово-громадського комплексу на вул. Россошанській, 3 у Дарницькому районі міста Києва», а також посилання позивача на обставину відсутності у Реєстрі будівельної діяльності фотофіксації об`єкта чи окремого ідентифікатора господарської споруди не може само по собі бути доказом нездійснення відповідачем початку будівництва на спірній земельній ділянці.

Також позивач зазначає, що Державною інспекцією архітектури та містобудування України були прийняті рішення про відмову у видачі сертифіката про введення в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта. Зазначена обставина, на переконання позивача, підтверджує факт неналежного виконання відповідачем умов Договору оренди в частині незабудови земельної ділянки в межах визначеного договором строку та використання за її цільовим призначенням.

Судом встановлено, що 31.07.2025 Державною інспекцією архітектури та містобудування України прийнято рішення про відмову у видачі сертифіката про введення в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта з підстави: «В технічній інвентаризації вказані значення площ складових частин майбутніх об`єктів нерухомості в пускових комплексах, які не приймаються в експлуатацію».

25.08.2025 та 18.09.2025 Державною інспекцією архітектури та містобудування України прийняті рішення про відмову у видачі сертифіката в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта: «Будівництво житлово-громадського комплексу на вул. Россошанській, 3 у Дарницькому районі м. Києва, І черга», замовником якого є ТОВ «ЗРУЧНІ ТЕХНОЛОГІЇ». Підставою для відмови визначено невиконання робіт з благоустрою в частині влаштування транспортних проїздів, пішохідних комунікацій, тобто невідповідність об`єкта проектній документації на будівництво такого об`єкта.

У ч. 2 ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» визначено, що прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, здійснюється на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації шляхом видачі органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.

Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 461.

Пунктом 11 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, передбачено, що датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта є дата реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації або видачі сертифіката.

У пункті 8 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів визначено, що проектною документацією можуть бути визначені черги та/або пускові комплекси, кожен з яких може бути прийнятий в експлуатацію окремо. При цьому черга та/або пусковий комплекс повинні відповідати вимогам щодо його безпечної експлуатації.

Відповідно до ч.7 ст.39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» орган державного архітектурно-будівельного контролю відмовляє у видачі сертифіката з таких підстав: 1) неподання документів, необхідних для прийняття рішення про видачу сертифіката; 2) виявлення недостовірних відомостей у поданих документах; 3) невідповідність об`єкта проектній документації на будівництво такого об`єкта та/або вимогам будівельних норм, у тому числі щодо: дотримання вимог, передбачених розділом інженерно-технічних заходів цивільного захисту, вимог пожежної та техногенної безпеки; доступності об`єкта для осіб з обмеженими фізичними можливостями та інших маломобільних груп населення; 4) невиконання вимог, передбачених Законом України «Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання», щодо оснащення будівлі вузлами обліку відповідних комунальних послуг; 5) неврахування суб`єктом господарювання, який планує експлуатувати хоча б один об`єкт підвищеної небезпеки, висновків компетентного органу у сфері діяльності, пов`язаної з об`єктами підвищеної небезпеки, щодо поданого звіту про заходи безпеки на об`єкті підвищеної небезпеки або неподання оператором звіту про заходи безпеки на об`єкті підвищеної небезпеки у порядку та строки, визначені Законом України «Про об`єкти підвищеної небезпеки».

Частиною восьмою статті 39 Закону України «Про регулювання містобудівельної діяльності» передбачено, що експлуатація закінчених будівництвом об`єктів, не прийнятих в експлуатацію забороняється.

Аналогічна норма закріплена пунктом 12 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 461.

Аналіз положень Закону України «Про регулювання містобудівельної діяльності» та Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів дає підстави для висновку, що замовник має право на отримання сертифіката, яким засвідчується відповідність закінченого будівництвом об`єкта проектній документації та підтверджується його готовність до експлуатації, лише після завершення будівельних робіт.

Судова колегія зауважує, що відмова у видачі сертифіката може бути зумовлена частковим невиконанням окремих робіт, однак не свідчить про відсутність початку будівництва об`єкта в цілому, а факт звернення за прийняттям об`єкта в експлуатацію навпаки підтверджує виконання будівельних робіт і реалізацію проекту будівництва.

Водночас, суд зазначає, що у розумінні Закону України «Про регулювання містобудівельної діяльності» будівництво об`єкта може розпочинатися після того, як замовник отримав дозвіл на виконання будівельних робіт і приступив до фактичного виконання робіт. У той же час, введення об`єкта в експлуатацію» - це завершальний етап будівництва, на якому держава через уповноважений орган офіційно визнає, що об`єкт збудований відповідно до проекту, вимог будівельних норм і безпечний для використання.

Отже, помилковим є ототожнення позивачем понять «початок будівництва» та «введення об`єкта в експлуатацію», оскільки зазначені поняття визначають різні стадії містобудівного процесу (ст.26, 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»).

Зміст пункту 8.4 Договору визначає обов`язок відповідача розпочати будівництво земельної ділянки не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації права оренди земельної ділянки, а не завершити будівництво чи ввести об`єкт в експлуатацію у зазначений строк, відтак за своєю суттю вимога пункту?8.4?Договору спрямована на забезпечення своєчасного освоєння земельної ділянки, а не на визначення кінцевих термінів завершення забудови.

Колегія суддів враховує, що спірний Договір оренди не містить умови щодо конкретних строків забудови, а лише встановлює обов`язок орендаря розпочати будівництво об`єкта не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації права оренди земельної ділянки.

Таким чином, суд вважає необґрунтованими доводи позивача про те, що відповідач не почав будівництво та не забудував земельну ділянку до завершення встановленого у п.8.4. Договору строку, не ввів об`єкт в експлуатацію, а також посилання на відсутність державної реєстрації права власності на такий об`єкт.

Відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

Добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу.

Отже, законодавець, передбачивши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

При цьому добросовісність (bona fides) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Тобто, цивільний оборот ґрунтується на презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних відносин, які вправі розраховувати саме на таку поведінку інших учасників, яка відповідатиме зазначеним критеріям і уявленням про честь та совість (подібний висновок викладено в постановах Верховного Суду від 11.11.2021 у справі № 910/8482/18 (910/4866/21), від 04.08.2021 у справі № 185/446/18, від 07.10.2020 у справі 450/2286/16-ц, від 03.08.2022 у справі № 910/5408/21).

Головне завдання застосування принципу добросовісності полягає у тому, щоби перешкодити стороні отримати переваги та вигоду внаслідок своєї непослідовної поведінки на шкоду іншій стороні, яка добросовісно поклалася на певну юридичну ситуацію, створену першою стороною або обома. Інакше кажучи, принцип добросовісності проявляється у тому, що жодна особа не може отримувати переваги від своєї незаконної або недобросовісної поведінки.

Водночас, в основі доктрини «venire contra factum proprium» (заборони суперечливої поведінки), яка базується ще на римській максимі - «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці), знаходиться принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них (постанови Верховного Суду від 08.06.2022 у справі №910/9397/20, від 10.04.2019 у справі №390/34/17).

Отже, у розумінні статті 3 Цивільного кодексу України прийнявши рішення про передачу земельної ділянки в оренду та уклавши відповідний договір оренди, однією із умов якого є обов`язок орендаря розпочати будівництво об`єкта не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації права оренди земельної ділянки, орган місцевого самоврядування зобов`язаний діяти добросовісно та послідовно щодо передбачених договором умов, у тому числі, не вимагати від відповідача завершення будівництва житлово-громадського комплексу у строки, які натомість передбачені договором лише для початку такого будівництва.

У контексті зазначеного, доводи позивача щодо не завершення відповідачем будівництва та не введення об`єкту в експлуатацію свідчать про недобросовісну поведінку органу місцевого самоврядування, що суперечить вимогам статті 3 Цивільного кодексу України та меті укладення Договору оренди.

Крім того, відповідно до п.п. 60, 61 Порядку введення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 23.06.2021 №681, виключно з використанням Реєстру будівельної діяльності електронної системи створюються: акт готовності об`єкта до експлуатації та сертифікат про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта.

Переліки відомостей, які містяться в електронних документах та заявах про їх видачу, що створюються з використанням Реєстру будівельної діяльності електронної системи, відомостей, які вносяться до зазначеного Реєстру, згруповані в уніфіковані комплексні типи відомостей згідно з Додатком 6.

Відповідно до зазначеного додатку 6 («Уніфіковані набори типів відомостей») у пункті 33 передбачено, що у комплексному типі «Строк будівництва» зазначаються такі відомості: дата початку будівництва; дата завершення будівництва; експлуатація від дати (або дата планового введення в експлуатацію об`єкта).

З наявних у матеріалах справи роздруківок з Реєстру будівельної діяльності вбачається, що датою початку будівництва визначено 11.09.2023, що є датою видачі дозволу на виконання будівельних робіт. Таким чином, отримання у цьому випадку дозволу на виконання будівельних робіт є моментом, з якого розпочався процес будівництва об`єкта будівництва. У той же час, встановлені вище обставини щодо виконання відповідачем підготовчих та будівельних робіт на об`єкті будівництва підтверджують факт реалізації відповідачем отримано дозволу на виконання будівельних робіт та виконання встановленого договором оренди обов`язку щодо початку будівництва на земельній ділянці до завершення трирічного строку з моменту державної реєстрації права оренди земельної ділянки.

Також під час розгляду даної справи відповідачем надано Сертифікат №ІУ123260202899 від 13.02.2026, яким Державною інспекцією архітектури та містобудування України на підставі акту готовності об`єкта до експлуатації від 02.02.2026 року засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкта - номер пускового комплексу № 7 на об`єкті будівництва «Будівництво житлово-громадського комплексу на вул. Россошанській, 3 у Дарницькому районі м. Києва. I черга», проектній документації та підтверджено його готовність до експлуатації.

Як визначено ч. 1 ст. 26-3 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» адресою об`єкта нерухомого майна (далі - адреса) є унікальна структурована сукупність реквізитів, що використовуються для ідентифікації об`єкта та визначення місця його розташування на місцевості.

Водночас, згідно з частиною другою, третьою та п`ятою статті 26-3 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» порядок присвоєння адрес об`єктів нерухомого майна затверджується Кабінетом Міністрів України. Порядок не може передбачати обов`язок фізичних та юридичних осіб щодо отримання будь-яких дозволів, погоджень або інших документів дозвільного характеру, а також повноважень державних органів, органів місцевого самоврядування, їхніх посадових осіб, підприємств, установ, організацій, утворених такими органами, видавати зазначені документи. Адреса присвоюється об`єктам будівництва, будинкам, будівлям, спорудам, квартирам, гаражним боксам, машиномісцям, іншим житловим та нежитловим приміщенням, які є самостійними об`єктами нерухомого майна.

Також адреса (крім реквізиту, визначеного пунктом 10 частини четвертої цієї статті) присвоюється, змінюється, коригується, анулюється: виконавчим органом сільської, селищної, міської ради - у разі, якщо об`єкт знаходиться у межах території, на яку поширюються повноваження сільської, селищної, міської ради; місцевою державною адміністрацією - у разі, якщо об`єкт знаходиться у межах території, на яку не поширюються повноваження сільської, селищної, міської ради, а також у разі неприйняття органом з присвоєння адреси рішення про присвоєння, зміну, коригування, анулювання адреси у строк, визначений цією статтею, У містах з районним поділом за рішенням міських рад повноваження щодо присвоєння, зміни, коригування, анулювання адрес можуть делегуватися виконавчим органам районних в місті рад. За рішенням Київської міської ради повноваження щодо присвоєння, зміни, коригування, анулювання адрес можуть делегуватися органам, визначеним частиною другою статті 11 Закону України «Про столицю України - місто-герой Київ».

Відповідно до ч. 1 ст. 26-4 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» після запровадження електронної системи присвоєння, зміна, коригування, анулювання адреси щодо об`єктів, право на виконання будівельних робіт щодо яких набуто до запровадження цієї системи, здійснюються у порядку, визначеному статтею 26-3 цього Закону з урахуванням особливостей, визначених цією статтею.

Для присвоєння адреси подається в тому числі, копія документа, що посвідчує право власності або користування земельною ділянкою, на якій споруджується (споруджено) об`єкт (крім випадків, встановлених Кабінетом Міністрів України в Порядку присвоєння адрес), - у разі, якщо право власності або користування земельною ділянкою не зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ч. 5 ст. 26-4 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»).

Крім того, відповідно до Положення, затвердженого рішенням виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 20.04.2023 № 6293/6334, Департамент містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) надає пропозиції щодо питань присвоєння поштових адрес об`єктам містобудування.

Відповідно до Порядку присвоєння адрес об`єктам будівництва, об`єктам нерухомого майна, затвердженого постановою Кабінету міністрів України № 690 від 07.07.2021 року, Положення про реєстр адрес у місті Києві, затвердженого рішенням Київської міської ради від 22.05.2019 року № 337/9394, Наказом Департаменту містобудування та архітектури Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) №348 від 03.04.2026 закінченому будівництвом об`єкту - господарській будівлі (інвентарній) (ідентифікатор 01.3068299.5042017.20240928.88.0000.43) об`єкта «Будівництво житлово громадського комплексу на вул. Россошанській, 3 у Дарницькому районі м. Києва. I черга» присвоєно адресу: м. Київ, вулиця Вінграновського Миколи, 7-а (Дарницький район).

ТОВ «ЗРУЧНІ ТЕХНОЛОГІЇ» 03.04.2026 отримано Витяг з Реєстру будівельної діяльності (реєстраційний номер в ЄДЕССБ: AR01:7137-9590-3986-2410) щодо інформації про присвоєння адреси господарській будівлі (інвентарна), а саме: м. Київ, вулиця Вінграновського Миколи, 7-а, ідентифікатор об`єкта будівництва 01.3068299.5042017.20240928.88.0000.43#діючий/Будівля «Господарська будівля (інвентарна)».

За приписами п. 41 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна подаються, зокрема: 1) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; 2) технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна; 3) документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси; 4) письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність); 5) договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності).

Отже, у відповідності до приписів чинного законодавства приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Жуковою Ю.В. 06.04.2026 здійснено реєстрацію права власності за відповідачем - ТОВ «ЗРУЧНІ ТЕХНОЛОГІЇ» на закінчений будівництвом об`єкт - Будівля, Господарська будівля (інвентарна) за адресою - м.Київ, вулиця Вінграновського Миколи, 7-а, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 3310408280000, загальна площа 13,8 кв.м, номер відомостей про речове право: 64207416, що підтверджується отриманим ТОВ «ЗРУЧНІ ТЕХНОЛОГІЇ» Витягом з Державного реєстру речових прав №471618181 від 07.04.2026.

Надаючи оцінку акту обстеження земельних ділянок №ДК/183-АО/2025 від 29.08.2025, наданого позивачем на підтвердження того, що ТОВ «ЗРУЧНІ ТЕХНОЛОГІЇ» не розпочато будівництво об`єкту суд враховує, що відповідно до правового висновку Верховного Суду, викладеного в постановах від 08.07.2021 у справі № 520/5778/2020, від 15.11.2021 у справі № 824/443/17-а, акт обстеження земельної ділянки - це документ, в якому викладена інформація, що відображає ситуацію, що склалась під час використання фізичними та юридичними особами земельних ділянок із зазначенням в них, у разі наявності, порушень вимог чинного законодавства. Акт є носієм доказової інформації про виявлені контролюючим органом порушення вимог законодавства суб`єктами господарювання, документом, на підставі якого приймається відповідне рішення контролюючого органу, а тому оцінка акта може бути надана судом у випадку можливого використання такого акта, як доказу вчинення правопорушення при розгляді відповідного спору. Такі висновки також наведені у постанові Верховного Суду від 11 листопада 2025 року у справі №910/7499/24.

Відповідно до підпункту 3.4 пункту 3 Положення про Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - Положення) Департамент земельних ресурсів здійснює державний контроль за додержанням власниками землі та землекористувачами земельного законодавства, встановленого режиму використання земель усіх форм власності відповідно до їхнього цільового призначення та умов надання відповідно до повноважень, делегованих Київською міською радою, зокрема у частині виконання землевласниками та землекористувачами вимог щодо використання земель за цільовим призначенням.

Згідно з пунктом 9 Положення посадові особи Департаменту, уповноважені здійснювати державний контроль за використанням та охороною земель, - державні інспектори з контролю за використанням та охороною земель у межах своїх повноважень мають, зокрема, право безперешкодно обстежувати в установленому законодавством порядку земельні ділянки, що перебувають у власності та користуванні юридичних і фізичних осіб.

В акті обстеження земельних ділянок №ДК/183-АО/2025 від 29.08.2025, складеного державним інспектором з контролю за використанням та охороною земель, вказано, що за результатом обстеження земельної ділянки по вул. Россошанській, 3 (кадастровий номер 8000000000:63:438:0056) у Дарницькому районі міста Києва встановлено, що на земельній ділянці, яка огороджена парканом, ростуть зелені насадження; на земельній ділянці наявні залишки зруйнованих будівель (будівельні матеріали), а також на ділянці запарковані автомобілі та встановлені тимчасові споруди.

Враховуючи зміст акту обстеження земельних ділянок №ДК/183-АО/2025 від 29.08.2025 суд зазначає, що фіксація в акті огляду наявності огорожі території земельної ділянки, наявність залишків зруйнованих будівель, будівельних матеріалів фактично свідчить про освоєння території земельної ділянки та наявність ознак реалізації будівництва, у тому числі через демонтаж попередніх об`єктів і підготовку до нового будівництва. Разом з тим суд акцентує увагу, що лише фіксація в акті стану земельної ділянки та додані до акта обстеження фотоматеріали за умови наявності інших доказів фактичного виконання будівельних робіт, свідчить про те, що зміст такого акту не може підтверджувати відсутність початку будівництва на земельній ділянці.

У свою чергу, відповідачем надано до матеріалів справи Акт обстеження земельної ділянки від 27.01.2026 у складі комісії представників ТОВ «ЗРУЧНІ ТЕХНОЛОГІЇ» та ТОВ «КДД ГЕНПІДРЯД» (генпідрядника), згідно з яким комісією проведено огляд земельної ділянки і встановлено, що вона огороджена парканом, на території земельної ділянки встановлено наявність самонасіяних зелених насаджень, на земельній ділянці наявні залишки демонтованих будівель та конструкцій, а також наявна будівля 7 пускового комплексу І черги об`єкта будівництва «Будівництво житлово-громадського комплексу на вул. Россошанській, 3 у Дарницькому районі м. Києва. I черга», споруджена на підставі дозволу на виконання будівельних робіт №ІУ 01320830142. Акт супроводжується фотографіями спорудженої будівлі та схемою її розташування, нанесеною на супутниковий знімок земельної ділянки.

За встановлених вище обставин, вказані в акті обстеження земельної ділянки від 27.01.2026 обставини узгоджуються з даними актів виконаних робіт КБ-2В та довідок КБ 3, у яких зафіксовано обсяги і вартість будівельних робіт, виконаних у межах реалізації проекту будівництва.

Таким чином, матеріалами справи підтверджується, що відповідач, отримавши 11.09.2023 дозвіл на виконання будівельних робіт об`єкта будівництва «Будівництво житлово-громадського комплексу на вул. Россошанській, 3 у Дарницькому районі м. Києва. І черга», у листопаді 2023 році здійснив підготовчі роботи та у 2024-2025 роках виконав будівельні роботи на об`єкті будівництва, а протягом лютого-квітня 2026 року ввів господарську будівлю (інвентарну) (7-ий пусковий комплекс І черги будівництва) в експлуатацію та зареєстрував право власності на відповідний об`єкт нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав.

Виходячи з наведених обставин у їх сукупності, проаналізувавши діяльність відповідача у 2022-2023 роках щодо замовлення та розроблення проєктної/дозвільної документації, отримання містобудівної документації та дозволу на виконання будівельних робіт, а також у 2023-2025 роках щодо виконання підготовчих та будівельних робіт, судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції в тому, що Товариство з обмеженою відповідальністю «ЗРУЧНІ ТЕХНОЛОГІЇ» на виконання пункту 8.4 Договору розпочало будівництво об`єкта в межах 3 річного терміну з моменту державної реєстрації права оренди земельної ділянки, у зв`язку з чим вважає твердження позивача про невиконання відповідачем обов`язку щодо початку будівництва безпідставними та такими, що спростовуються належними та допустимими доказами у справі.

Стосовно аргументів позивача про те, що Товариство з обмеженою відповідальністю «ЗРУЧНІ ТЕХНОЛОГІЇ», отримавши в користування земельну ділянку, не приступило до її використання та забудови згідно з цільовим призначення, а саме: для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, визначеним у договорі, а наявність споруди невстановленого призначення не підтверджує факт початку будівництва саме житлово-громадського комплексу, з ціллю будівництва якого відповідачу надавалась земельна ділянка, суд зазначає, що згідно статті 1 закону України «Про землеустрій» цільове призначення земельної ділянки - допустимі напрями використання земельної ділянки відповідно до встановлених законом вимог щодо використання земель відповідної категорії та визначеного виду цільового призначення.

Стаття 19 Земельного кодексу України визначає категорії земель. Відповідно до ч. 1 цієї статті, землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; е) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення.

Згідно з ч.1 ст.20 Земельного кодексу України при встановленні цільового призначення земельних ділянок здійснюється віднесення їх до певної категорії земель та виду цільового призначення.

Основою для визначення цільового призначення земельної ділянки є її належність до відповідної категорії земель і відповідного способу використання.

Правовий режим земель громадської та житлової забудови визначено у статті 38 Земельного кодексу України, згідно з якою до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель та споруд, інших об`єктів загального користування.

Порядок використання зазначеної категорії земель регламентовано статтею 39 Земельного кодексу України, відповідно до якої використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм.

Поряд із цим варто зазначити, що невикористання орендарем земельної ділянки не є тотожним нецільовому використанню земельної ділянки (постанова Верховного Суду від 26.10.2021 у справі №910/9849/20).

Поняття «невикористання земельної ділянки за призначенням» та «використання земельної ділянки не за цільовим призначенням» різні за правовою природою, останнє з яких застосовується до випадків, коли на земельній ділянці із певним цільовим призначенням здійснюється діяльність, яка виходить за межі цього цільового призначення. Використання не за цільовим призначенням передбачає дію використання та стосується тих випадків, коли на земельній ділянці з певним цільовим призначенням проводиться діяльність, яка виходить за межі цільового призначення та передбачає фактичне використання такої ділянки в інших цілях. У той час, як за невикористання (бездіяльність) не передбачається позбавлення права користування (постанови Верховного Суду від 04.04.2019 у справі № 922/324/17, від 25.03.2020 у справі №715/214/17-ц, від 14.07.2020 у справі №916/1998/19 та від 12.08.2021 у справі №904/2166/20 (904/5835/20), від 02.11.2022 у справі № 918/119/21.

Отже, нецільовим використанням земельної ділянки з категорії земель житлової та громадської забудови є її використання за іншим призначенням, всупереч генеральному плану населеного пункту, іншій містобудівній документації, плану земельно-господарського устрою тощо, тобто всупереч земельному законодавству України (такий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 25.05.2021 у справі №927/703/20).

Відповідно до матеріалів справи, цільове призначення земельної ділянки - 02.03. для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, категорія земель - землі житлової та громадської забудови.

Втім, матеріали справи не містять встановлених фактичних обставин щодо порушення відповідачем цільового призначення земельної ділянки, тобто вчинення дій, які б свідчили про використання спірної земельної ділянки за іншим цільовим призначенням.

Натомість, як встановлено судом вище, відповідач здійснив будівництво господарської споруди, що є складовою житлово-громадського комплексу згідно із Проєкту будівництва об`єкта «Будівництво житлово-громадського комплексу на вул. Россошанській, 3 у Дарницькому районі міста Києва», що підтверджує використання відповідачем земельної ділянки (кадастровий номер 8000000000:63:438:0056) на вул. Россошанській, 3 у Дарницькому районі міста Києва згідно її цільового призначення.

Між іншим, незважаючи на відсутність порушення умов договору оренди відповідач додатково зазначає, що запровадження воєнного стану, ракетні обстріли, пошкодження та перебої у роботі енергосистем є об`єктивними та зовнішніми чинниками, які можуть унеможливлювати своєчасне виконання договірних зобов`язань, у тому числі на підготовчій стадії реалізації проєктів будівництва. На переконання відповідача, під час виконання договору виявилися обставини, які не могли бути враховані сторонами при укладенні договору, але істотно впливають на інтереси сторін договору, на підтвердження наявності яких відповідачем подано висновок Київської торгово-промислової палати про істотну зміну обставин (hardship) від 09.02.2026 №17/13-4/81, яким підтверджено настання істотної зміни обставин щодо виконання ТОВ «ЗРУЧНІ ТЕХНОЛОГІЇ» п.8.4. Договору в частині строку початку будівництва об`єкта, пов`язаної з військовою агресією російської федерації проти України, введенням режиму воєнного стану на території України, оголошенням загальної мобілізації, запровадженням комендантської години та відключенням електроенергії.

Відповідно до статті 652 Цивільного кодексу України, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, зобов`язання може бути змінене або припинене за рішенням суду за наявності сукупності умов, визначених частиною другою зазначеної статті.

Зі змісту вказаної норми вбачається, що, укладаючи договір, сторони розраховують на його належне виконання і досягнення поставлених ним цілей. Проте, під час виконання договору можуть виявлятись обставини, які не могли бути враховані сторонами при укладенні договору, але істотно впливають на інтереси однієї чи обох сторін. При укладенні договору та визначенні його умов сторони повинні розумно оцінювати ті обставини, при яких він буде виконуватися. Інтереси сторін можуть порушуватись будь-якою зміною обставин, що виникають у ході виконання договору, проте, лише істотна зміна обставин визнається підставою для вимоги про зміну чи розірвання договору. Зміна обставин вважається істотною, тільки якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах (постанова Верховного Суду від 16.02.2022 у справі № 910/13557/21).

Відповідно до постанови Великої Палати Верховного Суду від 02.07.2019 у справі № 910/15484/17, істотна зміна обставин є оціночною категорією, яка полягає у зміні договірного зобов`язання таким чином, що його виконання для однієї зі сторін договору стає більш обтяженим, ускладненим чим суттєво змінюється рівновага договірних стосунків (пункт 6.26).

Судом враховано наданий відповідачем на підтвердження наявності таких обставин висновок Київської торгово-промислової палати про істотну зміну обставин (hardship) від 09.02.2026 №17/13-4/81, складений у межах її компетенції відповідно до Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні», який містить правовий аналіз впливу об`єктивних, непередбачуваних та незалежних від волі сторін факторів, зокрема, запровадження та тривалої дії воєнного стану, обмежень господарської діяльності, безпекових та економічних умов, які суттєво вплинули на можливість реалізації проєкту у строк та в умовах, що існували на момент укладення договору.

Наразі, практика господарських судів щодо застосування статті 652 Цивільного кодексу України у спорах, що виникають із договорів оренди земельних ділянок в умовах воєнного стану, виходить з можливості внесення змін до договору оренди шляхом коригування строків початку будівництва з метою приведення договірних зобов`язань у відповідність до істотно змінених обставин, без застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору.

Тобто, застосування механізму зміни договору відповідно до статті 652 Цивільного кодексу України у зв`язку з істотною зміною обставин є допустимим за умови збереження балансу інтересів сторін та відсутності шкоди для орендодавця, яким проте позивач як орендодавець не скористався.

Втім, з урахуванням змісту позовних вимог та підстав цього позову, питання щодо наявності/відсутності саме істотної зміни обставин не є предметом спору та розгляду судом у цій справі, оскільки, як встановлено судом вище, позивачем були вчинені всі необхідні та передбачені законодавством і Договором дії, спрямовані на будівництво на орендованій земельній ділянці, та дотримано визначених пунктом 8.4. Договору строків початку будівництва.

У контексті спірних правовідносин суд зазначає, що у розумінні положень частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку. Це випливає з принципу збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору.

Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Верховного Суду від 09.12.2020 у справі №199/3846/19).

Отже, у кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення.

Відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

За практикою Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) наведене правило застосовне не тільки для захисту інтересів власника майна, а й його правомірного володільця, яким у спірних правовідносинах є відповідач - орендар.

У практиці ЄСПЛ напрацьовані три критерії, які потрібно оцінити, щоб зробити висновок, чи відповідає певний захід втручання у право власності принципу правомірного і допустимого втручання, сумісного з гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції, а саме: втручання має бути законним, відповідати суспільним інтересам та бути пропорційним переслідуваним цілям одночасно.

Якщо хоча б одного критерію із перелічених не було додержано, то ЄСПЛ констатує порушення державою статті 1 Першого протоколу до Конвенції.

Втручання держави в право власності особи є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення «суспільного», «публічного» інтересу, у визначенні якого ЄСПЛ надає державам право користуватися «значною свободою (полем) розсуду». Втручання держави в право на мирне володіння майном може бути виправдане за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності.

Дослідивши обставин справи та наявні у ній докази, урахувавши наведені положення законодавства, яке регулює спірні правовідносини, оцінивши зазначені критерії в контексті обставин цієї справи, колегія суддів вважає, що позивачем не доведено обставини істотності порушення умов Договору оренди земельної ділянки, зокрема, п.8.4, як підстави для його розірвання у судовому порядку у розумінні частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України. Аналогічних правомірних висновків дійшов суд першої інстанції.

Крім того, за висновком суду, позивачем не доведено порушення з боку ТОВ «ЗРУЧНІ ТЕХНОЛОГІЇ» в частині виконання обов`язків, передбачених ст. 24 та 25 Закону України «Про оренду землі» та умовами Договору, адже матеріали справи не містять встановлених фактичних обставин щодо порушення відповідачем строку використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з Договором, а також початку будівництва на земельній ділянці.

Таким чином, у зв`язку з встановленими судом обставинами щодо фактичного початку будівництва об`єкту, зокрема, виконання підготовчих та будівельних робіт у межах визначеного Договором трирічного строку, що позивачем в поданій апеляційній скарзі не спростовано, колегія суддів не вбачає підстав для висновку про порушення орендарем умов Договору.

Доводи скаржника щодо нецільового використання відповідачем земельної ділянки не знайшли свого підтвердження під час розгляду справи.

Відтак, колегія суддів вважає обґрунтованим висновок суду першої інстанції про відсутність підстав для розірвання спірного Договору оренди земельної ділянки від 19.11.2021 та повернення земельної ділянки.

Крім того, з урахуванням того, що будь-яка господарська операція, дія суб`єкта господарювання повинна мати розумне пояснення мети та мотивів її здійснення, відтак з урахуванням фактичних обставин справи суд наголошує, що під час розгляду спору Київською міською радою як орендодавцем не надано обґрунтованих пояснень відсутності намірів продовження договору оренди земельної ділянки з дійсним орендарем, обґрунтованості та виправданості дій щодо розірвання наявного договору, в межах реалізації якого відповідачем фактично розпочато будівництво житлово - громадського комплексу, та раціональності як пошуку нового забудовника земельної ділянки, так і намірів укладення нового договору та встановлення нових термінів початку забудови, з метою збереження економічної доцільності укладеного договору та загальногосподарського інтересу.

Також судом взято до уваги недоцільність розірвання спірного договору оренди землі під час широкомасштабної воєнної агресії Російської Федерації проти України, зважаючи на наслідки, яких неминуче призведе таке розірвання - втрата певної частини доходу місцевої територіальної громади, маловірогідність повторної спроби передачі в оренду спірної земельної ділянки з огляду на те, що строк оренди не сплив та відповідачем розпочато будівництво, отже, за висновками суду, розірвання договору в даному випадку не буде сприяти цілям досягнення «справедливого балансу» між інтересами сторін, та, відповідно, не буде виправданим та пропорційним, позаяк збереження орендних правовідносин між сторонами, на переконання суду, буде свідчити про більш раціональне використання органом місцевого самоврядування земельної ділянки, в тому числі як джерела доходу місцевого бюджету.

Окремо суд звертає увагу на передбачену умовами Договору можливість для орендодавця збільшення відсотку нарахувань орендних платежів та доходів місцевого бюджету, а саме п. 4.4, згідно якого у випадку, якщо будівництво об`єкта не розпочато у термін, визначений п.п.8.4 Договору, орендна плата встановлюється у подвійному розмірі, що визначений у пп.4.2 Договору, але не більше дванадцяти відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, застосування якого могло мати місце у випадку порушення орендарем строків початку будівельних робіт згідно з п. 8.4 Договору.

3.3. мотиви прийняття або відхилення аргументів учасників справи

Позиція позивача ґрунтується на доводах стосовно порушення відповідачем умов укладеного між сторонами договору оренди земельної ділянки (1) в частині початку будівництва житлово - громадського комплексу на спірній земельній ділянці та (2) використання ділянки відповідно до її цільового призначення.

Оцінивши наявні в матеріалах справи докази з урахуванням їх вірогідності, колегія суддів встановила, що по - перше, відповідачем фактично розпочато будівництво об`єкту, зокрема, виконання підготовчих та будівельних робіт у межах визначеного Договором трирічного строку, а по - друге, з матеріалів справи не вбачається порушення з боку ТОВ «ЗРУЧНІ ТЕХНОЛОГІЇ» в частині виконання обов`язків, передбачених ст. 24 та 25 Закону України «Про оренду землі» та умовами Договору.

Наведене свідчить про необґрунтованість та недоведеність позиції позивача, що має наслідком відмову в задоволенні позову.

Усі інші доводи апелянта судом враховано, однак судова колегія визнає їх необґрунтованими та вважає, що судом першої інстанції було ретельно досліджено матеріали справи, детально та належним чином мотивовано висновки суду, правильно застосовано норми матеріального права та не допущено порушень норм процесуального права, а твердження апелянта не спростовують наведених вище висновків суду та не можуть бути достатньою підставою для скасування рішення суду першої інстанції.

4. ВИСНОВКИ СУДУ ТА ДЖЕРЕЛА ПРАВА:

4.1. висновки за результатами розгляду матеріалів справи

З огляду на те, що позивачем не доведено істотних порушень умов договору, які можуть бути підставою для його розірвання, зокрема, не доведено наявність шкоди, збитків завданих територіальній громаді міста Києва внаслідок виконання відповідачем умов договору, обставини нецільового використання ним земельної ділянки чи невиконання ним обов`язків, передбачених ст.24 та ст.25 Закону України «Про оренду землі», враховуючи, що обставина порушення відповідачем строків початку будівництва об`єкта не знайшла свого підтвердження, зважаючи на відсутність в договорі умов щодо конкретних строків забудови та приймаючи до уваги те, що строк оренди не сплив, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про відсутність підстав для розірвання спірного Договору оренди земельної ділянки від 19.11.2021 та повернення земельної ділянки.

4.2. посилання на норми права, якими керувався суд апеляційної інстанції

Згідно із ст.269 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Відповідно до статті 73 ГПК України доказами у справі є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Згідно з частинами першою, третьою статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Обов`язок із доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи.

Відповідно до статті 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються скоріше були (мали місце), аніж не були (аналогічний висновок викладений у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 25.06.2020 у справі № 924/233/18).

За приписами ст. 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Відповідно до ст. 25 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» сільські, селищні, міські ради правомочні розглядати і вирішувати питання, віднесені Конституцією України, цим та іншими законами до їх відання.

Конституція України (ст. 13, 14) визначає, що земля, водні ресурси є об`єктом права власності Українського народу, від імені якого права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією. Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Згідно з ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» питання регулювання земельних відносин вирішуються відповідно до закону виключно на пленарних засіданнях міської ради.

Відповідно до ст. 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Рішення ради приймається на її пленарному засіданні після обговорення більшістю депутатів від загального складу ради, крім випадків, передбачених цим Законом.

Згідно з частиною 1, пунктом 1 частини 2 ст. 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Частинами 1, 4 статті 202 Цивільного кодексу України визначено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін.

Відповідно до частини 1 статті 174 Господарського кодексу України (тут і надалі - Господарський кодекс України, чинний на час спірних правовідносин) господарські зобов`язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.

Частина 1 статті 626 Цивільного кодексу України передбачає, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Як визначено частиною 1 ст. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендною землі регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно - правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно із ч.1 ст. 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатом аукціону.

Відповідно до ст.124 Земельного кодексу України (у реакції, чинній станом на час прийняття радою рішення) передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.

Відповідно до частини 5 статті 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.

Згідно зі статтею 9 Земельного кодексу України до повноважень Київської міської ради належить, зокрема, розпорядження землями територіальної громади міста, передача земельних ділянок у власність громадян та юридичних осіб, надання земельних ділянок у користування, а також здійснення контролю за використанням і охороною земель.

Відповідно до ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ). В силу частини 6 названої статті до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Статтею 792 Цивільного кодексу України передбачено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Статтею 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки визначено як засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до ст.13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до частини 1 статті 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Згідно із ст.765 Цивільного кодексу України наймодавець зобов`язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму.

За умовами розділу 6 Договору земельна ділянка вважається переданою орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди; право на оренду земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.

Статтею 125 Земельного кодексу України (у реакції, чинній станом на час укладення договору) передбачено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Згідно із ст. 126 Земельного кодексу України (у реакції, чинній станом на час укладення договору) право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

За приписами ст. 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Право на доступ до правосуддя є одним з основоположних прав людини, воно закріплене у статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, яка ратифікована Україною.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18.07.2006 у справі «Проніна проти України», в якому він зазначив, що п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст. 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

5. ВИСНОВКИ ПІВНІЧНОГО АПЕЛЯЦІЙНОГО ГОСПОДАРСЬКОГО СУДУ ЗА РЕЗУЛЬТАТАМИ РОЗГЛЯДУ АПЕЛЯЦІЙНОЇ СКАРГИ:

Колегія суддів Північного апеляційного господарського суду дійшла висновку, що оскаржуване рішення суду прийнято у відповідності з вимогами матеріального та процесуального права, підстав його скасовувати або змінювати не вбачається.

Рішення Господарського суду міста Києва від 08.04.2026 у справі № 910/15628/25 підлягає залишенню без змін.

Апеляційна скарга Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 08.04.2026 у справі № 910/15628/25 задоволенню не підлягає.

6. РОЗПОДІЛ СУДОВИХ ВИТРАТ:

Судові витрати у вигляді судового збору за розгляд апеляційної скарги згідно з ч. 1 ст. 129 ГПК України покладаються на скаржника - Київську міську раду.

Керуючись ст. ст. 129, 269, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 08.04.2026 у справі №910/15628/25 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 08.04.2026 у справі № 910/15628/25 залишити без змін.

3. Матеріали справи № 910/15628/25 повернути до суду першої інстанції.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення.

Постанова може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 20 днів, відповідно до ст. ст. 286-291 ГПК України.

Повний текст складено та підписано 15.09.2026.

Головуючий суддя К.В. Тарасенко

Судді Г.П. Коробенко

П.В. Горбасенко