Постанова від 01 вересня 2026 р. у справі №907/983/21 — Західний апеляційний господарський суд

ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 вересня 2026 рокум. ЛьвівСправа № 907/983/21

Західний апеляційний господарський суд в складі колегії:

головуючого судді О.С. Скрипчук

суддів Н.М. Кравчук

О.В. Прядко,

за участю секретаря судового засідання В.Р. Постолатій,

розглянувши матеріали апеляційної скарги Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради б/н від 13.01.2025 (вх. № 01-05/169/25 від 16.01.2025)

на рішення Господарського суду Закарпатської області від 09.12.2024 (повний текст складено 23.12.2024, суддя Ремецькі О.Ф.)

у справі № 907/983/21

за позовом: Фізичної особи-підприємця Грицик Лариси Олексіївни, м. Ужгород

до відповідача: Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача: Ужгородська міська рада

про: визнання угоди недійсною.

за участю представників сторін:

від позивача: Лесько А.О.

від відповідача: не з`явився

від третьої особи: не з`явився

ВСТАНОВИВ:

Фізична особа-підприємець Грицик Лариса Олексіївна звернулася до Господарського суду Закарпатської області з позовом до Департаменту міського господарства Ужгородської міської ради (попереднє найменування Департамент міського господарства Ужгородської міської ради) про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки в редакції додаткової угоди від 30 жовтня 2018 року до договору оренди землі від 18 лютого 2014 року № 1691/1 (договору оренди землі в новій редакції від 30 жовтня 2018 року).

Позов обґрунтовано невідповідністю вимогам закону пунктів 5, 10 та 11 додаткової угоди від 30 жовтня 2018 року, які визначають істотні умови договору щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати, недійсність яких, на думку позивача, тягне недійсність договору в цілому. Позивач не погоджується з розміром нормативної грошової оцінки земельної ділянки, на підставі якої визначено розмір орендної плати.

Рішенням Господарського суду Закарпатської області від 09.12.2024 (суддя Ремецькі О. Ф.) позов задоволено повністю.

Місцевий господарський суд дійшов висновку про наявність підстав для визнання спірного договору недійсним, оскільки на час укладення додаткової угоди від 30.10.2018 не було виготовлено актуальної технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Ужгорода, яка б містила позитивний висновок державної експертизи, дійсний у межах трирічного строку, встановленого статтею 36 Закону України «Про державну експертизу землевпорядної документації».

При цьому суд першої інстанції зазначив, що висновок державної експертизи щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населеного пункту міста Ужгорода від 05.06.2014 № 698-14 містить зауваження та пропозиції до землевпорядної документації і не містить висновку про допустимість та можливість прийняття рішення щодо об`єкта державної експертизи. У підсумковій оцінці результатів експертизи зазначено, що технічна документація з нормативної грошової оцінки земель населеного пункту міста Ужгорода не в повній мірі відповідає вимогам чинного законодавства України, встановленим нормам і правилам та повертається на доопрацювання.

Водночас матеріали справи не містять відомостей про доопрацювання зазначеної технічної документації та одержання позитивного висновку державної експертизи технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Ужгорода, як того вимагає стаття 35 Закону України «Про державну експертизу землевпорядної документації». За таких обставин суд першої інстанції дійшов висновку, що така технічна документація не могла бути законною підставою для визначення нормативної грошової оцінки земель міста Ужгорода та спірної земельної ділянки при укладенні договору оренди землі в новій редакції від 30.10.2018.

Крім того, суд першої інстанції взяв до уваги висновок експертного дослідження від 15.12.2015 № 209/12-15, складений за зверненням ФОП Грицик Л. О., яким встановлено неправильність обчислення локальних коефіцієнтів, що характеризують функціональне використання земельної ділянки, та, відповідно, вплинуло на розмір її нормативної грошової оцінки.

Так, у висновку експертного дослідження № 209/12-15 зазначено про неправильне застосування локальних коефіцієнтів за такими факторами: 1) місцезнаходження земельної ділянки у зоні пішохідної доступності до зелених зон; 2) розташування земельної ділянки у прирейковій зоні; 3) розташування земельної ділянки у зоні пішохідного доступу до міського пасажирського транспорту; 4) розташування земельної ділянки у водоохоронній зоні.

Водночас не було застосовано локальні коефіцієнти, які підлягали застосуванню за такими факторами: а) місцезнаходження земельної ділянки у санітарно-захисній зоні (0,9); б) місцезнаходження земельної ділянки у зоні обмеження забудови за рівнем напруження електромагнітного поля (0,95).

Не погоджуючись з рішенням місцевого господарського суду, відповідач звернувся до Західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просив скасувати рішення Господарського суду Закарпатської області від 09 грудня 2024 року у справі № 907/983/21 та ухвалити нове рішення про відмову в позові.

Зокрема, апелянт зазначає, що суд першої інстанції безпідставно взяв до уваги висновок експертного дослідження від 15.12.2015 № 209/12-15, оскільки таке дослідження проводилося у 2015 році, тоді як спірний договір укладено сторонами у 2018 році. При цьому експерт під час проведення дослідження керувався Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженим наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Державного комітету лісового господарства України, Державного комітету водного господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 № 18/15/21/11, який втратив чинність на підставі наказу Міністерства аграрної політики та продовольства України від 30.12.2016.

Скаржник вказує, що станом на дату видачі витягу з нормативної грошової оцінки земельної ділянки 19.08.2018 та на дату укладення спірного договору 30.10.2018 діяв Порядок нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затверджений наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 № 489. Відтак, на думку апелянта, висновки експертного дослідження, проведеного у 2015 році на підставі нормативно-правового акта, який на момент укладення спірного договору втратив чинність, не можуть бути покладені в основу рішення у цій справі.

Водночас відповідач зазначає, що дослідження матеріалів технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Ужгорода може бути здійснено адміністративним судом у межах розгляду адміністративної справи № 260/164/19 за позовом ФОП Грицик Л. О.

Також апелянт вважає помилковим висновок суду першої інстанції про відсутність затвердженого генерального плану населеного пункту міста Ужгорода. Зазначає, що станом на час укладення спірного договору 30.10.2018 був чинним Генеральний план міста Ужгорода, затверджений рішенням Ужгородської міської ради від 04.06.2004 № 313 «Про генеральний план міста».

Крім того, відповідач вказує, що з 01.01.2015 набуло чинності рішення Ужгородської міської ради від 14.07.2014 № 1398 «Про затвердження технічної документації по нормативно грошовій оцінці земель населеного пункту міста Ужгорода Ужгородської міської ради».

Постановою Західного апеляційного господарського суду від 17.11.2025 рішення Господарського суду Закарпатської області від 09.12.2024 скасовано та ухвалено нове рішення про відмову в задоволенні позову.

Постанова мотивована тим, що позивач звертаючись до суду обрав неефективний спосіб захисту свого порушеного права, що є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову, оскільки, зважаючи на встановлені обставини щодо розташування на земельній ділянці, яка є предметом оспорюваного договору, належного у спірний період позивачу нерухомого майна, а також обставини укладення додаткової угоди від 30.10.2018 разом із протоколом розбіжностей, що встановлено в межах розгляду справи № 907/12/19. Обставини, зазначені Орендарем на обґрунтування своїх позовних вимог, підлягають встановленню та доказуванню в межах справ про стягнення з нього заборгованості з орендної плати (справи № 907/882/22 і № 907/146/24).

Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 03.02.2026 у справі №907/983/21 касаційну скаргу Грицик Лариси Олексіївни задоволено частково. Постанову Західного апеляційного господарського суду від 17.11.2025 у справі № 907/983/21 скасовано. Справу № 907/983/21 передано на новий розгляд до Західного апеляційного господарського суду.

Касаційний суд мотивував скасування постанови апеляційного суду тим, що висновок про неефективність обраного позивачем способу захисту є передчасним. Верховний Суд зазначив, що позивач як орендар оспорює умови договору щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки та визначеного на її основі розміру орендної плати, які є істотними умовами договору оренди, а тому такі вимоги підлягали розгляду по суті. При цьому касаційний суд зазначив, що апеляційний суд не врахував правових висновків Верховного Суду у подібних правовідносинах, зокрема у справі № 907/12/19 між тими самими сторонами, та не зазначив, який спосіб захисту був би ефективним для позивача у разі визнання заявленого ним способу неефективним.

Крім цього, дійшовши висновку про неефективність способу захисту, апеляційний суд фактично ухилився від перевірки законності рішення місцевого господарського суду по суті спору, не надав належної оцінки доводам сторін та поданим доказам щодо правомірності визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки і розміру орендної плати. З огляду на неповне з`ясування обставин справи та порушення апеляційним судом норм процесуального права Верховний Суд скасував постанову апеляційного суду та передав справу на новий розгляд.

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 23.02.2026 справу № 907/983/21 на новий розгляд розподілено колегії суддів у складі: О.С. Скрипчук (головуючий суддя), судді: Н.М. Кравчук та О.І. Матущак.

В подальшому, згідно з розпорядженням виконуючого обов`язки керівника апарату Західного апеляційного господарського суду від 09.07.2026 проведено повторний автоматизований розподіл судової справи для заміни судді члена-колегії Матущака О.І.

Протоколом повторного розподілу судової справи між суддями від 09.07.2026 визначено новий склад суду для розгляду справи № 907/983/21, а саме: головуючий суддя Скрипчук О.С., суддя Кравчук Н.М., суддя Прядко О.В.

Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 09.07.2026 призначено розгляд справи № 907/983/21 на 02.09.2026.

У судове засідання 02.09.2026 з`явився представник позивача, надав пояснення.

У судове засідання 02.09.2026 відповідач та третя особа явки уповноважених представників не забезпечили, хоча належним чином були повідомлені про час та дату судового засідання.

Відповідно до п. 4 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Розглянувши матеріали справи, з`ясувавши всі фактичні обставини, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи, суд встановив наступне.

18.02.2014 Департаментом міського господарства Ужгородської міської ради (змінено найменування на Департамент міської інфраструктури Ужгородської міської ради) як орендодавцем та ФОП Грицик Л.О. як орендарем укладено договір оренди № 1691/1 земельної ділянки площею 1,2617 га у м. Ужгороді по вул. Електрозаводській, 35, кадастровий номер 2110100000:34:001:0228 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості.

Відповідно до п.п.5,10,11,13 вказаного договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 2222989,23 грн.

Орендна плата за рік встановлена у сумі 66689,68 грн, що становить 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Розмір щомісячних орендних платежів – 5557,47 грн.

Розмір орендної плати переглядається щороку у разі, зокрема, зміни нормативно-грошової оцінки землі.

Приписами п.п.8, 9 вказаного договору встановлено строк договору до 24.10.2018. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Рішення про продовження договору оренди приймає Ужгородська міська рада у відповідності до чинного законодавства.

Як підтверджується матеріалами справи, 30.10.2018 рішенням Ужгородської міської ради № 1354 «Про поновлення, припинення та відмову у поновленні дії договорів оренди земельних ділянок» дію договору оренди зазначеної земельної ділянки ФОП Грицик Л.О. поновлено строком на 5 років до 30.10.2023.

В подальшому 23.11.2018 Департамент надіслав ФОП Грицик Л.О. пропозицію щодо укладення договору оренди землі, посилаючись на зміну порядку укладення договорів оренди землі у зв`язку з прийняттям Ужгородською міською радою рішення від 30.08.2016 № 356 «Про Тимчасове положення про порядок надання земельних ділянок, що знаходяться в розпорядженні Ужгородської міської ради, в оренду фізичним та юридичним особам».

В додатку до зазначеної пропозиції департамент надіслав проект додаткової угоди до договору оренди землі від 18.02.2014, якою викладено договір оренди землі у новій редакції від 30.10.2018, та запропоновано внести зміни до п.п. 5, 8, 10, 11, 14 договору оренди землі від 18.02.2014 щодо нормативної грошової оцінки землі, строку дії договору, розміру орендної плати на рік та на місяць, відповідальності за невнесення орендної плати у встановлені строки, доповнити п. 30 договору щодо обов`язків орендаря.

Так, п. 5 встановлюється нормативно грошова оцінка земельної ділянки станом на 2018 у сумі 13859395,99 грн., п. 8 – строк дії договору встановлено до 30.10.2023; розмір орендної плати на рік та на місяць – відповідно 415781,88 грн. та 34648,49 грн. (п.п. 10,11).

Пункт 14 договору департаментом запропоновано в такій редакції: «У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором: у 10-ти денний строк сплачується штраф у розмірі 100 відсотків річної орендної плати встановленої цим договором; справляється пеня у розмірі подвійної облікової ставки НБУ від несплаченої суми за кожний день прострочення».

Пункт 30 договору «Обов`язки орендаря» у новій редакції доповнено абзацом 1 наступного змісту «…здійснити у 20-ти денний термін державну реєстрацію права оренди у відповідності до вимог чинного законодавства. У разі несвоєчасного здійснення права оренди справляється пеня у розмірі визначеному п. 14 даної угоди».

ФОП Грицик Л.О. 11.12.2018 повернула орендодавцю підписану додаткову угоду з протоколом розбіжностей щодо п.п. 14,30 договору, за змістом якого відповідач запропонував виключити абзац 1 п. 14 щодо сплати штрафу у розмірі 100 відсотків річної орендної плати та власну редакцію абзацу 1 п. 30 договору, згідно якої запропонував виключити з нього друге речення щодо справляння пені.

Судом встановлено, що розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, переданої в оренду Грицик Л.О., на підставі договору оренди у редакції додаткової угоди від 30.10.2018 р. до договору оренди землі від 18.02.2014 №1691/1, якою його положення викладено у новій редакції, станом на 2018 рік визначений у 13 859 395,99 грн та обґрунтовуються даними Головного управління Держгеокадастру у Закарпатській області, відображеними у витягу № 1209/0/192-18 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 18.09.2018 року. Для розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки застосовано коефіцієнт Км2 та локальні коефіцієнти на місцезнаходження земельної ділянки як: - розташованої в зоні пішохідної доступності до міського пасажирського транспорту - 1,10; - розташованої в зоні пішохідної доступності до зелених зон - 1,10: - розташованої в прирейковій зоні - 1.05: - розташованої в зоні перевищення припустимого рівня шуму- 0,97: - розташованої у водоохоронній зоні - 1,05.

Водночас, згідно висновку експертного дослідження №209/12-15, що міститься в матеріалах справи, встановлено неправильність обчислення локальних коефіцієнтів, які характеризують функціональне використання земельної ділянки. що вплинуло на розмір нормативної грошової оцінки наданої в оренду ФОП Грицик Л.О. земельної ділянки, а саме: у висновку експерта вказується на - невірно застосовані локальні коефіцієнти за такими факторами: 1) місцезнаходження земельної ділянки у зоні пішохідної доступності до зелених зон; 2) розташування земельної ділянки у прирейковій зоні; 3) розташування земельної ділянки у зоні пішохідного доступу до міського пасажирського транспорту; 4) розташування земельної ділянки у водоохоронній зоні; - та не застосовано локальні коефіцієнти, які підлягали застосуванню за такими факторами: 1) місцезнаходження земельної ділянки у санітарно-захисній зоні 0.9; 2) місцезнаходження земельної ділянки у зоні обмеження забудови за рівнем напруження електромагнітного поля 0.95.

При винесенні постанови колегія суддів виходила з наступного.

Відповідно до ч.1 ст.13 Конституції України, земля є об`єктом права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Згідно з пунктом 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини.

Частиною 1 статті 509 Цивільного кодексу України визначено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Відповідно до норм частини 1 та 2 статті 283 Господарського кодексу України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ).

Частиною 3 статті 283 Господарського кодексу України встановлено, що об`єктом оренди можуть бути: державні та комунальні підприємства або їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси, тобто господарські об`єкти із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщений об`єкт, та автономними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання; нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення); інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб`єктам господарювання.

До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом (частина 6 статті 283 Господарського кодексу України).

Статтею 792 Цивільного кодексу України визначено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.

Поряд з цим, згідно зі ст.2 Земельного кодексу України до земельних відносин належать відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею.

Статтею 93 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Матеріалами справи встановлено, що 23.11.2018 Департамент надіслав ФОП Грицик Л.О. пропозицію щодо укладення договору оренди землі, посилаючись на зміну порядку укладення договорів оренди землі у зв`язку з прийняттям Ужгородською міською радою рішення від 30.08.2016 № 356 «Про Тимчасове положення про порядок надання земельних ділянок, що знаходяться в розпорядженні Ужгородської міської ради, в оренду фізичним та юридичним особам».

В додатку до зазначеної пропозиції департамент надіслав проект додаткової угоди до договору оренди землі від 18.02.2014, якою викладено договір оренди землі у новій редакції від 30.10.2018, та запропоновано внести зміни до п.п. 5, 8, 10, 11, 14 договору оренди землі від 18.02.2014 щодо нормативної грошової оцінки землі, строку дії договору, розміру орендної плати на рік та на місяць, відповідальності за невнесення орендної плати у встановлені строки, доповнити п. 30 договору щодо обов`язків орендаря.

Так, п. 5 встановлюється нормативно грошова оцінка земельної ділянки станом на 2018 у сумі 13859395,99 грн., п. 8 – строк дії договору встановлено до 30.10.2023; розмір орендної плати на рік та на місяць – відповідно 415781,88 грн. та 34648,49 грн. (п.п. 10,11).

Частиною 1 статті 632 Цивільного кодексу України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або місцевого самоврядування.

Відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Пунктом 14.1.136 ст.14 Податкового кодексу України визначено, що орендна плата для цілей розділу XII цього Кодексу - обов`язковий платіж за користування земельною ділянкою державної або комунальної власності на умовах оренди.

Відповідно до вимог статті 288 Податкового кодексу України, підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Договір оренди земель державної і комунальної власності укладається за типовою формою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (крім випадків консервації таких земельних ділянок або визнання земельних ділянок забрудненими (потенційно забрудненими) вибухонебезпечними предметами).

Разом з тим, з матеріалів справи всиановлено, що рішенням Ужгородської міської ради 19 лютого 2015 року № 1651 «Про Порядок встановлення ставок орендної плати у м. Ужгороді за земельні ділянки, які перебувають у розпорядженні Ужгородської міської ради» у зв`язку з прийняттям рішення міської ради 14 липня 2014 року №21398 «Про затвердження технічної документації по нормативній грошовій оцінці земель населеного пункту м. Ужгород Ужгородської міської ради», міська рада вирішила затвердити Порядок встановлення ставок орендної плати у м. Ужгороді за земельні ділянки, які перебувають у розпорядженні Ужгородської міської ради згідно з додатком.

Земельна ділянка у м. Ужгороді на вул. Електрозаводській 35, кадастровий номер 21 10100000:34:001:0228, призначена для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної й іншої промисловості.

Договором оренди землі № 1691/1 земельної ділянки площею 1.2617 га у м. Ужгороді на вул. Електрозаводській 35, кадастровий номер 2110100000:34:001:0228 укладеного 18.02.2014 між Департаментом міського господарства Ужгородської міської ради та ФОП Грицик Л.О. (Орендар) не передбачено такої підстави для внесення змін до договору щодо розміру (ставки) орендної плати, як прийняття відповідного рішення орендодавцем.

Положеннями пункту 289.1 статті 289 ПК України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

За змістом статті 13 частини першої статті 15 та статті 18 Закону № 1378-IV нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності за рішенням органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Підставою для проведення оцінки земель, у тому числі нормативної грошової оцінки земельних ділянок є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років.

Розмір орендної плати визначений сторонами договору оренди у випадку, коли об`єктом оренди є землі державної і комунальної власності має враховувати нормативну грошову оцінку земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

3 огляду на нормативно-правові норми ПК України, Закону № 1378-IV, Закону № 161- XIV нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Однак, як правильно встановлено місцевим судом, на дату укладання оспорюваної додаткової угоди між сторонами ще не було затверджено генерального плану населеного пункту - міста Ужгорода та не існувало нормативної грошової оцінки земельної ділянки на дату укладення договору, яка відповідала би вимогам закону.

Згідно п.2.3. рішення Ужгордської міської ради 19 лютого 2015 року № 1651 базою для обчислення орендної плати є нормативна грошова оцінка земельної ділянки. яка надається в оренду. Розмір орендної плати за земельні ділянки встановлюється відповідно до їх функціонального призначення у розрізі економіко-планувальних зон м. Ужгорода згідно з нормативною грошовою оцінкою.

Дані за результатами проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земель, що видається територіальним органом Держгеокадастру за місцезнаходженням земельної ділянки у строк, що не перевищує трьох робочих днів з дати надходження відповідної заяви.

Тобто витяг з технічної документації є документом, який оформлюється за результатом проведення нормативної грошової оцінки та відображає дані стосовно окремої земельної ділянки. Він складається на основі розрахованих у встановленому порядку показників (коефіцієнтів), які визначені у технічній документації. що затверджуються рішенням відповідної сільської, селищної або міської ради.

Судом встановлено, що розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, переданої в оренду Грицик Л.О., на підставі договору оренди у редакції додаткової угоди від 30.10.2018 р. до договору оренди землі від 18.02.2014 №1691/1, якою його положення викладено у новій редакції, станом на 2018 рік визначений у 13 859 395,99 грн та обґрунтовуються даними Головного управління Держгеокадастру у Закарпатській області, відображеними у витягу № 1209/0/192-18 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 18.09.2018 року. Для розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки застосовано коефіцієнт Км2 та локальні коефіцієнти на місцезнаходження земельної ділянки як: - розташованої в зоні пішохідної доступності до міського пасажирського транспорту - 1,10; - розташованої в зоні пішохідної доступності до зелених зон - 1,10: - розташованої в прирейковій зоні - 1.05: - розташованої в зоні перевищення припустимого рівня шуму - 0,97: - розташованої у водоохоронній зоні - 1,05.

Водночас, згідно висновку експертного дослідження №209/12-15 від 15.12.2015 встановлено неправильність обчислення локальних коефіцієнтів, які характеризують функціональне використання спірної земельної ділянки, що вплинуло на розмір нормативної грошової оцінки наданої в оренду ФОП Грицик Л.О. земельної ділянки, а саме: у висновку експерта вказується на - невірно застосовані локальні коефіцієнти за такими факторами: 1) місцезнаходження земельної ділянки у зоні пішохідної доступності до зелених зон; 2) розташування земельної ділянки у прирейковій зоні; 3) розташування земельної ділянки у зоні пішохідного доступу до міського пасажирського транспорту; 4) розташування земельної ділянки у водоохоронній зоні; - та не застосовано локальні коефіцієнти, які підлягали застосуванню за такими факторами: 1) місцезнаходження земельної ділянки у санітарно-захисній зоні 0.9; 2) місцезнаходження земельної ділянки у зоні обмеження забудови за рівнем напруження електромагнітного поля 0.95.

Колегія суддів відхиляє доводи апелянта щодо безпідставності врахування судом першої інстанції висновку експертного дослідження від 15.12.2015 № 209/12-15 з огляду на те, що проведення такого дослідження у 2015 році та застосування при його проведенні нормативно-правового акта, який на момент укладення спірної додаткової угоди втратив чинність, саме по собі не свідчить про неналежність зазначеного доказу.

Так, предметом дослідження експерта було не визначення розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 2015 рік, а перевірка правильності застосування локальних коефіцієнтів, які характеризують місцезнаходження та функціональне використання спірної земельної ділянки. Встановлені експертом обставини щодо неправильного застосування відповідних коефіцієнтів та незастосування коефіцієнтів, які підлягали застосуванню, мають значення для оцінки правильності визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, застосованої при укладенні спірної додаткової угоди.

Відповідно до ч.1 ст.13 Закону України «Про оцінку земель» від 11 грудня 2003 року № 1378-IV, у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності обов`язково проводиться нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка згідно ст. 1 цього Закону являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як засобу виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими та затвердженими нормативами.

Визначення розміру орендної плати при укладенні договору оренди землі зокрема, комунальної власності, якою є спірна у даній справі земельна ділянка, відповідно до приписів ст. 5. 13 Закону України «Про оцінку земель» здійснюється на підставі нормативної грошової оцінки, яка затверджується рішенням відповідної міської ради.

За змістом ст. 9 Закону України «Про державну експертизу землевпорядної документації» технічна документація з нормативної грошової оцінки земель підлягає обов`язковій державній експертизі, ініціювання якої віднесено до повноважень Ужгородської міської ради (ст. 21 Закону).

Позитивні висновки державної експертизи щодо об`єктів обов`язкової державної експертизи, у даному випадку технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Ужгорода, є підставою для прийняття відповідного рішення органом місцевого самоврядування.

Реалізація заходів, передбачених документацією із землеустрою та документацією з оцінки земель, види яких визначені законом, а також матеріалами і документацією державного земельного кадастру щодо об`єктів обов`язкової державної експертизи, без позитивних висновків державної експертизи забороняється.

Нормативна грошова оцінка земель міста Ужгорода, на підставі якої для укладення договору оренди землі у новій редакції від 30.10.18 здійснено витяг з технічної документації щодо спірної окремої земельної ділянки затверджена рішенням Ужгородської міської ради № 1398 від 14.07.2014 «Про затвердження технічної документації по нормативно грошовій оцінці земель населеного пункту міста Ужгорода Ужгородської міської ради».

При цьому судом встановлено, що висновок державної експертизи від 05.06.2014 за № 698-14 щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земель населеного пункту міста Ужгород містить зауваження та пропозиції до землевпорядної документації та не містить оцінку допустимості та можливості прийняття рішення щодо об`єкта державної експертизи. Згідно наведеного у підсумковій оцінці результатів експертизи - «технічна документація з нормативної грошової оцінки земель населеного пункту міста Ужгород не в повній мірі відповідає вимогам чинного законодавства України. встановленим нормам і правилам та повертається на доопрацювання».

Відомостей про доопрацювання технічної документації та одержання позитивного висновку державної експертизи технічної документації з нормативної грошової оцінки та землевпорядної документації земель міста Ужгорода, яка згідно ст. 35 Закону про державну експертизу землевпорядної документації» є обов`язковою, матеріали справи не містять.

Тому така технічна документація не могла бути законною підставою для визначення нормативної грошової оцінки, зокрема щодо земельної ділянки при укладенні договору оренди землі у новій редакції від 30.10.2018.

Так, на час укладення Додаткової угоди від 30.10.2018 не було виготовлено актуальної технічної документації з нормативно - грошової оцінки земель міста Ужгорода. яка містила би позитивний висновок державної експертизи, дійсний у межах встановленого ст.36 Закону № 1808-IV трьох річного строку.

Відповідно до ч.1 ст.215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Статтею 203 цього Кодексу (частина перша) передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Таким чином, на момент укладення додаткової угоди від 30.10.2018 нормативна грошова оцінка земельної ділянки, яка використовувалася для визначення розміру орендної плати, була визначена на підставі технічної документації, що не містила позитивного висновку державної експертизи та не могла відповідно до вимог законодавства бути належною правовою підставою для визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що була предметом договору № 1691/1 від 18.02.2014. При цьому, як встановлено судом та висновком експерта, застосовані при визначенні нормативної грошової оцінки локальні коефіцієнти не відповідали фактичним характеристикам земельної ділянки, що безпосередньо вплинуло на визначений розмір нормативної грошової оцінки та, відповідно, розмір орендної плати.

Разом з тим, посилання апелянта на те, що законність технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Ужгорода може бути перевірена лише в межах адміністративної справи також є безпідставним, оскільки в межах цієї справи господарський суд зобов`язаний встановити правомірність визначення нормативної грошової оцінки як складової розміру орендної плати, що є істотною умовою спірного договору. Сам факт наявності іншого судового провадження не позбавляє господарський суд повноважень надати оцінку доказам та доводам сторін у межах предмета цього спору.

Необґрунтованим є і довід апелянта про помилковість висновку суду першої інстанції щодо відсутності затвердженого генерального плану міста Ужгорода, оскільки наявність рішення Ужгородської міської ради від 04.06.2004 № 313 сама по собі не спростовує встановлених судом обставин щодо відсутності належної технічної документації з нормативної грошової оцінки земель, яка могла бути використана при визначенні нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки.

Так само посилання відповідача на рішення Ужгородської міської ради від 14.07.2014 № 1398 «Про затвердження технічної документації по нормативно грошовій оцінці земель населеного пункту міста Ужгорода Ужгородської міської ради» не спростовує висновків місцевого суду, оскільки факт затвердження технічної документації зазначеним рішенням не усуває встановленої судом обставини щодо відсутності позитивного висновку державної експертизи цієї документації. Як встановлено судом, висновок державної експертизи від 05.06.2014 № 698-14 містив зауваження та пропозиції, а технічну документацію повернуто на доопрацювання, при цьому доказів її доопрацювання та отримання позитивного висновку державної експертизи матеріали справи не містять.

Отже, наведені апелянтом обставини не спростовують висновків суду першої інстанції щодо неправомірності визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка є предметом оскаржуваного договору.

При цьому колегія суддів зазначає, що предметом оцінки у цій справі є правильність визначення нормативної грошової оцінки саме земельної ділянки з кадастровим номером 2110100000:34:001:0228, яка є об`єктом спірних правовідносин, а не правомірність затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Ужгород в цілому. Такий підхід відповідає правовим висновкам Великої Палати Верховного Суду, викладеним у пункті 7.28 постанови від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20, та Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладеним у постанові від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20, відповідно до яких належними доказами нормативної грошової оцінки є, зокрема, технічна документація, довідка або витяг з Державного земельного кадастру щодо саме спірної земельної ділянки, а також висновок судової експертизи щодо її нормативної грошової оцінки.

Отже, доводи апелянта щодо затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Ужгорода в цілому не мають визначального значення для вирішення цього спору, оскільки суд не надає оцінки правомірності проведення нормативної грошової оцінки всіх земель відповідного населеного пункту, а встановлює правильність визначення нормативної грошової оцінки конкретної земельної ділянки, яка є об`єктом оренди та щодо якої виник спір. Відтак саме по собі затвердження відповідної технічної документації щодо земель міста не спростовує встановлених судом обставин стосовно нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером 2110100000:34:001:0228.

Враховуючи наведене, умови договору оренди землі в редакції додаткової угоди від 30.10.2018 щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки та визначеного на її основі розміру орендної плати не відповідають вимогам законодавства, чинного на момент укладення правочину. Відтак, з огляду на приписи частини першої статті 203 та частини першої статті 215 Цивільного кодексу України, суд першої інстанції правомірно встановив те, що наявні правові підстави для визнання договору оренди землі в редакції додаткової угоди від 30.10.2018 недійсним.

Підсумовуючи все вищевказане, колегія суддів зазначає, що доводи скаржника не знайшли свого підтвердження в ході розгляду апеляційної скарги. Ці доводи не спростовують фактів, покладених в основу рішення Господарського суду Закарпатської області від 09.12.2024 у справі № 907/983/21.

За приписами частин 1, 2, 4 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів (ч. 1 ст. 86 Господарського процесуального кодексу України).

Відповідно до ч.ч. 1-5 статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Згідно з практикою Європейського Суду з прав людини, яка відображає принцип належного здійснення правосуддя, у рішеннях судів та органів, що вирішують спори, має бути належним чином викладено підстави, на яких вони ґрунтуються. Обсяг цього обов`язку щодо обґрунтовування рішення може бути різним залежно від характеру самого рішення і має визначатись з урахуванням обставин відповідної справи. Пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент.

З огляду на вищевказане, колегія суддів приходить до висновку про те, що суд першої інстанції вірно встановив обставини, що мають значення для справи, надав належну оцінку дослідженим доказам, прийняв законне обґрунтоване рішення у відповідності з вимогами матеріального і процесуального права, тому його необхідно залишити без змін, апеляційну скаргу – без задоволення.

Судові витрати

З огляду на те, що суд залишає апеляційну скаргу без задоволення, судові витрати, пов`язані з розглядом справи у суді апеляційної інстанції, покладаються на скаржника відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись ст. ст. 86, 269, 270, 275, 276, 282 Господарського процесуального кодексу України, Західний апеляційний господарський суд –

УХВАЛИВ :

1.Апеляційну скаргу Департаменту міської інфраструктури Ужгородської міської ради б/н від 13.01.2025 (вх. № 01-05/169/25 від 16.01.2025) залишити без задоволення.

2.Рішення Господарського суду Закарпатської області від 09.12.2024 у справі 907/983/21 залишити без змін.

3. Судовий збір сплачений за апеляційну скаргу покласти на апелянта.

4. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Строки та порядок оскарження постанов апеляційного господарського суду визначені в § 1 глави 2 Розділу IV ГПК України.

Головуючий суддя О.С. Скрипчук

Суддя Н.М. Кравчук

Суддя О.В. Прядко