Постанова від 07 вересня 2026 р. у справі №522/12975/24 — Одеський апеляційний суд

Номер провадження: 22-ц/813/4847/26

Справа № 522/12975/24

Головуючий у першій інстанції Федчишена Т. Ю.

Доповідач Погорєлова С. О.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08.09.2026 року м. Одеса

Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Одеського апеляційного суду у складі:

головуючого судді: Погорєлової С.О.

суддів: Сєвєрової Є.С., Таварткіладзе О.М.

за участю секретаря: Турик А.Ф.к.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника Одеської міської ради у справі за позовом Одеської міської ради до ОСОБА_1 про скасування рішення державного реєстратора та звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки, на рішення Приморського районного суду м. Одеси, постановлене під головуванням судді Федчишеної Т.Ю. 04 листопада 2025 року у м. Одеса, -

встановила:

У серпні 2024 року Одеська міська рада звернулась до Приморського районного суду м. Одеси з позовом до ОСОБА_1 про скасування рішення державного реєстратора та звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки.

Позовна заява мотивована тим, що на підставі договору купівлі-продажу від 15.08.2003 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Брандіс А. Б. та зареєстрованого в реєстрі за № 1293, ОСОБА_1 та ОСОБА_2 набули право власності на кв. АДРЕСА_1 , загальною площею 78,7 кв.м., житловою площею 29,5 кв.м. по 1/2 частці кожен.

Після набуття вказаними особами права власності на квартиру, за результатами аналізу матеріалів технічної інвентаризації, у різні роки вбачається приєднання декількох приміщень до кв. АДРЕСА_2 (прим. № 7, № 8, № 9).

14.11.2013 року державним нотаріусом Другої одеської державної нотаріальної контори Масловою М. В. прийнято рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно (з відкриттям розділу) № 7939902 за Мейлером Стівом Руді на кв. АДРЕСА_1 , на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 14.11.2013 року № 1-3015, виданого державним нотаріусом Другої одеської державної нотаріальної контори Масловою М. В. на 1/2 частину вказаної квартири після смерті ОСОБА_2 . Таким чином, ОСОБА_1 набув право одноособової власності на вищевказану квартиру.

18.02.2021 року державним реєстратором Великодолинської селищної ради Одеського району Одеської області Турецьким О. С. прийнято рішення про внесення змін до розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, на підставі якого змінено загальну площу квартири з 78,7 кв.м. на 159,7 кв.м., житлову площу – з 29,5 кв.м. на 28,6 кв.м. та додано довідку від 22.01.2021 року № б/н, видану «Київ Місто Буд» та технічний паспорт від 22.01.2021 року № 21/055, виданий ТОВ «Київ Місто Буд».

Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради листом від 13.03.2024 року № 01-02/3-Д повідомило, що 28.02.2024 року Управлінням проведено комісійне обстеження за адресою: АДРЕСА_3 , за результатами якого встановлено факт влаштування металевої прибудови до кв. АДРЕСА_1 , з облаштуванням басейну всередині приміщення.

В реєстрі будівельної діяльності відсутні відомості щодо реєстрації документів, які дають право на виконання будівельних робіт та/або засвідчують прийняття до експлуатації закінченого будівництвом об`єкту за вказаною адресою.

За інформацією Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради, рішення щодо передачі земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_4 , у власність або користування Одеською міською радою не приймались.

Позивач вважав, що ОСОБА_1 здійснено самочинне будівництво металевої прибудови до кв. АДРЕСА_1 із облаштуванням всередині неї басейну, із самовільним зайняттям земельної ділянки комунальної власності, яка підлягає звільненню шляхом знесення металевих прибудов до кв. АДРЕСА_2 , відображених у технічному паспорті від 22.01.2021 року № 21/055, виготовленому ТОВ «Київ Місто Буд», як приміщення № 1 – гараж із розташованим у ньому басейні та підсобне приміщення № 2, за рахунок відповідача, оскільки наявність вказаних об`єктів самочинного будівництва порушує права територіальної громади м. Одеси в особі Одеської міської ради та унеможливлює здійснення територіальною громадою своїх правомочностей власника земельної ділянки.

Щодо протиправності рішення державного реєстратора Турецького О. С. від 18.02.2021 року № 5669809 про державну реєстрацію змін до розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то Одеська міська рада зазначила, що підставами для прийняття цього рішення слугували технічний паспорт від 21.01.2021 № 21/055, виготовлений ТОВ «Київ Місто Буд» та довідка від 22.01.2021 року, б/н, видана ТОВ «Київ Місто Буд».

Однак, ці документи не є підставою для проведення державної реєстрації права власності на квартиру зі збільшеною площею за відсутності документів, які підтверджують законність проведення будівництва на земельній ділянці комунальної власності, оскільки єдиною законною підставою для проведення державної реєстрації права власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна є документ, який посвідчує право власності або право користування земельною ділянкою, а також декларація про готовність об`єкта до експлуатації.

Проте, Одеською міською радою не приймалося рішень стосовно передачі у власність або користування земельної ділянки комунальної власності, а в реєстрі будівельної діяльності відсутні відомості щодо реєстрації документів, які дають право на виконання будівельних робіт та/або засвідчують прийняття до експлуатації закінченого будівництвом об`єкта за вказаною адресою.

На підставі наведеного, позивач просив скасувати рішення державного ресторатора Великодолинської селищної ради Одеського району Одеської області Турецького О. С. від 18.02.2021 року № 56696809, на підставі якого внесено зміни до розділу, відкритого у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на кв. АДРЕСА_1 щодо зміни загальної площі квартири з 78,7 кв.м. на 159,7 кв.м., житлової площі з 29,5 кв.м. на 28,6 кв.м. та щодо внесення технічного паспорту від 22.01.2021 року № 21/055, виданого ТОВ «Київ Місто Буд» та довідки від 22.01.2021 року, виданої ТОВ «Київ Місто Буд», до документів, поданих для державної реєстрації прав (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 212020551101), та зобов`язати ОСОБА_1 за власний рахунок звільнити самовільно зайняту земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_4 , площею 92 кв.м., шляхом знесення самочинного будівництва: металевої прибудови до кв. АДРЕСА_2 , відображеної у технічному паспорті від 22.01.2021 року № 21/055, виготовленому ТОВ «Київ Місто Буд», як приміщення № 1, та розташованого в ньому басейна; металевої прибудови до кв. АДРЕСА_2 , відображеної у технічному паспорті від 22.01.2021 року № 21/055, виготовленому ТОВ «Київ Місто Буд», як приміщення № 2.

Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 04.11.2025 року позовні вимоги Одеської міської ради було задоволено частково.

Зобов`язано ОСОБА_1 , за власний рахунок, звільнити самовільно зайняту земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_4 , площею 92 кв.м. шляхом знесення об`єктів самочинного будівництва:

- металевої прибудови до кв. АДРЕСА_2 , відображеної у технічному паспорті від 22.01.2021 року № 21/055, виготовленому ТОВ «Київ Місто Буд», як приміщення № 1, та розташованого в ньому басейна;

- металевої прибудови до кв. АДРЕСА_2 , відображеної у технічному паспорті від 22.01.2021 року № 21/055, виготовленому ТОВ «Київ Місто Буд», як приміщення № 2.

У решті позову – відмовлено.

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

В апеляційній скарзі представник Одеської міської ради просить рішення суду першої інстанції скасувати в частині відмови у задоволенні позовних вимог про скасування рішення державного реєстратора, та ухвалити в цій частині нове судове рішення, яким позов задовольнити, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що позовна вимога про звільнення відповідачем самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва є основною позовною вимогою у даному спорі.

При цьому, оскільки на об`єкт самочинного будівництва здійснено державну реєстрацію права власності, то Одеська міська рада, у тому числі, заявила похідну позовну вимогу про скасування рішення державного реєстратора, що, на думку апелянта, є обґрунтованим у спірних правовідносинах, адже дозволить усунути «штучну» легалізацію права власності на об`єкт самочинного будівництва.

Сторони про розгляд справи на 08.09.2026 року були сповіщені належним чином, у судове засідання з`явився представник Одеської міської ради.

Колегія суддів зазначає, що згідно зі ст. 372 ЦПК України, суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними. Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

На підставі викладеного, враховуючи передбачені діючим процесуальним законодавством строки розгляду справи, баланс інтересів учасників справи у якнайшвидшому розгляді справи, освідомленість учасників справи про її розгляд, створення апеляційним судом під час розгляду даної справи умов для реалізації її учасниками принципу змагальності сторін, достатньої наявності у справі матеріалів для її розгляду, колегія суддів вважає можливим розглянути справу за відсутності її учасників, які своєчасно і належним чином повідомлені про час і місце розгляду справи.

Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені у скарзі доводи, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга представника Одеської міської ради підлягає залишенню без задоволення, з наступних підстав.

Відповідно до ч. 1 ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права.

Як вбачається з матеріалів справи, 15.08.2003 року на підставі договору купівлі-продажу, укладеного між ОСОБА_3 , яка діяла від свого імені та від імені ОСОБА_4 на підставі довіреності, ОСОБА_5 , ОСОБА_6 з однієї сторони, та ОСОБА_1 і ОСОБА_2 , з другої сторони, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Брандіс А. Б. та зареєстрованого в реєстрі за № 1293, ОСОБА_1 та ОСОБА_2 набули права власності, в рівних частках кожен, на кв. АДРЕСА_1 , загальною площею 78,7 кв.м., житловою площею 29,5 кв.м.

Право власності на квартиру за ОСОБА_1 та ОСОБА_2 за архівними даними КП «БТІ» ОМР зареєстровано 14.10.2003 року за реєстровим номером 3226 у реєстровій книзі 242пр на стор. 24.

14.11.2013 року державним нотаріусом Другої одеської державної нотаріальної контори Масловою М. В. прийнято рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно (з відкриттям розділу), індексний номер: 7939902 за Мейлером Стівом Руді на квартиру за адресою: АДРЕСА_3 на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 14.11.2013 року № 1-3015, виданого державним нотаріусом Другої одеської державної нотаріальної контори Масловою М. В. на 1/2 частини квартири після смерті ОСОБА_2 .

18.02.2021 року державним реєстратором Великодолинської селищної ради Одеського району Одеської області Турецьким О. С. прийнято рішення про внесення змін до розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, на підставі якого змінено загальну площу квартири з 78,7 кв.м. на 159,7 кв.м., житлову площу – з 29,5 кв.м. на 28,6 кв.м.

До підстав для державної реєстрації додано довідку від 22.01.2021 року № б/н, видану «Київ Місто Буд» та технічний паспорт від 22.01.2021 року № 21/055, виданий ТОВ «Київ Місто Буд».

Відповідно до технічного паспорта на кв. АДРЕСА_1 від 22.01.2021 року № 21/055, виготовленого ТОВ «Київ Місто Буд», загальна площа квартири складає 159,7 кв.м.

Згідно ст. 14 Конституції України, держава забезпечує захист прав усіх суб`єктів права власності.

Згідно з п. 7 ст. 92 Конституції України, правовий режим власності визначається виключно законами України.

Згідно ст. 317, 319 ЦК України саме власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Статтею 321 ЦК України передбачено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Статтями 328, 329 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Відповідно до ч. 1 ст. 142 Конституції України матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є, серед іншого, земля, що є у власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах.

Конституції України наділяє територіальні громади правом безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляти майном, що є в комунальній власності (ст. 143).

Згідно зі ст. ст. 316, 391 ЦК України право власності - це право особи володіти, користуватися та розпоряджатися своїм майном на свій розсуд, але в межах, передбачених законом. Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Відповідно до ч. 1, 2, 4 ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

Суб`єктами права власності на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування (п. б ч. 1 ст. 80 ЗК України).

Землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об`єкти комунальної власності (ч. 1-2 ст. 83 ЗК України).

У ч. 2 ст. 152 ЗК України зазначено, що лише власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, укладати договори в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійні договори, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду (ч. 5 ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

Згідно ч. 1 ст. 35 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» після набуття права на земельну ділянку та відповідно до її цільового призначення замовник може виконувати підготовчі роботи, визначені будівельними нормами, стандартами і правилами, з повідомленням органу державного архітектурно-будівельного контролю. Форма повідомлення про початок виконання підготовчих робіт, порядок його подання, форма повідомлення про зміну даних у поданому повідомленні визначаються Кабінетом Міністрів України.

Таким чином, у разі проведення нового будівництва або реконструкції об`єкта будівництва, що передбачає зміну геометричних розмірів фундаментів у плані, замовник будівництва зобов`язаний підтвердити своє право на проведення будівельних робіт документом, що посвідчує право власності чи право користування земельною ділянкою, на якій буде розміщено об`єкт нерухомості, та, відповідно, вказати інформацію про такий документ у декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

Матеріалами справи встановлено, що підставою для державної реєстрації права власності за Мейлер Стіва Руді на кв. АДРЕСА_1 , загальною площею 159,7 кв.м., житловою площею 28,6 кв.м. стали наступні документи: свідоцтво про право на спадщину за законом серія та номер 1-3015, видане 14.11.2013 року державним нотаріусом Другої одеської державної нотаріальної контори Масловою М. В.; Витяг про реєстрацію в Спадковому реєстрі серія та номер 35750344, виданий 14.11.2013 року державним нотаріусом Другої одеської державної нотаріальної контори Масловою М. В.; технічний паспорт серія та номер: 21/055, виданий 22.01.2021 року, видавник ТОВ «Київ Місто Буд»; довідка від 22.01.2021 року серія та номер б/н, видана ТОВ «Київ Місто Буд»; договір купівлі -продажу, серія та номер: 1293, виданий 15.08.2003 року, видавник: приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Брандіс А. Б.

Згідно акта обстеження об`єкта містобудування щодо дотримання законодавства, затвердженої містобудівної документації при плануванні та забудові на території м. Одеси від 28.02.2024 року у складі головного спеціаліста Управління ДАБК ОМР, головного спеціаліста відділу контролю та моніторингу за станом територій району ПРА ОМР, головного спеціаліста ДЗР ОМР, завідуючого сектору – архітектор Приморського району сектору архітектури Приморського району ДМР ОМР встановлено факт влаштування металевої прибудови до кв. АДРЕСА_1 . Відповідно до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі договору купівлі – продажу від 15.08.2003 року № 1293 та свідоцтва про право на спадщину за законом від 14.11.2013 року № 1-3015, власником кв. АДРЕСА_1 є ОСОБА_1 . Загальна площа квартири згідно з вказаними документами складала 78,7 кв.м., житлова площа – 29,5 кв.м. При цьому, на підставі технічного паспорту від 22.01.2021 року № б/н та довідки від 22.01.2021 року, виготовлених ТОВ «Київ Місто Буд» реєстратором Турецьким О. С. внесено зміни до реєстру, а саме: загальну площу квартири змінено на 159,7 кв.м., житлову – на 28,6 кв.м. В реєстрі будівельної діяльності відсутні відомості щодо реєстрації документів, які дають право на виконання будівельних робіт та/або засвідчують прийняття до експлуатації закінченого будівництвом об`єкту за вказаною адресою. За інформацією Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради, рішення щодо передачі земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_4 , у власність або користування Одеською міською радою не приймались. Земельна ділянка належить територіальній громаді міста Одеси.

Актом обстеження об`єкта містобудування щодо дотримання законодавства, затвердженої містобудівної документації при плануванні та забудові на території м. Одеси від 24.04.2024 року у складі головного спеціаліста Управління ДАБК ОМР, головного спеціаліста ДЗР ОМР, головного спеціаліста відділу контролю та моніторингу за станом територій району ПРА ОМР встановлено факт влаштування металевої прибудови до кв. АДРЕСА_1 . Відповідно до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі договору купівлі – продажу від 15.08.2003 року № 1293 та свідоцтва про право на спадщину за законом від 14.11.2013 року № 1-3015, власником кв. АДРЕСА_1 є ОСОБА_1 . Загальна площа квартири згідно з вказаними документами складала 78,7 кв.м., житлова площе – 29,5 кв.м. Відповідно до технічного паспорту від 15.08.2003 року № б/н, виготовленого КП «ОМБТІ та РОН», кам`яна прибудова, яка відображена на схемі, що додається до акту, входить до складу квартири у відповідності з правовстановлюючими документами. При цьому, металева прибудова, яка фактично складається з двох частин та не відображена на схемі, збудована самочинно. Факт самочинного будівництва підтверджується штампом самочинного будівництва частини І металевої прибудови згідно з технічним паспортом від 07.11.2007 року № б/н виготовленим КП «ОМБТІ та РОН», факт самочинного будівництва частини 2 виходить з її відсутності у вищевказаних технічних паспортах, що затверджують фактичну площу об`єкта на момент отримання правовстановлюючих документів. Орієнтовна площа забудови складає 92,0 кв.м.

Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради листом від 13.03.2024 року № 01-02/3-Д повідомлено, що 28.02.2024 року проведено комісійне обстеження за адресою: АДРЕСА_3 , за результатами якого встановлено факт влаштування металевої прибудови до кв. АДРЕСА_1 .

В реєстрі будівельної діяльності відсутні відомості щодо реєстрації документів, які дають право на виконання будівельних робіт та/або засвідчують прийняття до експлуатації закінченого будівництвом об`єкту за вказаною адресою.

За інформацією Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради, рішення щодо передачі земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_4 , у власність або користування Одеською міською радою не приймались.

Департамент архітектури та містобудування Одеської міської ради листом від 17.04.2024 року № 01-11/858 повідомив, що дані щодо видачі містобудівних умов та обмежень на проектування будівництва/реконструкції за адресою: АДРЕСА_3 , не значаться.

На підставі викладеного, доведеним та не спростованим відповідачем є той факт, що спірна земельна ділянка використовується без документів на землекористування, чим порушуються вимоги законодавства України та право власника землі.

У постановах Верховного Суду від 29.01.2020 року у справі № 822/2149/18 (провадження № К/9901/5732/19) та від 10.04.2020 року у справі № 344/4319/16-а (провадження № К/9901/18858/18) зроблено висновки про те, що «…правове значення має позиція власника (користувача) земельної ділянки, а також дотримання прав інших осіб. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (ч. 4 ст. 376 ЦК України). В цьому випадку знесення самочинного будівництва можливе без попереднього рішення суду про зобов`язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову. Це є логічним та виправданим, оскільки такі види самочинного будівництва, безперечно, не можуть бути приведені до легітимного стану шляхом перебудови».

За обставин, коли належний власник земельної ділянки не надавав згоди на будівництво на його земельній ділянці об`єкта нерухомого майна, він має право вимагати усунення будь-яких порушень його прав як власника земельної ділянки шляхом знесення усіх об`єктів, зокрема й самочинного будівництва, навіть у разі його державної реєстрації, здійсненого не власником або без його згоди.

Подібні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 14.12.2022 року у справі № 204/3027/20 (провадження № 61-2199св22), від 01.02.2023 року у справі № 204/1053/20 (провадження № 61-21119св21), від 22.06.2023 року у справі № 592/16491/18 (провадження № 61-9539св22), від 04.01.2024 року у справі № 680/1009/16-ц (провадження № 61-3906св23).

Враховуючи відсутність документів, які посвідчують право власності або право користування земельною ділянкою та встановивши, що прибудови є самочинно збудованими та перешкоджають територіальній громаді здійснювати повноваження власника відповідної земельної ділянки, суд першої інстанції дійшов висновку, що металева прибудова до квартири АДРЕСА_2 , відображена у технічному паспорті від 22.01.2021 року № 21/055, виготовленому ТОВ «Київ Місто Буд», як приміщення № 1, та розташованого в ньому басейна, а також металева прибудова до кв. АДРЕСА_2 , відображена у технічному паспорті від 22.01.2021 року № 21/055, виготовленому ТОВ «Київ Місто Буд», як приміщення № 2, підлягають знесенню.

Згідно з положеннями ст. 391 ЦК України, власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.

Зазначена норма матеріального права визначає право власника вимагати усунення будь-яких порушень свого права від будь-яких осіб у спосіб, який власник вважає прийнятним та ефективним. Визначальним для захисту права на підставі цієї норми є наявність у позивача права власності та встановлення судом наявності перешкод у користуванні власником своєю власністю.

Відповідачем рішення суду в частині знесення самовільно збудованого майна у апеляційному порядку не оскаржувалось.

Що стосується вимоги позивача про скасування рішення державного ресторатора Великодолинської селищної ради Одеського району Одеської області Турецького О. С. від 18.02.2021 року № 56696809, на підставі якого внесено зміни до розділу, відкритого у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на кв. АДРЕСА_1 щодо зміни загальної площі квартири з 78,7 кв.м. на 159,7 кв.м., житлової площі з 29,5 кв.м. на 28,6 кв.м. та щодо внесення технічного паспорту від 22.01.2021 року № 21/055, виданого ТОВ «Київ Місто Буд» та довідки від 22.01.2021 року, виданої ТОВ «Київ Місто Буд», до документів, поданих для державної реєстрації прав (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 212020551101), суд зазначає таке.

Застосування будь-якого способу захисту цивільного права та інтересу має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим. Це означає, що: застосування судом способу захисту, обраного позивачем, повинно реально відновлювати його наявне суб`єктивне право, яке порушене, оспорюється або не визнається; обраний спосіб захисту повинен відповідати характеру правопорушення; застосування обраного способу захисту має відповідати цілям судочинства; застосування обраного способу захисту не повинно суперечити принципам верховенства права (постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 року у справі № 916/1415/19, від 26.01.2021 року у справі № 522/1528/15-ц, від 08.02.2022 року у справі № 209/3085/20).

Спосіб захисту права є ефективним тоді, коли він забезпечуватиме поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантуватиме можливість отримати відповідну компенсацію. Тобто цей захист має бути повним і забезпечувати у такий спосіб досягнення мети правосуддя та процесуальну економію (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 року у справі № 910/3009/18 (п. 63)).

Відповідно до ч. 2 та п. «б» ч. 3 ст. 152 ЗК України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, крім іншого, шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Із офіційним визнанням державою права власності пов`язується можливість матеріального об`єкта (майна) перебувати в цивільному обороті та судового захисту права власності на нього.

Отже, законодавець визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має.

Таким чином, системний аналіз наведених положень законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.

При цьому формулювання положень ст. 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею.

Тож реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів ч. 2 ст. 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, з метою застосування, зокрема, положень ч. 4 цієї статті (аналогічні висновки сформульовано в п. 6.30- 6.33 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 року у справі № 916/2791/13).

Застосування вимог про знесення самочинного будівництва виключає застосування інших вимог власника (користувача) земельної ділянки про усунення перешкод у користуванні належною йому земельною ділянкою, в тому числі визнання недійсними правочинів щодо відчуження майна. Визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів та визнання недійсними договорів купівлі-продажу не є ефективним способом захисту та не забезпечує усунення порушень, спричинених самочинним будівництвом (постанови Верховного Суду від 20.01.2021 року у справі № 442/302/17 та від 02.06.2021 року у справі № 509/11/17).

Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного ст. 376 ЦК України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені ст. 376 ЦК України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.

За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного ст. 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

Отже, колегія суддів погоджується із доводами суду, що належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Аналогічні правові висновки викладено в п. 111- 113 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 року у справі № 916/1174/22, у постанові Верховного Суду від 23.04.2024 року у справі № 904/994/22.

За таких обставин суд правильно вважав, що скасування рішення державного реєстратора про внесення змін до розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо реєстрації права власності відповідача не є ефективним способом захисту прав позивача як власника землі, оскільки задоволення відповідної позовної вимоги не забезпечить усунення порушень, спричинених самочинним будівництвом.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово виснувала, що обрання позивачем неналежного або неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові (постанови від 29.09.2020 року у справі № 378/596/16-ц, від 19.01.2021 року у справі № 916/1415/19, від 02.02.2021 року у справі № 925/642/19, від 22.06.2021 року у справі № 200/606/18, від 23.11.2021 року у справі № 359/3373/16-ц, від 15.09.2022 року у справі № 910/12525/20).

Таким чином, у зв`язку з обранням позивачем неефективного способу захисту своїх прав власника земельної ділянки, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що вимога позивача про скасування рішення державного реєстратора від 18.02.2021 року задоволенню не підлягає.

Безпідставними при цьому є доводи Одеської міської ради у апеляційній скарзі про те, що оскільки на об`єкт самочинного будівництва здійснено державну реєстрацію права власності, то Одеська міська рада, у тому числі, заявила похідну позовну вимогу про скасування рішення державного реєстратора, що, на думку апелянта, є обґрунтованим у спірних правовідносинах, адже дозволить усунути «штучну» легалізацію права власності на об`єкт самочинного будівництва.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (ч. 4 ст. 263 ЦПК України).

Колегія суддів звертає увагу апелянта, що у постанові від 27.10.2021 року у справі № 202/7377/16-ц (провадження № 61-20139св19) Верховний Суд дійшов висновку, що, задовольняючи позовні вимоги про визнання недійсними договорів купівлі-продажу майна та скасування записів про право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, суди: не врахували, що власник порушеного права може скористатися не будь-яким, а саме ефективним способом захисту, який відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам, оскільки вирішення вимог про знесення самочинного будівництва виключає застосування інших вимог власника (користувача) земельної ділянки про усунення перешкод у користуванні належною йому земельною ділянкою.

Про те, що позовні вимоги про визнання незаконними та скасування рішень про державну реєстрацію прав, визнання недійсним свідоцтва про право власності, визнання недійсними договорів, які заявлені саме у зв`язку зі здійсненням самочинного будівництва, є неефективними способами захисту, також указував Верховний Суд у постановах від 27.04.2022 року у справі № 521/21538/19 та від 01.04.2026 року у справі № 495/4997/21 .

Разом з тим, апелянт всупереч нормам закону не звернув уваги на те, що ефективним способом захисту прав власника земельної ділянки з метою усунення перешкод у користуванні нею, спричинених таким порушенням, є лише вимога про знесення самочинного будівництва відповідно до ч. 4 ст. 376 ЦК України, і вирішення такої вимоги виключає застосування інших вимог.

Верховний Суд неодноразово звертав увагу на те, що скасування рішення державного реєстратора не забезпечать усунення порушень прав власника спірної земельної ділянки, спричинених самочинним будівництвом.

Подібні за змістом правові висновки викладені у постановах Верховного Суду від 30.09.2022 року у справі № 201/2471/20 (провадження № 61-5275св21), від 31.05.2023 року у справі № 201/4483/20 (провадження № 61-12125св22), від 10.04.2024 року у справі № 522/14563/18 (провадження № 61-17817св23).

Отже, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відмову у задоволенні вимоги Одеської міської ради про скасування рішення державного реєстратора, оскільки це є неефективним способом захисту порушеного права та не призведе до відновлення прав позивача як власника земельної ділянки.

Інші докази та обставини, на які посилається заявник в апеляційній скарзі, були предметом дослідження судом першої інстанції та додаткового правового аналізу не потребують, оскільки при їх дослідженні та встановлені судом дотримані норми матеріального і процесуального права.

Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) вказав, що п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматися як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення.

При зазначених обставинах, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції повно й всебічно дослідив та надав оцінку обставинам по справі, правильно визначив юридичну природу спірних правовідносин і закон, що їх регулює. Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 04.11.2025 року постановлено з додержанням норм матеріального та процесуального права, підстав для його скасування немає.

Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 375, 381, 382, 383, 384, 390 ЦПК України, колегія суддів, -

постановила:

Апеляційну скаргу представника Одеської міської ради - залишити без задоволення

Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 04 листопада 2025 року — залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, однак може бути оскаржена в касаційному порядку за правилами ст. 389 ЦПК України.

Повний текст судового рішення складений 14 вересня 2026 року.

Головуючий С.О. Погорєлова

Судді Є.С. Сєвєрова

О.М. Таварткіладзе