Рішення від 06 вересня 2026 р. у справі №531/1145/26 — Карлівський районний суд Полтавської області

єдиний унікальний номер справи 531/1145/26

номер провадження 2/531/986/26

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 вересня 2026 року м. Карлівка

Карлівський районний суд Полтавської області в складі:

головуючого – судді Попова М.С.,

за участю секретаря – Клименко Т.М.,

представника позивача – адвоката Бачинської Н.О.,

представника відповідача – адвоката Левошко Л.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції в місті Карлівка цивільну справу за позовом Приватного сільськогосподарського підприємства «ОРАЧ», за участю представника позивача адвоката Бачинської Наталії Орестівни, до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , Фермерського господарства «АГРО.ШЕВ», за участі третіх осіб: приватного нотаріуса Полтавського районного нотаріального округу Полтавської області Шуби Алли Федорівни, ОСОБА_3 , про переведення прав та обов`язків покупця, визнання недійсним договору оренди та скасування його державної реєстрації, -

ВСТАНОВИВ:

ПСП «ОРАЧ», через свого представника адвоката Бачинську Н.О., звернулось до суду із позовною заявою, у якій просить: 1) перевести на ПСП «ОРАЧ» права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером 5321680700:00:004:0733, цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Полтавської області, Карлівський району, Варварівської сільської ради, який був укладений між продавцем ОСОБА_1 та покупцем ОСОБА_2 , посвідченим приватним нотаріусом Полтавського районного нотаріального округу Полтавської області Шуба А.Ф. 13.02.2026 за реєстровим номером 258, припинивши відповідно права та обов`язки ОСОБА_2 ; 2) передати ОСОБА_2 , грошові кошти в загальному розмірі 213 000,00 (двісті тринадцять тисяч гривень 00 копійок), що внесені ПСП «ОРАЧ» та знаходяться на депозитному рахунку суду (квитанція до платіжної інструкції №32509 від 07.05.2026 на суму 213 000 грн. 00 коп.); 3) визнати недійсним договір оренди землі від 18.02.2026, укладений між ФГ «АГРО.ШЕВ» та ОСОБА_2 ; 4) скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 83425652 від 23.02.2026 13:49:56, за яким в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було зареєстровано інше речове право - право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5321680700:00:004:0733 за договором оренди землі від 18.02.2026, укладеним між ФГ «АГРО.ШЕВ» та ОСОБА_2 (номер запису про інше речове право: 63602597).

У позові посилається на те, що 23.12.2013 між ПСП «ОРАЧ» та ОСОБА_1 , було укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 3,88 га, кадастровий номер 5321680700:00:004:0733, розташованої на території Полтавської області, Карлівського району, Варварівської сільської ради. З урахуванням додаткової угоди строк дії договору оренди було встановлено до 31 грудня 2025 року. ПСП «ОРАЧ» належним чином і в повному обсязі виконувало всі умови Договору протягом усього періоду його дії, не мало жодної заборгованості з орендної плати та інших порушень. При цьому, 28.11.2025 представник ОСОБА_1 повідомив на той час орендаря – ПСП «ОРАЧ», що після закінчення строку дії договору власник має намір самостійно обробляти земельну ділянку та не бажає продовжувати орендні відносини. У подальшому, володіючи інформацією, що земельна ділянка, кадастровий номер 5321680700:00:004:0733, яка являлася об`єктом оренди відчужуватиметься її власником, 04.12.2025 ПСП «ОРАЧ» направлено рекомендованим листом письмове повідомлення про намір скористатися переважним правом на поновлення (пролонгацію) договору оренди земельної ділянки на той самий строк і на тих самих умовах. Оскільки, ПСП «ОРАЧ» належним чином і в повному обсязі виконувало всі умови Договору протягом усього періоду його дії, не має жодної заборгованості з орендної плати та інших порушень. Одночасно, так як орендарю - ПСП «ОРАЧ» було відомо, що намір орендодавця – ОСОБА_1 відчужити зазначену земельну ділянку після закінчення строку оренди або найближчим часом, було наголошено, що відповідно до ч. 1 ст. 9 Закону України «Про оренду землі» та ст. 130-1 Земельного кодексу України орендар, який належним чином виконував свої обов`язки, має переважне право на придбання земельної ділянки у власність у разі її продажу за ціною та на умовах, за якими вона продається іншій особі. У зв`язку з цим, 04.12.2025, ПСП «ОРАЧ» офіційно заявило про намір скористатися переважним правом купівлі земельної ділянки з кадастровим номером 5321680700:00:004:0733 у разі прийняття власником рішення про її продаж. Надалі, ПСП «ОРАЧ» стало відомо, що 13.02.2026 ОСОБА_1 без реєстрації наміру продажу в Державному реєстрі речових прав та без повідомлення орендаря, відчужила спірну земельну ділянку на користь ОСОБА_2 за договором купівлі-продажу № 258 від 13.02.2026, виданого та посвідченого приватним нотаріусом Полтавського районного нотаріального округу Полтавської області Шубою А.Ф., за ціною 213 000,00 грн. Після чого 18.02.2026, нова власниця ОСОБА_2 передала спірну земельну ділянку в оренду ФГ «АГРО.ШЕВ» строком на 10 років, згідно договору н/б від 18.02.2026. Таким чином, право ПСП «ОРАЧ» як суб`єкта переважного права купівлі земельної ділянки було порушено, оскільки відповідно до частини 3 статті 130-1 Земельного кодексу України власник земельної ділянки зобов`язаний не пізніше ніж за два місяці до дня укладення договору купівлі-продажу зареєструвати намір щодо продажу земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Заява про державну реєстрацію такого наміру подається саме нотаріусу, який посвідчує договір. Нотаріус зобов`язаний протягом трьох робочих днів з моменту реєстрації наміру повідомити суб`єкта переважного права (орендаря) цінним (рекомендованим) листом з описом вкладень та повідомленням про вручення. Станом на момент, коли повинен був бути зареєстрований намір продажу (тобто не пізніше середини грудня 2025 року), між ОСОБА_1 (орендодавець) та ПСП «ОРАЧ» (орендар) діяв договір оренди земельної ділянки від 23 грудня 2013 року (з додатковою угодою від 27 січня 2016 року). Договір був укладений на земельну ділянку площею 3,88 га (рілля), кадастровий номер 5321680700:00:004:0733, і його строк дії закінчувався 31 грудня 2025 року. ПСП «ОРАЧ» належним чином і в повному обсязі виконувало всі умови договору, не мало заборгованості з орендної плати та інших порушень. Більше того, 04 грудня 2025 року ПСП «ОРАЧ» направило ОСОБА_1 рекомендований лист з повідомленням про вручення (чек Укрпошти № 3951234769362 від 04.12.2025), у якому офіційно повідомило про: намір скористатися переважним правом на поновлення (пролонгацію) договору оренди; наявність переважного права на придбання земельної ділянки у разі її продажу. Таким чином, власник земельної ділянки був завчасно і належним чином поінформований про права ПСП «ОРАЧ». Проте, ні попередній власник, ні нотаріус не зареєстрували намір щодо продажу та не повідомили ПСП «ОРАЧ» у встановленому законом порядку. У результаті переважне право орендаря, передбачене ст. 9 Закону України «Про оренду землі» та ст. 130-1 Земельного кодексу України, було грубо порушено. 08.04.2026 ПСП «ОРАЧ» направило рекомендовані листи із описом вкладень та повідомленням про вручення, з метою досудового врегулювання спору, адресовані: ОСОБА_1 – заяву про порушення переважного права орендаря при продажі земельної ділянки, в якій детально викладено всі обставини порушення, заявлено про намір скористатися переважним правом купівлі та вимагалося протягом 10 днів надати інформацію про ціну та умови продажу. ОСОБА_2 – заяву про порушення переважного права орендаря та намір скористатися переважним правом купівлі земельної ділянки, в якій прямо вказано на порушення ч. 2 ст. 130-1 ЗК України та заявлено про намір перевести на себе права покупця. Приватному нотаріусу Полтавського районного нотаріального округу Полтавської області, Шуба А.Ф. – заяву про порушення переважного права орендаря та вимоги виконати обов`язок нотаріуса щодо направлення повідомлення вих. № 39, в якій вказано на обов`язок нотаріуса зареєструвати намір продажу та повідомити орендаря, а також вимагалося негайно направити відповідні повідомлення. На вказані листи відповіді не отримано (крім формальної відповіді нотаріуса від 14.04.2026 № 59/01-16, в якій нотаріус безпідставно відмовився виконати обов`язки, посилаючись на відсутність суб`єктів переважного права на момент посвідчення договору, що суперечить дійсним обставинам). Власник земельної ділянки, свідомо дочекалася закінчення терміну дії договору оренди та відчужила земельну ділянку, яку орендувало ПСП «ОРАЧ».

Представник позивача в судовому засіданні підтримала позов у повному обсязі, просила задовольнити з підстав, викладених у позовній заяві, відповіді на відзив. Підтвердила, що представник ОСОБА_1 повідомив про відмову продовжити оренду.

Представник відповідачів ОСОБА_1 та ОСОБА_2 не визнала позов у повному обсязі, просила відмовити у його задоволенні, з підстав, зазначених у відзиві та запереченні на відповідь на відзив.

Представник відповідача ФГ «Агро.Шев» до суду не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи було повідомлено належним чином, у встановленому законом порядку.

Треті особи, їх представники до суду не з`явилися, заяви, клопотання на адресу суду не надходили, про дату, час та місце розгляду справи повідомлялося у встановленому законом порядку.

Заслухавши представників сторін, дослідивши письмові докази в їх сукупності, суд приходить до наступних висновків.

Відповідно до ч.1 ст.3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Частиною 1 ст. 15 ЦК України встановлено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

У частинах першій, другій та п`ятій статті 263 ЦПК України встановлено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства – Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до ч. 1 ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно до ч. 1 ст. 77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування.

Відповідно до ст. 79 ЦПК України достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи.

Відповідно до ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ч.1 ст.177 ЦПК України позивач повинен додати до позовної заяви її копії та копії всіх документів, що додаються до неї, відповідно до кількості відповідачів і третіх осіб. Відповідно до ч. 5 ст. 177 ЦПК України, позивач зобов`язаний додати до позовної заяви всі наявні в нього докази, що підтверджують обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги (якщо подаються письмові чи електронні докази позивач може додати до позовної заяви копії відповідних доказів).

Спірні правовідносини у цій справі стосуються застосування приписів частини другої статті 777 ЦК України, частини першої статті (Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення договору купівлі-продажу) щодо переважного права наймача на придбання орендованого ним майна у разі його продажу.

Судом встановлено, що 13.02.2026 приватним нотаріусом Полтавського районного нотаріального округу Полтавської області Шуба А.Ф. було посвідчено договір купівлі-продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 3,879 га, кадастровий номер 5321680700:00:004:0733 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 144994253216), за яким право власності перейшло від ОСОБА_1 до ОСОБА_2

23.12.2013 між ПСП «ОРАЧ» та ОСОБА_1 , було укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 3,88 га, кадастровий номер 5321680700:00:004:0733, розташованої на території Полтавської області, Карлівського району, Варварівської сільської ради.

Умовами додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 23 грудня 2013 р. (п.3), укладеної між ОСОБА_1 та ПСП «Орач», сторонами визначений термін оренди: до 31 грудня 2025 року. Сторони договору в додатковій угоді визначили переважне право орендаря на поновлення договору на новий строк та встановили, що «... У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію...» (п.8 договору в новій редакції згідно додаткової угоди).

Тобто, 03.10.2025 р. (включно) останній день, який надавав право позивачу письмово подати намір орендодавцю про продовження дії Договору оренди землі.

Однак, позивач не скористався своїм правом заявити про намір продовжити договірні відносини та не виконав зобов`язання, передбачене додатковою угодою до договору та не звернувся письмово до орендодавця у встановлений строк, а саме до 03.10.2025 року (включно), із відповідним письмовим повідомленням про свій намір продовжити дію договору.

У постанові Великої Палати Верховного Суду України від 10.04.2018 року у справі №594/376/17-ц зазначено, що для виникнення переважного права орендаря необхідною є наявність сукупності юридичних фактів, одним із яких є повідомлення орендодавця про намір поновити договір саме у строки, встановлені договором та законом. Відсутність хоча б одного із зазначених юридичних фактів виключає можливість реалізації переважного права орендаря.

Крім того, Верховний Суд України у постанові від 17.07.2024 року у справі №911/1284/23 наголосив, що обов`язок орендодавця розглядати питання про поновлення договору оренди виникає лише за умови належного та своєчасного повідомлення орендарем про намір скористатися переважним правом у строк, погоджений сторонами договору.

Позивач вказаний в договорі строк для подання письмового повідомлення про продовження дії договору оренди землі пропустив.

Позивач посилається на лист-повідомлення від 04.12.2025 р., в якому орендар заявляє про намір продовжити договір оренди землі та про бажання скористатися переважним правом купівлі земельної ділянки, який начебто адресований ОСОБА_1 .

Вищезазначений лист-повідомлення від 04.12.2025 р. не може вважатися належним письмовим повідомленням про намір продовження дії Договору оренди землі, оскільки таке письмове повідомлення повинно бути датоване не пізніше 03.10.2025 р. (п.8 договору в новій редакції згідно додаткової угоди). Тобто, орендарем порушена процедура повідомлення орендодавця про намір скористатись своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі.

28.11.2025 представник ОСОБА_1 повідомив листом ПСП «ОРАЧ», що після закінчення строку дії договору власник має намір самостійно обробляти земельну ділянку та не бажає продовжувати орендні відносини, просив не обробляти вказану земельну ділянку, не проводити будь-яких посівних чи інших с/г робіт, не здійснювати дій щодо покращення землі та повернути після 31.12.2025. До матеріалів справи додано опис вкладень у цінний лист з штампом пошти з датою відправлення – 01.12.2025.

У подальшому, володіючи інформацією, що земельна ділянку, кадастровий номер 5321680700:00:004:0733, яка являлася об`єктом оренди відчужуватиметься її власником, 04.12.2025 ПСП «ОРАЧ» направлено рекомендованим листом письмове повідомлення про намір скористатися переважним правом на поновлення (пролонгацію) договору оренди земельної ділянки на той самий строк і на тих самих умовах. Також було заявлено про намір ПСП «Орач» скористатися правом купівлі зазначеної земельної ділянки. У разі прийняття рішення про продаж землі негайно, не пізніше, ніж протягом 10 днів з моменту прийняття такого рішення, повідомити ПСП «Орач».

Надалі, ПСП «ОРАЧ» стало відомо, що 13.02.2026 ОСОБА_1 без реєстрації наміру продажу в Державному реєстрі речових прав та без повідомлення орендаря, відчужила спірну земельну ділянку на користь ОСОБА_2 за договором купівлі-продажу № 258 від 13.02.2026, виданого та посвідченого приватним нотаріусом Полтавського районного нотаріального округу Полтавської області Шубою А.Ф., за ціною 213 000,00 грн.

Після чого, 18.02.2026, нова власниця ОСОБА_2 передала спірну земельну ділянку в оренду ФГ «АГРО.ШЕВ» строком на 10 років, згідно договору н/б від 18.02.2026.

ПСП «Орач» на адресу ОСОБА_2 звернулося з заявою (про порушення переважного права орендаря та намір скористатися переважним правом купівлі земельної ділянки) від 08.04.2026, що надіслана 14.04.2026.

Продаж спірної земельної ділянки вчинено за 213000,00 грн. Нормативна грошова оцінка згідно витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок №НВ-9946976122026 від 10.02.2026 р. становить 212837 грн 38 коп.

Пунктом 4 договору купівлі-продажу земельної ділянки від 13.02.2026 р. визначено, що кошти сплачуються продавцю шляхом безготівкового перерахування коштів на банківський рахунок представника продавця по довіреності- ОСОБА_4 . Розрахунок між продавцем та покупцем здійснюється протягом 3-х календарних днів після підписання та посвідчення договору.

Вищезазначене зобов`язання покупцем – ОСОБА_2 виконане, кошти сплачені 16.02.2026 р. через надавача платіжних послуг отримувача - АТ КБ «ПРИВАТБАНК» двома платежами: - 189050,00 грн згідно платіжної інструкції (платіжна інструкція: Р24А5512777581D9056); - 34050,07 грн згідно платіжної інструкції (платіжна інструкція: ICKTQ0216OQFLM.1).

Покупець повністю виконав свої зобов`язання щодо сплати коштів згідно договору купівлі-продажу.

Стаття 777 Цивільного Кодексу України встановлює, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Для захисту переважного права наймача (орендаря), який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), належним способом захисту є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу.

Умовами задоволення позову наймача про переведення на нього прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу майна, є такі факти: наймач належним чином виконував свої обов`язки за договором найму; власник (наймодавець) продав майно іншій особі з порушенням переважного права наймача на купівлю цього майна; наймач вніс на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець, що є гарантією отримання коштів за таким договором для продавця.

Відповідно до частини першої статті 130-1 ЗК України зазначено, що переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення мають такі суб`єкти: а) у першу чергу - особа, яка має спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення, якщо відповідно до інформації, отриманої з Державного земельного кадастру, така земельна ділянка знаходиться в межах ділянки надр, наданої такій особі у користування, крім земельних ділянок, на яких розташовані об`єкти нерухомого майна (будівлі, споруди), що перебувають у власності особи, яка використовує земельну ділянку на праві власності, оренди, емфітевзису, суперфіцію, а також крім земельних ділянок для садівництва; б) у другу чергу - орендар земельної ділянки.

Суб`єкт переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення другої черги може реалізувати таке право у разі відсутності суб`єкта переважного права першої черги або відмови суб`єкта першої черги від реалізації такого права. Суб`єкт переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення може відмовитися від реалізації такого права шляхом подання нотаріусу відповідної заяви, справжність підпису на якій засвідчується нотаріально. Відмова суб`єкта переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення від реалізації такого права на земельних торгах здійснюється в порядку, визначеному статтями 135-139 цього Кодексу.

У разі якщо відповідно до закону особа, зазначена у пунктах «а» і «б» цієї частини, не може набувати у власність земельну ділянку сільськогосподарського призначення, вона може в порядку, визначеному частиною п`ятою цієї статті, передати своє переважне право купівлі такої земельної ділянки іншій особі, яка відповідно до закону може набувати у власність таку земельну ділянку.

Переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення може бути передано його суб`єктом іншій особі, яка відповідно до закону може набути у власність таку земельну ділянку.

Частиною 3 ст. 130-1 ЗК України визначено, що За наявності переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення її власник зобов`язаний не пізніш як за два місяці до дня укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки зареєструвати намір щодо продажу земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

У разі якщо продаж земельної ділянки сільськогосподарського призначення здійснюється не на земельних торгах, заява про державну реєстрацію такого наміру подається у визначений цією частиною строк нотаріусу, який здійснюватиме нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу в межах його нотаріального округу за місцезнаходженням земельної ділянки або за зареєстрованим місцем проживання (місцезнаходженням) власника земельної ділянки, або нотаріусу, який його заміщує, разом з проектом такого договору. Нотаріус зобов`язаний протягом трьох робочих днів повідомити про такий намір суб`єктів переважного права цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку. Суб`єкт переважного права вважається повідомленим про зазначений намір також у разі його відмови отримати повідомлення, про що є відповідна позначка, або якщо повідомлення повернулося до нотаріуса у зв`язку із закінченням встановленого строку зберігання.

Суб`єкти переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення першої черги встановлюються шляхом отримання витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку. У разі якщо в такому витягу відсутня інформація про наданий відповідний спеціальний дозвіл на користування надрами, вважається, що власник такого дозволу не має переважного права купівлі такої земельної ділянки.

Суб`єкти переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення другої черги встановлюються шляхом отримання відомостей із Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Суб`єкт переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, який бажає скористатися таким переважним правом, зобов`язаний повідомити про це нотаріуса цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку. Протягом місяця з дня отримання такого повідомлення нотаріус за погодженням із продавцем земельної ділянки повинен призначити день і час укладення договору купівлі-продажу та повідомити про це суб`єкта переважного права купівлі земельної ділянки, який виявив бажання скористатися таким правом, цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення. Повідомлення про бажання скористатися переважним правом купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення може бути надано лише суб`єктом такого права, який на момент надання згоди відповідно до закону може набувати у власність таку земельну ділянку.

На дату укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки 13.02.2026 позивач - ПСП «Орач» не мав чинного права оренди, оскільки договір оренди землі припинив свою дію у зв`язку із закінченням строку ще 31.12.2025 р.

Орендар не скористався своїм переважним правом на поновлення договору та не скористався іншим способом продовжити договірні відносини з орендарем до дати припинення права оренди.

Частинами 1-3 ст.33 ЗУ «Про оренду землі» визначено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Законодавець передбачає, що для поновлення (продовження) договірних відносин з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (постанови ВСУ від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року у справах №313/350/16-ц і №159/5756/18).

Умовами задоволення позову наймача про переведення на нього прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу майна, є такі факти: наймач належним чином виконував свої обов`язки за договором найму; власник (наймодавець) продав майно іншій особі з порушенням переважного права наймача на купівлю цього майна; наймач вніс на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець, що є гарантією отримання коштів за таким договором для продавця.

Орендар - ПСП «Орач» не виконав вимоги ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», які є обов`язковими для того, щоб наразі вважатися орендарем з переважним правом на купівлю земельної ділянки, а саме: орендар ПСП «Орач» не повідомив орендодавця «не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору про намір продовжувати його дію…» (п.8 договору в новій редакції згідно додаткової угоди; орендар не направляв орендодавцю з листом –повідомленням проект додаткової угоди; у місячний строк сторонами після закінчення строку договору не укладена додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення.

Тобто, орендар не заявив у встановленому порядку про те, що він бажає скористатися своїм переважним правом на продовження (поновлення) договірних відносин, а тому це право вважається втраченим.

Переважне право на купівлю земельної ділянки передбачене саме для чинного орендаря на момент продажу земельної ділянки.

Відсутність статусу орендаря земельної ділянки на дату продажу земельної ділянки позбавляє особу і переважного права на її купівлю.

Позивач зазначає, що свій намір продажу даної земельної ділянки орендодавець ОСОБА_1 мала зареєструвати не пізніше середини грудня 2025 року, проте її представник у відзиві зазначає, що вона наміру продажу землі в зазначений період не мала, а позивачем не надано жодного належного та допустимого доказу, на підтвердження існування наміру у ОСОБА_1 в період дії договірних відносин.

На підтвердження обробітку земельної ділянки та засіву озимих культур, позивачем надано ряд доказів. Натомість, орендарю - ПСП «Орач» в момент підписання та реєстрації договору оренди було відомо про строк, в межах якого він може користуватись ділянкою, використання ділянки після закінчення дії договору веде до ризику втрати орендарем посівного матеріалу, врожаю, добрив або виконаних робіт на ділянці без обов`язку їх компенсації орендодавцем. ЗУ «Про оренду землі», який є основним регулятором договірних відносин, встановлює, що будь-які зміни умов договору повинні бути внесені до нього у письмовому вигляді за згодою сторін з відповідною реєстрацією права. Крім того, умови договору оренди землі не передбачали право орендаря на збір врожаю після закінчення строку дії договору оренди землі.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).

Згідно з ч.ч. 2-5 ст. 203 ЦК України особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятись у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Стаття 629 Цивільного кодексу України передбачає, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Строк дії договору оренди землі починається з моменту його укладання - підписання сторонами, а не державної реєстрації (що висловлено позицією ВСУ від 19 лютого 2014 р. у справі № 6-162ц13).

Суб`єкти переважного права встановлюються нотаріусом на підставі відомостей з Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно саме на момент продажу. Лише в разі, якщо право оренди чинне на дату продажу, то такий намір підлягає реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Стаття 777 Цивільного Кодексу України встановлює, переважне право наймача перед іншими особами на придбання земельної ділянки. Визначальним є те, що вищезазначене право передбачене для особи, яка має на момент продажу статус наймача (орендаря) майна, тоді як 31.12.2015 у ПСП «Орач» припинився статус орендаря земельної ділянки.

Запис про припинення права оренди від 04.02.2026 року о 9 год. 47 х 45 с. наявний у, Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотеку, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 06.04.2026 р. №471558595.

Договір купівлі-продажу спірної земельної ділянки посвідчений після припинення права оренди. На дату укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки (13.02.2026 року) минули всі строки для продовження (поновлення, укладення на новий строк) договірних відносин із ПСП «Орач». ПСП «Орач» не мало статусу орендаря на дату продажу земельної ділянки. Відповідно, на нього не поширювалися права орендаря, у тому числі щодо переважного права на купівлю спірної земельної ділянки. Земельна ділянка з кадастровим номером 5321680700:00:004:0733 станом на 13.02.2026 року не перебувала в оренді, а орендар - суб`єкт переважного права купівлі згідно ст. 130-1 Земельного Кодексу України був відсутній.

Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду враховує, що переважне право наймача на купівлю речі, яка передана в найм (частина друга статті 777 ЦК України) є організаційним, відносним та вторинним.

Переважне право на купівлю предмета договору найму є організаційним, оскільки завдяки йому створюється передумова для набуття його носієм права власності на предмет найму внаслідок укладення договору купівлі-продажу. Саме по собі переважне право не надає його суб`єктові будь-яких майнових прав (речових, зобов`язальних та ін.), які зумовлювали б виникнення або перехід права власності. Причому відповідне майнове право виникає тільки в результаті переведення прав та обов`язків за договором купівлі-продажу. Відносність переважного права співвласника полягає в тому, що це право реалізується в організаційних відносинах, учасники яких є персоніфікованими. Вторинність переважного права проявляється в тому, що його виникнення зумовлене «перебуванням» у відносинах найму, завдяки чому особа має статус наймача. За умови припинення правовідносин найму припиняється й переважне право.

Таким чином, з огляду на припинення права оренди, внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав та відсутність чинних орендних правовідносин на момент відчуження земельної ділянки, позивач не був орендарем у розумінні статті 130-1 Земельного кодексу України, а отже не мав переважного права на придбання земельної ділянки та не є належним суб`єктом права на звернення з вимогою про переведення прав та обов`язків покупця, а тому суд не вбачає підстав для задоволення позову та переведення на ПСП «ОРАЧ» прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером 5321680700:00:004:0733, а як результат, не підлягають задоволенню і вимоги про передачу ОСОБА_2 грошових коштів з депозитного рахунку суду, визнання недійсним договору оренди землі від 18.02.2026 та скасування рішення про державну реєстрацію іншого речого права- права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5321680700:00:004:0733 за договором оренди від 18.02.2026 укладеним між ФГ «АГРО.ШЕВ» та ОСОБА_2 .

Частною 4 ст.130-1 ЗК України визначено, що у разі продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення з порушенням переважного права її купівлі суб`єкт переважного права, який відповідно до цієї статті може реалізувати таке право, має право пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором купівлі-продажу повинен сплатити покупець.

Внесення коштів за договором про переведення прав та обов`язків покупця (ст. 130-1 Земельного кодексу України) гарантує платоспроможність позивача.

При зверненні до суду, ПСП «ОРАЧ» внесені на депозитний рахунок кошти в сумі 213 000,00 грн. відповідно до платіжної інструкції №32509 від 07 травня 2026 року.

Але оскільки суд прийшов до висновку про відсутність підстав для задоволення позову, позивачу слід повернути кошти внесені на депозитний рахунок.

Згідно положення ст.141 ЦПК України, у зв`язку з відмовою у задоволенні позову, судові витрати понесені позивачем, відшкодуванню за рахунок відповідачів не підлягають.

На підставі викладеного, керуючись ЗУ «Про оренду землі», ст.ст. 12, 13, 81, 259, 263-265ЦПК України, суд,

В И Р І Ш И В:

У задоволенні позовних вимог Приватного сільськогосподарського підприємства «ОРАЧ», за участю представника позивача адвоката Бачинської Наталії Орестівни, до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , Фермерського господарства «АГРО.ШЕВ», за участі третіх осіб: приватного нотаріуса Полтавського районного нотаріального округу Полтавської області Шуби Алли Федорівни, ОСОБА_3 , про переведення прав та обов`язків покупця, визнання недійсним договору оренди та скасування його державної реєстрації відмовити в повному обсязі.

Після набрання рішенням законної сили повернути Приватному сільськогосподарському підприємству «ОРАЧ» (код ЄДПРОУ 30767004) внесені на депозитний рахунок кошти за платіжною інструкцією №32509 від 07 травня 2026 року в сумі 213 000 (двісті тринадцять тисяч) гривень 00 копійок.

Рішення суду може бути оскаржено в апеляційному порядку протягом 30 днів з дня його проголошення безпосередньо до Полтавського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення суду складено 10.09.2026.

Суддя