Постанова від 30 серпня 2026 р. у справі №549/438/25 — Полтавський апеляційний суд

ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Справа № 549/438/25 Номер провадження 22-ц/814/1854/26Головуючий у 1-й інстанції Василюк Т. М. Доповідач ап. інст. Триголов В. М.

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

31 серпня 2026 року м. Полтава

Полтавський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючий суддя : Триголов В.М.,

судді: Дорош А.І., Лобов О.А.,

секретар: Горбун К.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз-Схід» на рішення Чорнухинського районного суду Полтавської області від 16 грудня 2025 року у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз-Схід» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Харківецьке», про визнання укладеною додаткової угоди та визнання відсутнім права оренди, -

В С Т А Н О В И В :

У жовтні 2025 року до Чорнухинського районного суду Полтавської області надійшла позовна заява товариства з обмеженою відповідальністю «Райз-Схід» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , товариства з обмеженою відповідальністю «Харківецьке», про визнання укладеною додаткової угоди та визнання відсутнім права оренди.

В обґрунтування позовних вимог позивачем зазначено, що між ТОВ «Райз-Схід» та відповідачами ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 28.08.2018 був укладений договір оренди землі строком до 27.08.2025 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 5325180400:00:032:0052 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, загальною площею 7,9298 га., яка розташована на території Білоусівської сільської ради. Державна реєстрація речового права оренди ТОВ «Райз-Схід» була проведена 13.12.2018.

Відповідно до п.3.2. Договору оренди, після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до підпункту 2 пункту 6.2. зазначеного Договору оренди, у питаннях поновлення Договору оренди землі Сторони керуються положеннями ст. 33 Закону України «Про оренду землі», Орендар, який має право скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це Орендодавця не пізніше ніж за 3 (три) місяці до спливу строку Договору оренди землі та надати проект додаткової угоди (в двох примірниках), підписаної з боку Орендаря.

При цьому, Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий Орендарем лист- повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з Орендарем (за необхідності) істотні умови договору і за відсутності заперечень Орендодавця щодо поновлення договору оренди землі Орендарю, у місячний термін з дати отримання листа-повідомлення від Орендаря, Орендодавець направляє лист-повідомлення про прийняте Орендодавцем рішення.

У разі, якщо Орендар продовжує користуватись земельною ділянкою після закінчення строку і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновлений на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

У зв`язку із закінченням 27.08.2025 строку дії Договору, на виконання п. 6.2. Договору оренди позивачем 29.04.2025 спрямовано Відповідачам листи- повідомлення вих. №б/н від 29.02.2025 про намір продовжити дію Договору оренди землі № б/н від 28 серпня 2018 року вжиття власником землі заходів для забезпечення виконання вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та недопущення порушення права землекористувача.

До цього листа додано два оригінальних примірника додаткової угоди про продовження дії договору, підписані зі сторони орендаря.

Проте, будь якої відповіді на вищевказаний лист Відповідачі не надали, тобто не скористалися правами, передбаченими ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а саме у місячний строк з моменту отримання листа-повідомлення не заперечили проти продовження Договору на новий строк. Таким чином, Позивач (Орендар) скористався своїм переважним правом на поновлення договору та запропонував підписати додаткову угоду, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення.

При підготовці позовної заяви, позивачу стало відомо, що відповідно до інформації з державного реєстру прав на нерухоме майно щодо земельної ділянки з кадастровим номером 5325180400:00:032:0052 наявне інше речове право - право оренди ТОВ «Харківецьке».

Всупереч переважному праву позивача, ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 уклали договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5325180400:00:032:0052 з ТОВ «ХАРКІВЕЦЬКЕ», на підтвердження чого надаємо витяги з реєстру нерухомого майна.

Отже, відповідачі порушили переважне право позивача на поновлення договору оренди, уклавши новий договір оренди з іншим орендарем без надання позивачеві можливості скористатися своїм правом першочергового поновлення договору на тих самих умовах, що суперечить вимогам законодавства та умовам попереднього договору.

Рішенням Чорнухинського районного суду Полтавської області від 16 грудня 2025 року у задоволенні позову товариства з обмеженою відповідальністю «Райз-Схід» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , товариства з обмеженою відповідальністю «Харківецьке» про визнання укладеною додаткової угоди та визнання відсутнім права оренди - відмовлено.

Непогодившись із вказаним рішенням його в апеляційноу порядку оскаржив позивач ТОВ «Райз-Схід». Скарга мотивована тим, що рішення прийняте з порушенням норм матеріального та процесуального права.

Апелянт вказує, що суд першої інстанції застосував до спірних правовідносин ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» в редакції чинній на момент укладення договору оренди. Натомість, до спірних правовідносин потрібно застосувати саме ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» в редакції на момент звернення ТОВ «Райз-Схід» з позовом до суду. Відповідно, суд першої інстанції мав би розглядати спір не з точки зору поновлення договору оренди в контексті законодавства, яке діяло на момент укладення спірного договору оренди землі, а саме з точки зору порушення, з боку Відповідачів і захисту судом переважного права орендаря на продовження договірних орендних відносин, які виникли між Апелянтом і Відповідачами.

Таким чином, при розгляді даної справи судом першої інстанції, не було враховано, що правовідносини сторін мають кваліфікуватись за редакцією спеціальної норми Закону, чинної на момент звернення з позовом до суду. Застосування спеціальної норми Закону в іншій редакції (яка була чинна на момент укладення договору) призвело до неправильного застосування судом норм матеріального права.

Скаржник наголошує, що Відповідачі взагалі не розглянули пропозицію на укладення договору оренди на новий строк, не провели з Апелянтом жодних переговорів, не повідомили Апелянта про умови на яких вони погодилися б продовжувати договірні відносини з Апелянтом та навіть не спробували ініціювати та досягти з ним домовленості, або визначити свої умови на яких вона погодилися б продовжити орендні правовідносини, а тому не можна стверджувати, що сторони не досягли домовленості щодо нових умов договору, оскільки орендодавець навіть їх не розглядала та не оцінювала їх на прийнятність.Таким чином, вищевказаного алгоритму визначеного ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» орендодавець не дотримався, в матеріалах справи відсутні належні та допустимі докази, що підтверджують належним чином оформлений та направлений лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення у відповідь на надісланий раніше орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди або спроби ініціювати і провести орендодавцем переговори або визначити для орендаря хоч якісь умови.

Окрім того, орендодавці – Відповідачі, з метою унеможливлення реалізації Позивачем свого переважного права, повідомили орендаря про намір самостійно обробляти земельну ділянку, але через деякий час уклали новий договір оренди землі з іншим орендарем, що свідчить не про відсутність волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди землі, а підтверджує, що орендодавці діяли недобросовісно та непослідовно та мали за мету уникнути укладення договору оренди землі з Апелянтом, а не самостійно обробляти земельну ділянку, та доводить зловживання своїми правами, як власника земельної ділянки.

Зважаючи на викладене позивач просить скасувати рішення Чорнухинського районного суду Полтавської області від 16 грудня 2025 року та постановити нове про задовлення позовних вимог.

Від ТОВ «Харківецьке» надійшов відзив на апеляційну скаргу в якому відповідач вказуючи на обґрунтованість рішення суду першоїі інстанції просить апеляційну скаргу залишити без задоволення.

Також відзив на апеляційну скаргу подала ОСОБА_1 , вказувала що відповідачі повідомили про відмову від продовження/поновлення дії Договору на новий строк та вказали, що з 27.08.2025 Договір оренди землі від 28.08.2018 є припиненим. Відповідно у передбачений законом спосіб повідомили про бажання припинити договір, зважаючи на що просять апеляційну скаргу залишити без задоволення.

У справі встановлено, що між ТОВ «Райз-Схід» та відповідачами ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 28.08.2018 був укладений договір оренди землі строком до 27.08.2025 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 5325180400:00:032:0052 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, загальною площею 7,9298 га., яка розташована на території Білоусівської сільської ради. Державна реєстрація речового права оренди ТОВ «Райз-Схід» була проведена 13.12.2018.

Відповідно до п.3.1. Договору оренди, договір укладено строком до 27.08.2025, сплив якого починається з моменту державної реєстрації права оренди в порядку, передбаченому законодавством, але в будь-якому випадку даний Договір та право оренди за даним Договором є чинним до моменту закінчення збору врожаю Орендарем.

Відповідно до п.3.2. Договору оренди, після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до підпункту 2 пункту 6.2. Договору оренди, у питаннях поновлення Договору оренди землі Сторони керуються положеннями ст. 33 Закону України «Про оренду землі», Орендар, який має право скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це Орендодавця не пізніше ніж за 3 (три) місяці до спливу строку Договору оренди землі та надати проект додаткової угоди (в двох примірниках), підписаної з боку Орендаря.

У зв`язку із закінченням 27.08.2025 строку дії Договору, на виконання п. 6.2. Договору оренди ТОВ «Райз-Схід» 29.04.2025 спрямовано відповідачам листи- повідомлення вих. №б/н від 29.04.2025 про намір продовжити дію Договору оренди землі № б/н від 28 серпня 2018 року, до листа додано два оригінальних примірника додаткової угоди про продовження дії договору, підписані зі сторони орендаря. Вказані повідомлення отримані відповідачами 07.05.2025, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення.

ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , у відповідь на отриманий лист-повідомлення ТОВ «Райз-Схід», надіслали на адресу ТОВ «Райз-Схід» власні заперечення щодо поновлення/продовження договору оренди землі на новий строк від 19.05.2025, в якому повідомили про відмову від продовження/ поновлення дії договору на новий строк та вказали, що з 27.08.2025 договір оренди землі від 28.08.2018 є припиненим. Вказані заперечення отримані позивачем 27.05.2025, що підтверджується описом вкладень до цінного листа та рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення.

23.07.2025 ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ОСОБА_3 повторно звернулися на адресу ТОВ «Райз-Схід» із повідомленням про припинення договору від 23.07.2025. Вказані повідомлення отримані позивачем 28.07.2025, що підтверджується описом вкладень до цінного листа та рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення.

Таким чином встановлено, що 27.08.2025 строк договору оренди землі, укладений між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ОСОБА_3 та ТОВ «Райз-Схід» закінчився.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна між ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ТОВ «Харківецьке» 28.08.2025 укладено договір оренди землі строком на 10 років.

Відповідно до статті 41 Конституції України право приватної власності є непорушним.

Конвенцією про захист прав людини і основоположних свобод, зокрема статтею 1 Першого протоколу до неї, визначено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном.

Відповідно до статті 316 ЦК України право власності - це право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею незалежно від волі інших осіб.

Правомочність власника - в його праві володіти, користуватися й розпоряджатися майном у межах, встановлених законом, що випливає зі статті 317 ЦК України. Право користування є одним з видів речових прав на чуже майно (стаття 395 ЦК України).

Частиною 4 статті 124 ЗК України визначено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною 1 статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Частиною 1 статті 627 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до вимог частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Так, відповідно до частин 1-5 статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проєкт додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами 8 та 9 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини 1 статті 777 ЦК України.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною 1 статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Таким чином, для застосування частини 1 статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами 2-5 статті 33 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору (див.: постанову Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц).

У справі, що переглядається судом встановлено, що 19 травня 2025 року, а також 23 липня 2025 року позивач отримав поштовим зв`язком завчасне повідомлення орендодавців про припинення договірних відносин, зі змісту якого вбачається, що вони не бажають поновлювати і продовжувати договірні відносини.

Надаючи оцінку цій обставині суд першої інстанції дійшов висновку про те, що такий обов`язковий елемент реалізації переважного права позивача на поновлення договору оренди, як волевиявлення сторін на продовження договірних відносин, відсутній, запропонована позивачем додаткова угода до договору оренди землі орендодавцями підписана не була, що відповідно до вимог частини 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» виключає можливість визнання поновленим договору оренди землі, оскільки переважне право користування земельною ділянкою належить її власнику.

У своїй апеляційній скарзі позивач зазначає, що суд помилково визнав належною та достатньою відмову орендодавців від 19 травня 2025 року та від 23 липня 2025 року про небажання продовжувати договір оренди, оскільки така відмова не може вважатися запереченням у розумінні статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Колегія суддів не погоджується із цими доводами апеляційної скарги.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Для реалізації такого наміру він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною 2 статті 33 Закону України «Про оренду землі») повідомити про це орендодавця та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю у нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк).

Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Аналіз зазначеної норми дає підстави для висновку, що статтею 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря як більш уразливої сторони в цих правовідносинах від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

У справі, яка переглядається, орендар належним чином виконав свій обов`язок щодо повідомлення орендодавців про намір поновити строк дії договору оренди, як це передбачено договором, проте, як установив суд, орендодавці заперечили щодо такого поновлення, надіславши орендарю повідомлення, у якому висловили заперечення проти поновлення дії договору, належно їх обґрунтувавши.

Лист орендодавця є достатнім підтвердженням його відмови від подальшої пролонгації відповідного договору на новий строк. На укладення додаткової угоди необхідна згода сторін, про що йдеться у частині 4 статті 33 Закону України «Про оренду землі» (див.: постанови Верховного Суду від 28 травня 2024 року у справі № 604/648/23, від 08 березня 2024 року у справі № 604/425/23, від 08 травня 2024 року у справі № 604/483/23).

Оскільки за результатами розгляду вказаної справи встановлено, що сторонами - орендодавцями та орендарем ТОВ «Райз-Схід» такої згоди досягнуто не було, власники правомірно відмовили у пролонгації договору оренди земельної ділянки з позивачем, а тому ТОВ «Райз-Схід» втратило своє право на поновлення договору оренди земельної ділянки.

Доводи апеляційної скарги ТОВ «Райз-Схід» про те, що товариство виконало всі визначені статтею 33 Закону України «Про оренду землі» умови щодо реалізації свого переважного права перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк, однак орендодавці не повідомили про намір укласти договір з іншим орендарем, є необґрунтованими, оскільки у визначений законом строк сторони договору оренди землі не дійшли згоди щодо укладення додаткової угоди до нього, і орендодавці повідомили орендаря про відмову в їх продовженні, що підтверджується відповідними листами.

При цьому суд першої інстанції зазначив, що переважне право позивача на поновлення договору оренди земельних ділянок не є порушеним, оскільки за відсутності волевиявлення орендодавця у орендаря відсутні правові підстави претендувати на поновлення договору оренди землі.

Оскільки орендодавці відмовились поновлювати договір оренди землі на попередніх умовах, суд першої інстанції правильно констатував відсутність за таких обставин справи порушення переважного права орендаря, адже переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі. Для пролонгації відносин оренди та реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк необхідною є згода обох сторін, одного лише волевиявлення орендаря недостатньо.

Інші наведені в апеляційній скарзі доводи фактично зводяться до переоцінки доказів та незгоди апелянта з висновками суду першої інстанції та з їх оцінкою, а тому не дають підстав для висновку про неправильне застосування місцевим судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, що призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи.

Виходячи з наявних у матеріалах справи та досліджених судом першої інстанції доказів, колегія суддів вважає, що висновки суду першої інстанції щодо відмови у задоволенні позовних вимог є законними і обгрунтованими, відповідають обставинам справи та положенням матеріального закону.

Наведене свідчить, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, тому відповідно до ст. 375 ЦІК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін.

Керуючись ст.ст. 374 ,375, 383, 384 , 389-391 ЦПК України,- суд

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз-Схід» залишити без задоволення.

Рішення Чорнухинського районного суду Полтавської області від 16 грудня 2025 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, касаційна скарга на неї подається безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту судового рішення.

Головуючий суддя: В.М. Триголов

Судді: А.І. Дорош

О.А. Лобов