Постанова від 24 серпня 2026 р. у справі №753/17973/24 — Київський апеляційний суд

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

справа №753/17973/24 Головуючий у І інстанції - Кулик С.В.

апеляційне провадження №22-ц/824/8947/2026 Доповідач у ІІ інстанції - Приходько К.П.

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 серпня 2026 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача Приходька К.П.,

суддів Писаної Т.О., Журби С.О.,

за участю секретаря Миголь А.А.,

розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Києві апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Дарницького районного суду м. Києва від 10 грудня 2025 року

у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Смерековий Гай», треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю «Арт Парк», Київська міська рада про визнання майнового права на об`єкт інвестування,-

установив:

У вересні 2024 року ОСОБА_1 звернувся до Дарницького районного суду м. Києва із позовом до ТОВ «Смерековий Гай», треті особи: ТОВ «Арт Парк», Київська міська рада про визнання майнового права на об`єкт інвестування.

В обґрунтування позову зазначав, що 11 січня 2021 року між ним та ТОВ «Арт Парк» було укладено договір купівлі-продажу майнових прав №КБ2-13-128.

Згідно з умовами вказаного договору третя особа зобов`язувалась за плату передати йому у приватну власність майнові права на квартиру в багатоквартирному будинку по АДРЕСА_1 , на схемі генерального плану за №2, а він, як покупець, зобов`язувався сплатити третій особі ціну продажу майнових прав та прийняти квартиру.

Під майновими правами він та третя особа розуміли право набуття у власність квартиру АДРЕСА_2 загальною проектною площею 40,5 кв.м., що складається з 1 кімнати і знаходиться на 13 поверсі вищевказаного будинку.

Ним було повністю сплачені грошові кошти за об`єкт інвестування у розмірі 651000 грн.

22 листопада 2006 року між Київською міською радо та ТОВ «Навара-К» було укладено договір оренди земельної ділянки площею, 5,2557 га., розташованій за адресою: АДРЕСА_1 , із цільовим призначенням - для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об`єктами спеціального призначення. 12 травня 2015 року між ТОВ «Навара-К», ТОВ «Київський домобудівний комбінат», ТОВ «Дар-Буд» та ТОВ «Західний Логістичний Центр Київ» було укладено договір №12-05/15 про забудову вищевказаної земельної ділянки.

12 вересня 2016 року вказаний договір оренди від 22 листопада 2006 року було поновлено на 5 років.

Вказував, що ним було отримано відповідь Державної інспекції архітектури та містобудування України, у якій зазначено, що після спливу терміну вказаного у договорі оренди земельної ділянки Київська міська рада рішенням №6411/6452 від 18 травня 2023 року вирішила передати її в оренду строком на 5 років у користування ТОВ «Смерековий Гай».

20 червня 2019 року між ТОВ «Навара-К», ТОВ «Арт Парк», ТОВ «Дар-Буд», ТОВ «Західний Логістичний центр», ТОВ «Київський домобудівний комбінат» ТОВ «Пуща-Резиденс», ЗАТ «Українська будівельна компанія» та рядом фізичних осіб було укладено додаткову угоду до договору про забудову в якій сторони дійшли згоди долучити до участі в спільному проекті в межах своїх частко ТОВ «Арт Парк». Функції замовника будівництва в рамках спільного проекту передані від ТОВ «Навара-К» до ТОВ «Арт Парк».

Зазначав, що відповідно до повідомлення Департаменту земельних ресурсів виконавчого округу Київської міської ради від 07 березня 2024 року №057-08/КО-356-278, на підставі рішення Київської міської ради було укладено договір оренди земельної ділянки від 28 грудня 2023 року №920 та право на будівництво об`єкта «Будівництво житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення на АДРЕСА_3» було передано та належить ТОВ «Смерековий Гай» на правах замовника будівництва та оренди.

Термін оренди за вищевказаним договором до 28 грудня 2028 року. Відповідно до укладеного договору - запланований термін прийняття будинку в експлуатацію - 2 квартал 2022 року, проте будівництва об`єктів першої та другої черги ЖК «Арт Парк» на сьогоднішній день фактично зупинене, а терміни завершення будівництва давно порушені.

Вказував, що йому стало відомо, що слідчим управлінням ГУНП у м. Києві проводиться досудове розслідування у кримінальному провадженні №12022100000000802 від 01 серпня 2023 року, за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ст. 190 КК України.

Будучи стурбованим зміною забудовника та орендаря, він, дізнавшись про відкриття кримінального провадження стосовно ТОВ «Арт Парк», звернувся до слідчого із заявою про визнання його потерпілим у цьому провадженні. 12 березня 2024 року йому було надано статус потерпілого.

Наразі функції замовника будівництва і орендаря належить ТОВ «Смерековий Гай», що викликає у нього стурбованість, щодо визнання його майнових прав на квартиру, які були належним чином оформлені з попереднім забудовником ТОВ «Арт Парк», такі зміни створюють ризики для його інтересів, оскільки є імовірність, що новий забудовник може не виконати взяті на себе зобов`язання щодо передачі квартири у його приватну власність. Передача прав на будівництво новому орендарю, ТОВ «Смерековий Гай», відбулось без будь-якого підтвердження їх зобов`язань щодо визнання та виконання попередньо укладеного договору купівлі-продажу майнових прав. Зазначав, що він не має жодних гарантій, що його інвестиції та майнові права будуть захищені, а об`єкт інвестування за яку сплачено 100% вартості буде передана у власність згідно з домовленостями.

Просив суд, визнати за ним майнові права на об`єкт інвестування: квартиру АДРЕСА_3 .

Зобов`язати ТОВ «Смерековий Гай» зареєструвати його спеціальне майнове право на квартиру АДРЕСА_3 (друга черга будівництва) у Державному реєстрі речових прав.

Рішенням Дарницького районного суду м. Києва від 10 грудня 2025 року відмовлено у задоволенні зазначеного вище позову.

Не погодившись із вказаним судовим рішенням ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу, вважаючи, що при ухваленні оскаржуваного рішення судом першої інстанції порушено норми процесуального та матеріального права, не враховано обставини, які мають суттєве значення для справи.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначив, що висновки суду першої інстанції зводяться до того, що відсутність безпосередніх договірних відносин між ним та ТОВ «Смерековий Гай», а також недоведеність переходу до останнього прав і обов`язків ТОВ «Арт Парк» за договором купівлі-продажу майнових прав, виключає можливість покладення на відповідача обов`язку щодо визнання за ним майнових прав на об`єкт інвестування.

На його ж думку, в силу укладення договору оренди земельної ділянки з уже наявними на ній об`єктами незавершеного будівництва, а потім звернення відповідача до ДІАМ із заявою про внесення змін про себе як замовника будівництва на цій же земельній ділянці та внесення змін до уже існуючого дозволу на будівництво, ТОВ «Смерековий Гай» набуло зобов`язань правонаступника замовника будівництва і є орендарем тієї ж земельної ділянки, на якій реалізується проект, що спростовує доводи відповідача про відсутність його зобов`язань перед інвесторами.

Проте, суд першої інстанції на зазначене уваги не звернув та оцінки йому не надав, як і не зауважив те, що внесення змін до існуючого дозволу на будівництво відбулося за ініціативи та заяви відповідача на підставі укладеного ним та Київською міською радою договору оренди земельної ділянки.

Таким чином, відповідач набув в оренду ту саму земельну ділянку, з тим самим кадастровим номером 8000000000:63:502:0001, орендарем та забудовником якого було до 18 травня 2023 року ТОВ «Навера-К».

Отже, вважає, що після зміни замовника будівництва, функції замовника і орендаря земельної ділянки були передані ТОВ «Смерековий Гай».

Крім того, посилається на позиції Верховного Суду викладені у постанові від 03.05.2023 року у справі №200/7595/18, у постанові від 24.01.2024 року у справі №487/7152/21, у постанові від 26.04.2022 року у справі №367/8426/17, у постанові від 14.09.2021 року у справі №359/5719/17, у постанові від 02.04.2025 року у справі №638/19592/21,у постанові від 13.03.2024 року у справі №754/12394/20.

Просив суд, скасувати рішення Дарницького районного суду м. Києва від 10 грудня 2025 року та ухвалити нове, яким позовні вимоги задовольнити.

На вказану апеляційну скаргу ТОВ «Смерековий Гай» подало відзив, в обґрунтування якого зазначило, що матеріали справи не містять жодних доказів наявності укладених договорів між ним, ТОВ «Смерековий Гай», та позивачем, і прийняття ним на себе зобов`язань за договором купівлі-продажу майнових прав, передати у приватну власність майнові права на отримання у власність квартири АДРЕСА_4 (друга черга будівництва) на схемі генерального плану за №2.

Також, матеріали справи не містять будь-яких доказів сплати вартості майнових прав на його, ТОВ «Смерековий Гай», користь.

Відтак, суд першої інстанції в оскаржуваному рішенні дійшов вірних висновків, що позивачем в позовній заяві не було наведено підстав передбачених законом, які б передбачали виникнення у нього, ТОВ «Смерековий Гай», зобов`язань перед позивачем щодо передачі майнових прав на отримання у власність квартири у багатоквартирному будинку по АДРЕСА_1 , а отже позивачем не наведено належних правових підстав на звернення із вказаним позовом саме до нього .

Крім того, вказує, що після закінчення договору оренди земельної ділянки, від 22 листопада 2006 року, що був укладений між Київською міською радою та ТОВ «Навара- К», з листопада 2021 року по січень 2022 року воно придбало у власність нерухоме майно(майновий комплекс), що розташовано на земельній ділянці по АДРЕСА_1 , право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 17.11.2021 номери запису про право власності: 45121698, 45122797, 45125428, 45125794), від 08.12.2021 (номери запису про право власності: 45536730, 45536856), від 12.01.2022 (номер запису про право власності).

На виконання положень Земельного кодексу України та у зв`язку з придбанням майнового комплексу, що розташований на земельній ділянці по АДРЕСА_1 воно звернулось до Київської міської ради із заявою про передачу йому у користування вказаної земельної ділянки (кадастровий номер 8000000000:63:502:0001).

На підставі вказаного, розглянувши його заяву, Київською міською радою було прийнято рішення №6411/6452 від 18 травня 2023 року про передачу йому земельної ділянки в оренду для будівництва, обслуговування та експлуатації житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення на АДРЕСА_1 .

В той же час, звертає увагу, що воно не приймало на себе функцій замовника будівництва комплексу багатоквартирних житлових будинків за Договором №12-05/15 про забудову земельної ділянки від 12 травня 2015 року, на підставі якого ТОВ «АРТ Парк» набуло майнових прав на квартиру, які в подальшому продало позивачу.

Вказує, що зміна забудовника земельної ділянки стосується самого права на землю та її використання, тоді як зміна забудовника житлового комплексу за договором - це перехід зобов`язань будівництва житлового комплексу до нової компанії на підставі Договору, що в даному випадку не мало місця бути та не підтверджено належними доказами.

Між ним та ТОВ «Арт Парк» ніколи не було жодних договірних відносин, в тому числі сторони не укладали договорів щодо відчуження об`єкта незавершеного будівництва та відчуження прав та обов`язків за Договором купівлі-продажу майнових прав.

ТОВ «Арт Парк» не передавав йому технічну, виконавчу, дозвільну та іншу документацію щодо об`єкта незавершеного будівництва.

Просило суд, апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення Дарницького районного суду м. Києва від 10 грудня 2025 року залишити без змін.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників справи, які з`явились в судове засідання, дослідивши матеріали справи та перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, з таких підстав.

Згідно вимог ст. 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим визнається рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених доказами, які були досліджені в судовому засіданні і які відповідають вимогам закону про їх належність і допустимість, або обставин, що не підлягають доказуванню, а також якщо рішення містить вичерпні висновки суду, що відповідають встановленим на підставі достовірних доказів обставинам, які мають значення для вирішення справи.

Судом першої інстанції встановлено, що11 січня 2021 року між ОСОБА_1 , та ТОВ «Арт Парк» було укладено договір купівлі-продажу майнових прав №КБ2-13-128, відповідно до умов вказаного договору продавець зобов`язується за плату передати покупцю у приватну власність майнові права та отримання у власність квартири у багатоквартирному будинку по АДРЕСА_1 на схемі генерального плану за №2, а покупець зобов`язується сплатити продавцю ціну продажу майнових прав та прийняти квартиру.

06 серпня 2021 року між ОСОБА_1 , та ТОВ «Арт Парк» було складено акт прийому-передачі майнового права згідно договору №КБ-13-128 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 11 січня 2021 року.

З довідки виданої директором ТОВ «Арт Парк» від 06 серпня 2021 року, вбачається, що ОСОБА_1 , сплатив 100% вартості майнових прав на квартиру АДРЕСА_5 і позначений на схемі генерального плану за №2, відповідно до умов договору №КБ2-13-128 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 11 січня 2021 року у розмірі 651000 грн., включаючи ПДВ.

20 вересня 2016 року між Київською міською радою та ТОВ «Навара-К» було укладено договір оренди земельної ділянки розташованої за адресою: АДРЕСА_1 . Договір укладено строком на 5 років.

Рішенням Київської міської ради №6411/6452 від 18 травня 2023 року, було передано ТОВ «Смерековий Гай» в оренду на 5 років земельну ділянку площею 5,2557 га., для будівництва, експлуатації та обслуговування житло-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення, на АДРЕСА_1 із земель комунальної власності територіальної громади м. Києва у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно.

З відповіді Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради від 07 березня 2024 року, вбачається, що згідно з даними Міського земельного кадастру рішенням Київської міської ради від 18 травня 2023 року вищевказана земельна ділянка передана на 5 років ТОВ «Смерековий Гай».

Термін оренди за договором до 28 грудня 2028 року.

13 березня 2024 року ОСОБА_1 , було вручено пам`ятку про процесуальні права та обов`язки потерпілого у кримінальному провадженні №1202310000000802 від 01 серпня 2023 року.

12 травня 2015 року між ТОВ «Навара-К», ТОВ «Київський Домобудівний Комбінат», ТОВ «Дар-Буд», та ТОВ «Західний Логістичний Центр» було укладено договір №12-05/15 про забудову земельної ділянки по АДРЕСА_1 .

20 червня 2019 року між ТОВ «Навара-К», ТОВ «Арт Парк», ТОВ «Дар-Буд», ТОВ «Західний Логістичний Центр. Київ», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ТОВ «Київський Домобудівний Комбінат», ТОВ «Пуща-Резиденс», ОСОБА_6 , та ЗАТ «Українська Будівельна Компанія», було укладено додаткову угоду до договору №12-05/15 від 12 травня 2015 року про забудову земельної ділянки по АДРЕСА_1 .

Відповідно до умов вказаного договору сторони долучили до участі у спільному проекті в межах своїх часток ТОВ «Арт Парк».

Функції замовника будівництва в рамках спільного проекту передані від ТОВ «Навара-К».

26 січня 2024 року між ТОВ «Смерековий Гай» та ТОВ «Спецтехніка 2017» було укладено договір генпідряду №26-01/2024 року.

Відповідно до умов якого замовник доручає, а генпідрядник зобов`язується виконати на свій ризик власними і залученими силами, засобами і способами роботи по об`єкту: «Будівництво житлово офісного комплексу з об`єктами на АДРЕСА_1 в Дарницькому районі міста Києва».

Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що договір купівлі-продажу майнових прав №КБ2-13-128 від 11 січня 2021 року було укладено між позивачем та ТОВ «Арт Парк».

Саме зазначене Товариство є стороною зобов`язання щодо передачі позивачу майнових прав на об`єкт інвестування.

Разом з тим, відповідач ТОВ «Смерековий Гай» не є стороною вказаного договору, будь-яких цивільно-правових відносин із позивачем не укладав, доказів прийняття на себе зобов`язань ТОВ «Арт Парк» або правонаступництва щодо останнього матеріали справи не містять.

Факт передачі ТОВ «Смерековий Гай» в оренду земельної ділянки та набуття функцій замовника будівництва сам по собі не свідчить про перехід до нього договірних зобов`язань перед інвесторами, у тому числі перед позивачем, та не є підставою для покладення на нього обов`язку визнавати майнові права, що виникли з договору, укладеного з іншою юридичною особою.

Доказів того, що між ТОВ «Арт Парк» та ТОВ «Смерековий Гай» відбувся перехід прав та обов`язків за договором купівлі-продажу майнових прав, позивачем суду не надано.

З висновками викладеними у рішенні суду першої інстанції погоджується і колегія суддів, оскільки вони ґрунтуються на матеріалах справи, а також узгоджуються з вимогами чинного законодавства з огляду на наступне.

За змістом статей 15 і 16 ЦК України, кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково.

При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.

Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, установленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод та інтересів.

Частиною 1 ст. 15, ч. 1 ст. 16 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Тлумачення п. 1 ч. 2 ст. 16 ЦК України свідчить, що по своїй суті такий спосіб захисту як визнання права може застосовуватися тільки тоді, коли суб`єктивне цивільне право виникло і якщо це право порушується (оспорюється або не визнається) іншою особою.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 11 ЦК України, цивільні права та обов`язки виникають з дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до частин 1 та 2 ст. 202 ЦК України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків; правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).

Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін (ч. 4 цієї ж статті).

Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами), або уповноваженими на те особами (ч. 2 ст. 207 ЦК України).

Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно зі ст. 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За змістом статей 655, 656 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Предметом договору купівлі-продажу може бути право вимоги, якщо вимога не має особистого характеру.

До договору купівлі-продажу права вимоги застосовуються положення про відступлення права вимоги, якщо інше не встановлено договором або законом (постанови Верховного Суду від 29 травня 2024 року у справі №135/1283/22, від 10 квітня 2024 року у справі №135/203/23, від 10 січня 2024 року у справі №295/13441/19).

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (ст.204 ЦК України).

Презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення породжує, змінює або припиняє цивільних прав та обов`язків, доки ця презумпція не буде спростована.

Таким чином, до спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню.

Спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді: коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність); якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (тобто оспорюваний правочин визнаний судом недійсним) (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 28 липня 2021 року в справі №759/24061/19).

Згідно зі ст. 177 ЦК України, об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

Відповідно до ст. 179 ЦК України, річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.

Згідно зі ст. 181 ЦК України, до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Режим нерухомої речі може бути поширений законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об`єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації.

Рухомими речами є речі, які можна вільно переміщувати у просторі.

Відповідно до ч. 1 ст. 182 ЦК України, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Згідно зі ст. 190 ЦК України, майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки.

Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.

Отже, ЦК України визначення майнового права не містить, оскільки у ст. 190 ЦК України є вказівка лише на те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами.

Разом з тим не викликає сумніву, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин.

Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац 3ч. 2 ст. 3 Закону України від 12 липня 2001 року № 2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).

Частина 1 ст. 4, частини 5 та 6 ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» визначають, що інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права).

Інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

У ст. 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначено, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.

Концепція «майна» у розумінні ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», а відтак і «майном» (п. 98 рішення Європейського суду з прав людини щодо прийнятності заяви у справі «Броньовські проти Польщі» (Broniowski v. Poland), заява №31443/96; п. 22 рішення від 10 березня 2011 року у справі «Сук проти України», заява №10972/05).

Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав.

Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Визначення майнового права як «права очікування» та повноваження власника таких прав вказано у постановах Великої Палати Верховного Суду від 04 вересня 2019 року у справі №2610/22985/2012, від 16 жовтня 2019 року у справі №761/5156/13-ц та постановах Верховного Суду від 02 грудня 2020 року у справі №520/4555/17, від 26 січня 2022 року у справі №761/3462/13-ц, від 08 червня 2022 року у справі №947/25597/19, від 21 червня 2022 року у справі №947/25617/19.

Таким чином, майнове право, яке є предметом договору купівлі-продажу - це обумовлене право на набуття в майбутньому права власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права.

Частиною 1 ст. 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.

Відповідно до ч. 1 ст. 331 ЦК України, право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

Після завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію квартира як окремий об`єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до закону (постанова Верховного Суду від 26 січня 2022 року у справі №521/19092/17).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі №359/5719/17 зазначено, що «нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлено право власності інших осіб.

Саме інвестор як особа, за кошти якої на підставі договору був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.

Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.»

У постановах Великої Палати Верховного Суду від 07 квітня 2020 року у справі №916/2791/13 та від 23 червня 2020 року у справі №680/214/16 зроблено висновок про те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, однак самостійного значення для виникнення права власності не має.

Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права.

Укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.

Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації.

Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, у разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства.

Зазначений висновок щодо застосування норм права у подібних правовідносинах наведено у постанові Верховного Суду від 09 серпня 2023 року у справі №753/6287/19.

Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

У загальних положеннях про зобов`язання передбачено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Зобов`язання виникають з підстав, встановлених ст. 11 цього Кодексу.

Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості (ст. 509 ЦК України).

Відповідно до ст. 511 ЦК України, зобов`язання не створює обов`язку для третьої особи. У випадках, встановлених договором, зобов`язання може породжувати для третьої особи права щодо боржника та (або) кредитора.

Згідно зі ст. 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За правилом ст. 527 ЦК України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Згідно зі ст. 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Згідно із ч.3 ст. 653 ЦК України, у разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни.

Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Згідно зі ст. 656 ЦК України, майнові права можуть бути предметом договору купівлі-продажу. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає зі змісту або характеру цих прав.

За договором купівлі-продажу майнових прав покупець отримує у власність не індивідуально визначене нерухоме майно з усіма притаманними йому властивостями, а майнові права на ще не існуюче майно, яке може стати таким при сукупності всіх передбачених будівельною документацією обставин.

Законодавець не обмежує власника майнових прав на нерухоме майно в здійсненні будь-яких не заборонених законом операцій щодо цих прав, в тому числі щодо уступки права вимоги (цесії) за такими договорами.

Відповідно до ч.1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

У даній справі суд встановив, що договір купівлі-продажу майнових прав №КБ2-13-128 від 11 січня 2021 року було укладено між ОСОБА_1 та ТОВ «Арт Парк», відповідно до умов якого продавець зобов`язується за плату передати покупцю у приватну власність майнові права та отримання у власність квартири у багатоквартирному будинку по АДРЕСА_1 на схемі генерального плану за №2, а покупець зобов`язується сплатити продавцю ціну продажу майнових прав та прийняти квартиру.

Таким чином, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що саме ТОВ «Арт Парк» є стороною зобов`язання щодо передачі ОСОБА_1 майнових прав на об`єкт інвестування.

ТОВ «Смерековий Гай» не є стороною вказаного вище договору, будь-яких цивільно-правових відносин із позивачем не укладав, доказів прийняття на себе зобов`язань ТОВ «Арт Парк» або правонаступництва щодо останнього матеріали справи не містять.

Доводи апеляційної скарги про те, що в силу укладення договору оренди земельної ділянки з уже наявними на ній об`єктами незавершеного будівництва, а потім звернення відповідача до ДІАМ із заявою про внесення змін про себе як замовника будівництва на цій же земельній ділянці та внесення змін до уже існуючого дозволу на будівництво, ТОВ «Смерековий Гай» набуло зобов`язань правонаступника замовника будівництва і є орендарем тієї ж земельної ділянки, на якій реалізується проект, що спростовує доводи відповідача про відсутність його зобов`язань перед інвесторами, колегія суддів вважає безпідставними, оскільки матеріали справи не містять жодних доказів наявності укладених договорів між відповідачем та позивачем та прийняття на себе відповідачем зобов`язань за договором купівлі-продажу майнових прав, передати у приватну власність майнові права на отримання у власність кв. АДРЕСА_4 (друга черга будівництва) на схемі генерального плану за №2.

Також, матеріали справи не містять будь-яких доказів сплати вартості майнових прав на користь ТОВ «Смерековий Гай».

Крім того, правонаступництво - це перехід суб`єктивного права (а у широкому розумінні - також і юридичного обов`язку) від однієї особи до іншої(правонаступника).

Доказами правонаступництва, залежно від підстав виникнення, можуть бути, зокрема, правочини щодо заміни кредитора або боржника у зобов`язанні (статті 512, 513, 520, 521 ЦК України).

Процесуальне правонаступництво - це перехід процесуальних прав та обов`язків від однієї особи, яка була в процесі стороною або третьою особою, до іншої особи у зв`язку з переходом до неї суб`єктивних матеріальних прав.

Можливість процесуального правонаступництва визначається можливістю правонаступництва в матеріальному праві.

При цьому в матеріальному праві виділяють універсальне сингулярне правонаступництво.

Універсальне правонаступництво має місце в тих випадках, коли перехід прав та обов`язків однієї юридичної особи до іншої відбувається в результаті реорганізації, а поміж фізичними особами - в порядку спадкування.

Сингулярне правонаступництво має місце, коли сторона переуступає правом вимоги, чи здійснює переведення боргу, або приймає борг іншої особи на себе.

Розподіл матеріального правонаступництва на універсальне та сингулярне пов`язаний з об`єктом прав та обов`язків, що переходять до правонаступника.

Матеріальне правонаступництво може бути універсальним чи сингулярним.

Процесуальне правонаступництво, хоча і є необхідним наслідком правонаступництва в матеріальному праві, завжди універсальне: в рамках процесу правонаступник в усіх випадках цілком замінює право попередника і користується комплексом процесуальних прав та обов`язків сторони чи третьої особи.

Процесуальне правонаступництво настає після оформлення матеріального правонаступництва.

Правонаступник повинен пред`явити до суду докази, які підтверджували б правонаступництво в матеріальному праві (свідоцтво про право власності, документ про реорганізацію юридичної особи, переуступний напис), а суд виносить ухвалу про те, що правонаступник замінив у спірних правовідносинах сторону, що вибула.

Отже, підставою для виникнення процесуального правонаступництва є матеріальне правонаступництво або інша заміна осіб у матеріальних правовідносинах.

Згідно частинами 2,3,4,5, ст. 12 Закону України «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», зміна замовника будівництва неподільного об`єкта незавершеного будівництва здійснюється шляхом відчуження об`єкта.

Зміна замовника будівництва подільного об`єкта незавершеного будівництва здійснюється шляхом відчуження такого об`єкта та майбутніх об`єктів нерухомості, щодо яких за попереднім замовником зареєстровано спеціальне майнове право.

Договір, пов`язаний із зміною замовника будівництва, укладається з дотриманням вимог ст. 11 цього Закону та підлягає нотаріальному посвідченню.

До нового замовника будівництва подільного об`єкта незавершеного будівництва переходять усі права та обов`язки попереднього замовника будівництва (у тому числі щодо усунення порушень законодавства у сфері містобудівної діяльності) як продавця за договором купівлі-продажу майбутнього об`єкта нерухомості (перший продаж) та договору щодо організації та фінансування об`єкта будівництва.

У разі зміни замовника будівництва попередній замовник будівництва у визначений договором строк передає новому замовнику будівництва технічну, виконавчу, дозвільну та іншу документацію щодо об`єкта незавершеного будівництва (у тому числі відомості про власників спеціального майнового права на майбутні об`єкти нерухомості та покупців, які сплатили частково ціну майбутнього об`єкта нерухомості та на користь яких зареєстровано обтяження речових прав).

Відтак, зміна забудовника земельної ділянки стосується самого права на землю та її використання, тоді як зміна забудовника житлового комплексу за договором - це перехід зобов`язань будівництва житлового комплексу до нової компанії на підставі Договору, що в даному випадку не мало місця бути та не підтверджено належними доказами, оскільки між відповідачем та ТОВ «Арт Парк» не було будь-яких договірних відносин, в тому числі сторони не укладали договорів щодо відчуження об`єкта незавершеного будівництва та відчуження прав та обов`язків за Договором купівлі продажу майнових прав.

Матеріали справи не містять доказів того, що ТОВ «Арт Парк» передавало технічну, виконавчу, дозвільну та іншу документацію щодо об`єкта незавершеного будівництва відповідачу.

Посилання ОСОБА_1 в апеляційній скарзі на те, що Державною інспекцією архітектури та містобудування України було прийнято запит від ТОВ «Смерековий Гай» про зміну даних у дозволі на виконання будівельних робіт від 25 січня 2024 року за реєстраційним номером ІУ113172302272, щодо об`єкта будівництва: «Будівництво житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення на АДРЕСА_1 (друга черга будівництва)», за адресою: АДРЕСА_1 , що свідчить про те, що ТОВ «Смерековий Гай» набув прав та обов`язків забудовника житлового комплексу, в якому позивачем було прибрано майнові права на квартиру, колегія суддів не бере до уваги, оскільки дозвіл на виконання будівельних робіт - це документ, що надає право на проведення будівельних робіт на земельній ділянці та носить дозвільний характер.

В той же час вказаний документ згідно норм чинного законодавства не посвідчує зміну забудовника будівництва та не є підставою для переходу зобов`язань із будівництва житлового комплексу до нової компанії.

Відтак, належних та допустимих доказів переходу прав та обов`язків замовника будівництва комплексу багатоквартирних житлових будинків за Договором №12-05/15 про забудову земельної ділянки від 12 травня 2015 року, на підставі якого ТОВ «Арт Парк» набув майнових прав на квартиру, які в подальшому продав позивачу, матеріли справи не містять.

В апеляційні скарзі позивач посилається на позиції Верховного Суду викладені у постанові від 03 травня 2023 року у справі №200/7595/18, у постанові від 24 січня 2024 року у справі №487/7152/21, у постанові від 26 квітня 2022 року у справі №367/8426/17.

Вказані позиції Верховного суду зводяться до того, що у разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань ефективним способом захисту прав інвестора у будівництво, відповідно до постанови є визнання за ним майнових прав на об`єкт інвестування.

Відтак, такий спосіб захисту є можливий за умови встановлення факту невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань.

Належним відповідачем у такій справі є забудовник, який не виконав належним чином взяті на себе обов`язки, а обставинами, що підлягають доведенню - невиконання забудовником свого обов`язку та факт повної та вчасної сплати майнових прав особою, яка вважає свої майнові права порушеними.

Вищенаведене дозволяє зробити висновок, що такий спосіб захисту як визнання майнових прав на об`єкт інвестування у судовому порядку є підставою для підтвердження судом факту виникнення у покупця майнових прав на об`єкт інвестування на підставі, зокрема, договору купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомості.

Як вбачається з положень договору купівлі продажу майнових прав ТОВ «Арт Парк» являвся власником майнових прав на квартиру у багатоквартирному будинку по АДРЕСА_1 на підставі договору оренди земельної ділянки від 22 листопада 2006 року, реєстровий номер №4786, договору про поновлення договору оренди земельної ділянки від 12 червня 2016 року, реєстровий номер №889, договору №12-05/15 про забудову земельної ділянки від 12 травня 2015 року.

ТОВ «Смерековий Гай» не виступало стороною вказаних договорів та не приймало на себе прав та обов`язків за вказаними правочинами.

Відтак, відсутній підтверджений належними доказами факт невиконання ТОВ «Смерековий Гай» належним чином взятих на себе зобов`язань за договором.

Крім того, позивач посилається на висновки Верховного Суду викладені у постановах від 02 квітня 2025 року у справі №638/19592/21, від 13 березня 2024 року у справі №754/12394/20.

Разом з тим, у вказаних справах, на які посилається позивач, забудовник незаконно відчужив проінвестований об`єкт іншій особі, і в даному випадку Верховний Суд дійшов висновків, що у разі, коли забудовник порушує права інвестора та відчужує об`єкт інвестування без його згоди, інвестор має право звернутися до суду з вимогами про визнання майнових прав на об`єкт інвестування та витребування такого майна з чужого незаконного володіння.

В той же час, матеріали справи не містять доказів того, що проінвестований позивачем об`єкт було відчужено на користь відповідача.

Інші доводи апеляційної скарги зводяться до незгоди позивача з висновками суду першої інстанції, невірного розуміння скаржником вимог чинного законодавства та власного тлумачення характеру спірних правовідносин.

При цьому, докази та обставини, на які посилається позивач у апеляційній скарзі, були предметом дослідження суду першої інстанції і при їх дослідженні та встановленні були дотримані норми матеріального і процесуального права.

Судом першої інстанції правильно визначено характер спірних правовідносин, встановлено обсяг прав та обов`язків сторін, застосовано норми матеріального права, які регулюють спірні правовідносини, що склались між сторонами, надано повну, всебічну та об`єктивну оцінку наявним у справі доказам, як кожному окремо, так і у їх сукупності та взаємозв`язку, та з урахуванням недоведеності позовних вимог ОСОБА_1 , ухвалено обґрунтоване рішення про відмову у їх задоволенні.

З урахуванням викладеного, колегія суддів вважає, що вказане рішення є законним та обґрунтованим, ухваленим на підставі норм матеріального та процесуального права, тому підстави для його скасування відсутні.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 374 ЦПК України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Згідно зі ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права.

Керуючись ст.ст.367,374,375,381-384, ЦПК України, суд,-

постановив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Дарницького районного суду м. Києва від 10 грудня 2025 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Повний текст постанови складено 10 вересня 2026 року.

Суддя-доповідач К.П. Приходько

Судді Т.О. Писана

С.О. Журба