Рішення від 02 вересня 2026 р. у справі №922/3068/25 — Господарський суд Харківської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

8-й під`їзд, Держпром, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022

тел. приймальня (057) 705-14-14, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41

_______________________________________________________________________

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"03" вересня 2026 р.м. ХарківСправа № 922/3068/25

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Погорелової О.В

при секретарі судового засідання Федоровій К.О.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Харківської міської ради, м. Харків

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Атіква Естейт", м. Черкаси

про стягнення коштів

за участю представників учасників справи:

позивача - Жилко С.Е.

відповідача - Півошенко П.О.,

ВСТАНОВИВ:

Позивач, Харківська міська рада, звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Атіква Естейт", відповідач, в якому просить суд стягнути з відповідача на свою користь безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати у сумі 1 371 427,67 грн за використання земельної ділянки по вул. Мар`їнській, 1 у м. Харкові з кадастровим номером 6310138800:03:001:0008 за період з 01.01.2020 по 28.02.2022. Витрати по оплаті судового збору у розмірі 20 571,42 грн позивач просить суд покласти на відповідача.

Ухвалою суду від 11.09.2025 позовна заява була прийнята до розгляду, відкрито провадження у справі, постановлено про розгляд справи за правилами загального позовного провадження.

Процесуальний рух справи відображено у відповідних ухвалах суду.

26.09.2025 до суду від відповідача надійшов відзив на позовну заяву, в якому він проти позову заперечує та просить суд відмовити у його задоволенні. В обґрунтування заперечень вказує на наступне:

- розрахунок суми безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за земельну ділянку з кадастровим номером 6310138800:03:001:0008 зроблений позивачем на підставі витягу №НВ-9940082042024 від 27.05.2024 з технічної документації про нормативну грошову оцінку цієї земельної ділянки шляхом поділу розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, вказаного у витязі, на відповідні коефіцієнти індексації за попередні роки. Відповідач вказує про хибність даного підходу позивача щодо визначення розміру орендної плати, про що свідчать наявні у відповідача та додані до відзиву витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером 6310138800:03:001:0008, а саме: витяг №3342 від 17.04.2020; витяг №566 від 28.01.2021; витяг №6569 від 15.02.2022. Так, відповідно до витягу №3342 від 17.04.2020 нормативно грошова оцінка зазначеної земельної ділянки у 2020 році становила 7 296 384 грн, у 2021 році також 7 296 384 грн, у 2022 році - 8 026 022 грн, що свідчить про те, що дані покладені позивачем в основу розрахунку безпідставно збережених коштів, зроблені ним на основі припущень та не відповідають дійсній нормативній грошовій оцінці земельної ділянки з кадастровим номером 6310138800:03:001:0008 у 2020-2022 роках;

- позивачем при здійсненні розрахунку безпідставно застосовано ставку річної орендної плати у розмірі 12%, яка відповідно до Положення №41/08 у редакції до 31.12.2021 застосовувалась виключно для АЗС та АГЗС, а у редакції з 01.01.2022 окрім АЗС та АГЗС додатково й для діяльності щодо проведення азартних ігор. Як свідчить доданий до позовної заяви витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-63026705582016 від 22.05.2016, цільове призначення земельної ділянки з кадастровим номером 6310138800:03:001:0008 - 03.15 – для будівництва і обслуговування інших будівель громадської забудови, категорія земель – землі житлової і громадської забудови, вид використання земельної ділянки - для будівництва багатофункціональної будівлі (за рахунок знесення АЗС);

- при розрахунку безпідставно збережених коштів позивачем неправомірно застосовано коефіцієнт складних інженерно-геологічних умов із значенням 1. Відповідач вказує, що з метою майбутньої забудови земельної ділянки з кадастровим номером 6310138800:03:001:0008, відповідачем було проведено декілька інженерно-геологічних вишукувань на ділянці під проектування, про що свідчать: 1) "Технічний звіт. Інженерно-геологічні вишукування на майданчику під проектування будівлі по вул. Мар`їнській, 1 у м. Харкові. ТОВ фірма "Ленд" Арх. №116/2008, Шифр 116/2008-ИГ" (надалі – Технічний звіт №1); 2) "Висновок про інженерно-геологічні вишукування на території існуючої АЗС по вул. Мар`їнській, 1 у м. Харкові для будівництва офісного центру з автосалоном. ФОП Соколов В.А. квітень 2014" (надалі – Технічний звіт №2). Окрім цього ТОВ СПФ "Градстройпроект" складено "Висновок про технічне обстеження можливості будівництва будівлі по вул. Мар`їнській, 1 у м. Харкові. Харків 2015". Згідно з Технічним звітом №1 в геоморфологічному відношенні ділянка вишукувань відноситься до пойми річки Харків, за сукупністю інженерно-геологічних та гідрогеологічних умов ділянка відноситься до 2 категорії складності, за гідрогеологічними умовами ділянка відноситься до підтоплюємих територій, в якості фундаментів рекомендовані бурові палі, ґрунтові води на момент вишукувань зустрічаються на глибині 1,4-3,4 м. Згідно з Технічним висновком №2 в геоморфологічному відношенні ділянка вишукувань відноситься до пойми річки Харків, інженерно-геологічні умови ділянки складні, ускладнюючими інженерно-геологічні умови факторами є велика потужність насипних ґрунтів, наявність в розрізі сильностискаемих ґрунтів, нерівномірно представлених за міцністю та простиранням, рекомендований пальовий фундамент, ґрунтові води на момент вишукувань зустрічаються на глибині 2,8-3,4 м. Згідно з висновками та рекомендаціями вказаного вище Висновку про технічне обстеження можливості будівництва будівлі по вул. Мар`їнській, 1 у м. Харкові, інженерно-геологічні умови складні, високий рівень підземних вод, велика потужність насипних ґрунтів, наявність в розрізі сильностискаемих ґрунтів, нерівномірно представлених за міцністю та простиранням. Таким чином, ТОВ "Атіква Естейт" має підстави наполягати на застосуванні понижених коефіцієнтів складних інженерно-геологічних умов – 0,73 (ґрунтові води) або 0,76 (специфічні ґрунти) при розрахунку безпідставно збережених коштів, оскільки будівництво офісного центру відноситься до нормального або підвищеного рівня відповідальності;

- доданий до договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6310138800:03:001:0008 кадастровий план зон обмежень земельної ділянки містить обмеження у використанні земельної ділянки площею 0, 1347 га – охоронна зона вздовж об`єкту транспорту, а також 0, 0182 га – охоронна зона вздовж об`єкту зв`язку, що не може бути не враховане при розрахунку орендної плати за звичайних умов надання цієї земельної ділянки в оренду;

- з урахуванням вищевикладеного, ТОВ "Атіква Естейт" пропонує альтернативний розрахунок безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за земельну ділянку з кадастровим номером 6310138800:03:001:0008 за період з 01.01.2012 по 28.02.2022, який становить 435 156,36 грн.

02.10.2025 до суду від Харківської міської ради надійшла відповідь на відзив, в якій позивач відхиляє аргументи відповідача та вказує, що:

- пунктом 4.1. Положення № 41/08 (в редакції до 31.12.2021) визначено, що порядок розрахунку орендної плати, встановлений розділом II цього Положення, не розповсюджується на землі, перелік яких наведений в таблиці та затверджено таблицю земель, для яких встановлено особливий режим розрахунку орендної плати. Відповідно до вищевказаної таблиці пункту 4.1 Положення № 41/08, ставка орендної плати для використання земельної ділянки для АЗС і АГЗС встановлена на рівні 12 % від нормативної грошової оцінки. Вказаною таблицею передбачено застосування спеціальної ставки саме за використанням земельної ділянки, а не за категорією земель чи цільовим призначенням земельної ділянки. Також, пунктом 4.1. Положення № 41/08 (в редакції до 31.12.2021) чітко передбачено, що порядок розрахунку орендної плати, встановлений розділом II цього Положення, не розповсюджується на землі, перелік яких наведений в таблиці. Отже, твердження відповідача, що при розрахунку розміру орендної плати за використання земельної ділянки з кадастровим номером 6310138800:03:001:0008 загальною площею 0,3784 га по вул. Мар`їнській, 1 у м. Харкові необхідно застосовувати ставку 8% та коефіцієнт, який враховує наявність складних інженерно-геологічних умов земельної ділянки – є невірним. Ставка орендної плати для використання земельної ділянки для АЗС і АГЗС на рівні 12 % від нормативної грошової оцінки також передбачена Положення № 41/08 і в редакції з 01.01.2022;

- пунктом 2.4 Положення №41/08 встановлено, що застосування коефіцієнтів складних інженерно-геологічних умов (К1) та обмеженого використання (К2) здійснюється за ініціативою орендаря на підставі наданих ним документів, які свідчать про наявність обставин, що дають право на використання вказаних коефіцієнтів (експертні висновки територіальної організації в галузі інженерних вишукувань для будівництва, спеціалізованих установ та організацій, довідки державних та інших уповноважених органів, висновки (довідки) підприємств, установ та організацій, які експлуатують об`єкти, навколо (уздовж) яких встановлені охоронні зони, тощо). Додатком до вказаного Положення №41/08 (в редакції до 31.12.2021) затверджено таблицю Коефіцієнти умов використання земельної ділянки. Відповідно до вказаної таблиці Коефіцієнт складних інженерно-геологічних умов К1 застосовується в зоні залягання ґрунтових вод на глибині менше 2 м при будівництві або реконструкції будівель і споруд. Вказана редакція Положення №41/08 діяла до 31.12.2021. В редакції Положення №41/08 з 01.01.2022 (пункт 2.4) Коефіцієнт складних інженерно-геологічних умов К1 застосовується в зоні залягання ґрунтових вод на глибині менше 2 м саме в частці земельної ділянки в межах зони. Відповідачем надано Технічний звіт від 2008 року, та Технічний висновок від 2014. Технічний висновок від 2014 виготовлений більш пізніше, та є ближчим по даті до спірного періоду. Відповідно до вказаного висновку 2014 року рівень підземних вод зафіксований на глибині від 2,8 м до 3,4 м. Тому, застосування Коефіцієнту складних інженерно-геологічних умов К1 в зоні залягання ґрунтових вод на глибині менше 2 м не вбачається за можливе. Також, неможливе застосування вказаного коефіцієнту К1 також не можливе у період до 31.12.2021, оскільки він міг застосовуватись лише при будівництві або реконструкції будівель і споруд (як це передбачено Положення №41/08 у відповідній редакції). Відповідачем не надано доказів того, що ним отримувались дозвільні документи на будівництво чи реконструкцію на земельній ділянці та здійснювалось таке будівництво чи реконструкція у 2020 та 2021 році на спірній земельній ділянці. Наданий відповідачем Висновок про технічне обстеження можливості будівництва будівлі по вул. Мар`їнській, 1 м. Харкові – не є дозвільним документом у розумінні Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності". З таких цих же самих підстав не можливо і застосовувати Коефіцієнт складних інженерно-геологічних умов Залягання ґрунтів із специфічними властивостями в зоні активної взаємодії для будівель і споруд при рівнях відповідальності, оскільки відповідно до Положення №41/08 (в редакції до 31.12.2021 та в редакції з 01.01.2022) даний коефіцієнт можливо застосовувати лише у межах ділянки нового будівництва або реконструкції.

06.10.2025 до суду від відповідача надійшли заперечення на відповідь на відзив, в яких відповідач вказує, що:

- рішенням сесії Харківської міської ради від 23.06.2004 №89/04 затверджено Генеральний план міста Харкова, а рішенням сесії Харківської міської ради від 27.02.2013 №1024/13 План зонування території міста Харкова. Як свідчить кадастрова довідка за даними містобудівного кадастру м. Харкова №КД 229 2015 від 21.05.2015, отримана на підставі запиту відповідача від 15.05.2015, земельна ділянка з кадастровим номером 6310138800:03:001:0008 по вул.Мар`їнська,1, розміщується в зоні змішаної багатоповерхової житлової забудови та громадської забудови Ж-4. Отже, стає очевидним факт неможливості правомірного застосування ставки орендної плати у розмірі 12%, що передбачено Положенням №41/08 для АЗС та АГЗС, при проведенні розрахунку орендної плати за звичайних умов по цій земельній ділянці, яка відноситься до земель житлової та громадської забудови, оскільки протилежне свідчило би про фактичну "легалізацію" діяльності АЗС на непристосованих для цього землях, а також про фактичне оформлення використання цієї земельної ділянки не за цільовим призначенням, що є грубим порушенням земельного законодавства та може бути підставою припинення як права власності, так і права користування такою земельною ділянкою. Теоретичне застосування ставки орендної плати у розмірі 12%, при проведенні розрахунку орендної плати для земельної ділянки з кадастровим номером 6310138800:03:001:0008, можливо лише після зміни цільового призначення та категорії цієї земельної ділянки з земель житлової та громадської забудови на землі транспорту, що в цьому випадку є неможливим з огляду на дані Генеральний плану міста Харкова. Крім того, у п.4.1 Положенням №41/08 акцентовано увагу на тому, що порядок розрахунку орендної плати, встановлений розділом II цього Положення, не розповсюджується на землі, перелік яких наведений в таблиці. Тобто саме на землі, а не вид фактичного використання земельної ділянки, при цьому як відомо землі АЗС та АГЗС відносяться до земель транспорту;

- Положення № 41/08 не містить будь-якої вказівки щодо застосування коефіцієнту складних інженерно-геологічних умов саме і виключно на період будівництва або реконструкції, а сама по собі наявність ґрунтових вод на глибині до 2,0м, що має місце на спірній земельній ділянці, відповідно до Додатку "Коефіцієнти умов використання земельної ділянки" (таблиці) до Положення № 41/08, є безпосередньою підставою для застосування відповідного понижуючого коефіцієнту К1=0,73 на складність інженерно-геологічних умов;

З огляду на викладене, ТОВ "Атіква Естейт" наголошує, що здійснений Харківською міською радою розрахунок безпідставно збережених коштів зроблений з безпідставним застосуванням ставки орендної плати у розмірі 12%, а також із невірним застосуванням коефіцієнту К1 (без врахування понижуючого коефіцієнту К1=0,73), що призводить до помилкового нарахування відповідачу безпідставно збережених коштів за період з 01.01.2020 по 28.02.2022 року в сумі 1 371 427,67 грн.

У судовому засіданні 03.09.2026 представник позивача підтримав позов у повному обсязі та просив суд його задовольнити.

Присутній у судовому засіданні представник відповідача проти позову заперечував.

З`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення проти них, всебічно та повно дослідивши матеріали справи та надані учасниками справи докази, заслухавши пояснення представника позивача та представника відповідача, суд встановив наступне.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 13.08.2025 № 439328988 право власності на нежитлову будівлю літ. “Б-1” загальною площею 13,1 кв.м по вул. Мар`їнській, 1 у м. Харкові зареєстроване з 21.03.2013 за ТОВ "Атіква Естейт" на підставі свідоцтва про право власності № 1482665 від 21.03.2013 виданого Реєстраційною службою Харківського міського управління юстиції Харківської області.

Вищевказана нежитлова будівля розташована на земельній ділянці комунальної власності з кадастровим номером 6310138800:03:001:0008.

Згідно витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 22.04.2016 № HB-6302670582016 площа земельної ділянки з кадастровим номером 6310138800:03:001:0008, складає 0,3784 га, сформована земельна ділянка - 30.03.2005. Вищевказана земельна ділянка належить до земель житлової та громадської забудови. Вид використання земельної ділянки - для будівництва багатофункціональної будівлі (за рахунок знесення АЗС) (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації).

На підставі рішення 4 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 24.02.2016 № 136/16 “Про надання земельних ділянок для будівництва об`єктів” 26.07.2016 між Харківською міською радою та ТОВ "Атіква Естейт" укладено договір оренди землі.

Відповідно до умов вищезазначеного договору, ТОВ "Атіква Естейт" передано в оренду земельну ділянку загальною площею 0,3784 га по вул. Мар`їнській, 1 у м. Харкові несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови для будівництва багатофункціональної будівлі (за рахунок знесення АЗС) (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації), строком до 31.12.2018 (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації).

20.08.2025 головним спеціалістом Інспекції з контролю за використанням та охороною земель комунальної власності Департаменту земельних відносин Харківської міської ради Денисюк О.В. у порядку ч. 2. ст. 83 Земельного кодексу України проведено комплекс перевірочних заходів по вул. Мар`їнській, 1 у м. Харкові.

За результатами проведеного обстеження встановлено, що на земельній ділянці з кадастровим номером 6310138800:03:001:0008 загальною площею 0,3784 га по вул. Мар`їнській, 1 у м. Харкові, розташована нежитлова будівля літ. “Б-1”, яка використовується під АЗС, право власності на яку, зареєстровано за ТОВ "Атіква Естейт".

Отже, як вказує позивач, ТОВ "Атіква Естейт" з дня припинення дії договору оренди землі - 01.01.2019 та по теперішній час, використовує земельну ділянку з кадастровим номером 6310138800:03:001:0008 загальною площею 0,3784 га по вул. Мар`їнській, 1 у м. Харкові без виникнення права власності/користування та без державної реєстрації цих прав у відповідності до ст. ст. 125, 126 Земельного кодексу України.

Згідно із листом Головного управління Державної податкової служби Харківській області від 22.08.2025 № 17998/5/20-40-04-07-12 ТОВ "Атіква Естейт" обліковується платником податку за земельну ділянку площею 0,3784 га по вул. Мар`їнській, 1 у м. Харкові.

За даними податкових декларацій з плати за землю ТОВ "Атіква Естейт" задекларовано до сплати та сплачено за земельну ділянку загальною площею 0,3784 га: за 11 місяців 2020 року - 200 650,56 грн, за 2021 рік - 218 891,52 грн, за січень-лютий 2022 року – 40 130,12 грн орендної плати.

Враховуючи вищенаведене, ТОВ "Атіква Естейт" у період з 01.01.2020 по 28.02.2022 не сплачувало у встановленому законодавчими актами розмірі плату за користування земельною ділянкою по вул. Мар`їнській, у м. Харкові, внаслідок чого зберегло за рахунок Харківської міської ради як власника земельної ділянки за вказаною адресою майно — грошові кошти у розмірі орендної плати у сумі 1 371 427,67 грн.

Розрахунок розміру безпідставно збережених ТОВ "Атіква Естейт" коштів у розмірі орендної плати здійснювався Харківською міською радою на підставі витягу від 27.05.2024 № HB-9940082042024 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером 6310138800:03:001:0008 та Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради № 41/08 від 27.02.2008, зі подальшими змінами.

Отже, як вказує позивач, розмір орендної плати, за використання земельної ділянки комунальної власності з кадастровим номером 6310138800:03:001:0008 загальною площею 0,3784 га по вул. Мар`їнській, 1 у м. Харкові складає:

- у 2020 році – 72 981,26 грн в місяць, а за період з 01.01.2020 по 31.12.2020 (крім березня 2020 року) становить 802 793,86 грн;

- у 2021 році – 72 981,26 грн в місяць, а за період з 01.01.2021 по 31.12.2021 становить 875 775,17 грн;

- у 2022 році – 76 265,42 грн в місяць, а за період з 01.01.2022 по 28.02.2022 становить 152 530,84 грн.

Оскільки, відповідно до листа Головного управління Державної податкової служби у Харківській області від 22.08.2025 № 17998/5/20-40-04-07-12 ТОВ "Атіква Естейт" сплачено: за 11 місяців 2020 року – 200 650,56 грн, за 2021 рік - 218 891,52 грн, за січень-лютий 2022 року - 40 130,12 грн за використання земельної ділянки з кадастровим номером 6310138800:03:001:0008, по вул. Мар`їнській, 1 у м. Харкові, загальна сума безпідставно збережених відповідачем коштів у розмірі орендної плати за використання земельної ділянки у період з 01.01.2020 по 28.02.2022 становить 1 371 427,67 грн.

Вказані обставини, на думку позивача, свідчать про порушення його прав та охоронюваних законом інтересів і є підставою для їх захисту у судовому порядку, у зв`язку з чим позивач звернувся до суду з цим позовом.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам справи, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог і заперечень проти них, суд виходить з наступного.

Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону (ст.14 Конституції України).

Відповідно до статті 80 Земельного кодексу України суб`єктами права на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.

Правові підстави користування земельною ділянкою комунальної власності за змістом глави 15 Земельного кодексу України реалізується через право постійного користування або право оренди.

Відповідно до статей 122, 123, 124 Земельного кодексу України, міські ради передають земельні ділянки у власність або користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону (ст. 206 Земельного кодексу України).

Частиною 1 статті 93 і статтею 125 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.

Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт “в” частини 1 статті 96 Земельного кодексу України).

Орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (п.п. 14.1.136 п.14.1 ст.14 ПК України).

Земельним податком є обов`язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендною платою за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункти 14.1.72, 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України у вказаній редакції).

Відповідач не є власником або постійним землекористувачем спірної земельної ділянки, а тому не є суб`єктом плати за землю у формі земельного податку, при цьому, єдиною можливою формою здійснення плати за землю для нього як землекористувача є орендна плата (підпункт 14.1.72 пункту 14.1. статті 14 ПК України)

У разі надання земельної ділянки в оренду укладається договір оренди земельної ділянки, яким за положенням частини першої статті 21 Закону України “Про оренду землі” визначається орендна плата за землю як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Проте, договір оренди спірної земельної ділянки, у вказаний позивачем період, між сторонами спору укладений не був.

Таким чином, відповідач за відсутності діючого договору оренди земельної ділянки не сплачував за спірний період орендну плату за користування земельною ділянкою, а тому безпідставно зберіг кошти за рахунок позивача.

Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини 1 статті 1212 ЦК України.

Із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, а тому саме із цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано. При цьому до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, такі кошти є безпідставно збереженими.

Тобто, нормами чинного законодавства саме на власника нерухомого майна покладено обов`язок сплати коштів за користування земельною ділянкою комунальної форми власності, на якій воно розміщене.

Відповідно до частин першої та другої статті 1212 ЦК України, особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.

Положення глави 83 ЦК України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Таким чином, положення глави 15, статі 125 Земельного кодексу України, статті 1212 Цивільного кодексу України дають підстави вважати, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа яка придбала такий об`єкт стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об`єкт нерухомого майна розташований, а відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформлення прав на цю ділянку (без укладення договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними.

Подібний правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17, у постановах Верховного Суду від 14.01.2019 у справі № 912/1188/17, від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20.

Відсутність договору оренди не вказує на те, що відповідач не зобов`язаний сплачувати кошти за користування земельною ділянкою, адже у зв`язку із набуттям права власності на нежитлові приміщення (нерухоме майно), що розташоване на земельній ділянці, у нього автоматично виник обов`язок належним чином вносити плату за користування цією земельною ділянкою, враховуючи презумпцію оплатності використання земельних ділянок в України.

Тобто, нормами чинного законодавства саме на власника нерухомого майна покладено обов`язок сплати коштів за користування земельною ділянкою комунальної форми власності, на якій воно розміщене.

Верховний Суд у своїх постановах неодноразово наводив таку правову позицію: у разі користування сформованою земельною ділянкою комунальної власності, якій присвоєно окремий кадастровий номер, без оформлення договору власник такої земельної ділянки може захистити своє право на компенсацію йому недоотриманої орендної плати у порядку статті 1212 ЦК України (постанова Верховного Суду від 09.02.2022 у справі № 910/8770/19, Постанова Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20).

Враховуючи викладене, суд вважає правомірною вимогу позивача у випадку використання землекористувачем сформованої земельної ділянки комунальної власності, якій присвоєно окремий кадастровий номер, без оформлення договору оренди, про компенсацію йому вартості не отриманої орендної плати в порядку статті 1212 ЦК України.

Проте, суд не погоджується із розрахунком безпідставно отриманих коштів у вигляді орендної плати проведеним позивачем, з огляду на таке.

Харківською міською радою розрахунок розміру безпідставно збережених відповідачем коштів у вигляді орендної плати здійснювався на підставі Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові, затвердженого рішенням 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 № 41/08 (зі змінами) (далі – Положення № 41/08), яке розроблено з метою створення єдиних організаційно-правових та економічних засад визначення та справляння орендної плати за земельні ділянки, орендодавцями яких згідно із земельним законодавством виступає Харківська міська рада.

Пунктом 2.4 Положення №41/08 річна орендна плата (О) за земельну ділянку розраховується за формулою: О=Ц х Б х К1 х К2, де: Ц - нормативна грошова оцінка земельної ділянки, грн.; Б - єдина для м. Харкова базова ставка орендної плати (частка одиниці); К1 - коефіцієнт, який враховує наявність складних інженерно-геологічних умов земельної ділянки, визначається згідно з додатком до цього Положення; К2 - коефіцієнт, який враховує розмір земельної ділянки, визначається згідно з додатком до цього Положення.

Позивач вказує, що оскільки витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки отримано Харківською міською радою у 2024 році, для визначення розміру нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки за попередні роки позивачем поділений розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, вказаний у витязі, на відповідні коефіцієнти індексації за попередні роки та таким чином, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 6310138800:03:001:0008 загальною площею 0,3784 га по вул. Мар`їнській, 1 у м. Харкові у 2020-2021 роках становила 7 298 126,43 грн; нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 6310138800:03:001:0008 загальною площею 0,3784 га по вул. Мар`їнській, 1 у м. Харкові у 2022 році становила 8 027 939,07 грн.

Разом з тим, відповідачем до суду гадані витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером 6310138800:03:001:0008, а саме: витяг №3342 від 17.04.2020, витяг №566 від 28.01.2021, витяг №6569 від 15.02.2022, згідно яких нормативно грошова оцінка спірної земельної ділянки у 2020-2021 роках становила 7 296 384,00 грн, у 2022 році - 8 026 022,00 грн.

Окрім цього, при розрахунку безпідставно збережених коштів позивачем застосовано коефіцієнт складних інженерно-геологічних умов із значенням 1.

Пунктом 2.4 Положення №41/08 встановлено, що застосування коефіцієнтів складних інженерно-геологічних умов (К1) та обмеженого використання (К2) здійснюється за ініціативою орендаря на підставі наданих ним документів, які свідчать про наявність обставин, що дають право на використання вказаних коефіцієнтів (експертні висновки територіальної організації в галузі інженерних вишукувань для будівництва, спеціалізованих установ та організацій, довідки державних та інших уповноважених органів, висновки (довідки) підприємств, установ та організацій, які експлуатують об`єкти, навколо (уздовж) яких встановлені охоронні зони, тощо). Додатком до вказаного Положення №41/08 (в редакції до 31.12.2021) затверджено таблицю Коефіцієнти умов використання земельної ділянки.

Відповідно до вказаної таблиці Коефіцієнт складних інженерно-геологічних умов К1 застосовується в зоні залягання ґрунтових вод на глибині менше 2 м при будівництві або реконструкції будівель і споруд. Вказана редакція Положення №41/08 діяла до 31.12.2021. В редакції Положення №41/08 з 01.01.2022 (пункт 2.4) Коефіцієнт складних інженерно-геологічних умов К1 застосовується в зоні залягання ґрунтових вод на глибині менше 2 м саме в частці земельної ділянки в межах зони.

Відповідачем до суду було надано "Технічний звіт. Інженерно-геологічні вишукування на майданчику під проєктування будівлі по вул. Мар`їнській, 1 у м. Харкові. ТОВ фірма "Ленд" Арх. №116/2008, Шифр 116/2008-ИГ" (надалі Технічний звіт №1); "Висновок про інженерно-геологічні вишукування на території існуючої АЗС по вул. Мар`їнській, 1 у м. Харкові для будівництва офісного центру з автосалоном. ФОП Соколов В.А. квітень 2014" (надалі Технічний звіт №2). Окрім цього ТОВ СПФ "Градстройпроект" складено "Висновок про технічне обстеження можливості будівництва будівлі по вул. Мар`їнській, 1 у м. Харкові. Харків 2015".

Згідно з Технічним звітом №1 в геоморфологічному відношенні ділянка вишукувань відноситься до пойми річки Харків, за сукупністю інженерно-геологічних та гідрогеологічних умов ділянка відноситься до 2 категорії складності, за гідрогеологічними умовами ділянка відноситься до підтоплюємих територій, в якості фундаментів рекомендовані бурові палі, ґрунтові води на момент вишукувань зустрічаються на глибині 1,4-3,4 м.

Згідно з Технічним висновком №2 в геоморфологічному відношенні ділянка вишукувань відноситься до пойми річки Харків, інженерно-геологічні умови ділянки складні, ускладнюючими інженерно-геологічні умови факторами є велика потужність насипних ґрунтів, наявність в розрізі сильностискаемих ґрунтів, нерівномірно представлених за міцністю та простиранням, рекомендований пальовий фундамент, ґрунтові води на момент вишукувань зустрічаються на глибині 2,8-3,4 м.

Згідно з висновками та рекомендаціями вказаного вище Висновку про технічне обстеження можливості будівництва будівлі по вул. Мар`їнській, 1 у м. Харкові, інженерно-геологічні умови складні, високий рівень підземних вод, велика потужність насипних ґрунтів, наявність в розрізі сильностискаемих ґрунтів, нерівномірно представлених за міцністю та простиранням.

У Технічному висновку №2 також зазначено (пункт 8), що рівень підземних вод зафіксовано на період вишукувань (квітень 2014), а також окремо підкреслюється: “Живлення здійснюється за рахунок інфільтрації атмосферних опадів та підпору з боку річки Харків та Лопань, з якою підземні води гідравлічно пов`язані. Зафіксовані рівні не є постійними і залежать від кількості опадів, що випадають, та рівня води в річці. Розвантаження підземних вод відбувається у бік річки Лопань. У паводковий період та при інтенсивних атмосферних опадах рівень ґрунтових вод може підніматися на 1,0 м вище зафіксованого.”. Така ж інформація міститься і у “Висновку про технічне обстеження можливості будівництва будівлі по вул. Мар`їнська, 1 у м. Харкові. Харків 2015”. Про нерівномірність залягання ґрунтових вод та їх постійне коливання прямо свідчить наявний у матеріалах цієї справи Технічний звіт про інженерно-геологічні вишукування 2008 року: “Ґрунтові води зустрічені на глибині 1,4– 3,4 м, на абс. відмітках 100,05– 101,65. Водоносним горизонтом є пилуваті та дрібні піски. Ґрунтові води мають безпосередній гідравлічний зв`язок із водами р. Харків. Живлення водоносного горизонту відбувається за рахунок інфільтрації атмосферних опадів та витоків із водонесучих комунікацій, що підтверджується підвищеним положенням рівня води у свердловині №4. … За даними загальної вивченості сезонні коливання рівня ґрунтових вод становлять ± 1,2 м від вказаного на кресленні… За гідрогеологічними умовами майданчик належить до підтоплюваних територій”.

Враховуючи наведене, суд погоджується з доводами відповідача про те, що в будь-якому випадку сама по собі наявність ґрунтових вод на глибині до 2,00 м, що має місце на спірній земельній ділянці, відповідно до Додатку "Коефіцієнти умов використання земельної ділянки" (таблиці) до Положення №41/08, як в редакції до 01.01.2022, так і після, є підставою для застосування відповідного понижуючого коефіцієнту К1=0,73 на складність інженерно-геологічних умов за весь спірний користування земельною ділянкою з 01.01.2020 по 28.02.2022.

При цьому, позивач для підтвердження чи спростування застосування спірного понижуючого коефіцієнту К1 = 0,73 не надав суду будь-яких власних доказів, на підставі яких можливо було встановити інший рівень ґрунтових вод на спірній земельній ділянці, зокрема міською радою не було надано власних висновків експертів або технічних звітів тощо.

Разом з тим, суд відхиляє заперечення відповідача щодо неправильного застосування позивачем ставки річної орендної плати у розмірі 12%, оскільки пунктом 4.1. Положення № 41/08 (в редакції до 31.12.2021) визначено, що порядок розрахунку орендної плати, встановлений розділом II цього Положення, не розповсюджується на землі, перелік яких наведений в таблиці та затверджено таблицю земель, для яких встановлено особливий режим розрахунку орендної плати. Відповідно до вищевказаної таблиці пункту 4.1 Положення № 41/08, ставка орендної плати для використання земельної ділянки для АЗС і АГЗС встановлена на рівні 12 % від нормативної грошової оцінки. Вказаною таблицею передбачено застосування спеціальної ставки саме за використанням земельної ділянки, а не за категорією земель чи цільовим призначенням земельної ділянки.

Отже, твердження відповідача, що при розрахунку розміру орендної плати за використання земельної ділянки з кадастровим номером 6310138800:03:001:0008 загальною площею 0,3784 га по вул. Мар`їнській, 1 у м. Харкові необхідно застосовувати ставку 8% є невірним.

Ставка орендної плати для використання земельної ділянки для АЗС і АГЗС на рівні 12 % від нормативної грошової оцінки також передбачена Положення № 41/08 і в редакції з 01.01.2022.

Судом проведено власний розрахунок безпідставно збережених коштів за використання вищевказаної земельної ділянки (з урахуванням оплат відповідача згідно листа ГУ ДПС у Харківській області) у визначений позивачем період та суд дійшов наступних висновків:

- 2020 рік: 7 296 384 х 12% х 0,73 х 1 = 639 163,24 / 12 = 53 263,60 х 11 = 585 899,63 - 200 650,56 = 385 249,07 грн;

- 2021 рік: 7 296 384 х 12% х 0,73 х 1 = 639 163,24 / 12 = 53 263,60 х 12 = 639 163,20 - 218 891,52 = 420 271,72 грн;

- 2022 рік: 8 026 022 х 12 х 0,73 х 0,95 = 667 925,55 / 12 = 55 660,46 х 2 = 111 320,92 - 40 130,12 = 71 190,80 грн.

Таким чином загальний розмір заборгованості відповідача становить 1 336 410,38 грн.

Відповідно до ст. 73 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків. Згідно ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. За змістом ст. 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Водночас обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ст. 77 ГПК України). Відповідно до ст. 86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Щодо інших аргументів сторін, суд зазначає, що вони були досліджені у судовому засіданні та не наводяться в рішенні суду, позаяк не покладаються судом в основу цього судового рішення, тоді як Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа “Серявін проти України”, рішення від 10.02.2010).

Отже, суд дійшов висновку про часткове задоволення позовних вимог.

Відповідно до положень ст. 129 ГПК України, судовий збір покладається на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 6, 8, 19, 124, 129 Конституції України, ст.ст. 1212 ЦК України, ст.ст. 12, 13, 73, 74, 76-79, 91, 129, 232, 233, 236 - 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити частково.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Атіква Естейт" (18001, м. Черкаси, вул. Надпільна, 226/1, код ЄДРПОУ 38305498) на користь Харківської міської ради (61003, м. Харків, м-н Конституції, 7, код ЄДРПОУ 04059243) безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати у сумі 1 336 410,38 грн за використання земельної ділянки по вул. Мар`їнській, 1 у м. Харкові з кадастровим номером 6310138800:03:001:0008 за період з 01.01.2020 по 28.02.2022 та 20 046,16 грн судового збору.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

В решті позову відмовити.

Відповідно до ст. 241 ГПК України, рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Згідно ст.ст. 256, 257 ГПК України, рішення може бути оскаржене до Східного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складання повного тексту рішення.

Позивач - Харківська міська рада (61003, м. Харків, м-н Конституції, 7, код ЄДРПОУ 04059243).

Відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю "Атіква Естейт" (18001, м. Черкаси, вул. Надпільна, 226/1, код ЄДРПОУ 38305498).

Повне рішення підписано 10 вересня 2026 року.

СуддяО.В. Погорелова