Рішення від 02 вересня 2026 р. у справі №908/1069/26 — Господарський суд Запорізької області

номер провадження справи 6/51/26

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03.09.2026 Справа № 908/1069/26

м.Запоріжжя Запорізької області

Господарський суд Запорізької області у складі судді Федько О.А., за участю секретаря судового засідання Драковцевої В.В., розглянув у відкритому судовому засіданні в загальному позовному провадженні справу № 908/1069/26

за позовом: Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, пр. Соборний, буд. 206)

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «АРКАНЗАС 77» (69005, м. Запоріжжя, вул. Перемоги, буд. 72)

про стягнення заборгованості, розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки,

за участю представників сторін:

від позивача – Хижняк Б.Ю., самопредставництво, виписка з ЄДР;

від відповідача – Краєвська І.М., ордер серії АР №1320100 від 27.05.2026.

Процесуальні дії по справі.

30.04.2026 до Господарського суду Запорізької області надійшла позовна заява (вх. №1276/08-07/26, документ сформований в системі Електронний суд 30.04.2026) Запорізької міської ради до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «АРКАНЗАС 77» про:

- стягнення з ТОВ «АРКАНЗАС 77» заборгованості за Договором оренди землі від 19.06.2023 б/н за період з 19.06.2023 по 31.12.2025 у сумі 180 751,99 грн;

- розірвання договору оренди від 19.06.2023 б/н, укладеного між ТОВ «АРКАНЗАС 77» та Запорізькою міською радою;

- зобов`язання ТОВ «АРКАНЗАС 77» повернути Запорізькій міській раді земельну ділянку з кадастровим номером 2310100000:05:003:0111 площею 0,6015 га, у придатному для використання стані, шляхом підписання акту прийому-передачі.

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу від 30.04.2026, здійснено автоматизований розподіл судової справи між суддями, присвоєно єдиний унікальний номер судової справи 908/1069/26 та визначено до розгляду судді Федько О.А.

Ухвалою суду від 04.05.2026 позовну заяву Запорізької міської ради (вх. №1276/08-07/26 від 30.04.2026) залишено без руху, надано позивачу десятиденний строк для усунення недоліків позовної заяви з дня вручення ухвали про залишення позовної заяви без руху.

12.05.2026 від позивача надійшла заява про усунення недоліків (вх. №10521/08-08/26, документ сформований в системі Електронний суд 12.05.2026), до якої на виконання вимог ухвали суду позивач надав докази сплати судового збору та докази сплати відповідачем орендної плати за договором оренди землі.

Ухвалою Господарського суду Запорізької області від 15.05.2026 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі №908/1069/26, присвоєно справі номер провадження 6/51/26, ухвалено розгляд справи здійснювати за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 11.06.2026 о/об 10 год. 45 хв.

Ухвалою суду від 11.06.2026 підготовче засідання відкладено на 30.06.2026 о 10 год. 00 хв.

30.06.2026 суд ухвалив продовжити строк підготовчого провадження на 30 днів, закрити підготовче провадження у справі № 908/1069/26 та призначити справу № 908/1069/26 до судового розгляду по суті на 13.08.2026 о 10 год. 00 хв.

У судовому засіданні 13.08.2026 відповідно до частини 2 ст. 216 ГПК була оголошена перерва до 03.09.2026 о 10 год. 30 хв.

03.09.2026 до суду від Запорізької міської ради надійшло клопотання про долучення доказів (вх. №19022/08-08/26, документ сформований в системі Електронний суд 02.09.2026). Обґрунтовуючи причини неподання разом з першою заявою по суті справи в якості доказу листа від 24.08.2026 №03-10/735 позивач зазначив, що отримав його лише 27.08.2026.

Розглянувши таке клопотання позивача суд на підставі частини 2 ст. 207 ГПК України залишив його без розгляду.

Так, суд бере до уваги, що під час підготовчого провадження представник Запорізької міської ради не зазначав про неможливість подання відповідних доказів на стадії підготовчого провадження. До відкриття судового засідання з розгляду справи по суті також не заявив клопотання в порядку частини 1 ст. 207 ГПК України.

Крім того, з огляду на приписи частини 4, 5 ст. 80, ст. 182 ГПК України, сторонам надано можливість подання доказів не разом з поданням першої заяви по суті справи, проте враховуючи вимоги процесуального законодавства такі докази повинні бути надані під час здійснення підготовчого провадження у справі (постанова Верховного Суду від 26.07.2023 у cправі № 911/1638/22).

У судовому засіданні 03.09.2026 судом в порядку ст. 240 ГПК України проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення. Суд повідомив строк виготовлення повного тексту рішення, роз`яснив порядок і строк його оскарження.

Виклад позицій учасників судового процесу, заяви, клопотання.

В якості підстави для звернення з позовом позивач зазначив, що 19.06.2023 між Запорізькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «АРКАНЗАС 77» було укладено Договір оренди землі, зареєстрований 19.06.2023 №б/н, за яким в оренду відповідачеві була передана земельна ділянка загальною площею 0,6015 га, нормативна грошова оцінка, якої становила 8 109 362,85 грн в цінах 2023 року. Строк оренди визначений сторонами 10 років.

Згідно з п. 9 Договору, орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі та в розмірі 403 100,00 грн, що складає ціну продажу лоту на земельних торгах (згідно з протоколом про результати земельних торгів) з продажу права оренди земельної ділянки від 19 червня 2023 року № LRE001-UA-20230517-61916.

Позивач стверджує, що відповідач належним чином не виконав умови договору оренди землі. За період з 19.06.2023 по 31.12.2025 його заборгованість склала 180 751,99 грн, з яких з 19.06.2023 по 31.12.2023 – 60 256,64 грн; 01.01.2024 по 31.12.2024 – 79 654,41 грн; з 01.01.2025 по 31.12.2025 – 40 840,94 грн, яку позивач просить стягнути з відповідача.

Посилаючись на пункт «д» частини 1 ст. 141 ЗК України, частину 2 ст. 651 ЦК України, у зв`язку з систематичною сплатою орендної плати не в повному обсязі, позивач наполягає на розірванні договору оренди від 19.06.2023 №б/н та поверненні Запорізькій міській раді земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:003:0111.

15.06.2026 від відповідача надійшов відзив на позовну заяву (вх. №13032/08-08/26, документ сформований в системі Електронний суд 12.06.2026), за змістом якого останній заперечив проти позову. Відповідач зазначає, що 24.12.2025 року на його адресу надійшов запит від Головного управління ДПС у Запорізькій області, в якому податковий орган вказав на розбіжності між задекларованими сумами та умовами договору оренди, розрахувавши загальну суму недоплати у розмірі 168 435,07 грн (47 939,72 грн за 2023 рік, 79 654,41 грн за 2024 рік, 40 840,94 грн за 2025 рік). ТОВ «АРКАНЗАС 77» стверджує, що 23.01.2026 року у повному обсязі сплатив розраховану податковим органом суму заборгованості — 168 435,07 грн, а 26.01.2026 року подав до органів ДПС уточнюючі податкові декларації з плати за землю за 2023, 2024 та 2025 роки. Згідно з уточненими даними річна сума орендної плати була приведена у відповідність до п. 9 Договору оренди і становить 403 100,00 грн. Отже, станом на момент формування позовної заяви Позивачем (29.04.2026 року), Відповідач вже погасив основну суму заборгованості, на яку вказував контролюючий орган. Вважає, що сплата коштів відповідно до вимог податкового органу свідчить про відсутність умислу на ухилення від виконання зобов`язань. Відповідач вважає вимогу про розірвання договору оренди землі безпідставною та непропорційною. Оцінюючи істотність порушення, суд повинен встановити не лише факт несплати, а й те, чи значною мірою кредитор позбувся того, на що він розраховував. Часткова недоплата не є автоматичною підставою для розірвання договору. Указує, що ТОВ «АРКАНЗАС 77» не ухилялося від сплати, а здійснювало платежі, що підтверджується податковими деклараціями за 2023-2025 роки. Виникла саме «часткова недоплата» через розбіжності у застосуванні нормативної грошової оцінки та аукціонної ціни. Відповідно, до спірних правовідносин не може застосовуватись п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України (автоматичне розірвання), а має застосовуватися ч. 2 ст. 651 ЦК України, яка вимагає доведення істотності порушення. Відповідач наполягає, що оскільки ним самостійно усунуто порушення, подано уточнюючі декларації та сплачена орендна плата в розмірі 168 435,07 грн ще 23.01.2026 року, матеріальні інтереси територіальної громади були відновлені. Застосування такого наслідку, як розірвання договору оренди та вилучення земельної ділянки після того, як орендар добросовісно виправив ситуацію, суперечить принципам справедливості, добросовісності та розумності (ст. 3 ЦК України).

Позивачем 22.06.2026 до суду подано відповідь на відзив (вх. №13626/08-08/26, сформована в системі Електронний суд 22.06.2026), в якій останній не заперечив сплату відповідачем заборгованості з орендної плати в сумі 168 435,07 грн, втім зазначив, що розрахунок орендної плати, який здійснено контролюючим органом в межах податкових періодів не враховує 11 календарних днів червня 2023 року, які підлягають окремому обліку в межах договірних правовідносин та не можуть вважатися включеними до суми, сплаченої Відповідачем за податковим зобов`язанням. Позивач наполягає на задоволенні вимог про розірвання договору та вказує, що матеріалами справи підтверджено факт систематичної несплати орендної плати ТОВ «АРКАНЗАС 77» за договором оренди від 19.06.2023 б/н протягом періоду з 19.06.2023 по 31.12.2025 (30 місяців). Наголошує, що тривале невнесення орендної плати у погодженому сторонами розмірі позбавило позивача очікуваного економічного результату від договору та свідчить про істотне порушення відповідачем його умов, що є самостійною підставою для розірвання договору.

03.09.2026 позивачем на виконання вимог ухвали суду від 13.08.2026 подані письмові пояснення (вх. №19024/08-08/26, документ сформований в системі Електронний суд 02.09.2026), за змістом яких наполягав на правильності здійснення Запорізькою міською радою розрахунку несплаченої відповідачем орендної плати за 2023 рік, наданого до позовної заяви.

Під час розгляду справи по суті представник позивача підтримав позов з підстав, зазначених у ньому, відповіді на відзив, просив позов задовольнити.

Представниця відповідача проти позову заперечила з підстав, наведених у відзиві.

Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин.

19.06.2023 між Запорізькою міською радою (Орендодавець, позивач у справі) та Товариством з обмеженою відповідальністю «АРКАНЗАС 77» (Орендар, відповідач у справі) було укладено Договір оренди землі, за яким Орендодавець відповідно до протоколу про результати земельних торгів з продажу права оренди земельної ділянки від 19 червня 2023 року №LRE001-UA-20230517-61916, надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку 02.03 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку (цільове призначення) з кадастровим номером 2310100000:05:003:0111, яка розташована (місцезнаходження): Запорізька обл., м. Запоріжжя, вул. Перемоги (поруч з ринком «Вознесенівський базар» по вул. Перемоги, 72) (п. 1).

Земельна ділянка належить територіальній громаді м. Запоріжжя в особі Запорізької міської ради на праві комунальної власності (п. 2 договору), що також підтверджується Інформаційною довідкою з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 08.04.2026.

Відповідно до п.3 та п.6 Договору оренди землі, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,6015 га, нормативна грошова оцінка якої на чинний податковий (звітний) період становила 8 109 362,85 грн.

Договір укладено на 10 років (п. 8 Договору).

Згідно з п. 9 Договору, орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі та в розмірі: 403 100,00 гривень, що складає ціну продажу лоту на земельних торгах (згідно до протоколу про результати земельних торгів) з продажу права оренди земельної ділянки від 19 червня 2023 року № LRE001-UA-20230517-61916.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії (п. 10 договору).

У пункті 11 договору сторони погодили, що орендна плата за перший рік оренди сплачується Орендарем протягом п`яти робочих днів з дня підписання договору оренди земельної ділянки, шляхом перерахування грошових коштів в розмірі: 330929,90 грн, що становить ціну продажу лота за результатами проведених земельних торгів (за вирахуванням сплаченого Переможцем гарантійного внеску та за вичетом винагороди оператора електронного майданчика), на розрахунковий рахунок місцевого бюджету за відповідними реквізитами. В подальшому орендна плата здійснюється відповідно до вимог Податкового кодексу України на розрахункові рахунки місцевого бюджету, зазначені у абз. 2 або абз. 3 даного пункту.

Пунктом 32 договору визначено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін; за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Додатком до договору є розрахунок розміру стартової орендної плати за земельну ділянку, грошова оцінка якої проведена станом на 01 січня 2023 р. Згідно з таким розрахунком, розмір річної орендної плати становить 307 750,32 грн (арк. спр. 17).

Запорізька міська рада відповідно до акту приймання-передачі земельної ділянки передала Орендареві земельну ділянку загальною площею 0,6015 га, кадастровий номер: 2310100000:05:003:0111 за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги (поруч з ринком «Вознесенівський базар» по вул. Перемоги, 72), а Орендар прийняв вказану земельну ділянку в оренду.

Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (номер інформаційної довідки: 467613600 від 11.03.2026), за відповідачем 30.06.2023 зареєстровано право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:003:0111 на підставі договору оренди землі, серія та номер:б/н, виданий 19.06.2023, видавник: Орендодавець: Запорізька міська рада, Орендар ТОВ «АРКАНЗАС 77», дата укладання договору 19.06.2023, строк: 10 років, дата закінчення дії: 19.06.2033.

Згідно з Витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 06.07.2021 №542/207-21, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:003:0111 складає 8 109 362,85 грн.

За розрахунком Запорізької міської ради розмір несплаченої відповідачем суми орендної плати за період з 19.06.2023 по 31.12.2025 складає 180 751,99 грн.

Так, за розрахунком позивача, розрахунковий розмір орендної плати за період використання 19.06.2023 - 31.12.2023 складає 214 986,66 грн, відповідачем задекларовано податкових зобов`язань 154730,02 грн, розмір несплаченої орендної плати за період з 19.06.2023 по 31.12.2023 – 60 256,64 грн;

розрахунковий розмір орендної плати за період 01.01.2024 – 31.12.2024 – 403100,00 грн, відповідачем задекларовано податкових зобов`язань 323445,59 грн, розмір несплаченої орендної плати за період з 01.01.2024 – 31.12.2024 – 79654,41 грн;

розрахунковий розмір орендної плати за період 01.01.2025 – 31.12.2025 – 403100,00 грн, відповідачем задекларовано податкових зобов`язань 362259,06 грн, розмір несплаченої орендної плати за період з 01.01.2025 по 31.12.2025 – 40840,94 грн.

Головне управління ДПС у Запорізькій області звернулось до ТОВ «АРКАНЗАС 77» з листом вих.№ 51825/6/08-01-04-06-06 від 08.12.2025 «Про надання інформації (пояснень та їх документальних підтверджень)», в якому податковий орган вказав на виявлення недостовірних даних, що містяться у податкових деклараціях за 2023 – 2025 р.р., а саме заниження податкових зобов`язань з орендної плати за землю. Так, податковий орган звернув увагу, що за 2023 рік згідно наданої декларації з плати за землю задекларовані податкові зобов`язання складають 154730,02 грн, а згідно договору сума податкових зобов`язань складає 202669,74 грн, різниця – 47939,72 грн; за 2024 рік задекларовані податкові зобов`язання складають 323445,59 грн, а згідно договору сума податкових зобов`язань складає 403100,00 грн, різниця – 79654,41 грн; за 2025 рік задекларовані податкові зобов`язання складають 362259,06 грн, а згідно договору сума податкових зобов`язань складає 403100,00 грн, різниця – 40840,94 грн.

23.01.2026 року ТОВ «АРКАНЗАС 77» сплатило розраховану податковим органом суму заборгованості — 168 435,07 грн (арк. спр.77).

26.01.2026 року відповідачем подано до Головного управління ДПС у Запорізькій області уточнюючі податкові декларації з плати за землю за 2023, 2024 та 2025 роки.

Згідно з уточненими даними відповідачем задекларована річна сума орендної плати за 2023 рік за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 2310100000:05:003:0111 у розмірі 202 669,74 грн, з яких орендна за період липень – грудень 2023 року складає 201 550,02 грн (33591,67 грн – місячний розмір орендної плати х 6 міс.) та 1119,72 грн орендна плата за 30 червня 2023 року.

За уточненими податковими деклараціями за 2024 та 2025 року, ТОВ «АРКАНЗАС 77» річну суму орендної плати визначено відповідно до п. 9 Договору оренди в розмірі 403 100,00 грн.

Норми права, застосовані судом, оцінка доказів, аргументів, наведених учасниками справи, та висновки щодо порушення, не визнання або оспорення прав чи інтересів, за захистом яких мало місце звернення до суду.

За змістом статті 13 Конституції України земля є об`єктом права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Відповідно ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власностіна землю.

Статтею 80 Земельного кодексу України передбачено, що суб`єктами права власності на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.

Відповідно до ст. 83 Земельного кодексу України землі, які належать на праві власності територіальним громадам є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності; земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об`єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування; землі та земельні ділянки за межами населених пунктів, що передані або перейшли у комунальну власність із земель державної власності відповідно до Закону.

Земельна ділянка з кадастровим номером 2310100000:05:003:0111 належить до комунальної власності, власником земельної ділянки є територіальна громада міста Запоріжжя в особі Запорізької міської ради. Вказана земельна ділянка загальною площею 0,6015 га, знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги (поруч з ринком «Вознесенівський базар» по вул. Перемоги, 72).

У відповідності до ч. 2 ст. 134 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.

Відповідно до статей 122, 124 Земельного кодексу України міські ради передають земельні ділянки у власність або користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.

Як передбачено ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За приписами ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13 Закону України «Про оренду землі»).

Обставини справи свідчать, що спірні правовідносини сторін щодо користування земельною ділянкою загальною площею 0,6015 га з кадастровим номером 2310100000:05:003:0111 врегульовані договором оренди землі від 19.06.2023.

Статтями 206 Земельного кодексу України та ст. 270 Податкового кодексу України визначено, що використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 270 Податкового кодексу України об`єктами оподаткування платою за землю є об`єкти оподаткування орендною платою - земельні ділянки державної та комунальної власності, надані в користування на умовах оренди.

За змістом статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно з частинами 1, 2 статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

За змістом підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПК України плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Орендна плата для цілей розділу XII цього Кодексу - обов`язковий платіж за користування земельною ділянкою державної або комунальної власності на умовах оренди (підпункт 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України).

Отже, орендна плата за земельну ділянку, яка перебуває в державній або в комунальній власності, має подвійну правову природу, оскільки, з одного боку, є передбаченим договором оренди землі платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (частина 1 статті 21 Закону України «Про оренду землі», підпункт 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України), з іншого боку, є однією з форм плати за землю як обов`язкового платежу в складі податку на майно нарівні із земельним податком (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України). Такий висновок наведено, зокрема, в постановах Верховного Суду від 25.02.2025 у справі №908/929/24, від 13.10.2021 у справі № 910/14176/20, 09.06.2020 у справі № 911/2685/18.

Подвійна правова природа орендної плати зумовлює ту обставину, що при визначенні її розміру, окрім норм цивільного, земельного законодавства та Закону України «Про оренду землі», необхідно враховувати і вимоги ПК України (аналогічний висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19).

Для визначення розміру орендної плати за землі державної та комунальної власності базою для обрахунку є нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Порядок проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок встановлено Законом України «Про оцінку земель».

Відповідно до частини п`ятої статті 5 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Статтею 13 Закону України «Про оцінку земель» встановлено випадки обов`язкового проведення грошової оцінки земельних ділянок. Відповідно до абзацу другого частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі, зокрема, визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Згідно з пп. 288.5.1 п. 288.5 ст. 288 ПК України, розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 % їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 % їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 % та не більше 1 % їх нормативної грошової оцінки.

Положеннями пункту 289.1, 289.2 статті 289 Податкового кодексу України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок. Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель, зазначеної в технічній документації з нормативної грошової оцінки земель та земельних ділянок.

Відповідно до витягу № 542/207-21 від 06.07.2021 із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:003:0111 становить 8 109 362,85 грн.

Як установлено судом, сторони за договором оренди землі від 19.06.2023 визначили розмір орендної плати 403100,00 грн, що складає ціну продажу лоту на земельних торгах (п. 9 договору). Крім того у пункті 11 договору сторонами узгоджено, що орендна плата за перший рік оренди сплачується Орендарем протягом п`яти робочих днів з дня підписання договору оренди земельної ділянки, шляхом перерахування грошових коштів в розмірі: 330929,90 грн, що становить ціну продажу лота за результатами проведених земельних торгів (за вирахуванням сплаченого Переможцем гарантійного внеску та за ви четом винагороди оператора електронного майданчика), на розрахунковий рахунок місцевого бюджету за відповідними реквізитами. В подальшому орендна плата здійснюється відповідно до вимог Податкового кодексу України на розрахункові рахунки місцевого бюджету, зазначені у абз. 2 або абз. 3 даного пункту.

Як убачається з розрахунку сум несплаченої орендної плати за земельну ділянку, позивач при здійсненні розрахунку орендної плати за 2023 рік використав річний розмір орендної плати в сумі 403100,00 грн, який визначений у п. 9 договору, розрахувавши за період з 19.06.2023 по 31.12.2023 орендну плату, що мала бути сплачені відповідачем в розмірі 214986,66 грн. З урахуванням задекларованих податкових зобов`язань (154730,02 грн) позивач заявив до стягнення з відповідача суму несплаченої орендної плати за період з 19.06.2023 по 31.12.2023 в розмірі 60 256,64 грн.

Втім, суд не погоджується з таким розрахунком несплаченої орендної плати за вказаний період, оскільки у пункті 11 договорі сторони визначили розмір орендної плати за перший рік оренди (2023 рік) в сумі 330929,90 грн. Отже, саме з цієї суми позивач мав здійснювати розрахунок орендної плати.

За розрахунком суду, сума орендної плати за період використання земельної ділянки з 19.06.2023 по 31.12.2023 з урахуванням річного розміру орендної плати, встановленого пунктом 11 договору, становить 182930,69 грн (330929,90 / 12 * 6 + 330929,90 / 12 / 30 * 19).

Як убачається з матеріалів справи та наведено позивачем у розрахунку несплаченої суми орендної плати, у 2023 році відповідачем задекларовані зобов`язання з орендної плати за землю в сумі 154 730,02 грн.

Згідно з уточненою податковою декларацією з плати за землю за 2023 рік, поданою 26.01.2026, відповідачем задекларована річна сума орендної плати за 2023 рік за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 2310100000:05:003:0111 у розмірі 202 669,74 грн.

Податкові зобов`язання з орендної плати за землю за період 2023 – 2025 р.р. сплачені відповідачем 23.01.2026 відповідно до розрахунку, надісланого Головним управлінням ДПС у Запорізькій області з листом від 08.12.2025, в загальній сумі 168 435,07 грн, з яких відповідачем сплачено заборгованість з орендної плати за 2023 рік в сумі 47 939,72 грн, за 2024 рік – 79654,41 грн, за 2025 – 40840,94 грн.

У зв`язку з наведеним, обов`язок відповідача зі сплати заборгованості з орендної плати за період з 19.06.2023 по 31.12.2025 в сумі 168 435,07 грн на момент звернення Запорізької міської ради з позовом був відсутній у зв`язку з його виконанням та сплатою грошових коштів у зазначеному розмірі за реквізитами рахунків для сплати податків, зборів та платежів до державного та місцевих бюджетів по Запорізькій області, які розміщені на офіційному вебпорталі Головного управління ДПС у Запорізькій області (https://zp.tax.gov.ua/rahunki-dlya-splati-platejiv) – рахунок отримувача: UA508999980334139812000008479, отримувач: ГУК у Зап.обл/ТГ м.Запорiжжя/18010600, код отримувача: 37941997, призначення платежу: орендна плата з юридичних осіб.

З урахуванням наведеного, у задоволенні позовних вимог в частині стягнення 168 435,07 грн суд відмовляє.

Позивач наполягає на стягненні з відповідача заборгованості з орендної плати за землю за 2023 рік, з урахуванням часткової сплати відповідачем заборгованості, який складає 12316,92 грн (60256,64 – 47939,72).

Оскільки, як установлено судом, позивач помилково визначив річний розмір орендної плати за землю за 2023 рік в розмірі 403100,00 грн, не врахувавши умови пункту 11 договору, а розмір узгодженого податкового зобов`язання з плати за землю за 2023 рік є більшим (202669,74 грн), ніж розмір орендної плати за період з 19.06.2023 по 31.12.2023, розрахований судом відповідно до пункту 11 договору оренди землі, позивачем безпідставно заявлено до стягнення з відповідача суму орендної плати за 2023 рік в розмірі 12316,92 грн. Відтак, у задоволенні позовних вимог в цій частині суд відмовляє.

Щодо вимог про розірвання договору та зобов`язання повернути земельну ділянку позивачеві.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати, а також кореспондуючий йому обов`язок орендаря своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку.

Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.

Відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Запорізька міська рада за текстом позову в якості правової підстави для розірвання договору оренди землі посилається на частину 2 ст. 651 ЦК України та пункт «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України. У відповіді на відзив позивач зазначив, що тривале невнесення орендної плати у погодженому сторонами розмірі позбавило позивача очікуваного економічного результату та свідчить про істотне порушення його умов.

Так, відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.

Як зазначила Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20.11.2024 у справі №918/391/23, « 86. Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.

У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.

87. Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.

88. Головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміни в судовому порядку.

89. Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору.

90. Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов`язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення…..

92. Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).

93. Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору.

94. Також потрібно враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 ЦК України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 ЦК України. Відповідно істотність за абзацом другим частини другої статті 651 ЦК України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин».

Проаналізувавши обставини справи господарський суд не вбачає підстав для висновку про істотність порушення відповідачем договору оренди землі.

Так, як установлено судом, сторони у договорі оренди визначили річний розмір орендної плати - на 2023 рік – 330929,90 грн; в подальшому - 403 100,00 гривень, що складає ціну продажу лоту на земельних торгах.

Сторони також передбачили умову, за якою обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії (п. 10 договору).

Суд звертає увагу, що додатком до договору оренди землі є Розрахунок розміру стартової орендної плати за земельну ділянку, відповідно до якого річний розмір орендної плати визначений 307 750,32 грн, як 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Як убачається з розрахунку, наведеного позивачем у позові, а також інформації про задекларовані відповідачем суми податкових зобов`язань з орендної плати за землю у спірний період, відповідач декларував та сплачував орендну плату за землю, здійснюючи розрахунок її розміру як 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:003:0111, з урахуванням її індексації, що передбачено приписами Податкового кодексу України та визначено сторонами в розрахунку стартової орендної плати.

Поза увагою суду не може залишитися той факт, що відповідач, отримавши лист від Головного управління ДПС у Запорізькій області від 08.12.2025 щодо виявлення заниження податкового зобов`язання з плати за землю за період 2023 – 2025 р.р. усунув таке порушення та сплатив до бюджету суму податкових зобов`язань в розмірі 168 435,07 грн.

Натомість, матеріали справи не містять доказів звернення Запорізької міської ради до ТОВ «АРКАНЗАС 77» протягом 2023 – 2025 р.р. щодо невідповідності сплачених сум орендної плати за землю умовам укладеного договору. Таке звернення Запорізька міська рада скерувала відповідачеві вже після усунення відповідачем відповідного порушення, на яке звернув увагу контролюючий орган.

Суд погоджується з доводами позивача, що добровільне погашення частини заборгованості не спростовує факту порушення відповідачем умов договору. Втім, суду належить оцінити, чи було таке порушення умов договору оренди землі істотним, що відповідно до частини 2 ст. 651 ЦК України може бути підставою для розірвання договору.

Так, суд зазначає, що до моменту оплати відповідачем заборгованості з орендної плати за договором оренди землі у 2023 році сума недоплати становила 15,42% від розміру орендної плати, який за розрахунком суду мав сплатити відповідач (182930,69 грн), у 2024 році – 19,76%, у 2025 році – 10,13%.

Господарський суд ураховує обставини даної справи, те, що відповідач декларував зобов`язання з плати за землю та добросовісно сплачував орендну плату, передбачену додатком до договору землі, розраховану з нормативної грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням її індексації, а також розміри недоплачених сум орендної плати за землю у спірний період. Виходячи зі встановлених обставин справи суд виснує, що між сторонами фактично виник спір щодо розміру орендної плати за землю внаслідок включення позивачем до договору оренди землі умов, які допускають їх неоднозначне тлумачення.

Як зазначив Верховний Суд у постанові від 05 грудня 2022 року по справі № 753/8945/19, у разі неясності умов договору тлумачення умов договору повинно здійснюватися на користь контрагента сторони, яка підготувала проект договору або запропонувала формулювання відповідної умови. Поки не доведене інше, презюмується, що такою стороною була особа, яка є професіоналом у відповідній сфері, що вимагає спеціальних знань.

Очевидно, що проект договору оренди землі був підготовлений Запорізькою міською радою як орендодавцем земельною ділянки. Саме позивач включив до проекту договору умови щодо розрахунку розміру орендної плати за користування земельною ділянкою, які містять певні протиріччя та мали наслідком нарахування та сплату відповідачем орендної плати за землю у відповідності до приписів Податкового кодексу України та розрахунку розміру стартової орендної плати за земельну ділянку.

Ураховуючи наведене, у суду відсутні підстави для висновку, що позивач внаслідок несплати орендної плати за землю у відповідності до пункту 9 договору оренди землі, значною мірою позбавлений того, на що розраховував під час укладення договору.

Оскільки розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення, задоволення позовних вимог та розірвання договору оренди землі, на переконання суду, не спрямоване на дотримання справедливого балансу між інтересами сторін договору.

За таких обставин, суд відмовляє у задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди від 19.06.2023 б/н, укладеного між ТОВ «АРКАНЗАС 77» та Запорізькою міською радою.

Оскільки вимога про повернення земельної ділянки є похідною від вимоги про розірвання договору оренди, тож за відсутності правових підстав для розірвання такого договору оренди, відсутній обов`язок орендаря повернути земельну ділянку з кадастровим номером 2310100000:05:003:0111 позивачеві.

Ураховуючи встановлені обставини у даній справі, предмет та визначені позивачем підстави позову, принципи диспозитивності, змагальності та рівності сторін перед законом і судом, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позову.

Щодо розподілу судових витрат.

Згідно з п. 12 ч. 3 ст. 2 ГПК України до основних засад (принципів) господарського судочинства, віднесено, зокрема, відшкодування судових витрат сторони, на користь якої ухвалене судове рішення.

За результатами вирішення спору судові витрати щодо судового збору, сплаченого за подання позовної заяви у справі покладаються на позивача відповідно до ст. 129 ГПК України.

Керуючись ст.ст. 123, 129, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити повністю.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 241 ГПК України, рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржено шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до Центрального апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено згідно з вимогами ст. 238 ГПК України та підписано 09.09.2026.

Рішення розміщується в Єдиному державному реєстрі судових рішень за вебадресою у мережі Інтернет за посиланням: http://reyestr.court.gov.ua.

Суддя О.А. Федько