Постанова від 02 вересня 2026 р. у справі №285/7229/25 — Житомирський апеляційний суд

ЖИТОМИРСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Справа № 285/7229/25 Головуючий у 1-й інст. Сташків Т.Г.

Категорія 23 Доповідач Панкеєва В.А.

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 вересня 2026 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючого судді Панкеєвої В.А.,

суддів Галацевич О.М.,

Миколайчука П.В.,

за участю секретаря Добровольської В.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі цивільну справу №285/7229/25 за позовом ОСОБА_1 до приватно-орендного сільськогосподарського підприємства "Колос" про визнання договору оренди землі неукладеним, додаткової угоди до договору оренди землі недійсною та стягнення коштів,

за апеляційною скаргою ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Гаврилюк Ігор Дмитрович,

на рішення Звягельського міськрайонного суду Житомирської області від 24 квітня 2026 року,

встановив:

У грудні 2025 року ОСОБА_1 звернулася із позовом до приватно-орендного сільськогосподарського підприємства "Колос" (далі - ПОСП "Колос") про визнання договору оренди землі неукладеним, додаткової угоди до договору оренди землі недійсною та стягнення коштів.

Позов мотивувала тим, що на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 14 липня 2023 року після смерті матері ОСОБА_2 вона набула у власність земельну ділянку площею 3,17 га, кадастровий номер 1824084400:02:000:0185, розташовану на території Звягельської міської територіальної громади Звягельського району (раніше - Пилиповицької сільської ради) Житомирської області.

10 лютого 2014 року між її бабою ОСОБА_3 та ПОСП "Колос" укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки строком на 10 років. Після смерті ОСОБА_3 у 2015 році до договору оренди внесено зміни у зв`язку з переходом права власності на земельну ділянку до спадкоємиці ОСОБА_2 , про що складено відповідну додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки.

Прийнявши спадщину після смерті матері, вона звернулася до відповідача з вимогою повернути земельну ділянку, посилаючись на закінчення у 2024 році строку дії договору оренди від 10 лютого 2014 року. У жовтні 2025 року отримала відповідь про те, що 22 грудня 2015 року право власності на спірну земельну ділянку було зареєстровано за ОСОБА_2 , яка 24 січня 2018 року підписала додаткову угоду, якою строк дії договору оренди від 10 лютого 2014 року збільшено до 49 років, у зв`язку з чим відповідач вважає договір чинним до 10 лютого 2063 року.

Позивач стверджує, що договір оренди землі від 10 лютого 2014 року між ОСОБА_3 та ПОСП "Колос" є неукладеним, оскільки ОСОБА_3 його не підписувала. Підпис у договорі виконаний її матір`ю - ОСОБА_2 , на що, зокрема, вказують зазначені біля підпису ініціали.

Обґрунтовуючи вимогу про визнання недійсною додаткової угоди від 24 січня 2018 року, зазначає, що ця угода укладена до договору оренди землі від 11 травня 2016 року, тоді як ні ОСОБА_3 , ні ОСОБА_2 договору оренди земельної ділянки від такої дати не укладали. На її переконання, додаткова угода до неіснуючого договору не могла породжувати прав та обов`язків для сторін, зокрема права оренди спірної земельної ділянки строком на 49 років.

Крім того, позивач посилається на те, що умовами договору не передбачено індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки, з урахуванням якої визначається розмір орендної плати, що, на її думку, ставить орендодавця у невигідне становище.

Також зазначає, що відповідач не сплатив у повному обсязі орендну плату за користування належною їй земельною ділянкою з урахуванням індексів інфляції за період із 14 липня 2023 року до 30 листопада 2025 року, у зв`язку з чим утворилася заборгованість у розмірі 22 523,18 грн. Вважає, що неналежне виконання відповідачем обов`язку зі сплати орендної плати є порушенням істотних умов договору та додатковою підставою для припинення права користування належною їй земельною ділянкою і визнання недійсною додаткової угоди від 24 січня 2018 року

Ураховуючи наведене, позивач просила суд:

-визнати договір оренди землі від 10.02.2014 між ОСОБА_3 та ПОСП "Колос" щодо земельної ділянки за кадастровим номером 1824084400:02:000:0185, яка розташована на території Звягельської міської громади Звягельського району (раніше Пилиповицької сільської ради) Житомирської області неукладеним та скасувати рішення про державну реєстрацію від 04.03.2014 № 11373496, здійснену державним реєстратором Реєстраційної служби Новоград-Волинського міськрайонного управління юстиції Житомирської області;

-визнати додаткову угоду від 24.01.2018 до договору оренди землі від 11.05.2016 між ОСОБА_2 та ПОСП "Колос" щодо земельної ділянки за кадастровим номером 1824084400:02:000:0185, яка розташована на території Звягельської міської громади Звягельського району (раніше Пилиповицької сільської ради) Житомирської області недійсною та скасувати рішення про державну реєстрацію від 16.02.2018, здійснену на підставі договору оренди землі від 11.05.2016;

-визнати відсутнім у ПОСП "Колос" права оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 3,17 га за кадастровим номером 1824084400:02:000:0185, яка розташована на території Звягельської міської громади Звягельського району Житомирської області (попередня назва Пилиповицької сільської ради) та належить позивачу на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 14.07.2023 № 1123 та усунути перешкоди у її користуванні земельною ділянкою шляхом зобов`язання ПОСП "Колос" повернути у її користування земельну ділянку.

-стягнути з ПОСП "Колос" плату за користування належною їй земельною ділянкою із кадастровим номером 1824084400:02:000:0185 за період з 14.07.2023 до 31.11.2025 у розмірі 22 523,18 грн.

Рішенням Звягельського міськрайонного суду Житомирської області від 24 квітня 2026 року позов задоволено частково, стягнуто з ПОСП "Колос" на користь ОСОБА_1 орендну плату за користування земельною ділянкою із кадастровим номером 1824084400:02:000:0185 за період з 14.07.2023 до 31.11.2025 у розмірі 22 523,18 грн. У задоволенні решти вимог відмовлено.

Стягнуто з приватно-орендного сільськогосподарського підприємства "Колос" на користь ОСОБА_1 витрати по сплаті судового збору в розмірі 1211,20 грн та 1250,00 грн витрат на професійну правничу допомогу.

Не погодившись із рішенням суду першої інстанції, ОСОБА_1 через свого представника - адвоката Гаврилюка І.Д. подала апеляційну скаргу, в якій просить його скасувати та ухвалити нове судове рішення про задоволення позову в повному обсязі, а також здійснити перерозподіл судових витрат, стягнувши з відповідача на її користь витрати зі сплати судового збору та на професійну правничу допомогу.

Апеляційну скаргу обґрунтовує тим, що суд першої інстанції неповно з`ясував обставини, які мають значення для справи, неправильно застосував норми матеріального права та не врахував висновків Верховного Суду, викладених у подібних правовідносинах, у зв`язку з чим рішення в частині відмови у задоволенні позовних вимог вважає незаконним та необґрунтованим.

Зазначає, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про укладеність договору оренди землі від 10 лютого 2014 року, оскільки власниця земельної ділянки ОСОБА_3 його не підписувала та волевиявлення на його укладення не виражала. Наявний у договорі підпис належить іншій особі - ОСОБА_2 , що підтверджується сукупністю наданих письмових доказів. За відсутності особистого волевиявлення власниці та її підпису договір, на переконання апелянта, не відповідає вимогам статей 202, 203, 207, 638 ЦК України та є неукладеним. Суд безпідставно надав вирішального значення відсутності висновку почеркознавчої експертизи, оскільки відповідно до статей 76, 79, 80, 89 ЦПК України жоден доказ не має наперед встановленої сили, а відповідні обставини можуть бути встановлені на підставі сукупності наявних у справі доказів. Неможливість проведення повноцінного почеркознавчого дослідження пояснює смертю ОСОБА_3 та відсутністю належних вільних зразків її підпису.

Посилання суду на фактичне виконання договору також вважає необґрунтованим, оскільки відсутність волевиявлення власниці земельної ділянки на укладення договору не може бути компенсована фактичним користуванням земельною ділянкою або здійсненням платежів іншій особі. Зазначає, що виплата орендної плати ОСОБА_2 не підтверджує укладення договору між ОСОБА_3 та ПОСП "Колос", а доказів отримання орендної плати безпосередньо власницею земельної ділянки за 2014 рік відповідач не надав.

Щодо вимог про визнання недійсною додаткової угоди від 24 січня 2018 року до договору оренди землі від 11 травня 2016 року та скасування її державної реєстрації апелянт зазначає, що суд першої інстанції не надав належної оцінки обставинам її укладення та виконання. На момент звернення до суду їй не було відомо про зміст договору оренди землі від 11 травня 2016 року, оскільки відповідач не надав його копії на адвокатський запит, а подав лише разом із відзивом на позов. Вважає суперечливою поведінку відповідача щодо укладення нового договору оренди від 11 травня 2016 року після смерті первинної власниці земельної ділянки за умови, що договір від 10 лютого 2014 року відповідач вважав чинним.

Посилаючись на частину четверту статті 32 Закону України "Про оренду землі" відповідно до якої перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору, апелянт вважає, що обставини укладення та державної реєстрації договору від 11 травня 2016 року мають істотне значення для оцінки правомірності укладення в подальшому додаткової угоди від 24 січня 2018 року.

Окремою підставою для визнання додаткової угоди недійсною апелянт вважає систематичне невиконання відповідачем обов`язку зі сплати орендної плати. Зазначає, що ПОСП "Колос" не сплачувало орендну плату за 2022-2025 роки, а суд першої інстанції встановив наявність заборгованості та стягнув із відповідача 22 523,18 грн. При цьому відповідач не надав доказів здійснення оплати за цей період та не довів, що позивач відмовлялася від прийняття належного виконання або ухилялася від його отримання.

У зв`язку з цим вважає, що встановлена судом заборгованість зі сплати орендної плати та систематичний характер такого порушення є підставами для припинення права користування земельною ділянкою та визнання недійсною додаткової угоди від 24 січня 2018 року.

Щодо обраного способу захисту апелянт зазначає, що вимоги про визнання відсутнім права оренди та повернення земельної ділянки є належними й ефективними способами захисту порушеного права власності.

Ухвалами Житомирського апеляційного суду від 18 червня 2026 року відкрито провадження у справі та справу призначено до розгляду на 11:00 год 03 вересня 2026 року.

Відзив на апеляційну скаргу не надходив.

Згідно частини 3 статті 360 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.

Сторони в судове засідання не з`явилися, хоча про дату, час і місце розгляду справи були повідомлені належним чином та вчасно.

За приписами ст.372 ЦПК України суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними. Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Від представника відповідача надійшла заява з проханням справу розглядати без його участі.

В судовому засіданні представник позивача просив апеляційну скаргу задовольнити з підстав, які викладені в ній.

Вислухавши представника позивача та перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції відповідно до положень статті 367 ЦПК України, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на наступне.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, ОСОБА_1 відповідно до свідоцтва про право на спадщину за законом від 14.07.2023 після смерті матері ОСОБА_2 набула власності на земельну ділянку площею 3,17 га за кадастровим номером 1824084400:02:000:0185, яка розташована на території Звягельської міської громади Звягельського району (раніше Пилиповицької сільської ради) Житомирської області з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с.12).

10.02.2014 між ОСОБА_3 (баба позивача) та ПОСП "Колос" укладено договір оренди землі щодо земельної ділянки із кадастровим номером 1824084400:02:000:0185 на строк десять років. Зазначено нормативну оцінку земельної ділянки, визначено розмір орендної плати у розмірі 3 % від вартості грошової оцінки земельної ділянки (а.с.15-16).

Зазначений договір оренди зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 04.03.2014 за № 11373496 державним реєстратором Реєстраційна служба Новоград-Волинського міськрайонного управління юстиції Житомирської області (а.с.25).

11.05.2016 між ОСОБА_2 (матір`ю позивача) та ПОСП "Колос" укладено договір оренди землі щодо земельної ділянки із кадастровим номером 1824084400:02:000:0185 на строк десять років. Визначена нормативна оцінка земельної ділянки, розмір орендної плати, строк дії договору 10 років (а.с.78-80).

Відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових правна нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №66099676 від 18.08.2016 земельна ділянка із кадастровим номером 1824084400:02:000:0185 передана в оренду орендодавцем ОСОБА_2 орендарю ПОСП "Колос" на строк 10 років. Підстава виникнення речового права: договір оренди землі від 10.02.2014, додаткова угода від 11.05.2016 (а.с.27-28).

24.01.2018 ОСОБА_2 підписано додаткову угоду до договору оренди землі від 11.05.2016, відповідно до якої термін дії договору змінений на 49 років (а.с.26).

Відповідно до Витягу із Державного реєстру речових прав від 16.02.2018 земельна ділянка із кадастровим номером 1824084400:02:000:0185 передана в оренду орендодавцем ОСОБА_2 орендарю ПОСП "Колос" на строк 49 років. Підстава виникнення речового права: договір оренди землі від 10.02.2014, додаткова угода від 11.05.2016 (а.с.29).

Суд першої інстанції ухвалив рішення про часткове задоволення позову, виходячи з того, що позивачем ОСОБА_1 не надано належних, допустимих та достатніх доказів на підтвердження відсутності підпису орендодавця ОСОБА_3 у договорі оренди від 10.02.2014, а надані докази (ініціали, медична картка, акт демонтажу) цього факту не підтверджують. Крім того, наявність волевиявлення сторін та факт укладення й виконання цього договору підтверджуються систематичним використанням земельної ділянки орендарем і фактичним прийняттям орендної плати як первинним, так і наступним орендодавцем, що виключає кваліфікацію правочину як неукладеного та унеможливлює скасування державної реєстрації. Відмовляючи у визнанні недійсною додаткової угоди від 24.01.2018 до договору оренди від 11.05.2016, суд встановив факт реального існування договору від 11.05.2016 та зазначив, що порушення істотних умов або відсутність умов про індексацію не є підставою для визнання правочину недійсним відповідно до ст.215 ЦК України, а позивачем не доведено дефекту волі чи дієздатності під час підписання угоди ОСОБА_2 . Оскільки підстав для визнання договорів неукладеними або недійсними встановлено не було, суд визнав правомірним наявність права оренди у ПОСП "Колос" та відмовив у задоволенні вимог про визнання цього права відсутнім і повернення земельної ділянки. Разом з тим, суд визнав законними та підтвердженими вимоги про стягнення з відповідача на користь позивачки заборгованості з орендної плати за період з 14.07.2023 по 31.11.2025 у розмірі 22 523,18 грн.

Колегія суддів звертає увагу на те, що тлумачення, як статті 3 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) загалом, так і пункту 6 статті 3 ЦК України, свідчить, що загальні засади (принципи) цивільного права мають фундаментальний характер й інші джерела правового регулювання, в першу чергу, акти цивільного законодавства, мають відповідати змісту загальних засад. Це, зокрема, проявляється в тому, що загальні засади (принципи) є по своїй суті нормами прямої дії та повинні враховуватися, зокрема, при тлумаченні норм, що містяться в актах цивільного законодавства (постанови Верховного Суду від 01 березня 2021 року у справі № 180/1735/16-ц, від 18 квітня 2022 року в справі № 520/1185/16-ц, від 05 грудня 2022 року у справі № 214/7462/20).

Для приватного права апріорі є притаманною така засада як розумність. Розумність характерна та властива як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватно-правових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і тлумачення процесуальних норм (постанови Верховного Суду від 05 вересня 2022 року у справі № 519/2-5034/11).

Однією із основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) і дії учасників приватних правовідносин мають бути добросовісними. Добра совість - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. З урахуванням того, що норми цивільного законодавства мають застосовуватися із врахуванням добросовісності, то принцип добросовісності не може бути обмежений певною сферою (постанова Верховного Суду від 24 червня 2026 року в справі № 466/4892/23).

Способом захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, визнання права (пункт 1 частини другої статті 16 ЦК).

Тлумачення пункту 1 частини другої статті 16 ЦК України свідчить, що по своїй суті такий спосіб захисту як визнання права може застосовуватися тільки тоді, коли суб`єктивне цивільне право виникло і якщо це право порушується (оспорюється або не визнається) іншою особою (постанова Верховного Суду від 21 вересня 2022 року у справі № 127/23627/20).

Такий спосіб захисту як визнання права може застосовуватися для захисту (невизнання чи оспорювання) різноманітних приватних прав (зобов`язальних, речових, виключних, спадкових, права на частку в спільній частковій власності і т. д.).

По своїй суті такий спосіб захисту як визнання права охоплює собою і визнання права відсутнім.

Тлумачення статті 20 ЦК України, з урахуванням принципу розумності свідчить, що здійснення права на захист на власний розсуд означає, що управнений суб`єкт: має можливість вибору типу поведінки - реалізовувати чи не реалізовувати своє право на захист; у випадку, якщо буде обрана реалізація права на захист - має можливість вибору форми захисту, тобто звернутися до юрисдикційного (судового чи іншого) чи неюрисдикційного захисту суб`єктивного цивільного права чи законного інтересу, а також можливість поєднання цих форм захисту; самостійно обрати спосіб захисту в межах тієї чи іншої форми захисту, а також визначає доцільність поєднання способів захисту чи заміну одного способу захисту іншим. Водночас така свобода захисту "на власний розсуд" має і зворотну сторону - обрання однієї форми чи певного засобу захисту жодним чином не перешкоджає настанню обставин, які можуть тим чи іншим чином нівелювати корисний ефект від звернення до іншої форми чи способу захисту (постанова Верховного Суду від 13 березня 2023 року в справі № 554/9126/20).

Згідно із частинами першою та другою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).

Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін (частина четверта цієї ж статті).

Відповідно правочин за своєю природою та законодавчим визначенням є вольовою дією суб`єктів цивільного права, що характеризує внутрішнє суб`єктивне бажання особи досягти певних цивільно-правових результатів - набути, змінити або припинити цивільні права та обов`язки.

Сутністю правочину є його спрямованість, наявність вольової дії, що полягає в згоді сторін взяти на себе певні обов`язки (на відміну, наприклад, від юридичних вчинків, правові наслідки яких наступають у силу закону незалежно від волі його суб`єктів).

У двосторонньому правочині волевиявлення повинно бути взаємним, двостороннім і спрямованим на досягнення певної мети.

Те, яким чином та у який спосіб здійснюється (оформлюється) вияв волі учасників правочину на набуття, зміну, припинення цивільних прав та обов`язків, передбачено статтею 205 ЦК України.

Так, правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом. Правочин, для якого законом не встановлена обов`язкова письмова форма, вважається вчиненим, якщо поведінка сторін засвідчує їхню волю до настання відповідних правових наслідків. У випадках, встановлених договором або законом, воля сторони до вчинення правочину може виражатися її мовчанням.

Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами) (абзац 1 частини другої статті 207 ЦК України, в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин).

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (абзац 1 частини першої статті 638 ЦК України, в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин).

Підпис є обов`язковим реквізитом правочину, вчиненого в письмовій формі. Наявність підпису підтверджує наміри та волю й фіксує волевиявлення учасника (-ів) правочину, забезпечує їх ідентифікацію та цілісність документу, в якому втілюється правочин. Внаслідок цього підписання правочину здійснюється стороною (сторонами) або ж уповноваженими особами (постанова Верховного Суду від 22 січня 2020 року в справі № 674/461/16-ц).

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України "Про оренду землі" від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV (далі - Закон № 161-XIV).

За вимогами статті 13 Закону 161-XIV договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 26 жовтня 2022 року в справі № 227/3760/19-ц зробила висновок, що укладеним є такий правочин (договір), щодо якого сторонами у належній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов. У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.

У постанові від 05 червня 2018 року в справі № 338/180/17 Велика Палата Верховного Суду виснувала, що не можна вважати неукладеним договір після його повного чи часткового виконання сторонами. Якщо дії сторін свідчать про те, що договір фактично був укладений, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності цього договору вимогам закону.

За змістом законодавчого регулювання, наведеного як у загальних положеннях про правочини, так і в спеціальних приписах глави 58 ЦК України, якщо договір оренди (найму) будівлі хоча й має ознаки неукладеного, але виконувався обома його сторонами, то така обставина захищає відповідний правочин від висновку про неукладеність і в подальшому він розглядається як укладений та чинний, якщо тільки не є нікчемним чи оспорюваним з інших підстав. Тобто суду необхідно встановити не просто факт використання спірного майна орендарем, а й те, чи сплачував орендар за таке використання орендодавцю та його правонаступникам і чи приймали вони таку оплату. У разі якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше).

Висловлене вище про можливість визначити фактичне укладення правочину у спосіб його виконання (за відсутності законодавчих застережень про інше) не суперечить викладеному в постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц правовому висновку про те, що правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним. Наслідки недійсності правочину також не застосовуються до правочину, який не вчинено.

У постанові Верховного Суду від 13 вересня 2023 року в справі № 385/1243/21 вказано, що у випадку непідписання договору однією із сторін його не можна вважати неукладеним після повного чи часткового виконання всіма сторонами. Якщо дії сторін свідчать про те, що договір фактично був укладений, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності цього договору вимогам закону.

Аналогічні правові висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17.

Якщо договір хоч і не був укладений, але виконувався його сторонами, то така обставина захищає відповідний правочин від висновку про неукладеність, і в подальшому він розглядається як укладений та чинний, якщо тільки не є нікчемним чи оспорюваним з інших підстав. Тобто суд повинен встановити не лише факт використання орендарем спірного майна, а й те, чи сплачував орендар за таке використання орендодавцю і чи приймав він таку оплату. У разі якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним і може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше).

Аналогічні правові висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26 жовтня 2022 року у справі № 227/3760/19-ц, за змістом законодавчого регулювання, наведеного як у загальних положеннях про правочини, так і в спеціальних приписах глави 58 ЦК України, якщо договір оренди (найму) будівлі хоча й має ознаки неукладеного, але виконувався обома його сторонами, то така обставина захищає відповідний правочин від висновку про неукладеність і в подальшому він розглядається як укладений та чинний, якщо тільки не є нікчемним чи оспорюваним з інших підстав. Тобто суду необхідно встановити не просто факт використання спірного майна орендарем, а й те, чи сплачував орендар за таке використання орендодавцю та його правонаступникам і чи приймали вони таку оплату.

У разі якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше).

Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), базується ще на римській максимі- "non concedit venire contra factum proprium" (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них (постанова Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17).

Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них. Якщо особа, яка має право на оспорення документу (наприклад, свідоцтва про право на спадщину) чи юридичного факту (зокрема, правочину, договору, рішення органу юридичної особи), висловила безпосередньо або своєю поведінкою дала зрозуміти, що не буде реалізовувати своє право на оспорення, то така особа пов`язана своїм рішенням і не вправі його змінити згодом. Спроба особи згодом здійснити право на оспорення суперечитиме попередній поведінці такої особи і має призводити до припинення зазначеного права (постанова Верховного Суду від 07 жовтня 2020 року у справі № 450/2286/16-ц).

Тлумачення правочину - це з`ясування змісту дійсного одностороннього правочину чи договору (двостороннього або багатостороннього правочину), з тексту якого неможливо встановити справжню волю сторони (сторін). Потреба в тлумаченні виникає в разі різного розуміння змісту правочину його сторонами, зокрема при невизначеності і незрозумілості буквального значення слів, понять і термінів змісту. З урахуванням принципу тлумачення favor contractus (тлумачення договору на користь дійсності) сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності (постанова Верховного Суду від 05 грудня 2022 року у справі № 753/8945/19).

Велика Палата Верховного Суду у пунктах 6.21-6.24 постанови від 26 жовтня 2022 року у справі № 227/3760/19-ц виснувала, що у випадку, коли сторона не виявляла свою волю до вчинення правочину, до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов`язків, то правочин є таким, що не вчинений, права та обов`язки за таким правочином особою взагалі не набуті, а правовідносини за ним не виникли. Натомість виконання правочину його учасниками може бути способом волевиявлення до вчинення правочину, відповідно до його суттєвих умов, передбачених законодавством.

У справі що переглядається, позивач стверджує, що її баба ОСОБА_3 не підписувала договір оренди землі від 10.02.2014 щодо земельної ділянки за кадастровим номером 1824084400:02:000:0185, яка розташована на території Звягельської міської громади Звягельського району (раніше Пилиповицької сільської ради) Житомирської області, а підпис здійснений її матір`ю - ОСОБА_2 .

Проте, з матеріалів справи слідує, що укладений між ОСОБА_3 та ПОСП "Колос" договір оренди земельної ділянки фактично виконувався сторонами: земельна ділянка з кадастровим номером 1824084400:02:000:0185, площею 3,17 га була передана в користування підприємства. Після смерті ОСОБА_3 правовідносини оренди фактично продовжувалися її правонаступницею ОСОБА_2 , яка приймала виконання за договором, зокрема орендну плату, не заперечувала існування орендних правовідносин та в подальшому вчиняла дії, спрямовані на їх продовження (а.с.92-105).

За таких обставин, зважаючи на тривале та безперешкодне виконання правочину обома сторонами, кваліфікація договору від 10.02.2014 як неукладеного виключається, а отже, підстави для скасування рішення про його державну реєстрацію відсутні.

При цьому доводи апеляційної скарги щодо надання судом першої інстанції вирішального значення відсутності почеркознавчої експертизи спростовуються змістом оскаржуваного рішення, у якому суд надав оцінку сукупності всіх доказів за правилами статті 89 ЦПК України. Посилання позивачки на суперечливість поведінки відповідача не спростовують висновків про фактичне виконання договору та настання юридичних наслідків, на які спрямовувалася воля сторін.

Також колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення позовних вимог у частині визнання недійсною додаткової угоди та скасування її державної реєстрації з огляду на таке.

Оспорюваний правочин визнається недійсним судом, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (частина третя статті 215 ЦК України). Правочин, недійсність якого не встановлена законом (оспорюваний правочин), породжує правові наслідки (набуття, зміну або припинення прав та обов`язків), на які він був направлений до моменту визнання його недійсним на підставі рішення суду. Оспорювання правочину відбувається тільки за ініціативою його сторони або іншої заінтересованої особи шляхом пред`явлення вимог про визнання правочину недійсним (позов про оспорювання правочину, ресцисорний позов) (постанова Верховного Суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22).

Для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Як наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, так і порушення суб`єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду, має встановлюватися саме на момент вчинення оспорюваного правочину (постанова Верховного Суду від 17 червня 2021 року в справі № 761/12692/17).

Як вбачається з матеріалів справи та доводів позовної заяви, позивач обґрунтовувала свої вимоги тим, що ні її бабою, ні матір`ю не укладалося договору оренди землі від 11 травня 2016 року, а відтак додаткова угода від 24 січня 2018 року до вказаного договору оренди не породжує будь-яких прав та обов`язків.

Разом з тим, зазначені доводи позивача про відсутність договірних відносин спростовуються наявними в матеріалах справи доказами, а саме: наданою відповідачем копією договору оренди землі від 11 травня 2016 року (а.с.78-80), актом приймання-передачі земельної ділянки в оренду від 11 травня 2016 року (а.с.86) та відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію зазначеного права оренди (а.с.88-89).

За таких обставин, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про безпідставність та необґрунтованість вказаних доводів позивача.

При цьому колегія суддів зазначає, що сам договір оренди землі від 11 травня 2016 року, укладений між ОСОБА_2 та ПОСП "Колос", предметом позовних вимог у даній справі не є, а позивачем не ініціювалося питання про його оскарження чи визнання неукладеним у встановленому законом порядку.

У справі, що розглядається, позивачка звернулася до суду з позовом, в якому просила, зокрема, визнати недійсною додаткової угоди від 24 січня 2018 року до договору оренди землі від 11 травня 2016 року, укладеної між ОСОБА_2 та ПОСП "Колос", щодо зміни терміну дії оренди земельної ділянки.

Відповідно до правових висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постанові від 05 лютого 2025 року у справі № 925/457/23, додаткова угода за своєю юридичною природою є правочином, який вносить зміни до вже існуючого договору. За допомогою такого юридичного інструменту сторони можуть змінити свої попередні домовленості, які виражені й зафіксовані в умовах основного договору.

Згідно з положеннями статті 15 Закону № 161-XIV (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення (стаття 19 Закону № 161-XIV).

Аналіз змісту спірної додаткової угоди від 24 січня 2018 року свідчить, що сторони погодили зміну строку дії договору, тобто однієї з його істотних умов. При цьому інших істотних умов договору додатковою угодою не змінено.

Позивачем у порядку статей 12, 81 ЦПК України не надано належних та допустимих доказів на підтвердження наявності підстав для визнання спірної додаткової угоди недійсною у розумінні статей 203, 215 ЦК України та не доведено наявності передбачених законом підстав для визнання спірної додаткової угоди недійсною.

Крім того, позивачка не була стороною додаткової угоди від 24 січня 2018 року, а на момент її укладення власником земельної ділянки була ОСОБА_2 , яка особисто підписала спірну додаткову угоду. Доказів того, що на момент укладення цієї угоди ОСОБА_2 була позбавлена цивільної дієздатності, діяла під впливом помилки, обману, насильства, тяжкої обставини чи за відсутності вільного волевиявлення, матеріали справи не містять.

Колегія суддів також відхиляє доводи апеляційної скарги про необхідність визнання додаткової угоди від 24 січня 2018 року недійсною у зв`язку з систематичним невиконанням відповідачем умов договору, оскільки недійсність договору має існувати в момент його укладення, а не в результаті невиконання чи неналежного виконання зобов`язань, що виникли на підставі укладеного договору. Невиконання чи неналежне виконання зобов`язань, що виникли на підставі оспорюваного договору, не є підставою для його визнання недійсним.

Разом з тим невиконання чи неналежне виконання зобов`язань, що виникли на підставі оспорюваного правочину також не може бути правовою підставою для визнання відповідного правочину недійсним, тому що не свідчить про його недійсність, оскільки невиконання чи неналежне виконання зобов`язань, що виникли на підставі правочину, не є підставою для визнання його недійсним.

Подібні за змістом правові висновки викладені у постанові Верховного Суду від 24 лютого 2025 року у справі № 504/3085/20.

Відповідно до частини першої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

За змістом частини першої статті 32 Закону № 161-XIV на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором

використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Отже, законодавством розмежовано правові наслідки недійсності правочину та наслідки невиконання чи неналежного виконання договірних зобов`язань.

Посилання апелянта на систематичну несплату орендної плати не свідчить про недійсність додаткової угоди від 24 січня 2018 року, оскільки стосується обставин виконання договірного зобов`язання, які виникли після вчинення оспорюваного правочину. Такі обставини за наявності передбачених законом підстав можуть бути підставою для розірвання договору оренди, однак не є підставою для визнання правочину недійсним.

Колегія суддів також погоджується з висновком суду першої інстанції щодо відсутності підстав для задоволення позовних вимог про визнання відсутнім у ПОСП "Колос" права оренди земельної ділянки та зобов`язання повернути її позивачці.

Відповідно до частини першої статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Разом із тим заявлена позивачкою вимога про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом її повернення є похідною від вимог про припинення правових підстав користування земельною ділянкою відповідачем.

Оскільки колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для визнання договору оренди землі від 10 лютого 2014 року неукладеним, а також для визнання недійсною додаткової угоди від 24 січня 2018 року, правові підстави користування відповідачем спірною земельною ділянкою не припинилися.

За таких обставин відсутні правові підстави і для визнання відсутнім у ПОСП "Колос" права оренди земельної ділянки та зобов`язання відповідача повернути її позивачці.

Інші доводи апеляційної скарги не містять посилання на докази, які б спростовували висновки суду і впливали на їх законність, а зводяться до переоцінки доказів і незгоди заявника з висновками суду щодо їх оцінки стосовно встановлення обставин справи, містять посилання на факти, що були предметом дослідження й оцінки судом.

Рішення суду першої інстанції оскаржується в частині позовних вимог, в задоволенні яких відмовлено, тому в іншій частині судом апеляційної інстанції на законність та обґрунтованість не перевіряється.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа "Серявін та інші проти України", № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

Згідно статті 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення із додержанням норм матеріального та процесуального права.

Відтак, відповідно до положень статті 375 ЦПК України, колегія дійшла висновку про наявність підстав для залишення апеляційної скарги без задоволення, а оскаржуваного рішення місцевого суду без змін.

Керуючись статтями 259, 268, 367, 368, 374, 375, 381-384, 389-391 ЦПК України, апеляційний суд

ухвалив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Гаврилюк Ігор Дмитрович,залишити без задоволення.

Рішення Звягельського міськрайонного суду Житомирської області від 24 квітня 2026 рокузалишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий В.А. Панкеєва

Судді О.М. Галацевич

П.В. Миколайчук

Повне судове рішення складено 08 вересня 2026 року.