Постанова від 06 вересня 2026 р. у справі №650/4265/25 — Херсонський апеляційний суд

ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Єдиний унікальний номер справи: 650/4265/25 Головуючий в І інстанції: Сікора О.О.

Номер провадження: 22-ц/819/1241/26 Доповідач: Майданік В.В.

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 вересня 2026 року м. Херсон

Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді Майданіка В.В.,

суддів: Воронцової Л.П.,

Склярської І.В.,

секретар Манько К.М.,

учасники справи:

позивач – ОСОБА_1 ;

відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю "ЮТС-Агропродукт",

Товариство з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс",

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Херсоні цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 31 липня 2026 року, ухвалене у складі судді Сікори О.О., дата складення повного рішення – 31 липня 2026 року, у справі за позовом адвоката Іщук Надії Ростиславівни, яка діє від імені ОСОБА_1 , до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт", Товариства з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс" про розірвання договору оренди землі та припинення права оренди,

В С Т А Н О В И В :

Стислий виклад позовної заяви, оскаржуваного судового рішення та апеляційної скарги

04 липня 2025 року Адвокат Іщук Надія Ростиславівна, яка діє від імені ОСОБА_1 , звернулася до суду через підсистему "Електронний суд" з вказаним позовом до ТОВ "Ютс-Агропродукт" та ТОВ "Перемога-Плюс", в якому просила:

--- розірвати договір оренди землі без номера від 15 жовтня 2015 року зі змінами, в редакції додаткової угоди від 24 квітня 2019 року № 700394-2, укладений між орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" та орендодавцем ОСОБА_1 , з урахуванням переходу права оренди згідно з договором від 17 квітня 2025 року № 1704/25-24 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс";

--- припинити право оренди земельної ділянки, номер запису про інше речове право 15285606, площею 7,6268 га з кадастровим номером 6520685200:04:059:0038, розташованої за межами села Новорайськ на території Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області;

--- стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" на користь ОСОБА_1 витрати зі сплати судового збору у розмірі 968,96 грн.

Позов обґрунтований наступним.

ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 7,6268 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером 6520685200:04:059:0038, розташована за межами села Новорайськ на території Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області.

Право власності позивача виникло на підставі Свідоцтва про право на спадщину, зареєстрованого в реєстрі за № 51 від 02 лютого 2015 року. У Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності зареєстровано за реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна 564231965206, номер запису про право власності 8584786.

15 жовтня 2015 року між ОСОБА_1 та первісним орендарем укладено договір оренди спірної земельної ділянки строком на сім років.

30 липня 2017 року між орендодавцем ОСОБА_1 , первісним орендарем Приватним підприємством "ЮТС-Агропродукт Плюс" та новим орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" укладено додаткову угоду № 700394, відповідно до якої право оренди перейшло до нового орендаря, а договір оренди викладено в новій редакції.

24 квітня 2019 року між ОСОБА_1 та ТОВ "Ютс-Агропродукт" укладено додаткову угоду № 700394-2, якою строк дії договору встановлено до 30 листопада 2029 року, а розмір орендної плати визначено на рівні 5,48 відсотка нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік оренди.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до пункту 2.4 договору становить 238 058,74 грн. З урахуванням додаткової угоди від 24 квітня 2019 року щорічна орендна плата становить 13 045,61 грн.

Відповідно до пункту 4.5 договору орендна плата вноситься з 01 серпня до 31 грудня кожного року.

Орендар не сплатив орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки. За наведеним у позові розрахунком загальна сума невиплаченої орендної плати становить 39 136,85 грн.

Майнової вимоги про стягнення цієї заборгованості у даній справі позивач не заявила, а на факт повної несплати орендної плати посилається як на підставу для дострокового розірвання договору.

Позивач зверталася телефоном на гарячу лінію підприємства з вимогою сплатити орендну плату, однак питання не врегульовано, орендну плату не виплачено, інформацію про строки поновлення платежів позивачу не надано.

Представник позивача зазначив, що ТОВ "Ютс-Агропродукт" після деокупації території не відновило обробіток орендованих земельних ділянок на території Новорайської громади, не здійснювало належного догляду за ними, внаслідок чого землі забур`янюються та подекуди самозаліснюються, що створює ризик їх деградації, виснаження та втрати родючих властивостей.

На підтвердження цих доводів представник позивача послався на лист Новорайської сільської військової адміністрації від 12 травня 2025 року № 01-11/1052/25, у якому зазначено, що земельні ділянки приватних власників, які перебувають в оренді ТОВ "Ютс-Агропродукт", товариством не використовуються, їх обробіток не здійснюється, орендна плата та податкові платежі не сплачуються.

У листі також повідомлено, що за наявною у військової адміністрації інформацією ТОВ "Ютс-Агропродукт" не брало участі в обстеженні та розмінуванні земельних ділянок, які перебувають у його користуванні. Обстеження та очищення території громади здійснювалися відповідними військовими групами з розмінування за ініціативою Херсонської обласної військової адміністрації. При цьому земельні ділянки, про які йшлося у зверненні, не віднесені до земель, забруднених або імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами.

Представник позивача також послався на листи ТОВ "АГРО-ЛАЙФ 2023" та ТОВ "Додола 2021". Зі змісту цих листів вбачається, що вказані підприємства після деокупації території відновили господарську діяльність у Новорайській та інших громадах Бериславського району, за необхідності залучали фахівців для обстеження земельних ділянок, а орендну плату за 2023 та 2024 роки виплачували у повному обсязі.

На думку сторони позивача, наведені обставини свідчать, що загальна безпекова ситуація у громаді не створювала однакової та абсолютної неможливості ведення сільськогосподарської діяльності для всіх землекористувачів. Відсутність діяльності ТОВ "Ютс-Агропродукт" пов`язана з його пасивною поведінкою, невжиттям заходів для обстеження конкретних земельних ділянок та відсутністю належної комунікації з орендодавцями.

За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 17 квітня 2025 року на підставі договору відчуження права оренди № 1704/25-24 право оренди спірної земельної ділянки зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс", номер запису про інше речове право 15285606.

Представник позивача вважає, що відчуження права оренди після тривалої несплати орендної плати не усуває допущених порушень і не позбавляє орендодавця права вимагати розірвання договору. Також вказує, що ТОВ "Перемога-Плюс" не здійснює господарської діяльності та не перебуває за адресою державної реєстрації, що підтверджується відповіддю Лохвицької міської ради та довідкою оператора поштового зв`язку про повернення відправлення через відсутність адресата.

Представник позивача стверджує, що перехід права оренди до нового орендаря без погодження з власником порушив права позивача. Зміни до ч.5 ст.93 ЗК України, які дозволили відчуження права оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення без згоди власника, набрали чинності після укладення договору оренди.

Посилаючись на статті 24, 25, 32 Закону України "Про оренду землі", статті 526, 530, 629, 651 ЦК України та п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, представник позивача зазначив, що повна несплата орендної плати протягом трьох послідовних років є систематичним та істотним порушенням договору, яке позбавляє власника землі того, на що він розраховував при укладенні договору, та є підставою для його дострокового розірвання.

Ухвалою суду першої інстанції від 08.08.2025 року було відкрито провадження у справі за вказаним позовом й постановлено розгляд справи проводити в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням (викликом) сторін.

У відзиві представник ТОВ "Ютс-Агропродукт" просить відмовити у задоволенні позову в повному обсязі, зазначивши наступне.

Факт існування договірних відносин та невиплати орендної плати по суті не заперечує, однак вказує, що невиконання зобов`язання зумовлено обставинами, за які орендар не відповідає.

Новорайська сільська територіальна громада перебувала у тимчасовій окупації рф з 09 квітня 2022 року до 11 листопада 2022 року, а після деокупації була віднесена до територій можливих бойових дій. Внаслідок окупації підприємство втратило доступ до майна, частина майна була знищена або викрадена, а нормальна господарська діяльність стала неможливою.

Вказані обставини підтверджуються Витягом з Єдиного реєстру досудових розслідувань щодо кримінального провадження № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року за ч.1 ст.438 КК України. У межах провадження зареєстровано відомості про заволодіння 09 квітня 2022 року з території бази ТОВ "Ютс-Агропродукт" автомобілем КАМАЗ та трьома дронами для сільськогосподарських робіт, про захоплення 23 квітня 2022 року одинадцяти мультикоптерів DJI Agras та позбавлення працівників підприємства доступу до його території й майна.

Крім того, рішеннями Господарського суду міста Києва у справах за позовами інших суб`єктів господарювання до рф встановлювалися факти викрадення та знищення майна, розташованого у селі Новорайськ у період окупації. Вказані рішення підтверджують масштабність наслідків збройної агресії для підприємств, що працювали на відповідній території.

Після деокупації територія залишалася потенційно забрудненою вибухонебезпечними предметами, а відсутність підтвердження її безпечності унеможливлювала проведення оранки, культивації, посіву та збирання врожаю без створення загрози життю і здоров`ю працівників.

Посилаючись на статті 617 та 762 ЦК України, статтю 14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні" та Закон України "Про протимінну діяльність в Україні", представник відповідача зазначив, що окупація, бойові дії та мінна небезпека є обставинами непереборної сили, які звільняють орендаря не лише від відповідальності, а й від плати за весь час, протягом якого земельна ділянка об`єктивно не могла використовуватися.

На підтвердження наявності обставин непереборної сили представник відповідача послався на лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, рішення Херсонської обласної ради від 23 грудня 2022 року № 491, розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24 та рішення від 28 квітня 2023 року № 516, якими ТОВ "Ютс-Агропродукт" включено до переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок таких обставин.

Також представник відповідача послався на розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації про податкові пільги за 2023-2025 роки та вказав, що звільнення підприємства від місцевих податків підтверджує неможливість використання орендованих земель.

Лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області від 11 червня 2025 року № 66 03-2942/66 16/3 підтверджує потенційне забруднення території вибухонебезпечними предметами та відсутність гарантій безпеки під час польових робіт.

Представник відповідача заперечив належність і допустимість листа Новорайської сільської військової адміністрації від 12 травня 2025 року, та зазначив, що у ньому не наведено відомостей про конкретну земельну ділянку позивача та до позову не додано адвокатський запит, у відповідь на який складено цей лист.

Представник відповідача просить врахувати постанову Херсонського апеляційного суду від 09 квітня 2025 року та постанову Верховного Суду від 21 січня 2026 року у справі № 650/3776/24, у якій суди дійшли висновку про відсутність підстав для розірвання договору та стягнення орендної плати за 2022-2023 роки за конкретних установлених у тій справі обставин.

У відповіді на відзив представник позивача вказав, що подані відповідачем матеріали не доводять неможливість використання саме земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:059:0038 упродовж 2023 та 2024 років.

Представник позивача зазначив, що витяг з ЄРДР підтверджує факти заволодіння окремим майном і відсутності доступу до бази підприємства під час окупації, але не підтверджує неможливості відновлення діяльності після деокупації.

Також представник позивача вказав, що лист Торгово-промислової палати України має загальний інформаційний характер, адресований необмеженому колу осіб та не підтверджує причинно-наслідкового зв`язку між війною і невиконанням конкретного договору. На підтвердження цієї позиції послався на постанови Верховного Суду від 15 червня 2023 року у справі № 910/8580/22, від 07 червня 2023 року у справі № 912/750/22 та від 13 вересня 2023 року у справі № 910/7679/22.

Представник позивача стверджує, що податкові пільги мають публічно-правовий характер і самі по собі не припиняють приватноправовий обов`язок сплачувати орендну плату. Жодного акта обстеження, виявлення вибухонебезпечних предметів або заборони використання саме спірної земельної ділянки відповідач не надав.

Представник позивача звернув увагу, що ТОВ "Ютс-Агропродукт" не повідомляло орендодавця про перешкоди у користуванні землею, не пропонувало змінити умови договору або тимчасово зупинити його виконання і не надало доказів своєчасних звернень щодо обстеження конкретної земельної ділянки.

Щодо постанови у справі № 650/3776/24 представник позивача вказав, що суд повинен оцінювати докази у кожній конкретній справі, а встановлені в іншій справі обставини не звільняють відповідача від обов`язку довести неможливість виконання саме спірного договору.

У додаткових поясненнях від 09 листопада 2025 року представник ТОВ "Ютс-Агропродукт" зазначив, що за даними інтерактивної карти ДСНС України територія Новорайської громади належить до місць, де виявлені або імовірно можуть знаходитися вибухонебезпечні предмети. Також представник відповідача послався на викопіювання з ресурсу DeepState, за яким відстань від Новорайська до окупованої території становить близько 15 км.

Представник відповідача вважає, що загальна мінна небезпека, близькість до лінії бойового зіткнення, щоденні атаки FPV-дронів і ракет створювали реальну загрозу працівникам та виключали можливість проведення посівної кампанії, збору врожаю й іншої господарської діяльності.

У додаткових поясненнях від 27 травня 2026 року представник ТОВ "Ютс-Агропродукт" вказав, що 06 квітня 2026 року направив адвокатський запит до Херсонської обласної військової адміністрації щодо можливого забруднення та проведення розмінування низки земельних ділянок, у тому числі земельної ділянки позивача.

На підтвердження додаткових заперечень представник відповідача послався на лист Херсонської обласної військової адміністрації від 13 квітня 2026 року № 01-01-66-4582/0/26/46, у якому повідомлено, що на частині земельних ділянок проводилися роботи з розмінування, а щодо інших запитувана інформація належить до компетенції центрів протимінної діяльності та гуманітарного розмінування. Земельна ділянка позивача серед ділянок, щодо яких у листі підтверджено проведення робіт, не зазначена.

Представник відповідача також послався на лист Новорайської сільської військової адміністрації від 20 квітня 2026 року № 01-12/1005/26, відповідно до якого заходи з обстеження та очищення території громади не охоплювали двадцятикілометрову зону від лінії бойового зіткнення.

Крім того, представник відповідача послався на лист Центру протимінної діяльності від 10 лютого 2026 року № 235, у якому зазначено, що гуманітарне розмінування допускається на ділянках поза межами двадцяти кілометрів від лінії бойового зіткнення або державного кордону, та на лист від 23 квітня 2026 року № 361, за яким земельна ділянка з кадастровим номером 6520685200:04:059:0038 знаходиться в межах зони, де роботи сертифікованих операторів заборонені.

Представник відповідача вважає, що відсутність земельної ділянки позивача серед обстежених ділянок і неможливість проведення сертифікованими операторами робіт у двадцятикілометровій зоні підтверджують небезпечність її використання до завершення бойових дій та проведення обстеження.

Також представник відповідача послався на статистичну звітність за формою № 4-сг за 2022, 2023 та 2024 роки, відповідно до якої підприємство не декларувало посівних площ на території Новорайської громади, а також на внутрішні накази ТОВ "Ютс-Агропродукт" від 11 квітня 2022 року № 11/04, від 15 листопада 2022 року № 15/11, від 05 січня 2023 року № 05/01 та від 03 січня 2024 року № 03/01 про зупинення або невідновлення діяльності.

Представник відповідача додатково послався на наказ Головнокомандувача Збройних Сил України від 03 січня 2025 року № 5, за яким відповідну територію з 01 грудня 2024 року віднесено до районів ведення воєнних або бойових дій, і повторно просить відмовити у задоволенні позову.

У судове засідання позивач не з`явився, його представник надав заяву про розгляд справи за його відсутності.

У судове засідання представник відповідача ТОВ "Ютс-Агропродукт" не з`явився, про причини неявки суд не повідомив.

На судове засідання представник відповідача ТОВ "Перемога-Плюс" не з`явився.

Суд розглянув справу за відсутністю її учасників.

Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 31 липня 2026 року позов було задоволено частково. Суд вирішив:

--- розірвати договір оренди землі без номера від 15 жовтня 2015 року зі змінами, в редакції додаткової угоди від 24 квітня 2019 року № 700394-2, укладений між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт", з урахуванням переходу права оренди згідно з договором відчуження права оренди від 17 квітня 2025 року № 1704/25-24 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Перемога-Плюс" щодо земельної ділянки площею 7,6268 га з кадастровим номером 6520685200:04:059:0038, розташованої за межами села Новорайськ на території Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області;

--- у задоволенні позовної вимоги про припинення права оренди земельної ділянки – відмовити;

--- стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" на користь ОСОБА_1 витрати зі сплати судового збору у розмірі 968,96 грн.

Задовольняючи частково позов й розриваючи договір оренди землі, суд першої інстанції виходив з того, що відповідно до Договору оренди землі відповідач зобов`язаний був нарахувати та сплатити орендодавцю (позивачу) орендну плату за земельну ділянку з кадастровим номером 6520685200:04:059:0038 за 2022, 2023 та 2024 роки до 31 грудня кожного поточного року, що орендна плата за вказану земельну ділянку становить 5,48% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 13 045,61 грн за рік. А тому орендар повинен був сплатити орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки за вказану земельну ділянку, однак цього не виконав.

Суд погодився, що у 2022 році тимчасова окупація території, позбавлення підприємства доступу до його бази та майна, викрадення техніки і загальна небезпека об`єктивно унеможливили повноцінне використання земельної ділянки та здійснення господарської діяльності. Тому, на думку суду, несплата орендної плати за 2022 рік не може враховуватися як винне порушення договору та самостійна складова систематичної несплати.

Разом з тим, вважав суд, після деокупації 11 листопада 2022 року обставини змінилися. Для звільнення від орендної плати за 2023 та 2024 роки відповідач повинен довести, що спірна земельна ділянка фактично не могла використовуватися протягом кожного з цих років через конкретні незалежні від нього обставини.

Також суд виходив з того, що віднесення Новорайської громади до території можливих бойових дій, загальна мінна небезпека та близькість до окупованої території є істотними обставинами, які підлягають врахуванню. Однак, на думку суду, самі по собі вони не встановлюють факту повної неможливості користування кожною земельною ділянкою громади протягом усього 2023 та 2024 років. Суд не встановив факту забруднення саме земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:059:0038 вибухонебезпечними предметами, існування індивідуальної заборони доступу до неї, розміщення на ній фортифікаційних споруд, вирв, боєприпасів або інших конкретних перешкод.

Також суд виходив з того, що матеріали справи не містять доказів того, що у 2023 або 2024 році ТОВ "Ютс-Агропродукт" зверталося до орендодавця з повідомленням про конкретну небезпеку на земельній ділянці, ініціювало зміну умов договору, пропонувало тимчасово зупинити його виконання, погодити інший порядок розрахунків або достроково припинити правовідносини.

Також суд враховував, що позивачем не надано доказів своєчасних звернень у 2023 чи 2024 році до компетентних органів саме щодо кадастрового номера 6520685200:04:059:0038, отримання відмови у проведенні обстеження або встановлення на місцевості конкретних ознак небезпеки.

Також суд виходив з того, що звернення до державних органів, на які посилається відповідач, переважно здійснені у 2025 та 2026 роках, тобто після завершення спірного періоду несплати орендної плати та після відчуження права оренди. Отримані відповіді характеризують загальну або актуальну безпекову ситуацію, але не містять ретроспективного індивідуального висновку щодо стану спірної земельної ділянки у 2023 та 2024 роках.

Суд враховував, що довід відповідача фактично ґрунтується на припущенні, що будь-яка необстежена земельна ділянка на деокупованій території повинна вважатися непридатною до використання до отримання офіційного підтвердження протилежного. Проте, як вказав суд, ч.6 ст.762 ЦК України вимагає встановлення фактичної неможливості користування майном, а не лише відсутності документа про його обстеження.

Як зазначив суд, інші землекористувачі на території громади вживали активних заходів для з`ясування стану земель, взаємодіяли з фаховими підрозділами, відновлювали господарську діяльність та виплачували орендну плату. Ця обставина не означає, що всі землі були однаково безпечними, однак підтверджує, що після деокупації можливість ведення сільськогосподарської діяльності залежала також від активності та організації роботи конкретного орендаря.

Також суд виходив з того, що ТОВ "Ютс-Агропродукт" не здійснювало посівів, не сплачувало орендну плату, не підтримувало належної комунікації з орендодавцем та не запропонувало реального механізму врегулювання ситуації. Внутрішні накази про призупинення діяльності підтверджують рішення самого підприємства, але не перетворюють його на об`єктивну зовнішню неможливість виконання зобов`язання.

Суд враховував постанову Верховного Суду від 21 січня 2026 року у справі № 650/3776/24, в якій Верховний Суд погодився з оцінкою конкретної сукупності доказів, за якої розпорядження військової адміністрації та рішення обласної ради були визнані достатніми для підтвердження неможливості використання відповідних земель у 2022 та 2023 роках. Водночас, вказав суд, зазначена постанова не встановлює загальної та неспростовної презумпції того, що будь-яка земельна ділянка на території Новорайської громади автоматично не могла використовуватися після деокупації незалежно від її місця розташування, індивідуальних доказів та конкретного періоду. У цій справі суд оцінював інший об`єкт оренди та інший склад доказів, у тому числі несплату орендної плати також за 2024 рік, відсутність акта про фактичне забруднення саме спірної земельної ділянки та відсутність своєчасних дій орендаря щодо її обстеження й урегулювання договірних відносин.

Таким чином, вважав суд, ТОВ "Ютс-Агропродукт" довело об`єктивну неможливість користування земельною ділянкою у 2022 році, але не довело такої неможливості упродовж 2023 та 2024 років.

Суд вважав, що повна невиплата орендної плати за 2023 та 2024 роки утворює два окремі випадки порушення строкового грошового обов`язку, тобто є систематичною несплатою у розумінні п."д" ч.1 ст.141 ЗК України.

Таке порушення, на думку суду, є істотним у розумінні ч.2 ст.651 ЦК України та достатнім для дострокового розірвання договору відповідно до ст.32 Закону України "Про оренду землі".

Відповідно до частини п`ятої статті 93 ЗК України у редакції, чинній на час укладення 17 квітня 2025 року договору відчуження, право оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення може відчужуватися її користувачем без погодження з власником такої земельної ділянки, крім установлених законом випадків.

Щодо доводів позивача про неправомірність відчуження права оренди без її згоди суд виходив з того, що правові наслідки правочину визначаються законом, чинним на час його вчинення. Відповідно до ч.5 ст.93 ЗК України у редакції, чинній на час укладення 17 квітня 2025 року договору відчуження, право оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення може відчужуватися її користувачем без погодження з власником такої земельної ділянки, крім установлених законом випадків. Тому, на думку суду, сам по собі факт укладення договору відчуження права оренди без попередньої згоди позивача не є самостійним порушенням договору та окремою підставою його розірвання.

Водночас суд зазначив, що перехід права оренди до ТОВ "Перемога-Плюс" не усуває систематичного порушення договору, допущеного до такого переходу, та не позбавляє орендодавця права вимагати його розірвання. Новий орендар набув право оренди у тому стані та обсязі, в якому воно існувало на момент переходу.

Як зазначив суд, ТОВ "Ютс-Агропродукт" є належним відповідачем, оскільки несплата орендної плати за 2023 та 2024 роки мала місце у період, коли саме це товариство було орендарем і стороною договору. Водночас і ТОВ "Перемога-Плюс" є належним відповідачем як поточний носій зареєстрованого права оренди, на яке безпосередньо впливає вирішення вимоги про розірвання договору.

Суд враховував відсутність доказів того, що після набуття права оренди ТОВ "Перемога-Плюс" встановило зв`язок з орендодавцем, повідомило про намір належно виконувати договір, сплатило будь-які орендні платежі або розпочало використання земельної ділянки за цільовим призначенням, матеріали справи не містять.

Таким чином, вважав суд, вимога про розірвання договору оренди землі підлягає задоволенню.

Задовольняючи частково позов та відмовляючи у задоволенні вимоги про припинення права оренди земельної ділянки, суд першої інстанції виходив з того, що відповідно до ст.32 Закону України "Про оренду землі" розірвання договору оренди є однією з форм припинення договірних орендних правовідносин. Припинення права оренди є правовим наслідком розірвання договору та не потребує окремого вирішення як самостійного предмета спору. У разі набрання законної сили рішенням суду про розірвання договору оренди відповідне речове право припиняється, а державна реєстрація припинення права оренди здійснюється на підставі судового рішення. Суд вказав, що у цій справі позивач не оспорює саму державну реєстрацію як незаконну та не заявляє вимоги про визнання відсутнім права оренди з підстав неукладеності або недійсності правочину. За таких обставин, на думку суду, окреме задоволення вимоги про припинення права оренди дублює правовий наслідок задоволення основної вимоги про розірвання договору та не є необхідним для ефективного захисту права позивача.

На вказане рішення відповідач ТОВ "Ютс-Агропродукт" подав апеляційну скаргу, в якій просить це рішення скасувати й ухвалити нове, яким у задоволенні позовної заяви ОСОБА_1 до ТОВ "Ютс-Агропродукт", ТОВ "Перемога-Плюс" про розірвання договору оренди землі відмовити у повному обсязі. При цьому він послався на недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, неповне з`ясування обставин справи, порушення норм процесуального права й неправильне застосування норм матеріального права.

Зокрема, вказав, що суд не прийняв до уваги того, що несплата орендної плати як і в 2022 році так і в 2023-2024 роках, викликана обставинами за які відповідач в силу вимог ч.6 ст.762 ЦК України не відповідає, адже на час розгляду спору відсутня інформація, що обстеження території проведено у спосіб і в обсязі, визначених ДСТУ 8820-5:2024, зокрема, не підтверджено проведення нетехнічного обстеження, збирання та аналізу джерел інформації, опитування ключових інформаторів, встановлення меж території, маркування та належного документування результатів, а тому твердження про належне обстеження є недоведеним. На думку скаржника за відсутності офіційного підтвердження безпечності орендованої земельної ділянки вважається доведеними доводи про відсутність у орендаря можливості після звільнення території району від російської окупації безпечного використання орендованої земельної ділянки за її призначенням – до отримання від компетентних органів висновку про обстеження та безпечність території.

Також зазначив, що суд не прийняв до уваги те, що відсутність обов`язку щодо сплати орендної плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які відповідач не відповідає, тобто наявність підстав для застосування ч.6 ст.762 ЦК України, підтверджується наступним:

--- листом Херсонської обласної військової адміністрації від 13.04.2026 № 01-01-66-4582/0/26/46, в якому вказано про те, що на частині земельних ділянок (із зазначенням їх кадастрових номерів) в межах території с. Новорайськ, проводилися роботи обстеження. Із 31-ї запитуваних ділянок на 5-ти земельних ділянках проведено обстеження складено акти, інформація про обстеження земельної ділянки ОСОБА_1 відсутня;

--- листом Новорайської сільської військової адміністрації від 20.04.2026 №01-12/1005/26, в якому не підтверджується безпечність використання земельної ділянки позивача;

--- листом Центру протимінної діяльності від 23.04.2026 № 361, в якому зазначено, що земельні ділянки в тому числі і позивача (кадастровий номер 6520685200:04:059:0038) знаходяться в межах зони, визначеної Національним органом з питань протимінної діяльності від кордонів України та лінії ведення бойових дій, де роботи сертифікованих операторів заборонено;

--- листом Центр протимінної діяльності від 10.02.2026 № 235, в якому зазначено, що відповідно до розділу 2 пункту 2 Плану проведення процесів гуманітарного розмінування (нетехнічне обстеження, технічне обстеження, розмінування (очищення)) допускається виключно на ділянках, розташованих поза межами 20 км від лінії бойового зіткнення та/або державного кордону. Дані листи та зазначена в них інформація підтверджують небезпечність території місця знаходження земельної ділянки;

--- розпорядженнями Новорайської сільської військової адміністрації від 31.10.2023 №163 "Про надання пільг ТОВ "Ютс-Агропродукт" із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на 2022-2023 року", від 06.02.2024 № 29 "Про надання пільг ТОВ "Ютс-Агропродукт" із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на І квартал 2024 року", від 18.04.2024 № 154 "Про нову редакцію розпорядження начальника сільської військової адміністрації "Про надання пільг ТОВ "Ютс-Агропродукт" із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на І квартал 2024 року" № 29 від 06.02.2024 року – які підтверджують непридатність для використання земельних ділянок Новорайської сільської територіальної громади у зв`язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами;

--- листом Головного управління ДСНС України у Херсонській області №?66 03 2942/66 16/3 від 11.06.2025, яким засвідчується, що орендована земельна ділянка знаходиться на території яка є імовірно або повторно є забрудненою вибухонебезпечними предметами (роботи з розмінування на цій ділянці, не проводились). В зв`язку з чим Головне управління не може гарантувати безпеку при веденні своєї професійної діяльності ТОВ "Ютс-Агропродукт" на території Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області;

--- офіційною Інтерактивною картою територій, яку адмініструє Державна служба України з надзвичайних ситуацій, ведення якої передбачено Постановою КМУ від 07.06.2024 року № 740 "Про деякі питання про створення, забезпечення функціонування та ведення реєстру територій, забруднених/імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами", яка перебуває в загальному доступі в ресурсі інтернет (https://mine.dsns.gov.ua/). За даними Інтерактивної карти ДСНС, територія Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області, в межах якої знаходиться земля, належна позивачу, є місцем, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети.

Також вказав, що суд не звернув увагу на правову позицію Верховного Суду, зроблену у постанові від 21.01.2026 року у справі №650/3776/24, правовідносини у якій є подібними.

Також, вказав, що суд не врахував постанову ВС від 25.02.25 р. по справі №908/929/24, в якій міститься висновок про відсутність обов`язку орендаря сплачувати орендну плату в разі знаходження земельної ділянки на території ведення активних бойових дій.

Також скаржник послався на висновки, викладені в постановах Верховного Суду по справах №№ 910/15998/20, 910/7495/16, 910/8580/22, 910/14244/20, 910/7495/16, 905/1436/20.

Отже, виходячи з того, що у скарзі ставиться питання про відмову в позові про розірвання договору оренди землі та що доводи апеляційної скарги стосуються лише рішення в частині розірвання договору оренди землі, слід дійти висновку, що оскаржуване рішення оскаржується лише в частині задоволення вимоги про розірвання договору оренди землі та не оскаржується в частині відмови у задоволенні вимоги про припинення права оренди земельної ділянки.

Справу було призначено до апеляційного розгляду на 07.09.2026 року о 08:10 годині, однак учасники справи, які до суду не з`явилися й про причини неявки суд не повідомили, були належним чином повідомлені про час та місце розгляду справи. У зв`язку з цим апеляційний суд вважає причину неявки в судове засідання вказаних осіб неповажною, вважає, що відповідно до ч.2 ст.372 ЦПК України неявка вказаних осіб не перешкоджає розгляду справи, а тому ухвалив розглянути справу за їх відсутності.

Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, апеляційний суд вважає, що скарга задоволенню не підлягає з огляду на таке.

Фактичні обставини, встановлені судом

ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 7,6268 га з кадастровим номером 6520685200:04:059:0038 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої за межами села Новорайськ на території Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області.

Право власності позивача підтверджується Свідоцтвом про право на спадщину, зареєстрованим у реєстрі за № 51 від 02 лютого 2015 року, та відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 564231965206, номер запису про право власності 8584786.

15 жовтня 2015 року щодо спірної земельної ділянки укладено договір оренди землі без номера. 30 липня 2017 року додатковою угодою № 700394 право оренди передано ТОВ "Ютс-Агропродукт", а договір викладено в новій редакції.

24 квітня 2019 року додатковою угодою № 700394-2 строк дії договору встановлено до 30.112029 року, а щорічну орендну плату визначено у розмірі 5,48% нормативної грошової оцінки, що становить 13 045,61 грн, зі строком внесення з 01 серпня до 31 грудня кожного року.

Факт невиплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки ТОВ "Ютс-Агропродукт" по суті не заперечує. Доказів виплати позивачу орендної плати за будь-який із цих років матеріали справи не містять.

17 квітня 2025 року на підставі договору відчуження права оренди № 1704/25-24 право оренди земельної ділянки зареєстровано за ТОВ "Перемога-Плюс", номер запису про інше речове право 15285606.

Витяг з ЄРДР у кримінальному провадженні № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року підтверджує факти заволодіння майном та втрати доступу до бази підприємства під час окупації у 2022 році. Ці відомості безпосередньо характеризують становище ТОВ "Ютс-Агропродукт" у період окупації. Однак вони не містять даних про стан конкретної земельної ділянки після деокупації.

Лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1 засвідчує військову агресію рф та введення воєнного стану як надзвичайні обставини загального характеру. Водночас цей лист не містить відомостей про конкретний договір, конкретну земельну ділянку та період фактичної неможливості її використання.

Рішення Херсонської обласної ради від 23 грудня 2022 року № 491, розпорядження від 01 березня 2023 року № 24 та рішення від 28 квітня 2023 року № 516 підтверджують включення ТОВ "Ютс-Агропродукт" до переліку суб`єктів господарювання, які постраждали внаслідок обставин непереборної сили. Ці документи підтверджують загальне негативне становище підприємства у зв`язку з окупацією та воєнними діями. Однак вони не містять індивідуального висновку про неможливість користування саме спірною земельною ділянкою упродовж 2023 та 2024 років.

Розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації щодо податкових пільг регулюють публічно-правові відносини з оподаткування.

Відповідно до листа Головного управління ДСНС України у Херсонській області № № 66 03-2942/66 16/3 від 11 червня 2025 року, направленого у відповідь на звернення ТОВ "ЮТС-Агропродукт", піротехнічні розрахунки ДСНС до проведення робіт з розмінування (гуманітарного розмінування) на земельних ділянках, орендованих товариством на території Бериславського району Херсонської області, не залучались, а самі роботи з розмінування проводились іншими фаховими відомствами.

При цьому зазначено, що ймовірно, вищевказані земельні ділянки можуть бути потенційно забрудненими вибухонебезпечними предметами. Окремо наголошено, що у зв`язку із щоденними обстрілами з боку збройних сил російської федерації різними типами озброєння, Головне управління не може гарантувати безпеку при проведенні польових робіт на даних територіях.

У зв`язку з викладеним, ДСНС рекомендувало товариству звернутися до Херсонської обласної військової адміністрації, яка, згідно з розпорядженням від 6 березня 2023 року №?101, визначає пріоритетність заходів із розмінування, координує їх виконання і може підтвердити статус відповідних територій.

Водночас лист не містить висновку про фактичне забруднення земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:059:0038 та не встановлює період, протягом якого користування нею було неможливим.

Лист Новорайської сільської військової адміністрації від 12 травня 2025 року має значення як джерело відомостей про стан господарської діяльності на території громади та поведінку орендаря.

Відповідно до листа Товариства з обмеженою відповідальністю "Агро-Лайф 2023" від 10 травня 2025 року у 2023 році та на час надання відповіді зазначене товариство використовує земельні ділянки на території Бериславського району Херсонської області, зокрема в межах Бериславської, Новорайської, Великоолександрівської та Борозенської територіальних громад, на правах користування (оренда, емфітевзис тощо).

У листі також зазначено, що у разі наявності підстав проводився огляд земельних ділянок на предмет виявлення вибухонебезпечних предметів, при цьому на переважній більшості таких ділянок вибухонебезпечні предмети виявлені не були.

Крім того, з початку 2023 року із залученням відповідних фахівців проводилися обстеження земельних ділянок на можливість безпечного використання.

Також у листі вказано, що з 2023 року здійснюється виплата орендної плати орендодавцям земельних ділянок, які перебувають у користуванні товариства на території зазначених територіальних громад, та заборгованість з орендної плати перед орендодавцями відсутня.

Відповідно до листа Товариства з обмеженою відповідальністю "Додола 2021" від 12 травня 2025 року у користуванні цього товариства на праві оренди перебувають земельні ділянки приватної та комунальної власності на території Бериславського району Херсонської області, зокрема в межах Новорайської, Борозенської та Милівської територіальних громад. Після деокупації Херсонської області 11 листопада 2022 року товариство відновило господарську діяльність на зазначеній території та продовжило її здійснення.

У разі виявлення потенційної загрози безпечному використанню земельних ділянок проводився огляд таких ділянок на предмет наявності вибухонебезпечних предметів із залученням фахівців. Для проведення відповідних обстежень товариство співпрацювало на договірній основі з дочірнім підприємством Державної компанії «Укрспецекспорт» – Державним підприємством «Укроборонсервіс», а також користувалося послугами гуманітарного розмінування, що надавали місцеві територіальні громади. На переважній більшості обстежених земельних ділянок вибухонебезпечні предмети виявлені не були. Вказані обстеження проводилися з початку 2023 року.

Також у листі зазначено, що орендна плата згідно з договорами оренди земельних ділянок приватної та комунальної власності за 2023–2024 роки, а в окремих випадках і за 2025 рік, виплачена у повному обсязі.

Крім того, для ведення господарської діяльності, вирощування сільськогосподарських культур та обліку валових зборів товариством щорічно подаються звіти за формою №29-сг до Державної служби статистики України.

Статистичні звіти за формою № 4-сг свідчать, що ТОВ "Ютс-Агропродукт" не декларувало посівних площ у відповідні роки. Внутрішні накази підприємства підтверджують прийняте ним управлінське рішення про зупинення або невідновлення діяльності. Вказані документи походять від самого відповідача та не підтверджують існування зовнішньої об`єктивної перешкоди для користування саме спірною ділянкою.

Лист Херсонської обласної військової адміністрації від 13 квітня 2026 року, лист Новорайської сільської військової адміністрації від 20 квітня 2026 року та листи Центру протимінної діяльності від 10 лютого 2026 року і 23 квітня 2026 року характеризують стан організації протимінної діяльності у 2026 році та обмеження на роботу сертифікованих операторів у двадцятикілометровій зоні.

Матеріали справи не містять акта обстеження, очищення або розмінування саме земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:059:0038, плану чи координат обстеженої території, акта про виявлення на ній вибухонебезпечних предметів або рішення компетентного органу про заборону її використання у 2023 чи 2024 році.

Інтерактивна карта ДСНС України та викопіювання з ресурсу DeepState відображають загальну або актуальну безпекову ситуацію на значній території, але не містять ретроспективних відомостей про фактичний стан конкретної земельної ділянки протягом усього спірного періоду.

Також встановлено, що сертифікат Торгово-промислової палати України про наявність форс-мажорних обставин щодо виконання зобов`язань за договором оренди землі відповідачем не отримувався. Повідомлень орендодавцю про неможливість використання земельної ділянки або про настання обставин непереборної сили відповідачем не надсилалося.

Нормативно-правове обґрунтування та позиція суду апеляційної інстанції

Згідно з ч.1 ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог – відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Частиною 1 ст.530 ЦК України встановлено, що якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до ст.ст.610, 611 ЦК України порушення зобов`язань, а саме його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання, є підставою для розірвання договору.

Загальною умовою виконання цивільно-правових зобов`язань, відповідно до ст.526 ЦК України, встановлено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору.

За положеннями ст.651 ЦК України ("Підстави для зміни або розірвання договору"):

--- зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (частина 1);

--- договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина 2);

--- у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим (частина 3).

За ч.4 ст.124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно зі ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до ч.1 ст.792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Згідно зі ст.13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч.1 ст.15 вказаного Закону істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За положеннями ст.ст.21, 22 вказаного Закону орендна плата за землю – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахування коштів через фінансові установи.

Відповідно до ст.23 вказаного Закону орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

За положеннями ст.24 вказаного Закону орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди, своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку.

Статтею 96 ЗК України серед обов`язків землекористувачів передбачений такий, як обов`язок своєчасно сплачувати орендну плату за користування землею (п."в" ч.1).

На підставі ст.32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірвано за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст.ст.24, 25 Закону України "Про оренду землі" та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Аналогічна умова зазначена в Договорі оренди землі.

Відповідно до пункту "д" ч.1 ст.141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Аналіз вище вказаних норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність.

Наведене повністю узгоджується з правовими висновками, викладеними Верховним Судом України у постановах від 12 грудня 2012 року у справі № 6-146цс12 та від 28 вересня 2016 року у справі № 6-977цс16.

У постанові від 25.06.2025 року у справі № 610/941/24 Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду зробив висновок:

"У ч.2 ст.651 ЦК України використано формулу закінчення "та в інших випадках", що дозволяє зробити висновок, що правило, викладене у цій правовій нормі, не може бути скасоване (ані спеціальним законодавством, ані домовленістю сторін), а може бути винятково доповнене – спеціальним законодавством або домовленістю сторін.

З наведеного можна зробити висновок, що приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом "д" ч.1 ст.141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та правила ч.2 ст.651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки – доповнюють одні одних.

Такі правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23, провадження № 12-19гс24".

Також у вказаній вище постанові зазначено:

"Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом "д" ч.1 ст.141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як "систематичність" та "несплату", зокрема, орендної плати … під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття "систематичність" у подібних правовідносинах є усталеною".

Також у вказаній постанові Верховний Суд висловив свою позицію щодо розірвання договору оренди землі на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, а також на підставі ч.2 ст.651 ЦК України.

Так, щодо розірвання договору оренди землі на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України Верховний Суд зазначив:

"Щодо поняття "несплата", вжите у п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати. Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття "несплата" та "недоплата" не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова "несплата", можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати. До того ж потрібно враховувати, що розмір недоплати може варіюватися орієнтовно від 1 % до 99 % суми належної орендної плати, що не може не впливати на ступінь порушення прав власника землі та оцінку істотності такого порушення. Протилежне розуміння, а саме якщо вважати підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом "д" ч.1 ст.141 ЗК України, зокрема й сплату орендної плати не в повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), навряд чи буде справедливим та розумним, оскільки під дію цієї спеціальної норми права підпадатимуть і незначні (неістотні) порушення, наприклад систематична недоплата 1,00 грн зі 10 000,00 грн орендної плати. За таких обставин суди будуть змушені на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України розривати договори оренди землі всупереч принципу збереження договору".

Щодо розірвання договору оренди землі на підставі ч.2 ст.651 ЦК України Верховний Суд зазначив:

"Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.

У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії – "значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору". Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення. …

Головна ідея, на якій ґрунтується правило ч.2 ст.651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.

Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору. …

Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).

Велика Палата Верховного Суду у вищевказаній постанові (від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23) зазначала, що у разі, якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, а загальне правило ч.2 ст.651 ЦК України – у разі істотності порушення договору іншою стороною.

Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі ч.2 ст.651 ЦК України.

Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.

Верховний Суд ураховує, що у контексті ч.2 ст.651 ЦК України систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента і те, що кредитор не може бути впевнений у належному виконанні договору в майбутньому, і такий висновок не спростовується подальшим погашенням заборгованості. У п."д" ч.1 ст.141 ЗК України йдеться про факт систематичної повної несплати, і такий факт уже завершився в минулому, тому підстава для пред`явлення позову (і для його задоволення) продовжує існувати".

Таким чином розірвання договору оренди землі можливе як на підставі п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, так і на підставі ч.2 ст.651 ЦК України. У першому випадку (п."д" ч.1 ст.141 ЗК України) мають бути доведені два та більше випадки повної несплати орендної плати. У другому ж випадку (ч.2 ст.651 ЦК України) має бути доведено істотне порушення умов договору, наприклад, якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував.

У постанові Верховного Суду від 06.06.2019 року у справі № 388/647/17 зроблено такий висновок: "у своєму висновку суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність ознак систематичності несплати СПС "Степ" орендної плати й відповідно підстав для розірвання договору оренди, оскільки відповідач сплатив, а ОСОБА_2 та у подальшому позивач ОСОБА_1 отримали орендну плату наперед. Доводи касаційної скарги про систематичну несплату відповідачем орендної плати не дають підстав для скасування оскаржуваної постанови апеляційного суду, так як зводяться до переоцінки доказів, такі доводи були предметом розгляду суду апеляційної інстанції і не знайшли свого підтвердження. Суд апеляційної інстанції вірно виходив із того, що матеріалами справи підтверджується факт отримання ОСОБА_2 орендної плати наперед за 2014-2016 роки та отримання ОСОБА_1 орендної плати за 2015-2016 роки".

У цій справі відсутні докази отримання позивачем орендної плати наперед, проти цього відповідач не заперечує.

Щодо суті спору

Відповідач по суті заперечує проти позовних вимог, вказуючи про те, що невиконання умов договору відбулося не з вини підприємства, а було обумовлено військовою агресією російської федерації проти України, введенням в Україні воєнного стану, який триває дотепер, окупацією території Херсонської області, на якій розташована орендована земельна ділянка, включенням відповідача до переліку підприємств, які постраждали внаслідок обставин непереборної сили, невідновленням до сих пір діяльності відповідача, знищенням та викраденням військовими рф майна відповідача, що, на думку відповідача, обумовлює неможливість виконання підприємством своїх обов`язків за договором оренди, а також через неможливість доступу до орендованих земельних ділянок, які були забруднені вибухонебезпечними предметами. На думку відповідача позов не може бути задоволений, оскільки невиплата орендної плати є результатом непереборної сили, що унеможливлює виконання зобов`язань.

У цій справі сторонами по суті не заперечується, і з приводу цього спір відсутній, що з огляду на розмір нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:059:0038 та розміру орендної плати у процентному відношенні до нормативної грошової оцінки земельних ділянок (5,48%), сума орендної плати складає 13 045,61 грн за рік і 39 136,83 грн за три роки (2022, 2023, 2024 роки).

Відтак, відповідно до умов договору оренди орендар повинен був сплатити орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки за вказану земельну ділянку орендну плату в загальному розмірі 39 136,83 грн, однак цього не виконав.

У справі встановлено, що спірні земельні ділянки розташовані на території Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської област, яка перебувала в тимчасовій окупації з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року.

Зазначене підтверджується наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 року № 309, яким було затверджено Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією. Вказане підтверджується також Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, який затверджено наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року №376, зареєстровано в Міністерстві юстиції України 11 березня 2025 року за № 380/43786, який є чинним.

Згідно із ч.4 ст.14 ЦК України особа може бути звільнена від цивільного обов`язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства.

Відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У позові зазначено про те, що відповідач не сплатив орендну плату за вказаним договором оренди землі за 2022-2024 роки. По суті відповідач цей факт не заперечив.

28 лютого 2022 року Торгово-Промислова Палата опублікувала на своєму офіційному сайті лист щодо військової агресії російської федерації проти України як форс-мажорну обставину (обставину непереборної сили), що стало підставою введення воєнного стану. Таким чином, ОСОБА_2 підтвердила, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору.

Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 внаслідок військової агресії російської федерації проти України введено воєнний стан в Україні строком на 30 діб з 05 год 30 хв 24 лютого 2022 року. Строк дії воєнного стану неодноразово продовжувався та діє по теперішній час.

У зв`язку із введенням в Україні воєнного стану тимчасово, на період дії правового режиму воєнного стану, можуть обмежуватися конституційні права і свободи людини і громадянина, передбачені статтями 30, 34, 38, 39, 41, 44, 53 Конституції України, а також вводитися тимчасові обмеження прав і законних інтересів юридичних осіб у межах та обсязі, що необхідні для забезпечення можливості запровадження та здійснення заходів правового режиму воєнного стану, які передбачені частиною першою статті 8 Закону України "Про правовий режим воєнного стану" (пункт 3 Указу Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022).

Воєнний стан – це особливий правовий режим, що вводиться в Україні або в окремих її місцевостях у разі збройної агресії чи загрози нападу, небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності та передбачає надання відповідним органам державної влади, військовому командуванню, військовим адміністраціям та органам місцевого самоврядування повноважень, необхідних для відвернення загрози, відсічі збройної агресії та забезпечення національної безпеки, усунення загрози небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності, а також тимчасове, зумовлене загрозою, обмеження конституційних прав і свобод людини і громадянина та прав і законних інтересів юридичних осіб із зазначенням строку дії цих обмежень (стаття 1 Закону України "Про правовий режим воєнного стану").

У постанові Верховного Суду від 15 червня 2023 року у справі № 910/8580/22 викладено наступні висновки:

--- лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин;

--- форс-мажор, або ж обставини непереборної сили, - це надзвичайні та невідворотні обставини, настання яких призвело до об`єктивної неможливості виконати зобов`язання. Водночас сама по собі, зокрема, збройна агресія проти України, девальвація гривні, воєнний стан, не може автоматично означати звільнення від виконання будь-ким в Україні будь-яких зобов`язань, незалежно від того, існує реальна можливість їх виконати чи ні. Воєнний стан, девальвація гривні, як обставини непереборної сили, звільняє від відповідальності лише у разі, якщо саме внаслідок пов`язаних із нею обставин компанія/фізична особа не може виконати ті чи інші зобов`язання;

--- наявність сертифікату Торгово-промислової палати України про форс-мажор суд має оцінювати у сукупності з іншими доказами, тобто дані обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку.

У постанові Верховного Суду від 29 червня 2023 у справі № 922/999/22 викладено наступні висновки:

--- лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року, яким визнано форс-мажорною обставиною військову агресію російської федерації проти України, є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору, зобов`язання, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин. Отже лист Торгово-промислової палати України не можна вважати сертифікатом у розумінні статті 14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні";

--- наявність сертифікату Торгово-промислової палати України про форс-мажор суд має оцінювати у сукупності з іншими доказами, тобто дані обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку;

--- сторона, яка посилається на форс-мажор, має довести причинно-наслідковий зв`язок між форс-мажором та неможливістю виконати конкретне зобов`язання. Той факт, що Торгово-промислова палата України засвідчила форс-мажорні обставини - військову агресію російської федерації проти України, сам по собі не є підставою для звільнення або зменшення відповідальності за невиконання/неналежне виконання договірних зобов`язань.

--- Суд зазначає, що вищенаведені висновки Верховного Суду щодо застосування статті 14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні" мають загальний характер та підлягають застосуванню, у тому числі до орендних правовідносин (у питанні звільнення від сплати орендної плати на підставі форс-мажорних обставин з огляду на введення воєнного стану), що підтверджується також і висновками, викладеними у постанові Верховного Суду від 02 серпня 2023 року у справі № 916/1788/22.

Аналогічні висновки викладені у постанові Верховного Суду від 07 червня 2023 року у справі № 906/540/22.

Згідно з ч.1 ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ч.6 ст.81 ЦПК України).

Частиною 1 ст.76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма ч.6 ст.762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.

Суд апеляційної інстанції, враховуючи зазначене, погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що в 2022 році орендар був позбавлений можливості використовувати спірні земельні ділянки для отримання доходів, які є джерелом сплати орендної плати. Адже, як правильно зазначив суд, вказані земельні ділянки були тимчасово окупованими в 2022 році, що свідчать про те, що орендар ТОВ "ЮТС-Агропродукт" не міг користуватися ними впродовж вказаного періоду із незалежних від нього причин і, як наслідок, з урахуванням сезонного виду господарства, не міг провести посівну кампанію та кампанію щодо збору врожаю. Такі обставини, як правильно вказав суд, свідчать про необхідність застосування в даному випадку положень ч.6 ст.762 ЦК України, відповідно до якої наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. На цій підставі, як обґрунтовано вказав суд, вказані вимоги у відповідній частині задоволенню не підлягають.

За таких обставин апеляційний суд вважає обґрунтованими заперечення відповідача щодо відсутності його вини у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2022 рік за договором оренди земельних ділянок.

Як зазначалося, підставою розірвання договору оренди землі згідно з п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, як підстава позову, є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором.

Суд першої інстанції повно та всебічно дослідив обставини справи й дав належну оцінку зібраним доказам, а тому прийшов до вірного висновку про те, що у справі відсутні докази сплати відповідачем орендної плати на користь позивача, крім 2022 року, за який вина орендаря у несплаті орендної плати відсутня, також за 2023 та 2024 роки за умовами договору оренди землі.

Також суд обґрунтовано встановив, що відповідач не довів, що мав об`єктивну неможливість у 2023 та 2024 роках використовувати орендовану земельну ділянку у своїй господарській діяльності, адже матеріали справи не містять належних доказів, які б підтверджували, що земельна ділянка не могла бути використана за її цільовим призначенням. При цьому апеляційний суд враховує, що в 2023 та 2024 роках правобережжя Херсонської області, на якій розташовані спірні земельні ділянки, після деокупації 11.11.2022 року, були вільні від окупантів, лінія фронту з часу деокупації по суті проходить по руслу річки Дніпро, що в певній мірі є стабілізуючим фактором. Також, як правильно вказав суд, відповідач не звертався до позивачки з повідомленнями про наявність обставин, які унеможливлювали виконання ним договірних зобов`язань, не надав доказів причинно-наслідкового зв`язку між воєнними діями та неможливістю обробітку землі.

Як правильно зазначив суд, для звільнення від орендної плати за 2023 та 2024 роки відповідач повинен довести, що спірна земельна ділянка фактично не могла використовуватися протягом кожного з цих років через конкретні незалежні від нього обставини.

Суд обґрунтовано вважав, що віднесення Новорайської громади до території можливих бойових дій, загальна мінна небезпека та близькість до окупованої території є істотними обставинами, які підлягають врахуванню. Однак самі по собі вони не встановлюють факту повної неможливості користування кожною земельною ділянкою громади протягом усього 2023 та 2024 років. Суд правильно не встановив факту забруднення саме земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:059:0038 вибухонебезпечними предметами, існування індивідуальної заборони доступу до неї, розміщення на ній фортифікаційних споруд, вирв, боєприпасів або інших конкретних перешкод.

Також суд правомірно виходив з того, що матеріали справи не містять доказів того, що у 2023 або 2024 році ТОВ "Ютс-Агропродукт" зверталося до орендодавця з повідомленням про конкретну небезпеку на земельній ділянці, ініціювало зміну умов договору, пропонувало тимчасово зупинити його виконання, погодити інший порядок розрахунків або достроково припинити правовідносини. Крім того, відсутні докази звернень у 2023 чи 2024 році до компетентних органів саме щодо спірної ділянки, отримання відмови у проведенні обстеження або встановлення на місцевості конкретних ознак небезпеки.

Апеляційний суд погоджується з висновком суду першої інстанції, який дав оцінку тому, що звернення до державних органів, на які посилається відповідач, переважно здійснені у 2025 та 2026 роках, тобто після завершення спірного періоду несплати орендної плати та після відчуження права оренди. Отримані відповіді характеризують загальну або актуальну безпекову ситуацію, але не містять ретроспективного індивідуального висновку щодо стану спірної земельної ділянки у 2023 та 2024 роках.

Суд правильно враховував, що довід відповідача фактично ґрунтується на припущенні, що будь-яка необстежена земельна ділянка на деокупованій території повинна вважатися непридатною до використання до отримання офіційного підтвердження протилежного. Проте, як вказав суд, ч.6 ст.762 ЦК України вимагає встановлення фактичної неможливості користування майном, а не лише відсутності документа про його обстеження.

Як правильно зазначив суд, інші землекористувачі на території громади вживали активних заходів для з`ясування стану земель, взаємодіяли з фаховими підрозділами, відновлювали господарську діяльність та виплачували орендну плату.

Також суд обґрунтовано виходив з того, що ТОВ "Ютс-Агропродукт" не здійснювало посівів, не сплачувало орендну плату, не підтримувало належної комунікації з орендодавцем та не запропонувало реального механізму врегулювання ситуації. Внутрішні накази про призупинення діяльності підтверджують рішення самого підприємства, але не перетворюють його на об`єктивну зовнішню неможливість виконання зобов`язання.

На думку апеляційного суду суд першої інстанції враховував постанову Верховного Суду від 21 січня 2026 року у справі № 650/3776/24, в якій Верховний Суд погодився з оцінкою конкретної сукупності доказів. Водночас, зазначена постанова не встановлює загальної та неспростовної презумпції того, що будь-яка земельна ділянка на території Новорайської громади автоматично не могла використовуватися після деокупації незалежно від її місця розташування, індивідуальних доказів та конкретного періоду.

Таким чином, суд першої інстанції обґрунтовано встановив, що ТОВ "Ютс-Агропродукт" довело об`єктивну неможливість користування земельною ділянкою у 2022 році, але не довело такої неможливості упродовж 2023 та 2024 років, що є порушенням, утворює два окремі випадки порушення строкового грошового обов`язку, тобто є систематичною несплатою у розумінні п."д" ч.1 ст.141 ЗК України, а також є істотним порушенням у розумінні ч.2 ст.651 ЦК України та достатнім для дострокового розірвання договору відповідно до ст.32 Закону України "Про оренду землі".

Суд першої інстанції правомірно вважав, що ТОВ "Ютс-Агропродукт" є належним відповідачем, оскільки несплата орендної плати за 2023 та 2024 роки мала місце у період, коли саме це товариство було орендарем і стороною договору. Водночас і ТОВ "Перемога-Плюс" є належним відповідачем як поточний носій зареєстрованого права оренди, на яке безпосередньо впливає вирішення вимоги про розірвання договору.

Встановивши, що відповідач систематично не виконував свого обов`язку щодо сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки за договором оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, суд дійшов правильного висновку про розірвання договору оренди.

Крім того, розглядаючи вказаний спір, суд апеляційної інстанції також враховує наступне.

Позивач є власником спірної земельної ділянки. Як орендодавець він передав її в оренду відповідачу ТОВ "ЮТС-Агропродукт", очікуючи від останнього сплати орендної плати. Тобто, для позивача єдиним призначенням спірної земельної ділянки є отримання відповідного доходу: або в результаті передання її в оренду, або в результаті самообробітку. Відповідач, орендуючи землю, також має на меті отримання прибутку. Проте між власником землі та її орендарем існує суттєва різниця: орендодавець виступає у якості власника землі, він вже має її у своїй власності, а орендар лише планує отримати дохід від оренди землі. Таким чином, неотримання орендодавцем орендної плати за свою землю по суті позбавляє його своєї власності.

У цій справі, як вбачається, відмова в задоволенні позовних вимог з підстав несплати орендної плати за 2023, 2024 роки по суті буде означати позбавлення позивача його орендної плати за свою землю та/або у позбавленні його права на повернення земельної ділянки від орендаря внаслідок несплати останнім орендної плати за вказаних обставин. Тобто, позивач по суті буде позбавлений (тимчасово на невизначений час або взагалі) своєї власності: з одного боку, земельна ділянка буде належати на праві оренди орендареві і позивач її не отримає у своє володіння, а, з іншого боку, і орендна плата йому не буде сплачена. Отже, за таких обставин орендодавець хоча і буде вважатися формальним власником земельної ділянки, однак по суті жодного зиску з цього мати не буде. Саме така ситуація і склалася за обставинами справи, адже повномасштабна війна рф проти нашої держави триває вже більше 4 років і час її завершення, як і час повоєнного відновлення, наразі невідомі. Таким чином, гіпотетична відмова в позові призведе до того, що позивач, як орендодавець, як за минулий час, так і наперед на невизначений час буде позбавлений своєї власності, що по суті означає порушення справедливого балансу між інтересами орендаря та інтересами позивача як орендодавця, оскільки позивач буде фактично позбавлений як своєї землі, так і орендної плати, в той час як відповідач жодних обтяжень нести не буде.

У випадку ж задоволення позову про розірвання договору оренди землі кожна зі сторін залишається при своїх інтересах, зокрема і відповідач, відносно якого, за обставинами справи, не доведено, що він буде нести якийсь надмірний тягар.

Крім систематичної несплати орендної плати, підставою позову позивач вказав і ч.2 ст.651 ЦК України (істотне порушення договору орендарем). Апеляційний суд вважає, що за обставинами справи також наявне істотне порушення орендарем умов договору, адже, як зазначено, внаслідок несплати орендної плати орендодавець значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору.

Отже, наявні підстави для задоволення заявлених позивачем вимог про розірвання договору оренди землі, а рішення суду є законним і обґрунтованим.

Такого ж правового висновку дійшов і Верховний Суд у постанові від 25.06.2025 року у справі № 610/941/24, в якій погодився з тим, що у відповідача відсутня вина за невиконання обов`язку зі сплати орендної плати за 2022 рік, оскільки орендар не міг користуватися в цей час земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, не провів посівну компанію та компанію зі збору врожаю, що розташована на території Харківської області, яка у період з 28 лютого по 11 вересня 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією російської федерації. Натомість, погодився з тим, що за 2023 рік орендна плата має бути виплачена.

Колегія суддів звертає увагу на постанову Верховного Суду від 21.01.2026 року у справі № 650/3776/24 про залишення без змін постанови суду апеляційної інстанції від 09 квітня 2025 року, якою було скасовано рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 30 січня 2025 року й ухвалено нове судове рішення про відмову у задоволенні позову про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати через звільнення відповідача від відповідальності за несплату орендної плати у 2022, 2023 роках внаслідок наявності обставин непереборної сили, які унеможливили виконання відповідачем зобов`язань за договором оренди. При цьому колегія суддів не встановила подібність правовідносин у цій справі та справі № 650/3776/24.

Інші доводи апеляційної скарги не обґрунтовані вимогами закону, не підтверджені належними доказами та висновків суду не спростовують.

Зокрема, не можуть бути прийняті до уваги посилання на неврахування судом доведення факту неможливості виконувати зобов`язання за договором оренди землі, оскільки, як вказав скаржник, це підтверджується тимчасовою окупацією території Херсонської області, де розташована земельна ділянка, відповідними розпорядженнями військової адміністрації, якими визначено, що земельні ділянки не придатні до їх використання через потенційне забруднення, листом Головного Управління державної служби України з надзвичайних ситуацій у Херсонській області від 11 червня 2025 року № 6603-2942/6616/3. При цьому апеляційний суд враховує те, що самі по собі вказані посилання без надання належних доказів на підтвердження неможливості виконання відповідних зобов`язань за договором оренди землі у 2023, 2024 роках не можуть свідчити про очевидну неможливість використання у вказаний період земельної ділянки відповідачем у своїй господарській діяльності. Також суд апеляційної інстанції враховує те, що матеріали справи не містять сертифікату, який був би виданий за зверненням ТОВ "ЮТС-Агропродукт", не містять належних доказів на підтвердження того, що підприємство у 2023, 2024 роках зупинило роботу у зв`язку з воєнним станом, що воно було позбавлено можливості виконувати свої зобов`язання за договором оренди. Також, наведені розпорядження місцевої військової адміністрації (якими надавались податкові пільги із сплати місцевих податків та/або зборів у зв`язку з визнанням земельних ділянок непридатними для використання через імовірну загрозу їх забруднення вибухонебезпечними предметами) не звільняють ані ТОВ "ЮТС-Агропродукт", ані ТОВ "Перемога-Плюс", як нового орендаря, від обов`язку сплати орендної плати за спірні земельні ділянки, які є приватною власністю і не віднесені до земель комунальної форми власності за вказаний період, а потенційна загроза забруднення не може тлумачитися як безумовна підстава для звільнення від виконання грошового зобов`язання за договором оренди. Крім того, зміст листа ГУ ДСУНС у Херсонській області від 11 червня 2025 року № 6603-2942/6616/3 не підтверджує наявності обставин, які б виключали відповідальність відповідача за невиконання умов договорів оренди землі. Що ж до посилань скаржника на неможливість використання земельної ділянки через її забрудненість, то вони підлягають відхиленню, оскільки, як вже було зазначено, процедура розмінування та приведення відповідних земельних ділянок у стан, придатний для господарської діяльності, передбачає активну поведінку орендаря, яка включає звернення до відповідних компетентних органів для організації обстеження земель, ініціювання процедур розмінування та вжиття інших необхідних заходів для забезпечення використання цих земель. Однак цього зроблено не було. Тому в даному випадку суд правомірно не зміг зробити висновок, що орендар не міг використовувати вказані земельні ділянки через об`єктивні причини, оскільки він сам не вжив належних заходів для вирішення цієї ситуації. Апеляційний суд враховує, що потенційна загроза забруднення не може тлумачитися як безумовна підстава для звільнення від виконання грошового зобов`язання за договором оренди землі.

Також, слід залишити поза увагою посилання на неврахування судом того, що факт неможливості виконувати зобов`язання за договором оренди землі підтверджується:

--- листом Херсонської обласної військової адміністрації від 13.04.2026 № 01-01-66-4582/0/26/46, в якому вказано про те, що на частині земельних ділянок (із зазначенням їх кадастрових номерів) в межах території с. Новорайськ, проводилися роботи обстеження. Із 31-ї запитуваних ділянок на 5-ти земельних ділянках проведено обстеження складено акти, інформація про обстеження земельної ділянки ОСОБА_1 відсутня;

--- листом Новорайської сільської військової адміністрації від 20.04.2026 №01-12/1005/26, в якому не підтверджується безпечність використання земельної ділянки позивача;

--- листом Центру протимінної діяльності від 23.04.2026 № 361, в якому зазначено, що земельні ділянки в тому числі і позивача (кадастровий номер 6520685200:04:059:0038) знаходяться в межах зони, визначеної Національним органом з питань протимінної діяльності від кордонів України та лінії ведення бойових дій, де роботи сертифікованих операторів заборонено;

--- листом Центр протимінної діяльності від 10.02.2026 № 235, в якому зазначено, що відповідно до розділу 2 пункту 2 Плану проведення процесів гуманітарного розмінування (нетехнічне обстеження, технічне обстеження, розмінування (очищення)) допускається виключно на ділянках, розташованих поза межами 20 км від лінії бойового зіткнення та/або державного кордону. Дані листи та зазначена в них інформація підтверджують небезпечність території місця знаходження земельної ділянки;

--- розпорядженнями Новорайської сільської військової адміністрації від 31.10.2023 №163 "Про надання пільг ТОВ "Ютс-Агропродукт" із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на 2022-2023 року", від 06.02.2024 № 29 "Про надання пільг ТОВ "Ютс-Агропродукт" із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на І квартал 2024 року", від 18.04.2024 № 154 "Про нову редакцію розпорядження начальника сільської військової адміністрації "Про надання пільг ТОВ "Ютс-Агропродукт" із місцевих податків та зборів на території Новорайської сільської територіальної громади на І квартал 2024 року" № 29 від 06.02.2024 року – які підтверджують непридатність для використання земельних ділянок Новорайської сільської територіальної громади у зв`язку з потенційною загрозою їх забруднення вибухонебезпечними предметами;

--- листом Головного управління ДСНС України у Херсонській області №?66 03 2942/66 16/3 від 11.06.2025, яким засвідчується, що орендована земельна ділянка знаходиться на території яка є імовірно або повторно є забрудненою вибухонебезпечними предметами (роботи з розмінування на цій ділянці, не проводились). В зв`язку з чим Головне управління не може гарантувати безпеку при веденні своєї професійної діяльності ТОВ "Ютс-Агропродукт" на території Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області;

--- офіційною Інтерактивною картою територій, яку адмініструє Державна служба України з надзвичайних ситуацій, ведення якої передбачено Постановою КМУ від 07.06.2024 року № 740 "Про деякі питання про створення, забезпечення функціонування та ведення реєстру територій, забруднених/імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами", яка перебуває в загальному доступі в ресурсі інтернет (https://mine.dsns.gov.ua/). За даними Інтерактивної карти ДСНС, територія Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області, в межах якої знаходиться земля, належна позивачу, є місцем, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети.

При цьому апеляційний суд виходить з того, що самі по собі вказані обставини без надання належних доказів на підтвердження неможливості виконання відповідних зобов`язань за договором оренди землі у 2023, 2024 роках не можуть свідчити про очевидну неможливість використання у вказаний період земельної ділянки відповідачем у своїй господарській діяльності. Розпорядження місцевої адміністрації стосуються питання надання пільг і зовсім не встановлюють як доведений факт неможливості виконання орендарем своїх обов`язків за договором оренди землі протягом 2023-2024 років. Матеріали справи не містять сертифікату, який був би виданий за зверненням ТОВ "ЮТС-Агропродукт", не містять належних доказів на підтвердження того, що підприємство зупинило роботу у 2023-2024 роках у зв`язку з воєнним станом, що воно було позбавлено можливості у вказаний період виконувати свої зобов`язання за договором оренди. Крім того, Витяг з ЄРДР лише підтверджує факт попереднього виявлення органом досудового розслідування обставин щодо протиправного заволодіння 09 квітня 2022 року невстановленими особами у військовій формі з бази ТОВ "ЮТС-Агропродукт" автомобілем КАМАЗ держ. номер НОМЕР_1 та трьома дронами для проведення с/г робіт вартістю 1,5 млн. грн, а не підтверджує такий факт і, крім того, відповідач не довів причинно-наслідковий зв`язок між зазначеними обставинами та неможливістю виконання відповідачем своїх зобов`язань за вказаним договором оренди. Щодо Інтерактивної карти Державної служби надзвичайних ситуацій вказав, що згідно даних Інтерактивної карти ДСНС на її офіційному сайті за посиланням "Розмінування України" (https://mine.dsns.gov.ua/) суд апеляційної інстанції враховує те, що з неї неможливо встановити факт того, чи виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети в межах території розташування земельної ділянки. Вказана карта не містить історичних даних про стан територій у минулі періоди часу, а також не підтверджує факт реального забруднення земельних ділянок вибухонебезпечними предметами, а лише відображає потенційний ризик такого забруднення. Таким чином, в цій частині відповідачем не доведено той факт, що орендована ним земельна ділянка є забрудненою вибухонебезпечними предметами. Доводи відповідача не підтверджують існування обставин, які б свідчили про повну неможливість використання відповідачем орендованої земельної ділянки за її цільовим призначенням у розумінні ч.6 ст.762 ЦК України. З приводу посилань на те, що земельна ділянка, яка є предметом договору оренди землі, є потенційно забрудненою вибухонебезпечними предметами, апеляційний суд звертає увагу, що процедура розмінування та приведення відповідних земельних ділянок у стан, придатний для господарської діяльності, передбачає активну поведінку орендаря, яка включає звернення до відповідних компетентних органів для організації обстеження земель, ініціювання процедур розмінування та вжиття інших необхідних заходів для забезпечення використання цих земель. Однак цього зроблено не було. Тому в даному випадку суд правомірно не зміг зробити висновок, що орендар не міг використовувати вказану земельну ділянку через об`єктивні причини, оскільки він сам не вжив належних заходів для вирішення цієї ситуації.

Також, підлягають відхиленню й посилання скаржника на постанову ВС від 25.02.25 року по справі №908/929/24, а саме про відсутність, як вважає скаржник, обов`язку орендаря сплачувати орендну плату в разі знаходження земельної ділянки на території ведення активних бойових дій. При цьому апеляційний суд враховує те, що вказана постанова суду касаційної інстанції стосується виключно земель державної та комунальної власності, і зміни в Податковий кодекс України вносилися саме в частині земель державної та комунальної власності.

Також не можуть бути прийняті до уваги посилання на неврахування судом правової позиції Верховного Суду, зробленої у постанові від 21.01.2026 року у справі №650/3776/24. При цьому, як вже вказувалось, апеляційний суд не встановив подібність правовідносин у цій справі та справі № 650/3776/24.

Також, слід залишити поза увагою й посилання на постанови Верховного Суду по справах №№ 910/15998/20, 910/7495/16, 910/8580/22, 910/14244/20, 910/7495/16, 905/1436/20. При цьому апеляційний суд враховує те, що правовідносини у цій справі та у вказаних справах в частині, на яку посилається скаржник як на таку, що не була прийнята до уваги судом першої інстанції, не є подібними.

Крім того, як такі, що не впливають на правильність прийнятого судом рішення, та не містять в собі підстав для його скасування, слід залишити поза увагою інші доводи апеляційної скарги.

Висновки суду апеляційної інстанції

Оскільки суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права, тому відповідно до п.1 ч.1 ст.374, ст.375 ЦПК України це є підставою для того, щоб апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції в оскаржувані частині, а саме в частині задоволення вимоги про розірвання договору оренди землі залишити без змін.

Керуючись ст.ст.367, п.1 ч.1 ст.374, ст.375 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Ютс-Агропродукт" залишити без задоволення.

Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 31 липня 2026 року в оскаржуваній частині залишити без змін.

Це ж рішення суду в частині відмови у задоволенні позовної вимоги про припинення права оренди земельної ділянки в апеляційному порядку не переглядалось, як таке, що не оскаржувалось.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Дата складення повної постанови – 07 вересня 2026 року.

Головуючий _ _ _ _ _ _ _ _ _ В.В. Майданік

Судді: _ _ _ _ _ _ _ _ _ Л.П. Воронцова

_ _ _ _ _ _ _ _ _ І.В. Склярська