Постанова від 03 червня 2026 р. у справі №368/982/25 — Київський апеляційний суд

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Апеляційне провадження Доповідач- Ратнікова В.М.

№ 22-ц/824/8667/2026

П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

м. Київ Справа №368/982/25

04 червня 2026 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів Судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді - Ратнікової В.М.

суддів - Кирилюк Г.М.

- Рейнарт І.М.

при секретарях - Уляницькій М.В., Колесник А.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою представника позивача ОСОБА_1 адвоката Клапчука Федора Петровича на рішення Кагарлицького районного суду Київської області від 30 січня 2026 року, ухвалене під головуванням судді Шевченко І.І., у справі за позовом ОСОБА_1 до Ржищівської міської ради Обухівського району Київської області, ОСОБА_2 про визнання недійсним договору оренди землі, скасування державної реєстрації права оренди,-

в с т а н о в и в:

У липні 2025 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Ржищівської міської ради Обухівського району Київської області, ОСОБА_2 про визнання недійсним договору оренди землі, скасування державної реєстрації права оренди

Позовні вимоги обгрунтовував тим, що він є власником нежитлових приміщень (приміщення магазину, господарське приміщення та господарської будівлі) за адресою: АДРЕСА_1 - на підставі договору купівлі-продажу від 27.12.2006 року, посвідченого приватним нотаріусом Кагарлицького районного нотаріального округу Воловенко Р.П. за реєстровим

№ 872.

На момент укладення договору купівлі-продажу від 27.12.2006 року вказане вище нерухоме майно було розташоване на земельній ділянці для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, площею 0,1059 га, з кадастровим номером 3222287601:01:309:0010, яка з 03.04.2017 року була передана позивачу в орендуСтайківською сільською радою.

Пізніше, рішенням Виконавчого комітету Стайківської сільської ради № 08 від 09.10.2017 року господарському приміщенню Б, загальною площею 67,0 кв.м., було присвоєно поштову адресу АДРЕСА_2 .

Рішенням Стайківської сільської ради від 23.01.2018 року №08 земельну ділянку з кадастровим номером 3222287601:01:309:0010 було поділено на три окремі земельні ділянки, без зміни цільового призначення, а саме:

земельну ділянку площею 0,0441 га, з кадастровим номером 3222287601:01:308:0017 за адресою: АДРЕСА_3 ;

земельну ділянку площею 0,0481 га, з кадастровим номером 3222287601:01:309:0040 за адресою: АДРЕСА_3 ;

земельну ділянку площею 0,0137 га, з кадастровим номером 3222287601:01:308:0004 за адресою: АДРЕСА_2 .

Розпорядником майна, яке раніше належало Стайківській сільській раді, у тому числі вказаних вище земельних ділянок, наразі є Ржищівська міська рада Обухівського району Київської області.

У зв`язку з закінченням терміну дії договору оренди земельної ділянки від 03.04.2017 року, 28.01.2022 року він звернувся до Ржищівської міської ради Обухівського району Київської області із заявою про передачу йому в оренду вказаних вище земельних ділянок.

Відповіді на заяву від 28.01.2022 року він не отримав. Проте, зважаючи на початок збройної агресії російської федерації проти України, він вважав, що дане питання, ймовірно, було відкладене до більш сприятливого часу. Земельні ділянки продовжувати знаходиться в його користуванні і він надалі сумлінно виконував усі обов`язки орендаря.

02.05.2023 року він повторно подав до Ржищівської міської ради Обухівського району Київської області заяву про передачу йому в оренду земельної ділянки з кадастровим номером 3222287601:01:308:0017, у відповідь на вказану заяву 08.09.2023 року Ржищівською міською радою було прийнято рішення №2291-40-08 про передачу в оренду йомузазначеної земельної ділянки.

16.10.2023 року між ним і Ржищівською міською радою було укладено договір оренди землі №05-01-29/29 строком на 5 років.

Отже, згідно з договором оренди землі №05-01-29/29 від 16.10.2023 року, Ржищівська міська рада передала йому в оренду земельну ділянку для будівництва та обслуговування будівель торгівлі площею 0,0441 га, з кадастровим номером 3222287601:01:308:0017 за адресою: АДРЕСА_3 на строк 5 років.

Проте, ще до закінчення договору оренди між сторонами, він довідався, що згідно з інформацією з Державного земельного кадастру, Ржищівська міська рада передала в оренду цю ж саму земельну ділянку площею 0,0441 га, з кадастровим номером 3222287601:01:308:0017 іншій особі - гр. ОСОБА_2 (договір оренди землі №05-01-29/80 від 04.11.2024 року).

Тобто, Ржищівська міська рада до закінчення строку дії договору оренди з позивачем та без відома останнього, передала належну йому на праві оренди земельну ділянку в оренду третій особі, внаслідок чого порушилося його право.

Про передачу земельної ділянки площею 0,441 га, з кадастровим номером 3222287601:01:308:0017 в оренду гр. ОСОБА_2 Ржищівська міська рада жодним чином його не повідомила.

Позивач зазначав, що з моменту укладення договору оренди з Ржищівською міською радою він сумлінно виконував усі обов`язки орендаря, у тому числі, своєчасно та в повному обсязі сплачував орендну плату. Ржищівська міська рада приймала сплачену ним орендну плату без жодних зауважень. Тобто, між ним та відповідачем склалися орендні відносини.

У зв`язку з викладеним, 11.03.2025 року він звернувся до Ржищівської міської ради із заявою, у якій просив:

1.Скасувати рішення про передачу земельної ділянки для будівництва та обслуговування будівель торгівлі площею 0,0441 га, з кадастровим номером 3222287601:01:308:0017 за адресою: АДРЕСА_3 в оренду гр. ОСОБА_2 як таке, що було прийняте помилково;

2.Припинити договір оренди землі №05-01-29/80 від 04.11.2024 року як такий, за яким земельна ділянка була передана в оренду повторно, особі, відмінній від власника розташованого на ній об`єкта нерухомості;

3.Провести державну реєстрацію припинення договору оренди землі №05-01- 29/80 від 04.11.2024 року;

4.Внести до Державного реєстру речових прав відомості про договір оренди землі №05-01-29/29 від 16.10.2023 року в т.ч. про ОСОБА_1 , як особу орендаря.

Крім того, 12.03.2025 року позивач звернувся до Ржищівської міської ради із заявою про передачу йому в оренду строком на 25 років земельної ділянки площею 0,0137 га, з кадастровим номером 3222287601:01:308:0004 за адресою: АДРЕСА_2 , а також земельної ділянки площею 0,0481 га, з кадастровим номером 3222287601:01:309:0040 за адресою: АДРЕСА_3 .

Проте, усі цого заяви були залишені Ржищівською міською радою без відповіді та реагування.

При цьому, за змістом п. 14.1. Договору оренди землі №05-01-29/29 від 16.10.2023 року, укладеного між ним і Ржищівською міською радою, договір набирає чинності після його підписання сторонами. При цьому, право оренди виникає з моменту державної реєстрації.

Отже, момент набрання чинності договору оренди землі сторони визначили та пов`язали з моментом підписання договору, а виникнення права оренди - з державною реєстрацією такого права.

У договорі оренди землі №05-01-29/29 від 16.10.2023 року між сторонами не вказано, у який конкретно строк сторони мають провести державну реєстрацію права оренди.

Однак, відсутні будь-які підстави вважати, що він порушив умови договору оренди землі з відповідачем Ржищівською міською радою тим, що державна реєстрація права оренди не була проведена ним протягом 1 року після підписання договору. Так само відсутні підстави стверджувати, що право оренди позивача не виникло або що у відповідача Ржищівської міської ради не виникло обов`язків перед ним за укладеним з ним договором оренди.

Зважаючи на те, що договір між сторонами набув чинності після його підписання, він систематично сплачував орендну плату, а відповідач Ржищівська міська рада отримував її без будь-яких заперечень, тобто визнав договір, а тому позивач вважав, що між сторонами склалися орендні відносини та непроведення державної реєстрації права оренди не звільняє відповідача Ржищівську міську раду від своїх зобов`язань перед ним.

Також, станом на день укладання Ржищівською міською радою договору оренди землі з гр. ОСОБА_2 , жодна з умов, передбачених ч. 1 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» щодо припинення договору оренди землі, не настала, договір оренди землі, укладений з ним, не був розірваний сторонами або судом, тобто, був чинним.

За таких обставин, укладення відповідачем Ржищівською міською радою договору оренди земельної ділянки з гр. ОСОБА_2 №05-01-29/80 від 04.11.2024 року під час чинності договору оренди №05-01-29/29 від 16.01.2023 року, безумовно, порушує його права.

До того ж, орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування, відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, зобов`язаний передати земельну ділянку у власність або користування набувачу в порядку, встановленому цим Кодексом.

Таким чином, відповідач Ржищівська міська рада зобов`язана передати земельну ділянку, на якій розташоване майно, саме позивачу, а не будь-якій іншій особі. Відповідач Ржищівська міська рада не наділена правом розсуду щодо вибору орендаря в даному випадку.

З урахуванням викладених обставин, позивач ОСОБА_1 просив суд:

визнати недійсним договір оренди землі №05-01-29/80 від 04.11.2024 року, укладений між Ржищівською міською радою Обухівського району Київської області та ОСОБА_2 щодо земельної ділянки площею 0,0441 га, з кадастровим номером 3222287601:01:308:0017, за адресою: АДРЕСА_3 ;

скасувати державну реєстрацію права оренди ОСОБА_2 щодо земельної ділянки площею 0,0441 га, з кадастровим

номером 3222287601:01:308:0017, за адресою: АДРЕСА_3 , номер запису про речове право 57544952 від 04.11.2024 року.

Рішенням Кагарлицького районного суду Київської області від 30 січня 2026 року у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Ржищівської міської ради Обухівського району Київської області, ОСОБА_2 про визнання недійсним договору оренди землі, скасування державної реєстрації права оренди, відмовлено.

Не погоджуючись з ухваленим рішенням суду першої інстанції, представник позивача ОСОБА_1 адвокат Клапчук Федір Петрович подав апеляційну скаргу, в якій за результатом апеляційного перегляду справи просить скасувати рішення Кагарлицького районного суду Київської області від 30 січня 2026 року та ухвалити нове судове рішення, яким задовольнити позовні вимоги ОСОБА_1 до Ржищівської міської ради Обухівського району Київської області, ОСОБА_2 про визнання недійсним договору оренди землі, скасування державної реєстрації права оренди - у повному обсязі.

В обґрунтування змісту вимог апеляційної скарги зазначає, що оскаржуване рішення суду першої інстанції ухвалено з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права.

Апеляційна скарга мотивована тим, що суд першої інстанції не оцінив і не з`ясував усіх обставин, на які сторона позивача посилалась в обгрунтування своїх вимог.

Зазначає, що статтею 31 Закону України «Про оренду землі» визначено перелік обставин, на підставі яких договір оренди землі припиняється. Станом на день укладання відповідачем Ржищівською міською радою договору оренди землі з гр. ОСОБА_2 , жодна з умов, передбачених ч. 1 ст. 31 Закону України «Про оренду землі», не настала. Таким чином, станом на 04.11.2024 року (дата укладання договору оренди землі з відповідачем ОСОБА_3 ) договір оренди землі з позивачем був чинним.

Сам факт, що відповідач Ржищівська міська рада не виявив об`єктів нерухомості позивача на земельній ділянці площею 0,441 га, з кадастровим номером 3222287601:01:308:0017, на думку сторони позивача, не свідчить про припинення в цей момент чинності дії договору оренди з позивачем.

Крім того, у позивача, як орендаря, не було встановленого обов`язку надавати на вимогу відповідача Ржищівської міської ради актуальні технічні паспорти на належні йому об`єкти нерухомості, що розміщені на землях комунальної власності Ржищівської міської територіальної громади.

Таким чином, не надавши актуальних технічних паспортів (за запитом відповідача Ржищівської міської ради, зробленого уже після укладення оскаржуваного договору оренди з відповідачем ОСОБА_3 ), позивач жодних обов`язків за договором оренди не порушував.

Протягом всього часу дії договору, позивач систематично сплачував орендну плату, а відповідач Ржищівська міська рада отримувала її без будь-яких заперечень, тобто, своєю поведінкою визнавала договір. Між позивачем та відповідачем Ржищівською міською радою склалися орендні відносини та непроведення державної реєстрації права оренди не звільняє відповідача Ржищівську міську рада від своїх зобов`язань перед позивачем.

Дії орендодавця (підписання договору оренди, отримання орендної плати, відсутність протягом тривалого часу заперечень щодо користування орендарем земельною ділянкою) підтверджують фактичне визнання ним договору оренди, так само як і відсутність звернення відповідача Ржищівської міської ради про розірвання договору оренди у зв`язку з непроведенням державної реєстрації права оренди протягом 1 року.

На переконання сторони позивача, суд першої інстанції дійшов помилкового висновку, що візуальне встановлення відповідачем Ржищівською міською радою відсутності об`єкта нерухомості на земельній ділянці та непроведення державної реєстрації договору оренди протягом 1 року з дня підписання при його фактичному виконанні обома сторонами є підставою для втрати чинності цим договором оренди.

У відзиві на апеляційну скаргу відповідач Ржищівська міська рада Обухівського району Київської областіпросить апеляційну скаргу позивача залишити без задоволення, а рішення Ржищівської міської ради Обухівського району Київської області - без змін, посилаючись на те, що суд першої інстанції всебічно дослідив матеріали справи, надав оцінку всім поданим доказам у сукупності та дійшов законного і обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення позову та ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Зазначає, що спірний договір оренди, що був укладений з позивачем 16 жовтня 2023 року не лише не породив речового права, а й не був реалізований у своїй ключовій частині, оскільки орендар не набув права користування земельною ділянкою у спосіб, передбачений чинним законодавством України. Фактично між сторонами не відбулося того правового результату, заради якого укладається договір оренди землі.

Так, з 16 жовтня 2023 року орендарем (позивачем у справі) не вчинено жодних активних дій щодо державної реєстрації права оренди на земельну ділянку, кадастровий номер: 3222287601:01:308:0017, що в свою чергу, не можна вважати належним виконанням обов`язків згідно договору.

Оскільки відповідно до ст. ст. 125, 126 ЗК України та ст. 19 Закону «Про оренду землі», право оренди виникає виключно з моменту його державної реєстрації, то використання земельної ділянки без державної реєстрації права оренди є неможливим у правовому полі, оскільки для цього відсутні законні підстави. Отже, будь-які дії, спрямовані на фактичне використання землі за таких умов, є незаконними та не можуть вважатися виконанням договору, оскільки вони вчинялися з порушенням прямої заборони закону.

Таким чином, суд першої інстанції дійшов правильного та обґрунтованого висновку про те, що відсутність державної реєстрації права оренди земельної ділянки позивачем виключає можливість задоволення позову через відсутність об`єкта судового захисту.

Щодо спростування доводів позивача про «фактичне визнання» договору та існування «орендних відносин» сторона відповідача вказує, що у зв`язку з відсутністю державної реєстрації права оренди земельної ділянки за позивачем, Обухівською ДПІ ГУ ДПС у Київській області не було взято позивача на облік, як платника орендної плати згідно договору оренди землі №05-01-29/29 від 16.10.2023 року. Отже, податкові зобов`язання у позивача не виникли, податкові повідомлення - рішення, позивачу не вручались, отже, здійснені платежі не можуть бути враховані в рахунок сплати орендної плати згідно договору №05-01-29/29. Також неможливо відслідкувати своєчасність внесення таких платежів.

Станом на момент подання відзиву на позовну заяву до суду першої інстанції, за 2025 рік від ОСОБА_1 кошти в рахунок сплати орендної плати згідно договору №0501-29/29 до бюджету Ржищівської міської територіальної громади не надходили.

Вказане спростовує твердження позивача про своєчасність та повноту сплати ним орендної плати згідно договору оренди землі №05-01-29/29 від 16.10.2023 року, оскільки ні розмір, ні строки внесення орендної плати не відповідають умовам договору.

Окрім того, сплата орендної плати без державної реєстрації права оренди на земельну ділянку не створює правового зв`язку між орендарем та земельною ділянкою, а лише фіксує фінансову операцію.

До того ж, позивач отримав в оренду земельну ділянку без проведення аукціону, стверджуючи про наявність майна, яке, як виявилось на земельній ділянці фактично відсутнє. Окрім того, майно позивача після поділу основної ділянки залишилось на ділянках 3222287601:01:309:0040 та 3222287601:01:308:0004, які перебувають в комунальній власності та використовуються позивачем без правовстановлюючих документів. Отже, Ржищівська міська рада, як власник земельних ділянок, має законне право вимагати підтвердження підстав перебування такого майна на її території.

У зв`язку з тим, що земельна ділянка, кадастровий номер 3222287601:01:308:0017, вільна від забудови, в користуванні не перебуває, з метою забезпечення ефективного використання земельного фонду територіальної громади та залучення додаткових коштів до бюджету громади для реалізації завдань програми соціально-економічного розвитку, Ржищівською міською радою Київської області було прийнято рішення №2771-49-08 від 20 червня 2024 року про проведення земельних торгів з продажу права оренди земельної ділянки комунальної власності, площею 0,0441 га, кадастровий номер: 3222287601:01:308:0017, у відповідності до статей 134-139 Земельного кодексу України.

За результатами аукціону, 04 листопада 2024 року між Ржищівською міською радою Київської області та ОСОБА_2 був укладений договір оренди землі №05-01-29/80 (копія наявна в матеріалах справи).

З огляду на вказане, ОСОБА_2 набув права користування земельною ділянкою у відповідності до вимог чинного законодавства України та є добросовісним орендарем земельної ділянки, який сумлінно виконує всі зобов`язання, передбачені договором оренди землі та чинним законодавством України.

Сторона відповідача звертає увагу суду на те, що позивач до матеріалів апеляційної скарги долучає нові докази, які не були надані позивачем до суду першої інстанції, а саме: квитанція до платіжної інструкції на переказ коштів №95 від 22.12.2025 року; квитанція до платіжної інструкції на переказ коштів №96 від 22.12.2025 року.

При цьому, позивач у своїй скарзі не надав обґрунтування щодо того, чому квитанції до платіжних інструкцій не були подані під час розгляду справи у Кагарлицькому районному суді.

Станом на 22 серпня 2025 року (дата подання відзиву до суду першої інстанції) Міським фінансовим управлінням було зафіксовано, що у 2025 році від ОСОБА_1 жодних коштів у рахунок орендної плати за договором № 05-0129/29 до бюджету громади не надходило. Здійснення позивачем платежів лише у грудні 2025 року, тобто після того, як справа вже розглядалася в суді, а Ржищівська міська рада вказала на відсутність оплат - є очевидним намаганням штучно створити картину виконання умов договору та виправдати свою попередню недобросовісну поведінку.

Отже, долучаючи вказані квитанції, позивач таким чином намагається довести належне виконання обов`язків згідно договору щодо сплати орендної плати та підтвердити існування фактичних орендних відносин. Проте, намагання позивача легітимізувати новим доказом належне виконання договору є лише спробою приховати факт недотримання ним імперативних вимог закону щодо реєстрації речового права та фактичне ухилення від сплати орендної плати у розмірах, передбачених умовами договору.

У судовому засіданні в суді апеляційної інстанції представник позивача ОСОБА_1 адвокат Клапчук Федір Петрович підтримав доводи апеляційної скарги та просив скаргу задовольнити.

Представник відповідача Ржищівської міської ради Обухівського району Київської області- ОСОБА_4 заперечував проти доводів апеляційної скарги позивача, просила рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Відповідач ОСОБА_2 просив рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Заслухавши доповідь судді Ратнікової В.М., пояснення представників сторін та відповідача ОСОБА_2 , обговоривши доводи апеляційної скарги та відзиву на неї, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що позивач у справі ОСОБА_1 є власником нежитлової будівлі - приміщення магазину А, загальною площею 241,1 кв.м., та господарського приміщення, Б, загальною площею 67,0 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 - на підставі договору купівлі-продажу від 27 грудня 2016 року, посвідченого приватним нотаріусом Кагарлицького районного нотаріального округу Воловенко Р.П., за реєстровим № 872 (а.с. 12-15, 16 том 1).

На момент укладення договору купівлі-продажу від 27 грудня 2016 року вказане вище нерухоме майно було розташоване на земельній ділянці для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, площею 0,1059 га, з кадастровим номером 3222287601:01:309:0010, яка з 03 квітня 2017 року була передана позивачу в оренду Стайківською сільською радою строком на 5 (п?ять) років, з річною орендною платою у розмірі 9749,71 грн, з внесенням щоквартально по 2437,43 грн на розрахунковий рахунок Стайківської сільської ради (а.с. 109-111 том 1).

Рішенням виконавчого комітету Стайківської сільської ради № 08 від 09 жовтня 2017 року господарському приміщенню Б, загальною площею 67,0 кв.м., було присвоєно поштову адресу АДРЕСА_2 , що не заперечується сторонами у справі.

Під час судового розгляду справи сторони - позивач ОСОБА_1 та відповідач Ржищівська міська рада Обухівського району Київської області підтвердили, що на підставі рішення Стайківської сільської ради від 23 серпня 2018 року №8 земельну ділянку з кадастровим номером 3222287601:01:309:0010 поділено на три окремі земельні ділянки, без зміни цільового призначення, а саме: земельну ділянку площею 0,0441 га, з кадастровим номером 3222287601:01:308:0017, за адресою: АДРЕСА_3 ; земельну ділянку площею 0,0481 га, з кадастровим номером 3222287601:01:309:0040, за адресою: АДРЕСА_3 ; земельну ділянку площею 0,0137 га, з кадастровим номером 3222287601:01:308:0004, за адресою: АДРЕСА_2 .

Розпорядником майна, яке раніше належало Стайківській сільській раді, у тому числі вказаних вище земельних ділянок, наразі є Ржищівська міська рада Обухівського району Київської області.

У зв`язку з закінченням терміну дії договору оренди земельної ділянки від 03 квітня 2017 року, позивач ОСОБА_1 02 травня 2023 року (вхідний №02-03-01/М.261.2 від 04 травня 2023 року) звернувся з письмовим клопотанням до Ржищівської міської ради Київської області про передачу йому в оренду терміном на 5 (п?ять) років земельної ділянки з кадастровим номер: 3222287601:01:308:0017, площею 0,0441 га, для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, яка розташована за адресою: АДРЕСА_3 . У зв`язку з тим, що на вказаній земельній ділянці розміщений об`єкт нерухомого майна, що перебуває у його власності, ОСОБА_1 просив здійснити передачу земельної ділянки без проведення земельних торгів у форму аукціону. На підтвердження наявності майна на вказаній земельній ділянці до клопотання додано нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу від 27 грудня 2016 року, за реєстровим № 872 (а.с. 95-123 том 1).

За результатами розгляду клопотання №02-03-01/М.261.2 від 04 травня 2023 року Ржищівською міською радою прийнято рішення про передачу в користування на умовах оренди ОСОБА_1 земельної ділянки з кадастровим номер: 3222287601:01:308:0017, площею 0,0441 га, для будівництва та обслуговування закладів торгівлі по АДРЕСА_3 , терміном на 5 (п?ять) років, та встановлено орендну плату за використання даної земельної ділянки в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік (а.с. 124 том 1).

16 жовтня 2023 року між орендодавцем Ржищівською міською радою Київської області та орендарем ОСОБА_1 у простій письмовій форму укладено договір оренди землі №05-01-29/29, за умовами якого орендодавець, на підставі рішення Ржищівської міської ради Київської області від 08 вересня 2023 року, № 2291-40-08 «Про передачу в користування на умовах оренди земельної ділянки для будівництва та обслуговування закладів торгівлі ОСОБА_1 » передає, а орендар приймає в строкове платне володіння і користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування будівель торгівлі пункт 1.1. договору.

Об`єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування: АДРЕСА_3 , площа: 0,0441 га, цільове призначення: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, кадастровий номер 3222287601:01:308:0017; нормативна грошова оцінка земельної ділянки, згідно з витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 12.10.2023 року, становить 372167 грн. 36 коп. (триста сімдесят дві тисячі сто шістдесят сім грн. 36 коп.), експертна оцінка не проводилась - пункт 2.1. договору.

Договір укладено терміном на 5 (п`ять) років відповідно до рішення Ржищівської міської ради Київської області від 08 вересня 2023 року, № 2291-40-08 «Про передачу в користування на умовах оренди земельної ділянки для будівництва та обслуговування закладів торгівлі ОСОБА_1 » (пункт 3.1. договору) та набирає чинності після підписання сторонами; право оренди земельної ділянки виникає у орендаря після державної реєстрації відповідно до закону - пункт 14.1. договору.

Відповідно до пунктів 4.1., 4.2., 4.4. договору орендна плата за користування земельною ділянкою складає 12% відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік, становить 44660 грн. 10 коп. (сорок чотири тисячі шістсот шістдесят грн. 10 коп.) та сплачується на рахунок місцевого бюджету Ржищівської міської ради за фінансовими реквізитами. Отримувач: Ржищівська міська отг 18010900; ЄДРПОУ 37955989; Банк отримувача Казначейство України (ел.адм.подат); Номер рахунку (IBAN) UA4089999803341598150000i0758; ККД18010900 «Орендна плата з фізичних осіб»; призначення платежу: орендна плата за земельну ділянку 3222287601:01:308:0017. Орендна плата, відповідно до Податкового кодексу України, вноситься протягом 60 днів з дня вручення податкового повідомлення - рішення.

Сторонами договору визначено умови і строки передачі земельної ділянки в оренду, а саме: у пункті 6.1. розділу 6 договору зазначено, що земельна ділянка за договором оренди землі вважається переданою Орендодавцем Орендареві з моменту державної реєстрації права оренди відповідно до закону.

Орендар зобов?язується приступити до використання орендованої земельної ділянки після державної реєстрації права оренди - пункт 9.4. договору.

Доказів вчинення орендарем ОСОБА_1 дій щодо державної реєстрації права оренди на земельну ділянку, кадастровий номер: 3222287601:01:308:0017, матеріали справи не містять.

В обгрунтування позовних вимог позивач ОСОБА_1 посилався на те, що між ним та відповідачем склалися орендні відносини, оскільки він з моменту укладення договору оренди з Ржищівською міською радою сумлінно виконував усі обов`язки орендаря, у тому числі, своєчасно та в повному обсязі сплачував орендну плату. Ржищівська міська рада приймала сплачену ним орендну плату без жодних зауважень. На підтвердження цих обставин позивач надав платіжні документи про перерахування орендної плати за землю на номер рахунку (IBAN) UA4089999803341598150000i0758, отримувач Ржищівська міська отг, а саме: квитанцію до платіжної інструкції №3699063974 від 08 лютого 2024 року у розмірі 2437,50 грн; квитанцію до платіжної інструкції №3763805895 від 07 травня 2024 року у розмірі 2437,50 грн; квитанцію до платіжної інструкції №3812838045 від 09 липня 2024 року у розмірі 2437,50 грн; платіжну інструкцію № 15 від 27 вересня 2024 року за призначенням платежу: орендна плата за земельну ділянку 3222287601:01:308:0017; договір №05-01-29/29 у розмірі 30 036,00 грн, за якою платником є ФОП ОСОБА_5 ; квитанцію №242951827 від 06 травня 2025 року за призначенням платежу: орендна плата за земельну ділянку 3222287601:01:308:0017 ОСОБА_1 у розмірі 46 660,10 грн, за якою платником є ОСОБА_6 (а.с.23-25 том 1).

Із неведених стороною відповідача Ржищівською міською радою заперечень проти позову та наданих доказів судом встановлено, що у 2024 році, в процесі інвентаризації земель Ржищівської міської територіальної громади, Виконавчим комітетом Ржищівської міської ради Київської області було виявлено вільну земельну ділянку, кадастровий номер: 3222287601:01:308:0017, що перебуває у комунальній власності Ржищівської міської територіальної громади.

Відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 15 березня 2018 року право власності на земельну ділянку з кадастровим номером 3222287601:01:308:0017 зареєстровано за Стайківською сільською радою Кагарлицького району Київської області, правонаступником якої є Ржищівська міська рада Київської області. Інші речові права, такі як право користування земельною ділянкою (оренда, суперфіцій, емфітевзис), на вказану земельну ділянку, не зареєстровані (а.с. 21 том 1).

Об`єкти нерухомого майна на земельній ділянці відсутні, тобто, земельна ділянка, кадастровий номер: 3222287601:01:308:0017, вільна від забудови (а.с. 93, 94 фото).

З метою забезпечення ефективного використання земельного фонду територіальної громади та залучення додаткових коштів до бюджету громади для реалізації завдань програми соціально-економічного розвитку, Ржищівською міською радою Київської області було прийнято рішення №2771-49-08 від 20 червня 2024 року про проведення земельних торгів з продажу права оренди земельної ділянки комунальної власності, площею 0,0441 га, кадастровий номер: 3222287601:01:308:0017, у відповідності до статей 134-139 ЗК України (а.с. 106-107 том 1).

14 жовтня 2024 року відбулись земельні торги з продажу права оренди на вказану земельну ділянку. Переможцем земельних торгів визнано ОСОБА_2 (а.с. 95-98 том 1).

За результатами аукціону 04 листопада 2024 року між орендодавцем Ржищівською міською радою Київської області та орендарем ОСОБА_2 укладено договір оренди землі №05-01-29/80. Відповідно до умов вказаного договору, земельна ділянка передана в оренду терміном на 25 років. Орендна плата за користування земельною ділянкою складає 12,139316% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік, з проведенням державної реєстрації права оренди земельної ділянки (а.с. 21-32, 99-105 том 1).

07 листопада 2024 року ОСОБА_2 було сплачено річний розмір орендної плати за земельну ділянку, кадастровий номер 3222287601:01:308:0017, як передбачено пунктом 4.7. договору оренди №05-01-29/80, що підтверджується довідкою Міського фінансового управління Ржищівської міської ради (а.с. 108 том 1).

12 березня 2025 року до Ржищівської міської ради Київської області надійшла заява ОСОБА_1 , в якій він просив скасувати рішення про передачу ОСОБА_2 в оренду земельної ділянки, кадастровий номер 3222287601:01:308:0017, та припинити дію договору оренди земельної ділянки №05-01- 29/80 від 04 листопада 2024 року, укладеного з ОСОБА_2 , у зв`язку з тим, що вказана земля вже передана йому в оренду на підставі договору №05-01-29/29.

З метою встановлення всіх обставин справи, розпорядженням міського голови №114 від 25 березня 2025 року було створено комісію.

Із комісійного акта від 26 березня 2025 року, затвердженого міським головою Чорненькою Крістіною вбачається, що комісія, розглянувши наявні документи та здійснивши виїзд на місцевість, встановила, що на земельній ділянці, кадастровий номер 3222287601:01:309:0040, площею 0,0481 га, цільове призначення: 03.07 Для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, об`єкти нерухомого майна відсутні. Під час виїзду на місцевість комісією встановлено, що на зазначеній земельній ділянці розташований металевий павільйон з цегляною напівзруйнованою будівлею та погріб. Цегляні будівлі та територія поруч захаращена сміттям та заросла чагарниками. Окрім того, на території є залишки дерев`яного паркану з металевими конструкціями для навісу. Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (інформаційна довідка від 10.03.2025, № 417060005), на земельній ділянці, кадастровий номер 3222287601:01:308:0004, цільове призначення: 03.07 Для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, об`єкти нерухомого майна відсутні. Однак, при обстеженні на місцевості комісією встановлено, що на зазначеній ділянці розміщена будівля Нової пошти. Будівля збудована з цегли та піноблоку, обшита профнастилом.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (інформаційна довідка від 10.03.2025 №417061016) земельна ділянка, кадастровий номер 3222287601:01:308:0017 вільна від забудовита перебуває в оренді ОСОБА_2 .

Згідно висновку комісіїна земельних ділянках з кадастровими номерами: 3222287601:01:308:0004; 3222287601:01:309:0040 розташовані об`єкти нерухомого майна, власник яких не встановлений. Рекомендовано старості Стайківського старостинського округу вжити необхідні заходи щодо встановлення власника нерухомого майна та зобов`язати його оформити правовстановлюючі документи на будівлі, відповідно до вимог чинного законодавства України та внести відомості про право власності до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Після реєстрації нерухомого майна зобов`язати власника в найкоротший термін звернутись до Ржищівської міської ради Київської області з метою укладання договору оренди земельних ділянок.

Враховуючи незадовільний стан зазначених вище земельних ділянок, комісія встановила, що має місце порушення «Типових правил благоустрою території населеного пункту», затверджених Наказом №310 від 27.11.2017 року Міністерства регіонального розвитку будівництва та житлового-комунального господарства України. Після встановлення власника майна зобов`язати його привести земельні ділянки в належний стан (а.с. 95 том 1).

Із листа Ржищівської міської ради Київської області від 20 червня 2025 року №07-03-01/М.557.2, адресованого ОСОБА_7 , вбачається, що 12 березня 2025 року до Ржищівської міської ради Київської області ОСОБА_1 подав заяви вх.№02-03-01/М.156.2, №02-03-01/М.155.2, №02-03-01/М.157.2 про передачу йому в оренду без проведення аукціону земельних ділянок, кадастрові номери: 3222287601:01:308:0004, 3222287601:01:309:0040, 3222287601:01:308:0017 у зв`язку з тим, що на зазначених земельних ділянках розміщені об`єкти нерухомого майна, які перебувають у його власності.

Комісією Виконавчого комітету Ржищівської міської ради Київської області були опрацьовані заяви та проведено виїзне засідання з метою перевірки наявності нерухомого майна на земельних ділянках що перебувають у комунальній власності Ржищівської міської територіальної громади, кадастрові номери: 3222287601:01:308:0017; 3222287601:01:308:0004, 3222287601:01:309:0040. За результатами роботи комісією складено акт від 26 березня 2025 року, яким, зокрема підтверджено, що земельна ділянка, кадастровий номер 3222287601:01:308:0017, вільна від забудови, об?єкти нерухомого майна на ній відсутні.

Із листа №07-03-01/М.557.2 слідує, що в поданих ОСОБА_8 емдокументах наявна невідповідність показників нерухомого майна з актуальними показниками на місцевості та невідповідність місця розташування об`єктів нерухомого майна, які перебувають у його приватній власності, і дляприйняття об`єктивних рішень Ржищівською міською радою Київської області щодо поданих ним заяв, необхідноідентифікувати, які саме об`єкти нерухомого майна розміщені на земельних ділянках, кадастрові номери: 3222287601:01:308:0004, 3222287601:01:309:0040, 3222287601:01:308:0017.

Виконавчий комітет Ржищівської міської ради Київської області повторно просив ОСОБА_1 надати актуальні технічні паспорти на об`єкти нерухомого майна, а також Витяги з реєстру речових прав на нерухоме майно щодо кожного об`єкту, що перебуває у його приватній власності, та які розміщені на землях комунальної власності Ржищівської міської територіальної громади станом на 2025 рік (а.с. 125-126 том 1).

У відповідь на лист від 20 червня 2025 року №07-03-01/М.557.2 ОСОБА_1 повідомив Ржищівську міську раду Київської області про неможливість надання актуальних технічних паспортів на об`єкти нерухомого майна, оскільки у зв`язку з високою вартістю нові техпаспорти після купівлі приміщень не замовлялись та не розроблялись, вся технічна документація на будівлі попереднім власником надавалась нотаріусу під час оформлення договорів купівлі-продажу, а їх сканкопїї було внесено нотаріусом до Державного реєстру речових прав (а.с. 128-129 том 1).

На спростування доводів позивача про своєчасність та повноту сплати ним орендної плати згідно договору оренди землі №05-01-29/29 від 16 жовтня 2023 року, сторона відповідача Ржищівська міська рада зазначала, що за умовами договору орендна плата за користування земельною ділянкою складала 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік та становила 44 660,10 грн. У розмір орендної плати входить податок на землю та пунктом 4.4. договору визначено, що орендна плата,відповідно до Податкового кодексу України, вноситься протягом 60 календарних днів з дня вручення податкового повідомлення - рішення.

У зв`язку з відсутністю державної реєстрації права оренди земельної ділянки за позивачем, Обухівською ДПІ ГУ ДПС у Київській області не було взято позивача на облік, як платника орендної плати згідно договору оренди землі №05-01-29/29 від 16.10.2023 року. Отже, податкові зобов`язання у позивача не виникли, податкові повідомлення - рішення, позивачу не вручались, отже здійснені платежі не можуть бути враховані в рахунок сплати орендної плати згідно договору №05-01-29/29.

Відповідно до довідки Міського фінансового управління Ржищівської міської ради у 2023 році від ОСОБА_1 (код платника: НОМЕР_1 ) на бюджетні рахунки Ржищівської міської територіальної громади надійшли кошти в сумі 7312,50 грн. (код класифікації доходів: 18010900 - орендна плата з фізичних осіб). Кошти сплачувались поквартально, рівними частинами в розмірі 2437,50 грн щоквартально. У 2024 році від ОСОБА_1 (код: НОМЕР_1 ) на бюджетні рахунки Ржищівської міської територіальної громади надійшли кошти в сумі 7312,50 грн. (код класифікації доходів: 18010900 - орендна плата з фізичних осіб). Кошти також сплачувались поквартально, рівними частинами в розмірі 2437,50 грн щоквартально (а.с. 127 том 1). За 2025 рік від ОСОБА_1 кошти в рахунок сплати орендної плати згідно договору №05- 01-29/29, до бюджету Ржищівської міської територіальної громади не надходили.

Проаналізувавши довідки про рух коштів, отриманих на бюджетні рахунки Ржищівської міської територіальної громади від ОСОБА_1 , відповідач Ржищівська міська рада стверджувала, що платежі були внесені позивачем в рахунок сплати орендної плати/погашення заборгованості зі сплати орендної плати, згідно договору оренди землі, укладеного між Стайківською сільською радою та ОСОБА_1 03 квітня 2017 року на земельну ділянку, кадастровий номер: 3222287601:01:308:0010, оскільки умовами саме цього договору передбачено, що орендна плата за земельну ділянку становить 9749,71 грн та вноситься щоквартально в розмірі 2437,43 грн. Таким чином, рада приймала кошти, сплачені ОСОБА_1 як погашення заборгованості за фактичне користування землею на умовах попереднього правочину, а не як виконання нового договору. Інші платіжні документи, що були долучені позивачем до матеріалів позову, були сплачені ФОП ОСОБА_5 (код платника: НОМЕР_2 ) та ОСОБА_6 (код платника: НОМЕР_3 ), тобто іншими особами, які не є орендарями земельних ділянок комунальної власності Ржищівської міської територіальної громади, у зв`язку з чим не зараховані в рахунок сплати орендної плати згідно договору оренди землі №05-01-29/29 від 16 жовтня 2023 року.

Також Ржищівська міська рада вважала, що саме державна реєстрація створює право оренди і юридично закріплює відносини між орендодавцем та орендарем, а сплата орендної плати без реєстрації права оренди на земельну ділянку не є підставою для виникнення права користування земельною ділянкою. (а.с. 85-92 том 1).

Відмовляючи у задоволенні позову ОСОБА_1 , суд першої інстанції посилався на те, що оскільки відповідно до договору оренди землі №05-01-29/29 від 16 жовтня 2023 року позивачем не проведено державну реєстрацію речових прав на земельну ділянку, площею 0,0441 га, з кадастровим номером 3222287601:01:308:0017, за адресою: АДРЕСА_3 , то цей договір оренди землі не набрав чинності і ОСОБА_1 не набув прав орендаря за таким договором, внаслідок чого Ржищівська міська рада Київської області та ОСОБА_2 , уклавши за результатами аукціону договір оренди землі №05-01-29/80 від 04 листопада 2024 року, не порушили права позивача, а тому позовні вимоги ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки №05-01-29/80 від 04 листопада 2024 року, укладеного між Ржищівською міською радою Обухівського району Київської області та ОСОБА_2 щодо земельної ділянки, площею 0,0441 га, з кадастровим номером 3222287601:01:308:0017, за адресою: АДРЕСА_3 , та скасування його державної реєстрації, вчиненої 04 листопада 2024 року, задоволенню не підлягають.

Суд апеляційної інстанції погоджується з такими висновками суду першої інстанції, з огляду на наступне.

Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону рішення Кагарлицького районного суду Київської області від 30 січня 2026 року відповідає.

Фактичні обставини справи, встановлені судом, свідчать про те, що за результатами розгляду клопотання ОСОБА_9 №02-03-01/М.261.2 від 04 травня 2023 року Ржищівською міською радою прийнято рішення про передачу в користування на умовах оренди ОСОБА_1 земельної ділянки з кадастровим номер: 3222287601:01:308:0017, площею 0,0441 га, для будівництва та обслуговування закладів торгівлі по АДРЕСА_3 , терміном на 5 (п?ять) років та встановлено орендну плату за використання даної земельної ділянки в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік (а.с. 124 том 1).

16 жовтня 2023 року між орендодавцем Ржищівською міською радою Київської області та орендарем ОСОБА_1 у простій письмовій форму укладено договір оренди землі №05-01-29/29, за умовами якого орендодавець, на підставі рішення Ржищівської міської ради Київської області від 08 вересня 2023 року, № 2291-40-08 «Про передачу в користування на умовах оренди земельної ділянки для будівництва та обслуговування закладів торгівлі ОСОБА_1 » передає, а орендар приймає в строкове платне володіння і користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування будівель торгівлі пункт 1.1. договору.

Об`єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування: АДРЕСА_3 ; площа: 0,0441 га; цільове призначення: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі; кадастровий номер 3222287601:01:308:0017; нормативна грошова оцінка земельної ділянки, згідно з витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 12.10.2023 року, становить 372167 грн. 36 коп. (триста сімдесят дві тисячі сто шістдесят сім грн. 36 коп.), експертна оцінка не проводилась - пункт 2.1. договору.

Договір укладено терміном на 5 (п`ять) років відповідно до рішення Ржищівської міської ради Київської області від 08 вересня 2023 року, № 2291-40-08 «Про передачу в користування на умовах оренди земельної ділянки для будівництва та обслуговування закладів торгівлі ОСОБА_1 » (пункт 3.1. договору) та набирає чинності після підписання сторонами; право оренди земельної ділянки виникає у орендаря після державної реєстрації відповідно до закону - пункт 14.1. договору.

Сторонами договору визначено умови і строки передачі земельної ділянки в оренду, а саме: у пункті 6.1. розділу 6 договору зазначено, що земельна ділянка за договором оренди землі вважається переданою Орендодавцем Орендареві з моменту державної реєстрації права оренди відповідно до закону.

Орендар зобов?язується приступити до використання орендованої земельної ділянки після державної реєстрації права оренди - пункт 9.4. договору.

Відомостей про державну реєстрацію права оренди вказаної земельної ділянки за ОСОБА_1 матеріали справи не містять.

Відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 15 березня 2018 року право власності на земельну ділянку з кадастровим номером 3222287601:01:308:0017 зареєстровано за Стайківською сільською радою Кагарлицького району Київської області, правонаступником якої є Ржищівська міська рада Київської області. Інші речові права, такі як право користування земельною ділянкою (оренда, суперфіцій, емфітевзис), на вказану земельну ділянку, не зареєстровані (а.с. 21 том 1).

Об`єкти нерухомого майна на земельній ділянці відсутні, тобто земельна ділянка, кадастровий номер: 3222287601:01:308:0017, вільна від забудови (а.с. 93, 94, 95).

20 червня 2024 року Ржищівською міською радою Київської області було прийнято рішення №2771-49-08 про проведення земельних торгів з продажу права оренди земельної ділянки комунальної власності площею 0,0441 га, кадастровий номер: 3222287601:01:308:0017, у відповідності до статей 134-139 ЗК України (а.с. 106-107 том 1).

14 жовтня 2024 року відбулись земельні торги з продажу права оренди на вказану земельну ділянку. Переможцем земельних торгів визнано ОСОБА_2 (а.с. 95-98 том 1).

За результатами аукціону 04 листопада 2024 року між орендодавцем Ржищівською міською радою Київської області та орендарем ОСОБА_2 укладено договір оренди землі №05-01-29/80 терміном на 25 років, з проведенням державної реєстрації права оренди земельної ділянки за ОСОБА_2 (а.с. 21-32, 99-105 том 1).

Звертаючись до суду з даним позовом, ОСОБА_1 , як на підставу захисту своїх порушених прав посилався на те, що договір оренди землі №05-01-29/80 від 04 листопада 2024 року є недійсним у зв`язку з тим, що його укладено під час дії договору оренди №05-01-29/29 цієї ж земельної ділянки від 16 жовтня 2023 року, укладеного між ним та тим самим орендодавцем Ржищівською міською радою Київської області.

В обгрунтування позовних вимог позивач ОСОБА_1 посилався на те, що між ним та відповідачем Ржищівською міською радою Київської області склалися орендні відносини, оскільки він з моменту укладення договору оренди землі сумлінно виконував усі обов`язки орендаря, у тому числі, своєчасно та в повному обсязі сплачував орендну плату, а Ржищівська міська рада приймала сплачену ним орендну плату без жодних зауважень.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 березня 2023 року в справі № 753/8671/21 (провадження № 61-550св22).

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19).

Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див., постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року в справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23).

Відповідно до статей 16, 203, 215 ЦК України для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Таке розуміння визнання правочину недійсним, як способу захисту, є усталеним у судовій практиці.

Згідно вимог статті 15 ЦК України та статті 4 ЦПК України, у порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право, тому під час вирішення спорів про визнання недійсними договорів оренди землі суд повинен встановити чи дійсно порушуються права громадян та юридичних осіб на земельні ділянки у зв`язку з укладенням таких договорів, а також з`ясувати у чому саме полягає порушення їхніх законних прав.

Спеціальним законом, який регулює відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» (далі - Закон № 161-XIV у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин)

За змістом статті 13 Закону № 161-XIV договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально. Типовий договір оренди землі та типовий договір оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом затверджуються Кабінетом Міністрів України (стаття 14 Закону № 161-XIV).

У частинах першій та п`ятій статті 6 Закону № 161-XIV передбачено, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Згідно з вимогами ст.ст. 17, 19 Закону № 161-XIV об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом; право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.

Статтями 125, 126 Земельного кодексу України (далі - ЗК України, в редакції, чинній на момент укладення договору з позивачем) передбачено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV, в редакції, чинній на момент укладення договору з позивачем) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Підпунктом 6 пункту 2 частини першої статті 4 Закону № 1952-IV передбачено, що державній реєстрації прав підлягає право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Згідно з частиною другою статті 3 Закону № 1952-IV речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22) вказано, що: «у частині п`ятій статті 6 Закону № 161-XIV (доповнено на підставі Закону від 11 лютого 2010 року № 1878-VI) визначено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Тобто, з 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягав не сам договір оренди, а право оренди земельної ділянки.

З викладеного можна зробити висновок, що договір оренди земельної ділянки є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто,дотримання сторонами вимог статей 638, 759 та 792 ЦК України та статті 15 Закону 161-ХIV.

З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає зобов`язання передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право на користування земельною ділянкою.

Зареєстроване право оренди землі є речовим правом.

05 грудня 2019 року Законом № 340-IX абзац другий частини другої статті 25 Закону № 161-XIV доповнено умовою, що орендар земельної ділянки зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди.

Тобто, використання земельної ділянки неможливе без державної реєстрації права оренди, оскільки відсутні правові підстави для цього».

Отже, якщо договір оренди землі укладено після 01 січня 2013 року, то речове право оренди землі підлягає державній реєстрації. Такий договір оренди землі набуває юридичної сили після державної реєстрації речового права оренди. Сторони такого договору набувають цивільних прав та обов`язків, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди, після відповідної державної реєстрації речового права оренди за орендарем.

Установивши, що після фактичного підписання договору оренди землі №05-01-29/29 від 16 жовтня 2023 року, юридична сила якого законом пов`язується з реєстрацією права оренди у відповідному державному реєстрі, позивач ОСОБА_1 не звертався за державною реєстрацією права оренди земельної ділянки 3222287601:01:308:0017, суд першої інстанції дійшов правильного висноку, що за таким договором ОСОБА_1 не набув права оренди на спірну земельну ділянку та права орендаря, внаслідок чого Ржищівська міська рада Київської області та ОСОБА_2 , уклавши спірний договір оренди землі №05-01-29/80 від 04 листопада 2024 року, не порушила права позивача, а відтак, відсутні підстави вважати, що права ОСОБА_9 , як орендаря земельної ділянки, порушено внаслідок укладення оспорюваного договору та реєстрації на його підставі речового права орендаря.

Доводи апеляційної скарги позивача про те, що дії орендодавця щодо підписання договору оренди, відсутність протягом тривалого часу заперечень щодо користування орендарем земельною ділянкою, так само як і відсутність звернення відповідача Ржищівської міської ради до нього з приводурозірвання договору оренди у зв`язку з непроведенням ним державної реєстрації права оренди протягом 1 року, підтверджують фактичне визнання ним договору оренди, колегія суддів відхиляє, як неспроможні, з огляду на те, що учасники правочину(договору оренди землі №05-01-29/29 від 16 жовтня 2023 року), дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, склали і підписали відповідний письмовий документ, надаючи згоді встановленої форми договору оренди землі №05-01-29/29 від 16 жовтня 2023 року. Водночас, цивільні права та обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації права оренди земельної ділянки, про що сторони зазначили у договорі, а саме: у пункті 14.1. договору визначено, що право оренди земельної ділянки виникає у орендаря після державної реєстрації відповідно до закону; земельна ділянка за договором оренди землі вважається переданою Орендодавцем Орендареві з моменту державної реєстрації права оренди відповідно до закону (пункт 6.1. розділу 6 договору); орендар зобов?язується приступити до використання орендованої земельної ділянки після державної реєстрації права оренди - пункт 9.4. договору.

Також законодавством, чинним на момент укладення договору, імперативно передбачено необхідність здійснення орендарем державної реєстрації права оренди.

Так, відповідно до положень статті 125 ЗК України право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.

У статті 25 Закону № 161-XIV передбачено, що орендар земельної ділянки зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди.

Отже, істотною для чинного земельного законодавства є заборона приступати до використання земельної ділянки до здійснення державної реєстрації права оренди.

Відповідно, усі правові наслідки укладення договору оренди землі виникають саме з державної реєстрації речового права, оскільки саме з цього моменту сторони набувають цивільні права та обов`язки, передбачені правочином.

Доводи позивача ОСОБА_1 про те, що між ним та відповідачем Ржищівською міською радою Київської області склалися орендні відносини, оскільки він з моменту укладення договору оренди землі сумлінно виконував усі обов`язки орендаря, у тому числі, своєчасно та в повному обсязі сплачував орендну плату, а Ржищівська міська рада приймала сплачену ним орендну плату без жодних зауважень, не знайшли свого підтвердження під час розгляду справи в суді.

Наявні в матеріалах справи в копіях квитанції до платіжної інструкції №3699063974 від 08 лютого 2024 року, №3763805895 від 07 травня 2024 року, №3812838045 від 09 липня 2024 року про здійснення за кожною квитанцією переказу грошових коштів у розмірі 2437,50 грн, як орендна оплата за землю з фізичних осіб, не містять відомостей про призначення платежу за договором оренди землі №05-01-29/29 від 16 жовтня 2023 року (а.с. 23 том 1).

До того ж, їх розмір та строки внесення оплати не відповідають умовам договору №05-01-29/29 від 16 жовтня 2023 року, якими передбачено, що орендна плата за користування земельною ділянкою складала 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік та становить 44 660,10 грн (пункт 4.1); у розмір орендної плати входить податок на землю та обчислення розміру орендної плати здійсноється з урахуванням індексів інфляції (пункт 4.3.); орендна плата, відповідно до Податкового кодексу України, вноситься протягом 60 календарних днів з дня вручення податкового повідомлення - рішення (пункт 4.4.), що не дає можливості суду достовірно встановити, що відповідні кошти були сплачені ОСОБА_1 саме на виконання умов договору оренди землі №05-01-29/29 від 16 жовтня 2023 року.

Також відповідач Ржищівська міська рада під час судового розгляду послідовно стверджувала, що вказані платежі були внесені позивачем в рахунок сплати орендної плати/погашення заборгованості зі сплати орендної плати, згідно договору оренди землі, укладеного між Стайківською сільською радою та ОСОБА_1 03 квітня 2017 року на земельну ділянку, кадастровий номер: 3222287601:01:308:0010, оскільки умовами саме цього договору передбачено, що орендна плата за земельну ділянку становить 9749,71 грн та вноситься щоквартально в розмірі 2437,43 грн. Таким чином, рада приймала кошти, сплачені ОСОБА_1 , як погашення заборгованості за фактичне користування землею на умовах попереднього правочину, а не як виконання нового договору №05-01-29/29 від 16 жовтня 2023 року.

Так само не підтверджують виконання договору оренди землі №05-01-29/29 від 16 жовтня 2023 року й подані позивачем інші платіжні документи - платіжна інструкція № 15 від 27 вересня 2024 року та квитанція №242951827 від 06 травня 2025 року (а.с.24-25 том 1), за якими платниками є ФОП ОСОБА_5 (код платника: НОМЕР_2 ) та ОСОБА_6 (код платника: НОМЕР_3 ), тобто особами, які не є орендарями земельних ділянок комунальної власності Ржищівської міської територіальної громади, у зв`язку з чим ці платежі не зараховані в рахунок сплати орендної плати згідно договору оренди землі №05-01-29/29 від 16 жовтня 2023 року, про що свідчить довідка Ржищівської міської ради від 21 серпня 2025 року (а.с. 127 том 1).

Крім того, вважаючи чинним договір оренди землі №05-01-29/29 від 16 жовтня 2023 року ОСОБА_1 ,відповідно до його умов, мав би сплачувати земельний податок за спірну земельну ділянку, проте така інформація в матеріалах справи відсутня і таких доказів позивач не надав.

З огляду на викладене, оскільки суд першої інстанції встановив, що ОСОБА_1 не довів, що підписаний з ним договір оренди землі №05-01-29/29 від 16 жовтня 2023 року належним чином виконувався сторонами, колегія суддів відхиляє доводи позивача про необхідність врахування при вирішенні його позову, що саме дії відповідачів суперечать принципам добросовісності та чесній діловій практиці.

З приводу долучених позивачем до апеляційної скарги квитанцій до платіжних інструкцій від 22 грудня 2025 року про здійснення переказу грошових коштів, як орендна оплата за землю з фізичних осіб, колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до частин першої, третьої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

З матеріалів справи вбачається, що під час судового розгляду справи в суді першої інстанції позивачне надав суду квитанції до платіжних інструкцій від 22 грудня 2025 року про здійснення переказу грошових коштів, як орендної оплати за землю з фізичних осіб, і жодним чином не мотивує в апеляційній скарзі неможливість подання таких доказів у суді першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього, а відтак, суд апеляційної інстанції, врахувавши положення Цивільного процесуального законодавства України, яким передбачено межі розгляду справи судом апеляційної інстанції та прийняття судом апеляційної інстанції нових доказів, що не були подані до суду першої інстанції, відмовляє у прийнятті та дослідженні цих доказів.

Аргумент позивача про те, що у нього не було встановленого обов`язку надавати на вимогу відповідачаРжищівської міської ради актуальні технічні паспорти на належні йому об`єкти нерухомості, що розміщені на землях комунальної власності Ржищівської міської територіальної громади, не грунтується на вимогах закону оскільки, за змістом абзацу 2 частини 1 статті 188 ЗК України, державний контроль за використанням та охороною земель в обсязі, визначеному законом, також здійснюється виконавчими органами сільських, селищних, міських рад. Право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди визначене і статтею 24 Закону № 161-XIV.

Інші доводи апеляційної скарги висновків суду першої інстанції не спростовують, на законність судового рішення не впливають, а також спростовуються встановленими вище обставинами справи.

З урахуванням наведеного, вирішуючи спір, з огляду на предмет і підстави заявленого позову, оцінивши у сукупності подані сторонами докази, відповідно до встановлених фактичних обставин справи та норм матеріального права, що регулюють спірні правовідносини, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди землі №05-01-29/80 від 04 листопада 2024 року та скасування реєстрації на його підставі речового права орендаря ОСОБА_2 .

Відповідно до статті 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Враховуючи наведене, колегія суддів апеляційного суду вважає, що рішення Кагарлицького районного суду Київської області від 30 січня 2026 року ухвалене з дотриманням норм матеріального та процесуального права, доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду першої інстанції, а тому відсутні правові підстави для задоволення апеляційної скарги представника позивача ОСОБА_1 адвоката Клапчука Федора Петровича.

Згідно з частиною 13 статті 141, підпунктами «б», «в» пункту 4 частини першої статті 382 ЦПК України суд апеляційної інстанції має вирішити питання щодо нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої інстанції, у випадку скасування та ухвалення нового рішення або зміни судового рішення; щодо розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.

Оскільки апеляційну скаргу залишено без задоволення, а судове рішення без змін, розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції, не здійснюється.

Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд, -

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу представника позивача ОСОБА_1 адвоката Клапчука Федора Петровича залишити без задоволення.

Рішення Кагарлицького районного суду Київської області від 30 січня 2026 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення.

Якщо в судовому засіданні було проголошено лише скорочене (вступну та резолютивну частини) судове рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Головуючий: Судді: