Постанова від 13 серпня 2026 р. у справі №751/7079/24 — Чернігівський апеляційний суд

ЧЕРНІГІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

П О С Т А Н О В А

іменем України

14 серпня 2026 року м. Чернігів

Унікальний номер справи № 751/7079/24

Головуючий у першій інстанції – Ченцова С. М.

Апеляційне провадження № 22-ц/4823/223/26

Чернігівський апеляційний суд у складі:

головуючого-судді: Скрипки А.А.

суддів: Онищенко О.І., Шарапової О.Л.

секретар: Зеляк Ю.Г.

сторони:

позивач: ОСОБА_1

відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю

”Чернігівінвестбуд”

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Новозаводського районного суду м. Чернігова у складі судді Ченцової С.М. від 02 червня 2025 року, місце ухвалення рішення - м. Чернігів, дата складання повного рішення - 02 червня 2025 року, у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю ”Чернігівінвестбуд” про визнання попереднього договору дійсним,

В С Т А Н О В И В:

У серпні 2024 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю ”Чернігівінвестбуд” про визнання попереднього договору дійсним, в якому просила визнати дійсним попередній договір №16 від 20.08.2020 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ ”Чернігівінвестбуд” щодо набуття права власності на квартиру АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 , площею 61,10 кв.м, у редакції, визначеній сторонами 20.08.2020 року, та зазначеній у позові. В обґрунтування вимог заявленого позову ОСОБА_1 зазначала, що згідно з умовами вказаного договору, сторони домовились не пізніше 60 календарних днів після здачі об`єкта будівництва в експлуатацію та отримання продавцем правовстановлюючих документів, укласти договір купівлі-продажу квартири у встановленій формі та на умовах, визначених цим договором. Відповідно до п.2.1. Попереднього договору, сторони домовились укласти та нотаріально посвідчити Основний договір з урахуванням таких істотних умов: адреса будинку, в якому розташована квартира: АДРЕСА_2 та АДРЕСА_2 ; номер квартири АДРЕСА_3 ; поверх 3; загальна площа квартири згідно з проектом 61,10 кв.м. Орієнтовна дата введення об`єкта в експлуатацію - 4 квартал 2022 року. Згідно з п.2.1.3 Попереднього договору, вартість квартири на момент його укладення - 549 900 гривень. Позивач стверджувала, що вона сплатила обумовлену суму окремими платежами, згідно із квитанціями: №П999194 на суму 285 060 гривень, № 50616675 на суму 149 900 гривень, №50677244 на суму 135 160 гривень. За доводами позивача, нею було повністю сплачено суму, згідно з договором. Позивач вказувала, що відповідач тривалий час ухилявся від нотаріального посвідчення попереднього договору, а також в обумовлений строк об`єкт в експлуатацію не ввів. 21.12.2023 року на адресу відповідача було направлено адвокатський запит №3 щодо отримання інформації на поставлені питання, у тому числі, питання: ” Чи визнає відповідач дійсність попереднього договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 від 20.08.2020 року?”. Листом від 28.12.2023 року №8 відповідач повідомив, що сторонами досягнуто усіх істотних умов при укладенні попереднього договору та відбулося частково його виконання, тому у Товариства відсутні підстави не визнавати дійсність Попереднього договору. Позивач зазначала, що зважаючи на те, що відповідач визнав дійсність Попереднього договору, 21.02.2024 року на його адресу було направлено офіційний лист-запрошення щодо нотаріального посвідчення договору. Відповідач надіслав лист від 05.03.3024 року №16, в якому повідомив, що положення договору втратили актуальність і не відповідають вимогам чинного законодавства, у зв`язку з чим, на тих умовах, на яких вони уклали договір 20.08.2020 року, його нотаріально посвідчувати не будуть. Позивач із зазначеною позицією не згодна, оскільки вважає, що відповідач ухиляється від виконання покладених на нього договором зобов`язань.

Рішенням Новозаводського районного суду м. Чернігова від 02.06.2025 року у задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю ”Чернігівінвестбуд” про визнання попереднього договору дійсним - відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить скасувати рішення Новозаводського районного суду м. Чернігова від 02.06.2025 року та ухвалити нове рішення, яким задовольнити вимоги заявленого нею позову в повному обсязі. Доводи апеляційної скарги ОСОБА_1 зазначають, що оскаржуване рішення суду першої інстанції від 02.06.2025 року є таким, що ухвалено із неправильним застосуванням норм матеріального права. В доводах апеляційної скарги ОСОБА_1 вказує, що відповідно до ч.1 статті 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є нікчемним. Отже, укладення договору в простій письмовій формі, без нотаріального посвідчення робить Попередній договір нікчемним, в силу прямої вказівки закону і незалежно від угоди сторін та пунктів договору. Апелянт стверджує, що у випадку кваліфікації договору, як змішаного, якщо один з його елементів (купівля-продаж об`єкта нерухомості) вимагає нотаріального посвідчення, весь договір підлягає обов`язковому нотаріальному посвідченню. Оскільки нотаріальне посвідчення договору щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва передбачено імперативною нормою, і немає жодних винятків відступлення від неї, сторони не можуть не виконати зазначених вимог (аналогічний висновок викладено у Постанові КЦС ВС від 25 травня 2022 року, справа №755/16339/19). За доводами апелянта, позивач зверталася до суду саме із вимогою визнати нікчемний правочин дійсним на підставі ч.2 статті 220 ЦК України, і ця норма прямо передбачає можливість визнання судом дійсним нікчемного правочину, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення. Апелянт вказує, що суд першої інстанції, посилаючись у своєму рішенні на те, що ”нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним”, фактично визнав можливість застосування ч.2 статті 220 ЦК України, але потім суперечливо відмовив у позові, посилаючись на статтю 215 ЦК України, яка регулює оспорювані правочини. Апелянт вважає, що це є внутрішньою суперечністю в мотивувальній частині рішення та прямим порушенням норм матеріального права, що призвело до неправомірного відхилення позову. Доводи апеляційної скарги зауважують, що при вирішенні спорів, пов`язаних із визнанням правочинів, які підлягали нотаріальному посвідченню, дійсними, зокрема, і в порядку статті 220 ЦК України, суду слід з`ясувати: чи підлягав відповідний правочин нотаріальному посвідченню; з яких причин його не було нотаріально посвідчено та чи втрачена можливість такого посвідчення; чи не суперечить зміст правочину вимогам закону, оскільки в такому разі позов не може бути задоволений. На думку апелянта, можливості для нотаріального посвідчення Попереднього договору безповоротно втрачені, оскільки сам же відповідач вказав, що на тих умовах, на яких договір був укладений у 2020 році, він нотаріально посвідчувати його не буде. Апелянт вважає, що це суперечить її інтересам, оскільки ставить в завідомо невигідне становище у порівнянні з відповідачем, змушує йти на ще більші втрати. Укладаючи договір у 2020 році, позивач розраховувала, що визначені сторонами умови будуть сталими та дійсними до моменту укладення основного договору. Однак, позиція відповідача вказує, що він протиправно ухиляється від нотаріального посвідчення попереднього договору, оскільки має місце вразливе становище позивача. Втрата можливості нотаріально посвідчити Попередній договір проявляється в тому, що відповідач відмовляється його посвідчувати на тих умовах, що були визначені сторонами на момент його укладення і протиправно змушує позивача до переукладання договору, при цьому, пропонуючи нотаріально посвідчити вже новий договір. Однак, зважаючи на те, що відповідач тривалий час ухилявся від посвідчення договору в чинній редакції, у позивача відсутні підстави припускати, що відповідач дотримає свого слова.

У відзиві на апеляційну скаргу (а.с.126-129) Товариство з обмеженою відповідальністю ”Чернігівінвестбуд” просить у задоволенні апеляційної скарги ОСОБА_1 на рішення Новозаводського районного суду м. Чернігова від 02.06.2025 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю ”Чернігівінвестбуд” про визнання попереднього договору дійсним - відмовити у повному обсязі.

В судовому засіданні апеляційного суду представник позивача ОСОБА_1 - адвокат Кінебас О.М. підтримав вимоги та доводи апеляційної скарги і просив її задовольнити.

В судовому засіданні апеляційного суду представник відповідача ТОВ ”Чернігівінвестбуд” - адвокат Пінчук К.О. просила апеляційну скаргу залишити без задоволення, та залишити без змін рішення Новозаводського районного суду м. Чернігова від 02.06.2025 року у даній справі.

В судове засідання апеляційного суду позивач ОСОБА_1 , належним чином повідомлена про дату, час і місце судового розгляду даної справи, не з`явилася.

Відповідно до приписів ч.2 статті 372 ЦПК України, неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Вислухавши суддю-доповідача, пояснення учасників судового розгляду справи, дослідивши матеріали справи, перевіривши доводи апеляційної скарги, апеляційний суд дійшов наступного висновку.

В ході судового розгляду даної справи судом встановлено, і вказані обставини підтверджуються її матеріалами, що 20.08.2020 року між Товариством з обмеженою відповідальністю ”Чернігівінвестбуд” (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) було укладено Попередній договір №16, в якому зазначено, що Продавець в майбутньому набуде право власності на квартиру номер АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 (квартира) і має намір здійснити відчуження квартири Покупцю, а Покупець має намір придбати квартиру у власність (а.с.13-15).

Відповідно до п.1.1. даного попереднього договору, сторони домовились не пізніше 60 календарних днів після здачі об`єкта будівництва в експлуатацію та отримання Продавцем правовстановлюючих документів, укласти договір купівлі-продажу квартири, надалі ”Основний договір”, у встановленій законом формі та на умовах, визначених цим договором. Орієнтовна дата введення об`єкта будівництва в експлуатацію 4 квартал 2022 року. Запланований термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію може бути змінено, що не є порушенням зобов`язань з боку Продавця.

Згідно із п.2.1. Попереднього договору, сторони домовились укласти та нотаріально посвідчити Основний договір з урахуванням таких істотних умов: Об`єкт - квартира з наступними характеристиками: а) адреса будинку, в якому розташована квартира: АДРЕСА_2 та АДРЕСА_2 (будівельна адреса); номер квартири АДРЕСА_4 ; загальна площа квартири, згідно з проектом: 61,10 кв.м; наявність індивідуального керування опаленням. Вартість квартири на момент укладання Попереднього договору складає 549 900 гривень, без ПДВ. При неповній оплаті вартості квартири вартість неоплачених квадратних метрів підлягає перегляду з розрахунку не менше 14 400 гривень за 1 кв.м загальної площі.

Відповідно до п.2.3. Попереднього договору, остаточна вартість відчужуваної квартири за Основним договором, у будь-якому випадку, не може бути меншою за балансову вартість квартири, зазначену після введення об`єкта в експлуатацію.

Згідно п.4.1.4. Попереднього договору, цей договір не приховує іншу угоду і відповідає дійсним намірам сторін створити для себе юридичні наслідки, передбачені цим Попереднім договором. Особи, що підписали цей Попередній договір, стверджують про те, що текст попереднього договору ними прочитано повністю і всі його положення зрозумілі та узгоджені між сторонами.

Відповідно до п.5.1. Попереднього договору, Покупець, з метою забезпечення своїх зобов`язань за цим договором щодо укладення Основного договору, перераховує на рахунок Продавця аванс наступними частинами: 285 060 гривень, без ПДВ, при підписанні Попереднього договору, залишок авансу сплачується до 30 січня 2021 року.

У п.7.5. даного Попереднього договору, сторони визначили, що відповідно до статей: 205, 207, 209 ЦК України, Продавець та Покупець укладають цей Попередній договір у простій письмовій формі та заперечення з цього приводу у сторін відсутні.

Згідно із платіжними дорученнями №50616675 від 25.01.2021 року, №50677244 від 26.01.2021 року платником ОСОБА_1 на рахунок отримувача ТОВ ”Чернігівінвестбуд” було здійснено платежі на суму 135 160 гривень та 149 900 гривень, у графі призначення платежу зазначено: за кв. АДРЕСА_5 згідно договору №16 від 20.08.2020, нот. не пос. без ПДВ, ОСОБА_2 , 2804202763 (а.с.19,20).

Відповідно до квитанції №П999228 від 20.08.2020 року, ОСОБА_1 на рахунок отримувача ФОП ” ОСОБА_3 ” було здійснено платіж на суму 329 940 гривень, у графі призначення платежу зазначено: за надання інформаційних послуг зг. дог. б/н від 03.08.2020 р. без ПДВ, ОСОБА_2 , 2804202763 (а.с.20).

Згідно листа-запрошення від 21.02.2024 року, позивачем ОСОБА_1 було запропоновано відповідачу ТОВ ”Чернігівінвестбуд” з`явитись до приватного нотаріуса для посвідчення договору №16 від 20.08.2020 року (а.с.16).

Як вбачається із відповіді ТОВ ”Чернігівінвестбуд” від 05.03.2024 року, Товариство підтверджує дійсність укладеного попереднього договору №16 від 20.08.2020 року та свої зобов`язання по ньому, не заперечує щодо нотаріального посвідчення договору на умовах, які є актуальними на дату посвідчення такого договору, та для узгодження яких позивачу було запропоновано звернутися до відповідача (а.с.17).

Оскаржуваним рішенням Новозаводського районного суду м. Чернігова від 02.06.2025 року у задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю ”Чернігівінвестбуд” про визнання попереднього договору дійсним - відмовлено. Відмовляючи у задоволенні позову ОСОБА_1 , суд першої інстанції зазначив, що на основі повно та всебічно з`ясованих обставин справи, підтверджених доказами, дослідженими в судовому засіданні, встановивши правовідносини, які випливають із встановлених обставин, та з огляду на правові норми, які підлягають застосуванню, суд вважає, що спірний правочин не є нікчемним, відповідач заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, тому даний правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин), на підставі статті 215 ЦК України. За наведених вище обставин, суд першої інстанції дійшов висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1 про визнання попереднього договору дійсним, не підлягають задоволенню, оскільки відповідно до статті 215 ЦК України, судом може бути визнаний дійсним нікчемний правочин, а спірний договір таким не є.

Апеляційний суд вважає за необхідне зазначити, що доводи апеляційної скарги ОСОБА_1 відносно того, що оскаржуване рішення суду першої інстанції від 02.06.2025 року є таким, що ухвалено із неправильним застосуванням норм матеріального права, не можуть бути підставами для скасування рішення суду першої інстанції від 02.06.2025 року, оскільки вказані доводи апеляційної скарги не знайшли свого підтвердження в ході апеляційного розгляду даної справи.

В доводах апеляційної скарги ОСОБА_1 вказує, що відповідно до ч.1 статті 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є нікчемним. Отже, укладення договору в простій письмовій формі, без нотаріального посвідчення робить Попередній договір нікчемним, в силу прямої вказівки закону і незалежно від угоди сторін та пунктів договору. Апелянт стверджує, що у випадку кваліфікації договору, як змішаного, якщо один з його елементів (купівля-продаж об`єкта нерухомості) вимагає нотаріального посвідчення, весь договір підлягає обов`язковому нотаріальному посвідченню. Оскільки нотаріальне посвідчення договору щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва передбачено імперативною нормою, і немає жодних винятків відступлення від неї, сторони не можуть не виконати зазначених вимог (аналогічний висновок викладено у Постанові КЦС ВС від 25 травня 2022 року, справа №755/16339/19). За доводами апелянта, позивач зверталася до суду саме із вимогою визнати нікчемний правочин дійсним на підставі ч.2 статті 220 ЦК України, і ця норма прямо передбачає можливість визнання судом дійсним нікчемного правочину, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення. Апелянт вказує, що суд першої інстанції, посилаючись у своєму рішенні на те, що ”нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним”, фактично визнав можливість застосування ч.2 статті 220 ЦК України, але потім суперечливо відмовив у позові, посилаючись на статтю 215 ЦК України, яка регулює оспорювані правочини. Апелянт вважає, що це є внутрішньою суперечністю в мотивувальній частині рішення та прямим порушенням норм матеріального права, що призвело до неправомірного відхилення позову. Доводи апеляційної скарги зауважують, що при вирішенні спорів, пов`язаних із визнанням правочинів, які підлягали нотаріальному посвідченню, дійсними, зокрема, і в порядку статті 220 ЦК України, суду слід з`ясувати: чи підлягав відповідний правочин нотаріальному посвідченню; з яких причин його не було нотаріально посвідчено та чи втрачена можливість такого посвідчення; чи не суперечить зміст правочину вимогам закону, оскільки в такому разі позов не може бути задоволений. На думку апелянта, можливості для нотаріального посвідчення Попереднього договору безповоротно втрачені, оскільки сам же відповідач вказав, що на тих умовах, на яких договір був укладений у 2020 році, він нотаріально посвідчувати його не буде. Апелянт вважає, що це суперечить її інтересам, оскільки ставить в завідомо невигідне становище у порівнянні з відповідачем, змушує йти на ще більші втрати. Укладаючи договір у 2020 році, позивач розраховувала, що визначені сторонами умови будуть сталими та дійсними до моменту укладення основного договору. Однак, позиція відповідача вказує, що він протиправно ухиляється від нотаріального посвідчення попереднього договору, оскільки має місце вразливе становище позивача. Втрата можливості нотаріально посвідчити Попередній договір проявляється в тому, що відповідач відмовляється його посвідчувати на тих умовах, що були визначені сторонами на момент його укладення і протиправно змушує позивача до переукладання договору, при цьому, пропонуючи нотаріально посвідчити вже новий договір. Однак, зважаючи на те, що відповідач тривалий час ухилявся від посвідчення договору в чинній редакції, у позивача відсутні підстави припускати, що відповідач дотримає свого слова.

З даного приводу апеляційний суд вважає за необхідне зазначити наступне.

Відповідно до приписів ч.1 статті 2 ЦПК України, завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Згідно ч.1 статті 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до ч.1 статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Згідно ч.1; п.1 ч.2 статті 11 ЦК України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: договори та інші правочини.

Відповідно до статті 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

В силу приписів статті 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно із ч.1 статті 635 ЦК України (в редакції, чинній на час укладення попереднього договору), попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Відповідно до ч.1 статті 657 ЦК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

За даних обставин, і попередній договір повинен бути укладений письмово та підлягав нотаріальному посвідченню.

Оскільки в силу імперативних вимог статті 635 ЦК України, попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, то нотаріальне посвідчення попереднього договору також є обов`язковим.

Положення як статті 635 ЦК України, так і статті 657 ЦК України, є імперативними та розширеному тлумаченню не підлягають.

Аналогічні висновки викладені в постанові Верховного Суду від 07 квітня 2025 року у справі №751/2085/24, провадження № 61-13273св24.

За загальним правилом, правочин є дійсним, якщо він відповідає загальним умовам його дійсності. До зазначених умов віднесено відповідність форми вчинення правочину вимогам закону (ч.4 статті 203 ЦК України). Формою вчинення правочину є спосіб вираження волі сторін на його вчинення.

Відповідно до ч.1 статті 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом, як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За приписами ч.3 статті 640 ЦК України, договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Згідно зі статтею 655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Статтею 657 ЦК України визначено, що договір купівлі-продажу, зокрема, житлового будинку (квартири) укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Згідно зі статтею 2 Закону України ”Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”, державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (п.1 ч.1 статті 2 даного Закону).

Статтею 54 Закону України ”Про нотаріат” визначено, що нотаріуси посвідчують правочини, які згідно із законом підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню. На вимогу фізичної або юридичної особи будь-який правочин з її участю може бути нотаріально посвідчений. Нотаріус при вчиненні нотаріальної дії перевіряє, чи відповідає зміст посвідчуваного ним правочину вимогам закону і дійсним намірам сторін.

Пунктом 2 глави 2 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України №296/5 від 22.02.2012 року встановлено, що при посвідченні правочинів про відчуження або заставу нерухомого майна нотаріусом перевіряється відсутність податкової застави, заборони відчуження або арешту майна шляхом безпосереднього доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. При укладенні вказаних договорів нотаріус перевіряє відсутність обтяження нерухомого майна іпотекою шляхом безпосереднього доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Правочини, щодо яких порушені вимоги закону про їх нотаріальне посвідчення, відповідно до приписів частини 1 статті 215 ЦК України, вважаються нікчемними.

Водночас, в абзаці 2 частини 2 статті 215 ЦК України зазначено, що у випадках, встановлених цим кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний дійсним.

Так, за правилом частини 2 статті 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним.

При вирішенні спорів, пов`язаних з визнанням правочинів, які піддягали нотаріальному посвідченню, дійсними, зокрема, і в порядку статті 220 ЦК України, суду слід з`ясувати: чи підлягав відповідний правочин нотаріальному посвідченню; з яких причин його не було нотаріально посвідчено та чи втрачена можливість такого посвідчення; чи не суперечить зміст правочину вимогам закону, оскільки в такому разі позов не може бути задоволений (постанова Верховного Суду (КГС) від 22 жовтня 2019 року, справа №909/68/18).

При цьому, необхідно зазначити, що вирішуючи питання про правомірність набуття права власності, суд має враховувати, що право власності набувається на підставах, які не заборонені законом, зокрема, на підставі правочинів. Діє презумпція правомірності набуття права власності на певне майно, яка означає, що право власності на конкретне майно вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК України).

Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Проте, якщо права на нерухоме майно підлягають державній реєстрації, то право власності у набувача виникає з дня такої реєстрації відповідно до закону (стаття 334 ЦК України) та з урахуванням положення про дію закону в часі на момент виникнення спірних правовідносин (стаття 5 ЦК України).

Стаття 210 ЦК України передбачає державну реєстрацію правочинів у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, необхідно врахувати, що норма ч.2 статті 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів, відповідно до статей: 210, 640 ЦК України, пов`язується з державною реєстрацією, тому вони не є вчиненими і не створюють прав і обов`язків для сторін. При цьому, саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування ч.2 статті 220 ЦК України.

Відповідно до приписів ч.1, ч.6 статті 81 ЦПК України, яка регламентує обов`язок доказування і подання доказів, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом; доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Доводи апеляційної скарги не спростовують висновку суду першої інстанції про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 , оскільки позивачем в ході судового розгляду даної справи не доведено належними та допустимими доказами, у розумінні статей: 77, 78 ЦПК України, досягнення між нею та відповідачем згоди щодо всіх істотних умов договору та факту безповоротного ухилення відповідача від нотаріального посвідчення правочину, а також втрати можливості у майбутньому з будь-яких причин його посвідчити. При цьому, вказані умови є обов`язковими для визнання правочину дійсним, на підставі ч.2 статті 220 ЦК України.

Необхідно зазначити, що є обґрунтованим по суті висновок суду першої інстанції відносно того, що вимога позивача ОСОБА_1 про визнання дійсним попереднього договору №16 від 20.08.2020 року, який не посвідчувався нотаріально та за умови відсутності факту безповоротного ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору, не узгоджується із приписами норм права, які регулюють спірні правовідносини.

Доводи апеляційної скарги про невідповідність висновків суду першої інстанції фактичним обставинам справи, оскільки сторони домовились щодо всіх істотних умов укладеного між ними попереднього договору, за яким відбулося його повне виконання, і тому наявні достатні правові підстави для задоволення позову та визнання договору дійсним, не можуть бути підставою для скасування оскаржуваного рішення суду першої інстанції від 02.06.2025 року. Оскільки договір купівлі-продажу нерухомого майна підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, тому і попередній договір щодо майбутнього укладення договору купівлі-продажу квартири також підлягав обов`язковому нотаріальному посвідченню, але цього не було дотримано сторонами при укладенні вказаного спірного договору. За даних обставин, доводи апеляційної скарги не спростовують висновку суду першої інстанції про відсутність правових підстав для визнання дійсним попереднього договору №16 від 20.08.2020 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ ”Чернігівінвестбуд”, на підставі положень ч.2 статті 220 ЦК України.

Крім того, сторони даного спору, укладаючи між собою попередній договір №16 від 20.08.2020 року, у п.1.1. вказаного попереднього договору визначили, що орієнтовна дата введення об`єкта будівництва в експлуатацію - 4 квартал 2022 року. Запланований термін введення об`єкта будівництва в експлуатацію може бути змінено, що не є порушенням зобов`язань з боку продавця (а.с.13-15).

Відповідно до п.1.1. даного попереднього договору, сторони домовились не пізніше 60 календарних днів після здачі об`єкта будівництва в експлуатацію та отримання продавцем правовстановлюючих документів, укласти договір купівлі-продажу квартири, надалі ”Основний договір”, у встановленій законом формі та на умовах, визначених цим договором.

Приписами статті 635 ЦК України регламентовано попередній договір. Як вбачається із матеріалів справи, умови вказаного вище попереднього договору №16 від 20.08.2020 року щодо укладення основного договору купівлі-продажу квартири у строки, визначенні п.1.1. попереднього договору, не були виконані.

Враховуючи вищенаведене, доводи апеляційної скарги не містять в собі підстав для скасування оскаржуваного рішення суду першої інстанції від 02.06.2025 року, ухваленого на підставі норм права, які регламентують спірні правовідносини та на основі з`ясованих обставин, на які сторони спору посилалися, як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в ході судового розгляду даної справи.

За даних обставин, апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційна скарга ОСОБА_1 - підлягає залишенню без задоволення, а рішення Новозаводського районного суду м.Чернігова від 02.06.2025 року - підлягає залишенню без змін.

Керуючись статтями: 367, 368, 374, 375, 381, 382, 383, 384, 389, 390 ЦПК України, апеляційний суд,

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 - залишити без задоволення.

Рішення Новозаводського районного суду м. Чернігова від 02 червня 2025 року, залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови.

Головуючий: Судді: