Постанова від 12 серпня 2026 р. у справі №522/13790/24 — Одеський апеляційний суд

Номер провадження: 22-ц/813/4358/26

Справа № 522/13790/24

Головуючий у першій інстанції Шенцева О. П.

Доповідач Коновалова В. А.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

ПОСТАНОВА

Іменем України

13.08.2026 року м. Одеса

Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого - Коновалової В.А.,

суддів: Назарової М.В., Карташова О.Ю.,

за участю секретаря судового засідання Юцикова Д.Ю.,

учасники справи:

позивач – ОСОБА_1 ,

відповідачі - Приморська районна адміністрація Одеської міської ради, Комунальне підприємство «Житлово-комунальний сервіс «Порто-Франківський»,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань Одеського апеляційного суду в порядку спрощеного позовного провадження справу

за апеляційною скаргою ОСОБА_1 , від імені якої діє представник ОСОБА_2 ,

на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 07 липня 2025 року,

за позовом ОСОБА_1 до Приморської районної адміністрації Одеської міської ради, Комунального підприємства «Житлово-комунальний сервіс «Порто-Франківський» про усунення перешкод у користуванні нерухомим майном

в с т а н о в и в:

Короткий зміст позовних вимог

У серпні 2024 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Приморської районної адміністрації Одеської міської ради, Комунального підприємства «Житлово-комунальний сервіс «Порто-Франківський» про усунення перешкод у користуванні нерухомим майном, обґрунтувавши позовні вимоги тим, що вона є користувачем нежитлового приміщення, загальною площею 89,9 кв.м, що розташоване на першому поверсі лівоворотного фасадного флігеля будинку, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , відповідно до договору оренди нерухомого майна від 18.11.2022 року з ФОП ОСОБА_3

08.12.2023 року новим власником приміщення стала ОСОБА_4 , з якою 08.12.2023 року позивач уклала договір оренди вказаного приміщення. За вказаною адресою ОСОБА_1 здійснює нотаріальну діяльність. Робоче місце нотаріуса сертифіковано відповідно до наказу Південного міжрегіонального управління міністерства юстиції (м. Одеса) від 11.12.2022 року №383/13.1-03 та видано реєстраційне посвідчення про реєстрацію нотаріальної діяльності № 202 від 14 грудня 2022 року. Позивач зазначає, що їй та її клієнтам чиняться незаконні перешкоди у безперешкодному доступі до приміщення, що перебуває у її користуванні на умовах оренди та використовуються для надання нотаріальних послуг. Перешкоди у безперешкодному доступі до приміщення чиняться шляхом позбавлення можливості доступу до приміщення, де здійснюється нотаріальна діяльність через незаконне встановлення металевих воріт в арці житлового будинку, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 . Встановлення воріт в арці унеможливлює використання входу до нотаріальної контори, передбаченого саме для клієнтів з маломобільних груп населення, які мають вади, пов`язані з підняттям сходами. З отриманих відповідей від Приморської районної адміністрації Одеської міської ради, КП «ЖКС «Порто-Франківський», Головного управління Державної служби надзвичайних ситуацій в Одеській області вбачається, що ворота в арці будинку АДРЕСА_1 не належать обслуговуючій компанії (КП «ЖКС «Порто-Франківський») та органу місцевого самоврядування (Приморської районної адміністрації Одеської міської ради), встановлені невідомими особами, без отримання відповідних погоджень і дозволів. ОСОБА_1 звернулась до Одеської міської ради та КП «ЖКС «Порто-Франківський» з проханням провести демонтаж незаконно встановлених воріт, на що отримала відповідь від Приморської районної адміністрації Одеської міської ради, що орган місцевого самоврядування фактично визнає наявність перешкод ОСОБА_1 в доступі до орендованого нежитлового приміщення, але усувається від вирішення питання, рекомендуючи звернутись до суду.

Позивач просила суд: 1) усунути ОСОБА_1 перешкоди у користуванні нежитловим приміщенням, загальною площею 89,9 кв.м, що розташоване на першому поверсі лівоворотного фасадного флігеля будинку, за адресою: АДРЕСА_1 шляхом демонтажу воріт в арці цього будинку; 2) зобов`язати відповідачів провести демонтаж воріт, встановлених в арці будинку, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 .

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Приморський районний суд м. Одеси рішенням від 07 липня 2025 року позов ОСОБА_1 до Приморської районної адміністрації Одеської міської ради, Комунального підприємства «Житлово-комунальний сервіс «Порто-Франківський» про усунення перешкод у користуванні нерухомим майном залишив без задоволення.

Суд першої інстанції виходив з того, що позивач просить суд зобов`язати відповідачів провести демонтаж воріт, встановлених в арці будинку, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , оскільки ворота перешкоджають здійснювати нотаріальну діяльність, однак жодного доказу порушення відповідачами її прав у користуванні нежитловим приміщенням позивачем до суду не надано, а судом не встановлено. Відповідач КП «ЖКС «Порто-Франківський» на підставі договору з управління багатоквартирним будинком від 24.06.2019 року, що укладений від імені співвласників, як управитель багатоквартирного будинку, забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб, тобто безперервно надає послугу з управління багатоквартирним будинком співвласникам житлового будинку. В той же час, співвласники багатоквартирного житлового будинку, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 реалізовують свої права самостійно.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 , від імені якої діє представник ОСОБА_2 , просить рішення Приморського районного суду м. Одеси від 07 липня 2025 року скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог ОСОБА_1 , посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

(1) Доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

Апеляційна скарга мотивована тим, що підставою для відмови у задоволенні позову суд зазначив відсутність доказів порушення відповідачами прав позивача у користуванні нежитловим приміщенням, однак факт існування перешкод у користування орендованою нерухомістю позивачем доведено, з чим погодились і відповідачі, і суд першої інстанції у рішенні. Встановлення воріт в арці житлового будинку відбулось незаконно, без відповідних дозволів та з порушенням встановлених будівельних норм, тобто самочинно; крім того, вказана конструкція не має власника. Оскільки встановлено, що металеві ворота в арці житлового будинку, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 є самочинно встановленими і чинять перешкоди та порушують права позивачки та її клієнтів, то вони підлягають знесенню. Земельна ділянка на якій встановлено вказані ворота є комунальною власністю (відповідач - 1), а будинок, на якому встановлено ворота, передано в обслуговування відповідачу 2. Саме відповідачі мають діяти відповідно до статті 19 Конституції України, тобто в межах, на підставі і у спосіб, що передбачений чинним законодавством України. Порушене право позивача підлягає судовому захисту, оскільки за своїм правовим змістом договір оренди є договором найму (оренди), його положення відповідають вимогам ст. 759 ЦК України, якими встановлено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. За договором найму наймодавець здійснює передачу майна наймачеві у користування, при цьому наймачеві також передається і право володіння орендованим майном, тобто можливість не тільки вилучати корисні властивості майна, але і мати його, бути його титульним (правомірним) володільцем. Наділення наймача статусом титульного володільця дозволяє надавати йому можливість використовувати речево-правові засоби захисту свого права від посягання третіх осіб, в тому числі вимагати повернення майна з чужого незаконного володіння, вимагати усунення перешкод, не пов`язаних з позбавленням володіння тощо. Така можливість надається наймачеві як володільцю майна главою 29 ЦК України.

Скаржник наголошує, що перешкоди у користуванні нежитловим приміщенням позивачу чиняться встановленням воріт в арці житлового будинку, які обмежують доступ до орендованих приміщень позивачу та його клієнтам. Вчинення перешкод орендарю нежитлових приміщень – позивачу за цим позовом триває вже другий рік поспіль. Заходи досудового врегулювання конфліктної ситуації шляхом направлення відповідних звернень до відповідачів з проханням демонтувати незаконно встановлені невідомими особами ворота виявились безрезультатними.

(2) Позиція інших учасників справи

Ухвалою Одеського апеляційного суду від 19.09.2025 року відкрито апеляційне провадження та Приморській районній адміністрації Одеської міської ради, Комунальному підприємству «Житлово-комунальний сервіс «Порто-Франківський» роз`яснювалось право подання до апеляційного суду відзиву на апеляційну скаргу у письмовій формі у десятиденний строк з дня отримання копії цієї ухвали та апеляційної скарги, який за формою і змістом має відповідати ст. 360 ЦПК України.

Копію ухвали про відкриття провадження від 19.09.2025 отримано ОСОБА_1 та її представником Ткаченко О.І. 22.09.2025 року в особистих кабінетах Електронного суду, що підтверджується довідками.

Апеляційну скаргу з додатками та копію ухвали про відкриття провадження від 19.09.2025 отримано Приморською районною адміністрацією Одеської міської ради 19.08.2025 року та 22.09.2025 року в особистому кабінеті Електронного суду, що підтверджується довідками.

Апеляційну скаргу з додатками та копію ухвали про відкриття провадження від 19.09.2025 отримано Комунальним підприємством «Житлово-комунальний сервіс «Порто-Франківський» 19.08.2025 року та 22.09.2025 року в особистому кабінеті Електронного суду, що підтверджується довідками.

Правом на подання відзиву на апеляційну скаргу відповідачі не скористалися.

Натомість, від Приморської районної адміністрації Одеської міської ради 11.08.2026 до Одеського апеляційного суду надійшли письмові пояснення.

Ухвалою Одеського апеляційного суду від 13.08.2026 року, яка занесена до протоколу судового засідання, додаткові письмові пояснення подані 11.08.2026 Приморською районною адміністрацією Одеської міської ради та заперечення на додаткові пояснення подані 13.08.2026 року представником ОСОБА_1 до Одеського апеляційного суду, повернуті.

За приписами п. 3 ч. 1 ст. 43 ЦПК України учасники справи мають право подавати заяви та клопотання, надавати пояснення суду, наводити свої доводи, міркування щодо питань, які виникають під час судового розгляду, і заперечення проти заяв, клопотань, доводів і міркувань інших осіб.

Відповідно до ч. 1-3 ст. 174 ЦПК України, при розгляді справи судом у порядку позовного провадження учасники справи викладають письмово свої вимоги, заперечення, аргументи, пояснення та міркування щодо предмета спору виключно у заявах по суті справи, визначених цим Кодексом. Заявами по суті справи є: позовна заява; відзив на позовну заяву (відзив); відповідь на відзив; заперечення; пояснення третьої особи щодо позову або відзиву. Підстави, час та черговість подання заяв по суті справи визначаються ЦПК України або судом у передбачених ЦПК України випадках.

На стадії перегляду судових рішень в апеляційній інстанції відповідно до змісту глави 1 розділу п`ятого «Перегляд судових рішень» учасники справи мають право подавати наступні заяви по суті справи: апеляційні скарги, відзив на апеляційну скаргу, відповідь на відзив, заперечення.

Аналіз наведеного свідчить про те, що законодавцем передбачено викладення письмово своїх вимог, заперечень, тощо виключно у заявах по суті справи, якими письмові пояснення не є.

Учасники процесу про ату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином.

ОСОБА_1 та її представник ОСОБА_2 , Приморська районна адміністрація Одеської міської ради, Комунальне підприємство «Житлово-комунальний сервіс «Порто-Франківський» судові повістки-повідомлення отримали 03.06.2026 року в особистому кабінеті Електронного суду, що підтверджується довідками.

Представник ОСОБА_1 – адвокат Ткаченко Олена Іванівна в судовому засіданні вимоги апеляційної скарги підтримала у повному обсязі, просила суд її задовольнити.

Представник Приморської районної адміністрації Одеської міської ради в судовому засіданні просив у задоволенні апеляційної скарги відмовити.

Відповідно до положень ст. 372 ЦПК України, суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними.

Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

ПОЗИЦІЯ АПЕЛЯЦІЙНОГО СУДУ

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників процесу, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність й обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів апеляційного суду приходить до наступного.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Згідно ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

Ухвалюючи рішення суд першої інстанції виходив з того, що позивач просить суд зобов`язати відповідачів провести демонтаж воріт, встановлених в арці будинку, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , оскільки ворота перешкоджають здійснювати нотаріальну діяльність, однак жодного доказу порушення відповідачами її прав у користуванні нежитловим приміщенням позивачем до суду не надано, а судом не встановлено. Відповідач КП «ЖКС «Порто-Франківський» на підставі договору з управління багатоквартирним будинком від 24.06.2019 року, що укладений від імені співвласників, як управитель багатоквартирного будинку, забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб, тобто безперервно надає послугу з управління багатоквартирним будинком співвласникам житлового будинку. В той же час, співвласники багатоквартирного житлового будинку, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 реалізовують свої права самостійно.

Проаналізувавши встановлені судом першої інстанції обставини у справі колегія суддів вважає за необхідне зазначити наступне.

Загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність і розумність (п. 6 ст. 3 ЦК України).

Тлумачення як ст. 3 ЦК загалом, так і п. 6 ст. 3 ЦК свідчить, що загальні засади (принципи) цивільного права мають фундаментальний характер та інші джерела правового регулювання, в першу чергу акти цивільного законодавства, мають відповідати змісту загальних засад. Це, зокрема, проявляється в тому, що загальні засади (принципи) є за своєю суттю нормами прямої дії. Дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними, тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Одним зі способів захисту права користування майном є припинення дії, яка це право порушує (п. 3 ч. 2 ст. 16 ЦК України), - усунення перешкод у здійсненні права користування майном. Підставою для подання такого позову є вчинення перешкод правомірній реалізації речового права. Цей спосіб захисту може використати не тільки власник майна, але й особа, яка відповідно до закону або договору має право користування ним.

Подібні висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 вересня 2019 року в справі №761/5115/17.

Звертаючись до суду із позовом про усунення перешкод в користування нежитловим приміщенням шляхом демонтажу воріт в арці будинку, позивач в обґрунтування позову зазначала, що за адресою здійснення нотаріальної діяльності їй та її клієнтам чиняться незаконні перешкоди у безперешкодному доступі до приміщення, що перебуває у її користуванні на умовах оренди, та використовуються для надання нотаріальних послуг. Перешкоди у безперешкодному доступі до приміщення чиняться шляхом позбавлення можливості доступу до приміщення, де здійснюється нотаріальна діяльність через незаконне встановлення металевих воріт в арці житлового будинку, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 . Встановлення воріт в арці унеможливлює використання входу до нотаріальної контори, передбаченого саме для клієнтів з маломобільних груп населення, які мають вади, пов`язані з підняттям сходами.

Як встановлено судом першої інстанції, на підставі договору оренди нерухомого майна, укладеного 08.12.2023 між ОСОБА_4 (орендодавцем) та ОСОБА_1 (орендарем), орендодавцем передано належне йому на праві власності нерухоме майно, а саме нежитлове приміщення, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 89,9 кв.м., а орендарем прийнято для здійснення нотаріальної діяльності у строкове платне користування на умовах, визначених договором, зазначене нерухоме майно.

Відповідно до акту прийому-передачі за договором оренди від 08.12.2023, орендодавець передав, а орендар прийняв у користування нерухоме майно, а саме нежитлове приміщення, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 89,9 кв. м.

Позивач ОСОБА_1 у наведеному нежитловому приміщенні здійснює нотаріальну діяльність, місце якого сертифіковано відповідно до наказу Південного межрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Одеса) від 11 грудня 2022 року №383/13.1-03, на підставі якого видано реєстраційне посвідчення №202 від 14 грудня 2022 року про реєстрацію приватної нотаріальної діяльності.

Судом встановлено та не заперечувалося представником позивача, що на час укладення позивачем договору оренди нежитлового приміщення, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 89,9 кв. м, в арці будинку вже були встановлені ворота.

З метою усунення незаконних на думку позивача перешкод у доступі до приміщення, що перебуває у її користуванні на умовах оренди, та полягають у встановленні металевих воріт в арці житлового будинку, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , ОСОБА_1 зверталась до Комунального підприємства «Житлово-комунальний сервіс «Порто-Франківський», Приморської районної адміністрації Одеської міської ради, Головного управління Державної служби України з надзвичайних ситуацій в Одеській області.

Із відповіді Комунального підприємства «Житлово-комунальний сервіс «Порто-Франківський» за вих. №1394/11 від 09.09.2023 року вбачається, що багатоквартирний житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , перебуває в управлінні КП «ЖКС «Порто-Франківський», який не є власником чи користувачем земельної ділянки за вказаною адресою. За інформацією виробничої дільниці №4 КП «ЖКС «Порто-Франківський», за вказаною адресою в арці будинку комунальним підприємством автоматичні ворота не встановлювалися, на балансі ворота не перебувають. Контроль за справністю воріт та доступом до подвір`я здійснюється мешканцями будинку АДРЕСА_1 .

Листом Приморської районної адміністрації Одеської міської ради за вих. №01-13/617/2вих від 18.09.2023 позивача повідомлено, що багатоквартирний житловий будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_1 перебуває в управлінні КП «ЖКС «Порто-Франківський» (розпорядження Одеського міського голови від 28.01.2023 року за №97-01р). КП «ЖКС «Порто-Франківський» не є власником чи користувачем земельної ділянки за вищевказаною адресою.

Згідно відповіді Приморської районної адміністрації Одеської міської ради за вих. №01-13/196/2вих від 23.05.2023 року, за період з 01.01.2016 року до теперішнього часу будь-яких рішень щодо узгодження проектів (схем) благоустрою прилеглих територій до об`єктів нерухомості, розташованих на території району не приймалося. Звернень від юридичних та фізичних осіб на адресу районної адміністрації із зазначених питань за вказаний період не надходило. Технічний та санітарний стан житлового будинку АДРЕСА_1 знаходиться на постійному контролі районної адміністрації та КП «ЖКС «Порто-Франківський».

Відповідно до листа Головного управління Державної служби України з надзвичайних ситуацій в Одеській області за вих. №6001.3-2645/6009/2 від 20.04.2023 року, Головним управленням та підпорядкованими підрозділами дозвільні документи на встановлення автоматичних воріт за адресою: АДРЕСА_1 не надавались.

Листом Приморської районної адміністрації Одеської міської ради за вих. №01-11/2/199вих від 08.03.2024 року позивачу роз`яснено, що житловий будинок АДРЕСА_1 знаходиться на обслуговуванні КП «ЖКС «Порто-Франківський», в списках ветхих та аварійних не значиться. Питання усунення перешкод у користуванні нежитловим приміщенням, яке розміщене на першому поверсі лівоворотного фасадного флігелю вказаного будинку, вхід до якого здійснюється з фасаду будинку, необхідно вирішувати на загальних зборах співвласників будинку.

З копії технічного паспорту на вищевказане нежитлове приміщення, виготовленого ТОВ «ОБ БТІ» 28.09.2022 року, вбачається, що вхід до нежитлового приміщення здійснюється з фасаду житлового будинку, тобто з вул. Європейської (Катерининської).

Жодною із сторін цивільного процесу факт встановлення в арці будинку АДРЕСА_1 не заперечувався.

Згідно статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.

Наймач зобов`язаний володіти та/або користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору (частина 1 статті 773 ЦК України).

Відповідно до статті 391 ЦК власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

У розумінні приписів наведеної норми позивачем негаторного позову може бути власник або титульний володілець, у якого знаходиться річ і щодо якої відповідач ускладнює здійснення повноважень користування або розпорядження, а відповідачем – лише та особа, яка перешкоджає позивачеві у здійсненні його законного права користування чи розпорядження річчю.

Предметом негаторного позову є вимога володіючого майном власника до третіх осіб про усунення порушень його права власності, що перешкоджають йому належним чином користуватися, розпоряджатися цим майном.

Підставою негаторного позову є посилання позивача на належне йому право користування і розпорядження майном, а також факти, що підтверджують дії відповідача у створенні позивачеві перешкод щодо здійснення ним цих правомочностей.

Однією з умов подання негаторного позову є триваючий характер правопорушення і наявність його в момент подання позову.

Характерною ознакою такого позову є протиправне вчинення третьою особою перешкод власникові у реалізації ним повноважень розпорядження або користування належним йому майном.

Отже, у розумінні наведених норм власник (титульний володілець) вправі звернутися до суду з вимогою про захист порушеного права будь-яким способом, що є адекватним змісту порушеного права, який ураховує характер порушення та дає можливість захистити порушене право.

Колегія суддів наголошує, що метою доказування є з`ясування дійсних обставин справи, обов`язок доказування покладається на сторін, суд за власною ініціативою не може збирати докази. Це положення є одним з найважливіших наслідків принципу змагальності у цивільному процесі (постанова Верховного Суду від 26 травня 2022 року у справі №362/3705/20).

Згідно з частинами першою-третьою статті 12, частинами першою п`ятою, шостою статті 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

ЄСПЛ визнає допустимість застосування у цивільних справах стандарту доказування «баланс ймовірностей» (balance of probabilities) (див. наприклад п. 43 рішення від 15 листопада 2007 року у справі «Бендерський проти України», заява №22750/02; рішення від 15 листопада 2007 року у справі «Khamidov v. russia», заява №72118/01; рішення від 23 серпня 2016 року у справі «J.K. and others v. Sweden», заява № 59166/12) та вказує на його відмінність із стандартом доказування у кримінальних справах - «поза розумним сумнівом» (beyond reasonable doubt).

На відмінність між стандартами доказування у цивільних та кримінальних справах звертав увагу і Верховний Суд, зокрема у постанові від 21 січня 2026 року у справі №755/9838/23.

Водночас стандарт доказування «баланс ймовірностей» чи «перевага доказів» не є просто припущенням, заснованим на здогадках або підозрах, він обов`язково має ґрунтуватися на певних доказах та їх оцінці судом.

Велика Палата Верховного Суду у пункті 81 постанови від 18 березня 2020 року у цивільній справі №129/1033/13-ц (провадження №14-400цс19) сформулювала висновок про те, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладає тягар доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину потрібно доказувати так, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний. Тобто, певна обставина не може вважатися доведеною, допоки інша сторона її не спростує (концепція негативного доказу), оскільки за такого підходу принцип змагальності втрачає сенс (див. пункт 43 постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі №917/1307/18).

Отже, цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням балансу вірогідностей. Суд повинен вирішити, чи існує вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри.

Так, матеріали справи містять договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, укладений 24.06.2019 року між Комунальним підприємством «Житлово-комунальний сервіс «Порто-Франківський» (управителем) та співвласниками багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 , відповідно до якого управитель зобов`язується надавати співвласникам послугу з управління багатоквартирним будинком, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , а співвласники зобов`язуються оплачувати управителю послугу з управління згідно з вимогами законодавства та умовами цього договору.

При цьому, послуга з управління полягає у забезпеченні управителем належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна та його прибудинкової території. Послуга з управління включає: утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовується для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо, купівлю та постачання електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку, поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку (п. 1.2-1.3 договору).

Розділом 4 даного договору визначено порядок доступу управителя до приміщень будинку, а в п. 4.1 вказано, що управитель має право доступу до всіх приміщень загального користування будинку, а також належних до нього будівель і споруд, крім тих, що перебувають у власності окремих співвласників. Управитель або його представник може перебувати тільки в тих приміщеннях, в яких розташоване обладнання, перевірка, ремонт або огляд якого проводиться.

Додатком до наведеного договору визначено ціни на послугу з управління багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 , зокрема щодо утримання спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території, поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку, оплату послуг щодо енергопостачання спільного майна багатоквартирного будинку, винагороду управителю.

Укладенню договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком передувала угода від 24.06.2019 між Комунальним підприємством «Житлово-комунальний сервіс «Порто-Франківський» (управителем) та уповноваженою зборами співвласників багатоквартирного будинку особою, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , яка також наявна у матеріалах справи.

Предметом діяльності Комунального підприємства «Житлово-комунальний сервіс «Порто-Франківський», засновником якого є Одеська міська рада, у відповідності до п. 2.2 Статуту є управління житловим і нежитловим фондом, утримання та ремонт житлового і нежитлового фонду, його інженерного обладнання та прибудинкових територій, а також належного утримання об`єктів благоустрою комунальної власності територіальної громади міста Одеси.

Управитель багатоквартирного будинку – фізична особа-підприємець або юридична особа – суб`єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб (п. 14 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги»).

Відповідно до ч. 1 ст. 18 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором.

Згідно ч. 1 ст. 5 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» до житлово-комунальних послуг належать: житлова послуга - послуга з управління багатоквартирним будинком, яка включає: забезпечення утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, якщо прибудинкова територія, за даними Державного земельного кадастру, знаходиться у власності або користуванні співвласників багатоквартирного будинку відповідно до вимог законодавства, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів з обслуговуванням внутрішньобудинкових систем про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо; купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку; поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку; інші додаткові послуги, які можуть бути замовлені співвласниками багатоквартирного будинку.

Частиною другою статті 382 ЦК України встановлено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Відповідно до п. 5-6 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» співвласник багатоквартирного будинку – власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку; а спільне майно багатоквартирного будинку – приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 6 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» співвласники мають право вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників.

Частиною першою статті 9 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначено, що управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об`єднань співвласників багатоквартирного будинку).

Згідно до ч. 1-2 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів та прийняття відповідних рішень здійснюються згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків. До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про: розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним; визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем; обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням; визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком.

У відповідності до ч. 1-4 ст. 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором. Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за рішенням зборів співвласників (загальних зборів об`єднання співвласників багатоквартирного будинку) і згодою управителя та зазначається у договорі з управителем. Умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України. Істотними умовами договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком є: перелік послуг; вимоги до якості послуг; права і обов`язки сторін; відповідальність сторін за порушення договору; ціна послуг; порядок оплати послуг; порядок і умови внесення змін до договору; строк дії договору, порядок і умови продовження дії та розірвання договору.

Згідно зі статтею 12 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» управління багатоквартирним будинком здійснює об`єднання через свої органи управління. За рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (всі або частково) управителю або асоціації. Об`єднання самостійно визначає порядок управління багатоквартирним будинком та може змінити його у порядку, встановленому цим Законом та статутом об`єднання.

Посилання на те, що позивачу та її клієнтам чиняться незаконні перешкоди у безперешкодному доступі до приміщення, що перебуває у користуванні на умовах оренди та використовується для надання нотаріальних послуг шляхом позбавлення доступу до приміщення через незаконне встановлення металевих воріт в арці житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 колегія суддів не приймає, з огляду на таке.

Нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 в якому позивач здійснює нотаріальну діяльність знаходиться на першому поверсі лівоворотного фасадного флігелю вказаного будинку, вхід до якого здійснюється з фасаду будинку. Вказані обставини не заперечувалися представником позивача.

Отже, вказані обставини свідчать про те, що позивач та його клієнти не позбавлені доступу до нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , в якому позивачем здійснюється нотаріальна діяльність.

Позивач посилаючись на те, що встановлення воріт в арці унеможливлює використання входу до нотаріальної контори, передбаченого саме для клієнтів з маломобільних груп населення, які мають вади, пов`язані з підняттям сходами, однак доказів наявності перешкод потрапляння до приміщення маломобільних груп населення матеріали справи не містять. Крім того, сторонами не заперечувалося, що вхід з двору не облаштований пантусами.

Позивач, як сторона по справі, зобов`язаний довести ті обставини, на які він посилається як на підставу своїх вимог, відповідно до ст.81 ЦПК України.

Нормами ст.77 ЦПК України передбачено, що належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень.

Подавши свої докази, сторони реалізували своє право на доказування і одночасно виконали обов`язок із доказування, оскільки ст.81 ЦПК закріплює правило, за яким кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

ОСОБА_1 в позовній заяві посилається на обставини, що знаходження воріт в арці будинку чинить перешкоди, як нотаріусу Валієвій В.В. у використанні орендованого приміщення, так і обмежує її клієнтів у доступі до нотаріальних послуг, однак в порушення вимог ст. 81 ЦПК України, відповідно до якої кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом, що є її процесуальним обов`язком доказів перешкод у здійсненні нотаріальних послуг та обмеження доступу клієнтів до нотаріальних послуг, за обставин викладених вище суду не надала.

Приморська районна адміністрація Одеської міської ради не є належним відповідачем у справі, оскільки залучення вказаного відповідача до участі у справі виключно через наявність у віданні вказаного органу повноважень щодо управління об`єктами житлово-комунального господарства, побутового, торговельного обслуговування, транспорту і зв`язку, що перебувають у комунальній власності відповідної територіальної громади, забезпечення їх належного утримання та ефективної експлуатації, необхідного рівня та якості послуг населенню (ст. 30 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні») є необґрунтованим; права позивача з боку органу місцевого самоврядування не є порушеними.

Приморська районна адміністрація Одеської міської ради не є балансоутримувачем будинку за адресою: АДРЕСА_1 .

Таким чином, суд першої інстанції, дослідивши усі обставини та зібрані у справі докази, з`ясувавши характер спірних правовідносин сторін (предмет і підстави позову), характер порушеного права (інтересу) ОСОБА_1 , не встановив порушення відповідачами прав та охоронюваних законом інтересів позивача, який просив усунути перешкоди в користуванні нежитловим приміщенням з підстав знаходження воріт в арці будинку, які чинятьперешкоди, як нотаріусу Валієвій В.В. у використанні орендованого приміщення, так і обмежує її клієнтів у доступі до нотаріальних послуг.

Суд першої інстанції, ухвалюючи судове рішення, прийшов до правильних висновків та визнав недоведеним факт перешкоджання відповідачами у реалізації позивачем повноважень щодо користування нежитловим приміщенням, яким вона користується на праві оренди для здійснення нотаріальної діяльності, у розумінні приписів статті 391 ЦК (яку визначено як підставу позову); обставин зазначеного порушення за наслідками розгляду справи судом встановлено не було; доказів зворотного позивачем не надано.

В апеляційній скарзі не наведено ніяких нових обставин та не надано нових доказів, що давали б апеляційному суду підстави для проведення переоцінки обставин та доказів, зроблених судом першої інстанції у своєму рішенні.

Щодо суті апеляційної скарги

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням вимог матеріального та процесуального права.

З урахуванням викладеного, колегія суддів вважає, що рішення суду ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, тому відповідно до ст. 375 ЦПК України апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Щодо судових витрат

Оскільки апеляційна скарга залишена без задоволення, то судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції, а саме витрати по сплаті судового збору покладаються на скаржника.

Керуючись ст. 367, п. 1 ч. 1 ст. 374, ст. ст. 375, 384 ЦПК України, Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів,

у х в а л и в:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , від імені якої діє представник ОСОБА_2 , залишити без задоволення.

Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 07 липня 2025 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена у касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту постанови.

Повний текст постанови складено 28 серпня 2026 року.

Головуючий В.А. Коновалова

Судді М.В. Назарова

О. Ю Карташов