Постанова від 05 серпня 2026 р. у справі №523/17822/20 — Одеський апеляційний суд

Номер провадження: 22-ц/813/4370/26

Справа № 523/17822/20

Головуючий у першій інстанції Середа І. В.

Доповідач Коновалова В. А.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

ПОСТАНОВА

Іменем України

06.08.2026 року м. Одеса

Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: головуючого - Коновалової В.А.,

суддів: Карташова О.Ю., Назарової М.В.,

за участю секретаря судового засідання Юцикова Д.Є.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань Одеського апеляційного суду в порядку спрощеного позовного провадження справу

за апеляційною скаргою ОСОБА_1 ,

на рішення Пересипського районного суду м. Одеси від 10 липня 2025 року,

за позовною заявою Одеської міської ради до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 та ОСОБА_7 , треті особи: приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Груєва Олександра Валеріївна, юридичний департамент Одеської міської ради (в особі управління Державної реєстрації), Служба у справах дітей Одеської міської ради про скасування рішень державного реєстратора, визнання недійсним договору дарування та звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки, шляхом знесення самочинно прибудованого об`єкту до квартири,

в с т а н о в и в:

Короткий зміст позовних вимог

В листопаді 2020 року Одеська міська рада звернулася до суду з позовом ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 та ОСОБА_7 , треті особи: приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Груєва Олександра Валеріївна, юридичний департамент Одеської міської ради (в особі управління Державної реєстрації), Служба у справах дітей Одеської міської ради про скасування рішень державного реєстратора, визнання недійсним договору дарування та звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки, шляхом знесення самочинно прибудованого об`єкту до квартии, в обґрунтування зазначивши, що відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 06.11.2020 року № 231438064 ОСОБА_2 та ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 14.12.2004 року № 5975 є власниками по частині квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 33,9 кв.м, рішення про державну реєстрацію від 19.01.2005 року № 1025 (реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна: 8502466). З Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 06.11.2020 року № 231419056 вбачається, що на підставі договору купівлі-продажу від 14.12.2004 року № 5975, довідки від 03.07.2017 року серія та номер: 1749/0717 та Декларації державним реєстратором прийнято рішення про держану реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 07.07.2017 року № 36044034 за ОСОБА_2 та ОСОБА_1 зареєстровано право власності по частині нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 101,7 кв.м. Із наведеного вбачається, що спірною Декларацією (яка скасована наказом управління від 21.07.2017 року № 01-13/270) крім зміни статусу об?єкта незаконно збільшено його загальну площу з 33,9 кв.м до 101,7 кв.м. Відповідно до Реєстру державним реєстратором прийнято рішення про внесення змін до розділу від 18.08.2017 року № 36695201, відповідно до якого: АДРЕСА_3 , приміщення 38 змінено на АДРЕСА_4 .

Відповідно до Реєстру на підставі договору дарування від 08.12.2017 року № 13028 державним реєстратором прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 08.12.2017 року № 38614704, яким зареєстровано право власності по частини нежитлового приміщення 101 у будинку АДРЕСА_3 , загальною площею 101,7 кв.м за ОСОБА_3 , ОСОБА_3 , ОСОБА_5 та ОСОБА_6 (реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна: 1295105251101). Надалі, рішенням державного реєстратора про реєстрацію змін розділу від 03.10.2018 року № 43323259 загальну площу 101,7 кв.м змінено на загальну площу 116,2 кв.м. У подальшому на підставі рішення державного реєстратора від 11.09.2019 року № 48633506 повторно внесено зміни до розділу, яким загальну площу 116,2 кв.м змінено на загальну площу 117,5 кв.м, тобто площа самочинно прибудованого об?єкту до кв. АДРЕСА_5 складає 83,6 кв.м.

Крім того, позивач звертає увагу на те, що рішенням Суворовського районного суду м. Одеси від 27.01.2020 року № 523/11312/17 позов Одеської міської ради до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 та державного реєстратора Щеплоцької Х.Б. про скасування рішення державного реєстратора від 07.07.2017 року № 36044034 та знесення самочинно збудованого приміщення за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 101,7 кв.м задоволено, скасовано незаконну реєстрацію права власності ОСОБА_2 та ОСОБА_1 та зобов?язано знести самочинно збудований об?єкт за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 101,7 кв.м. Проте, вказане рішення не може бути виконане, оскільки під час слухання справи відповідачами неодноразово внесено зміни до розділу та відчужено спірний об?єкт по частині.

З огляду на викладене Одеська міська рада просила суд скасувати рішення державного реєстратора про реєстрацію змін розділу від 18.08.2017 року № 36695201, що є підставою для проведення державної реєстрації зміни права власності ОСОБА_2 та ОСОБА_1 на приміщення АДРЕСА_1 , загальною площею 101,7 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1295105251101); визнати недійсним договір дарування спірного об`єкта, укладений між ОСОБА_2 , ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , ОСОБА_3 , ОСОБА_5 та ОСОБА_6 , в інтересах яких діяла ОСОБА_7 , від 08.12.2017 року № 13028, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Груєвою О.В.; скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 08.12.2017 року № 38614704, що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_3 , ОСОБА_3 , ОСОБА_5 та ОСОБА_6 , на спірний об`єкт (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1295105251101); скасувати рішення державного реєстратора про реєстрацію змін розділу від 03.10.2018 року № 43323259, що є підставою для проведення державної реєстрації зміни права власності ОСОБА_3 , ОСОБА_3 , ОСОБА_5 та ОСОБА_6 на приміщення АДРЕСА_6 , загальною площею 116,2 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1295105251101); скасувати рішення державного реєстратора про реєстрацію змін розділу від 11.09.2019 року № 48633506, що є підставою для проведення державної реєстрації зміни права власності ОСОБА_3 , ОСОБА_3 , ОСОБА_5 та ОСОБА_6 на приміщення АДРЕСА_6 , загальною площею 117,5 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1295105251101); зобов`язати ОСОБА_2 та ОСОБА_1 за власний рахунок звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення самочинно збудованого (прибудованого) об`єкта загальною площею 83,6 кв.м (відповідно до Реєстру) за адресою: АДРЕСА_2 , а також просить стягнути з відповідачів сплачений судовий збір у розмірі 13663,30 грн.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Пересипський районний суд м. Одеси рішенням від 10 липня 2025 року позов Одеської міської ради задовольнив частково. Скасував рішення державного реєстратора про реєстрацію змін розділу від 18.08.2017 року № 36695201, що є підставою для проведення державної реєстрації зміни права власності ОСОБА_2 та ОСОБА_1 на приміщення АДРЕСА_1 , загальною площею 101,7 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1295105251101). Визнав недійсним договір дарування об`єкта нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_4 , загальною площею 101,7 кв.м, укладений між ОСОБА_2 , ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , ОСОБА_3 , ОСОБА_5 та ОСОБА_6 , в інтересах яких діяла ОСОБА_7 , від 08.12.2017 року № 13028, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Груєвою О.В. Скасував рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 08.12.2017 року № 38614704, що є підставою для проведення державної реєстрації припинення права власності ОСОБА_3 , ОСОБА_3 , ОСОБА_5 та ОСОБА_6 , на об`єкт за адресою: АДРЕСА_4 , загальною площею 101,7 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1295105251101). Скасував рішення державного реєстратора про реєстрацію змін розділу від 03.10.2018 року № 43323259, що є підставою для проведення державної реєстрації зміни права власності ОСОБА_3 , ОСОБА_3 , ОСОБА_5 та ОСОБА_6 на приміщення АДРЕСА_6 , загальною площею 116,2 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1295105251101). Скасував рішення державного реєстратора про реєстрацію змін розділу від 11.09.2019 року № 48633506, що є підставою для проведення державної реєстрації зміни права власності ОСОБА_3 , ОСОБА_3 , ОСОБА_5 та ОСОБА_6 на приміщення АДРЕСА_6 , загальною площею 117,5 кв.м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1295105251101). Зобов`язав ОСОБА_2 та ОСОБА_1 за власний рахунок звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення самочинно збудованого (прибудованого) об`єкта загальною площею 83,6 кв.м (відповідно до Реєстру) за адресою: АДРЕСА_2 . Стягнув з ОСОБА_2 та ОСОБА_1 судові витрати у розмірі 13663 грн в рівних частинах (на рахунок юридичного департаменту Одеської міської ради). В частині вимог до ОСОБА_7 відмовив.

Ухвалюючи оскаржуване судове рішення, суд першої інстанції дійшов висновку, що заявниками не подано належних, передбачених чинним законодавством документів, які необхідні для проведення спірної реєстрації дії. Оскільки Одеською міською радою рішення про надання відповідачам чи/або іншим особам у власність або у користування земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_2 для будівництва прибудови не приймалось, тому має місце самовільне зайняття земельної ділянки, що свідчать про здійснення самочинного будівництва без документів, що дають право на виконання будівельних робіт та на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, яка належить до комунальної власності територіальної громади м. Одеси за адресою: АДРЕСА_2 . Самочинна прибудова за адресою: АДРЕСА_2 унеможливлює здійснення територіальною громадою м. Одеси правомочностей власника щодо ділянки землі, яка знаходиться під забудовою, що в свою чергу, є підставою для звільнення земельної ділянки шляхом зобов`язання ОСОБА_2 та ОСОБА_1 за власний рахунок звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення самочинно збудованого (прибудованого) об`єкта загальною площею 83,6 кв.м (відповідно до Реєстру) за адресою: АДРЕСА_2 . Щодо вимог заявлених до ОСОБА_7 . Суд зазначив, що вона за виниклими правовідносинами не є належним відповідачем та не є стороною договору, а тому вимоги до неї безпідставні. Крім того, її представницькі дії вчинялися від імені неповнолітніх відповідачів за розпорядженням Лиманської Районної державної адміністрації №434/А-2017 від 20.10.2017 року, які були обдарованними, що підтверджується змістом договору дарування.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

ОСОБА_1 в апеляційній скарзі просить рішення Пересипського районного суду міста Одеси від 10.07.2025 року по цивільній справі № 523/17822/20 скасувати та постановити нове судове рішення, яким у задоволенні позовних вимог Одеської міської ради

Відмовити, посилаючись на неповне з`ясування обставин справи, що мають значення для справи, порушення судом норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

(1) Доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

Апеляційна скарга вмотивована тим, що в родині Паславських народилося п`ятеро дітей, 22.12.2011 року службою у справах дітей Одеської міської ради видано посвідчення багатодітної сім?ї № 009515.

Відповідно до довідки № 42 від 16.07.2025 року, виданої ОСББ «Марсельський 3Д» станом на 01.07.2025 року борг по ОСББ «Марсельський ЗД» погашено, відсутня заборгованість по сплаті комунальних послуг, крім того, щомісячно сплачуються податки від підприємницької діяльності, заборгованість відсутня. Приміщення використовується під магазин продажу дитячих речей, дана нерухомість, у якій здійснюється підприємницька діяльність, є єдиним засобом заробітку для всієї багатодітної сім?ї. Виконання рішення суду фактично позбавить відповідачів права на виживання та існування, оскільки ціла родина у складі семи осіб фактично живе за кошти від підприємницької діяльності, яка здійснюється у магазині.

Звертає увагу, що відповідачі отримали декларацію про готовність об?єкта до експлуатації, серія та номер: ОД142171512380, видана 31.05.2017 року Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області, в подальшому Наказом управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради від 21.07.2017 року № 01-13/270 скасовано реєстрацію декларації про готовність об?єкта до експлуатації «Реконструкція квартири під нежитлове приміщення з улаштуванням вхідної групи без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані за адресою: АДРЕСА_2 ». Однак, скасування декларації про готовність об?єкта до експлуатації не несе правових наслідків та не є підставою для скасування державної реєстрації права власності, адже декларація вичерпала свою дію фактом виконання. Щодо самовільного зайняття земельної ділянки зазначає, що нормами земельного законодавства не передбачено можливості передачі у власність чи користування окремим співвласникам багатоквартирного будинку земельної ділянки, на якій розташований будинок.

Посилаючись на постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 02 червня 2021 року в справі № 509/11/17 (провадження № 61-268св21) та від 27 жовтня 2021 року у справі № 202/7377/16-ц (провадження № 61-20139св19) вважає, що вимоги позивача про скасування рішення державного реєстратора про скасування запису про право власності, про визнання недійсним договору дарування є не ефективним способом захисту. Ефективним способом захисту прав позивача є звільнення земельної ділянки, шляхом приведення приміщення до попереднього стану, що по суті є знесенням прибудови.

Стверджує, що матеріали справи не містять будь-яких доказів для з?ясування вищенаведених обставин.

Разом з тим, судом не було враховано, що знесення самочинного будівництва є крайньою мірою й можливе лише після використання усіх передбачених законодавством заходів щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності, а в матеріалах справи відсутні докази істотного порушення будівельних норм і правил, що не враховано судом.

(2) Позиція інших учасників справи

Одеський апеляційний суд ухвалою від 09.09.2025 року відкрив апеляційне провадження за апеляційною скаргою, роз`яснив Одеській міській раді, ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 право на подання до апеляційного суду відзиву на апеляційну скаргу. Роз`яснив приватному нотаріусу Одеського міського нотаріального округу Груєвій О.В., юридичному департаменту Одеської міської ради (в особі управління Державної реєстрації), службі у справах дітей Одеської міської ради право подати до Одеського апеляційного суду пояснення у письмовій формі.

ОСОБА_1 копію ухвали про відкриття провадження отримала 15.10.2025 року у відповідності п. 3 ч. 6 ст. 272 ЦПК України.

Одеська міська рада копію ухвали про відкриття провадження та копію апеляційної скарги отримала 19.09.2025 року та 20.08.2025 року відповідно в особистому кабінеті Електронного суду, що підтверджується довідками.

Служба у справах дітей Одеської міської ради, юридичний департамент Одеської міської ради (в особі управління Державної реєстрації) копію ухвали про відкриття провадження та копію апеляційної скарги отримали 08.10.2025 року в особистих кабінетах Електронного суду, що підтверджується довідками.

ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_3 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Груєва О.В. копію ухвали про відкриття провадження та копію апеляційної скарги отримали у відповідності п. 5 ч. 6 ст. 272 ЦПК України.

Відзив на апеляційну скаргу не надходив.

Учасники процесу про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином.

Одеська міська рада, служба у справах дітей Одеської міської ради, юридичний департамент Одеської міської ради (в особі управління Державної реєстрації) судові повістки-повідомлення отримали 04.06.2026 року в особистомих кабінетах Електронного суду, що підтверджується довідками.

ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_3 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Груєва О.В. про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, у відповідності до п. 3 ч. 8 ст. 128 ЦПК України.

ОСОБА_1 в судовому засіданні доводи апеляційної скарги підтримала, просила її задовольнити.

Представник Одеської міської ради - Письменна К.І. в судовому засіданні просив у задоволенні апеляційної скарги відмовити, рішення суду першої інстанції залишити без змін.

ПОЗИЦІЯ АПЕЛЯЦІЙНОГО СУДУ

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників процесу, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність й обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів апеляційного суду приходить до наступного.

Відповідно до частин 1, 2 статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Згідно ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

Із матеріалів справи вбачається, що рішення суду в частині відмови у задоволенні позовних вимог до ОСОБА_8 ніким із сторін в установленому законом порядку не оскаржується, тому в цій частині рішення суду не є предметом перегляду судом апеляційної інстанції згідно положень ч. 1 ст. 367 ЦПК України та п. 15 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ в апеляційному порядку» № 12 від 24.10.2008 року.

Ухвалюючи оскаржуване судове рішення, суд першої інстанції дійшов висновку, що заявниками не подано належних, передбачених чинним законодавством документів, які необхідні для проведення спірної реєстрації дії. Оскільки Одеською міською радою рішення про надання відповідачам чи/або іншим особам у власність або у користування земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_2 для будівництва прибудови не приймалось, тому має місце самовільне зайняття земельної ділянки, що свідчать про здійснення самочинного будівництва без документів, що дають право на виконання будівельних робіт та на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, яка належить до комунальної власності територіальної громади м. Одеси за адресою: АДРЕСА_2 . Самочинна прибудова за адресою: АДРЕСА_2 унеможливлює здійснення територіальною громадою м. Одеси правомочностей власника щодо ділянки землі, яка знаходиться під забудовою, що в свою чергу, є підставою для звільнення земельної ділянки шляхом зобов`язання ОСОБА_2 та ОСОБА_1 за власний рахунок звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення самочинно збудованого (прибудованого) об`єкта загальною площею 83,6 кв.м (відповідно до Реєстру) за адресою: АДРЕСА_2 . Щодо вимог заявлених до ОСОБА_7 . Суд зазначив, що вона за виниклими правовідносинами не є належним відповідачем та не є стороною договору, а тому вимоги до неї безпідставні. Крім того, її представницькі дії вчинялися від імені неповнолітніх відповідачів за розпорядженням Лиманської Районної державної адміністрації №434/А-2017 від 20.10.2017 року, які були обдарованими, що підтверджується змістом договору дарування.

Проаналізувавши обставини справи та надані на підтвердження докази, колегія суддів вважає за необхідне зазначити таке.

Судом встановлено, що територіальна громада м. Одеси є власником земель комунальної власності в особі Одеської міської ради.

З інформації Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 06.11.2020 року № 231438064 вбачається, що ОСОБА_2 та ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 14.12.2004 року № 5975 стали власниками по 1/2 частині квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 33,9 кв.м відповідно до рішення про державну реєстрацію від 19.01.2005 року № 1025 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 8502466).

У подальшому ОСОБА_2 та ОСОБА_1 замовили декларацію про готовність об`єкта до експлуатації «Реконструкція квартири під нежитлове приміщення з улаштуванням вхідної групи без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані за адресою: АДРЕСА_2 », за якою квартиру змінено на нежитлове приміщення, загальну площу 33,9 кв.м змінено на 101,7 кв.м.

На підставі договору купівлі-продажу від 14.12.2004 року № 5975, довідки від 03.07.2017 року серія та номер: 1749/0717 та вищевказаної Декларації державним реєстратором прийнято рішення про держану реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 07.07.2017 року №36044034 за ОСОБА_2 та ОСОБА_1 зареєстровано право власності по 1/2 частині нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 101,7 кв.м.

Судом встановлено, що спірною Декларацією, крім зміни статусу об`єкта, було збільшено його загальну площу з 33,9 кв.м. до 101,7 кв.м.

18.08.2017 року державним реєстратором прийнято рішення про внесення змін до розділу № 36695201, за яким АДРЕСА_3 , приміщення 38 змінено на АДРЕСА_4 .

З матеріалів справи вбачається, що 08 грудня 2017 року між ОСОБА_2 , ОСОБА_1 (дарувальники) та ОСОБА_3 , ОСОБА_3 , ОСОБА_5 та ОСОБА_6 , від імені яких діяла ОСОБА_7 , укладено договір дарування нежитлового приміщення 101, загальною площею 101,7 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , що підтверджується договором дарування від 08.12.2017 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Груєвою О.В., зареєстрованим в реєстрі за № 13028.

Рішенням державного реєстратора про реєстрацію змін розділу від 03.10.2018 року № 43323259 загальну площу об`єкта 101,7 кв.м змінено на загальну площу 116,2 кв.м, а на підставі рішення державного реєстратора від 11.09.2019 року № 48633506 повторно внесено зміни до розділу, яким загальну площу спірного об`єкта з 116,2 кв.м змінено на загальну площу 117,5 кв.м.

Судом встановлено, що площа самочинно прибудованого об`єкту до кв. АДРЕСА_5 складає 83,6 кв.м (117,5 - 33,9 = 83,6).

Рішенням Суворовського районного суду м. Одеси від 27.01.2020 року у справі № 523/11312/17 позов Одеської міської ради до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 та державного реєстратора Щеплоцької Христини Богданівни про скасування державної реєстрації права власності та знесення об`єкта самочинного будівництва задоволено. Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 07 липня 2017 року № 36044034 (з відкриттям розділу) про державну реєстрацію права власності на нежитлове приміщення, загальною площею 101,7 кв.м, розташоване за адресою: АДРЕСА_2 за ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , прийняте державним реєстратором прав на нерухоме майно КП Новоселівської сільської ради «Регіональне бюро державної реєстрації» Щеплоцькою Х.Б.

У вказаній справі встановлено, що 07.07.2017 року державним реєстратором прав на нерухоме майно комунального підприємства Новоселівської сільської ради «Регіональне бюро державної реєстрації» Щеплоцькою Христиною Богданівною прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 36044034 (з відкриттям розділу) про державну реєстрацію права власності на нежитлове приміщення загальною площею 101,7 кв.м, розташоване за адресою: АДРЕСА_2 , за ОСОБА_2 та ОСОБА_1 .

Згідно з Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 21.07.2017 року № 92529834 однією з підставою виникнення права власності зазначено декларацію про готовність об`єкта до експлуатації від 31.05.2017 року № ОД 142171512380, видана департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області.

Судом встановлено, що реконструкція всупереч даним Декларації відбулась зі зміною геометричних розмірів у плані фундаменту.

Наказом управління Державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради від 21.07.2017 року № 01-13/269ДАБК скасовано реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт № ОД 082171362208 від 16.05.2017 року з реконструкції квартири під нежитлове приміщення з улаштування вхідної групи без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані за адресою: АДРЕСА_2 .

Наказом управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради від 21.07.2017 року № 01-13/270 скасовано реєстрацію декларації про готовність об`єкта до експлуатації «Реконструкція квартири під нежитлове приміщення з улаштуванням вхідної групи без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані за адресою: АДРЕСА_2 ».

Одеська міська рада не надавала ані ОСОБА_2 , ані ОСОБА_1 земельну ділянку, розташовану за адресою: АДРЕСА_3 , у власність чи користування, питання відведення даної земельної ділянки для проектування, будівництва або реконструкції нежитлових будівель на пленарних засіданнях сесії ради відповідно до законодавства не вирішувалось.

Будівництво об`єкту нерухомого майна здійснено відповідачами на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети, що безумовно свідчить про самочинність такої забудови.

Згідно інформації з Державного реєстру судових рішень провадження у справі № 523/11312/17 відкрито 30.08.2017 року.

Згідно Інформації з Державного реєстру прав на нерухоме майно на підставі технічного паспорту від 16.08.2017 року №0019063, виготовленого ТОВ «Нове БТІ», та довідки від 16.08.2017 року №07/65001-215, виданої Укрпошта, державним реєстратором прийнято рішення про внесення змін до розділу від 18.08.2017 року № 36695201, відповідно до якого: АДРЕСА_3 , приміщення 38 змінено на АДРЕСА_4 .

З довідки Укрпошти вбачається, що «на підставі заяви ОСОБА_2 та ОСОБА_1 про резервування у Реєстрі поштового обслуговування Одеської дирекції публічного акціонерного товариства «Укрпошта» адреси об`єкту, як самостійної поштової одиниці від 15.08.2017року адресу: АДРЕСА_4 зарезервовано у Поштовому реєстрі дирекції публічного акціонерного товариства «Укрпошта» строком до 15.02.2018 року.

Наказом управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради від 21.07.2017 року № 01-13/270 скасовано реєстрацію декларації про готовність об`єкта до експлуатації «Реконструкція квартири під нежитлове приміщення з улаштуванням вхідної групи без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані за адресою: АДРЕСА_2 ».

Листом Суворовської районної адміністрації Одеської міської ради від 28.08.2017 року повідомлено, що за адресою: АДРЕСА_2 , здійснюються будівельні роботи з будівництва прибудови на земельній ділянці територіальної громади м. Одеси.

Статтею 83 ЗК України визначено, що землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об`єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування.

Право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правами власності інших суб`єктів. Об`єкти права комунальної власності не можуть бути вилучені у територіальних громад і передані іншим суб`єктам права власності без згоди безпосередньо територіальної громади або відповідного рішення ради чи уповноваженого нею органу, за винятком випадків, передбачених законом.

Відповідно до ст. 33 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» до делегованих державою органам місцевого самоврядування повноважень належить здійснення контролю за додержанням земельного та природоохоронного законодавства, використанням і охороною земель, природних ресурсів загальнодержавного та місцевого значення.

Відповідно до частини першої статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (частини перша та друга статті 319 ЦК України).

Згідно із частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина перша статті 373 ЦК України). Елементом особливої правової охорони землі є норма частини другої статті 14 Конституції про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (частина друга статті 373 ЦК України).

Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.

Згідно із частиною першою статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Отже, правовий режим самочинного будівництва врегульовано статтею 376 ЦК України. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв`язку із здійсненням самочинного будівництва.

Знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18).

Відповідно до ст. ст. 124, 125, 126 ЗК України обов`язковою умовою фактичного використання земельної ділянки є наявність у особи, що її використовує, правовстановлюючих документів на цю земельну ділянку, а відсутність у зазначеної особи таких документів свідчить про самовільне зайняття земельної ділянки.

Судом першої інстанції встановлено, що нежитлове приміщення 101, яке розташовано на земельній ділянці комунальної власності, площею 83,6 кв.м, за адресою: АДРЕСА_3 , є самочинно прибудованим.

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що відповідачі здійснювали прибудову на земельній ділянці комунальної власності, що не була відведена у встановленому законом порядку, а також за відсутності відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, що зумовлює наявність на землях комунальної власності територіальної громади м. Одеси самочинно збудований прибудови та унеможливлює здійснення володіння, користування та розпорядження власником - територіальною громадою м. Одеси в особі Одеської міської ради земельною ділянкою, яка знаходиться під відповідним об`єктом.

Колегія суддів вважає, що самочинне будівництво нерухомого майна (прибудови) особами, які не є власниками земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.

Сам по собі факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду, не слід розглядати як окреме відносно факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки.

Апеляційний суд зазначає, що права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження.

Отже, здійснення самочинного будівництва відповідачами порушує права Одеської міської ради на користування та розпорядження земельною ділянкою, на якій побудована нежитлова будівля, площею 83,6 за адресою: АДРЕСА_4 .

Звертаючись до суду Одеська міська рада просила, зокрема скасувати рішення державного реєстратора про реєстрацію змін розділу від 18.08.2017 року № 36695201, рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 08.12.2017 року № 38614704, рішення державного реєстратора про реєстрацію змін розділу від 03.10.2018 року № 43323259, рішення державного реєстратора про реєстрацію змін розділу від 11.09.2019 року № 48633506, та визнати недійсним договір дарування об`єкта нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_4 , загальною площею 101,7 кв.м, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Груєвою Олександрою Валеріївною.

Метою звернення до суду є захист права комунальної власності на земельну ділянку на якій розташоване самочинно збудоване (прибудоване) майно, яка у користування чи власність відповідачам не надавалась.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.

Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (абзац 12 частини другої статті 16 ЦК України).

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (частини перша та друга статті 5 ЦПК України).

Тлумачення вказаних норм свідчить, що цивільні права/інтереси захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права/інтересу позивача. Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. При розгляді справи суд має з`ясувати: чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права/інтересу позивача; чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права/інтересу у спірних правовідносинах. Якщо суд зробить висновок, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права/інтересу позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Однак, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право/інтерес позивача підлягає захисту обраним ним способом.

Позов про знесення самочинно збудованого (прибудованого) нерухомого майна може бути пред`явлено власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено, зокрема, власником (користувачем) суміжної земельної ділянки з підстав, передбачених статтями 391, 396 ЦК України.

У пунктах 6.30-6.35 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07 квітня 2020 року в справі № 916/2791/13 (провадження № 12-115гс19) зроблено висновок, що «законодавець визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має. Таким чином, системний аналіз наведених положень законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності. При цьому формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті».

У постанові Верховного Суду від 02 червня 2021 року в справі № 509/11/17 (провадження № 61-268св21) зазначено, що «визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів та визнання недійсними договорів купівлі-продажу не є ефективним способом захисту та не забезпечує усунення порушень спричинених самочинним будівництвом».

У постанові Верховного Суду від 27 квітня 2022 року у справі № 521/21538/19 (провадження № 61-204св22) вказано, що «позовні вимоги про визнання незаконними та скасування рішень про державну реєстрацію прав, визнання недійсним свідоцтва про право власності, визнання недійсними договорів, які заявлені саме у зв`язку з здійсненням на думку прокурора самочинного будівництва є неефективними способами захисту, а позовні вимоги про знесення самочинно збудованих будинків, зобов`язання привести земельну ділянку до попереднього стану є недоведеними».

Верховний Суд у постанові від 09 квітня 2025 року у справі 947/17325/20 зазначив, що вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності, припинення права власності є неналежним способом захисту.

Належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Можливі способи захисту прав особи власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.

Частинами третьою п`ятою статті 376 ЦК України передбачено, що право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 ЦК України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 ЦК України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.

За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно».

Зазначене узгоджується з постановою Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року по справі № 916/1174/22.

Отже, вимоги позивача про скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію змін розділу від 18.08.2017 року № 36695201, рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 08.12.2017 року № 38614704, рішення державного реєстратора про реєстрацію змін розділу від 03.10.2018 року № 43323259, рішення державного реєстратора про реєстрацію змін розділу від 11.09.2019 року № 48633506, визнання недійсним договору дарування об`єкта нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_4 , загальною площею 101,7 кв.м, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Груєвою Олександрою Валеріївною, не забезпечать усунення порушень, спричинених самочинним будівництвом.

Аналогічний правовий висновок викладений також у постановах Верховного Суду від 30 вересня 2022 року у справі № 201/2471/20 та від 01 лютого 2023 року у справі № 381/702/20, від 22 січня 2025 року у справі № 638/16811/19.

З урахуванням викладеного колегія суддів вважає, що суд першої інстанції помилково задовольнив вимоги про скасування рішень державних реєстраторів, визнання недійсним договору дарування, і в задоволенні позову в цій частині необхідно відмовити у зв`язку з обранням позивачем неефективного способу захисту.

Колегія суддів звертає увагу на висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у пунктах 137, 138 постанови від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (провадження № 12-39гс23), де зазначено: «Якщо право власності на об`єкт самочинного будівництва зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр прав), у разі задоволення позовної вимоги про знесення об`єкта самочинного будівництва суд у мотивувальній частині рішення повинен надати належну оцінку законності такої державної реєстрації. Якщо суд дійде висновку про незаконність державної реєстрації права власності на об`єкт самочинного будівництва, таке судове рішення є підставою для закриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи з огляду на положення пункту 5 частини першої статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа закриваються в разі набрання законної сили судовим рішенням, яким скасовується рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ)».

Посилання скаржника на те, що скасування декларації про готовність об`єкта до експлуатації не несе правових наслідків та не є підставою для скасування державної реєстрації права власності, оскільки декларація вичерпала свою дію фактом виконання не заслуговують на увагу, з огляду на таке.

Відповідно до ч.ч. 4, 5 ст. 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом. Обставини, встановлені стосовно певної особи рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, проте можуть бути у загальному порядку спростовані особою, яка не брала участі у справі, в якій такі обставини були встановлені.

Так, преюдиційні факти є обов`язковими при вирішенні інших справ та не підлягають доказуванню, оскільки їх істинність встановлено у рішенні, у зв`язку з чим немає необхідності встановлювати їх знову, піддаючи сумніву істинність та стабільність судового акта, який набрав законної сили.

Як зазначалося вище, рішенням Суворовського районного суду м. Одеси від 27.01.2020 року у справі № 523/11312/17 скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 07 липня 2017 року № 36044034 (з відкриттям розділу) про державну реєстрацію права власності на нежитлове приміщення, загальною площею 101,7 кв.м, розташоване за адресою: АДРЕСА_2 за ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , прийняте державним реєстратором прав на нерухоме майно КП Новоселівської сільської ради «Регіональне бюро державної реєстрації» Щеплоцькою Х.Б.

Судом встановлено, що реконструкція квартири під нежитлове приміщення з улаштуванням вхідної групи без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані за адресою: АДРЕСА_2 всупереч даним Декларації відбулась зі зміною геометричних розмірів у плані фундаменту.

ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , наведено недостовірні дані в декларації про початок виконання будівельних робіт № ОД 082171362208 від 16.05.2017 року та декларації про готовність об`єкта до експлуатації № ОД 142171512380 від 31.05.2017 року з реконструкції квартири під нежитлове приміщення з улаштування вхідної групи без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані за адресою: АДРЕСА_2 , чим порушено ч. 8 ст. 36 та ч. 10 ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та п.п. 5 п. 3 розділу II «;Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо удосконалення містобудівної діяльності».

Для здійснення державної реєстрації речового права ОСОБА_2 , ОСОБА_1 подано пакет документів, який не відповідав вимогам чинного законодавства, містив недостовірні відомості, що виключає можливість державної реєстрації такого речового права як офіційного визнання і підтвердження державою факту виникнення у відповідачів прав на вказане нерухоме майно у заявлених нею характеристиках.

Будівництво об`єкту нерухомого майна здійснено відповідачами на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети, що безумовно свідчить про самочинність такої забудови.

Із тексту зазначеного вище рішення суду вбачається, що ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , приймали участь у розгляді справи № 523/11312/17, а тому під час розгляду цієї справи ними не можуть оспорюватися обставини, які були встановлені рішенням Суворовського районного суду м. Одеси від 27.01.2020 року.

Рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 27.01.2020 року, яке набрало законної сили, є обов`язковим у відповідності до ч. 1 ст. 18 ЦПК України.

Отже, факт незаконності здійсненої державної реєстрації прав та їх обтяжень від 07 липня 2017 року № 36044034 (з відкриттям розділу) про державну реєстрацію права власності на нежитлове приміщення, загальною площею 101,7 кв.м, розташоване за адресою: АДРЕСА_2 за ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , не підлягає доказуванню стосовно відповідачів ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , оскільки ці обставини встановлені рішенням Суворовського районного суду м. Одеси від 27.01.2020 року у справі № 523/11312/17, яке набрало законної сили.

Разом з тим, іншими відповідачами, які не приймали участі у розгляді справи № 523/11312/17, під час розгляду цієї справи обставини встановлені рішенням Суворовського районного суду м. Одеси від 27.01.2020 року не спростовані.

Оскільки відповідачами самочинно збудований (прибудований об`єкт) загальною площею 83,6 кв.м за адресою: АДРЕСА_4 , на земельній ділянці комунальної власності, що не була відведена у встановленому законом порядку, та за відсутності відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, рішенням Суворовського районного суду м. Одеси від 27.01.2020 року скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 07 липня 2017 року № 36044034 (з відкриттям розділу) про державну реєстрацію права власності на нежитлове приміщення, загальною площею 101,7 кв.м, розташоване за адресою: АДРЕСА_2 за ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , то наступні державні рішення державного реєстратора про реєстрацію змін розділу від 18.08.2017 року № 36695201, рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 08.12.2017 року № 38614704, рішення державного реєстратора про реєстрацію змін розділу від 03.10.2018 року № 43323259, рішення державного реєстратора про реєстрацію змін розділу від 11.09.2019 року № 48633506, є незаконними.

У зв`язку з тим, шо ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , не набули в установленому законом порядку права власності на об`єкт нерухомого майна, розташований за адресою: АДРЕСА_2 , то не мали права відчужувати, передавати його будь-яким третім особам, у тому числі своїм дітям.

Судом встановлено, що на підставі довідки від 20.09.2018 року № 20830-18 та технічного паспорту від 20.09.2018 року серія та номер б/н, виготовленого ТОВ «Бюро Консалт Сервіс», рішенням державного реєстратора від 03.10.2018 року № 43323259 внесено зміни до розділу, а саме: загальну площу 101,7 кем. змінено на загальну площу 116,2 кв.м. Проте, у електронній та паперовій реєстраційній справі № 1295105251101 дана довідка відсутня.

Технічний паспорт - це документ, який має довідкову інформацію про фактичний стан нерухомості, а саме: про площі, поверховості, дату побудови, капремонту, товщину стін, технічні характеристики покрівлі та фундаменту, а тому він не є документом, який може самостійно підтвердити факт набуття права власності на збудований об`єкт та не може бути самостійною підставою для реєстрації права власності на самочинно збудований об`єкт загальною площею 116,2 кв.м. за адресою: АДРЕСА_4 .

Таким чином, рішення державного реєстратора від 03.10.2018 року № 43323259 про внесення змін до розділу прийняте із порушенням законодавства за відсутності документів, що підтверджують виникнення права власності на об`єкт площею 116,2 кв.м.

Рішення державного реєстратора від 11.09.2019 року № 48633506 про внесення змін до розділу прийняте на підставі технічного паспорта від 02.09.2019 року серія та номер б/н, виготовленого ТОВ «Нове БТІ», та довідки від 02.09.2019 року № 2538/09-19.

Довідка про проведення технічної інвентаризації є лише підтвердженням проведення технічної інвентаризації для складання технічного паспорту, не є правовстановлюючим документом та не може слугувати підставою для реєстрації змін розділу.

Зазначені обставини свідчать про те, що рішення державного реєстратора від 03.10.2018 року № 43323259 про внесення змін до розділу прийняте із порушенням законодавства за відсутності документів, що підтверджують виникнення права власності на об`єкт площею 117,5 кв.м та порушує права територіальної громади м. Одеси на земельну ділянку, на якій цей об`єкт знаходиться.

Колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції про те, що самочинна прибудова за адресою: АДРЕСА_3 , приміщення 101 унеможливлює здійснення територіальною громадою м. Одеси правомочностей власника щодо ділянки землі, яка знаходиться під забудовою, що є підставою для звільнення земельної ділянки шляхом зобов`язання ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , за власний рахунок звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення самочинно збудованого (прибудованого) об`єкта загальною площею 83,6 кв.м за адресою: АДРЕСА_4 .

Слід зауважити, що під час розгляду справи в суді першої інстанції інтереси відповідачів ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , ОСОБА_5 , ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_6 , ІНФОРМАЦІЯ_2 представляли батьки, які також є також відповідачами по справі.

Доводи апеляційної скарги про те, що знесення самочинного будівництва є крайньою мірою і можливе лише за умови вжиття всіх передбачених законодавством України заходів щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності не заслуговують на увагу з огляду на таке.

Верховний Суд в постанові від 29.01.2020 року по справі № 822/2149/18 зазначив, що правовий порядок знесення будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майно залежить від підстав, за якими його віднесено до об`єкта самочинного будівництва.

Верховний Суд у постанові від 29.01.2020 року у справі №822/2149/18 сформував правовий висновок про те, що обов`язковому (безальтернативному) знесенню об`єкт будівництва підлягає у випадках, якщо такий об`єкт побудовано на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети та/або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи. Аналогічного висновку Верховний Суд дійшов також у постанові від 24.06.2020 року у справі № 320/5880/18.

Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) стаття 1 Першого протоколу до Конвенції закріплює три окремі норми: перша - виражається у першому реченні першого абзацу, закладає принцип мирного володіння майном і має загальний характер; друга - викладена у другому реченні того ж абзацу, охоплює питання позбавлення права власності й обумовлює його певними критеріями; третя - закріплена у другому абзаці та визнає право договірних держав, серед іншого, контролювати використання майна у загальних інтересах. Другу та третю норми, які стосуються конкретних випадків втручання у право мирного володіння майном, треба тлумачити у світлі загального принципу, закладеного першою нормою (див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справі «East/West Alliance Limited проти України» від 23 січня 2014 року (East/West Alliance Limited v. Ukraine, заява № 19336/04), § 166-168).

Критеріями сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції є те, чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі, чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту вказаної статті, а також, чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право:

- втручання держави у право власності повинно мати нормативну основу у національному законодавстві, яке є доступним для заінтересованих осіб, чітким, а наслідки його застосування - передбачуваними;

- якщо можливість втручання у право власності передбачена законом, Конвенція надає державам свободу розсуду щодо визначення легітимної мети такого втручання: або з метою контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів, або для забезпечення сплати податків, інших зборів або штрафів;

- втручання у право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, розглядатиметься як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов`язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає втручання в її право власності.

Отже, має існувати розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення. Справедливий баланс не буде дотриманий, якщо особа - добросовісний набувач внаслідок втручання в її право власності понесе індивідуальний і надмірний тягар, зокрема, якщо їй не буде надана обґрунтована компенсація чи інший вид належного відшкодування у зв`язку з позбавленням права на майно (рішення ЄСПЛ у справах «Рисовський проти України» від 20 жовтня 2011 року (Rysovskyy v. Ukraine, заява № 29979/04), «Кривенький проти України» від 16 лютого 2017 року (Kryvenkyy v. Ukraine, заява № 43768/07)).

Порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції ЄСПЛ констатує, якщо хоча б один із зазначених критеріїв не буде дотриманий. І навпаки: встановлює відсутність такого порушення, якщо дотримані всі три критерії.

Враховуючи те, що самочинна забудова зведена на спірній земельній ділянці комунальної власності, яку міська рада відповідачам для вказаної мети не відводила, то усунення територіальній громаді міста Одеси перешкод у користуванні земельною ділянкою під цим об`єктом, шляхом знесення самочинно збудованого (прибудованого ) об`єкта площею 83,6 кв.м, не впливає на їх право мирного володіння. Право відповідачів на користування земельною ділянкою обмежене необхідністю отримання відповідного дозволу власника земельної ділянки, який в установленому законом порядку ними не отримано.

Звертаючись із позовними вимогами у цій праві у прядку статті 376 ЦК України, позивач переслідував легітимну мету, оскільки спірна прибудова до квартири за адресою: АДРЕСА_3 , приміщення 101 за відсутності належної дозвільної документації, на земельній ділянці, що не була відведена для здійснення цієї мети, порушує права землевласника - територіальної громади міста Одеса та суспільні інтереси щодо охорони комунальної власності.

Зобов`язання знести самочинно збудований (прибудований ) об`єкт площею 83,6 кв.м, є пропорційним визначеній меті, прямо передбачене статтею 376 ЦК України, а усунення незаконної забудови не є надмірним індивідуальним тягарем, якщо порівнювати цей тягар зі шкодою, яка наноситься власнику земельної ділянки - територіальній громаді міста Одеса.

Крім того, апеляційний суд звертає увагу на те, що предметом позову у цій справі є лише частина прибудови, яка була самочинно реконструйована.

Щодо суті апеляційної скарги

Суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення (п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України).

З урахуванням викладеного, колегія суддів вважає, що рішення Пересипського районного суду м. Одеси від 10 липня 2025 року в частині позовних вимог про визнання недійсним договору дарування від 08.12.2017 року № 13028, скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію змін розділу від 18.08.2017 року № 36695201, рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 08.12.2017 року № 38614704, рішення державного реєстратора про реєстрацію змін розділу від 03.10.2018 року № 43323259, рішення державного реєстратора про реєстрацію змін розділу від 11.09.2019 року № 48633506, слід скасувати та в цій частині ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог. В іншій оскаржуваній частині рішення суду залишити без змін.

Керуючись ст. 367, п. 2 ч. 1 ст. 374, ст. ст. 376, 384 ЦПК України, Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів,

у х в а л и в:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Пересипського районного суду м. Одеси від 10 липня 2025 року в частині позовних вимог про визнання недійсним договору дарування об`єкта нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_4 , загальною площею 101,7 кв.м, укладеного між ОСОБА_2 , ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 та ОСОБА_6 , в інтересах яких діяла ОСОБА_7 , від 08.12.2017 року № 13028, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Груєвою Олександрою Валеріївною, скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію змін розділу від 18.08.2017 року № 36695201, рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 08.12.2017 року № 38614704, рішення державного реєстратора про реєстрацію змін розділу від 03.10.2018 року № 43323259, рішення державного реєстратора про реєстрацію змін розділу від 11.09.2019 року № 48633506, скасувати та в цій частині ухвалити нове судове рішення.

У задоволенні позовних вимог Одеської міської ради до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 про визнання недійсним договору дарування об`єкта нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_4 , загальною площею 101,7 кв.м, укладений між ОСОБА_2 , ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 та ОСОБА_6 , в інтересах яких діяла ОСОБА_7 , від 08.12.2017 року № 13028, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Груєвою Олександрою Валеріївною, відмовити.

У задоволенні позовних вимог Одеської міської ради до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 про скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію змін розділу від 18.08.2017 року № 36695201, рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 08.12.2017 року № 38614704, рішення державного реєстратора про реєстрацію змін розділу від 03.10.2018 року № 43323259, рішення державного реєстратора про реєстрацію змін розділу від 11.09.2019 року № 48633506, відмовити.

В іншій оскаржуваній частині рішення суду залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена у касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту постанови.

Повний текст постанови складено 28 серпня 2026 року.

Головуючий В.А. Коновалова

Судді О.Ю. Карташов

М.В. Назарова