Рішення від 26 серпня 2026 р. у справі №420/6407/26 — Одеський окружний адміністративний суд

Справа № 420/6407/26

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 серпня 2026 року м. Одеса

Одеський окружний адміністративний суд у складі головуючого судді Попова В.Ф., розглянувши в письмовому провадженні адміністративну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до Державного реєстратора прав на нерухоме майно відділу реєстрації Новокаховської міської ради Херсонської області Кобіцької Інни Сергіївни про визнання протиправним та скасування рішення,

встановив:

Позивачка звернулась з позовною заявою до Державного реєстратора прав на нерухоме майно відділу реєстрації Новокаховської міської ради Херсонської області Кобіцької Інни Сергіївни, в якій просить:

- визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно відділу реєстрації Новокаховської міської ради Херсонської області Кобіцької Інни Сергіївни про відмову в проведенні реєстраційних дій № 83342969 від 17.02.2026;

- зобов`язати Державного реєстратора прав на нерухоме майно відділу реєстрації Новокаховської міської ради Херсонської області зареєструвати за мною ОСОБА_1 , що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за заявою від 07.02.2026 за реєстраційним номером 71385531.

Обґрунтовуючи позовні вимоги зазначила, що 07.02.2026 року звернулася до Державного реєстратора прав на нерухоме майно відділу реєстрації Новокаховської міської ради Херсонської області із заявою щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно — квартиру за адресою: АДРЕСА_2 ., але отримала відмову у зв`язку неможливістю підтвердження реєстрації права власності до 1 січня 2013 року на заявлений об`єкт нерухомого майна. Така відмова є протиправною, просить задовольнити позовні вимоги.

Відділ реєстрації Новокаховської міської ради, надали відзив на позовну заяву в якому позовні вимоги не визнали і зазначили, що у зв`зку з тим, що Каховське БТІ знаходиться на території Каховської міської територіальної громади і неможливо від них отримати відповідь на запит щодо інформації про оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, то позивачці було відмовлено у реєстрації. Державним реєстратором під час розгляду заяви було здійснено всі дії та виконано всі вимоги Закону, у спосіб на підставі та в межах повноважень, що передбачені законодавством. Просять відмовити у задоволенні позовних вимог.

Позивачка подала відповідь на відзив, а відповідачі заперечення у яких сторони виклали свої правові позиції та обґрунтування, що вже наведені у позові та відзиві.

Судом встановлені такі обставини по справі.

Відповідно до нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу № 1-1020 від 29.05.2001 року, ОСОБА_1 є власницею квартири за адресою: АДРЕСА_2 .

Зазначений договір та право власності ОСОБА_1 на вказану квартиру зареєстроване Каховським державним бюро технічної інвентаризації в реєстрову книгу за №15106, про що зроблено відмітку на оригіналі договору купівлі-продажу.

Позивачка у зв`язку з активними бойовими діями та тимчасовою окупацією військами рф з 24.02.2022 року території, вимушено залишила зареєстроване місце проживання в місті Нова Каховка Херсонської області, внаслідок чого втратила можливість користування та доступу до належного майна, змушена виїхати за межі України, за кордон, де і знаходиться під тимчасовим захистом.

07.02.2026 року ОСОБА_1 звернулася до Державного реєстратора прав на нерухоме майно відділу реєстрації Новокаховської міської ради Херсонської області із заявою щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно — квартиру за адресою: АДРЕСА_2 .

Державним реєстратором було прийнято рішення від 12.02.2026 № 83274623 про залишення заяви № 71385531 без руху відповідно п. 2 ч. 1 ст. 23 Закону, до отримання відповіді на запит від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних носіїв інформації, що містять відомості, необхідні для проведення державної реєстрації прав, чи у разі відсутності необхідних відомостей в єдиних та державних реєстрах, доступ до яких визначено Законом, та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником, крім випадків, коли державна реєстрація прав здійснюється у зв`язку із вчиненням нотаріальної дії та такі документи були надані у зв`язку з вчиненням такої дії. Державним реєстратором було направлено запит від 12.02.2026 № 02-03/45 до Херсонської обласної ради.

13.02.2026 року надійшла відповідь Херсонської обласної ради за № 01- 25/260-1/176/1/07 на запит державного реєстратора, у якій було зазначено, що Каховське БТІ знаходиться на території Каховської міської територіальної громади та, згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28 лютого 2025 року № 376 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 11 березня 2025 року за № 380/43786, починаючи з 24 лютого 2022 року перебуває в тимчасовій окупації з відповідними обмеженнями щодо своєї діяльності. Враховуючи швидкість окупації, перебування під ворожою владою з першого дня війни та нічний час початку бойових дій евакуація установчих документів, архівних відомостей, інформаційних носіїв не передбачалась можливою, що у свою чергу, унеможливлює надання запитуваної інформації у зв`язку з її відсутністю.

За результатом отриманої відповіді державним реєстратором було прийнято рішення від 17.02.2026 № 83342969 про відмову в проведені реєстраційних дій, оскільки в силу вище зазначених обставин не було встановлено відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами та їх обтяженнями та подані документи не давали змогу встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження.

Позивачка вважає таке рішення протиправним і просить задовольнити позовні вимоги.

Відповідачі зазначають, що дотрималась вимог законодавства при відмові у вчиненні реєстраційних дій.

Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулюються, зокрема, Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" від 01 липня 2004 року №1952-IV (далі - Закон №1952-IV).

Згідно п.1 ч.1 ст. 2 Закону №1952 державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до ч.3 ст.3 Закону №1952, речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов:

1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення;

2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.

Будь-які дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, можуть вчинятися, якщо речові права на таке майно зареєстровані згідно із вимогами цього Закону, крім випадків, коли речові права на нерухоме майно, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними згідно з ч.3 цієї статті у випадках, визначених ст. 28 цього Закону, та в інших випадках, визначених законом (ч.4 ст. 3 Закону №1952).

Згідно абз.4 ч.5 ст. 3 Закону №1952 державна реєстрація прав проводиться будь-яким державним реєстратором за заявами у сфері державної реєстрації прав.

Згідно ч.3 ст. 10 Закону №1952 державний реєстратор:

1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями;

2) перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення;

3) під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, а також під час проведення державної реєстрації прав, які набуваються з прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, обов`язково запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних носіїв інформації, що містять відомості, необхідні для проведення державної реєстрації прав, чи у разі відсутності необхідних відомостей в єдиних та державних реєстрах, доступ до яких визначено цим Законом, та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником, крім випадків, коли державна реєстрація прав здійснюється у зв`язку із вчиненням нотаріальної дії та такі документи були надані у зв`язку з вчиненням такої дії.

Відповідно до п.1 ст. 20 Закону №1952 заява на проведення реєстраційних дій подається заявником у паперовій формі, а у випадках, передбачених законодавством, - в електронній формі разом з оригіналами документів, необхідних для проведення реєстраційних дій, чи їх копіями, засвідченими державними органами, органами місцевого самоврядування (якщо оригінали таких документів відповідно до законодавства залишаються у справах державних органів, органів місцевого самоврядування).

Згідно ст. 23 Закону №1952 розгляд заяви про державну реєстрацію прав може бути зупинено державним реєстратором виключно у таких випадках:

1) подання документів для державної реєстрації прав не в повному обсязі, передбаченому законодавством;

2) неподання заявником чи неотримання державним реєстратором у порядку, визначеному цим Законом, відомостей реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем в електронній формі чи документів із паперових носіїв інформації, що містять відомості про зареєстровані речові права до 1 січня 2013 року.

Державний реєстратор у строк, встановлений для державної реєстрації прав, приймає рішення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та невідкладно повідомляє про це заявника.

Якщо заявник протягом 30 робочих днів з моменту отримання рішення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав виконав вимоги державного реєстратора, зазначені у відповідному рішенні, розгляд заяви відновлюється на підставі рішення державного реєстратора про відновлення розгляду заяви.

Відповідно до ст. 24 Закону №1952 передбачено умови для відмови в державній реєстрації прав, а саме після завершення строку, встановленого ч.3 ст. 23 цього Закону, не усунені обставини, що були підставою для прийняття рішення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав (п.8 ч.1 ст. 24 Закону).

Аналогічні положення викладені у п.12, 23 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127 (далі - Порядок №1127).

Зміст наведених норм дає підстави дійти висновку, що законодавцем чітко встановлено процедуру розгляду документів, поданих для державної реєстрації прав, яка включає в себе перевірку документів на предмет відповідності таких вимогам законодавства, відсутності суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами та їх обтяженнями, а також наявності підстав для проведення державної реєстрації прав, зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав.

Приймаючи рішення про відмову у вчиненні реєстраційних дій державним реєстратором повинно братися до уваги норми Постанови Кабінету Міністрів України від 06 березня 2022 року №209 "Про деякі питання державної реєстрації та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану", норм Цивільного законодавства та норм Закону України "Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України".

Статтею 41 Конституції України закріплено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.

Частиною 1 ст. 321 ЦК України визначено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Згідно ст. 392 ЦК України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Таким чином, передумовою для застосування ст. 392 ЦК України є відсутність іншого, крім судового, шляху для відновлення порушеного права. Позивачами у позові про визнання права власності є особи, які вже є власниками. Вказана стаття не породжує, а підтверджує наявне у позивачів право власності, набуте раніше на законних підставах, у тому випадку, якщо відповідач не визнає, заперечує або оспорює наявне в позивача право власності, а також у разі втрати позивачем документа, який посвідчує його право власності.

Відповідно до ст.. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Нормами ст. 11 Закону України "Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України" на тимчасово окупованій території право власності охороняється згідно із законодавством України. За державою Україна, Автономною Республікою Крим, територіальними громадами, у тому числі територіальною громадою міста Севастополя, державними органами, органами місцевого самоврядування та іншими суб`єктами публічного права зберігається право власності та інші речові права на майно, у тому числі на нерухоме майно, включаючи земельні ділянки, що знаходиться на тимчасово окупованій території.

За фізичними особами, незалежно від набуття ними статусу біженця чи іншого спеціального правового статусу, підприємствами, установами, організаціями зберігається право власності та інші речові права на майно, у тому числі на нерухоме майно, включаючи земельні ділянки, що знаходиться на тимчасово окупованій території, якщо воно набуте відповідно до законів України.

Набуття та припинення права власності на нерухоме майно, яке знаходиться на тимчасово окупованій території, здійснюється відповідно до законодавства України за межами тимчасово окупованої території. У разі неможливості здійснення державним реєстратором повноважень щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень на тимчасово окупованій території орган державної реєстрації визначається Кабінетом Міністрів України.

Система державної реєстрації прав, яка проводиться відповідно до Закону, запроваджена в Україні з 01 січня 2013 року, до цього часу державна реєстрація права власності та інших речових прав на об`єкти нерухомого майна, які розташовані на земельних ділянках, проводилася реєстраторами БТІ в Реєстрі права власності на нерухоме майно та на паперових носіях (реєстрових книгах та реєстраційних справах), які зберігаються в БТІ. При цьому Закон про державну реєстрацію не розмежовує, чи була проведена реєстрація у Державному реєстрі прав, інших електронних реєстрах або на паперових носіях.

До 2013 року державна реєстрація таких об`єктів нерухомого майна вже проводилася, але реєстр був паперовий і зберігався в архіві відповідного БТІ.

Запитувана державним реєстратором інформація у КП "Херсонське бюро технічної інвентаризації" Херсонської обласної ради не може бути надана у зв`язку із окупацією, разом з тим, позивачем подано необхідні документи для проведення реєстрації права власності у реєстрі речових прав, а саме:

- договір купівлі — продажу нерухомого майна від 29.05.2001 р. серії АЕА № 713004, зареєстровано в реєстрі № 1- 1020;

- відмітка БТІ (рішення БТІ) про реєстрацію майна, запис № 15106 в реєстровій книзі від 18.09.2001 року;

- технічний паспорт станом на 24.05.2017 КП ,,Каховське бюро технічної інвентаризаціїї, (інвентаризаційна справа № 13935);

- паспорт та РНОКПП позивачки.

Як встановлено у цій справі, право власності позивачки жодним чином ніким не оспорюється і зареєстреване відповідно до законодавства чинного на момент укладення договору купівлі продажу.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 року у справі № 334/3161/17 дійшла висновку, що особа, яка до 01 січня 2013 року придбала нерухоме майно за договором купівлі-продажу, державну реєстрацію якого було належним чином здійснено, стала власником такого нерухомого майна з моменту державної реєстрації відповідного договору купівлі-продажу незалежно від того, чи здійснила ця особа в подальшому державну реєстрацію свого права власності.

А тому суд відхиляє посилання відповідачки щодо необхідності в судовому порядку встановлювати факт, що має юридичне значення, а саме: встановлення факту належності заявнику майна на праві приватної власності, або подання позовної заяви до суду про визнання права власності на нерухоме майно.

У зв`язку із зазначеним, прийняте рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно про відмову в проведенні реєстраційних дій № 83342969 від 17.02.2026 є таким, що порушує майнове право позивачів та підлягає скасуванню, а відтак позовні вимоги у цій частині підлягають задоволенню.

Стосовно зобов`язання відповідача здійснити державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, суд зазначає наступне.

Згідно ст. 11 Закону №1952 державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав. Втручання, крім випадків, передбачених цим Законом, будь-яких органів влади, їх посадових осіб, юридичних осіб, громадян та їх об`єднань у діяльність державного реєстратора під час проведення реєстраційних дій забороняється і тягне за собою відповідальність згідно із законом.

Аналіз вказаних положень Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" дає підстави стверджувати, що під час розгляду заяви про державну реєстрацію і поданих документів державний реєстратор має виключну компетенцію у питаннях встановлення відповідності заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутності суперечностей між заявленими та зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно.

Державна реєстрація прав на нерухоме майно відноситься до компетенції державного реєстратора, який приймає відповідне рішення за умови відповідності заявлених прав, поданої заяви та долучених до неї документів вимогам, встановленим законом.

Законодавець чітко передбачив як підстави, порядок, строки, процедуру проведення реєстраційних дій щодо речових прав на нерухоме майно, так і порядок, строки, відповідну процедуру та підстави для відмови у проведенні таких реєстраційних дій.

Згідно з Рекомендаціями Комітету Міністрів Ради Європи №R(80)2 стосовно здійснення адміністративними органами влади дискреційних повноважень, прийнятої Комітетом Міністрів 11 березня 1980 року на 316-й нараді, під дискреційними повноваженнями слід розуміти повноваження, які адміністративний орган, приймаючи рішення, може здійснювати з певною свободою розсуду, тобто, коли такий орган може обирати з кількох юридично допустимих рішень те, яке він вважає найкращим за даних обставин.

На законодавчому рівні поняття "дискреційні повноваження" суб`єкта владних повноважень відсутнє.

Дискреційне повноваження може полягати у виборі діяти чи не діяти, а якщо діяти, то у виборі варіанту рішення чи дії серед варіантів, що прямо або опосередковано закріплені у законі. Важливою ознакою такого вибору є те, що він здійснюється без необхідності узгодження варіанту вибору будь-ким.

За таких обставин, суд зазначає, що єдиною підставою для відмови позивачу в проведенні реєстраційних дій слугувало неотримання інформації на запит у зв`язку з окупацією м. Каховка, оцінку якій судом надано в межах даного провадження, а тому з метою ефективного захисту прав позивачки, слід зобов`язати відповідача здійснити державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, а саме, на квартиру , яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

Суд зазначає, що у відповідності до ч. 1. ст. 77 КАС України позивачкою доведені ті обставини, на яких ґрунтуються вимоги та заперечення.

В той же час, відповідачка надала суду належні та допустимі докази та правові обґрунтування правомірності прийнятого рішення, яке на думку суду не відповідає вимогам зазначеним у ч. 2 ст. 2 КАС України.

Судові витрати у вигляді судового збору підлягають стягненню на користь позивачки з Новокаховської міської ради Херсонської області в якій державний реєстратор Кобіцька Інна Сергіївна виконує свої функції та здійснює повноваження.

Керуючись ст.241-246 КАС України, суд

в и р і ш и в:

Позовні вимоги ОСОБА_1 , задовольнити повністю.

Визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно відділу реєстрації Новокаховської міської ради Херсонської області Кобіцької Інни Сергіївни про відмову в проведенні реєстраційних дій № 83342969 від 17.02.2026.

Зобов`язати Державного реєстратора прав на нерухоме майно відділу реєстрації Новокаховської міської ради Херсонської області зареєструвати за, право власності на нерухоме майно (квартиру), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за заявою від 07.02.2026 за реєстраційним номером 71385531.

Стягнути користь ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 РНОКПП НОМЕР_1 судові витрати у вигляді сплаченого судового збору у сумі 1331 грн. 20 коп. за рахунок бюджетних асигнувань Новокаховської міської ради Херсонської області (ЄДРПОУ 40367380).

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до П`ятого апеляційного адміністративного суду шляхом подачі апеляційної скарги в 30-денний строк з дня складання повного судового рішення безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо вона не була подана у встановлений строк. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після закінчення апеляційного розгляду справи.

Суддя Попов В.Ф.