Постанова від 24 серпня 2026 р. у справі №904/7553/25 — Центральний апеляційний господарський суд

ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25.08.2026 року м.Дніпро Справа № 904/7553/25

головуючого судді: Висоцького А.М. (доповідач по справі)

суддів: Андрейчука Л.В., Левшиної Г.В.

секретар судового засідання: Гетьманенко С.М.

за участю представників сторін у справі:

від Дніпропетровської обласної прокуратури – Овчар Т.В.

від Криворізької міської ради – Сеїна О.О.

від Товариства з обмеженою відповідальністю "Продпостачінвест" – Тер-Товмасян Ю.Г.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу: Дніпропетровської обласної прокуратури

на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 12.05.2026, суддя суду першої інстанції Євстигнеєва Н.М., м. Дніпро, повний текст рішення складено та підписано 22.05.2026

по справі № 904/7553/25

за позовом: Керівника Криворізької центральної окружної прокуратури (м. Кривий Ріг, Дніпропетровська область)

до відповідача-1: Криворізької міської ради (м. Кривий Ріг, Дніпропетровської області)

до відповідача-2: Товариства з обмеженою відповідальністю "Продпостачінвест" (м. Кривий Ріг, Дніпропетровської області)

про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, визнання незаконним та скасування рішення міської ради, скасування державної реєстрації права оренди та зобов`язання повернути земельну ділянку

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

У грудні 2025 року Криворізька центральна окружна прокуратура звернулася до Господарського суду Дніпропетровської області із позовною заявою за змістом якої просила:

- визнати недійсним договір оренди земельної ділянки № 2025596 від 23.09.2025, укладений між Криворізькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Продпостачінвест" щодо земельної ділянки з кадастровим номером 1211000000:08:408:0018 площею 0,2911 га;

- визнати незаконним та скасувати рішення Криворізької міської ради "Про укладення договорів оренди землі на новий строк" № 3958 від 27.08.2025 в частині укладання договору оренди земельної ділянки на новий строк з Товариством з обмеженою відповідальністю "Продпостачінвест" щодо земельної ділянки з кадастровим номером 1211000000:08:408:0018 площею 0,2911 га;

- скасувати державну реєстрацію права оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 1211000000:08:408:0018 площею 0,2911 га проведену за Товариством з обмеженою відповідальністю "Продпостачінвест";

- зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Продпостачінвест" повернути Криворізькій міській раді земельну ділянку з кадастровим номером 1211000000:08:408:0018.

На обґрунтування позовних вимог прокурор вказує на незаконність отримання Товариством з обмеженою відповідальністю "Продпостачінвест", як власником нерухомого майна площею 4,5 м2 в оренду на два роки земельну ділянку з кадастровим номером 1211000000:08:408:0018 площею 0,2911 га, площа якої у 646 разів перевищує площу нерухомості, яка на ній розташована, на підставі рішення Криворізької міської ради "Про укладення договорів оренди землі на новий строк" № 3958 від 27.08.2025 не на конкурентних засадах.

Протиправність дій Криворізької міської ради за доводами прокурора полягає у передачі спірної земельної ділянки в оренду без проведення земельних торгів, що призводить до втраченої можливості отримати максимально великий розмір орендної плати у разі продажу права оренди на земельних торгах.

На думку прокурора, спірне рішення прийняте з порушенням вимог статей 120, 124, 134, 135 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України.

Додатково прокурор посилався на постанову Верховного Суду від 12.04.2023 у справі № 917/565/22 та вказував, що об`єкти благоустрою, асфальтобетонні покриття та замощення, про яке стверджують відповідачі відносно нежитлової окремо розташованої будівлі з ґанком і елементами інфраструктури та під яку за доводами останніх передано спірну земельну ділянку, в силу норм закону та судової практики не є нерухомим майном, а тому його знаходження на спірній земельній ділянці не може бути підставою для отримання у позаконкурентний спосіб земельної ділянки під ним.

Короткий зміст оскаржуваного рішення суду першої інстанції

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 12.05.2026 позов керівника Криворізької центральної окружної прокуратури в інтересах держави до Криворізької міської ради та Товариства з обмеженою відповідальністю "Продпостачінвест" про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, визнання незаконним та скасування рішення міської ради, скасування державної реєстрації права оренди та зобов`язання повернути земельну ділянку – залишено без задоволення.

Ухвалюючи рішення, суд першої інстанції виходив із того, що Криворізькою міською радою надавалася в оренду спірна земельна ділянка не лише під будівлю площею 4,5 м2, а й під розміщення нежитлової окремо розташованої будівлі з ґанком і елементами інфраструктури (в даному випадку замощення, яке є об`єктом нерухомості), загальна площа яких становить 1 674,60 м2, а тому доводи прокурора з приводу перевищення площі нерухомого майна, яке знаходиться на земельній ділянці, у 646 разів не знайшли свого підтвердження.

Крім цього, як зазначив місцевий господарський суд, у договорах оренди земельної ділянки минулих років № 2021449 від 02.09.2021 та № 2023584 від 23.09.2023, земельна ділянка передавалася в оренду для реконструкції окремо розташованої будівлі з ґанком і елементами інфраструктури (в даному випадку замощенням, яке є об`єктом нерухомості) під торгівельний комплекс. При цьому, прокурором не було спростовано того факту, що в даному випадку відсутня неспівмірність між площею земельної ділянки, яку надано в оренду без проведення земельних торгів, та площею нерухомого майна, яке належить відповідачу-2 на праві власності.

Суд першої інстанції, при ухваленні рішення послався на позицію судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 17 квітня 2025 року по справі № 921/144/24, згідно якої "замощення" є приміщенням, відноситься до об`єктів нерухомого майна, та може бути самостійним об`єктом оренди державного або комунального майна.

Аргументи учасників справи

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів

До Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою звернулася Дніпропетровська обласна прокуратура, у якій просить скасувати оскаржуване рішення та прийняти нове, яким задовольнити позовні вимоги у певному обсязі.

Прокурор вказує про помилкове посилання суду першої інстанції на правову позицію Верховного Суду, викладену у постанові від 17.04.2025 у справі № 921/144/24, яка є нерелевантною до спірних правовідносин.

Скаржник стверджує про безпідставне відхилення місцевим господарським судом доказів, здобутих прокурором, та вибірковому підході в оцінці інших доказів у справі. Без належної оцінки залишилися, на думку прокурора обставини стосовно того, що спірна земельна ділянка вже була предметом судового розгляду у справі № 904/7524/14, за результатом розгляду якої позов прокурора задоволено, зобов`язано ПП "Інвіс" повернути земельну ділянку Криворізькій міській раді. Судове рішення набрало законної сили та виконано. Водночас, право комунальної власності на земельну ділянку з кадастровим номером 1211000000:08:408:0018 площею 0,2911 га зареєстровано за Криворізькою міською радою після спливу 5 років після набрання вказаним вище рішенням законної сили, що свідчить про те, що спірна земельна ділянка не була сформованою на момент укладення першого договору оренди з ТОВ "Продпостачінвест".

Прокурор звертає увагу на те, що отримання ТОВ "Продпостачінвест" у користування земельної ділянки з кадастровим номером 1211000000:08:408:0018 відбулося з порушенням ним принципу добросовісності та на позаконкурентних засадах, що є підставою для визнання недійсним вказаного правочину.

Короткий зміст відзиву на апеляційну скаргу

02.07.2026 Криворізька міська рада подала відзив на апеляційну скаргу, за змістом якої наполягала на застосуванні до спірних правовідносин приписів частини другої статті 134 Земельного кодексу України, відповідно до яких не підлягає передачі на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Міська рада наполягає на тому, що прокурором не наведено належних доказів які конкретизують та доводять наявність порушень статей 203, 215 Цивільного кодексу України за умовами яких спірний правочин має бути визнаний недійсним.

Заявлені позовні вимоги стосовно скасування рішення Криворізької міської ради "Про укладення договорів оренди землі на новий строк" № 3958 від 27.08.2025 обґрунтовані лише порушенням вимог статті 134 Земельного кодексу України, однак, належність орендарю земельної ділянки на праві власності (яке зареєстровано за орендарем на законних підставах та не скасоване) нерухомого майна, за твердженням відповідача-1 виключає таку підставу для скасування оскаржуваного рішення міської ради, як порушення статті 124 Земельного кодексу України.

02.07.2026 Товариством з обмеженою відповідальністю "Продпостачінвест" подано відзив на апеляційну скаргу прокурора, у якому останнє проти її задоволення заперечує у повному обсязі, у тому числі з підстав повної реалізації рішення органу місцевого самоврядування, що відповідно до усталеної практики Верховного Суду з даного приводу служить самостійною підставою для відмови у позові через обрання прокурором неналежного способу захисту.

За умовами договору купівлі-продажу від 18.05.2020, на які звертає увагу відповідач-2, спірна земельна ділянка площею 0,2911 га кадастровий номер: 1211000000:08:408:0018 станом на дату придбання ТОВ "Продпостачінвест" розміщеного на ній комплексу нерухомого майна вже була сформована в розумінні норм статті 79-1 Земельного кодексу України, їй було присвоєно кадастровий номер. Відповідно до інформації, відображеної у витязі з Державного земельного кадастру № НВ-1213825052020 від 17.06.2020, дата державної реєстрації спірної земельної ділянки – 29.07.2009 року. Вказані обставини, на думку відповідача-2 спростовують доводи прокурора з приводу несформованості спірної земельної ділянки.

З огляду на відсутність підстав для задоволення основних вимог прокурора про визнання незаконним та скасування рішення Криворізької міської ради № 3958 від 27.08.2025, за доводами відповідача-2 відсутні і підстави для задоволення похідних позовних вимог.

28.07.2026 прокурором подано відповідь на відзив, яка, серед іншого, містить посилання на постанову Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19, що містить висновки про те, що отримання в оренду земельної ділянки в розмірах, які значно перевищують площу належної відповідачу будівлі, для нового будівництва передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями статей 134, 135 ЗК України.

Крім того, прокурор наполягає на тому, що після придбання нерухомого майна площею 4,5 кв. м до ТОВ "Продпостачінвест" не перейшло право користування спірною земельною ділянкою, оскільки тільки після придбання майна було зареєстровано право власності за територіальною громадою на земельну ділянку та передано в оренду земельну ділянку площею 0,2911 га під розміщення та обслуговування нерухомого майна площею 4,5 кв. м.

Рух справи у суді апеляційної інстанції

11.06.2026 до Центрального апеляційного господарського суду надійшла апеляційна скарга Дніпропетровської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 12.05.2026 у справі № 904/7553/25.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 11.06.2026 для розгляду справи визначена колегія суддів у складі: головуючого судді - Висоцького А.М. (доповідач), суддів - Андрейчука Л.В., Левшиної Г.В.

На момент надходження апеляційної скарги, матеріали справи № 904/7553/25 на адресу Центрального апеляційного господарського суду не надходили.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 16.06.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Дніпропетровської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 12.05.2026, розгляд якої призначено у судовому засіданні на 28.07.2026 на 11 год. 30 хв. Встановлено учасникам справи строк для подання відзиву на апеляційну скаргу, заяв, клопотань.

Витребувано у Господарського суду Дніпропетровської області матеріали справи № 904/7553/25.

01.07.2026 до Центрального апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи.

У судовому засіданні 28.07.2026 оголошувалася перерва до 25.08.2026 о 11:30 год.

25.08.2026 у судовому засіданні взяли участь представники Криворізької центральної окружної прокуратури – Овчар Т.В., Криворізької міської ради – Сеїна О.О. та Товариства з обмеженою відповідальністю "Продпостачінвест" – Тер-Товмасян Ю.Г.

Фактичні обставини, встановлені судом

18.05.2020 між Управлінням комунальної власності міста виконкому Криворізької міської ради (Продавець) та ТОВ "Продпостачінвест" (Покупець) укладено договір купівлі-продажу нежитлової окремо розташованої будівлі з ґанком і елементами інфраструктури, що орендує ТОВ "Продпостачінвест" за адресою: 50000, м. Кривий Ріг, пр-т Поштовий, буд. 12а, посвідчений нотаріально 18.05.2020, номер в реєстрі 1250.

Відповідно до умов п. 1.1. зазначеного договору, продавець зобов`язується передати у власність покупцю нежитлову окремо розташовану будівлю з ґанком і елементами інфраструктури, що орендує ТОВ "Продпостачінвест" за адресою: 50000, м. Кривий Ріг, пр-т Поштовий, буд. 12а, а саме: нежитлова будівля для персоналу та зберігання інвентарю літ. А-1 загальною площею 4,5 кв. м з металевим ганком літ. а, площею основи 2,8 кв. м, огорожа № 1 (залізобетонні плити - 151,4 кв. м), огорожа № 2 (цегла - 39,1 кв. м), огорожа № 3 (металевий профільний лист - 54,9 кв. м), ворота № 4 (металевий профільний лист - 9,2 кв), замощення І (бетон, асфальт - 1667,3 кв. м).

Покупець зобов`язується прийняти та сплатити за об`єкт приватизації ціну відповідно до умов, що визначені в цьому договорі та пройти реєстрацію об`єкта приватизації, згідно з чинним законодавством. Характеристики об`єкта приватизації наводиться в технічному паспорті виготовленому станом на 17.04.2019, що надається КП ДОР "Криворізьке бюро технічної інвентаризації" і передається покупцю. Комплекс розташований на земельній ділянці площею 0,2911 га кадастровий номер: 1211000000:08:408:0018.

Договір купівлі-продажу нерухомого майна від 18.05.2020 укладено на підставі рішення Криворізької міської ради № 4649 від 22.04.2020 "Про приватизацію об`єкта нерухомого майна за адресою пр-т Поштовий, буд.12а" (п.1.4. договору).

Приватизація здійснена шляхом викупу, вартість об`єкта приватизації становить 475 597,00 грн (п.1.5. договору).

Придбане шляхом викупу в процесі приватизації нерухоме майно було передане ТОВ "Продпостачінвест" за актом приймання-передачі від 19.05.2020.

Як убачається з умов договору купівлі-продажу від 18.05.2020, спірна земельна ділянка площею 0,2911 га станом на дату придбання ТОВ "Продпостачінвест" розміщеного на ній комплексу нерухомого майна мала кадастровий номер: 1211000000:08:408:0018, а отже вже була сформована в розумінні норм статті 79-1 Земельного кодексу України, їй було присвоєно кадастровий номер.

Відповідно до інформації, відображеної у Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-1213825052020 від 17.06.2020, придбане ТОВ "Продпостачінвест" нерухоме майно розташоване на земельній ділянці з кадастровим номером 1211000000:08:408:0018, площа земельної ділянки 0,2911га; дата державної реєстрації земельної ділянки 29.07.2009.

02.06.2020 наказом Департаменту регулювання містобудівної діяльності та земельних відносин виконкому Криворізької міської ради № 159-А "Про внесення змін в адресу об`єкта нерухомого майна" було змінено адресу зазначеного вище об`єкта нерухомого майна на: Україна, Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Комерційна, буд. 7-Б.

Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 30.12.2025 № 458876829, Товариство з обмеженою відповідальністю "Продпостачінвест" є власником нежитлової окремо розташованої будівлі з ґанком і елементами інфраструктури площею 4,5 кв.м., за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Комерційна, будинок 7Б.

До складу нерухомого майна входить: нежитлова будівля для персоналу та зберігання інвентарю, А-1, ґанок, а огорожа, № 1 огорожа, № 2 огорожа, № 3 ворота, № 4 замощення, І.

Вказана будівля розташована на земельній ділянці з кадастровим номером 1211000000:08:408:0018 площею 0,2911 га, власником якої є Територіальна громада міста Кривого Рогу в особі Криворізької міської ради (номер відомостей про речове право 38162209).

Відповідно до рішення Криворізької міської ради № 4904 від 29.07.2020 "Про затвердження проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки на вул. Комерційній, 7б зі зміною її цільового призначення, реєстрацію права комунальної власності на ділянку й надання її в оренду під реконструкцію нежитлової будівлі для персоналу та зберігання інвентарю й майданчика для паркування під автомобільну стоянку", згідно рішення від 30.08.2023 № 2189 "Про поновлення (подовження) договорів оренди землі" земельна ділянка площею 0,2911 га (кадастровий номер 1211000000:08:408:0018) на вул. Комерційній, 7Б була передана в оренду ТОВ "Продпостачінвест" під реконструкцію нежитлової будівлі для персоналу та зберігання інвентарю й майданчика для паркування під автомобільну стоянку.

Згідно п. 2 договору в оренду передається земельна ділянка площею 0,2911 га.

В пункті 3 даного договору оренди також зазначено, що на земельній ділянці розміщені об`єкти нерухомого майна: нежитлова окремо розташована будівля з ґанком та елементами інфраструктури згідно опису у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер об`єкта 1220977912110, тобто ґанок літ. а, огорожа № 1, огорожа № 2, огорожа № 3, ворота № 4, замощення І.

Відповідно до пункту 7 договір укладено строком на два роки.

На підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 54041745 від 14.09.2020 відбулася державна реєстрація права оренди (номер запису про право 38162934 від 08.09.2020); дата закінчення дії договору – 03.09.2022.

Рішенням міської ради № 137 від 23.12.2020 "Про надання згоди на розробку детальних планів територій" ТОВ "Продпостачінвест" надано згоду на розробку детального плану території для реконструкції нежитлової окремо розташованої будівлі з ґанком і елементами інфраструктури під торговельний комплекс (зі зміною цільового призначення земельної ділянки) на вул. Комерційній, 7Б у Центрально - Міському районі.

Рішенням міської ради № 446 від 28.04.2021 "Про затвердження детальних планів територій та надання дозволу на розробку проєктів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, зміну цільового призначення земельних ділянок" затверджено детальний план території на вул. Комерційній, 7Б та надано дозвіл на розробку проєкту землеустрою щодо відведення зазначеної земельної ділянки.

Площа та межі земельної ділянки визначені відповідно до державно-будівельних, містобудівних, протипожежних і санітарних норм, що обґрунтовано детальним планом території для реконструкції нежитлової окремо розташованої споруди з ґанком і елементами інфраструктури під торговельний комплекс (зі зміною цільового призначення земельної ділянки) по вул. Комерційна, 7Б у Центрально - Міському районі м. Кривого Рогу, затвердженим рішенням міської ради № 446 від 28.04.2021 "Про затвердження детальних планів територій та надання дозволу на розробку проєктів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, зміну цільового призначення земельних ділянок".

На підставі рішення міської ради № 666 від 28.07.2021 "Про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, реєстрацію права комунальної власності на них та надання їх в оренду", між Криворізькою міською радою та ТОВ "Продпостачінвест" укладено договір оренди земельної ділянки № 2021449 від 02.09.2021, відповідно до умов якого вказану земельну ділянку передано в оренду під реконструкцію нежитлової окремо розташованої будівлі з ґанком та елементами інфраструктури під торговельний комплекс (03.07).

Земельна ділянка площею 0,2911 га передається в оренду строком на два роки (п. 2.7 договору).

На земельній ділянці розміщені об`єкти нерухомого майна: нежитлова окремо розташована будівля з ґанком та елементами інфраструктури згідно опису у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер об`єкта 1220977912110, тобто ґанок літ. а, огорожа № 1, огорожа № 2, огорожа № 3, ворота № 4, замощення І (пункт 3 договору).

На підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 61360554 від 04.11.2021 відбулася державна реєстрація права оренди (номер запису про право 44842120 від 29.10.2020); дата закінчення дії договору – 02.09.2023.

30.08.2023 міською радою прийнято рішення № 2189 "Про поновлення (подовження) договорів оренди землі", у тому числі щодо земельної ділянки площею 0,2911 га.

На підставі рішення міської ради № 2189 від 30.08.2023 між міською радою та ТОВ "Продпостачінвест" укладено договір оренди земельної ділянки № 2023584 від 23.09.2023, згідно з яким вказану земельну ділянку передано в оренду під реконструкцію нежитлової окремо розташованої будівлі з ґанком та елементами інфраструктури під торговельний комплекс. Договір укладено строком на два роки (п. 7 договору).

В пункті 3 даного договору оренду також зазначено, що на земельній ділянці розміщені об`єкти нерухомого майна: нежитлова окремо розташована будівля з ґанком та елементами інфраструктури згідно опису у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер об`єкта 1220977912110, тобто ґанок літ. а, огорожа № 1, огорожа № 2, огорожа № 3, ворота № 4, замощення І.

На підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 69497744 від 28.09.2023 відбулася державна реєстрація права оренди (номер запису про право 351907996 від 25.09.2023); дата закінчення дії договору – 22.09.2025, з правом пролонгації та передачі земельної ділянки в суборенду.

27.08.2025 Криворізькою міською радою прийнято рішення № 3958 "Про укладення договорів оренди землі на новий строк".

Криворізька міська рада вирішила: укласти договори оренди землі на новий строк на умовах, передбачених статтею 33 Закону України "Про оренду землі" згідно з додатком, у тому числі з ТОВ "Продпостачінвест" (п.1.1.1 рішення); зареєструвати право оренди, що підлягає державній реєстрації, відповідно до закону (п.1.1.2. рішення).

Тобто, як вбачається зі змісту рішення міської ради, йдеться про поновлення укладених раніше договорів оренди на новий строк відповідно до вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі".

На підставі цього рішення між Криворізькою міською радою та ТОВ "Продпостачінвест" укладено договір оренди земельної ділянки № 2025596 від 23.09.2025, згідно з яким вказану земельну ділянку передано в оренду під розміщення нежитлової окремо розташованої будівлі з ґанком та елементами інфраструктури – для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (03.07).

Термін дії договору оренди земельної ділянки на вул. Комерційній, 7Б подовжено до 23.09.2027 з правом пролонгації, право оренди земельної ділянки зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Згідно технічного паспорту щодо вказаного нерухомого майна, площа замощення складає 1667,3 кв. м. Замощення огороджене парканом.

Загальна площа об`єкта нерухомості становить - 1 674,60 кв.м, яка складається з: нежитлової будівлі для персоналу та зберігання інвентарю - площею 4,5 кв.м з металевим ґанком площею основи 2,8 кв.м та замощенням площею - 1667,3 кв.м. (згідно даних технічного паспорта на будівлю та договору купівлі-продажу).

Зазначене нерухоме майно станом на дату його купівлі-продажу (18.05.2020) розміщувалось вже на сформованій та зареєстрованій в Державному земельному кадастрі 29.07.2009 земельній ділянці площею 0,2911 га кадастровий номер: 1211000000:08:408:0018.

Криворізька міська рада передавала спірну земельну ділянку площею 0,2911 га кадастровий номер: 1211000000:08:408:0018 в оренду ТОВ "Продпостачінвест" під розміщення нежитлової окремо розташованої будівлі з ґанком та елементами інфраструктури (нежитлова окремо розташована будівля А-1, ґанок літ. а, огорожа №№1-3, замощення І) згідно опису у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер об`єкта 1220977912110, про що зазначалося у кожному укладеному договорі оренди землі починаючи з 2020 року (пункт 3 договорів).

Мотивувальна частина

Відповідно до частини першої статті 269 ГПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Частиною другою статті 269 ГПК України передбачено, що суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Розглянувши матеріали господарської справи, доводи та вимоги апеляційної скарги, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а рішення суду першої інстанції не підлягає скасуванню чи зміні, виходячи з таких підстав.

Предметом спору у даній справі є встановлення обставин на підтвердження або спростування підстав щодо визнання недійсним договору оренди землі від 23.09.2025 № 2025596, укладеного між Криворізькою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Продпостачінвест", визнання незаконним рішення Криворізької міської ради в частині укладення відповідного договору оренди на новий строк, скасування державної реєстрації права оренди на земельну ділянку та зобов`язання відповідача повернути земельну ділянку Криворізькій міській раді.

Відповідно до частини другої статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Відповідно до абзацу першому частини першої та частини другої статті 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

При цьому частиною першою статті 93 Земельного кодексу України, приписи якої кореспондуються зі статтею 1 Закону України "Про оренду землі", визначено, що засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, є правом оренди земельної ділянки.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України "Про оренду землі", законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (за змістом частини першої статті 2 Закону України "Про оренду землі").

Частиною першою статті 10 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" встановлено, що сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами (редакція Закону на момент укладення спірного договору).

Статтею 12 Земельного кодексу України передбачено, що до повноважень: міських рад у галузі земельних відносин на території селищ належить: розпорядження землями територіальних громад; передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до свого Кодексу; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу; вилучення земельних ділянок із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу; викуп земельних ділянок для суспільних потреб відповідних територіальних громад міст; організація землеустрою; вирішення інших питань у галузі земельних відносин відповідно до закону.

Згідно зі статтею 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень визначених законом приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.

Статтею 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" визначено, що рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Рішення ради приймаються на її пленарному засіданні після обговорення більшістю депутатів від загального складу ради.

Згідно з п. 34 частини першої статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються питання регулювання земельних відносин.

Відповідно до статті 12 Земельного Кодексу України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить, зокрема:

а) розпорядження землями територіальних громад;

б) передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу;

в) надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

Згідно з частиною першою статті 122 Земельного кодексу України, сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

Таким чином, з аналізу наведених правових норм вбачається, що реалізуючи надані Конституцією України та законодавством України повноваження у галузі земельних відносин, Криворізька міська рада зобов`язана діяти виключно в рамках наданих їй повноважень та в інтересах її територіальної громади, дотримуючись приписів законодавства України у своїй діяльності.

За правилами частини першої статті 123 Земельного кодексу України надання земельних ділянок комунальної власності у користування здійснюється, зокрема, органами місцевого самоврядування на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у випадках, передбачених законом, або на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). При цьому розроблення такої документації здійснюється на підставі дозволу, наданого органом місцевого самоврядування, відповідно до повноважень, передбачених статтею 122 цього Кодексу.

Особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності за проектом землеустрою щодо її відведення, звертається з клопотанням про надання дозволу на його розробку до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, які відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, передають у власність або користування такі земельні ділянки (частина друга статті 123 Земельного кодексу України).

Як вже зазначалося вище Товариство з обмеженою відповідальністю "Продпостачінвест" на підставі договору від 18.05.2020 є власником нерухомого майна: нежитлової окремо розташованої будівлі з ґанком і елементами інфраструктури площею 4,5 кв.м., за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Комерційна, будинок 7Б.

До складу нерухомого майна входить: нежитлова будівля для персоналу та зберігання інвентарю, А-1, ґанок, а огорожа, № 1 огорожа, № 2 огорожа, № 3 ворота, № 4 замощення, І.

Криворізька міська рада передавала спірну земельну ділянку площею 0,2911 га кадастровий номер: 1211000000:08:408:0018 в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю "Продпостачінвест" під розміщення нежитлової окремо розташованої будівлі ґанком та елементами інфраструктури (нежитлова окремо розташована будівля А-1, ґанок літ. а, огорожа №№1-3, замощення І) згідно опису у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер об`єкта 1220977912110, про що зазначалося у кожному укладеному договорі оренди землі починаючи з 2020 року (пункт 3 договорів).

Відповідна інформація також відображена в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що вбачається з даних, що містяться у витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрації права власності № 458876829 від 30.12.2025 (а.с. 14-15 т. 1).

Отже, об`єкт нерухомості, який перебуває у власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Продпостачінвест" є комплексним за своєю структурою та функціональним призначенням.

Приписами частин першої-другої статті 187 Цивільного кодексу України унормовано, що складовою частиною речі є все те, що не може бути відокремлене від речі без її пошкодження або істотного знецінення. При переході права на річ її складові частини не підлягають відокремленню.

Відповідно до частини першої статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.

Згідно з частиною другою статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.

Відповідно до вимог частини другої статті 134 Земельного кодексу України не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них, зокрема, у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

При цьому, відповідна норма не визначає жодного виду цільового призначення, за яким діє встановлена процедура. Законодавцем не передбачено виключень щодо вказаної норми, залежно від обраного орендарем виду цільового призначення земельної ділянки. Передбачено, що у разі розташування на земельних ділянках державної чи комунальної власності об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних чи юридичних осіб, законом охороняються і права зазначених осіб на відповідні земельні ділянки, на яких розташовано згадані об`єкти, при цьому такі земельні ділянки або права на них в силу частини другої статті 134 3емельного кодексу України не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах).

З наведеного вбачається, що правовий режим права власності або права користування земельною ділянкою, на якій знаходиться об`єкт нерухомого майна є похідним від наявності права власності на такий об`єкт.

Тобто, за законом право користування земельною ділянкою, на якій знаходиться об`єкт нерухомого майна, має належати виключно особі, якій належить об`єкт нерухомого майна, що знаходиться на відповідній земельній ділянці.

Так, на земельній ділянці, відносно якої було укладено договір оренди землі між Товариством з обмеженою відповідальністю "Продпостачінвест" та Криворізькою міською радою на момент укладення спірного договору оренди земельної ділянки вже знаходився об`єкт нерухомого майна – нежитлова окремо розташована будівля з ґанком і елементами інфраструктури.

Положення частини другої статті 16 Цивільного кодексу України передбачають такий спосіб захисту порушеного права, як визнання недійсним правочину (господарської угоди).

За приписами статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Так, частинами першою-п`ятою статті 203 Цивільного кодексу України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Частинами першою та другою статті 216 Цивільного кодексу України передбачено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Якщо у зв`язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною.

Двостороння реституція є обов`язковим наслідком визнаного судом недійсним правочину та не може бути проігнорована сторонами. Тобто, при недійсності правочину повернення отриманого сторонами за своєю правовою природою становить юридичний обов`язок, що виникає із закону та юридичного факту недійсності правочину. Аналогічний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 23.09.2021 у справі № 904/1907/15.

Відповідно до статей 215, 216 Цивільного кодексу України вимога про застосування наслідків недійсності оспорюваного правочину, як і про визнання його недійсним, може бути заявлена однією зі сторін правочину або іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину. Така вимога може бути об`єднана з вимогою про визнання правочину недійсним, що в цілому сприяє швидкому та ефективному відновленню правового становища сторін, яке існувало до вчинення правочину, або заявлена як самостійна вимога у вигляді окремого позову. Якщо позов щодо застосування наслідків недійсності правочину не подано, суд не може застосувати наслідки недійсності оспорюваного правочину з власної ініціативи, оскільки згідно з абзацом 2 частини п`ятої статті 216 Цивільного кодексу України зазначене право є у суду лише щодо нікчемних правочинів. Такий правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду від 09.09.2021 у справі № 925/1276/19 та від 23.09.2021 у справі № 904/1907/15.

Здійснюючи тлумачення вказаних норм права, об`єднана палата Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у постанові від 26.05.2023 у справі № 905/77/21 фактично уточнила висновок, викладений в пункті 5.29 постанови від 21.09.2022 у справі № 908/976/19, а Велика Палата Верховного Суду в пункті 154 постанови від 01.03.2023 у справі № 522/22473/15 звернула увагу на те, що у разі, якщо на виконання оспорюваного правочину сплачено кошти або передано інше майно, то задоволення позовної вимоги про визнання оспорюваного правочину недійсним не призводить до ефективного захисту права, бо таке задоволення саме по собі не є підставою для повернення коштів або іншого майна. У таких випадках позовна вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним може бути ефективним способом захисту лише якщо вона поєднується з позовною вимогою про стягнення коштів на користь товариства або про витребування майна з володіння відповідача, зокрема, на підставі частини першої статті 216, статті 387, частин першої та третьої статті 1212 Цивільного кодексу України).

Відтак, недійсний правочин не створює для сторін тих прав і обов`язків, які він мав створювати, а породжує лише передбачені законом наслідки, пов`язані з його недійсністю.

Такі юридичні наслідки під час виконання сторонами недійсного правочину поєднуються з реституційними, які полягають у поверненні в натурі кожною стороною одна одній одержаного ними на виконання цього правочину.

Колегія суддів зазначає, що застосування будь-якого способу захисту цивільного права та інтересу має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим, а також не спричиняти порушення/обмеження законних прав та інтересів відповідача, тобто бути адекватним наявним обставинам, і призводити до потрібних (бажаних) позивачу результатів (наслідків). Це означає, що застосування судом способу захисту, обраного позивачем, повинно реально відновлювати його наявне суб`єктивне право, яке порушене, оспорюється або не визнається; обраний спосіб захисту повинен відповідати характеру правопорушення; застосування обраного способу захисту має відповідати цілям судочинства; застосування обраного способу захисту не повинно суперечити принципам верховенства права та процесуальної економії, зокрема не повинно спонукати позивача знову звертатися за захистом до суду. Така позиція сформована у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19, від 26.01.2021 у справі № 522/1528/15, від 08.02.2022 у справі № 209/3085/20.

Спосіб захисту права є ефективним тоді, коли він забезпечуватиме поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантуватиме можливість отримати відповідну компенсацію. Тобто цей захист має бути повним і забезпечувати у такий спосіб досягнення мети правосуддя та процесуальну економію, як про це зазначено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18.

В постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.09.2024 у справі № 918/1043/21 зазначено, що за змістом абзаців 1 та 2 частини першої статті 216 Цивільного кодексу України недійсний правочин не створює для сторін тих прав та обов`язків, які зумовлені його вчиненням, а породжує лише передбачені законом наслідки, пов`язані з його недійсністю. Одним з таких наслідків є реституція. Вона спрямована на відновлення status quo у фактичному та правовому становищі сторін, яке існувало до вчинення недійсного правочину, шляхом нівелювання юридичного значення будь-яких дій, які сторони вчинили на виконання цього правочину. Тому кожна сторона зобов`язана повернути іншій у натурі все, що вона одержала на виконання недійсного правочину.

При цьому позовна вимога повинна відповідати безпосередній меті, якої прагне досягнути позивач звертаючись з позовом до суду, втілювати спосіб захисту порушеного права, застосування якого має за ціль попередити, усунути чи компенсувати наслідки порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного цивільного права та інтересу. Водночас позовна вимога не повинна спричиняти порушення/обмеження законних прав та інтересів відповідача.

Договір, як універсальний регулятор приватних відносин, покликаний забезпечити їх регулювання та має бути направлений на встановлення, зміну або припинення приватних прав та обов`язків.

З урахуванням принципів приватного права, зокрема, добросовісності, справедливості та розумності, сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності. Про це виснував Верховний Суд у постанові від 10.03.2021 у справі № 607/11746/17.

Недійсність договору, як приватно-правова категорія покликана не допускати або присікати порушення приватних прав та інтересів або ж їх відновлювати. До правових наслідків недійсності правочину належить те, що він не створює юридичних наслідків. Тобто правовим наслідком недійсності договору є по своїй суті "нівелювання" правового результату, породженого таким договором. Тобто вважається, що не відбулося переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав взагалі.

Судова колегія звертає увагу, що, якщо на земельній ділянці державної або комунальної власності розташовано об`єкт нерухомого майна, що перебуває у приватній власності, то земельна ділянка не може бути передана її власником у користування будь-кому, окрім власника таких об`єктів. При цьому, відсутність оформленого договору оренди земельної ділянки не припиняє права власника користуватися належними йому об`єктами нерухомого майна, а таке користування є неможливим без одночасного користування земельною ділянкою під цими об`єктами. Такі висновки сформовані у постановах Верховного Суду від 13.09.2023 у справі № 918/1132/22 та від 20.11.2024 у справі № 917/1938/23.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на землі слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди хоч безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, але знаходить вияв у правилах статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України, інших положеннях законодавства (постанови Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, від 22.06.2021 у справі № 200/606/18).

Отже, згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок чи іншу споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком чи спорудою після їх набуття. Про таке виснувано, зокрема, у постанові від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16.

Таким чином, колегія суддів зазначає, що оскільки на спірній земельній ділянці комунальної власності розміщено об`єкт нерухомого майна, який належить Товариству з обмеженою відповідальністю "Продпостачінвест" на праві приватної власності, то така ділянка не може бути передана її власником у користування будь-кому, окрім Товариства з обмеженою відповідальністю "Продпостачінвест" (власнику такого об`єкта).

З урахуванням наведеного, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що позовна вимога про визнання недійсним договору оренди землі від 23.09.2025 призведе до позбавлення "Продпостачінвест" права користування відповідною земельною ділянкою, яке воно має в силу положень законодавства.

При цьому, як вбачається з матеріалів справи, прокурор не оспорює самого факту законності такого права відповідача, а лише не погоджується з процедурою укладання оскаржуваного договору та, як наслідок, втраті можливості отримання територіальною громадою міста максимально великого розміру орендної плати за використання земельної ділянки у разі продажу оренди на конкурсних засадах.

Відповідно до частини першої статті 321 Цивільного кодексу України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Частиною першою статті 1 Першого протоколу до Конвенції регламентовано, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Предметом безпосереднього регулювання статті 1 Першого протоколу до Конвенції є втручання держави в право на мирне володіння майном, зокрема й позбавлення особи права власності на майно шляхом його витребування.

Перший протокол ратифікований Законом України "Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, Першого протоколу та протоколів № 2, 4, 7 та 11 до Конвенції" та застосовується судами України як частина національного законодавства.

При цьому, розуміння змісту норм Конвенції та Першого протоколу до неї, їх практичне застосування відбувається через практику (рішення) ЄСПЛ, яка згідно зі статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" застосовується українськими судами як джерело права.

У практиці ЄСПЛ (зокрема, рішеннях у справах Спорронґ і Льоннрот проти Швеції від 23.09.982, Джеймс та інші проти Сполученого Королівства від 21.02.1986, Щокін проти України від 14.10.2010, Сєрков проти України від 07.07.2011, Колишній король Греції та інші проти Греції від 23.11.2000, Булвес проти Болгарії від 22.01.2009, Трегубенко проти України від 02.11.2004,/West Alliance Limited проти України від 23.01.2014) напрацьовано три критерії (принципи), які слід оцінювати на предмет сумісності заходу втручання в право особи на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого Протоколу, а саме: чи є втручання законним; чи переслідує воно суспільний, публічний інтерес; чи є такий захід (втручання у право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям.

ЄСПЛ констатує порушення статті 1 Першого Протоколу, якщо хоча б одного критерію не буде додержано.

Критерій законності означає, що втручання держави у право власності особи повинне здійснюватися на підставі закону - нормативно-правового акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким та передбачуваним у питаннях застосування та наслідків дії його норм. Сам лише факт, що правова норма передбачає більш як одне тлумачення, не означає, що закон непередбачуваний. Сумніви щодо тлумачення закону, що залишаються, враховуючи зміни в повсякденній практиці, усувають суди в процесі здійснення правосуддя.

Втручання держави в право власності особи є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення суспільного, публічного інтересу, при визначенні якого ЄСПЛ надає державам право користуватися значною свободою (полем) розсуду. Втручання держави в право на мирне володіння майном може бути виправдане за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності.

Критерій пропорційності передбачає, що втручання в право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно з національним законодавством і в інтересах суспільства, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого Протоколу, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. Справедлива рівновага – це наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідний баланс не буде дотриманий, якщо особа несе індивідуальний і надмірний тягар. Одним із елементів дотримання критерію пропорційності при втручанні в право особи на мирне володіння майном є надання їй справедливої та обґрунтованої компенсації.

У справах Рисовський проти України (рішення від 20.10.2011), Кривенький проти України (рішення від 16.02.2017), пов`язаних із земельними правовідносинами, ЄСПЛ, установивши порушення статті 1 Першого Протоколу, зазначив про право добросовісного власника на відповідну компенсацію чи інший вид належного відшкодування у зв`язку з позбавленням права на землю.

Тому, виходячи з вищевикладеного у сукупності, є правомірним висновок суду першої інстанції про відсутність підстав для визнання спірного договору недійсним в цій частині.

Щодо перевищення відведеної Товариству з обмеженою відповідальністю "Продпостачінвест" площі земельної ділянки порівняно з площею належного останньому нерухомого майна, суд апеляційної інстанції зазначає наступне.

Згідно зі статті 79 Земельного кодексу України земельна ділянка це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, із визначеними щодо неї правами.

Відповідно до частин першої, третьої, четвертої та дев`ятої статті 79-1 цього Кодексу, формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки, як об`єкта цивільних прав.

Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру; сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі; земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера; земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.

Формування земельних ділянок здійснюється на підставі документації із землеустрою відповідно до вимог статті 79-1 Земельного кодексу України.

Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.

Суд зауважує, що ключову роль у питанні надання земельної ділянки в користування відіграє саме проект землеустрою (технічна документація із землеустрою), за яким таку ділянку було відведено у користування, саме у ньому враховуються усі особливості формування ділянки. Площа земельної ділянки, яка підлягає передачі в оренду визначається саме під час розробки проекту землеустрою та під час його погодження відповідними органами, у відповідності до матеріалів геодезичних вишукувань та землевпорядного проектування.

Так, в силу специфіки місцевості, виду господарської діяльності, логістичних параметрів та багатьох інших чинників, площа земельної ділянки може перевищувати площу нерухомості, яка на такій ділянці знаходиться.

Судова колегія також зауважує, що відповідно до Наказу Міністерства охорони здоров`я України №173 від 19.06.1996 “Про затвердження Державних санітарних правил планування та забудови населених пунктів” передбачено ряд вимог щодо відстаней, які повинні бути дотриманні при будівництві та розміщення відкритих майданчиків для постійного зберігання особистих автомобілів.

Так, індивідуальні гаражі та відкриті майданчики для постійного зберігання особистих автомобілів місткістю до 300 легкових автомобілів слід розміщувати на периферії мікрорайонів або спеціально виділених ділянках житлових районів з віддаленням від дитячих ігрових майданчиків, місць відпочинку населення, шкіл, дошкільних закладів (п. 5.28 Державних санітарних правил планування та забудови населених пунктів від 19 червня 1996 року).

Відстані від наземних і наземно-підземних гаражів, відкритих стоянок, призначених для постійного і тимчасового зберігання легкових автомобілів, і станцій технічного обслуговування з урахуванням проїздів до них, до житлових і громадських будівель, а також до ділянок шкіл, дитячих ясел-садків, лікувальних закладів стаціонарного типу і закладів відпочинку слід приймати не менше наведених у додатку № 10.

Вимоги до будівництва та розміщення відкритих стоянок також регулюються Державними будівельними нормами України “Планування та забудова територій” ДБН Б.2.2- 12:2019.

З наведеного вбачається, що з огляду на вимоги, встановленні нормативно – правовими документами в України, що регулюють питання, пов`язані під час будівництва, в подальшому – експлуатації автомобільних стоянок, повинно бути дотримано ряд умов при розміщенні та експлуатації таких об`єктів.

Враховуючи вищевикладене, судовою колегією вважаються безпідставними та не приймаються до уваги доводи прокурора стосовно перевищення площі земельної ділянки порівняно з площею нерухомості. При цьому, матеріали справи не містять, а прокурором не надано належних та допустимих доказів на підтвердження розміру земельної ділянки, який, на його думку, був би дійсно необхідним для обслуговування та експлуатації розміщеного на землі майна, що належить на праві приватної власності відповідачу.

Аналогічна позиція викладена в постановах Верховного Суду від 30.03.2021 у справі №922/1323/20, від 19.01.2022 у справі № 922/461/21, у справі 916/2897/25 від 26.05.2026 .

Також суд враховує правову позицію, викладену у постанові Верховного Суду від 19.01.2022 у справі № 922/461/21, що ключову роль у питанні раціонального (чи не раціонального) використання земельної ділянки відіграє проект землеустрою (технічна документація із землеустрою), за яким таку ділянку було відведено у користування, позаяк саме у ньому враховуються усі особливості формування ділянки. Так, в силу специфіки місцевості, виду господарської діяльності, логістичних параметрів та багатьох інших чинників, площа (та, зокрема, і “геометричні розміри”) земельної ділянки може перевищувати площу нерухомості, яка на такій ділянці знаходиться. При поданні позову з підстав (надмірність площі земельної ділянки порівняно з площею розташованої на ній нежитлової будівлі), які заявляє прокурор у даній справі, слід враховувати, що одним із можливих способів доказування, крім експертизи, є саме обставини наявності недоліків або неточностей у розробленому проекті землеустрою чи той факт, що проект землеустрою не відповідає вимогам закону або є необґрунтованим. Сама по собі констатація факту, що площа відведеної земельної ділянки є більшою у математичному порівнянні з площею нерухомості, без обґрунтування належними та допустимими доказами, не може вважатися належним обґрунтуванням позову та не дає підстав для його задоволення.

Аналогічну позицію зі спору, що виник у подібних правовідносинах викладено у постанові Верховного Суду від 03.03.2021 у справі № 910/12366/18.

Колегія суддів апеляційного суду критично ставиться до доводів апеляційної скарги прокурора, якими також обґрунтовані заявлені позовні вимоги, що площа земельної ділянки у 646 разів перевищує площу об`єктів, розташованих на цій земельній ділянці та належних товариству.

Як убачається із матеріалів справи, Товариство з обмеженою відповідальністю "Продпостачінвест", на підставі договору купівлі-продажу від 18.05.2020 набуло право власності на нежитлову окремо розташовану будівлю з ґанком і елементами інфраструктури, а саме: нежитлову будівлю для персоналу та зберігання інвентарю літ. А-1 загальною площею 4,5 кв. м з металевим ганком літ. а, площею основи 2,8 кв. м, огорожа №1 (залізобетонні плити - 151,4 кв. м), огорожа №2 (цегла - 39,1 кв. м), огорожа №3 (металевий профільний лист - 54,9 кв. м), ворота № 4 (металевий профільний лист - 9,2 кв), замощення І (бетон, асфальт - 1667,3 кв. м), яке розташоване на земельній ділянці площею 0,2911га з кадастровим номером: 1211000000:08:408:0018. При цьому, відповідно до пункту 1.3 договору, право власності ТОВ "Продпостачінвест" на об`єкт приватизації (до складу якого входить замощення) підтверджується цим договором та актом приймання-передачі.

Ухвалюючи рішення по суті заявлених позовних вимог, суд першої інстанції прийняв до уваги висновки Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 17 квітня 2025 року по справі № 921/144/24, відповідно до яких Палата відступила від висновку, викладеного у постанові Верховного Суду від 12.04.2023 у справі №917/565/22 щодо того, що, оскільки спірний об`єкт оренди за договором оренди – асфальтобетонне замощення не є приміщенням в силу положень закону, а тому не підпадає під дію абзацу 2 частини першої статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (п. 7.30 постанови)

Таким чином, місцевий господарський суд, із чим погоджується колегія суддів, виснував про те, що замощення загальною площею 1667,3 кв. м є об`єктом нерухомості та входить до складу майна, розташованого на спірній земельній ділянці, а тому підстави стверджувати про неспівмірність наданої в оренду площі земельної ділянки нерухомому майну відсутні.

Верховний Суд у постанові від 21.01.2025 у справі № 922/908/22 зауважив, що площа земельної ділянки повинна відповідати площі, яку безпосередньо займають відповідні об`єкти нерухомого майна, а також може бути дещо більше такої площі, у разі необхідності обслуговування цих об`єктів, при цьому така площа повинна бути обґрунтованою у відповідній технічній документації із землеустрою. Розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування розміщеного на ній майна, не є безмежним, оскільки у будь-якому випадку обумовлюється наявною у власника необхідністю використовувати майно за цільовим призначенням (постанова Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19).

Таким чином, як вже зазначалося вище за текстом постанови, суд першої інстанції дійшов правомірного висновку про відсутність підстав для визнання недійсним договору оренди землі від 23.09.2025 щодо земельної ділянки площею 0,2911 га з кадастровим номером 1211000000:08:408:0018 за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Комерційна, будинок 7Б.

Колегія суддів критично ставиться до доводів скаржника відносно безпідставного відхилення місцевим господарським судом доказів, здобутих прокурором, зокрема відносно того, що спірна земельна ділянка вже була предметом судового розгляду у справі № 904/7524/14, за результатами розгляду якої позов прокурора задоволено, зобов`язано ПП "Інвіс" повернути земельну ділянку Криворізькій міській раді.

Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Змагальність сторін є одним із основних принципів господарського судочинства, зміст якого полягає у тому, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, тоді як суд, зберігаючи об`єктивність та неупередженість, зобов`язаний вирішити спір, керуючись принципом верховенства права.

Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (стаття 76 Господарського процесуального кодексу України).

Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (частина перша статті 77 Господарського процесуального кодексу України).

Достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи (стаття 78 Господарського процесуального кодексу України).

Відповідно до статті 79 Господарського процесуального кодексу України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Стандарт доказування "вірогідності доказів", на відміну від "достатності доказів", підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надає позивач та відповідач. Тобто, з введенням в дію нового стандарту доказування необхідним є не надання достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надання саме тієї кількості, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу.

Тлумачення змісту статті 79 Господарського процесуального кодексу України свідчить про те, що ця стаття покладає на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються, скоріше були (мали місце), аніж не були.

Аналогічний висновок Верховного Суду викладений у постанові від 16.02.2021 у справі № 927/645/19.

Верховний Суд в ході касаційного перегляду судових рішень неодноразово звертався загалом до категорії стандарту доказування та відзначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний (постанови ВС від 02.10.2018 у справі №910/18036/17, від 23.10.2019 у справі №917/1307/18, від 18.11.2019 у справі №902/761/18, від 04.12.2019 у справі №917/2101/17). Аналогічний стандарт доказування застосований Великою Палатою ВС у постанові від 18.03.2020 у справі №129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19).

Зазначений підхід узгоджується і з судовою практикою Європейського суду з прав людини, юрисдикція якого поширюється на всі питання тлумачення і застосування Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (п.1 ст.32 Конвенції). Так, зокрема, у рішенні 23.08.2016 у справі "Дж. К. та Інші проти Швеції" ("J.K. AND OTHERS v. SWEDEN") ЄСПЛ наголошує, що "у країнах загального права у кримінальних справах діє стандарт доказування "поза розумним сумнівом ("beyond reasonable doubt"). Натомість, у цивільних справах закон не вимагає такого високого стандарту; скоріше цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням "балансу вірогідностей". Суд повинен вирішити, чи являється вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри".

Відповідно до приписів частини четвертої стаття 75 Господарського процесуального кодексу України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

У справі № 904/7524/14 за позовом прокурора Центрально-Міського району м. Кривого Рогу Дніпропетровської області в інтересах держави в особі Криворізької міської ради до Приватного підприємства "Інвіс" спір стосувався зобов`язання повернути земельну ділянку площею 0,02911 га вартістю 1140966,45 грн., кадастровий номер 1211000000:08:408:0018, що знаходяться на проспекті Карла Маркса в Центрально-Міському районі, біля колишнього кінотеатру ім. Леніна, Криворізький міській раді за актом приймання-передачі (повернення).

Колегія суду звертає увагу апелянта, що предметом спору у справі № 904/7553/25 за позовом Криворізької центральної окружної прокуратури до Криворізької міської ради, Товариства з обмеженою відповідальністю "Продпостачінвест", яка наразі переглядається Центральним апеляційним господарським судом є визнання недійсним договору оренди, укладеного у 2025 році та похідні вимоги.

Суб`єктний склад учасників вказаної справи, а також підстави позову є іншими, як наслідок зазначене рішення не може мати преюдиціального значення в межах цього спору.

Надаючи оцінку всім доказам та доводам прокурора у їх сукупності із застосуванням стандарту доказування "вірогідності доказів", судова колегія доходить висновку про те, що останнім не доведено належними, допустимими, достовірними та вірогідними доказами підстави для визнання недійсним договору оренди землі та зобов`язання повернути територіальній громаді міста спірну земельну ділянку саме визначеним ним відповідачем.

Стосовно позовних вимог прокурора про зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю ТОВ "Продпостачінвест" повернути територіальній громаді міста Кривого Рогу земельну ділянку з кадастровим номером 1211000000:08:408:0018 площею 0,2911 га за адресою: Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг, вул. Комерційна, будинок 7Б, то з огляду на те, що суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про недоведеність тверджень прокурора щодо недійсності спірного договору, відтак і немає підстав для зобов`язання відповідача-2 повернути міській раді міста Кривий Ріг земельну ділянку, у зв`язку з чим висновки місцевого господарського суду в цій частині є обґрунтованими.

Таким чином, доводи апеляційної скарги жодним чином не спростовують висновків, до яких дійшла колегія суддів та не доводять неправильність чи незаконність рішення, прийнятого судом першої інстанції.

Відповідно до рішення Європейського суду з прав людини від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" Суд повторює, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п.1 ст.6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" від 09.12.1994р., серія A, №303-A, п.29).

Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід (рішення Європейського суду з прав людини у справі "Трофимчук проти України").

Висновки апеляційного господарського суду.

Згідно статті 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Будь-яких підстав для скасування чи зміни рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 12.05.2026 по справі № 904/7553/25, за результатами його апеляційного перегляду, колегією суддів не встановлено.

За вказаних обставин оскаржуване рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 12.05.2026 по справі № 904/7553/25 підлягає залишенню без змін, а апеляційна скарга залишенню без задоволення із віднесенням витрат на оплату судового збору за подачу апеляційної скарги на апелянта.

Керуючись статтями 269-271, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Центральний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Дніпропетровської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 12.05.2026 у справі № 904/7553/25 – залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 12.05.2026 у справі № 904/7553/25 – залишити без змін.

Витрати зі сплати судового збору за подачу апеляційної скарги покласти на апелянта.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду у випадках і строки, передбачені статтями 287, 288 ГПК України.

Повний текст постанови виготовлено та підписано 27.08.2026

Головуючий суддя Висоцький А.М.

Суддя Андрейчук Л.В.

Левшина Г.В.