Рішення від 25 серпня 2026 р. у справі №240/29786/25 — Житомирський окружний адміністративний суд

ЖИТОМИРСЬКИЙ ОКРУЖНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД

Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 серпня 2026 року м. Житомир справа № 240/29786/25

категорія 109010000

Житомирський окружний адміністративний суд у складі судді Майстренко Н.М., розглянувши у письмовому провадженні адміністративну справу за позовом Керівника Житомирської окружної прокуратури Житомирської області в інтересах держави в особі Управління державного архітектурно-будівельного контролю Житомирської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Сила-Силенна" про зобов`язання вчинити дії,

встановив:

До Житомирського окружного адміністративного суду звернувся Керівник Житомирської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Управління державного архітектурно-будівельного контролю Житомирської міської ради з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Сила-Силенна", в якому просить суд припинити право товариства на виконання будівельних робіт з будівництва будівлі перукарні на майдані Перемоги, 7-а в м. Житомирі, набуте на підставі Декларації про початок виконання будівельних робіт №ЖТ08312123851.

Позовні вимоги ґрунтуються на тому, що за умовами договору суперфіцію земельної ділянки комунальної власності (кадастровий номер 1810136300:09:019:0006) площею 0,012 га за адресою: м. Житомир, м-н Перемоги, 7-а, укладеного 06.10.2008 між Житомирською міською радою (власник) та ОСОБА_1 (землекористувач), остання зобов`язалася розпочати забудову земельної ділянки у строк до 22.10.2011 року, однак не зробила цього, що мало наслідком автоматичне припинення прав землекористування та припинення дії вказаного договору. Разом з тим, після спливу строку та припинення договору суперфіцію ФОП ОСОБА_1 , фактично не маючи на те законних підстав, здійснила будівництво на вказаній земельній ділянці та зареєструвала право власності на незавершене будівництво. Як стверджує керівник окружної прокуратури, в подальшому вказаний об`єкт незавершеного будівництва на підставі акта приймання-передачі від 02.10.2024 року передано до статутного капіталу Товариства з обмеженою відповідальністю "Сила-Силенна", яке, в свою чергу, звернулось з відповідними заявами до Житомирської міської ради в порядку процедури, передбаченої земельним законодавством, для набуття земельної ділянки за адресою: майдан Перемоги, 7-а в м. Житомирі у власність.

Згідно доводів керівника Житомирської окружної прокуратури, на підставі рішення Житомирської міської ради № 1623 від 18.12.2025 року "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення в м. Житомирі, на яких розміщені об`єкти нерухомого майна заявників" ТОВ "Сила-Силенна" продано земельну ділянку з кадастровим номером 1810136300:09:019:0031 із земель житлової та громадської забудови для будівництва та обслуговування будівель торгівлі за адресою: майдан Перемоги, 7-а у м. Житомирі.

Ухвалою Житомирського окружного адміністративного суду задоволено заяву Керівника Житомирської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Управління державного архітектурно-будівельного контролю Житомирської міської ради про забезпечення позову. Вжито заходи забезпечення позову шляхом заборони Товариству з обмеженою відповідальністю "Сила-Силенна" (код ЄДРПОУ 45650403) та іншим особам вчиняти будь-які будівельні роботи на земельній ділянці з кадастровим номером 18410136300:09:019:0031 до набуття рішенням у даній справі законної сили.

Ухвалою Житомирського окружного адміністративного суду прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження в адміністративній справі за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи.

Відзив на позовну заяву від Товариства з обмеженою відповідальністю "Сила-Силенна" до суду не надходив.

Відповідно до ч. 6 ст. 162 КАС України у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин суд вирішує справу за наявними матеріалами.

Відповідно до положень ст.ст. 257, 262 КАС України суд розглядає дану справу в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення сторін (у письмовому провадженні) за наявними у справі матеріалами.

Згідно з ч. 5 ст. 250 КАС України датою ухвалення судового рішення в порядку письмового провадження є дата складення повного судового рішення.

Розглянувши дану справу за правилами спрощеного позовного провадження без проведення судового засідання та виклику учасників справи (у письмовому провадженні) з особливостями, визначеними статтями 257 - 262 Кодексу адміністративного судочинства України (далі - КАС України), а також дослідивши наявні в матеріалах справи докази, суд встановив таке.

06.10.2008 між Житомирською міською радою (власник) та ОСОБА_1 (землекористувач) укладено договір суперфіцію земельної ділянки комунальної власності, кадастровий номер 1810136300:09:019:0006, площею 0,012 га, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , строком на 5 років.

В преамбулі Договору зазначено, що сторони, діючи добровільно, цілеспрямовано, свідомо, не порушуючи права третіх осіб, бажаючи реального настання правових наслідків, обумовлених нижче, усвідомлюючи значення своїх дій та керуючись ними, не помиляючись щодо обставин, обумовлених нижче, попередньо ознайомлені з приписами, викладеними у главі 34 Цивільного кодексу України та ст. 102-1 Земельного кодексу України, що регулюють укладений договір (у тому числі, з вимогами щодо недійсності правочину), уклали даний договір.

Пунктом 1.1. Договору визначено, що власник на основі рішення сесії Житомирської міської ради надає, а землекористувач приймає в строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: м. Житомир, м-н Перемоги, 7-а, для будівництва та експлуатації в подальшому будівлі перукарні, на яке в останнього виникає право власності (суперфіційне право).

У пункті 7.4 Договору зазначено, що Землекористувач зобов`язаний розпочати будівництво об`єктів протягом трьох років з дати набрання чинності даного договору.

Даний договір зареєстровано в Житомирському міському відділі Житомирської регіональної філії Центру Державного земельного кадастру 22.10.2008 року.

Пунктом 9.2 договору передбачено, що дія договору припиняється у разі невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

В пункті 11.3. договору додатково зазначено, що зміст статей 413-417 ЦК України, статей 102-1,125 ЗК України сторонам відомий.

23.07.2012 Інспекцією ДАБК у Житомирській області за №ЖТ 08312123851 зареєстровано Декларацію про початок виконання будівельних робіт, поданою 20.07.2012 ОСОБА_1 щодо будівництва будівлі перукарні на АДРЕСА_1 .

Рішенням Житомирської міської ради № 676 від 04.04.2014 ФОП ОСОБА_1 відмовлено в поновленні зазначеного договору суперфіцію на підставі п. 6 абз. 4 ст. 102-1 Земельного кодексу України та пунктів 7.4 та 9.2. договору суперфіцію. ФОП ОСОБА_1 зобов`язано протягом місяця з дати прийняття даного рішення звернутися до управління регулювання земельних відносин Житомирської міської ради для складання акту приймання-повернення об`єкту суперфіцію та забезпечити повернення земельної ділянки у відання міської ради у стані, придатному для її подальшого використання.

Відповідно до інформації виконкому Житомирської міської ради від 18.11.2025 №12/5281 спеціалістами міської ради було підготовлено та 28.10.2014 направлено поштою ОСОБА_1 акт прийому-передачі об`єкта суперфіцію, який нею підписаний не був.

Проте, 17.01.2017 в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на підставі зазначеної вище Декларації зареєстровано право власності ОСОБА_1 на об`єкт незавершеного будівництва із 8% готовності (будівлю перукарні) на даній земельній ділянці.

02.10.2024 на підставі акту приймання-передачі об`єкту незавершеного будівництва в статутний капітал ТОВ "Сила-Силенна" останнім набуто право власності на даний об`єкт (номер відомостей про речове право: 56965345).

06.11.2024 товариство звернулося до Житомирської міської ради із заявою про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки орієнтовною площею 0,02 га для оформлення права оренди земельною ділянкою комунальної власності для будівництва та обслуговування будівлі торгівлі - зазначеного вище об`єкту незавершеного будівництва.

Рішенням Житомирської міської ради №1286 від 19.12.2024 «Про розгляд звернень стосовно надання юридичним та фізичним особам дозволів на розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок» ТОВ «Сила-Силенна» надано дозвіл на розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельної ділянки орієнтовною площею 0,02 га по майдану Перемоги, 7-а в м. Житомир під об`єктом незавершеного будівництва.

Пунктом 1.1. рішення Житомирської міської ради №1388 від 15.04.2025 «Про затвердження документації із землеустрою, надання права користування земельними ділянками», в тому числі, ТОВ «Сила-Силенна» затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надано товариству у користування земельну ділянку, кадастровий номер 1810136300:09:019:0031, для будівництва та обслуговування будівель торгівлі по майдану Перемоги, 7- А в м. Житомирі.

Дане рішення прийнято на підставі клопотання товариства від 01.04.2025, витягу з Державного реєстру речових прав на незавершене будівництво перукарні, реєстраційний номер 1151429418101 та рішення про надання дозволу на складання проекту землеустрою №1286 від 19.12.2024.

Пунктом 4 рішення Житомирської міської ради №1388 від 15.04.2025 визначено, що суб`єктам земельних відносин, яким передано земельні ділянки, протягом трьох місяців з дати прийняття цього рішення укласти відповідний правочин та зареєструвати його у відповідності до вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Пунктом 1 рішення Житомирської міської ради №1408 від 15.04.2025 «Про надання дозволу суб`єктам земельних відносин на проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення в м. Житомирі», в тому числі, ТОВ «Сила-Силенна» надано дозвіл на проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки за кадастровим номером 1810136300:09:019:0031.

02.06.2025 в Держаному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право власності Житомирської МОТГ на земельну ділянку за кадастровим номером 1810136300:09:019:0031 площею 0,0149 га.

Пунктом 6 рішення Житомирської міської ради №1541 від 16.10.2025 «Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення в м. Житомирі, на яких розміщені об`єкти нерухомого майна заявників» знято на додаткове вивчення питання погодження ТОВ «Сила-Силенна» звіту про експертну грошову оцінку зазначеної земельної ділянки та її продажу.

Відповідно до листа виконкому Житомирської міської ради №12/5281 від 18.11.2025 та відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, відповідний договір оренди земельної ділянки до цього часу не укладено, а земельна ділянка не передана в оренду.

Рішенням Житомирської міської ради №1623 від 18.12.2025 «Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення в м. Житомирі, на яких розміщені об`єкти нерухомого майна заявників» вирішено продати дану земельну ділянку з кадастровим номером 1810136300:09:019:0031 ТОВ «Сила-Силенна».

Як вказує позивач, на момент звернення до суду з даним позовом, відомості про продаж земельної ділянки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, як і інші права на цю земельну ділянку за ТОВ «Сила-Силенна» та ФОП ОСОБА_1 не зареєстровані, земельна ділянка продовжує перебувати у комунальній власності.

Також судом встановлено, що рішенням Господарського суду Житомирської області від 04.05.2026 року у справі № 906/1644/25 визнано незаконним та скасовано рішення Житомирської міської ради №1388 від 15.04.2025 в частині надання в користування Товариству з обмеженою відповідальністю "Сила-Силенна" земельної ділянки з кадастровим номером 1810136300:09:019:0031. Зобов`язано Товариство з обмеженою відповідальністю "Сила-Силенна" (10014, м. Житомир, майдан Перемоги, 7-а; код 45650403) звільнити земельну ділянку з кадастровим номером 1810136300:09:019:0031 шляхом знесення розміщеного на ній об`єкту незавершеного будівництва з реєстраційним номером 1151429418101. Скасовано державну реєстрацію права власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Сила-Силенна" (код 45650403) на об`єкт незавершеного будівництва з реєстраційним номером 1151429418101. Справа перебуває на розгляді у Північно-західному апеляційному господарському суді.

Позивач, вважаючи, що ТОВ "Сила Силенна" протиправно набуло право на виконання будівельних робіт з будівництва будівлі перукарні на майдані Перемоги, 7-а в м. Житомирі, на підставі Декларації про початок виконання будівельних робіт №ЖТ08312123851, звернувся до суду з цим позовом.

Надаючи правову оцінку відносинам, що виникли між сторонами, суд виходить з такого.

Частиною другою статті 19 Конституції України встановлено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Частиною 4 статті 5 КАС України передбачено, що суб`єкти владних повноважень мають право звернутися до адміністративного суду виключно у випадках, визначених Конституцією та законами України.

Відповідно до статті 7 Закону України «Про основи містобудування» від 16.11.1992 № 2780-XII державне регулювання у сфері містобудування здійснюється Верховною Радою України, Кабінетом Міністрів України, Верховною Радою та Радою міністрів Автономної Республіки Крим, місцевими державними адміністраціями, органами місцевого самоврядування, а також центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері містобудування, центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері містобудування, центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику з питань державного архітектурно-будівельного контролю, іншими органами в порядку, встановленому законодавством.

За положеннями підпункту 1 пункту "б" частини першої статті 31 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» від 21.05.1997 № 280/97-ВР до делегованих повноважень належать, зокрема, надання (отримання, реєстрація) документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, здійснення державного архітектурно-будівельного контролю та прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів у випадках та відповідно до вимог, встановлених Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності".

За результатами опрацювання публікації, розміщеної в медіа Житомир.Інфо, стосовно продажу Житомирською міською радою земельної ділянки біля "будинку-серця", які могли свідчити про порушення вимог земельного законодавства, Житомирською окружною прокуратурою було направлено запит від 29.10.2025 до Житомирської міської ради про надання відповідних відомостей для встановлення наявності підстав для представництва інтересів державі в суді.

На виконання вимог запиту 18.11.2025 року виконавчим комітетом Житомирської міської ради надано запитувані документи.

Житомирською окружною прокуратурою 19.12.2025 року направлено повідомлення в порядку ст. 23 Закону України "Про прокуратуру" на адресу Управління державного архітектурно-будівельного контролю Житомирської міської ради з вимогою вжити заходи для захисту порушених інтересів територіальної громади у спірних правовідносинах.

Управління державного архітектурно-будівельного контролю Житомирської міської ради листом від 24.12.2025 року повідомило Житомирську окружну прокуратуру, що в розпорядженні Управління відсутні докази для обґрунтування позову про припинення права на виконання будівельних робіт.

З урахуванням викладеного, суд погоджується з аргументами прокурора, що компетентний орган не вжив жодних заходів для захисту інтересів територіальної громади, що за обставин цієї справи надало прокурору обґрунтоване право на звернення з позовом до суду.

Вирішуючи спір по суті, суд враховує, що правові та організаційні основи містобудівної діяльності встановлено Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності" від 17.02.2011 № 3038-VI (далі - Закон № 3038-VI, у редакції, чинній на час розгляду справи), яким передбачено, зокрема, що:

- до органів державного архітектурно-будівельного контролю належать: 1) структурні підрозділи з питань державного архітектурно-будівельного контролю Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій; 2) виконавчі органи з питань державного архітектурно-будівельного контролю сільських, селищних, міських рад. Органом державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду є центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику з питань державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду. Примірне положення про органи державного архітектурно-будівельного контролю затверджується Кабінетом Міністрів України (частина третя статті 6 Закону № 3038-VI);

- управління у сфері містобудівної діяльності та архітектурно-будівельного контролю здійснюється шляхом, зокрема, контролю за дотриманням законодавства у сфері містобудівної діяльності, вимог будівельних норм і правил, положень містобудівної документації всіх рівнів, вихідних даних для проектування об`єктів містобудування (далі - вихідні дані), проектної документації, надання (отримання, реєстрації), відмови у видачі чи анулювання (скасування) документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів (крім анулювання (скасування) документів, що засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів): виконавчими органами з питань державного архітектурно-будівельного контролю сільських, селищних, міських рад (крім міських рад населених пунктів, які є адміністративними центрами областей, та міських рад населених пунктів з чисельністю населення понад 50 тисяч) - щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), розташованих у межах відповідних населених пунктів (пункт 6, абз. перший - другий пункту 7 частини першої статті 7 Закону № 3038-VI);

- замовник відповідно до закону несе відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у поданому ним повідомленні про початок виконання будівельних робіт, та за виконання будівельних робіт без повідомлення (частина восьма статті 36 Закону № 3038-VI);

- у разі виявлення відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю факту подання недостовірних даних, наведених у надісланому повідомленні чи зареєстрованій декларації, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом, зокрема, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи без належно затвердженого проекту або будівельного паспорта, а також у разі набрання законної сили судовим рішенням про скасування містобудівних умов та обмежень відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду звертається до суду із позовом про скасування реєстрації такої декларації або про припинення права на виконання підготовчих або будівельних робіт, набутого на підставі поданого повідомлення. Відомості про набрання законної сили судовим рішенням про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації або права на початок виконання підготовчих або будівельних робіт, набутого на підставі поданого повідомлення, вносяться до Реєстру будівельної діяльності (частина 2 статті 39-1 Закону № 3038-VI).

Порядком виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 466 (далі - Порядок № 466) передбачено, зокрема, що:

- цей Порядок визначає механізм набуття права на виконання підготовчих та будівельних робіт. Під час дії воєнного стану набуття права на виконання підготовчих та будівельних робіт здійснюється з урахуванням особливостей, встановлених постановою Кабінету Міністрів України від 24 червня 2022 р. № 722 Деякі питання здійснення дозвільних та реєстраційних процедур у будівництві в умовах воєнного стану (пункт 1 Порядку № 466 в редакції Постанови КМ № 722 від 24.06.2022);

- надання (отримання), відмова у видачі чи анулювання (скасування) документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, здійснюється органами державного архітектурно-будівельного контролю, визначеними статтею 7 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" ( абзац перший пункту 3 Порядку № 466);

- будівельні роботи можуть виконуватися замовником після отримання документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або договору суперфіцію та подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт - щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1) та об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта (абзаци 1 та 2 пункту 5 Порядку № 466);

- контроль за виконанням підготовчих та будівельних робіт здійснюється відповідними органами державного архітектурно-будівельного контролю (пункт 8 Порядку № 466);

- у разі виявлення відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю факту подання наведених у надісланому повідомленні недостовірних даних, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом, зокрема якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи без належно затвердженого проекту або будівельного паспорта, а також у разі набрання законної сили судовим рішенням про скасування містобудівних умов та обмежень відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю: видає припис про зупинення підготовчих або будівельних робіт; звертається до суду із позовом про припинення права на виконання підготовчих або будівельних робіт, набутого на підставі поданого повідомлення, протягом двох місяців з дня закінчення строку для усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм і правил, визначеного у приписі про зупинення підготовчих або будівельних робіт ( абзаци 8-10 пункту 15 Порядку № 466);

- право на початок виконання підготовчих або будівельних робіт, набуте на підставі поданого повідомлення, може бути припинено відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю, зокрема, на підставі судового рішення, що набрало законної сили (абзац 14 пункту 15 Порядку № 466).

Відповідно до статті 26 Закону № 3038-VI забудова територій здійснюється шляхом розміщення об`єктів будівництва. Проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку:

1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних;

2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи;

3) затвердження проектної документації;

4) виконання підготовчих та будівельних робіт;

5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів;

6) реєстрація права власності на об`єкт містобудування.

Згідно з ч.ч. 1-2 статті 34 Закону №3038-VI (у редакції, чинній на час реєстрації ОСОБА_1 . Декларації про початок виконання будівельних робіт) замовник має право виконувати будівельні роботи після:

1) направлення замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт Державній архітектурно-будівельній інспекції України або її територіальному органу (далі - інспекції державного архітектурно-будівельного контролю) за місцезнаходженням об`єкта будівництва - щодо об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта, які не потребують реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт або отримання дозволу на виконання будівельних робіт згідно з переліком об`єктів будівництва, затвердженим Кабінетом Міністрів України. Форма повідомлення про початок виконання будівельних робіт та порядок його подання визначаються Кабінетом Міністрів України;

2) реєстрації відповідною інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю декларації про початок виконання будівельних робіт - щодо об`єктів будівництва, що належать до I - III категорій складності;

3) видачі замовнику відповідною інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю дозволу на виконання будівельних робіт - щодо об`єктів будівництва, що належать до IV і V категорій складності.

Зазначені у частині першій цієї статті документи, що надають право на виконання будівельних робіт, є чинними до завершення будівництва.

Відповідно до частини першої, другої статті 36 Закону №3038-VI право на виконання підготовчих робіт (якщо вони не були виконані раніше згідно з повідомленням або зареєстрованою декларацією про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об`єктах, що належать до I - III категорій складності, підключення об`єкта будівництва до інженерних мереж та споруд надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) після реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт.

Реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт проводять відповідні інспекції державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі протягом п`яти робочих днів з дня надходження декларації.

Виконувати будівельні роботи, підключати об`єкт будівництва до інженерних мереж та споруд без реєстрації зазначеної декларації забороняється.

За наявності зареєстрованої декларації про початок виконання будівельних робіт отримання замовником та генеральним підрядником чи підрядником (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) інших документів дозвільного характеру для виконання будівельних робіт та видалення зелених насаджень у межах будівельного майданчика не вимагається.

Згідно частини восьмої статті 39 Закону №3038-VI замовник відповідно до закону несе відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у поданій ним декларації про початок виконання будівельних робіт, та виконання будівельних робіт без зареєстрованої декларації.

Як встановлено судом, 06.10.2008 між Житомирською міською радою (власник) та ОСОБА_1 (землекористувач) укладено договір суперфіцію земельної ділянки комунальної власності кадастровий номер 1810136300:09:019:0006 площею 0,012 га, що за адресою: АДРЕСА_1 , строком на 5 років.

За умовами пунктів 1.1 та 7.4 Договору суперфіцію від 06.10.2008, укладеного між Житомирською міською радою та ОСОБА_1 , землекористувач зобов`язаний був розпочати будівництво будівлі перукарні протягом трьох років з дати набрання чинності цим Договором.

Відповідно до пункту 11.1 Договору та вимог чинного на той час законодавства, Договір набрав чинності з моменту його державної реєстрації - 22.10.2008 (запис у книзі записів державної реєстрації договорів оренди № 040820900582).

Таким чином, граничним строком, до якого ОСОБА_1 повинна була розпочати будівництво об`єкта, визначено 22.10.2011.

Судом встановлено та матеріалами справи підтверджено, що у період з 22.10.2008 по 22.10.2011 ОСОБА_1 жодних будівельних робіт не розпочала, дозвільних документів не отримувала та до уповноважених органів ДАБК не зверталася. Декларацію про початок виконання будівельних робіт № ЖТ 08312123851 відповідачем було подано та зареєстровано лише 23.07.2012, тобто після спливу передбаченого договором та законом трирічного строку.

Отже, станом на 22.10.2011 право суперфіцію ОСОБА_1 на земельну ділянку, кадастровий номер 1810136300:09:019:0006, припинилося автоматично в силу закону, а сам Договір суперфіцію втратив свою чинність.

Рішення Житомирської міської ради № 676 від 04.04.2014 про відмову ФОП ОСОБА_1 у поновленні договору суперфіцію та зобов`язання повернути земельну ділянку лише констатувало факт припинення правовідносин, який вже відбувся раніше.

Відповідно до частини першої статті 413 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та статті 102-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) (у редакціях, чинних на момент укладення Договору від 06.10.2008) право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникає на підставі договору або заповіту.

Згідно з частиною першою статті 415 ЦК України землекористувач має право користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором.

Згідно з пунктом 4 частини першої статті 416 ЦК України та пунктом 9.2 Договору суперфіцію право користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) припиняється у разі невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

Аналіз правового режиму забудови (ст. 23, 29 Закону України «Про планування і забудову територій», що діяв до 12.03.2011, та ст. 26, 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності») свідчить, що забудова земельної ділянки вважається розпочатою належним чином виключно з моменту отримання або реєстрації відповідного дозвільного документа (дозволу на виконання будівельних робіт або декларації про початок виконання будівельних робіт).

В свою чергу, норма пункту 4 частини першої статті 416 ЦК України імперативно передбачає автоматичне припинення права користування земельною ділянкою у разі її невикористання для забудови протягом трьох років підряд. Таке припинення відбувається безпосередньо в силу прямої вказівки закону та не вимагає прийняття органом місцевого самоврядування додаткових рішень чи звернення до суду з позовом про розірвання договору.

Зазначена правова позиція відповідає судовій практиці, зокрема, викладеній у постанові Верховного Суду від 21.03.2018 у справі № 910/5963/17, постанові Верховного Суду від 08.06.2021 у справі № 653/321/19 та ухвалі Верховного Суду від 18.11.2020 у справі № 910/15788/19.

З огляду на викладене, відомості про наявність права користування земельною ділянкою на підставі Договору від 06.10.2008, внесені ОСОБА_1 до Декларації про початок виконання будівельних робіт від 23.07.2012, є завідомо недостовірними, оскільки на момент реєстрації цієї декларації будь-які речові права ОСОБА_1 щодо вказаної земельної ділянки були припинені.

Крім того, суд зазначає, що відповідно до частини першої статті 376 ЦК України, житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Згідно з частиною другою статті 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Наявність хоча б однієї з трьох зазначених у частині першій статті 376 ЦК України ознак безумовно свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним будівництвом (правові висновки постанови Верховного Суду від 10.10.2018 у справі № 520/17520/14-ц та від 02.12.2015 у справі № 6-1328цс15).

Суд підкреслює, що оскільки ОСОБА_1 розпочала будівельні роботи на земельній ділянці після 22.10.2011 (після припинення Договору суперфіцію), виконання будь-яких будівельних робіт здійснювалося на земельній ділянці комунальної власності, яка не була відведена їй для цієї мети у встановленому законом порядку на момент здійснення будівництва.

Суд також враховує висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22:

- принцип єдності юридичної долі землі та будівлі" (п. 87, 103): Перебування на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості іншої особи істотно та безстроково обмежує права власника землі. Власник землі у такому разі позбавлений можливості використовувати її для власних потреб або здати в оренду іншим особам. Тож не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість забудови.

- неможливість легітимізації через реєстрацію (п. 92, 104, 108): Реєстрація права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка здійснила таке будівництво, не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного. Положення статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності, ніж ті, що прямо встановлені цією статтею (а саме: визнання права власності за рішенням суду за умови відведення ділянки або за власником ділянки).

- правова позиція за ст. 376 ЦК України (п. 109, 111, 113): Будь-яка реєстрація права власності на самочинне будівництво, проведена поза судовим порядком, передбаченим ст. 376 ЦК України, є такою, що суперечить імперативним вимогам закону і не породжує цивільних прав та обов`язків».

Зазначені правові висновки також викладені у постановах Верховного Суду від 23.04.2024 у справі № 904/994/22, від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13 та від 20.07.2022 у справі № 923/196/20.

Підсумовуючи викладене, суд дійшов висновку, що оскільки станом на момент початку виконання будівельних робіт та здійснення реєстрації Декларації ОСОБА_1 не мала чинного права користування, права власності на земельну ділянку, кадастровий номер 1810136300:09:019:0006 (внаслідок автоматичного припинення дії Договору суперфіцію від 06.10.2008 на підставі п. 4 ч. 1 ст. 416 ЦК України та п. 9.2 Договору), спірний об`єкт незавершеного будівництва (будівля перукарні з рівнем готовності 8%) за вимогами частини першої статті 376 Цивільного кодексу України підпадає під ознаки самочинного будівництва, а відтак ОСОБА_1 у силу імперативних приписів частини другої статті 376 Цивільного кодексу України та правових висновків Великої Палати Верховного Суду юридично не набула і не могла набути права власності на зазначене майно, незалежно від факту внесення запису про таке право до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Зважаючи на те, що державна реєстрація права власності за ОСОБА_1 відбулася з грубим порушенням вимог ст. 376 ЦК України та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (за відсутності чинного документа на землю та технічного паспорта) ОСОБА_1 не мала юридичного права розпоряджатися цим майно. Внесення майна до статутного капіталу ТОВ "Сила-Силенна" також не змінює його статусу самочинного будівництва, адже правонаступник не може набути більше прав, ніж мав його попередник (постанови Великовї Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20, від 23.04.2024 у справі № 904/994/22).

Стосовно вимоги припинити право ТОВ "Сила-Силенна" на виконання будівельних робіт з будівництва будівлі перукарні на майдані Перемоги, 7-а в м. Житомирі, набуте на підставі Декларації про початок виконання будівельних робіт №ЖТ08312123851, суд зазначає таке.

Згідно зі статтею 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до статті 39-1 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності, у разі якщо замовник самостійно виявив технічну помилку у надісланому повідомленні про початок виконання підготовчих чи будівельних робіт, зареєстрованій декларації про готовність об`єкта до експлуатації, а також у разі виявлення відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю недостовірних даних, наведених у надісланому повідомленні чи зареєстрованій декларації, які не є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом відповідно до закону, до такого повідомлення або декларації вносяться зміни у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Замовник зобов`язаний протягом трьох робочих днів надати достовірні дані щодо інформації, яка потребує змін, для внесення відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю відповідних відомостей до реєстру, а також до повідомлення або декларації.

У разі виявлення відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю факту подання недостовірних даних, наведених у надісланому повідомленні чи зареєстрованій декларації, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом, зокрема, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи без належно затвердженого проекту або будівельного паспорта, а також у разі набрання законної сили судовим рішенням про скасування містобудівних умов та обмежень відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду звертається до адміністративного суду із позовом про скасування реєстрації такої декларації або про припинення права на виконання підготовчих або будівельних робіт, набутого на підставі поданого повідомлення.

Тобто, підставою для скасування реєстрації декларації або для припинення права на виконання підготовчих або будівельних робіт, набутого на підставі поданого повідомлення, в силу приписів частини другої статті 39-1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», є виявлення органом державного архітектурно-будівельного контролю факту подання не будь-яких недостовірних даних, а лише тих даних, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом.

Оскільки судом встановлено факт внесення недостовірних даних до Декларації про початок виконання будівельних робіт №ЖТ08312123851 від 23.07.2012 та самочинний характер спірного будівництва, позовна вимога про припинення права ТОВ "Сила-Силенна" на виконання будівельних робіт з будівництва будівлі перукарні на майдані Перемоги, 7-а в м. Житомирі, набутого на підставі Декларації про початок виконання будівельних робіт №ЖТ08312123851 є повністю обґрунтованою та підлягає задоволенню.

Відповідно до ч. 1 ст. 90 КАС України суд оцінює докази, які є у справі, за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на їх безпосередньому, всебічному, повному та об`єктивному дослідженні.

Згідно зі ст. 249 КАС України рішення суду повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене судом на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин в адміністративній справі, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

За загальним правилом, що випливає з принципу змагальності, кожна сторона повинна подати докази на підтвердження обставин, на які вона посилається, або на спростування обставин, про які стверджує інша сторона.

Відповідно до частини другої статті 77 Кодексу адміністративного судочинства України, в адміністративних справах про протиправність рішень, дій чи бездіяльності суб`єкта владних повноважень обов`язок щодо доказування правомірності свого рішення, дії чи бездіяльності покладається на відповідача.

Під час розгляду справи відповідач не надав до суду належних і достовірних доказів, які спростовували б твердження позивача.

Отже, виходячи з меж заявлених позовних вимог, системного аналізу положень законодавства України та доказів, наявних в матеріалах справи, суд дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог та вважає їх такими, що підлягають задоволенню.

Відносно розподілу судових витрат суд зазначає, що прокурор у даному випадку, звертаючись до суду з позовом, діяв як посадова особа органу державної влади, виступаючи в інтересах держави.

Згідно частини 2 статті 139 Кодексу адміністративного судочинства України під час задоволення позову суб`єкта владних повноважень з відповідача стягуються виключно судові витрати суб`єкта владних повноважень, пов`язані із залученням свідків та проведенням експертиз.

Прокурор у даній справі є суб`єктом владних повноважень та виконує функції з представництва інтересів держави у суді, а тому суд дійшов висновку, що оскільки ним не надано доказів понесених витрат, пов`язаних із залученням свідків та проведенням експертиз, то судові витрати до стягнення з відповідача не належать.

Керуючись статтями 77, 90, 139, 242-246, 255, 257, 262, 295, 297 КАС України, суд

вирішив:

Адміністративний позов Керівника Житомирської окружної прокуратури (вул. Леха Качинського, 2, м. Житомир, 10014, код ЄДРПОУ 0290995022) в інтересах держави в особі Управління державного архітектурно-будівельного контролю Житомирської міської ради (м-н С.П. Корольова, 6, м. Житомир, 10014, код ЄДРПОУ 40668809) до Товариства з обмеженою відповідальністю «Сила-Силенна» (вул. Перемоги, 7-а, м. Житомир, 10014, Код ЄДРПОУ 45650403) задовольнити.

Припинити право Товариства з обмеженою відповідальністю "Сила-Силенна" на виконання будівельних робіт з будівництва будівлі перукарні на майдані Перемоги, 7-а в м. Житомирі, набуте на підставі Декларації про початок виконання будівельних робіт №ЖТ08312123851.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Рішення суду може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до Сьомого апеляційного адміністративного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови судом апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя Н.М. Майстренко

26.08.26