Постанова від 23 серпня 2026 р. у справі №750/16973/25 — Чернігівський апеляційний суд

ЧЕРНІГІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

П О С Т А Н О В А

іменем України

24 серпня 2026 року м. Чернігів

Унікальний номер справи № 750/16973/25

Головуючий у першій інстанції – Слісар А. В.

Апеляційне провадження № 22-ц/4823/940/26

Чернігівський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючої судді Мамонової О. Є.,

суддів Висоцької Н. В., Шитченко Н. В,

учасники справи:

позивач ОСОБА_1 ,

відповідач Об`єднання житлово-будівельних кооперативів м. Чернігова,-

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у справі матеріалами цивільну справу за апеляційною скаргою Об`єднання житлово-будівельних кооперативів м. Чернігова на рішення Деснянського районного суду м. Чернігова від 05 лютого 2026 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Об`єднання житлово-будівельних кооперативів м. Чернігова про визнання дій незаконними та зобов`язання вчинити певні дії, -

У С Т А Н О В И В:

У грудні 2025 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Об`єднання житлово-будівельних кооперативів м. Чернігова (далі по тексту – ОЖБК м. Чернігова), в якому просив:

- дії відповідача визнати незаконними;

- скасувати рішення Ради ОЖБК про підвищення тарифу на його будинок і також на його квартиру;

- заборонити відповідачу здійснювати нарахування за послуги управління на його квартиру, зробити перерахунок тарифу на його квартиру на рівні тарифу 2021 року – 7,163 грн/кв.м.

Позивач уважав, що новий тариф ОЖБК на квартиру у багатоквартирному будинку за адресою: АДРЕСА_1 , який з 01.08.2024 становить 10,588 грн, що на 48% вище тарифу 2021 року, є необґрунтованим та незаконним, оскільки відповідач в одноосібному порядку змінив тариф на послуги не погоджуючи його з співвласниками будинку, чим порушив ЗУ «Про житлово-комунальні послуги». Стверджував, що до тарифу необґрунтовано включено податок на землю та ПДВ 20%.

Рішенням Деснянського районного суду м. Чернігова від 05.02.2026 позов ОСОБА_1 до Об`єднання житлово-будівельних кооперативів м. Чернігова задоволено частково.

Зобов`язано Об`єднання житлово-будівельних кооперативів м. Чернігова припинити нарахування вартості послуги з управління багатоквартирним будинком для споживача ОСОБА_1 за адресою: АДРЕСА_1 за цінами на послуги, введеними в дію наказом ОЖБК від 29.07.2024 №26 «Про введення в дію нових цін на управління багатоквартирними будинками ОБЖК».

У задоволенні решти позовних вимог відмовлено.

Стягнуто з Об`єднання житлово-будівельних кооперативів м. Чернігова на користь держави судовий збір у розмірі 1 211,20 грн.

В апеляційній скарзі ОЖБК м. Чернігова просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвали нове, вирішити питання розподілу судових витрат, посилаючись на його необґрунтованість, ухвалення з неповним встановленням обставин, які мають значення для справи, неправильним дослідженням та оцінкою доказів, порушення норм матеріального та процесуального права.

Доводи апеляційної скарги зводяться до того, що типовий договір не є імперативним у частині ціни, типовим договором не передбачена заборона зміни ціни. Сторони мають право відступити від типового договору, якщо це прямо дозволено законом. В даному випадку якраз наявна пряма норма закону, а саме п. 35 Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05.09.2018 №712 – яким передбачено, що за погодженням співвласників та управителя до договору управління можуть бути включені умови про зміну ціни у порядку та на умовах, визначених відповідним договором управління. Таким чином, ціна послуги була змінена відповідно до передбачених у правочині змін складових витрат.

Відповідач зазначає, що сторонами погоджений у Договорі про надання послуг з управління багатоквартирним будинком від 10.04.2017 порядок повідомлення та зміни ціни, який є частиною волевиявлення співвласників під час укладання договору. Зміна ціни відповідно до договору є погодженим механізмом, перерахунку ціни в меншу та/або більшу сторону, що не є тотожним односторонній зміні ціни.

Уважає некоректним висновок суду про неможливість зміни ціни та невідповідності умов договору типовому договору, а посилання суду на Закон України про «Про житлово-комунальні послуги» помилковим, оскільки в законі відсутня пряма норма про заборону зміни ціни послуги з управління, а передбачено встановлену фіксовану ціну.

Указує, що Договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком від 10.04.2017 укладено у відповідності до ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», він не суперечить положенням типового договору, а зміна ціни відбулась за погодженими сторонами умовами та в межах чинного договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладеним відповідно до діючих на час укладання нормативних актів. Чергове збільшення вартості послуги відбулось в зв`язку зі змінами основних складових витрат послуги з управління, які не залежить від управителя.

У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_1 погоджується з рішенням суду першої інстанції. Зазначає, що підвищення тарифу на управління житловим будинком є необґрунтованим.

Звертає увагу суду на те, що відповідач посилається на договір, укладений минулим керуючим 10.04.2017 на один рік, а тому на даний час є недійсними.

Зазначає, що договір від 10.04.2017 не відповідає положенням статуту ОЖБК від 14.09.2016, так як був укладений до Законів України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та «Про житлово-комунальні послуги».

Указує, що загальними зборами засновників ОЖБК не було затверджено ОЖБК як управлінську компанію, тому послуга управління багатоквартирним будинком також не узгоджена загальними зборами ОЖБК, складена у спотвореному вигляді.

Вислухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши наведені в апеляційній скарзі та у відзиві на неї доводи, апеляційний суд дійшов наступних висновків.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Згідно зі ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Задовольняючи частково позовні вимоги ОСОБА_1 , суд першої інстанції виходив з того, що:

- законодавством України чітко визначено вимогу щодо неможливості зміни ціни послуги управління багатоквартирного будинку, тим більше в частині її збільшення в односторонньому порядку, а тому управитель має законодавчо підтверджене зобов`язання щодо надання послуги з управління виключно в межах затвердженого кошторису та ціни первісного Договору від 10.04.2017, що унеможливлює здійснення нарахування плати за послугу у розмірі іншому, ніж узгоджена сторонами ціна за цим Договором;

- ОЖБК м. Чернігова безпідставно здійснюється нарахування позивачу плати за послуги з управління багатоквартирним будинком у розмірах, визначених наказом ОЖБК м. Чернігова № 26 від 29.07.2024;

- Статутом не передбачені такі функції та повноваження Керуючого як самостійне визначення розміру тарифів на послуги з управління багатоквартирними будинками, оскільки такі тарифи, згідно з наведеним вище правовим регулюванням, встановлюються виключно на договірних засадах, або у визначених Законом випадках, органом місцевого самоврядування.

З такими висновками районного суду погоджується апеляційний суд, оскільки вони ґрунтуються на матеріалах справи та відповідають вимогам чинного законодавства.

Судом у справі встановлено, що ОСОБА_1 зареєстрований та проживає у багатоквартирному будинку за адресою: АДРЕСА_1 (а.с. 17).

Відповідно до протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку від 22.07.2016 співвласниками багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 визначено з 01.01.2017 управителем багатоквартирного будинку по АДРЕСА_2 . Обрано ОСОБА_2 уповноваженою особою співвласників для укладення договору з управителем, внесення змін до нього, здійснення контролю за його виконанням та надано право ОЖБК м. Чернігова подати даний протокол зборів співвласників багатоквартирного будинку на зберігання до виконавчого комітету Чернігівської міської ради (а.с. 47 зворот).

Протоколом позачергових загальних зборів голів (уповноважених представників) будинків ЖБК від 14.09.2016 затверджено статут ОЖБК м. Чернігова (а.с. 42-45).

Відповідно до п. 1.1. Статуту ІНФОРМАЦІЯ_1 створене на підставі рішень загальних зборів житлово-будівельних кооперативів м. Чернігова, виконкому Чернігівської міської ради № 221 від 17.07.1991 та зареєстроване відповідно до чинного законодавства України.

ОЖБК – це добровільне об`єднання житлово-будівельних кооперативів та багатоквартирних будинків, інших форм об`єднань, направлених на централізацію однотипних функцій управління (збір, обробка, збереження і передача інформації; аналіз; прогнозування; планування; організація; мотивація; управління; облік; контроль; регулювання та координація) з метою забезпечення виконання всіх необхідних функцій та статутних завдань в повному обсязі з мінімальними матеріальними й іншими витратами членів ОЖБК та інших співвласників багатоквартирних будинків щодо обслуговування і управління жилими та нежилими приміщеннями та забезпечення благоустрою прилеглої прибудинкової території (п. 1.4 статуту).

Згідно з п. 1.6. Статуту ОЖБК має на меті здійснення своєї статутної діяльності за рахунок платників житлово-комунальних та інших послуг, що надаються відповідно до цього Статуту, а також одержання додаткових доходів з послідуючим щорічним розподілом прибутку між членами ОЖБК шляхом поповнення їх пайових внесків до статутного фонду для забезпечення статутної діяльності для розвитку ОЖБК.

Пунктами 2.1., 2.2. Статуту визначено, що ОЖБК створене з метою забезпечення утримання, обслуговування, управління жилими і нежилими приміщеннями житлово-будівельних кооперативів багатоквартирних будинків, що не входять до складу житлово-будівельних кооперативів (але визначили ОЖБК в якості управителя), іншого житлового та нежитлового фонду та забезпечення благоустрою прилеглої прибудинкової території.

Предмет та основна діяльності ОЖБК:

- оперативне управління жилими і нежилими приміщеннями житлово-будівельних кооперативів, багатоквартирних будинків, що не входять до складу житлово-будівельних кооперативів, з постановкою їх на балансовий облік згідно укладеного договору без переходу права власності на нерухоме майно;

- комплексне обслуговування будинків і прибудинкових територій з наданням житлово-комунальних та інших послуг, захисту інтересів членів ОЖБК;

- надання інформаційних послуг;

- надання в оренду й експлуатацію власного, орендованого чи переданого в управління відповідно до договору нерухомого майна;

- укладання та контроль за виконанням договорів, пов`язаних з експлуатацією і ремонтом житлового будинку (будинків), утримання та обслуговування прибудинкової території;

- задоволення господарсько-побутових потреб фізичних і юридичних осіб щодо надання послуг з утримання та обслуговування будинків і споруд та прибудинкових територій, що включає поточне утримання, ремонт житлового, нежитлового приміщень, їх інженерного обладнання.

Згідно з п. 3.2. Статуту до органів управління ОЖБК належать:

- вищий орган управління - Загальні збори ОЖБК;

- орган управління та контролю за діяльністю адміністрації в період між загальними зборами - Рада ОЖБК на чолі з головою Ради;

- контролюючий орган – Ревізійна комісія ОЖБК;

- орган, що здійснює оперативне управління діяльність ОЖБК – Керуючий;

- адміністрація – виконавча дирекція ОЖБК, до складу якої входить головний інженер, головний бухгалтер, економіст, юрисконсульт, які приймаються на роботу і звільняються з нею після погодження з радою ОЖБК.

10.04.2017 між уповноваженим представником багатоквартирного будинку, що знаходиться за адресою АДРЕСА_2 , ОСОБА_2 та ОЖБК м. Чернігова укладено договір №4 про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (а.с.5-6, 58-59).

Відповідно до п. 1.1. договору № 4 управитель зобов`язується протягом визначеного цим договором строку надавати платні послуги з управління будинком та обслуговування прибудинковою територією, для забезпечення їх сталого функціонування відповідно до цільового призначення, забезпечення їх належної експлуатації відповідно до законодавства та умов цього договору, організації забезпечення потреб власників, співвласників, наймачів, орендарів, окремих житлових і нежитлових приміщень у своєчасному отриманні житлово-комунальних послуг, у разі необхідності відповідно до договору проведення технічного обслуговування, поточного і капітального ремонту, реконструкції, реставрації, технічного переоснащення будинку відповідної якості, реалізації прав та виконання обов`язків співвласників, пов`язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку.

Згідно з п. 1.2. договору №4 загальні відомості про об`єкт управління, вартість послуг та перелік та періодичність обов`язкових та інших послуг зазначаються в додатках до цього договору, які є його невід`ємною частиною.

Відповідно до п. 2.3.7. договору №4 управитель має право збільшувати або зменшувати вартість тарифів обов`язкових та інших послуг, які не входять до переліку обов`язкових послуг, які надає управитель у випадку зміни будь яких складових відповідних тарифів.

Управитель зобов`язується письмово попереджувати замовника про збільшення або зменшення вартості тарифів обов`язкових житлово-комунальних послуг у випадку зміни будь-яких складових тарифу обов`язкових послуг,, які надаються замовнику. Письмове попередження про зміну тарифу надсилається поштою або надається особисто під особистий підпис замовнику та розміщується на входах під`їздів об`єкту управління не менш, як за 15 календарних днів до проведення вищевказаної зміни тарифу (п. 2.4.12. договору №4).

Згідно з тарифами на послуги з управління багатоквартирним будинком ОЖБК м. Чернігова у 2017 році по АДРЕСА_2 тариф для квартири першого поверху становим 3,254 грн/м2, тариф для квартир другого і вище поверхів становив 3,948 грн/м2 (а.с. 26).

На засіданні ради ОЖБК від 15.07.2024 вирішено дати вказівку керівництву ОЖБК для перерахунку кошторису на управління та утримання будинку та прибудинкової території з 01.08.2024, що вбачається з витягу з протоколу №4 засідання Ради ОЖБК (а.с.46).

Наказом Керуючого ОЖБК м. Чернігова №26 від 29.07.2024 «Про введення в дію нових цін на управління багатоквартирними будинками ОЖБК» з метою приведення структури тарифів на послуги до вимоги діючого законодавства про житлово-комунальні послуги та згідно рішення ІНФОРМАЦІЯ_2 від 15.07.2024 №4:

1. Скасовано наказ №12 від 27.08.2021 «Про введення в дію нових цін на управління багатоквартирними будинками ОЖБК».

2. З 01.08.2024 введено в дію нові ціни на управління багатоквартирними будинками для населення будинків ОЖБК, встановлених рішенням ІНФОРМАЦІЯ_2 від 15.07.2024 №4.

3. З 01.08.2024 введено в дію нові ціни на управління багатоквартирними будинками для власників житлових приміщень та власників/орендарів нежитлових приміщень, вбудованих або прибудованих до будинків ОЖБК, встановлених рішенням ІНФОРМАЦІЯ_2 від 15.07.2024 №4 (а.с. 41).

Мешканців буд. АДРЕСА_2 повідомлено про зміну ціни послуги з управління багатоквартирним будинком, а саме про те, що вартість послуги з управління багатоквартирним будинком, що надає ОЖБК м. Чернігова буде змінено з 01.08.2024. Зазначено, що ціна послуги з управління для першого поверху буде становити 8,279 грн/м2, для другого та вище поверхів – 10,588 грн/м2 (а.с. 6 зворот).

Обґрунтування зміни розрахункових показників наведено у витязі з протоколу №4 від 15.07.2024, а саме: ріст мінімальної зарплати на 33 % (у 2021 р. - 6000 грн; у 2024 р. - 8000 грн); зростання вартості технічного обслуговування ліфтів понад 40%; ріст вартості будівельних матеріалів, ПММ, інструменту, інвентарю понад 200%; збільшення вартості 1 Квт/ год електроенергії на 257% (з 1,68 грн.квт/год у 2021 році до 4,32 грн. у 2024 році); збільшення земельного податку втричі, внаслідок відміни пільг на землі зайняті житловим фондом.

Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

У частині першій та другій статті 4 ЦПК України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Згідно з частинами першою та другою статті 5 ЦПК України передбачено, що, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист цивільного інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного судочинства. Способи захисту цивільних прав та інтересів визначені ч. 2 ст. 16 ЦК України.

Відносини між суб`єктом господарювання, предметом діяльності якого є надання житлово-комунальних послуг, і фізичною та юридичною особою, яка отримує або має намір отримувати послуги регулюються ЗУ «Про житлово-комунальні послуги» (Закон №2189-VIII), який набрав чинності 10.06.2018.

Статтею 1 Закону №2189-VIII передбачено, що житлово-комунальні послуги – результат господарської діяльності, спрямованої на забезпечення умов проживання та/або перебування осіб у житлових і нежитлових приміщеннях, будинках і спорудах, комплексах будинків і споруд відповідно до нормативів, норм, стандартів, порядків і правил, що здійснюється на підставі відповідних договорів про надання житлово-комунальних послуг.

Відповідно до ст. 5 Закону №2189-VIII житлова послуга – послуга з управління багатоквартирним будинком належить до житлово-комунальних послуг. Послуга з управління багатоквартирним будинком включає: забезпечення утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, якщо прибудинкова територія, за даними Державного земельного кадастру, знаходиться у власності або користуванні співвласників багатоквартирного будинку відповідно до вимог законодавства, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів з обслуговуванням внутрішньобудинкових систем про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо.

Частинами 2-5 ст. 10 Закону №2189-VIII встановлено, що вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за домовленістю сторін, крім випадку обрання управителя органом місцевого самоврядування.

Якщо управитель визначений органом місцевого самоврядування на конкурсних засадах, ціна послуги з управління багатоквартирним будинком визначається на рівні ціни, запропонованої в конкурсній пропозиції переможцем конкурсу.

Така ціна протягом строку дії договору управління може змінюватися виключно за погодженням сторін з підстав та в порядку, визначених таким договором.

Ціна послуги з управління багатоквартирним будинком встановлюється договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком з розрахунку на один квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення, якщо інше не визначено договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, та включає:

1) витрати на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території і поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку відповідно до кошторису витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, крім витрат на обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги, у разі укладення індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем;

2) винагороду управителю, яка визначається за згодою сторін.

Кошторис витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території є невід`ємною частиною договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.

Кошторис витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території враховує обов`язковий перелік робіт (послуг), який затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері житлово-комунального господарства, а також періодичність виконання (надання) робіт (послуг) з утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території.

Управитель у порядку та з періодичністю, визначеними договором, та/або на вимогу споживача зобов`язаний інформувати споживача про фактичні витрати та виконані (надані) роботи (послуги) з утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та його прибудинкової території.

На вимогу органу місцевого самоврядування надається інформація про кількісні та якісні показники наданих послуг з управління, їхню вартість, а також галузева звітність.

У разі якщо прибудинкова територія багатоквартирного будинку не оформлена у власність або користування співвласників багатоквартирного будинку, прибирання та інші послуги з обслуговування території навколо такого багатоквартирного будинку можуть бути включені до кошторису витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території (у тому числі при визначенні управителя на конкурсних засадах) виключно за згодою споживачів із визначенням на договірних засадах та погодженням з органом місцевого самоврядування меж та площі території, яку співвласники згодні утримувати.

Інформування споживачів про намір зміни цін/тарифів на комунальні послуги з обґрунтуванням такої необхідності здійснюється виконавцями відповідних послуг, у тому числі шляхом розміщення відповідної інформації на порталі Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи, в порядку, затвердженому центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері житлово-комунального господарства.

На вимогу органу місцевого самоврядування надається інформація про кількісні та якісні показники наданих комунальних послуг, їхню вартість, а також галузева звітність.

У разі прийняття уповноваженим органом рішення про зміну цін/тарифів на комунальні послуги виконавець у строк, що не перевищує 15 днів з дати введення їх у дію, повідомляє про це споживачам з посиланням на рішення відповідних органів.

Згідно з ч. 1 ст. 12 Закону №2189-VIII надання житлово-комунальних послуг здійснюється виключно на договірних засадах.

Договір про надання комунальної послуги укладається між виконавцем відповідної послуги та споживачем або особою, яка відповідно до договору або закону укладає такий договір в інтересах споживача, або з управителем багатоквартирного будинку з метою постачання електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку (ч. 1 ст. 13 Закону №2189-VIII).

Статтею 14 Закону №2189-VIII передбачено, що за рішенням співвласників багатоквартирного будинку (уповноваженого органу управління об`єднання співвласників багатоквартирного будинку), прийнятим відповідно до закону, договір про надання комунальної послуги укладається з виконавцем відповідної комунальної послуги: кожним співвласником багатоквартирного будинку самостійно (індивідуальний договір); від імені та за рахунок усіх співвласників багатоквартирного будинку управителем або іншою уповноваженою співвласниками особою (колективний договір); об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку або іншою юридичною особою, яка об`єднує всіх співвласників такого будинку та в їхніх інтересах укладає відповідний договір про надання комунальних послуг, як колективним споживачем.

Згідно з ч. 1 ст. 1 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (Закон №417-VIII) багатоквартирний будинок – житловий будинок, в якому розташовано три та більш квартири. Співвласниками багатоквартирного будинку є власники квартири або нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку.

Відповідно до ч. 1 ст. 9 Закону №417-VIII управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції – об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об`єднань співвласників багатоквартирного будинку).

Частинами 1, 2 ст. 10 Закону №417-VIII визначено, що співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів та прийняття відповідних рішень здійснюються згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків. До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про: визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем; визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком; визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком, тощо.

Управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором. Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за рішенням зборів співвласників (загальних зборів об`єднання співвласників багатоквартирного будинку) і згодою управителя та зазначається у договорі з управителем (ч. 1, 2 ст. 11 Закону).

Відповідно до п. 3-1 Прикінцевих та перехідних положень ЗУ «Про житлово-комунальні послуги» договори про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, укладені з виконавцями таких послуг або з управителями, визначеними згідно із цим Законом, до введення в дію норм цього Закону, що регулюють надання послуги з управління багатоквартирним будинком, зберігають чинність на умовах, визначених такими договорами (у тому числі щодо вивезення побутових відходів – за наявності), до дати набрання чинності договорами про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладеними за правилами, визначеними цим Законом.

З дати введення в дію норм цього Закону, що регулюють надання послуги з управління багатоквартирним будинком, зміна будь-яких умов договорів про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, додатків і кошторисів (цін/тарифів) до них забороняється та вважається нікчемною. Виконавець таких послуг або управитель має право достроково розірвати відповідний договір, попередивши про це споживачів не пізніш як за два місяці до дня розірвання договору.

Приписами ст. 81 ЦПК України визначено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень; докази подаються сторонами та іншими учасниками справи; доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно до ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (ч. 1 ст. 77 ЦПК України).

Так, судом у справі встановлено, що ОСОБА_1 проживає у багатоквартирному будинку за адресою: АДРЕСА_1 .

10.04.2017 уповноважений представник багатоквартирного будинку, що знаходиться за адресою АДРЕСА_2 ОСОБА_2 , уклала з ОЖБК м. Чернігова договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, предметом якого є надання платних послуг з управління будинком та обслуговування прибудинкової території.

Закон України «Про житлово-комунальні послуги» закріпив договірну природу ціни послуги з управління багатоквартирним будинком та встановив імперативне правило про неможливість її односторонньої зміни управителем.

Договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком від 10.04.2017 укладено до введення в дію нового правового регулювання, передбаченого Законом України «Про житлово-комунальні послуги».

Водночас саме для таких правовідносин законодавець передбачив спеціальне перехідне регулювання.

Відповідно до пункту 3-1 Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про житлово-комунальні послуги» з дати введення в дію норм цього Закону, що регулюють надання послуги з управління багатоквартирним будинком, зміна будь-яких умов договорів про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, додатків і кошторисів (цін/тарифів) до них забороняється та вважається нікчемною. Виконавець таких послуг або управитель має право достроково розірвати відповідний договір, попередивши про це споживачів не пізніш як за два місяці до дня розірвання договору.

Таким чином, законодавець прямо та імперативно встановив, що з дати введення в дію зазначених норм Закону зміна будь-яких умов таких договорів, а також додатків і кошторисів (цін/тарифів) до них забороняється та вважається нікчемною. Отже, спеціальна норма закону не передбачає будь-яких винятків залежно від того, яким саме способом або з яких причин управитель намагається змінити ціну послуги.

Ураховуючи вищезазначене ціна (вартість) послуг з управління багатоквартирним будинком за адресою: АДРЕСА_2 , визначена в додатку №1 до Договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком від 10.04.2017, починаючи з 10.06.2018 (дата введення закону в дію), не могла бути змінена, а тому зміни, внесені до тарифів на послуги з управління багатоквартирними будинками наказом ОЖБК від 29.07.2024 №26 «Про введення в дію нових цін на управління багатоквартирними будинками ОЖБК», які затверджені Радою ОЖБК 15.07.2024, є нікчемними і не можуть застосовуватися, як підстава для нарахування плати за послуги.

Посилання відповідача на те, що зміна ціни здійснювалася відповідно до погодженого сторонами механізму, не спростовує встановленої законом заборони. Те, що договором від 10.04.2017 передбачено певний порядок повідомлення споживачів та визначення розміру плати, не може застосовуватися всупереч імперативному припису закону, який набрав чинності після укладення договору.

Необґрунтованим є посилання апелянта на пункт 35 Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05.09.2018 № 712.

Зазначені Правила прийняті вже після укладення договору від 10.04.2017 та регулюють правовідносини щодо надання послуги з управління багатоквартирним будинком у межах нового правового механізму, запровадженого Законом України «Про житлово-комунальні послуги». Пункт 35 Правил не може розглядатися як норма, що скасовує або обмежує дію спеціального припису пункту 3-1 Прикінцевих та перехідних положень цього Закону.

Більше того, сам пункт 35 Правил № 712 передбачає можливість включення до договору управління умов про зміну ціни за погодженням співвласників та управителя. Тобто йдеться про договір управління, укладений у порядку та на умовах, визначених новим законодавством, а не про можливість подальшої зміни умов договору, який було укладено в 2017 році та який продовжив діяти в силу спеціального перехідного регулювання.

Не заслуговує на увагу і посилання в апеляційній скарзі на те, що збільшення вартості послуги було зумовлене змінами основних складових витрат, які не залежать від управителя.

Наявність об`єктивних економічних причин для збільшення витрат сама по собі не створює передбаченого законом права на зміну ціни за договором, який підпадає під дію спеціального перехідного регулювання. Законодавець передбачив для управителя інший правовий механізм: у разі якщо збереження договірної ціни є економічно невигідним або неможливим, управитель мав право достроково розірвати відповідний договір, попередивши споживачів не пізніше ніж за два місяці до дня розірвання договору.

Отже, законодавець не залишив управителя без правового способу реагування на зміну економічних умов, проте таким способом не визначив самовільне або договірно передбачене коригування ціни вже чинного договору.

Ураховуючи вищевикладене, на основі повно та всебічно з`ясованих обставин, на які посилаються учасники справи, як на підставу своїх вимог та заперечень, підтверджених доказами, оцінивши їх належність, допустимість, а також достатність, взаємозв`язок у їх сукупності, встановивши правовідносини, які випливають із встановлених обставин та правові норми, які підлягають застосуванню до цих правовідносин, апеляційна скарга ОЖБК м. Чернігова підлягає залишенню без задоволення, а рішення Деснянського районного суду м. Чернігова від 05.02.2026 – без змін.

Керуючись ст. 367, 374, 375, 381-384, 389 ЦПК України, апеляційний суд,

У Х В А Л И В:

Апеляційну скаргу Об`єднання житлово-будівельних кооперативів м. Чернігова – залишити без задоволення.

Рішення Деснянського районного суду м. Чернігова від 05 лютого 2026 року – залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та оскарженню в касаційному порядку не підлягає, крім випадків передбачених п. 2 ч. 3 ст. 389 ЦПК України.

Головуюча О. Є. Мамонова

Судді: Н. В. Висоцька

Н. В. Шитченко