Рішення від 12 серпня 2026 р. у справі №521/9061/24 — Хаджибейський районний суд міста Одеси

13.08.26

Справа №521/9061/24

2/521/222/26

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 серпня 2026 року м. Одеса

Хаджибейський районний суд м. Одеси у складі:

Головуючого судді: Роїк Д.Я.

за участю секретаря судового засідання Каліної П.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Одесі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю « Златоград», ОСОБА_2 третя особа на стороні відповідача ОСОБА_3 про визнання права власності на земельну ділянку,-

ВСТАНОВИВ:

У червні 2024 року ОСОБА_1 звернувся до Малиновського районного суду м. Одеси з позовом до ОСОБА_2 , ТОВ «Златоград» про визнання права власності на земельну ділянку площею 0,0763 га, кадастровий номер 5110137300:55:014:0008, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 .

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що 24 лютого 2006 року між ТОВ «Златоград» та ОСОБА_1 укладено договір про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом позасудового врегулювання звернення стягнення на майно, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Скопелідіс Т.Г. та зареєстрований у реєстрі за №399. На підставі вказаного договору за позивачем зареєстровано право власності на домоволодіння АДРЕСА_2 .

Позивач вказував, що земельна ділянка, на якій розташоване домоволодіння, до укладення договору належала ТОВ «Златоград», тому вважав, що право власності на неї перейшло до нього разом із правом власності на домоволодіння.

Представник відповідача ОСОБА_2 проти задоволення позову заперечувала, посилаючись на те, що право власності на спірну земельну ділянку виникло у відповідача на підставі рішення Одеської міської ради від 20 квітня 2004 року №2599-IV та державного акта на право приватної власності на земельну ділянку від 26 серпня 2004 року, які є чинними. Також зазначала, що за позивачем зареєстровано право власності лише на домоволодіння, земельна ділянка у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя як окремий об`єкт не зазначена, та просила застосувати наслідки спливу позовної давності.

04 червня 2025 року представником відповідача подано заяву про застосування наслідків спливу позовної давності.

Ухвалою Малиновського районного суду м. Одеси від 20 січня 2025 року відкрито провадження у справі та призначено її розгляд за правилами загального позовного провадження.

У зв`язку з набранням чинності Законом України від 26 лютого 2025 року №4273-IX Малиновський районний суд міста Одеси перейменовано на Хаджибейський районний суд міста Одеси.

Ухвалою Хаджибейського районного суду м. Одеси від 04 листопада 2025 року до участі у справі залучено ОСОБА_3 в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача. Ухвалою від 27 листопада 2025 року підготовче провадження закрито та справу призначено до судового розгляду по суті.

У судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримала та просила їх задовольнити. У останньому судовому засіданні надала заяву про розгляд справи без її участі.

Представник відповідача, та третьої особи ОСОБА_3 заперечувала проти задоволення позову з підстав, викладених у відзиві та письмових поясненнях.

Представник відповідач ТОВ «Златоград» - Лебедева Л.В. у судове засідання не з`явилася, про розгляд справи повідомлявся належним чином, з матеріалами справи ознайомлювалася.

Суд, вислухавши пояснення учасників справи, дослідивши письмові докази, надавши їм оцінку в сукупності, дійшов наступного висновку.

Судом встановлено наступне.

Рішенням Одеської міської ради від 20 квітня 2004 року №2599-IV земельну ділянку площею 0,0763 га за адресою: АДРЕСА_2 , передано у приватну власність ОСОБА_2 для будівництва та обслуговування жилого будинку і господарських будівель. 26 серпня 2004 року ОСОБА_2 видано державний акт на право приватної власності на зазначену земельну ділянку.

10 грудня 2005 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Златоград» укладено угоду купівлі-продажу домоволодіння АДРЕСА_2 та земельної ділянки площею 0,0763 га, кадастровий номер 5110137300:55:014:0008.

Рішенням Київського районного суду м. Одеси від 16 січня 2006 року у справі №2-1646/2006 визнано дійсною зазначену угоду купівлі-продажу та визнано за ТОВ «Златоград» право власності на домоволодіння АДРЕСА_2 і земельну ділянку площею 0,0763 га. Відомостей про скасування вказаного судового рішення матеріали справи не містять.

24 лютого 2006 року між ТОВ «Златоград» та ОСОБА_1 укладено іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Скопелідіс Т.Г. та зареєстрований у реєстрі за №398. Того ж дня сторонами укладено договір про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом позасудового врегулювання звернення стягнення на майно, зареєстрований у реєстрі за №399.

Зі змісту договору вбачається, що предметом іпотеки визначено домоволодіння під номером АДРЕСА_2 , загальною площею 203,3 кв. м, житловою площею 132,9 кв. м, розташоване на земельній ділянці площею 751 кв. м по фактичному користуванню.

22 вересня 2006 року право власності ОСОБА_1 на вказане домоволодіння зареєстровано КП «ОМБТІ та РОН» за реєстраційним номером 13230567, що підтверджується витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно №11919895.

31 жовтня 2019 року ОСОБА_1 звернувся до Одеської міської ради із заявою про передачу йому у приватну власність земельної ділянки для обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд. Листом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 24 лютого 2020 року №01-26/1690 позивачу повідомлено, що рішенням Одеської міської ради від 20 квітня 2004 року №2599-IV спірну земельну ділянку було передано у приватну власність ОСОБА_2 .

Відповідно до статті 5 ЦК України акт цивільного законодавства регулює відносини, які виникли з дня набрання ним чинності. Отже, до правовідносин, які виникли у зв`язку з укладенням правочинів у 2005-2006 роках, підлягають застосуванню норми матеріального права в редакції, чинній на момент виникнення відповідних прав та обов`язків.

Відповідно до статті 377 ЦК України у редакції, чинній на 24 лютого 2006 року, до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходило право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором. Якщо договором розмір земельної ділянки не визначено, до набувача переходило право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, необхідну для їх обслуговування.

Статтею 120 ЗК України у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, було передбачено, що при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину могло переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування – на підставі договору оренди.

При цьому, слід враховувати, що наведені норми підлягають застосуванню у взаємозв`язку. Верховний Суд у постанові від 16 лютого 2026 року у справі №127/21660/24 зазначив, що у період з 01 січня 2002 року до 20 червня 2007 року стаття 120 ЗК України сама по собі не передбачала автоматичного переходу права власності на земельну ділянку, однак з 01 січня 2004 року такий перехід при придбанні житлового будинку, будівлі або споруди регулювався статтею 377 ЦК України.

Крім того, частиною четвертою статті 6 Закону України «Про іпотеку» у редакції, чинній з 24 січня 2006 року, було встановлено, що у разі якщо будівля (споруда), що передається в іпотеку, розташована на земельній ділянці, яка належить іпотекодавцю на праві власності, така будівля (споруда) підлягає передачі в іпотеку разом із земельною ділянкою, на якій вона розташована.

Аналогічний підхід щодо застосування частини четвертої статті 6 Закону України «Про іпотеку» викладений Верховним Судом у постанові від 30 липня 2025 року у справі №521/14439/15-ц.

Таким чином, на момент укладення 24 лютого 2006 року іпотечного договору ТОВ «Златоград» мало визнане судовим рішенням право власності як на домоволодіння, так і на земельну ділянку, на якій це домоволодіння розташоване. За таких обставин правовий режим домоволодіння при передачі його в іпотеку не може розглядатися окремо від правового режиму належної іпотекодавцю земельної ділянки.

Відповідно до статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку» у редакції, чинній на час укладення договору, сторони могли врегулювати питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Договір від 24 лютого 2006 року, зареєстрований за №399, у встановленому законом порядку недійсним не визнаний.

Згідно зі статтею 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Посилання відповідача на рішення Одеської міської ради від 20 квітня 2004 року №2599-IV та державний акт від 26 серпня 2004 року суд оцінює в сукупності з іншими доказами по справі.

Вказані документи підтверджують первісне набуття ОСОБА_2 права власності на спірну земельну ділянку. Разом з тим, рішенням Київського районного суду м. Одеси від 16 січня 2006 року встановлено факт укладення угоди щодо домоволодіння та земельної ділянки і визнано право власності на ці об`єкти за ТОВ «Златоград».

Відповідно до частини четвертої статті 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи у випадках та межах, визначених цією нормою. При цьому преюдиційне значення мають встановлені судом обставини, а не правова оцінка таких обставин. Така межа преюдиційності вкотре роз`яснена Верховним Судом у постанові від 08 жовтня 2025 року у справі №638/4840/22.

За пунктом 1 частини першої статті 346 ЦК України право власності припиняється у разі відчуження власником свого майна. Тому сам по собі факт існування державного акта, виданого ОСОБА_2 у 2004 році, не свідчить про збереження за ним права власності після подальшого відчуження земельної ділянки.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 16 червня 2020 року у справі №689/26/17 звернула увагу на принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній об`єкта нерухомого майна. За загальним правилом особа, яка набула право власності на будівлю чи споруду, набуває і відповідне право на земельну ділянку, необхідну для обслуговування такої нерухомості, на тих умовах, які визначаються законом та правами попереднього власника. Верховний Суд у постанові від 10 червня 2026 року у справі №187/2297/23 знову застосував вищевказаний висновок Великої Палати.

З огляду на викладене, відсутність окремої державної реєстрації за ОСОБА_1 права власності на земельну ділянку одночасно з реєстрацією права власності на домоволодіння не є самостійною підставою для висновку про відсутність у нього такого права. Державна реєстрація підтверджує речове право, однак питання про його виникнення у даному випадку підлягає вирішенню з урахуванням правочинів та норм матеріального права, чинних на час їх вчинення.

Суд також враховує доводи відповідача щодо різниці між площею 751 кв. м, зазначеною в іпотечному договорі як площа по фактичному користуванню, та площею сформованої земельної ділянки 0,0763 га, тобто 763 кв. м.

З цього приводу Велика Палата Верховного Суду у постанові від 16 червня 2020 року у справі №689/26/17 зазначила, що якщо договором не визначено розмір земельної ділянки, яка переходить до набувача нерухомості, має бути встановлена частина земельної ділянки, зайнята нерухомим майном, та частина, необхідна для його обслуговування.

У даній справі предметом спору є сформована земельна ділянка площею 0,0763 га, кадастровий номер 5110137300:55:014:0008, право власності на яку рішенням суду від 16 січня 2006 року було визнано за ТОВ «Златоград». З наявних у справі документів вбачається, що саме на цій земельній ділянці розташоване домоволодіння АДРЕСА_2 . Відомостей про існування окремої сформованої земельної ділянки площею 751 кв. м з іншим кадастровим номером матеріали справи не містять. Тому зазначення в іпотечних документах площі 751 кв. м «по фактичному користуванню» саме по собі не спростовує того, що спір стосується земельної ділянки кадастровий номер 5110137300:55:014:0008.

Відповідно до статей 15, 16, 392 ЦК України особа має право на захист свого цивільного права, у тому числі шляхом визнання права власності у разі його невизнання або оспорювання іншою особою.

У постанові Верховного Суду від 24 липня 2025 року у справі №725/2205/24, у якій спір також виник у зв`язку з набуттям іпотекодержателем права власності на нерухоме майно у позасудовому порядку, зроблено висновок про належність такого способу захисту, як визнання права власності на земельну ділянку, що відповідно до статті 377 ЦК України та статті 120 ЗК України пов`язана з набутим об`єктом нерухомості.

За таких обставин суд вважає, що обраний позивачем спосіб захисту відповідає змісту спірного права та є належним.

Щодо заяви відповідача про застосування позовної давності, суд виходить з наступного.

Відповідно до статей 256, 257 ЦК України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки. Згідно з частиною першою статті 261 ЦК України її перебіг починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Верховний Суд у постанові від 24 липня 2025 року у справі №725/2205/24 зазначив, що вимога про визнання права власності на земельну ділянку у подібних правовідносинах не є негаторною, а тому до неї застосовується позовна давність.

Разом з тим, сам факт реєстрації 22 вересня 2006 року за позивачем права власності лише на домоволодіння не свідчить безумовно про те, що з цієї дати він знав або повинен був знати про невизнання іншою особою його права на земельну ділянку.

З матеріалів справи вбачається, що 31 жовтня 2019 року позивач звернувся до Одеської міської ради з приводу оформлення земельної ділянки, а 24 лютого 2020 року отримав відповідь, з якої йому стало відомо, що у документах органу місцевого самоврядування спірна земельна ділянка обліковується за ОСОБА_2 .

Навіть якщо виходити з того, що позивач повинен був дізнатися про наявність спору щодо земельної ділянки не пізніше 31 жовтня 2019 року, станом на 02 квітня 2020 року встановлена законом трирічна позовна давність не спливла.

Законом України від 30 березня 2020 року №540-IX розділ «Прикінцеві та перехідні положення» ЦК України було доповнено положенням про продовження строків, визначених, зокрема, статтею 257 ЦК України, на строк дії карантину. Надалі законодавцем було врегульовано перебіг позовної давності в період дії воєнного стану.

У постанові від 08 квітня 2026 року у справі №461/5935/23 Верховний Суд навів хронологію відповідних змін та зазначив, що позовна давність, яка не спливла станом на 02 квітня 2020 року, підлягала обчисленню з урахуванням її законодавчого продовження та подальшого зупинення на визначений законом період.

Позов у цій справі подано у червні 2024 року. За наведених обставин суд не встановив спливу позовної давності до моменту звернення ОСОБА_1 до суду, у зв`язку з чим підстав для застосування наслідків, передбачених частиною четвертою статті 267 ЦК України, немає.

Посилання відповідача на сплату земельного податку також не спростовує встановлених судом обставин. Перебування особи на податковому обліку та сплата податку підтверджують виконання податкового обов`язку за відомостями контролюючого органу, проте самі по собі не є правовстановлюючими документами та не визначають належність речового права.

Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених доказами, дослідженими у судовому засіданні.

Відповідно до частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Згідно зі статтею 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, яке ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Оцінивши надані сторонами докази у їх сукупності та взаємному зв`язку, суд дійшов висновку, що право власності ОСОБА_2 на спірну земельну ділянку було відчужене ТОВ «Златоград», право ТОВ «Златоград» на домоволодіння та земельну ділянку було визнано судовим рішенням, яке набрало законної сили, а при передачі 24 лютого 2006 року домоволодіння в іпотеку та подальшому задоволенні вимог іпотекодержателя підлягали застосуванню стаття 377 ЦК України та частина четверта статті 6 Закону України «Про іпотеку» у редакціях, чинних на той час.

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку про наявність правових підстав для визнання за ОСОБА_1 права власності на земельну ділянку площею 0,0763 га, кадастровий номер 5110137300:55:014:0008, та задоволення позову.

Керуючись статтями 5, 15, 16, 204, 256, 257, 261, 267, 328, 346, 377, 392 ЦК України, статтею 120 Земельного кодексу України у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, статтями 6, 36, 37 Закону України «Про іпотеку» у редакції, чинній на 24 лютого 2006 року, статтями 12, 13, 18, 76-82, 89, 141, 263-265 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Златоград», ОСОБА_2 третя особа на стороні відповідача ОСОБА_3 про визнання права власності на земельну ділянку - задовольнити.

Визнати за ОСОБА_1 , право власності на земельну ділянку площею 0,0763 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , цільове призначення земельної ділянки: для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), кадастровий номер земельної ділянки: 5110137300:55:014:0008.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга подається протягом тридцяти днів з дня проголошення рішення шляхом подання апеляційної скарги через Хаджибейський районний суд міста Одеси до Одеського апеляційного суду.

Відомості про учасників справи згідно п.4 ч.5 ст.265 ЦПК України:

Позивач: ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_3 );

Відповідач : Товариство з обмеженою відповідальністю «Златоград»( код ЄДРПОУ 32272021, вул. Урожайна, буд. 10, с. Фонтанка, Одеська область);

Відповідач: ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 , АДРЕСА_4 );

Третя особа : ОСОБА_3 ( РНОКПП НОМЕР_3 , АДРЕСА_2 ).

Суддя: Роїк Д. Я.