Рішення від 19 серпня 2026 р. у справі №641/9434/25 — Слобідський районний суд міста Харкова

Провадження № 2/641/1073/2026 Справа № 641/9434/25

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 серпня 2026 року м. Харків

Слобідський районний суд міста Харкова

у складі головуючого судді - Кожихової Г.В.,

за участю секретаря судового засідання – Собченко В.С.,

представника позивача – ОСОБА_1 ,

представника відповідача ОСОБА_2 – ОСОБА_3 ,

представника відповідача ОСОБА_4 – ОСОБА_5 ,

відповідача - ОСОБА_4

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_6 до ОСОБА_4 , ОСОБА_2 , треті особи – ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Харківської області Никифорова Марина Аркадіївна, приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Харківської області Кошель Тетяна Владиславівна про витребування майна із чужого незаконного володіння

встановив:

1. Стислий зміст позовних вимог та їх обґрунтування. Виклад позиції відповідачів.

02.12.2025 представник позивача ОСОБА_6 – адвокат Лисенко А.О., через підсистему "Електронний суд" Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи, звернувся до Слобідського районного суду міста Харкова з позовом до ОСОБА_4 , ОСОБА_2 , треті особи – ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Харківської області Никифорова Марина Аркадіївна, приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Харківської області Кошель Тетяна Владиславівна, в якому просить витребувати в порядку віндикації із незаконного володіння ОСОБА_4 (РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_1 ) на користь ОСОБА_6 (РНОКПП НОМЕР_2 , АДРЕСА_2 ) квартиру за адресою: АДРЕСА_3 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1178604463101, та стягнути з відповідачів в солідарному порядку судові витрати в повному обсязі.

В обґрунтування позовних вимог зазначив, що на підставі договору купівлі-продажу № 589 від 21 лютого 2017 року, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гаврилюк Н.В., позивачці на праві приватної власності належала квартира, розташована за адресою: АДРЕСА_3 . 26 серпня 2021 року між позивачем та ОСОБА_2 було укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Никифоровою М.А. за реєстровим № 1114. Іпотекою забезпечувалося виконання зобов`язань позивача за укладеним того ж дня договором позики, посвідченим указаним нотаріусом за реєстровим № 1112, відповідно до якого позивач отримала грошові кошти у розмірі 162 915,14 грн, що за визначеним у договорі курсом відповідало 6 100 доларів США, зі строком повернення до 26 серпня 2023 року. Вартість предмета іпотеки при укладенні договору сторони визначили у розмірі 162 915,14 грн. Як зазначає позивач, у травні 2023 року, коли вона перебувала у спірній квартирі, невідомі їй особи почали ламати вхідні двері, після чого увірвалися до приміщення та силоміць змусили її залишити квартиру, незважаючи на відсутність судового рішення про її примусове виселення. Один із присутніх пред`явив витяг із реєстру речових прав та повідомив, що спірна квартира має нового власника. Після звернення за правничою допомогою позивачу стало відомо, що 02 травня 2023 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Никифоровою М.А. було посвідчено договір купівлі-продажу № 144, за яким право власності на спірну квартиру набула ОСОБА_7 . Ціна квартири за цим договором становила 544 000 грн. Відчуження квартири здійснено ОСОБА_2 як іпотекодержателем у порядку позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі застереження, передбаченого договором іпотеки, через представника ОСОБА_9 . Надалі, 24 травня 2023 року, ОСОБА_7 на підставі договору дарування № 214, посвідченого приватним нотаріусом Никифоровою М.А., відчужила спірну квартиру ОСОБА_8 . Вартість квартири у цьому правочині була визначена у розмірі 40 000 грн. У подальшому, 17 червня 2023 року, приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Кошель Т.В. посвідчено договір купівлі-продажу № 843, на підставі якого право власності на квартиру перейшло до ОСОБА_4 , яка на час звернення до суду є зареєстрованим власником спірного нерухомого майна. Ціна квартири за цим договором становила 477 000 грн. Представник позивача вважає, що спірна квартира вибула з власності та володіння позивачки поза її волею, а позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки було проведено з істотним порушенням установленої законом процедури. Зокрема, посилається на те, що до здійснення позасудового звернення стягнення іпотекодержатель не направляв ОСОБА_6 передбаченої статтею 35 Закону України «Про іпотеку» письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання, у якій мали бути зазначені зміст порушеного зобов`язання, вимога про його виконання у строк не менше тридцяти днів та попередження про можливе звернення стягнення на предмет іпотеки. Відповідно, позивачу не було надано встановленого законом строку для усунення порушення та виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання. Стверджує, що повідомлення-вимоги про усунення порушення основного зобов`язання позивачка фактично не отримувала, а матеріали реєстраційної справи, за твердженням представника, не містять належних доказів направлення та вручення їй такої вимоги. Посилання у договорі купівлі-продажу від 02 травня 2023 року на те, що ОСОБА_6 було повідомлено про намір іпотекодержателя укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки, що нібито підтверджується заявами-вимогами ОСОБА_2 від 28 листопада 2022 року та 17 січня 2023 року, представник вважає таким, що не відповідає фактичним обставинам справи. Крім того, посилається на недотримання іпотекодержателем вимог статті 38 Закону України «Про іпотеку». Зазначає, що за тридцять днів до укладення договору купівлі-продажу позивач не отримувала письмового повідомлення про намір іпотекодержателя продати предмет іпотеки. Унаслідок цього позивач була позбавлена можливості реалізувати передбачене законом переважне право на придбання предмета іпотеки або вжити заходів для погашення заборгованості та запобігання відчуженню належної їй квартири. На думку представника, відсутність належного повідомлення свідчить про недотримання обов`язкової процедури позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки. Окремою підставою незаконності відчуження квартири представник позивача зазначає недотримання вимог щодо визначення вартості предмета іпотеки. Посилається на те, що відповідно до умов договору іпотеки продаж предмета іпотеки мав здійснюватися за ціною, встановленою за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем на момент укладення відповідного договору, або на підставі оцінки майна, проведеної суб`єктом оціночної діяльності. Водночас вартість квартири на момент звернення стягнення з позивачкою не погоджувалася, а матеріали реєстраційної справи та відомості Державного реєстру речових прав, за твердженням сторони позивача, не містять відомостей про проведення належної оцінки спірного майна на дату його відчуження. Адвокат ЛисенкоА.О. також зазначає, що перед відчуженням квартири жодні оцінювачі її не оглядали, до квартири не приходили та з позивачкою з приводу проведення оцінки не спілкувалися. На підтвердження своїх доводів представник посилається на замовлену альтернативну оцінку, відповідно до якої вартість спірної квартири на момент позасудового звернення стягнення становила 837 300 грн, тоді як за договором від 02 травня 2023 року квартиру було відчужено за 544 000 грн. На думку представника позивача, наведене свідчить про істотне заниження вартості предмета іпотеки. При цьому забезпечене іпотекою основне зобов`язання становило 162 915,14 грн, а різниця між цією сумою та ціною відчуження квартири у розмірі 381 085 грн позивачці повернута не була. Позивач також звертає увагу на послідовність подальшого відчуження квартири та істотну різницю у зазначеній сторонами вартості майна: 02 травня 2023 року квартира була придбана ОСОБА_7 за 544 000 грн, вже 24 травня 2023 року подарована ОСОБА_8 із зазначенням вартості 40 000 грн, а 17 червня 2023 року відчужена ОСОБА_4 за 477 000 грн. На думку представника позивача та позивачки, такі обставини у сукупності з порушеннями процедури звернення стягнення свідчать про неправомірність вибуття квартири з її власності та ставлять під сумнів добросовісність подальшого набуття спірного майна. Представник стверджує, що іпотекодержателем не було дотримано встановленої законом послідовності позасудового звернення стягнення: ОСОБА_6 не було належним чином направлено вимогу про усунення порушення та дострокове виконання зобов`язання; не повідомлено у встановлений строк про намір продати предмет іпотеки; не забезпечено можливості реалізувати переважне право на його придбання; не погоджено вартість квартири та не проведено належної оцінки предмета іпотеки. За таких обставин, на переконання представника, у приватного нотаріуса Никифорової М.А. не було правових підстав для посвідчення 02 травня 2023 року договору купівлі-продажу та проведення державної реєстрації переходу права власності на квартиру до ОСОБА_7 . Обґрунтовуючи вимогу про витребування майна, зазначає, що спірна квартира вибула з володіння позивачки не з її волі, оскільки надання нею згоди на передачу квартири в іпотеку та включення до іпотечного договору застереження про можливість позасудового звернення стягнення не означало безумовної згоди на відчуження майна незалежно від дотримання іпотекодержателем установлених законом умов та процедури. Оскільки первісне відчуження квартири в порядку позасудового звернення стягнення відбулося з порушенням закону, іпотекодержатель не набув права розпорядитися предметом іпотеки у такий спосіб, а подальші неодноразові переходи права власності не усувають порушення її права власності. Зазначає, що між ОСОБА_6 та ОСОБА_4 , за якою на час звернення до суду зареєстровано право власності на спірну квартиру, будь-які договірні відносини відсутні, а тому вважає належним способом захисту порушеного права саме витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння на підставі статей 387, 388 ЦК України. При цьому, на думку представника позивача, окремого оскарження та скасування рішень про державну реєстрацію права власності або попередніх правочинів не вимагається, оскільки рішення суду про витребування нерухомого майна на користь позивача є самостійною підставою для державної реєстрації за нею права власності та внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Посилаючись на наведені обставини, просить витребувати в порядку віндикації із незаконного володіння ОСОБА_4 на користь ОСОБА_6 квартиру за адресою: АДРЕСА_3 , а також стягнути з відповідачів у солідарному порядку понесені судові витрати.

21.01.2026 представник відповідача ОСОБА_2 – адвокат Ципліцький Д.О. через підсистему «Електронний суд» подав відзив на позовну заяву, в якому проти задоволення позову заперечував та просив відмовити у задоволенні позовних вимог ОСОБА_6 у повному обсязі.

В обґрунтування заперечень зазначив, що твердження позивача про недотримання порядку позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки зроблені без дослідження повних матеріалів відповідних реєстраційних справ, які представник позивача одночасно просив витребувати судом, а тому висновки про відсутність у них вимог, доказів їх направлення та документів щодо оцінки майна є передчасними. Зазначив, що 28.11.2022 ОСОБА_2 в особі представника за довіреністю ОСОБА_10 звернулася до приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Никифорової М.А. із заявою-вимогою про усунення порушень основного зобов`язання та дострокове повернення всієї неповернутої суми позики, зареєстрованою за №№ 124, 125. Того ж дня нотаріусом Никифоровою М.А. за вих. № 45/02-24 в порядку ст. 84 Закону України «Про нотаріат» передано ОСОБА_6 заяву ОСОБА_2 , яка містила вимогу про виконання порушеного зобов`язання у тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі її невиконання. Вказану заяву було направлено ОСОБА_6 рекомендованим листом із повідомленням про вручення за адресою спірної квартири: АДРЕСА_3 , однак поштове відправлення повернулося відправнику з відміткою «за закінченням терміну зберігання». Крім того, 17.01.2023 ОСОБА_2 в особі представника ОСОБА_11 повторно звернулася до приватного нотаріуса Никифорової М.А. із заявою-вимогою про усунення порушень основного зобов`язання та дострокове повернення всієї неповернутої суми позики, зареєстрованою за №№ 19, 20. Того ж дня нотаріусом за вих. № 16/02-24 відповідну заяву, яка також містила вимогу про виконання зобов`язання у тридцятиденний строк та попередження про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки, було направлено ОСОБА_6 рекомендованим листом із повідомленням про вручення за тією самою адресою. Поштове відправлення також повернулося з відміткою «за закінченням терміну зберігання». З огляду на наведене представник відповідача вважає безпідставним твердження представника позивача про те, що вимоги про усунення порушення основного зобов`язання їй взагалі не направлялися. Заперечуючи проти доводів позивача щодо відсутності оцінки предмета іпотеки, представник відповідача зазначив, що за замовленням іпотекодержателя ОСОБА_2 ТОВ «СТАРТ ІН БІЛДІНГ ГРУП» було складено звіт про оцінку двокімнатної квартири загальною площею 43,40 кв. м, житловою площею 30,0 кв. м, розташованої за адресою: АДРЕСА_3 , станом на 24.04.2023. Тому твердження сторони позивача про те, що оцінка предмета іпотеки перед його відчуженням взагалі не проводилася, вважає таким, що не відповідає обставинам справи. Також представник відповідача послався на відсутність серед доданих до позовної заяви доказів виконання ОСОБА_6 взятих на себе зобов`язань за договором позики, зокрема доказів часткового погашення боргу, листування з кредитором або його представниками щодо врегулювання заборгованості, укладення додаткових договорів про розстрочення чи відстрочення виконання зобов`язання або інших доказів вжиття позивачем заходів, спрямованих на виконання договору та збереження предмета іпотеки. За позицією сторони відповідача, позасудове звернення стягнення на квартиру було наслідком невиконання позивачем забезпеченого іпотекою зобов`язання, а дії іпотекодержателя були законними.

13.02.2026 представник позивача ОСОБА_6 – адвокат Лисенко А.О. через підсистему «Електронний суд» подав відповідь на відзив, в якій не погодився із запереченнями відповідача та підтримав заявлені позовні вимоги. Щодо направлення вимог про усунення порушення основного зобов`язання зазначив, що наведені у відзиві обставини не спростовують доводів позову, оскільки обидва поштові відправлення, на які посилається відповідач, позивач фактично не отримала, а вони були повернуті відправнику з відміткою «за закінченням терміну зберігання». За позицією позивача, процедура, передбачена ст. 35 Закону України «Про іпотеку», спрямована саме на фактичне повідомлення іпотекодавця та надання йому можливості усунути порушення і запобігти зверненню стягнення на предмет іпотеки. Належним повідомлення може вважатися за умови, якщо адресат отримав вимогу або мав її отримати, однак не отримав унаслідок власної недбалості чи ухилення. Вважає, що матеріали справи таких обставин не підтверджують. Представник позивача звернув увагу, що зазначення на поштових відправленнях причини повернення «за закінченням терміну зберігання», на його думку, саме по собі не свідчить про ухилення ОСОБА_6 від отримання кореспонденції та не підтверджує причини її невручення адресату. Крім того, представник позивача зазначив, що наявні в матеріалах справи вимоги за своїм змістом є вимогами, передбаченими ст. 35 Закону України «Про іпотеку», оскільки містять вимогу погасити заборгованість у тридцятиденний строк та попередження про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом реєстрації права власності за іпотекодержателем відповідно до ст. 37 цього Закону або продажу предмета іпотеки відповідно до ст. 38 Закону. Водночас, за твердженням представника, матеріали справи не містять окремого передбаченого ст. 38 Закону України «Про іпотеку» повідомлення іпотекодавця за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу саме про намір іпотекодержателя продати предмет іпотеки. Наполягає, що ОСОБА_2 не повідомила про намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки за 30 днів до його укладення, а матеріали справи не містять документального підтвердження такого повідомлення. Унаслідок цього, за позицією преника, вона була позбавлена можливості реалізувати передбачене ст. 38 Закону України «Про іпотеку» переважне право на придбання предмета іпотеки або погасити заборгованість до його продажу іншій особі. Щодо оцінки спірної квартири представник позивача зазначив, що посилання відповідача на звіт ТОВ «СТАРТ ІН БІЛДІНГ ГРУП» не спростовує доводів позову. З наданих приватним нотаріусом Никифоровою М.А. документів убачається лише висновок про вартість майна, а не повний звіт про оцінку. З висновку також убачається застосування порівняльного методичного підходу, однак, на думку представника позивача, надані матеріали не дозволяють встановити, чи здійснював оцінювач фактичний огляд квартири. Наголошує, що перед зверненням стягнення жодна особа для огляду квартири до позивачки не приходила та з нею не спілкувалася. Також представник позивачки звертає увагу суду на проведену за замовленням позивачки альтернативну оцінку, відповідно до якої вартість спірної квартири на момент позасудового звернення стягнення становила 837 300 грн, та вважає це підтвердженням порушення порядку визначення ціни продажу предмета іпотеки. Додатково у відповіді на відзив представник позивача наголосив, що за договором позики ОСОБА_6 отримала 162 915,14 грн, що на момент укладення договору відповідало 6 100 доларів США, тоді як у заяві-вимозі ОСОБА_2 вимагала достроково сплатити 731 372 грн, еквівалентних 20 000 доларів США, з яких 204 784,16 грн визначено як суму позики, а 526 587,84 грн — як штраф (пеню). Наголосив на тому, що нарахування такої неустойки суперечить п. 18 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України, яким на період дії воєнного стану передбачено звільнення позичальника від обов`язку сплати неустойки за прострочення виконання грошового зобов`язання за договором позики та списання відповідних платежів, нарахованих з 24.02.2022. У зв`язку з цим позивач вважає визначений іпотекодержателем розмір заборгованості необґрунтованим. Крім того, представник позивача зазначив, що за умовами договору позики грошові кошти були передані ОСОБА_6 у гривнях — 162 915,14 грн, а еквівалент у 6 100 доларів США визначався за курсом НБУ на дату укладення договору. Також у відповіді на відзив представник позивача послався на обставини виселення зі спірної квартири, наголошував на тому, що ОСОБА_6 є дружиною загиблого військовослжбовця. Зазначив, що квартира була придбана ОСОБА_6 за власні кошти, а лише в подальшому передана в іпотеку на забезпечення договору позики. Після звернення стягнення на предмет іпотеки позивача було знято з реєстрації місця проживання новим власником та примусово виселено з квартири, при цьому іншого житлового приміщення їй не надано.

17.02.2026 представник відповідача ОСОБА_2 – адвокат Ципліцький Д.О. через підсистему «Електронний суд» подав заперечення на відповідь на відзив, у яких не погодився з доводами сторони позивача та наполягав на відсутності підстав для задоволення позову. Заперечуючи проти тверджень про неналежне повідомлення, представник ОСОБА_2 адвокат Ципліцький Д.О. послався на пункти 9 та 11 договору іпотеки №1114 від 26.08.2021. Зазначив, що сторони договору погодили направлення будь-якої кореспонденції на ім`я іпотекодавця за адресою її реєстрації, визначеною договором, листом з повідомленням, а моментом одержання такої кореспонденції погодили факт її надходження до поштового відділення, яке обслуговує будинок іпотекодавця за зазначеною у договорі адресою фактичного проживання. Такою адресою ОСОБА_6 у договорі зазначено: АДРЕСА_3 . Крім того, договором передбачено обов`язок іпотекодавця письмово повідомити іпотекодержателя про зміну адреси протягом десяти днів, тоді як жодних повідомлень ОСОБА_6 про зміну адреси ОСОБА_2 не отримувала. Представник відповідача послався на положення Правил надання послуг поштового зв`язку в редакції ПКМУ № 27 від 10.10.2023 щодо порядку інформування адресата про надходження реєстрованого поштового відправлення, його вручення та зберігання. Зазначив, що направлення рекомендованої кореспонденції на дійсну адресу є достатнім для визнання повідомлення належним, а повернення відправлення з відміткою «за закінченням терміну зберігання» саме по собі не свідчить про неналежність повідомлення. На підставі цього сторона відповідача вважала, що направлені ОСОБА_6 за погодженою сторонами адресою вимоги були направлені належним чином, а їх фактичне неотримання позивачем не залежало від волі іпотекодержателя. Щодо доводів про недотримання ст. 38 Закону України «Про іпотеку» представник відповідача повторно зазначив, що 28.11.2022 ОСОБА_2 через представника ОСОБА_10 звернулася до приватного нотаріуса Никифорової М.А. із заявою-вимогою про усунення порушень основного зобов`язання та дострокове повернення всієї неповернутої суми позики, яку того ж дня нотаріусом було направлено ОСОБА_6 рекомендованим листом з повідомленням про вручення. 17.01.2023 ОСОБА_2 через представника ОСОБА_11 повторно звернулася до нотаріуса із відповідною заявою-вимогою, яка також була направлена ОСОБА_6 за адресою спірної квартири. Обидва поштові відправлення повернулися з відміткою «за закінченням терміну зберігання». На думку представника відповідача, твердження позивача про те, що вказані документи є виключно вимогами, передбаченими ст. 35 Закону України «Про іпотеку», не відповідає їх змісту. У вимогах було прямо зазначено, що у випадку непогашення заборгованості у тридцятиденний строк ОСОБА_2 зверне стягнення на предмет іпотеки шляхом реєстрації за собою права власності відповідно до ст. 37 Закону України «Про іпотеку» або шляхом продажу від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку ст. 38 цього Закону. Останню таку заяву-вимогу було направлено 17.01.2023, тоді як договір купівлі-продажу предмета іпотеки ОСОБА_2 укладено 02.05.2023, тобто після спливу більш ніж тридцяти днів. Тому представник відповідача вважав передбачений ст. 38 Закону України «Про іпотеку» строк дотриманим. Окремо зазначив, що навіть у разі недотримання передбаченого цією нормою обов`язку щодо повідомлення правовим наслідком є відповідальність іпотекодержателя у вигляді відшкодування завданих збитків, а не витребування предмета іпотеки в порядку віндикації на користь колишнього іпотекодавця. Щодо заперечень стосовно проведеної оцінки квартири представник ОСОБА_2 зазначив, що сама по собі відсутність особистого огляду оцінювачем об`єкта нерухомого майна не свідчить про недійсність чи протиправність проведеної оцінки. Посилаючись на Національний стандарт №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений ПКМУ від 10.09.2003 № 1440, представник відповідача вказав, що звіт про оцінку повинен містити відомості про особистий огляд об`єкта, а у разі неможливості такого огляду – відповідні пояснення, обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки. На підтвердження своєї позиції представник відповідача послався на судову практику, відповідно до якої звіт про оцінку майна сам по собі не створює правових наслідків для учасників відповідних правовідносин, а відображає та підтверджує висновки суб`єкта оціночної діяльності. Також зазначив, що оцінювач самостійно здійснює пошук та аналіз інформаційних джерел, пов`язаних з об`єктом оцінки, інформації про ринок подібного майна та угоди щодо такого майна, а неможливість особистого огляду об`єкта повинна бути відображена у звіті відповідними застереженнями. Щодо тверджень сторони позивача про неправильний розрахунок суми заборгованості та неправомірне нарахування штрафних санкцій представник відповідача зазначив, що правильність визначення ОСОБА_2 загальної суми заборгованості не є предметом цього позову та раніше не була предметом окремого судового розгляду. Загальний розмір заборгованості з урахуванням штрафних санкцій уперше був зазначений ОСОБА_2 у заяві-вимозі від 28.11.2022. Приватний нотаріус Никифорова М.А., передаючи цю заяву ОСОБА_6 відповідно до ст. 84 Закону України «Про нотаріат», не здійснювала перевірки правильності чи обґрунтованості наведеного у ній розрахунку. Представник відповідача зазначив, що ОСОБА_6 , будучи належним чином повідомленою про вимогу, не оскаржувала визначений іпотекодержателем розрахунок заборгованості. У разі незгоди із цим розрахунком, його розміром або відповідністю положенням ЦК України позивач не позбавлена права звернутися до суду з відповідним позовом. Водночас помилковість розрахунку загальної суми заборгованості, навіть якщо вона мала місце, на думку представника відповідача, не є підставою для задоволення віндикаційного позову за відсутності доказів повного погашення основної суми боргу. Положення Закону України «Про іпотеку» не встановлюють мінімального чи максимального розміру заборгованості, за наявності якого допускається звернення стягнення на предмет іпотеки, а тому навіть у разі неправомірного нарахування штрафних санкцій непогашена основна сума боргу продовжувала існувати. Стосовно посилання на виселення позивачки зі спірної квартири без надання іншого житла представник ОСОБА_2 зазначив, що такі обставини не були визначені як підстава первісно заявленого позову. Посилаючись на ч. 3 ст. 49 ЦПК України, вказав, що зміна предмета або підстав позову здійснюється шляхом подання відповідної письмової заяви у встановлений процесуальним законом строк. Такої заяви позивач не подавала, натомість у відповіді на відзив фактично доповнила підстави позову новою обставиною – протиправним виселенням іпотекодавця без надання іншого житла. У зв`язку з цим представник відповідача вважав, що зазначені доводи не можуть розглядатися як належним чином змінені підстави позову.

3. Клопотання учасників справи та процесуальні дії у справі

Ухвалою суду від 08.12.2025 прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі, визначено розгляд справи проводити за правилами загального позовного провадження.

Адвокатом Лисенко А.О. через "Електронний суд" подано заяву про забезпечення позову, в якій він просить забезпечити позов шляхом накладення арешту та заборони відчуження об`єкту нерухомого майна, а саме: квартири за адресою: АДРЕСА_4 .

Ухвалою суду від 01.01.2026 заяву представника позивача адвоката Лисенка А.О. про забезпечення позову шляхом накладення арешту та заборони відчуження об`єкту нерухомого майна задоволено частково. Заборонено вчиняти дії щодо відчуження квартири за адресою: АДРЕСА_3 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1178604463101, яка на підставі договору купівлі-продажу № 843 від 17.06.2023 належить ОСОБА_4 , до набрання законної сили судовим рішенням у справі № 641/9434/25. В частині задоволення заяви про забезпечення позову шляхом накладення арешту відмовлено.

Ухвалою суду від 14.01.2026 клопотання представника позивача Лисенка А.О. про витребування доказів задоволено. Витребувано у приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Никифорової Марини Аркадіївни (Харківська обл., м. Харків, 61002, вул. Алчевських, буд. 2) належним чином засвідчені копії матеріалів реєстраційної справи щодо посвідчення 02.05.2023 договору купівлі-продажу, зареєстрованого в реєстрі за № 144, та належним чином засвідчені копії матеріалів реєстраційної справи щодо посвідчення 24.05.2023 договору дарування, серія та номер 214. Витребувано у приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Кошель Тетяни Владиславівни ( АДРЕСА_5 ) належним чином засвідчені копії матеріалів реєстраційої справи щодо посвідчення 17.06.2023 договору купівлі- продажу, серія та номер: 843.

Ухвалою суду від 24.02.2026 клопотання представника позивача Лисенка А.О. про витребування доказів задоволено. Витребувано в АТ КБ «ПриватБанк» інформацію про зарахування на картку № НОМЕР_3 , яка належить ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_4 ), грошових коштів від ОСОБА_6 та ОСОБА_12 за період з 26.08.2021 по 24.02.2022.

Ухвалою суду від 27.05.2026 залишено без розгляду та повернуто представнику відповідача адвокату Бочарової О.М. подані з порушенням строків додаткові пояснення, з долученими до них доказами, в порядку п. 3 ч.1 ст.43 ЦПК України.

Ухвалою суду від 27.05.2026 закрито підготовче засідання та призначено справу до судового розгляду по суті.

В судовому засіданні представник позивача адвокат Личенко А.О. підтримав доводи позовної заяви, просив її задовольнити, наголошував на тому, що наявні в матеріалах справи вимоги за своїм змістом є вимогами, передбаченими ст. 35 Закону України «Про іпотеку», оскільки містять вимогу погасити заборгованість у тридцятиденний строк та попередження про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом реєстрації права власності за іпотекодержателем відповідно до ст. 37 цього Закону або продажу предмета іпотеки відповідно до ст. 38 Закону. Водночас матеріали справи не містять окремого передбаченого ст. 38 Закону України «Про іпотеку» повідомлення іпотекодавця за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу саме про намір іпотекодержателя продати предмет іпотеки.

Представник відповідачки ОСОБА_2 адвокат Ципліцький Д.О. у судовому засіданні заперечував проти задоволення позовних вимог, наголошував на тому, що позивачем та її представником до суду не надано жодних належних та достовірних доказів, які б підтверджували ту обставину, що відповідачкою ОСОБА_2 та приватним нотаріусом недотримано порядок позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки. Вказав, що в матеріалах реєстраційної справи наявні всі документи, які підтверджують дотримання процедури позасудового стягнення на прежмет іпотеки.

Представник відповідачки ОСОБА_4 адвокат Бочарова О.М. проти задоволення позовних вимог заперечувала, наголосила на тому, що ОСОБА_4 є добросовісним набувачем. В судовому засіданні зазначила, що приватний нотаріус, яка посвідчувала договір купівлі-продажу, до його укладення перевірила відсутність заборон на відчуження спірного майна та документи, які підтверджували право власності продавця. Крім того, сама ОСОБА_4 до придбання квартири перевірила відкриті джерела інформації, у тому числі Єдиний державний реєстр судових рішень, на предмет наявності судових спорів щодо квартири, однак таких спорів на той час не виявила. Наголосила, що для вирішення вимоги про витребування нерухомого майна необхідним є встановлення добросовісності або недобросовісності його кінцевого набувача. Вказала, що можливість витребування майна залежить від правового зв`язку позивача зі спірним майном, волевиявлення власника щодо його вибуття, добросовісності чи недобросовісності набувача, а також від оплатного або безоплатного характеру набуття майна. Вказала, що ОСОБА_4 на момент придбання квартири не знала та не могла знати про будь-які порушення, які могли бути допущені на попередніх етапах переходу права власності на це майно, оскільки придбала його за відплатним нотаріально посвідченим договором, перевірила доступні відомості про майно, а державні реєстри не містили інформації про права чи вимоги інших осіб або про наявність спору щодо квартири.

Відповідачка ОСОБА_4 проти задоволення позовних вимог заперечувала, вказала про те, що їй не було відомо про обставини укладення попередніх угод, у вказаній квартирі вона проживає разом із неповнолітнім сином. Вказана квартира була придбана за рахунок отримання грошової допомоги у зв`язку із загибеллю її чоловіка.

Третя особи – ОСОБА_7 та ОСОБА_8 у судове засідання не з`явилися. Про дату, час і місце судових засідань повідомлялися своєчасно та належним чином. Поштові відправлення повернулись до суду з відміткою: "адресат відсутній за вказаною адресою", що згідно зі ст. 272 ЦПК України та усталеною практикою Верховного Суду (постанови Великої Палати Верховного Суду від 12.12.2018 у справі № 752/11896/17, Верховного Суду від 09.11.2023 у справі № 753/114/22) вважається належним повідомленням.

Треті особи - приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Харківської області Никифорова Марина Аркадіївна та приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Харківської області Кошель Тетяна Владиславівна надали до суду заяви про розгляд справи без їх участі.

4. Фактичні обставини, встановлені судом та зміст спірних правовідносин

Суд установив, що предметом спору є двокімнатна квартира загальною площею 43,4 кв.м, житловою площею 30,0 кв.м, розташована за адресою: АДРЕСА_3 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1178604463101.

Спірні правовідносини виникли у зв`язку із позицією позивачки про те, що спірна квартира, яка була предметом іпотеки, вибула з її власності та володіння поза її волею, а позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки було проведено з істотним порушенням установленої законом процедури. В свою чергу відповідачі наполягають на дотриманні процедури звернення стягнення на предмет іпотеки та відсутності підстав для витребування спріної квартири у добросовісного набувача.

21.02.2017 на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гаврилюк Н.В. за реєстровим № 589, право власності на зазначену квартиру зареєстровано за ОСОБА_6 . Державну реєстрацію права власності проведено 21.02.2017, номер запису про право власності 19122606, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1178604463101 (а.с13-15 т. 1).

26.08.2021 між ОСОБА_2 як позикодавцем та ОСОБА_6 як позичальником укладено договір позики, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Никифоровою М.А. за реєстровим № 1112 (а.с. 163-164 т. 1).

Відповідно до пункту 1 договору позики ОСОБА_2 передала, а ОСОБА_6 прийняла у власність грошові кошти у сумі 162 915,14 грн, що за курсом Національного банку України 26,7074 грн за 1 долар США становило 6 100 доларів США. Своїм підписом у договорі ОСОБА_6 підтвердила отримання вказаної суми в повному обсязі до підписання договору. За умовами договору позики позичальник зобов`язалася повернути отримані кошти у встановлені договором строки, остаточний строк повернення позики визначено до 26.08.2023. Договором було передбачено повернення позики частинами, а у разі прострочення чергового платежу більш ніж на два календарні дні – право позикодавця вимагати дострокового повернення неповернутої частини позики.

На забезпечення виконання зобов`язань ОСОБА_6 за договором позики 26.08.2021 між ОСОБА_6 як іпотекодавцем та ОСОБА_2 як іпотекодержателем укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Никифоровою М.А. за реєстровим № 1114. Предметом іпотеки визначено належну ОСОБА_6 квартиру за адресою: АДРЕСА_3 . Державну реєстрацію іпотеки проведено 26.08.2021, номер запису про іпотеку 43643967 (а.с. 158-160 т. 1). Договір іпотеки укладено за згодою чоловіка ОСОБА_6 – ОСОБА_12 , викладеною у заяві, справжність підпису на якій посвідчено приватним нотаріусом Никифоровою М.А. 26.08.2021 за реєстровим № 1111. На час укладення договору відсутність податкової застави, заборон на відчуження та інших обтяжень квартири перевірено нотаріусом за відповідними державними реєстрами. Предмет іпотеки залишався у володінні та користуванні іпотекодавця. У договорі іпотеки сторони також визначили порядок направлення кореспонденції іпотекодавцю. Кореспонденція на ім`я ОСОБА_6 мала направлятися на зазначену в договорі адресу її проживання та реєстрації – АДРЕСА_3 (поштове відділення, що обслуговує будинок). Договором передбачено обов`язок іпотекодавця у разі зміни адреси письмово повідомити про це іпотекодержателя протягом десяти днів. Пунктом 12 договору іпотеки передбачено застереження про задоволення вимог іпотекодержателя. У разі невиконання іпотекодавцем письмової вимоги про усунення порушення зобов`язань за договором іпотеки та/або договором позики ОСОБА_2 мала право задовольнити забезпечені іпотекою вимоги за рахунок предмета іпотеки, зокрема шляхом набуття права власності на квартиру в порядку ст. 37 Закону України «Про іпотеку» або шляхом продажу предмета іпотеки від свого імені будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку ст. 38 цього Закону. Щодо продажу предмета іпотеки договором передбачено право іпотекодержателя укласти відповідний договір за ціною, встановленою за згодою іпотекодавця та іпотекодержателя на момент укладення договору, або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності. Право вибору способу задоволення вимог належало іпотекодержателю.

Матеріали нотаріальної справи, витребувані судом у приватного нотаріуса Никифорової М.А., містять заяву-вимогу ОСОБА_2 від 28.11.2022, адресовану ОСОБА_6 . У заяві зазначено про укладення 26.08.2021 договору позики №1112 та отримання ОСОБА_6 позики у розмірі 162 915,14 грн, еквівалентної на день укладення договору 6 100 доларам США.

У зв`язку з простроченням виконання зобов`язання у заяві-вимозі було заявлено вимогу про дострокове повернення 731 372,00 грн, що на дату її складення визначено як еквівалент 20 000 доларів США, з яких 204 784,16 грн, еквівалентних 5 600 доларам США, визначено як неповернуту суму позики, а 526 587,84 грн, еквівалентних 14 400 доларам США, – як штраф (пеню). ОСОБА_6 запропоновано погасити заборгованість у тридцятиденний строк з дня отримання вимоги. У заяві-вимозі також зазначено, що у разі непогашення заборгованості протягом тридцяти днів ОСОБА_2 зверне стягнення на предмет іпотеки шляхом реєстрації права власності за іпотекодержателем відповідно до ст. 37 Закону України «Про іпотеку» або шляхом продажу предмета іпотеки від свого імені будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку» (а.с. 166 т. 1).

28.11.2022 приватний нотаріус Никифорова М.А. на підставі ст. 84 Закону України «Про нотаріат» направила ОСОБА_6 за адресою: АДРЕСА_3 , супровідний лист №45/02-24 та зазначену заяву-вимогу ОСОБА_2 , зареєстровану за №№124, 125. З опису вкладення вбачається включення до поштового відправлення супровідного листа нотаріуса та заяви ОСОБА_2 про невиконання зобов`язання.

Вказане поштове відправлення ОСОБА_6 вручено не було та після спливу строку його зберігання повернуто відправнику (а.с. 169-172 т. 1).

17.01.2023 ОСОБА_2 повторно звернулася до приватного нотаріуса Никифорової М.А. із заявою-вимогою про усунення порушення основного зобов`язання, зареєстрованою за №№19, 20. Приватним нотаріусом Никифоровою М.А. за вих. №16/02-24 зазначену заяву було направлено ОСОБА_6 за адресою: АДРЕСА_3 . У супровідному листі нотаріуса зазначено, що заява містить вимогу про виконання порушеного зобов`язання у тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки в разі її невиконання.

З матеріалів нотаріальної (реєстраційної) справи щодо пересилання другого поштового відправлення вбачається, що воно також адресату не вручено. За даними відстеження поштового відправлення 21.01.2023 зафіксовано невручення під час доставки, а 07.02.2023 – його повернення за зворотною адресою у зв`язку із закінченням встановленого терміну зберігання; 13.02.2023 відправлення вручено відправнику.

24.04.2023 на замовлення ОСОБА_2 суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «СТАРТ ІН БІЛДІНГ ГРУП», яке діяло на підставі сертифіката суб`єкта оціночної діяльності №183/2023, проведено незалежну оцінку спірної квартири. Датою оцінки, датою обстеження об`єкта та датою складання звіту зазначено 24.04.2023. При проведенні оцінки застосовано порівняльний методичний підхід. За висновком оцінювача ринкова вартість квартири станом на 24.04.2023 становила 544 000 грн, що відповідало 14 876 доларам США за курсом НБУ на дату оцінки.

Звіт про оцінку зареєстровано 24.04.2023 в Єдиній базі даних звітів про оцінку за реєстраційним номером 11-20230424-0005828672; замовником оцінки зазначено ОСОБА_2 , суб`єктом оціночної діяльності – ТОВ «СТАРТ ІН БІЛДІНГ ГРУП».

02.05.2023 між ОСОБА_2 , від імені та в інтересах якої на підставі довіреності діяла ОСОБА_9 , як іпотекодержателем та продавцем, і ОСОБА_7 як покупцем укладено договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Никифоровою М.А. за реєстровим №144 (а.с. 156-157 т. 1 ). У договорі зазначено, що право продажу квартири від імені її власника ОСОБА_6 виникло у ОСОБА_2 у зв`язку з порушенням умов договору позики від 26.08.2021 №1112, виконання якого забезпечувалося договором іпотеки №1114. У п.1.3. договору купівлі-продажу від 02.05.2023 зазначено, що ОСОБА_6 повідомлена про намір іпотекодержателя укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки з дотриманням вимог ст. 38 Закону України «Про іпотеку», що підтверджується заявами-вимогами ОСОБА_2 від 28.11.2022 та 17.01.2023. Ціна продажу квартири визначена сторонами у розмірі 544 000 грн.

У пункті 2.3 цього договору зазначено, що вартість квартири визначена шляхом проведення незалежної оцінки на підставі звіту про оцінку майна від 24.04.2023, виконаного ТОВ «СТАРТ ІН БІЛДІНГ ГРУП», та становить 544 000 грн.

02.05.2023 приватним нотаріусом Никифоровою М.А. проведено державну реєстрацію права власності на квартиру за ОСОБА_7 , номер запису про право власності 50127134, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 67432349 від 02.05.2023. Одночасно припинено зареєстроване право власності ОСОБА_6 на спірну квартиру.

24.05.2023 між ОСОБА_7 як дарувальником та ОСОБА_8 як обдаровуваним укладено договір дарування спірної квартири, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Никифоровою М.А. за реєстровим №214. За умовами договору ОСОБА_7 безоплатно передала ОСОБА_8 квартиру загальною площею 43,4 кв.м, житловою площею 30 кв.м. Підставою належності квартири дарувальнику зазначено договір купівлі-продажу від 02.05.2023 №144. Договір дарування є безоплатним, при цьому сторони оцінили дарунок у 40 000 грн. 24.05.2023 право власності на квартиру зареєстровано за ОСОБА_8 на підставі договору дарування №214, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 67734640 від 24.05.2023.

17.06.2023 ОСОБА_8 відчужив спірну квартиру ОСОБА_4 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Кошель Т.В. за реєстровим №843. Ціна квартири за договором становила 477 000 грн. На підставі цього договору 17.06.2023 о 13:30:44 проведено державну реєстрацію права власності за ОСОБА_4 , номер запису про право власності 50664344, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 68064037 від 17.06.2023.

5. Застосування норм права, оцінка доказів та мотиви ухваленого рішення

Так, частиною першою статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Частиною першою статті 546 ЦК України, зокрема, передбачено, що виконання зобов`язання може забезпечуватися заставою.

Відповідно до частини першої статті 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Статтею 610 ЦК України передбачано, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобовязання (неналежне виконання).

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» (в редакції на момент виникнення спірних правовідносин) іпотека - вид забезпечення виконання зобовязання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Частинами першою, четвертою статті 33 Закону України «Про іпотеку» (в редакції на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

За приписами частини першої статті 35 вказаного Закону, у разі порушення основного зобовязання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі №757/13243/17 зроблено висновок, що "за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобовязання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобовязання відповідно до частини другої статті 35 Закону України "Про іпотеку". Вимоги частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті) Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання. Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового звязку чи курєрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.

Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Отже, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя".

При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання".

Згідно зі статтею 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Отже, сторони в договорі чи відповідному застереженні можуть передбачити як передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку, так і надання іпотекодержателю права від свого імені продати предмет іпотеки як за рішенням суду, так і на підставі відповідного застереження в договорі про задоволення вимог іпотекодержателя чи застереження в іпотечному договорі на підставі договору купівлі-продажу.

Як встановлено судом, у пункті 12 договору іпотеки від 26.08.2021, посвідченого приватним нотаріусом Никифоровою М.А. за реєстровим №1114, сторони передбачили застереження про задоволення вимог іпотекодержателя. У випадку невиконання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя про усунення порушення зобов`язання за договором іпотеки та/або договором позики іпотекодержателю надано право задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки, у тому числі шляхом продажу предмета іпотеки від свого імені будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу.

Договором також передбачено, що при продажу предмета іпотеки іпотекодавець шляхом підписання договору надав іпотекодержателю право укласти договір купівлі-продажу за ціною, встановленою за згодою між сторонами на момент укладення договору, або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, а право вибору способу задоволення вимог належить іпотекодержателю.

Отже, можливість позасудового звернення стягнення на квартиру шляхом її продажу іпотекодержателем була безпосередньо погоджена ОСОБА_6 та ОСОБА_2 при укладенні договору іпотеки.

Матеріалами справи підтверджено, що у зв`язку з невиконанням ОСОБА_6 зобов`язань за договором позики ОСОБА_2 скористалася правом вимоги дострокового виконання зобов`язання.

28.11.2022 ОСОБА_2 звернулася до приватного нотаріуса Никифорової М.А. із заявою-вимогою про усунення порушень основного зобов`язання. У вимозі зазначено відомості про договір позики від 26.08.2021 №1112, розмір заявленої заборгованості та запропоновано ОСОБА_6 погасити її у тридцятиденний строк з дня одержання вимоги.

При цьому у вимозі прямо зазначено, що у випадку непогашення заборгованості у тридцятиденний строк ОСОБА_2 буде звернено стягнення на предмет іпотеки, а саме зареєстровано право власності за іпотекодержателем згідно зі ст. 37 Закону України «Про іпотеку» або здійснено продаж іпотекодержателем від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому ст. 38 Закону України «Про іпотеку».

28.11.2022 приватним нотаріусом Никифоровою М.А. за вих. №45/02-24 вказану заяву-вимогу направлено ОСОБА_6 за адресою: АДРЕСА_3 . З опису вкладення вбачається, що поштове відправлення містило супровідний лист про передачу заяви та заяву ОСОБА_2 про невиконання зобов`язання від 28.11.2022, реєстрові №№124, 125.

Вказане поштове відправлення адресатом отримано не було та повернулося відправнику у зв`язку із закінченням встановленого строку зберігання.

17.01.2023 ОСОБА_2 повторно направила ОСОБА_6 заяву-вимогу про усунення порушення основного зобов`язання. Приватним нотаріусом Никифоровою М.А. за вих. №16/02-24 заява була направлена за тією ж адресою: АДРЕСА_3 . У супровідному листі зазначено, що передана заява містить вимогу про виконання порушеного зобов`язання у не більш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання вимоги.

З відомостей про пересилання цього поштового відправлення вбачається, що 21.01.2023 воно не було вручено під час доставки, 07.02.2023 оформлено його повернення за зворотною адресою у зв`язку із закінченням встановленого терміну зберігання, а 13.02.2023 відправлення вручено відправнику.

При цьому адреса, на яку були направлені обидві вимоги, відповідає адресі ОСОБА_6 , зазначеній нею при укладенні договору позики та договору іпотеки, та одночасно є адресою предмета іпотеки.

Умовами договору іпотеки на ОСОБА_6 покладено обов`язок у випадку зміни адреси письмово повідомити про це іпотекодержателя протягом десяти днів.

Доказів того, що до направлення заяв-вимог ОСОБА_6 письмово повідомляла ОСОБА_2 про зміну адреси свого проживання або повідомляла іншу адресу для направлення кореспонденції, матеріали справи не містять.

Таким чином, обидві заяви-вимоги були направлені іпотекодавцю за належною адресою, визначеною сторонами у договорі, дозволяють встановити зміст поштових відправлень, містили вимогу виконати порушене зобов`язання у тридцятиденний строк та попередження про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки, у тому числі шляхом його продажу іпотекодержателем у порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку».

Сам факт того, що ОСОБА_6 фактично не отримала поштові відправлення, які були належним чином направлені їй за погодженою сторонами адресою та повернулися відправнику у зв`язку із закінченням встановленого строку зберігання, не свідчить про недотримання іпотекодержателем процедури повідомлення.

Велика Палата Верховного Суду у п.49 постанови від 23 червня 2020 року по справі № 645/1979/15-ц звернула увагу, що наведена норма (ст. 38 3акону України "Про іпотеку)спрямована на фактичне повідомлення іпотекодавця, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на його майно. Тому повідомлення іпотекодавця слід вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення.

Належним виконанням ст. 35 Закону України «Про іпотеку» є сам факт надсилання вимоги про усунення порушення. Вручення поштового відправлення вже залежить від поведінки одержувача.

З урахуванням наведеного суд доходить висновку, що ОСОБА_2 було дотримано процедуру повідомлення ОСОБА_6 про необхідність виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до статті 35 Закону України «Про іпотеку».

Доводи представника позивача про те, що направлені 28.11.2022 та 17.01.2023 заяви-вимоги не могли підтверджувати повідомлення про подальший продаж предмета іпотеки, суд відхиляє, оскільки безпосередній зміст цих документів містить не лише вимогу про погашення заборгованості, а й однозначне попередження про те, що у випадку її невиконання іпотекодержателем буде звернено стягнення на предмет іпотеки, зокрема шляхом його продажу від свого імені будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку». Останню заяву-вимогу направлено 17.01.2023, а договір купівлі-продажу предмета іпотеки укладено 02.05.2023, тобто після спливу більше тридцяти днів.

Щодо твердження позивача про відсутність належної оцінки предмета іпотеки, суд зазначає таке.

Так, 24.04.2023 на замовлення ОСОБА_2 ТОВ «СТАРТ ІН БІЛДІНГ ГРУП», яке мало сертифікат суб`єкта оціночної діяльності №183/2023, проведено незалежну оцінку спірної квартири. Датою оцінки, обстеження об`єкта та складання звіту визначено 24.04.2023, застосовано порівняльний методичний підхід, ринкова вартість квартири визначена у сумі 544 000 грн. Звіт зареєстрований в Єдиній базі даних звітів про оцінку 24.04.2023 за реєстраційним номером 11-20230424-0005828672. Саме визначена оцінювачем сума 544 000 грн зазначена як ціна продажу у договорі купівлі-продажу від 02.05.2023 №144. У пункті 2.3 цього договору також зазначено, що вартість квартири визначена шляхом проведення незалежної оцінки на підставі звіту про оцінку майна від 24.04.2023, виконаного ТОВ «СТАРТ ІН БІЛДІНГ ГРУП».

Наявність іншої оцінки, замовленої стороною позивача, якою визначено іншу вартість квартири, сама по собі не спростовує факту проведення оцінки предмета іпотеки до його продажу та не свідчить про відсутність передбаченої договором підстави для визначення ціни продажу.

Щодо доводів позивача про неправильність визначення ОСОБА_2 загальної суми заборгованості та включення до неї штрафу (пені), суд враховує, що матеріали справи не містять доказів виконання ОСОБА_6 основного зобов`язання за договором позики в повному обсязі. У заяві-вимозі від 28.11.2022 неповернута сума позики окремо визначена у розмірі 204 784,16 грн, що на відповідну дату визначено як еквівалент 5 600 доларів США.

Доказів погашення ОСОБА_6 зазначеної неповернутої суми позики до здійснення позасудового звернення стягнення суду не надано. Тому доводи про незгоду з розміром нарахованих штрафних санкцій не спростовують факту невиконання основного забезпеченого іпотекою зобов`язання та наявності передбачених договором підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки.

Отже, встановлені судом обставини не підтверджують доводів представника позивача про те, що первісне вибуття квартири з її власності відбулося внаслідок недотримання ОСОБА_2 погодженої сторонами та встановленої законом процедури позасудового звернення стягнення.

Матеріалами справи підтверджено існування невиконаного забезпеченого іпотекою зобов`язання, наявність у договорі іпотеки застереження про можливість позасудового звернення стягнення шляхом продажу предмета іпотеки, направлення ОСОБА_6 письмових вимог за визначеною договором адресою, повернення цих відправлень у зв`язку із закінченням встановленого строку зберігання, попередження у вимогах про можливий продаж предмета іпотеки, сплив встановленого строку до вчинення такого продажу та проведення оцінки квартири перед укладенням договору від 02.05.2023.

За таких обставин факт неотримання ОСОБА_6 поштової кореспонденції, належним чином направленої їй двічі за адресою, яку вона сама зазначила при укладенні договорів та про зміну якої іпотекодержателя не повідомляла, не є підставою для висновку про недотримання ОСОБА_2 процедури повідомлення.

Таким чином, суд дійшов висновку про відсутність підстав вважати, що квартира вибула із власності ОСОБА_6 внаслідок порушення процедури позасудового звернення стягнення, на яку вона посилається як на підставу заявленої вимоги про витребування майна.

Відповідно до положень ч.1 ст.388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння, 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння, 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Крім того, майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень, про що визначено у ч.2 ст.388 ЦК України.

Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема, якщо між власником (законним володільцем) і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору.

За правовим висновком, викладеним у постанові Верховного Суду від 21 серпня 2019 року (справа №911/3681/17), власник, з дотриманням вимог ст.388 ЦК України, може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача, і для такого витребування оспорювання рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, ланцюгу договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника.

Із аналізу зазначених норм вбачається, що право власника на витребування майна від добросовісного набувача, на підставі положень ч.1 ст.388 ЦК України, залежить лише від того, в який спосіб майно вибуло з його володіння, і означена норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача.

Тож, випадки витребування майна власником від добросовісного набувача обмежені й можливі за умови, що майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, поза волею, оскільки, саме наявність у діях власника волі на передачу майна іншій особі унеможливлює витребування майна від добросовісного набувача.

Отже, однією з обов`язкових умов під час вирішення спору про витребування майна з чужого незаконного володіння є встановлення наявності чи відсутності в діях власника волі на передачу майна іншій особі, оскільки, право на витребування майна від добросовісного набувача можливо лише у разі, якщо майно, а саме: п.3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (п.3 ч.1 ст.388 ЦК України).

Як встановлено судом, ОСОБА_6 набула право власності на спірну квартиру на підставі договору купівлі-продажу від 21.02.2017 №589, а 26.08.2021 добровільно передала належну їй квартиру в іпотеку ОСОБА_2 на забезпечення виконання зобов`язань за укладеним того ж дня договором позики. При укладенні договору іпотеки ОСОБА_6 погодила умови, відповідно до яких у випадку невиконання нею забезпеченого іпотекою зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки у позасудовому порядку. При цьому судом встановлено дотримання ОСОБА_2 передбаченої договором та законом процедури, яка передувала позасудовому зверненню стягнення на предмет іпотеки.

За таких обставин суд не вбачає підстав для висновку про те, що квартира вибула з володіння ОСОБА_6 поза її волею у розумінні п.3 ч.1 ст.388 ЦК України.

Згідно із ч.ч. 1, 5, 6 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Отже, позивачем не доведено належними та допустимими доказами обставин, які б свідчили про вибуття спірної квартири з її володіння не з її волі іншим шляхом у розумінні п.3 ч.1 ст.388 ЦК України.

Встановлені судом обставин свідчить, що квартира була добровільно передана ОСОБА_6 в іпотеку на забезпечення виконання грошового зобов`язання, договором іпотеки було прямо погоджено можливість її позасудового продажу у випадку невиконання забезпеченого зобов`язання, а перед реалізацією такого способу звернення стягнення іпотекодержателем дотримано процедуру направлення письмових вимог та проведено оцінку предмета іпотеки.

За таких обставин підстави для застосування п.3 ч.1 ст.388 ЦК України та витребування спірної квартири від ОСОБА_4 відсутні.

Таким чином, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позову, оскільки позивачем не доведено належними та допустимими доказами вибуття майна з її володіння із порушенням норм чинного законодавства та поза її волею, а тому підстави для витребування майна у добросовісного набувача відсутні.

За встановлених у справі обставин позовні вимоги ОСОБА_6 про витребування в порядку віндикації із володіння ОСОБА_4 квартири за адресою: АДРЕСА_3 задоволенню не підлягають.

6. Розподіл судових витрат

Оскільки позов не підлягає до задоволення, а позивачка звільнена від сплати судового збору на підставі ч. 1 ст. 5 Закону України «Про судовий збір», то витрати зі сплати судового збору слід віднести на рахунок держави.

Керуючись ст. 2, 4, 12, 13, 49, 141, 223, 263 - 265, 353 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_6 до ОСОБА_4 , ОСОБА_2 , треті особи – ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Харківської області Никифорова Марина Аркадіївна, приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Харківської області Кошель Тетяна Владиславівна про витребування майна із чужого незаконного володіння відмовити.

Скасувати заходи забезпечення позову згідно ухвали Слобідського районного суду міста Хакрова від 01.01.2026, якою частково задоволено заяву представника позивача адвоката Лисенка А.О. про забезпечення позову шляхом заборони вчиняти дії щодо відчуження квартири за адресою: АДРЕСА_3 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1178604463101, яка на підставі договору купівлі-продажу № 843 від 17.06.2023 належить ОСОБА_4 , після набрання законної сили судовим рішенням у справі № 641/9434/25.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Харківського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його складення.

Учасники справи мають право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення даного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Найменування сторін:

Позивач: ОСОБА_6 , адреса проживання: АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_2 .

Відповідач: ОСОБА_4 , адреса проживання: АДРЕСА_6 , РНОКПП НОМЕР_1 .

Відповідач: ОСОБА_2 , адреса проживання: АДРЕСА_7 , РНОКПП НОМЕР_4 .

Третя особа: ОСОБА_7 , адреса проживання: АДРЕСА_8 , РНОКПП НОМЕР_5 .

Третя особа: ОСОБА_8 , адреса проживання: АДРЕСА_8 , РНОКПП НОМЕР_6 .

Третя особа: приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Харківської області Никифорова Марина Аркадіївна, адреса: 61002, м. Харків, вул. Алчевських, буд. 2.

Третя особа: приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Харківської області Кошель Тетяна Владиславівна, адреса: АДРЕСА_5 .

Повний текст рішення складено та проголошено 20.08.2026.

Суддя Г.В.Кожихова