Рішення від 18 серпня 2026 р. у справі №494/972/26 — Березівський районний суд Одеської області

Березівський районний суд Одеської області

19.08.2026

Справа № 494/972/26

Провадження № 2/494/778/26

Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19.08.2026 року

Березівський районний суд Одеської області у складі:

головуючого судді Панчишина А.Ю.

при секретарі Станілевич А.В.,

представник позивача ОСОБА_1 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Березівка цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 , яка діє в інтересах ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна укладеним та визнання права власності, -

В С Т А Н О В И В:

Представник позивача звернувся до суду із зазначеним позовом, в якому зазначила наступне.

У травні 2000 року ОСОБА_2 . ІНФОРМАЦІЯ_1 на пропозицію ОСОБА_3 вирішила придбати житловий будинок за адресою; АДРЕСА_1 . Сторони домовилися про ціну та умови купівлі-продажу вказаного житлового будинку, ОСОБА_3 передав ключі ОСОБА_2 , остання передала йому грошові кошти у сумі 20 000 грн. і родина позивача перебралася в житловий будинок проживати.

Договір купівлі-продажу сторони домовились нотаріально засвідчити після того, як правовстановлюючі документи на житловий будинок будуть належним чином оформлені Відповідачем. На знак підтвердження розрахунку між собою 04.05.2000року підписали Договір купівлі-продажу в простій письмовій формі.

Натомість в 2001 році відповідач разом із родимою покинули с. Степанівку Березівського району Одеської області, про що свідчить запис в по господарській книзі. Як з`ясувала позивач відповідач покинув територію України і почав проживати у Республіці Вірменія. На численні прохання ОСОБА_2 , ОСОБА_3 в 2005 році надіслав довіреність №6202 від 28.11.2005 року на ім`я чоловіка позивачки - ОСОБА_4 , строком на три роки, якою уповноважив останнього продати належне йому нерухоме майно, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

На підставі цієї довіреності чоловік позивачки почав приводити правовстановлюючі документи на житловий будинок в належний стан, аби мати змогу здійснити нотаріальне укладення договору купівлі-продажу.

Таким чином, на ім`я відповідача було оформлено та отримано довіреною особою правовстановлюючі документи на: житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 на підставі Свідоцтва про право власності Серії НОМЕР_1 від 11.04.2006. видане Степанівською сільською радою на підставі рішення виконкому від 06.02.2006 р. за № 08; земельну ділянку за кадастровим номером 5121285100:10:001:0018 площею 0.2500 га розташована: АДРЕСА_1 . Степанівської сільської ради (тепер Березівської міської ради) Березівського району Одеської обл. цільове призначення: для будівництва га обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку серія ЯД №951886; земельну ділянки за кадастровим номером 5121285100:10:001:0019 площею 0.0138 га розташована: АДРЕСА_1 . Стспанівської сільської ради (тепер Березівської міської ради) Березівського району Одеської обл., цільове призначення для ведення особистого селянського господарства на підставі державною акта на право власності на земельну ділянку серія ЯД №951885. Державні акти на право приватної власності на вищевказані земельні ділянки були видані 15 травня 2008 року.

Проте оформити нотаріально договір купівлі-продажу на житловий будинок та земельні ділянки не вдалося через усну відмову нотаріуса, який пояснив, що відбувається конфлікт інтересів між сторонами договору. А саме, чоловік позивачки мав би підписати і сам договір купівлі-продажу на стороні продавця за довіреністю, і надати згоду позивачці на придбання нерухомості, так як купівля відбувається у зареєстрованому шлюбі.

Позивачка з чоловіком намагалися знайти контакти відповідача, проте їх зусилля були марними. Так як минуло багато часу і будь-які зв`язки з ОСОБА_3 були втрачені.

Представник позивача зазначає, що позивачем, як покупцем, були виконанні умови простого письмовою договору, а саме сплачено вказані суми готівковими коштами продавцю об`єкта нерухомою майна. Також позивачка та її чоловік фактично стали користуватися та володіти будинком, робили поточні ремонти, слідкували за земельними ділянками. Позивач та її чоловік своєю особистою працею покращувала житлові умови будинку. За час проживання позивачки та її чоловіка в даному будинку вони вчасно сплачували всі комунальні послуги.

Наразі невідоме місцезнаходження та проживання власника майна, який передав його позивачці, у зв1язку з чим на даний час позивач не може посвідчити договір в нотаріальному порядку та здійснити реєстрацію права власності на нерухоме майно, яке набуто на підставі договору купівлі-продажу, укладеного у простій письмовій формі, та вільно розпоряджатися належним їй майном. Виходячи з вищевикладеного, позивач позбавлена можливості належним чином оформити договір купівлі-продажу будинку і тому змушена звернутися до суду з даною позовною заявою про визнання договору купівлі-продажу укладеним та визнати за собою право власності на вказане майно.

Представник позивача просить: визнати договір купівлі-продажу між ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 в якості покупця, та ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_2 в якості продавця, житлового будинку, який розташований за адресою; АДРЕСА_1 та земельних ділянок з кадастровим номером 5121285100:10:001:0018 площею 0.2500 га розташована: АДРЕСА_1 , Степанівської сільської ради (тепер Березівської міської ради) Березівського району Одеської обл.., цільове призначення: для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд та з кадастровим номером 5121285100:10:001:0019 площею 0.0138 га розташована; АДРЕСА_1 . Степанівської сільської ради (тепер Березівської міської ради) Березівської о району Одеської області цільове призначення; для ведення особистого селянського господарства, укладеним та визнати право власності на житловий будинок, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 . на земельну ділянку за кадастровим номером 5121285100:10:001:0018 площею 0.2500 га розташована; АДРЕСА_1 . 20. Степанівської сільської ради Березівського району Одеської обл. цільове призначення: для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, на земельну ділянку за кадастровим номером 512128500:10:001:0019 площею 0.0138 га розташована; АДРЕСА_1 цільове призначення: для ведення особистого селянського господарства за ОСОБА_2 .

Ухвалою судді від 13.05.2026 року позовна заява прийнята до розгляду, відкрито провадження у справі та призначено до підготовчого засідання.

04.08.2026 року підготовче провадження закрите та справу призначено до судового розгляду по суті.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримала. Просила такі задовольнити.

Відповідач в судове засідання не з`явився, повідомлявся про судовий розгляд через оголошення про його виклику на сайті Судова влада України.

Суд, заслухавши представника позивача, дослідивши письмові матеріали справи, приходить до наступного.

Судом встановлено, що згідно договору купівлі-продажу від 04.05.2000 року, такий був укладений між ОСОБА_3 (продавцем) та ОСОБА_2 (покупцем), предметом продажу був житловий будинок та земельна ділянка по АДРЕСА_1 , загальною площею 114.,7 кв. м. Вартість продажу було здійснено за 20000 грн.

У вказаному договорі відсутні відомості про кадастровий номер земельної ділянки, а також правовстановлюючі документи на підставі яких будинок та земельна ділянка за адресою: по АДРЕСА_1 могла належати відповідачу.

З Акту обстеження житлово-побутових умов мешканців Березівської міської ради ОТГ вих. №4/12.1.08 вбачається, що ОСОБА_2 разом з чоловіком ОСОБА_4 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_3 за адресою: АДРЕСА_1 проживали з травня 2000 року та вели разом спільне господарство.

Рішенням виконавчого комітету Степанівської сільської ради Березівського району Одеської області №8 від 06.02.2006 року видано ОСОБА_3 на житловий будинок в АДРЕСА_1 . Вказаний факт оформлення права власності підтверджено також свідоцтвом про право власності на нерухоме майно, серії НОМЕР_1 від 11.04.2006, видане Степанівською сільською радою на підставі рішення виконкому від 06.02.2006 р. за № 08.

На підставі державного акта на право власності на земельну ділянку серія ЯД №951886 оформлено за ОСОБА_3 право власності на земельну ділянку за кадастровим номером 5121285100:10:001:0018 площею 0.2500 га розташована: АДРЕСА_1 . Степанівської сільської ради (тепер Березівської міської ради) Березівського району Одеської обл. цільове призначення: для будівництва га обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка).

Також на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку серія ЯД №951885 оформлено за ОСОБА_3 право власності на земельну ділянку за кадастровим номером 512128500:10:001:0019 площею 0.0138 га розташована: АДРЕСА_1 цільове призначення: для ведення особистого селянського господарства.

Державні акти на право приватної власності на вищевказані земельні ділянки були видані 15 травня 2008 року.

У 2005 році відповідач надав довіреність №6202 від 28.11.2005 року на ім`я чоловіка позивачки - ОСОБА_4 , строком на три роки, якою уповноважив останнього продати належне йому нерухоме майно, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Представник позивача зазначає, що подальше нотаріальне посвідчення укладеного між позивачем та ОСОБА_5 договору купівлі-продажу об`єкту нерухомою майна виявилося неможливим, оскільки власник будинку виїхав за межі України.

20 січня 2026 року представником позивача був зроблений адвокатський запит до Державної прикордонної служби України з приводу надання інформації; чи перетинав державний кордон України ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , якщо так, то коли? Якщо перетинав ОСОБА_3 . ІНФОРМАЦІЯ_2 ,, державний кордон України, то чи повертався він назад в Україну. На вищезазначений запит надійшла відповідь; запитувана інформація не може бути надана у рамках статті 24 Закону України «Про адвокатуру і адвокатську діяльність», оскільки відповідно до частини другої статті 24 зазначеного закону органи державної влади зобов`язані надавати інформацію, окрім інформації з обмеженим допуском.

Крім цього, представником позивача був зроблений адвокатський запит до Посольства України у Республіці Вірменія з приводу надання інформації про місце реєстрації та/або проживання ОСОБА_3 . ІНФОРМАЦІЯ_2 якщо він перебуває на території Вірменії (вих.№028-26/з від 27.01.2026 р.). На даний запит надійшла відповідь; У зв`язку з отриманим запитом повідомляємо, що в результаті документальної перевірки, проведеної в Посольстві України в Республіці Вірменія, фактів звернення громадянина України ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_2 не встановлено. Інформація від компетентних органів Республіки Вірменія стосовно згаданого громадянина не надходила.

Згідно довідки про оціночну вартість об`єкта нерухомості від 28.02.2026 року земельної ділянки кадастровий номер 5121285100:10:001:0018, оціночна вартість такої становить 10359,66 грн.

Відповідно до довідки про оціночну вартість об`єкта нерухомості від 28.02.2026 року земельної ділянки кадастровий номер 5121285100:10:001:0019, оціночна вартість такої становить 5761,45 грн.

Згідно відповіді з Державної прикордонної служби України №19.5.1/42700-26-вих від 05.06.2026 року вбачається, що відповідно до пунктів 12,15 Положення про базу даних «Відомості про осіб, які перетнули державний кордон України, в`їхали на тимчасово окуповану територію України або виїхали з такої території», затвердженого наказом МВС України від 27.09.2022 року №614, відомостей щодо перетинання державного кордону України, лінії розмежування з тимчасово окупованою територією України громадянином України ОСОБА_6 ІНФОРМАЦІЯ_2 в період з 08.11.2017 року по 01.01.2026 року в Базі даних не виявлено.

Представник позивача зазначає, що позивачка покращувала житлові умови будинку та проживає в ньому з чоловіком з травня 2000 року. На підтвердження вказаних обставин є договір про надання населенню послуг з водопостачання, водовідведення, прибирання, вивезення та утилізації побутового сміття, споживачем в якому виступає ОСОБА_7 (договір від 22.07.2021 року).

З метою підтвердження технічних характеристик будинку позивачем було замовлено виготовлення нового технічного паспорту на будинок.

Згідно зі статтею 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України).

Згідно з частиною першою статті 205 ЦК України правочин може вчинятися усно або в письмовій формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.

Правочин, для якого законом не встановлена обов`язкова письмова форма, вважається вчиненим, якщо поведінка сторін засвідчує їхню волю до настання відповідних правових наслідків.

У випадках, встановлених договором або законом, воля сторони до вчинення правочину може виражатися її мовчанням.

Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах, у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони. (абзац перший частини першої статті 207 ЦК України в редакції на час написання розписки).

Відповідно до частини першої статті 209 ЦК України (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Недодержання сторонами письмової форми правочину, яка встановлена законом, не має наслідком його недійсність, крім випадків, встановлених законом (абзац 1 частини першої статті 218 ЦК України).

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. (частина друга статті 215 ЦК України).

Відповідно до статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 18 серпня 2021 року у справі № 305/1468/16-ц, провадження № 61-9087св21, зазначено, що визнання дійсним договору (конвалідація) на підставі частини другої статті 220 ЦК України допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми пов`язується саме з відсутністю нотаріального посвідчення і це зумовлює їх нікчемність). Згідно з частиною другою статті 220 ЦК України конвалідація можлива за наявності таких умов: досягнення між сторонами згоди щодо усіх істотних умов договору; наявність письмових доказів досягнення домовленості щодо всіх істотних умов договору; повне або часткове виконання договору; ухилення однією зі сторін від його нотаріального посвідчення.

Згідно з частиною першою статті 655 ЦК України(в редакції на час виникнення спірних правовідносин) за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Відповідно до статті 657 ЦК України договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Відповідно до ст. 640 ЦПК України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

У постанові Верховного Суду України від 06 вересня 2017 року, провадження № 6-1288 цс 17, викладено правовий висновок, про те, що однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину.

Судом встановлено, що на момент укладення між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 04 травня 2000 року договору купівлі-продажу будинку та однієї земельної ділянки, відповідач взагалі не володів будь-яким майно за адресою: АДРЕСА_1 , а відтак не вправі був укладати договір купівлі-продажу, так як будь-яких правових наслідків для обох сторін спірний договір купівлі-продажу не породжував. Спірний договір купівлі-продажу не містив будь-яких даних стосовно двох земельних ділянок, їх розмірів, цільового призначення, інших характеристик, а відтак сторони не погодили всі істотні умови притаманні договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Право власності за відповідачем на спірних житловий будинок було оформлено лише 06.02.2006 року, а на земельні ділянки кадастровий номер 5121285100:10:001:0018 та 5121285100:10:001:0018 - 15 травня 2008 року. Після вказаних дат сторони договір купівлі-продажу будинку та земельних ділянок не укладали.

Відповідно до ч. 1 с. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Оскільки договір купівлі-продажу будинку та земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 04 травня 2000 року є нікчемним, так як сторонами не додержано вимог закону про його нотаріальне посвідчення, ним передбачено перехід права власності на нерухоме майно, яке обов`язково підлягає нотаріальному посвідченню, продаж майна вчинено особою, яка ним, на момент укладення договору взагалі не володіла, а отже для сторін правочину він не створює будь-яких юридичних наслідків, тому даний правочин не може бути визнаний судом укладеним на підставі ч.2 ст. 220 ЦК України.

Позовна вимога в частині визнання за позивачем права власності на житловий будинок та земельні ділянки є похідною від попередньої вимоги про визнання договору купівлі-продажу укладеним, а відтак також не підлягає до задоволення. Враховуючи наведене, у задоволені позовних вимог слід відмовити.

Керуючись ст. ст. 3, 12, 13, 81, 259, 263, 264, 265 ЦПК України, суд

У Х В А Л И В:

В задоволені позовних вимог ОСОБА_1 , яка діє в інтересах ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна укладеним та визнання права власності- відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів. Рішення може бути оскаржено до Одеського апеляційного суду.

Повний текст судового рішення виготовлено 19.08.2026 року.

Суддя Панчишин А.Ю.