Постанова від 05 серпня 2026 р. у справі №922/2438/24 (922/4053/24) — Східний апеляційний господарський суд

СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 серпня 2026 року м. Харків Справа № 922/2438/24 (922/4053/24)

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:головуючий суддя Мартюхіна Н.О., суддя Демідова П.В., суддя Крестьянінов О.О.,

за участю секретаря судового засідання: Євтушенка Є.В.,

за участю представників учасників справи:

від позивача: Бенденжук Л.О., витяг з ЄДР;

від відповідача (апелянта): Лебедєв Д.В., ордер серії АХ №1250210 від 17.06.2026;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Харківський завод підйомно-транспортного устаткування" (вх. №1370 Х/2)

на рішення Господарського суду Харківської області від 28.05.2026 (повне рішення складено 08.06.2026) у справі №922/2438/24 (922/4053/24) (суддя Міньковський С.В.)

за позовом Харківської міської ради,

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Харківський завод підйомно-транспортного устаткування"

про стягнення 18122139,08грн

у межах справи №922/2438/24

за заявою Приватного підприємства "Елпрофіт",

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Харківський завод підйомно-транспортного устаткування",

про банкрутство

ВСТАНОВИВ:

У листопаді 2024 року Харківська міська рада (далі - позивач) звернулася до Господарського суду Харківської області в межах справи про банкрутство №922/2438/24 з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Харківський завод підйомно-транспортного устаткування" (далі – ТОВ "ХЗПТУ", відповідач) про стягнення 18122139,08грн безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за використання земельної ділянки загальною площею 22,1641 га за адресою: проспект Ново-Баварський, 118 (далі – спірна земельна ділянка) у місті Харкові з кадастровим номером 6310137900:12:013:0033 за період з 01.01.2020 по 28.02.2022.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач, набувши право власності на нерухоме майно - нежитлові будівлі, що розташовані на спірній земельній ділянці комунальної форми власності, належним чином у встановленому законодавством порядку не оформив речові права на вказану земельну ділянку, а тому в період з 01.01.2020 – 28.02.2022 використовував її без права власності чи права користування та без державної реєстрації цих прав відповідно до вимог статей 125, 126 Земельного кодексу України.

Позивачем на підставі Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 26.01.2024 № НВ-9913622742024 здійснено розрахунок безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за використання відповідачем земельної ділянки без правовстановлюючих документів, відповідно до якого загальна сума безпідставно збережених коштів за використання земельної ділянки за період з 01.01.2020 по 28.02.2022 (з урахуванням сплачених відповідачем коштів за 11 місяців 2020 року та за 2021 рік) складає 18122139,08грн, які є предметом позову у справі. При цьому, здійснюючи зазначений розрахунок суми орендної плати, позивач застосував базовий коефіцієнт складних інженерно-геологічних умов із зазначенням – 1.

Справа розглядалася судами неодноразово.

Господарський суд Харківської області рішенням від 27.03.2025, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 09.07.2025, у задоволенні позову відмовив повністю.

Суди першої та апеляційної інстанцій під час первісного розгляду справи виходили з того, що позивачем не доведено правомірності здійсненого ним розрахунку спірної суми та не обґрунтовано підстав для застосування саме коефіцієнту складних інженерно-геологічних умов із зазначенням – 1.

Разом з цим суди зауважили, що відповідно до затвердженого позивачем Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі у м. Харкові від 27.02.2008 №41/08 (далі – Положення №41/08), понижуючий коефіцієнт застосовується до частини земельної ділянки, на якій встановлено заводнення. Водночас застосована позивачем формула обрахування розміру зобов`язання відповідно до статті 1212 Цивільного кодексу України включає площу усієї земельної ділянки, у зв`язку із чим суд не може самостійно застосувати понижуючий коефіцієнт до усієї площі земельної ділянки, оскільки повноваження зменшення розміру зобов`язання належить кредитору, а не суду. Судом апеляційної інстанції також додатково встановлено, що позивач не підтвердив належними й допустимими доказами також і інші складові розрахунку суми стягнення, зокрема, розмір нормативної грошової оцінки, яку було застосовано ретроспективно, без доведення факту її незмінності протягом спірного періоду.

Постановою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 22.01.2026 касаційну скаргу Харківської міської ради було задоволено частково, постанову Східного апеляційного господарського суду від 09.07.2025 та рішення Господарського суду Харківської області від 27.03.2025 у справі №922/2438/24 (922/4053/24) скасовано, а справу направлено до суду першої інстанції на новий розгляд.

Скасовуючи рішення судів попередніх інстанції, Верховний Суд зазначив, що відмовляючи у задоволенні позову, суди фактично не розмежували: (1) наявність підстав для виникнення кондикційного зобов`язання та (2) доведеність розміру безпідставно збережених коштів, ототожнивши заперечення щодо правильності розрахунку (застосування коефіцієнта К1, визначення частки ділянки тощо) з відсутністю підстав для стягнення в цілому, що не узгоджується з правовою позицією Верховного Суду, викладеною у постанові від 13.01.2026 у справі №922/407/23.

За результатами нового розгляду справи Господарський суд Харківської області ухвалив рішення від 28.05.2026 у справі № 922/2438/24 (922/4053/24), яким позов задоволено частково.

Стягнуто з ТОВ "Харківський завод підйомно-транспортного устаткування" на користь Харківської міської ради безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати у сумі 17576381,84грн за використання земельної ділянки загальною площею 22,1641 га по пр-т. Ново-Баварському, 118 у м. Харкові з кадастровим номером 6310137900:12:013:0033 за період з 01.01.2020 по 28.02.2022.

В решті позовних вимог відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано наступним:

- оскільки відповідач як власник нерухомого майна, розташованого на спірній земельній ділянці, у період із 01.01.2020 по 28.02.2022 фактично користувався земельною ділянкою без достатніх правових підстав, тому позивач правомірно звернувся про стягнення з відповідача безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати у заявленій до стягнення сумі в порядку положень статті 1212 Цивільного кодексу України;

- суд відхилив заперечення відповідача з приводу недоведеності позивачем обставин користування відповідачем земельною ділянкою саме площею 221641,00 кв.м., з огляду на те, що спірна земельна ділянка є сформованим об`єктом цивільних прав з 24.05.2019 на підставі технічної документації із землеустрою щодо поділу спірної земельної ділянки, яка розроблялась саме на замовлення відповідача. Зазначена технічна документація відповідачем не оскаржувалась, із запереченнями щодо формування земельної ділянки та її загальної площі 221641,00 м.кв. відповідач до позивача не звертався;

- разом з цим, встановивши в процесі розгляду справи на підставі Експертного висновку наявність складних інженерно-геологічних умов, які мають застосовуватися на всю площу спірної земельної ділянки, а також дослідивши Положення №41/08 у редакції, що діяла у спірний період (01.01.2020 – 28.02.2022), місцевий господарський суд зазначив (1) про необхідність здійснення розрахунку безпідставно отриманих коштів у вигляді орендної плати із застосуванням коефіцієнту складних інженерно-геологічних умов із значенням - 1 за період з 01.01.2020 по 31.12.2021, оскільки відповідачем не доведено здійснення будівництва чи реконструкції на спірній земельній ділянці, що є обов`язковою умовою для застосування понижуючого коефіцієнту К1 = 0,73, а також (2) за період з 01.01.2022 по 28.02.2022 підлягає застосування саме коефіцієнт - 0,73, адже з 01.01.2022 до Положення №41/08 було внесено зміни та, зокрема, виключено з Додатку "Коефіцієнти умов використання земельної ділянки" таку обов`язкову умову для застосування понижуючого коефіцієнту як проведення будівництва та реконструкції на земельній ділянці.

З огляду на вищенаведене, місцевий господарський суд дійшов висновку, що розрахунок суми безпідставно збережених коштів за використання земельної ділянки кадастровий номер 6310137900:12:013:0033 загальною площею 22,1641га позивачем здійснено правильно із застосуванням коефіцієнту складних інженерно-геологічних умов – 1 лише за період з 01.01.2020 по 31.12.2021, оскільки відповідачем не підтверджено здійснення будівництва чи реконструкції на спірній земельній ділянці, а за період з 01.01.2022 по 28.02.2022 має бути застосований понижуючий коефіцієнт умов користування - 0,73 та саме на всю площу земельної ділянки, поза як з редакції Положення №41/08, яка почала діяти з 01.01.2022 було виключено відповідну умову для застосування понижуючого коефіцієнту.

Не погодившись із ухваленим рішенням суду першої інстанції, відповідач - ТОВ "Харківський завод підйомно-транспортного устаткування" звернувся до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 27.03.2025 у справі №922/2438/24 (922/4053/24) та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати у сумі 17576381,84грн.

Доводи апеляційної скарги обґрунтовані неправильним застосуванням судом першої інстанції норм матеріального права та неповним з`ясуванням обставин, що мають значення для справи.

Скаржник стверджує, що судом першої інстанції неправильно розтлумачено приписи Положення №41/08 та не було враховано допущену позивачем помилку при здійсненні розрахунку доходів у виді орендної плати, оскільки Харківською міською радою застосовано неправильний коефіцієнт складних інженерно-геологічних умов – 1 для розрахунку розміру безпідставно збережених коштів за користування спірної земельною ділянкою за період з 01.01.2022 по 31.12.2021.

Апелянт вважає, що оскільки позивачем не спростовано факту наявності на земельній ділянці складних інженерно-геологічних умов через залягання грантових вод на глибині менше 2 метрів, тому в розрахунку суми безпідставно збережених коштів має застосовуватись саме коефіцієнт складних інженерно-геологічних умов К1 - 0,73 за весь спірний період з 01.01.2020 по 28.02.2022 як у редакції Положення №41/08, що були чинною до 01.01.2022, так і в оновленій редакції.

Щодо висновків суду першої інстанції про те, що редакція Додатку "Коефіцієнти умов використання земельної ділянки" до Положення від 27.02.2008 № 41/08, яка була чинною у період з 01.01.2020 по 31.12.2021, передбачала можливість застосування понижуючого коефіцієнту К1 – 0,73 виключно при будівництві або реконструкції будівель, то апелянт не погоджується з таким та наголошує на тому, що Положенням №41/08 (як у редакції до 31.12.2021, так і після 01.01.2022) передбачено можливість застосування цього коефіцієнту (0,73) саме до частки та зони земельної, а не меж ділянки будівництва чи реконструкції. Додаток не містить будь-якої чіткої вказівки на можливість його застосування саме і виключно на період будівництва або реконструкції, а лише визначає єдиний об`єкт застосування цього коефіцієнту - земельну ділянку.

За твердженням скаржника, у Додатку "Коефіцієнти умов використання земельної ділянки" (таблиці) до Положення від 27.02.2008 № 41/08 (у редакції, яка почала діяти з 01.01.2022) коефіцієнт К1 має такі ж самі показники як і у попередній редакції, однак частково було змінено назву вказаного вище показника на нову "Зона залягання ґрунтових вод на глибині менше 2 м при рівнях відповідальності". Тобто, у редакції Додатку "Коефіцієнти умов використання земельної ділянки" з 01.01.2022 було виключено застосування понижуючого коефіцієнту при будівництві та реконструкції, чим додатково підтверджується позиція апелянта про те, що застосування коефіцієнту К1 з даним показником (0,73) не залежить від будівництва або реконструкції на такій земельній ділянці.

У зв`язку з наведеним, скаржник наголошує, що в будь-якому випадку сама наявність ґрунтових вод на глибині до 2,0м, що має місце на спірній земельній ділянці, відповідно до Додатку "Коефіцієнти умов використання земельної ділянки" (таблиці) до Положення № 41/08, як у редакції до 01.01.2022, так і після, є по суті однією пільгою органу місцевого самоврядування та безпосередньою підставою для застосування відповідного понижуючого коефіцієнту К1 - 0,73 на складність інженерно-геологічних умов, а тому при здійсненні розрахунку суми безпідставно збережених коштів за використання спірною земельної ділянки має бути застосований цей коефіцієнт за весь спірний період з 01.01.2020 по 28.02.2022.

Згідно з витягом із протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 24.06.2026 для розгляду справи сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Мартюхіна Н.О., суддя Демідова П.В., суддя Крестьянінов О.О.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 26.06.2026 апеляційну скаргу ТОВ "Харківський завод підйомно-транспортного устаткування" залишено без руху та встановлено апелянту строк на усунення встановлених при поданні апеляційної скарги недоліків.

У строк, визначений судом, скаржник надіслав до апеляційного суду заяву про усунення недоліків (вх. №7499 від 08.07.2026).

Згідно з витягом із протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 13.07.2026, у зв`язку з відпусткою судді Демідової П.В. для розгляду справи визначено колегію суддів у наступному складі: головуючий суддя Мартюхіна Н.О., суддя Гребенюк Н.В., суддя Крестьянінов О.О.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 13.07.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ТОВ "Харківський завод підйомно-транспортного устаткування" на рішення Господарського суду Харківської області від 28.05.2026 у справі №922/2438/24 (922/4053/24); встановлено учасникам справи строк для подання відзиву на апеляційну скаргу, заяв, клопотань та письмових пояснень; призначено розгляд апеляційної скарги у справі №922/2438/24 (922/4053/24) на 28.07.2026.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 28.07.2026 відкладено розгляд справи №922/2438/24 (922/4053/24) до 06.08.2026.

Згідно з витягом із протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 04.08.2026, у зв`язку з відпусткою судді Гребенюк Н.В., для розгляду справи сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Мартюхіна Н.О., суддя Демідова П.В., суддя Крестьянінов О.О.

До початку розгляду апеляційної скарги позивач не скористався своїм правом на подання відзиву на апеляційну скаргу, що не перешкоджає перегляду оскаржуваного рішення відповідно до ч. 3 ст. 263 ГПК України.

У судовому засіданні апеляційної інстанції 06.08.2026 брали участь представники позивача та відповідача (апелянта).

Представник відповідача (апелянта) підтримав доводи та вимоги апеляційної скарги, просив скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати у сумі 17576381,84грн.

Представник позивача заперечував проти задоволення апеляційної скарги з підстав, викладених у заявах по суті спору в судах під час первісного розгляду справи, просив залишити апеляційну скаргу без задоволення, а оскаржуване рішення суду першої інстанції без змін.

Відповідно до ч. 1 ст. 269 ГПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Частиною 2 наведеної статті передбачено, що суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Розглянувши матеріали господарської справи, доводи та вимоги апеляційної скарги, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, заслухавши пояснення присутніх у судовому засіданні представників сторін, судова колегія Східного апеляційного господарського суду встановила наступне.

Як встановлено господарським судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи, згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 15.07.2024 №386792487 право власності на нежитлові будівлі за адресою: м. Харків, просп. Ново-Баварський, 118 зареєстровано за відповідачем на:

- нежитлову будівлю літ. "№ 9" загальною площею 13539,2 кв.м на підставі свідоцтва про право власності від 30.01.2002;

- нежитлові будівлі: літ. "И-1, И1-3" загальною площею 11413,4 кв.м, літ. "К/1-4" загальною площею 8748,9 кв.м на підставі свідоцтва про право власності від 01.09.2004;

- нежитлові будівлі: літ. "Н/2-1" загальною площею 53,2 кв.м, літ. "К/2-1" загальною площею 438,4 кв.м, літ. "Ж/2-1" загальною площею 96,9 кв.м, літ. "Г/2-1" загальною площею 301,1 кв.м, літ. "В/2-1" загальною площею 186,1 кв.м, літ. "И/2-1" загальною площею 1543,8 кв.м, літ. "Л/2-1" загальною площею 1143,7 кв.м, літ "О/2-1" загальною площею 26,0 кв.м на підставі висновку КП "Харківського міського бюро технічної інвентаризації" Харківської міської ради від 27.02.2019 № 1054787, свідоцтва про право власності від 18.08.2009, протоколу загальних зборів учасників товариства відповідача від 16.01.2019 № 84;

- нежитлову будівлю літ. "Б/2-1" загальною площею 441,2 кв.м на підставі свідоцтва про право власності від 18.08.2009; протоколу загальних зборів учасників товариства відповідача від 16.01.2019 № 84, висновку щодо технічної можливості поділу об`єкта нерухомого майна від 26.11.2018 №1046987;

- нежитлові будівлі: літ. "О/1-1" загальною площею 1738,2 кв.м, літ. "П/1-1" загальною площею 15,9 кв.м, літ. "Р/1-1" загальною площею 13,8 кв.м, літ. "С/1-1" загальною площею 129,7 кв.м, літ. "Т/1-1" загальною площею 154,3 кв.м, літ. "У/1-1" загальною площею 228,1 кв.м, літ. "Х-1" загальною площею 85,9 кв.м, літ. "Я-1" загальною площею 824,5 кв.м, зареєстроване з 22.01.2019 по теперішній час на підставі протоколу загальних зборів учасників товариства відповідача від 16.01.2019 № 84, висновку щодо технічної можливості поділу об`єкта нерухомого майна від 26.11.2018 № 1046987;

- нежитлову будівлю літ. "Я/2-1" загальною площею 106,2 кв.м зареєстроване з 18.12.2013 по теперішній час на підставі свідоцтва про право власності від 30.08.2010;

- нежитлові будівлі: літ. "П-2" загальною площею 2326,4 кв.м., літ. "Р-2" загальною площею 4605,2 кв.м, літ. "С-3" загальною площею 7655,2 кв.м, літ. "У-2" загальною площею 2095,1 кв.м зареєстроване з 18.12.2013 по теперішній час на підставі свідоцтва про право власності від 16.05.2007;

- нежитлові будівлі: літ. "Н-1", "Н-2" загальною площею 4194,1 кв.м, літ. "О-1" загальною площею 6470,7 кв.м, літ. "М-3" загальною площею 8597,7 кв.м зареєстроване з 18.12.2013 по теперішній час на підставі свідоцтва про право власності від 14.04.2005;

- нежитлові приміщення №№ 1-8 в літ. "А-1" загальною площею 73,0 кв.м зареєстроване з 25.12.2013 по теперішній час на підставі договору купівліпродажу від 20.03.2006 №1111;

- нежитлові будівлі: літ. "В/1-1" загальною площею 4191,0 кв.м, літ. "Г/1-1" загальною площею 1731,4 кв.м, літ. "Е/1-1" загальною площею 72,9 кв.м зареєстроване з 23.01.2019 по теперішній час на підставі свідоцтва про право власності від 17.07.2008, висновку щодо технічної можливості поділу об`єкта нерухомого майна від 26.11.2018 № 1046987, протоколу загальних зборів учасників товариства відповідача від 16.01.2019 №84;

- нежитлову будівлю літ. "Ж/1-1" загальною площею 180,4 кв.м зареєстроване з 23.01.2019 по теперішній час на підставі свідоцтва про право власності від 17.07.2008, висновку щодо технічної можливості поділу об`єкта нерухомого майна від 26.11.2018 № 1046987, протоколу загальних зборів учасників товариства відповідача від 16.01.2019 № 84.

Вищевказані нежитлові будівлі розташовані на земельній ділянці комунальної власності з кадастровим номером 6310137900:12:013:0033, право користування якою відповідачем не оформлено.

Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 18.09.2024 №HB-0002295572024 площа земельної ділянки по просп. Ново-Баварському, 118 у місті Харкові з кадастровим номером 6310137900:12:013:0033 складає 22,1641 га, сформована земельна ділянка - 24.05.2019. Земельна ділянка належить до земель промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення. Вид цільового призначення земельної ділянки: для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, включаючи об`єкти оброблення відходів, зокрема, із енергогенеруючим блоком.

Харківська міська рада, посилаючись на вказані обставини, а також на акт обстеження вказаної земельної ділянки від 21.08.2024, складений за результатами її обстеження, здійсненого Інспекцією з контролю за використанням та охороною земель комунальної власності Департаменту земельних відносин Харківської міської ради, звернулася до господарського суду з позовом у цій справі.

Позивачем на підставі Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 26.01.2024 №НВ-9913622742024 здійснено розрахунок безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за використання відповідачем земельної ділянки з кадастровим номером 6310137900:12:013:0033, площею 22,1641га по просп. Ново-Баварському, 118, у місті Харкові без правовстановлюючих документів, відповідно до якого загальна сума безпідставно збережених коштів за використання земельної ділянки за період з 01.01.2020 по 28.02.2022 (з урахуванням сплачених відповідачем коштів за 11 місяців 2020 року та за 2021 рік) складає 18122139,08грн, стягнення якого є предметом судового розгляду у цій справи.

Вищевказаний розрахунок виконано на підставі Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради №41/08 від 27.02.2008 (Положення № 41/08). Ураховуючи, що орендарем не надано жодних документів на підтвердження особливих умов використовуваної земельної ділянки, у розрахунках застосоване базове значення 1.

У процесі розгляду даної справи відповідач заперечував проти позовних вимог, обґрунтовуючи свою позицію тим, що позивачем не доведено належними доказами факт правомірності здійснення розрахунку стягуваної суми безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за період 01.01.2020 - 28.02.2022 у сумі 18122139,08грн, яка була обрахована із застосуванням коефіцієнту умов використання земельної ділянки із значенням 1.

Натомість, відповідач вважає, що до розрахунку позивача має застосовуватися коефіцієнт складних інженерно-геологічних умов використання земельної ділянки К1 із значенням 0,73.

Так, на підтвердження своєї позиції відповідачем надано до матеріалів справи Експертний висновок Державного підприємства "Український державний головний науково-дослідний і виробничий інститут інженерно-технічних та екологічних вишукувань" №24 від 11.12.2023 (далі – Експертний висновок) щодо наявності на спірній земельній ділянці складних інженерно-геологічних умов – залягання ґрунтових вод на глибині до 2,00 м.

Відповідно до Експертного висновку за сукупністю факторів потенційної затоплюваності високими водами в періоди максимальної водності, постійного підтоплення в звичайних умовах: наявності потужного шару насипних ґрунтів (до 7,5 м), які не можуть бути використані (без попередньої підготовки відповідно до результатів польових і лабораторних випробувань) як природна основа фундаментів проектованих будівель і споруд; сучасні інженерно-геологічні та гідрогеологічні умови ділянки визначені як складні; відповідно до Положення №41/08 (зі змінами та доповненнями від 22.02.2017 №567/17) рекомендується застосувати понижуючий коефіцієнт К1 на складність інженерно-геологічних умов за "наявністю ґрунтових вод на глибині до 2,0 м"; при розрахунку орендної плати за користування земельною ділянкою слід застосувати коефіцієнт К1.

Як вже зазначалось, за результатом нового розгляду позовних вимог Господарський суд Харківської області ухвалив оскаржуване рішення від 28.05.2026 у справі №922/2438/24 (922/4053/24), яким позов задовольнив частково та стягнув з відповідача на користь позивача безпідставно збережені кошту у розмірі орендної плати за період з 01.01.2020 по 28.02.2022 в сумі 17576381,84грн, а решті позовних вимог відмовив.

Суд першої інстанції дійшов висновку, що між сторонами відповідно до статті 1212 Цивільного кодексу України виникли кондикційні правовідносини, в силу яких відповідач зобов`язаний повернути позивачеві кошти, які збережені ним в результаті несплати орендної плати у визначеному законодавством розмірі за фактичне користування земельною ділянкою, яка належить позивачу. Сума коштів у вигляді орендної плати збереженої без достатніх правових підстав за період 01.01.2020 по 31.12.2021 позивачем розрахована правильно із застосуванням базового значення умов використання земельної ділянки – 1, оскільки відповідачем не підтверджено здійснення будівництва чи реконструкція на земельній ділянці, що відповідно до Положення №41/08 є обов`язковою умовою для застосування понижуючого коефіцієнту. Разом з цим, суд врахував, що з 01.01.2022 у Додаток "Коефіцієнти умов використання земельної ділянки" до Положення №41/08 було внесено зміни та виключено таку умову для застосування понижуючого коефіцієнту як проведення будівництва та реконструкції на, а тому за період з 01.01.2022 по 29.02.2022 підлягає застосування саме коефіцієнт - 0,73 та, відповідно, підлягає зменшенню загальна сума безпідставно збережених коштів за використання земельної ділянки відповідачем.

Надаючи власну правову кваліфікацію спірних правовідносин, колегія суддів апеляційного господарського суду виходить з наступного.

Предметом позову у даній справі є матеріально-правова вимога позивача про стягнення з відповідача безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати в сумі 18122139,08грн за користування земельною ділянкою комунальної власності з кадастровим номером 6310137900:12:013:0033 (загальна площа 22,1641га), розташованого по пр. Ново-Баварському, 118 у Новобаварському районі м. Харкова за період з 01.01.2020 по 28.02.2022.

Рішення та висновки суду першої інстанції в частині зменшення заявленої в позові суми до 17576381,84грн у зв`язку із застосуванням коефіцієнту складних інженерно-геологічних умов – 0,73 до розрахунку безпідставно збережених коштів за період з 01.01.2022 по 28.02.2022 сторонами не оспорюються під час апеляційного перегляду справи та не ставиться під сумнів.

Верховний Суд у постанові від 22.01.2026, направляючи справу на новий розгляд до суду першої інстанції, зазначив, що для правильного вирішення спору у цій справі необхідно з`ясувати та оцінити обставини, що мають значення для визначення періоду, площі фактичного користування та складових розрахунку у межах заявленого позивачем періоду, а також розмежувати:

1) питання наявності підстав для виникнення кондикційного зобов`язання;

2) питання визначення розміру безпідставно збережених коштів.

Крім того, необхідно надати оцінку поданому позивачем витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, а також запереченням відповідача щодо застосування такої оцінки для визначення розміру заявлених до стягнення коштів, а також перевірити доводи відповідача щодо можливості та порядку застосування понижуючого коефіцієнта складних інженерно-геологічних умов, зокрема з`ясувати: чи підтверджено належними та допустимими доказами наявність підстав для застосування такого коефіцієнта; чи визначено частку земельної ділянки, до якої може бути застосований понижуючий коефіцієнт; чи встановлено конкретне значення такого коефіцієнта відповідно до вимог нормативних актів, які регулюють порядок визначення орендної плати за землю у місті Харкові, у спірний період.

Відповідно до ч. 1 ст. 316 ГПК України вказівки, що містяться у постанові суду касаційної інстанції, є обов`язковими для суду першої та апеляційної інстанцій під час нового розгляду справи.

Що зазначених питань, на які звернув увагу Верховний Суд, позивач під час нового розгляду справи ніяких пояснень та доказів не надав.

Щодо наявності правових підстав для виникнення кондиційного зобов`язання між сторонами, колегія суддів зазначає таке.

Загальні підстави для виникнення зобов`язань у зв`язку з набуттям, збереженням майна без достатньої правової підстави, визначені нормами глави 83 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України).

Відповідно до ст. 1212 ЦК України, особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.

Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Згідно зі ст. 1214 ЦК України, особа, яка набула майно або зберегла його у себе без достатньої правової підстави, зобов`язана відшкодувати всі доходи, які вона одержала або могла одержати від цього майна з часу, коли ця особа дізналася або могла дізнатися про володіння цим майном без достатньої правової підстави. З цього часу вона відповідає також за допущене нею погіршення майна.

Особа, яка набула майно або зберегла його у себе без достатньої правової підстави, має право вимагати відшкодування зроблених нею необхідних витрат на майно від часу, з якого вона зобов`язана повернути доходи.

Верховний Суд неодноразово звертав увагу на те, що виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права.

Водночас Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давного Риму (збудоване приростає до землі).

Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований.

Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані.

Отже об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.

Тобто власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.

Отже фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень ч. 1 ст. 1212 ЦК України. Такий правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16 та від 20.09.2018 у справі № 925/230/17.

Верховний Суд у своїх постановах неодноразово наводив таку правову позицію: у випадку використання землекористувачем сформованої земельної ділянки комунальної власності, якій присвоєно окремий кадастровий номер, без оформлення договору оренди власник такої земельної ділянки (орган місцевого самоврядування, який представляє інтереси територіальної громади) може захистити своє право на компенсацію йому вартості неотриманої орендної плати в порядку ст. 1212 ЦК України (п. 7.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20, п. 27 постанови Верховного Суду від 09.02.2022 у справі №910/8770/19).

З досліджених судом матеріалів справи вбачається, що у період з 2009 по 2019 роки відповідач набув право власності і у період з 01.01.2020 по 28.02.2022, як і станом на момент розгляду справи в суді ТОВ "ХЗПТУ" є власником ряду об`єктів нерухомого майна – нежитлових будівель, які знаходяться на земельній ділянці по просп. Ново-Баварському, 118 у місті Харкові з кадастровим номером 6310137900:12:013:0033 складає 22,1641 га.

Такі обставини визнаються учасниками справи та ніким не оспорюються.

Крім того, ТОВ "ХЗПТУ" обліковується платником податку за спірну земельну ділянку площею 22,1641 га. Тобто відповідач самостійно декларує зобов`язання зі сплати податку за всю площу спірної земельної ділянки.

Судова колегія також враховує, що відповідач не є власником спірної земельної ділянки, тому єдиною формою здійснення плати за землю для нього, як землекористувача є орендна плата.

Водночас відповідач є власником нежитлових приміщень, що розташовані на спірній земельній ділянці, право користування якою відповідачем не оформлено.

Судом першої інстанції правильно встановлено та не спростовано відповідачем, що ТОВ "ХЗПТУ" у період з 01.01.2020 по 28.02.2022 використовувало земельну ділянку з кадастровим номером 6310137900:12:013:0033 загальною площею 22,1641 га по просп. Ново-Баварському, 118 у м. Харкові без виникнення права власності/користування та без державної реєстрації цих прав у відповідності до ст.ст. 125, 126 Земельного кодексу України.

З огляду викладене, відповідач як власник нерухомого майна, що знаходиться на спірній земельній ділянці комунальної власності, зокрема, у період з 01.01.2020 по 28.02.2022 фактично використовував земельну ділянку без достатніх правових підстав.

Оскільки відповідач, будучи власником об`єктів нерухомого майна, розташованого на спірній земельній ділянці, у період з 01.01.2020 по 28.02.2022 фактично користувався земельною ділянкою комунальної власності без належного оформлення права користування та без державної реєстрації такого права, тому у нього виник обов`язок компенсувати власнику земельної ділянки кошти, які він мав би сплатити за звичайних умов платного землекористування.

Таким чином, спірні правовідносини за своєю правовою природою є кондиційними, що узгоджується з вищенаведеними правовими висновками Верховного Суду у справах щодо фактичного користування земельними ділянками без оформлення правовстановлюючих документів.

Виходячи з наведеного, колегія суддів вважає, що у Харківської міської ради виникло право на стягнення з відповідача коштів за фактичне користування земельною ділянкою без достатньої правової підстави.

Верховний Суд у постанові від 13.01.2026 у справі №922/407/23 зазначив, що спір щодо правильності окремих елементів розрахунку (зокрема, застосування коефіцієнтів) стосується визначення розміру безпідставно збережених коштів, але не усуває самого факту виникнення кондикційного зобов`язання. При цьому відсутність визначення частки земельної ділянки, відсутність конкретного значення коефіцієнта та відсутність прив`язки до площі та періоду є обставинами, які підлягають перевірці при вирішенні питання про можливість застосування понижуючого коефіцієнта і не усувають необхідності окремого з`ясування факту користування земельною ділянкою без оформлення права.

З наведеного слідує, наявність недоліків у розрахунках позивача не позбавляє останнього права на доведення реального користування відповідачем земельною ділянкою за відсутності правових підстав, а суди у такому випадку зобов`язані перевіряти фактичне користування ділянкою без оформлених прав та надавати оцінку здійсненому розрахунку розміру орендної плати.

Досліджуючи та оцінюючи обставини, що мають значення для визначення розміру безпідставно збережених коштів (зокрема, частку земельної ділянки, до якої може застосовуватися коефіцієнт К1, значення такого коефіцієнта за спірний період, належність і допустимість доказів щодо підстав його застосування, а також перевіряючи арифметичну перевірку розрахунку з урахуванням сплачених сум), про що наголошено Верховним Судом у постанові від 22.01.2026 у цій справі, колегія суддів виходить з наступного.

Як встановлено судом, позивачем на підставі Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 26.01.2024 №НВ-9913622742024 здійснено розрахунок безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за використання відповідачем Земельної ділянки без правовстановлюючих документів, відповідно до якого загальна сума безпідставно збережених коштів за використання земельної ділянки за період з 01.01.2020 по 28.02.2022 (з урахуванням сплачених відповідачем коштів за 11 місяців 2020 року та за 2021 рік) складає 18122139,08грн.

При цьому, як вже зазначалося, під час здійснення розрахунку позивачем застосовано коефіцієнт складних інженерно-геологічних умов із значенням 1.

Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку може використовуватися як доказ відповідних даних, а питання його застосовності до спірного періоду вирішується з урахуванням доводів та доказів сторін у конкретній справі (див. висновки Верховного Суду у постанові від 13.01.2026 у справі №922/407/23).

Суд касаційної інстанції, направляючи справу №922/2438/24 (922/4053/24) на новий розгляд, у постанові від 22.01.2026 врахував вищенаведену позицію Верховного Суду у справі №922/407/23 та зазначив про необхідність надати оцінку поданому позивачем витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, а також запереченням відповідача щодо застосування такої оцінки для визначення розміру заявлених до стягнення коштів.

Так, досліджуючи питання того, чи може Витяг про нормативну грошову оцінку сформований у 2024 році належним чином підтверджувати здійснений позивачем розрахунок безпідставно збережених коштів за спірний період 2020 – 2022 року, колегія суддів враховує висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20 про те, що витяг з нормативної грошової оцінки земельної ділянки може бути доказом проведення такої оцінки та визначати дані про таку оцінку як на момент його видачі, так за попередній період за умови, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки була сталою та не зазнала змін у цей період.

Отже, у цьому питанні необхідно встановити, чи була нормативно-грошова оцінка земельної ділянки сталою стосовно наданого позивачем витягу та чи не зазнала вона змін у період, за який позивач просить стягнути безпідставно збережені кошти відповідачем.

Разом з цим, колегія суддів апеляційної інстанції з інформації, яка наявна у відритому доступі встановила, що технічна документація з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018 була затверджена рішенням 25 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 27.02.2019 № 1474/19 і застосовується з 01.01.2020.

Вказане рішення є чинним та в судовому порядку недійсним не визнавалося, доказів зміни нормативної грошової оцінки у спірний період 01.01.2020 – 28.02.2022 матеріали справи не містять.

Отже, колегія суддів дійшла висновку, що при визначенні розміру безпідставно збережених коштів суд першої інстанції правомірно врахував дані щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки, наведені у витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 18.09.2024 № HB-0002295572024, як такі, що можуть використовуватися для обрахунку розміру безпідставно збережених коштів.

Судом також з`ясовано, що позивачем здійснено розрахунок безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за використання відповідачем земельної ділянки за період з 01.01.2020 по 28.02.2022 (з урахуванням сплачених відповідачем коштів за 11 місяців 2020 року та за 2021 рік) у розмірі 18122139,08грн.

Зокрема, при здійсненні цього розрахунку позивач застосував базове значення умов використання земельної ділянки – 1, оскільки відповідачем не підтверджено здійснення будівництва чи реконструкція на земельній ділянці, що відповідно до Положення №41/08 є обов`язковою умовою для застосування понижуючого коефіцієнту.

Разом з тим, апелянт не погоджується із здійсненим позивачем розрахунком розміру безпідставно збережених коштів, оскільки вважає, що позивач мав застосовувати коефіцієнт складних інженерно-геологічних умов К1=073 за весь період користування земельною ділянкою з 01.01.2020 по 28.02.2022.

Відповідач послався на те, що відповідно до Експертного висновку щодо наявності складних інженерно-геологічних умов земельної ділянки зробленого ДП "Український державний головний науково-дослідний і виробничий інститут інженерно-технічних та екологічних вишукувань", за сукупністю факторів потенційної затоплюваності високими водами в періоди максимальної водності, постійного підтоплення в звичайних умовах: наявності потужного шару насипних ґрунтів (до 7,5 м), які не можуть бути використані (без попередньої підготовки відповідно до результатів польових і лабораторних випробувань) як природна основа фундаментів проектованих будівель і споруд; сучасні інженерно-геологічні та гідрогеологічні умови ділянки визначені як складні; відповідно до Положення від 27.02.2008 №41/08 (зі змінами та доповненнями) рекомендується застосувати понижуючий коефіцієнт К1 на складність інженерно-геологічних умов за "наявністю ґрунтових вод на глибині до 2,0 м"; при розрахунку орендної плати за користування Земельною ділянкою слід застосувати коефіцієнт К1.

Колегія суддів, надаючи оцінку відповідному розрахунку та доводам відповідача щодо правомірності та порядку застосування понижуючого коефіцієнта складних інженерно-геологічних умов, виходить із наступного.

Так, з досліджених матеріалів справи вбачається, що позивачем здійснено розрахунки безпідставно збережених відповідачем коштів у розмірі орендної плати у наступному порядку та розмірі:

- за період з 01.01.2020 – 31.12.2020 сума орендної плати становить 7700406,15грн - за вирахуванням сум, сплачених відповідачем як земельний податок землекористувача (тобто розмір безпідставно збережених коштів розраховано як різниця між розміром плати за землю, яка має надійти до місцевого бюджету (11890135,84грн), та фактично здійсненою оплатою за користування землею (4189729,69грн);

- за період з 01.01.2021 – 31.12.2021 сума орендної плати становить 8400409,83грн - за вирахуванням сум, сплачених відповідачем як земельний податок землекористувача (тобто розмір безпідставно збережених коштів розраховано як різниця між розміром плати за землю, яка має надійти до місцевого бюджету (12971057,29грн), та фактично здійсненою оплатою за користування землею (4570647,46грн);

- за період з 01.01.2022 – 28.02.2022 сума орендної плати становить 2021323,10грн.

Із змісту поданого позивачем розрахунку слідує, що в період з 01.01.2020 по 28.02.2022 загальний розмір безпідставно збережених коштів складає 18122139,08грн, який розрахованого з урахуванням нормативної грошової оцінки у розмірі 431130380,66грн, ставки річної орендної плати - 4%, коефіцієнту складних інженерно-геологічних умов - 1, коефіцієнт розміру земельної ділянки - 1.

Вищевказаний розрахунок виконано на підставі Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради №41/08 від 27.02.2008.

Пунктом 2.4. Положення №41/08 (в редакції до 31.12.2021) встановлено, що річна орендна плата (О) за земельну ділянку розраховується за формулою:

О=Ц*Б*К1*К2

де:

Ц - нормативна грошова оцінка земельної ділянки, грн.;

Б - єдина для м. Харкова базова ставка орендної плати (частка одиниці);

К1 - коефіцієнт, який враховує наявність складних інженерно-геологічних умов земельної ділянки, визначається згідно з додатком до цього Положення;

К2 - коефіцієнт, який враховує розмір земельної ділянки, визначається згідно з додатком до цього Положення.

Застосування коефіцієнтів складних інженерно-геологічних умов (К1) та обмеженого використання (К2) здійснюється за ініціативою орендаря на підставі наданих ним документів, які свідчать про наявність обставин, що дають право на використання вказаних коефіцієнтів (експертні висновки територіальної організації в галузі інженерних вишукувань для будівництва, спеціалізованих установ та організацій, довідки державних та інших уповноважених органів, висновки (довідки) підприємств, установ та організацій, які експлуатують об`єкти, навколо (уздовж) яких встановлені охоронні зони, тощо).

Аналогічні приписи щодо застосування коефіцієнтів складних інженерно-геологічних умов містить п. 2.4 Положення "Про порядок визначення розміру орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові", затвердженого рішенням Харківської міської ради від 27.02.2008 № 41/08, в редакції з 01.01.2022.

Пунктом 4.1. Положення №41/08 встановлено особливості визначення орендної плати для окремих категорій орендарів, зокрема, землі, для яких встановлено особливий режим розрахунку орендної плати є землі промисловості, до яких застосовується ставка річної орендної плати (відсоток від нормативно грошової оцінки) в розмірі 4%.

Додатком до Положення №41/08 "Коефіцієнти умов використання земельної ділянки" (в редакції до 31.12.2021) встановлено, що у випадку перевищення 50кв.м площі земельної ділянки, застосовується у даному коефіцієнті значення 1.

Аналогічний розмір коефіцієнту, який ураховує розмір земельної ділянки, визначено п. 2.4 Положення "Про порядок визначення розміру орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові", затвердженого рішенням Харківської міської ради від 27.02.2008 № 41/08, в редакції з 01.01.2022.

У даному випадку, як зазначає позивач, оскільки відповідачем не було надано Харківські міській раді доказів на підтвердження особливих умов використовуваної земельної ділянки, тому позивачем у розрахунках застосоване базове значення 1.

Разом з цим, відповідачем в ході розгляду справи надано Експертний висновок щодо наявності складних інженерно-геологічних умов спірної земельної ділянки загальною площею 22,1641 га.

Зі змісту вказаного Висновку експерта випливає, що сучасні інженерно-геологічні та гідрогеологічні умови земельної ділянки визначені як складні та відповідно до Положення №41/08 рекомендовано застосувати понижуючий коефіцієнт К1 за складність інженерно-геологічних умов за "наявністю ґрунтових вод на глибині до 2,0 м".

Разом з цим, суд враховує, що Харківська міська рада в ході розгляду справи не доводила суду будь-яким чином відсутності на спірній земельній ділянці складних інженерно-геологічних умов у зв`язку із заляганням ґрунтових вод на глибині до 2,0м.

Позивач для підтвердження чи спростування застосування спірного понижуючого коефіцієнту К1 = 0,73 не надав суду будь-яких власних доказів, на підставі яких можливо було встановити інший рівень ґрунтових вод на спірній земельній ділянці, зокрема Міською радою не було надано власних висновків експертів або технічних звітів тощо.

Фактично позивач не заперечує наявності ґрунтових вод на спірній земельній ділянці на глибині до 2,00 м та не підтверджує належними та допустимими у розумінні вимог ст.ст. 76 – 77 ГПК України доказів відсутності підстав для застосування понижуючого коефіцієнту та не зазначає конкретної площі земельної ділянки, на які знаходиться залягання ґрунтових вод на глибині менше 2,00 м .

На запитання колегії суддів у відкритому судовому засіданні щодо наявності та вимірювання позивачем рівня підземних вод на спірній земельній ділянці, конкретного розміру площі чи розміру земельної ділянки представник Харківської міської ради повідомив про відсутність таких даних.

Отже, судова колегія погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що вказаний Висновок експерта є належним, допустимими та достовірним доказом у розумінні приписів ст.ст. 76 – 78 ГПК України на підтвердження наявності складних інженерно-геологічних умов земельної ділянки згідно з приписами п. 2.4 Положення №41/08 та, відповідно, має враховуватися судом при застосуванні такого коефіцієнту під час здійснення розрахунку безпідставно збережених коштів за використання вищевказаної земельної ділянки.

Водночас, з урахуванням Висновку експерта місцевий господарський суд переглянув здійснений позивачем розрахунок та не погодився з його доводами в частині відсутності підстав застосування понижуючого коефіцієнту К1=0,73 за наявністю складних інженерно-геологічних умов земельної ділянки за період 01.02.2022 - 28.02.2022.

У той же час, при здійсненні розрахунку безпідставно збережених коштів за період 01.01.2020 по 31.12.2021 суд дійшов висновку про необхідність застосування базового значення умов використання земельної ділянки – 1, оскільки відповідачем не підтверджено здійснення будівництва чи реконструкції на земельній ділянці, що є обов`язковою умовою для застосування понижуючого коефіцієнту відповідно до Положення №41/08.

В апеляційній скарзі відповідач частково не погоджується з таким висновком місцевого суду та зазначає, що в будь-якому випадку сама наявність ґрунтових вод на глибині до 2,00 м, що має місце на спірній земельній ділянці, відповідно до Додатку "Коефіцієнти умов використання земельної ділянки" (таблиці) до Положення №41/08, як у редакції до 01.01.2022, так і після є безпосередньою підставою для застосування відповідного понижуючого коефіцієнту К1 = 0,73 на складність інженерно-геологічних умов, а тому при здійсненні розрахунку суми безпідставно збережених коштів за використання спірною земельної ділянки має бути застосований цей коефіцієнт за весь спірний період з 01.01.2020 по 28.02.2022.

Досліджуючи питання щодо можливості та порядку застосування коефіцієнта складних інженерно-геологічних умов спірної земельної ділянки відповідно до вимог нормативних актів, які регулюють порядок визначення орендної плати за землю у місті Харкові, у спірний період 01.01.2020 – 28.02.2022, колегія суддів частково не погоджується з висновком місцевого господарського суду стосовно періоду для застосування вказаного коефіцієнта, з огляду на таке.

Так, одним з основних фундаментальних елементів принципу верховенства права є юридична визначеність (legal certainty). Принцип правової визначеності (певності) - загальний принцип права, який гарантує забезпечення легкості з`ясування змісту права і можливість скористатися цим правом у разі необхідності.

Судова колегія зазначає, що принцип правової визначеності є важливою складовою принципу верховенства права. У широкому розумінні принцип правової визначеності являє собою сукупність вимог до організації та функціонування правової системи з метою забезпечення стабільного правового положення людини шляхом вдосконалення процесів правотворчості та правозастосування.

Принцип правової визначеності вимагає чіткості, зрозумілості та однозначності правових норм, зокрема, передбачуваності (прогнозованості) законодавчої політики в соціальній сфері та стабільності правових норм як відсутності частого внесення змін до нормативно-правових актів. Тож правова визначеність вимагає, щоб правові норми були чіткими й точними, спрямованими на те, щоб забезпечити постійну прогнозованість ситуацій та правовідносин, що виникають.

Зазначений принцип має широке застосування у практиці Європейського суду з прав людини. Зокрема, у рішенні ЄСПЛ від 14.10.2010 у справі "Щокін проти України" зазначено, що відсутність у національному законодавстві необхідної чіткості й точності, які передбачають можливість різного тлумачення норм, порушує вимогу "якості закону". У разі коли законодавство припустило неоднозначне або множинне тлумачення прав та обов`язків осіб, національні органи зобов`язані застосувати найбільш сприятливий для осіб підхід.

Аналогічний правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду від 03.07.2019 у справі №911/1521/18, від 09.11.2020 у справі №904/2404/18, де йдеться про те, що відповідно до вимог принципу правової визначеності правозастосовчий орган у випадку неточності, недостатньої чіткості, суперечливості норм позитивного права має тлумачити норму на користь невладного суб`єкта (якщо однією зі сторін спору є представник держави або органу місцевого самоврядування), адже якщо держава нездатна забезпечити видання зрозумілих правил, то саме вона і повинна розплачуватися за свої прорахунки. Це так зване правило пріоритету норми за найбільш сприятливим для особи тлумаченням.

Суд апеляційної інстанції звертає увагу, що безпосередньо у самому Додатку "Коефіцієнти умов використання земельної ділянки" до Положення від 27.02.2008 №41/08 (у редакції до 31.12.2021) коефіцієнт К1 залежить від показників (зони залягання ґрунтових вод на глибині менше 2 м, залягання ґрунтів зі специфічними властивостями), від рівнів відповідальності (нормальний або підвищений), зони дії та має різні значення (0,73, 0,76, 0,90).

Водночас перший показник коефіцієнта К1 "Зона залягання ґрунтових вод на глибині менше 2 м при будівництві або реконструкції будівель і споруд при рівнях відповідальності" не містить будь-якої вказівки щодо можливості його застосування саме і виключно на період будівництва або реконструкції.

Зазначене формулювання про залягання ґрунтових вод на глибині менше 2,00м свідчить про постійну специфічну та негативну інженерно-геологічну умову території, яка враховується як під час проєктування, зведення чи реконструкції, так і протягом усього подальшого циклу експлуатації будівель та споруд.

Разом з тим, у вказаному показнику в таблиці зоною дії коефіцієнту К1 визначено безпосередньо частку земельної ділянки в межах зони, а не межі ділянки будівництва або реконструкції.

Тобто, з наведеного слідує, що коефіцієнт К1 "Зона залягання ґрунтових вод на глибині менше 2,00 м", що враховує складні інженерно-геологічні умови К1 = 0,73, за об`єктним критерієм поширюється на всю площу або відповідну частку земельної ділянки згідно з її кадастровими координатами, а не обмежується лише контуром самого будівельного майданчика або об`єкта реконструкції.

Натомість зоною дії "межі ділянки нового будівництва або реконструкції" відповідає значення другого показника К1 "Залягання ґрунтів із специфічними властивостями в зоні активної взаємодії для будівель і споруд" (К1 = 0,76, 0,90).

При цьому, у Додатку "Коефіцієнти умов використання земельної ділянки" (таблиці) до Положення від 27.02.2008 №41/08 у редакції, яка почала діяти з 01.01.2022, коефіцієнт К1 має такі ж самі показники, однак частково було змінено назву вказаного вище показника на нову "Зона залягання ґрунтових вод на глибині менше 2 м при рівнях відповідальності".

Отже, в редакції Додатку "Коефіцієнти умов використання земельної ділянки", яка почала діяти з 01.01.2022, було виключено застосування понижуючого коефіцієнту при будівництві та реконструкції, чим додатково підтверджується обґрунтованість позиції суду про те, що застосування коефіцієнту К1 з даним показником "Зона залягання ґрунтових вод на глибині менше 2 м" не залежить від будівництва або реконструкції на такій земельній ділянці.

Разом з цим, інший показник коефіцієнту К1 "Залягання ґрунтів із специфічними властивостями в зоні активної взаємодії для будівель і споруд при рівнях відповідальності" (значення 0,76, 0,90) ставився в залежність саме від рівнів відповідальності як у редакції Положення від 27.02.2008 №41/08 до 01.01.2022, так і після, а тому він застосовується виключно у межах ділянки нового будівництва або реконструкції.

Крім того, колегія суддів зазначає, що понижуючий коефіцієнт К1 = 0,73 на складність інженерно-геологічних умов у зв`язку з наявністю ґрунтових вод на глибині до 2,0м є, по суті, пільгою (для компенсації об`єктивних витрат користувача) від органу місцевого самоврядування, яка може розповсюджуватися на юридичних та фізичних осіб як на етапі будівництва або реконструкції через додаткове ускладнення проведення відповідних робіт (наприклад по влаштування фундаменту будівлі), так само і після введення об`єктів в експлуатацію та під час експлуатації об`єкту, оскільки такі ж самі ускладнення (негативні інженерно-геологічні особливості землі) пов`язані також з експлуатацією та обслуговуванням вже побудованих об`єктів нерухомості.

Фактично після проведення будівництва такі негативні характеристики як високий рівень ґрунтових вод на земельній ділянці продовжують існувати протягом усього часу користування землею, а тому користувач має нести додаткові технічні та фінансові навантаження і витрати як при будівництві чи реконструкцію нових об`єктів, так і в подальшому протягом всього часу експлуатації об`єктів нерухомого майна.

При цьому, судова колегія не погоджується з позицією позивача про те, що у редакції Положення №41/08 до 01.01.2022 застосування понижуючого коефіцієнту К1 = 0,73 ставиться в залежність від наявності будівництва чи реконструкції на земельні ділянці та звертає увагу на таке.

Згідно з аналізом приписів Положенням №41/08 як у редакції до 01.01.2022, так і після, застосування коефіцієнта умов користування К1=0,73 для складних інженерно-геологічних умов за ініціативою орендаря для укладення договору оренди діє протягом усього строку оренди, якщо це зафіксовано в договорі. Тобто, навіть за умовами Положенням №41/08 коефіцієнт не обмежується лише періодом будівництва, оскільки він є постійною складовою формули розрахунку річної орендної плати за землю в договорі оренди землі.

У свою чергу, виключення із Положення №41/08 (у редакції до 01.01.2022) фрази "при будівництві або реконструкції будівель і споруд" на підставі внесених змін до Положення №41/08 (у редакції, яка почала діяти з 01.01.2022) додатково підтверджує те, що раніше ця умова обмежувала застосування коефіцієнта 0,73 лише періодом будівництва, роблячи його невиправданим для вже експлуатуючих об`єктів.

Окремо колегія суддів звертає увагу на позицію Харківської міської ради у інших справах (зокрема, у справі №922/1336/21), де позивачем зменшувався розмір заявлених позовних вимог з огляду на врахування у розрахунку коефіцієнта складних інженерно-геологічних умов із значенням "0,73" замість "1" відповідно до Положення №41/08 (у редакції до 01.01.2022), навіть за умови відсутності здійсненого будь-якого будівництва чи реконструкції на земельній ділянці.

Враховуючи наведене, колегія суддів погоджується з доводами апеляційної скарги відповідача про те, що в будь-якому випадку сама по собі наявність ґрунтових вод на глибині до 2,00 м, що має місце на спірній земельній ділянці, відповідно до Додатку "Коефіцієнти умов використання земельної ділянки" (таблиці) до Положення №41/08, як в редакції до 01.01.2022, так і після, є підставою для застосування відповідного понижуючого коефіцієнту К1=0,73 на складність інженерно-геологічних умов за весь спірний користування земельною ділянкою з 01.01.2020 по 28.02.2022.

У судових засіданнях апеляційної інстанції представник Харківської міської ради заперечував проти застосування понижуючого коефіцієнту зі значенням 0,73 у період здійсненого нарахування з 01.01.2020 по 31.12.2021, обґрунтовуючи свою позицію тим, що відповідачем не надав доказів того, до якої саме категорії відноситься сам відповідач і який коефіцієнт 0,73 або 0,90 має до нього застосовуватись (тобто при яких рівнях відповідальності нормальному чи підвищеному). Також позивач зазначив, що згідно з вимогами Положення №41/08 застосування коефіцієнтів складних інженерно-геологічних умов (К1) повинно відбуватися за ініціативною орендаря, яка в даному випадку була відсутня.

З цього приводу колегія суддів враховує, що Харківська міська рада є не лише власником та розпорядником спірної земельної ділянки, а також є уповноваженим контролюючим органом з питань дотримання використання належного йому майна, який (уповноважений контролюючий орган) в силу закону зобов`язаний володіти повною інформацією про земельні ділянки комунальної або державної форми власності, розташовані в межах населеного пункту.

Водночас суд приймає до уваги, що застосування понижуючого коефіцієнта умов використання земельної ділянки дійсно здійснюється за ініціативою орендаря, однак Положення №41/08 регламентує таку процедуру саме під час та на етапі укладення договору оренди земельної ділянки. Разом з цим, у даному ж випадку судом досліджується питання стягнення безпідставно збережених коштів у вигляді недоотриманої позивачем орендної плати за користування земельної ділянки, а відтак ініціатива орендаря не має істотного значення.

Подання відповідачем Висновку експерта на стадії судового розгляду справи про стягнення безпідставно збережених коштів, які визначено у розмірі орендної плати, не суперечить порядку встановленому самим позивачем у п. 2.4. Положення №41/08.

При цьому, в ході розгляду справи Харківська міська рада будь-якими доказами не спростувала відсутності обставин залягання ґрунтових вод, що надає відповідачу право на застосування понижуючого коефіцієнту – 0,73, як і не довела суду будь-якими доказами відсутності на спірній земельній ділянці складних інженерно-геологічних умов у зв`язку із заляганням ґрунтових вод на глибині до 2,0м.

Стосовно заперечень позивача щодо визначення частки земельної ділянки, до якої може бути застосований понижуючий коефіцієнт, судова колегія зазначає таке.

Щодо визначення частки застосування понижуючого коефіцієнту – 0,73 на всю площу земельної ділянки за період з 01.01.2022 по 28.02.2022 сторони не заперечуються та не оскаржують судове рішення в цій частині.

Як вбачається з висновку експерта, об`єктом дослідження експерта-геодезиста щодо наявності складних інженерно-геологічних умов є земельна ділянка, надана в оренду ТОВ "Харківський завод підйомно-транспортного устаткування", за адресою м. Харків, Новобаварський район, 118, кадастровий номер 6310137900:12:013:0033, загальна площа 22,1641га.

Відповідно до висновку експерта ускладнюючими факторами, які потрібно враховувати при проектуванні, будівництві, експлуатації будинків і споруд постають, зокрема, високий рівень ґрунтової води від 0,8м до 4,4м. По підтоплюємості майданчик класифікується як підтоплений.

Водночас у висновку експерт зазначає про те, що розвантаження підземних вод (тобто процес виходу підземних вод на земну поверхню або їх перетікання) відбувається у північному напрямку в бік річки Уди, з якою водоносний горизонт гідравлічно пов`язаний. Враховуючи сезонні коливання, можливий підйом рівня підземних вод на 1,0м вище зафіксованого. При цьому північно-східна частина території буде підтоплена аж до заболочування. Незалежно від способу планування, без проведення дренажних робіт, північні та північно-східні частини ділянки підтоплені. Експертом зазначено, що 28.11.2024 було проведено рекогносцирувальне обстеження території та встановлено, що в північно-центральній частині, у цехах рівень підземних вод знаходиться на глибинах 1,5м- 1,8м, на підтвердження зазначеного додається фото рівня підземних вод.

При цьому, у своєму дослідженні експерт використовує поняття "майданчик", "територія" як конкретну земельну ділянку з визначеними географічними межами.

Згідно із ч. 1 ст. 79 ЗК України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Відповідно до ч.ч. 1, 3, 4, 9 ст. 79-1 ЗК України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі; земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.

Судом встановлено, що спірна земельна ділянка сформована як об`єкт цивільних прав 24.05.2019 на підставі технічної документації із землеустрою щодо поділу спірної земельної ділянки, яка розроблялась саме на замовлення відповідача та витягом з Держземкадастру від 18.09.2024 №НВ-0002295572024.

Отже, з урахуванням наведеного, досліджуючи зміст Висновку експерта, колегія суддів вбачає, що у ньому йдеться саме про всю територію земельної ділянки як єдиний об`єкт цивільних прав, а не окрему її частину, а тому коефіцієнт 0,73 має застосовуватись щодо межі всієї площі спірної земельної ділянки.

Крім того, згідно з Положенням №41/08 при визначенні орендної плати та застосуванні коефіцієнтів (К1) береться до уваги визначена формула (О=Ц*Б*К1*К2) та об`єкт розрахунку, яким є вся сформована земельна ділянка як єдиний об`єкт цивільних прав, а не окремі її частини чи площі забудови земельної ділянки.

Позивачем, у свою чергу, не було надано суду будь-яких власних доказів, у тому числі експертних висновків та інших досліджень, на підтвердження того, що залягання ґрунтових вод на глибині менше 2,00 м мало місце лише на окремій частині, а не всій площі спірної земельної ділянки.

Щодо посилання відповідача стосовно того, що він не користується усією земельною ділянкою, колегія суддів звертає увагу, що відповідач обліковується платником земельного податку на всю земельну ділянку з кадастровим номером 6310137900:12:013:0033 площею 22,1641га, а також самостійно декларував суми плати за землю у 2020, 2021 роки, чим фактично самостійно підтвердив користування всією площею спірної земельною ділянкою.

Також в матеріалах справи наявна Технічна документація із землеустрою щодо поділу земельної ділянки для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель згідно з укладеною угодою з розробником документації із землеустрою та договору на виконання робіт № 701 від 15.02.2019 на замовлення ТОВ "ХЗПТУ".

Отже, саме на замовлення відповідача було розроблено землевпорядну документацію та в подальшому сформовано земельну ділянку, а відтак сам відповідач підтвердив необхідну йому площу та межі земельної ділянки для обслуговування нерухомого майна.

З огляду на викладене, колегія суддів дійшла висновку, що при здійсненні розрахунку суми безпідставно збережених коштів за використання відповідачем спірної земельної ділянки з кадастровим номером 6310137900:12:013:0033 має застосовуватися коефіцієнт складних інженерно-геологічних умов К1= 0,73 на всю площу земельної ділянки та за весь нарахований позивачем період з 01.01.2020 по 28.02.2022.

Отже, здійснивши власний розрахунок безпідставно збережених коштів за використання вищевказаної земельної ділянки за період з 01.01.2020 по 28.02.2022 з урахуванням коефіцієнту складних інженерно-геологічних умов К1= 0,73, колегія суддів зазначає про необхідність здійснення наступного розрахунку:

1) за 11 місяців 2020 року:

324276432,13 (нормативна грошова оцінка земельної ділянки) х 4% (єдина для м. Харкова базова ставка орендної плати) х 0,73 (коефіцієнт, який враховує наявність складних інженерно-геологічних умов земельної ділянки) х 1 (коефіцієнт, який враховує розмір земельної ділянки) = 9468871,82грн на рік / 12 місяців = 789072,65грн – за 1 місяць;

9468871,82 – 4189729,69 (розмір сплаченого відповідачем земельного податку) = 5 279142,13грн (загальна річна сума) – 789072,65 грн (1 місяць); всього за 11 місяців 2020 року розмір орендної плати складає 4 490 069,48грн;

2) з 01.01.2021 по 31.12.2021:

324276432,13 (нормативна грошова оцінка земельної ділянки) х 4% (єдина для м. Харкова базова ставка орендної плати) х 0,73 (коефіцієнт, який враховує наявність складних інженерно-геологічних умов земельної ділянки) х 1 (коефіцієнт, який враховує розмір земельної ділянки) = 9468871,82грн;

9468871,82 – 4570647,46 (розмір сплаченого відповідачем земельного податку) = 4 898 224,36грн;

3) з 01.01.2022 по 28.02.2022:

356704075,34 (нормативна грошова оцінка земельної ділянки) х 4% (єдина для м. Харкова базова ставка орендної плати) х 0,73 (коефіцієнт, який враховує наявність складних інженерно-геологічних умов земельної ділянки) х 0,85 (коефіцієнт, який враховує розмір земельної ділянки) = 1 475 565,86 грн;

Отже, за період з 01.01.2020 по 28.02.2022 правильний розмір збережених відповідачем коштів від безпідставно набутого майна, який підлягає відшкодуванню з боку відповідача на користь позивача становить 10863859,68 (4490069,48грн + 4898224,36грн + 1475565,86грн), виходячи з розміру орендної плати за землю з урахуванням понижуючого коефіцієнту К1=0,73 на складність інженерно-геологічних умов.

Що стосується позиції апелянта з приводу необхідність повного звільнення від сплати за користування земельною ділянкою через необхідність застосування коефіцієнта К1 = 0,73 за весь спірний період та що такий коефіцієнт не повинен застосовуватися виключно при будівництві чи реконструкції, то колегія суддів вважає такий підхід необґрунтованими та суперечливим, оскільки застосований коефіцієнт знижує базу розрахунку розміру орендної плати, але не звільняє від обов`язку сплачувати за фактичне користування землею.

Відповідно до ч. 1 ст. 277 ГПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є, зокрема, невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; неправильне застосування норм матеріального права.

Таким чином, доводи апеляційної скарги відповідача щодо безпідставного нарахування заборгованості у зв`язку з незастосуванням судом понижуючого коефіцієнту К1=0,73 на складність інженерно-геологічних умов за період з 01.01.2020 по 31.12.2021 знайшли своє підтвердження в ході апеляційного перегляду справи, а тому оскаржуване рішення суду першої інстанції в частині задоволених позовних вимог про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати в сумі 6712522,16грн слід скасувати та прийняти в цій частині нове судове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.

Підсумовуючи вищенаведене, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що апеляційна скарга ТОВ "Харківський завод підйомно-транспортного устаткування" підлягає частковому задоволенню, а оскаржуване рішення Господарського суду Харківської області від 28.05.2026 у справі №922/2438/24 (922/4053/24) в частині задоволених позовних вимог про стягнення з відповідача безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати у сумі 6712522,16грн підлягає скасуванню із прийняттям нового рішення про відмову в позові. В решті оскаржуване рішення є законним та обґрунтованим, а тому підлягає залишенню без змін.

Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 275, 277, 281 - 284 ГПК України, Східний апеляційний господарський суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Харківський завод підйомно-транспортного устаткування" на рішення Господарського суду Харківської області від 28.05.2026 у справі № 922/2438/24 (922/4053/24) – задовольнити частково.

Рішення Господарського суду Харківської області від 28.05.2026 у справі №922/2438/24 (922/4053/24) скасувати в частині задоволених позовних вимог про стягнення з відповідача безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати у сумі 6712522,16грн, ухваливши в цій частині нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні вказаних вимог.

Викласти резолютивну частину рішення у наступній редакцій:

" 1. Позов задовольнити частково.

2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Харківський завод підйомно-транспортного устаткування" (просп. Ново-Баварський, 118, м. Харків, 61019, код ЄДРПОУ 19364229) на користь Харківської міської ради (м-н Конституції, 7, м. Харків, 61003, код ЄДРПОУ 04059243) безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати у загальній сумі 10863859,68грн за використання земельної ділянки загальною площею 22,1641 га по просп. Ново-Баварському, 118 у м. Харкові з кадастровим номером 6310137900:12:013:0033 за період з 01.01.2020 по 28.02.2022.

3. У задоволенні решти позовних вимог відмовити.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Харківський завод підйомно-транспортного устаткування" (просп. Ново-Баварський, 118, м. Харків, 61019, код ЄДРПОУ 19364229) на користь Харківської міської ради (м-н Конституції, 7, м. Харків, 61003, код ЄДРПОУ 04059243) витрати зі сплати судового збору за подання позовної заяви у сумі 22464,46грн.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена до Верховного Суду в порядку та строк, передбачені ст.ст. 287 - 289 Господарського процесуального кодексу України.

Повну постанову складено 14.08.2026.

Головуючий суддя Н.О. Мартюхіна

Суддя П.В. Демідова

Суддя О.О. Крестьянінов