Постанова від 29 червня 2026 р. у справі №910/14154/25 — Північний апеляційний господарський суд

ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"30" червня 2026 р. Справа№ 910/14154/25

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Бестаченко О.Л.

суддів: Скрипки І.М.

Шаратова Ю.А.

секретар судового засідання - Васильченко А.І.

за участю представників сторін: згідно протоколу судового засідання від 30.06.2026,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Ролан"

на рішення Господарського суду міста Києва

від 07.04.2026 (повний текст складено 22.04.2026)

у справі № 910/14154/25 (суддя - Ярмак О.М.)

за позовом Солом`янської окружної прокуратури міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ролан"

про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

Солом`янська окружна прокуратура міста Києва звернулась до Господарського суду міста Києва із позовом в інтересах держави в особі Київської міської ради (далі за текстом - позивач) до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ролан" (далі за текстом - ТОВ "Ролан", відповідач) з вимогою про розірвання договору оренди земельної ділянки площею 0,6946 га по вулиці Людмили Проценко у Солом`янському районі міста Києва за кадастровим номером 8000000000:72:184:0059 за реєстровим номером № 1100 та зареєстрованій в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 61955639 від 30.11.2021 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 865947480000) та зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю "РОЛАН" повернути Київській міській раді земельну ділянку площею 0,6946 га по вулиці Людмили Проценко у Солом`янському районі міста Києва за кадастровим номером 8000000000:72:184:0059, у стані придатному для її подальшого використання.

Позовні вимоги мотивовані порушенням відповідачем своїх зобов`язань за договором щодо сплати орендної плати та забудови земельної ділянки у встановлений строк.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду

Рішенням Господарського суду міста Києва від 07.04.2026 у справі № 910/14154/25 позов задоволено повністю.

Розірвано договір оренди земельної ділянки площею 0,6946 га по вулиці Людмили Проценко у Солом`янському районі міста Києва за кадастровим номером 8000000000:72:184:0059 за реєстровим номером № 1100 та зареєстрованій в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 61955639 від 30.11.2021 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 865947480000), укладений між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ролан".

Зобов`язано Товариство з обмеженою відповідальністю "Ролан" повернути Київській міській раді земельну ділянку площею 0,6946 га по вулиці Людмили Проценко у Солом`янському районі міста Києва за кадастровим номером 8000000000:72:184:0059, у стані придатному для її подальшого використання.

Своє рішення суд мотивував тим, що відповідач допустив заборгованість з орендної плати понад три місяці поспіль, що підтверджено преюдиційними рішеннями Господарського суду міста Києва у справах № 910/2308/25 від 28.08.2025 та № 910/13129/25 від 28.11.2025, які набрали законної сили і відповідно до ч. 4 ст. 75 ГПК України не потребують повторного доказування.

Суд погодився з доводами прокурора про те, що безпідставне невиконання відповідачем своїх зобов`язань щодо здійснення своєчасної та повної оплати орендних платежів вважається істотним порушенням договору. З огляду на викладене, місцевий господарський суд дійшов висновку, що позовні вимоги про розірвання спірного договору оренди визнаються судом обґрунтованими та відповідно підлягають задоволенню.

Враховуючи встановлений факт прострочення внесення плати відповідачем за користування переданого за договором майна протягом трьох місяців підряд, суд виснував, що вимоги про повернення земельної ділянки площею 0,6946 га по вулиці Людмили Проценко у Солом`янському районі міста Києва за кадастровим номером 8000000000:72:184:0059 у стані придатному для її подальшого використання також підлягають задоволенню.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів

Не погоджуючись із прийнятим рішенням суду першої інстанції ТОВ "Ролан" звернулось до Північного апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, у якій просить рішення Господарського суду міста Києва від 07.04.2026 у справі № 910/14154/25 скасувати та в цій частині ухвалити нове, яким у задоволенні позовних вимог позивачу відмовити.

Апелянт вважає оскаржуване рішення незаконним, а висновки суду необґрунтованими та такими, що зроблені без належного з`ясування обставин справи та дослідження доказів. Зазначає, що суд першої інстанції, задовольняючи позовні вимоги, обмежився наявністю у відповідача заборгованості з орендної плати, однак не з`ясував обставини та підстави її виникнення, як і наявність обов`язку у відповідача з її сплати.

Відповідач вважає, що підстави для розірвання договору оренди відсутні, а підстави для несплати орендної плати виникли саме з вини Київської міської ради. Посилаючись на принцип добросовісності, зазначає, що ТОВ "Ролан" уклало договір оренди з метою будівництва житлових будинків з нежитловими приміщеннями та вправі було розраховувати, що отримана в оренду земельна ділянка може бути використана з визначеною договором метою. Пунктом 8.2 договору передбачено обов`язок орендодавця передати земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору.

Апелянт зазначає, що з метою забудови земельної ділянки неодноразово звертався за отриманням містобудівних умов та обмежень, однак листом Департаменту містобудування та архітектури від 20.07.2023 № 418 у їх наданні відмовлено, зокрема у зв`язку з невідповідністю намірів забудови вимогам містобудівної документації, оскільки земельна ділянка за функціональним призначенням переважно відноситься до комунально-складської території та лише частково - до житлової забудови.

Зазначає, що детальний план території та план зонування території не затверджені, а за чинним Генеральним планом функціональне призначення "житлова багатоповерхова забудова" має лише 23,56 % площі спірної земельної ділянки. У зв`язку з цим апелянт вважає, що будівництво передбачених договором багатоквартирних житлових будинків за умов дотримання чинної містобудівної документації є неможливим.

ТОВ "Ролан" також посилається на те, що неодноразово зверталося до Київської міської ради з проханням внести зміни до Генерального плану міста Києва та затвердити детальний план території, однак такі звернення залишено без результату. На переконання апелянта, саме недотримання Київською міською радою гарантій, визначених договором оренди, мало наслідком неможливість забудови земельної ділянки та несплати орендної плати.

При цьому відповідач зазначає, що не відмовляється від намірів забудови земельної ділянки та сплатив 700 000,00 грн орендної плати згідно з платіжною інструкцією № 1 від 23.04.2025. Крім того, посилається на пункт 12.3 договору, відповідно до якого сторона звільняється від відповідальності, якщо доведе, що порушення сталося не з її вини.

ТОВ "Ролан" просить врахувати обставини, встановлені рішенням Господарського суду міста Києва від 15.06.2022 у справі № 910/21981/21.

Враховуючи наведене, апелянт вважає, що у нього відсутній обов`язок зі сплати орендної плати за земельну ділянку, яку неможливо використовувати за визначеним договором призначенням, а відтак відсутні й підстави для розірвання договору оренди.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 12.05.2026 апеляційну скаргу ТОВ "Ролан" передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючої судді (судді-доповідача) - Бестаченко О.Л., суддів: Скрипки І.М., Шаратова Ю.А.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 18.05.2026 апеляційну скаргу ТОВ "Ролан" на рішення Господарського суду міста Києва від 07.04.2026 у справі № 910/14154/25 залишено без руху та надано строк для усунення недоліків, а саме для подання до Північного апеляційного господарського суду доказів сплати судового збору у розмірі 1 453,44 грн.

26.05.2026 до апеляційної інстанції через "Електронний суд" від представника ТОВ "Ролан" - Лаврентьєва Дмитра Олеговича надійшла заява про усунення недоліків апеляційної скарги, до якої додано платіжну інструкцію № 440-0223-0782-7049 від 26.05.2026 на підтвердження сплати судового збору.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 26.05.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ТОВ "Ролан" на рішення Господарського суду міста Києва від 07.04.2026 у справі № 910/14154/25, призначено її до розгляду на 30.06.2026. Витребувано у Господарського суду міста Києва матеріали справи № 910/14154/25.

04.06.2026 на адресу Північного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи № 910/14154/25.

Узагальнені доводи відзиву на апеляційну скаргу

08.06.2026 через підсистему "Електронний суд" від Солом`янської окружної прокуратури міста Києва надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому прокурор просить апеляційну скаргу ТОВ "Ролан" залишити без задоволення, а рішення Господарського суду міста Києва від 07.04.2026 у справі № 910/14154/25 залишити без змін.

Прокурор вважає, що оскаржуване рішення суду першої інстанції винесено відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права, а тому є законним, а доводи апеляційної скарги є необґрунтованими, безпідставними та такими, що дублюють доводи наведені під час розгляду справи та у основній своїй частині зводяться до переоцінки доказів у справі.

Зазначає, що єдиним аргументом апеляційної скарги є відсутність провини товариства у невиконанні умов договору оренди щодо обов`язку здійснювати сплату орендної плати та забудови ділянки у встановлений законом строк, оскільки наявні перешкоди в отриманні дозвільної документації на будівництво. Тобто, товариство фактично 20 років утримує, однак не використовує за цільовим призначенням земельну ділянку комунальної власності, роками не сплачує орендну плату у повному обсязі, а часткову сплату вважає взагалі безпідставною, не створює відповідну інфраструктуру, доводить ділянку до захаращеного стану та намагається перекласти відповідальність за невиконання ним умов договору на орендодавця, що свідчить про недобросовісну і суперечливу поведінку сторони правочину.

Стверджує, що ТОВ "Ролан", будучи обізнаним з умовами договору оренди та взятими на себе зобов`язаннями, у тому числі щодо обов`язку розпочати будівництво об`єкта не пізніше ніж через три роки з моменту державної реєстрації права оренди земельної ділянки, обов`язку сплати орендної плати тощо, а також з настанням наслідків у вигляді припинення дії договору шляхом його дострокового розірвання у разі неналежного виконання обов`язків, допустило істотне порушення умов договору.

При цьому, зазначаючи про об`єктивні перешкоди в отриманні дозвільної документації, у зв`язку з належністю більшої частини земельної ділянки за функціональним призначенням до комунально-складської забудови ТОВ "Ролан" вчергове поновлює договір оренди землі, яку за його ж доводами не можна забудувати.

Позиції учасників справи та явка представників сторін у судове засідання

У судове засідання 30.06.2026 з`явились представники учасників справи.

Прокурор заперечив проти задоволення апеляційної скарги, просив залишити її без задоволення, а рішення Господарського суду міста Києва від 07.04.2026 у справі № 910/14154/25 залишити без змін.

Представник Київської міської ради просив залишити рішення Господарського суду міста Києва від 07.04.2026 у справі № 910/14154/25 без змін, а апеляційну скаргу ТОВ "Ролан" без задоволення.

Представник ТОВ "Ролан" просив апеляційну скаргу задовольнити, а рішення Господарського суду міста Києва від 07.04.2026 у справі № 910/14154/25 скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції

На підставі рішення Київської міської ради від 18.11.2004 № 706/2116 "Про передачу ТОВ "РОЛАН" земельної ділянки для будівництва житлових будинків з нежитловими приміщеннями на вул. Петра Красикова у Солом`янському районі м. Києва" між позивачем (орендодавцем) та відповідачем (орендарем) укладено договір оренди земельної ділянки площею 0,6946 га по вулиці Петра Красикова у Солом`янському районі міста Києва (кадастровий номер 8000000000:72:184:0059), який зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) 08.06.2006 за № 72-6-00383.

Згодом Київська міська рада прийняла рішення від 28.12.2010 № 538/5350 "Про внесення змін до рішення Київської міської ради № 706/2116 від 18.11.2004", на підставі якого між сторонами у справі укладено договір про внесення змін та доповнень до договору оренди земельної ділянки від 08.06.2006, посвідчений 11.10.2011 за № 1370 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) 19.10.2011 за № 72-6-00646.

Також на підставі рішення Київської міської ради від 24.06.2021 № 1560/1601 "Про поновлення ТОВ "РОЛАН" договору оренди земельної ділянки від 08.06.2006 № 72-6-00383 (зі змінами)", між сторонами у справі укладено договір оренди земельної ділянки на новий строк, який посвідчений приватним нотаріусом та зареєстровано в реєстрі 30.11.2021 за № 1100. Право оренди зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 61955639 від 30.11.2021 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 865947480000).

Відповідно до п. 2.1, 2.2 Договору об`єктом оренди є земельна ділянка з наступними характеристиками: кадастровий номер 8000000000:72:184:0059; місце розташування вул. Людмили Проценко у Солом`янському районі м. Києва; категорія земель землі житлової та громадської забудови; цільове призначення 02.10 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури; вид використання для будівництва житлових будинків з нежитловими приміщеннями; розмір (площа) 0,6946 га. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 21 314 570, 85 грн.

Згідно з п. 4.1 Договору оренди орендна плата за земельну ділянку становить платіж, який орендар самостійно розраховує та вносить орендареві за користування земельною ділянкою у грошовій формі.

Річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 3 (трьох) відсотків від її нормативної грошової оцінки (п. 4.2 Договору).

Відповідно до п. 4.3 Договору оренди у випадку, якщо будівництво об`єкта, що є предметом договору, не розпочато у термін, визначений п.п. 8.4 договору, орендна плата встановлюється у подвійному розмірі, що визначений у п. 4.2 договору, але не більше 12 відсотків від нормативно грошової оцінки земельної ділянки.

Пунктом 8.4 Договору передбачено обов`язок орендаря, зокрема, приступити до використання земельної ділянки в строк, встановлений цим договором, після державної реєстрації права оренди даної земельної ділянки; розпочати будівництво об`єкта не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації права оренди земельної ділянки; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення; своєчасно вносити орендну плату.

Договір укладено на 10 (десять) років (п. 3.1 Договору), тобто до 30.11.2031.

За інформацією Головного управління ДПС у м. Києві від 29.10.2025 №30442/5/26-15-04-04-03 по ТОВ "Ролан" обліковується податковий борг з орендної плати в сумі 1 346 011,48 грн, в т.ч. пені - 103 937,62 грн.

Крім того, факт наявності заборгованості встановлений рішеннями Господарського суду міста Києва від 28.08.2025 у справі №910/2308/25 та від 28.11.2025 у справі № 910/13129/25, які набрали законної сили.

Звертаючись до суду з даним позовом прокурор зазначив про наявність невиконаного зобов`язання відповідача з оплати орендних платежів та забудови земельної ділянки у встановлений строк.

Посилаючись на ст. 651 ЦК України просив розірвати спірний договір оренди та повернути позивачу спірну земельну ділянку.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції під час ухвалення постанови, та оцінка аргументів учасників справи

Предметом позову у цій справі є вимоги про розірвання договору оренди земельної ділянки площею 0,6946 га на вул. Людмили Проценко у Солом`янському районі міста Києва, кадастровий номер 8000000000:72:184:0059, та зобов`язання ТОВ "Ролан" повернути цю земельну ділянку Київській міській раді у стані, придатному для її подальшого використання.

Підставою позову прокурор визначив неналежне виконання відповідачем договірних зобов`язань зі сплати орендної плати та забудови земельної ділянки у встановлений договором строк.

ТОВ "Ролан", заперечуючи проти розірвання договору, посилається на неможливість забудови земельної ділянки за визначеним договором цільовим призначенням у зв`язку з невідповідністю намірів забудови чинній містобудівній документації, невнесенням Київською міською радою змін до Генерального плану міста Києва, відсутністю затвердженого детального плану території та відмовою Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради від 20.07.2023 № 418 у наданні містобудівних умов та обмежень. Із наведеними обставинами апелянт пов`язує відсутність у нього обов`язку зі сплати орендної плати та підстав для дострокового розірвання договору.

Оцінюючи наведені доводи, колегія суддів виходить із правової природи орендних відносин, змісту укладеного сторонами договору, установлених судовими рішеннями обставин його виконання та передбачених законом підстав для звільнення орендаря від орендної плати.

Відповідно до статті 206 Земельного кодексу України (далі за текстом - ЗК України) використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

За статтею 792 Цивільного кодексу України (далі за текстом - ЦК України) за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що договір оренди землі є договором, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною першою статті 21 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендна плата за землю є платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. За частиною другою цієї статті розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються Податковим кодексом України.

Статтею 24 Закону України "Про оренду землі" орендодавцеві надано право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку. Орендодавець зобов`язаний: передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди; при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки; не вчиняти дій, які перешкоджали б орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою; відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов`язані з поліпшенням стану об`єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця; попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які у процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки або призвести до погіршення стану об`єкта оренди.

За статтею 25 Закону України "Про оренду землі" орендар земельної ділянки має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження, одержувати продукцію і доходи, здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем. Орендар зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим у встановленому законом порядку, виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі, дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.

Статтею 525 ЦК України передбачено, що одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

За частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Статтею 629 ЦК України встановлено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Наведене правове регулювання свідчить, що платність є невід`ємною ознакою оренди земельної ділянки. Переданню орендареві права строкового володіння і користування земельною ділянкою відповідає його обов`язок вносити орендну плату у розмірі та строки, визначені договором і законом. Припинення такого обов`язку або звільнення від його виконання можливе за наявності передбачених договором або законом підстав.

Так, рішенням Київської міської ради від 24.06.2021 № 1560/1601 поновлено на 10 років договір оренди земельної ділянки площею 0,6946 га, кадастровий номер 8000000000:72:184:0059. На підставі цього рішення між Київською міською радою та ТОВ "Ролан" укладено договір про укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, 30.11.2021 зареєстровано право оренди.

Пунктом 4.1 Договору встановлено, що визначена договором орендна плата за земельну ділянку становить платіж, який орендар самостійно розраховує та вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою у грошовій формі.

За пунктом 4.2 Договору річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 3 відсотків від її нормативної грошової оцінки.

Пунктом 4.3 Договору сторони передбачили, що у випадку, якщо будівництво об`єкта не розпочато у строк, визначений пунктом 8.4 договору, орендна плата встановлюється у подвійному розмірі порівняно з розміром, визначеним пунктом 4.2 договору, але не більше 12 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Пунктом 4.8 Договору визначено, що орендна плата сплачується орендарем рівними частками за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом тридцяти календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця.

Таким чином, сторони безпосередньо врегулювали наслідки нерозпочатого у визначений договором строк будівництва. За погодженими умовами така обставина не припиняє та не зупиняє обов`язку зі сплати орендної плати. Договором, навпаки, передбачено зміну її розміру.

Умови договору також не пов`язують виникнення грошового зобов`язання з отриманням орендарем містобудівних умов та обмежень, затвердженням детального плану території, внесенням змін до Генерального плану міста Києва, залученням коштів інвесторів або початком будівельних робіт.

Водночас наведене не виключає можливості звільнення орендаря від плати за наявності передбачених законом обставин.

Частиною четвертою статті 14 ЦК України встановлено, що особа може бути звільнена від цивільного обов`язку або його виконання у випадках, передбачених договором або актами цивільного законодавства.

За частиною першою статті 762 ЦК України за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Частиною шостою статті 762 ЦК України передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Застосування частини шостої статті 762 ЦК України залежить від установлення фактичної неможливості використання переданого в оренду майна протягом відповідного періоду та причин такої неможливості. На орендаря, який посилається на зазначену норму, покладається обов`язок довести, що майно не могло бути використане через обставини, за які він не відповідає.

Для застосування частини шостої статті 762 ЦК України підлягають установленню об`єктивна неможливість використання орендованого майна, незалежність причин такої неможливості від орендаря та належність доказів, якими ці обставини підтверджуються.

Скаржник наголошує, що 20.07.2023 Департамент містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради відмовив ТОВ "Ролан" у наданні містобудівних умов та обмежень для проєктування об`єкта "Будівництво багатоквартирних житлових будинків з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури за адресою: вулиця Людмили Проценко у Солом`янському районі міста Києва". Однією з підстав відмови визначено невідповідність намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні, оскільки земельна ділянка за функціональним призначенням переважно належить до комунально-складської території, частково - до території житлової садибної забудови та частково - до території житлової багатоповерхової забудови.

ТОВ "Ролан" оскаржило зазначену відмову в адміністративному судочинстві, у зв`язку з чим Київським окружним адміністративним судом відкрито провадження у справі № 320/43390/23.

Однак існування вказаних обставин не доводить всіх юридичних фактів, з якими частина шоста статті 762 ЦК України пов`язує повне звільнення орендаря від плати. Для застосування цієї норми необхідно встановити, що протягом конкретного періоду, за який орендна плата не вносилася, земельна ділянка не могла бути використана орендарем через обставини, за які він не відповідає. Крім факту існування містобудівного обмеження, підлягають установленню характер і тривалість неможливості користування, її безпосередній вплив на права орендаря, причини виникнення відповідних обставин та їх перебування поза сферою відповідальності орендаря.

Скаржник посилається на те, що постановою Верховного Суду від 31.01.2023 у справі № 910/21981/21 залишено без змін судові рішення про відмову в задоволенні позову прокурора про визнання незаконним та скасування рішення Київської міської ради від 24.06.2021 № 1560/1601 про поновлення договору оренди та визнання недійсним договору, укладеного на новий строк. Предметом розгляду у зазначеній справі були законність рішення органу місцевого самоврядування про поновлення оренди та дійсність укладеного на його підставі договору.

Під час розгляду справи № 910/21981/21 суди встановили, що ТОВ "Ролан" протягом попереднього періоду орендних правовідносин вживало заходів для виконання договору, сплачувало орендну плату, отримувало технічні умови, укладало договори на виконання проєктних робіт та вчиняло дії, спрямовані на отримання дозвільної документації. Суди також врахували, що детальний план відповідної території Київською міською радою не був затверджений. На підставі цих обставин було відхилено довід прокурора про недобросовісність ТОВ "Ролан" як орендаря при вирішенні питання про законність поновлення договору.

Разом із тим у справі № 910/21981/21 не вирішувалося питання про наявність передбачених частиною шостою статті 762 ЦК України підстав для звільнення ТОВ "Ролан" від орендної плати. Судові рішення у цій справі не містять висновку про те, що протягом майбутніх розрахункових періодів земельна ділянка об`єктивно не може використовуватися ТОВ "Ролан" через обставини, за які товариство не відповідає. Не встановлено ними й причинного зв`язку між конкретними діями або бездіяльністю Київської міської ради та невиконанням ТОВ "Ролан" грошового зобов`язання за договором у 2023- 2025 роках.

Не доводить таких підстав і посилання апелянта на пункт 2.3 Договору, за яким передана в оренду земельна ділянка не має недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню, та пункт 8.2 Договору, який покладає на орендодавця обов`язок передати земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору.

Містобудівні характеристики території та фізичний стан переданого в оренду об`єкта не є однаковими правовими категоріями. Для висновку про порушення орендодавцем наведених умов договору необхідно встановити, у чому полягав недолік переданої земельної ділянки, чи існував він на момент передачі, чи був прихований від орендаря та чи унеможливлював користування земельною ділянкою в обсязі, передбаченому договором.

При цьому функціональне призначення території, на яке посилається ТОВ "Ролан", визначалося Генеральним планом міста Києва та проєктом планування його приміської зони на період до 2020 року, затвердженим рішенням Київської міської ради від 28.03.2002 № 370/1804, тобто містобудівною документацією, яка існувала задовго до поновлення договору у 2021 році.

За цих обставин твердження про приховування Київською міською радою при поновленні договору у 2021 році невідомої орендареві характеристики земельної ділянки не підтверджене належними доказами.

Пунктом 4.3 Договору сторони передбачили правові наслідки ситуації, коли будівництво протягом установленого строку не розпочато. Наявність цієї умови свідчить, що сторони не пов`язували саме існування обов`язку зі сплати орендної плати з фактом початку забудови.

Таким чином, наявні у справі докази не підтверджують передбаченої частиною шостою статті 762 ЦК України сукупності підстав для повного звільнення ТОВ "Ролан" від орендної плати за періоди, у які виникла заборгованість.

Колегія суддів також не приймає довід про те, що неможливість залучення коштів інвесторів унеможливила сплату орендної плати.

Частиною першою статті 617 ЦК України встановлено, що особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Не вважаються випадком, зокрема, недодержання своїх обов`язків контрагентом боржника, відсутність на ринку товарів, потрібних для виконання зобов`язання, та відсутність у боржника необхідних коштів.

Пунктом 12.3 Договору передбачено, що сторона, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності, якщо доведе, що порушення сталося не з її вини.

Наведена умова Договору, як і стаття 617 ЦК України, регулює підстави звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, але не встановлює припинення основного грошового обов`язку. Відсутність у боржника коштів не припиняє зобов`язання та не є правовою підставою для одностороннього зупинення внесення орендної плати.

Водночас наявність і характер порушення ТОВ "Ролан" обов`язку зі сплати орендної плати встановлені судовими рішеннями, які набрали законної сили.

За частиною четвертою статті 75 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті ж особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Частиною сьомою статті 75 ГПК України передбачено, що правова оцінка, надана судом певному факту при розгляді іншої справи, не є обов`язковою для господарського суду.

Отже, у цій справі суд враховує встановлені рішеннями, що набрали законної сили, фактичні обставини виникнення та виконання зобов`язань ТОВ "Ролан" зі сплати орендної плати, а правові наслідки цих обставин для вирішення вимоги про розірвання договору визначає з урахуванням предмета цього спору.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 28.08.2025 у справі № 910/2308/25 установлено наявність у ТОВ "Ролан" заборгованості з орендної плати за користування земельною ділянкою та за договором, укладеним на новий строк. Заборгованість у сумі 1 236 456,55 грн виникла за період з 31.07.2023 по 20.01.2025. Під час розгляду цієї справи ТОВ "Ролан" сплатило 700 000,00 грн, у зв`язку з чим провадження в цій частині було закрито, а залишок боргу в сумі 536 456,55 грн стягнуто з відповідача. Представник ТОВ "Ролан" під час розгляду справи наявності боргу не заперечував.

Тому посилання апелянта на платіжну інструкцію № 1 від 23.04.2025 про сплату 700 000,00 грн не підтверджує належного та своєчасного виконання поточних орендних зобов`язань. Цей платіж був здійснений після виникнення заборгованості за період з 31.07.2023 по 20.01.2025 та був урахований судом при визначенні залишку вже утвореного боргу.

Також рішенням Господарського суду міста Києва від 28.11.2025 у справі № 910/13129/25 установлено, що предметом позову є заборгованість ТОВ "Ролан" за користування земельною ділянкою на підставі договору, укладеного на новий строк 30.11.2021, за період з 01.02.2025 по 31.10.2025 у сумі 714 118,68 грн. За податковою декларацією ТОВ "Ролан" річна сума орендної плати становила 952 158,20 грн, а щомісячний платіж - 79 346,52 грн. Суд установив відсутність у матеріалах справи доказів внесення відповідачем плати за період з лютого по жовтень 2025 року та стягнув заявлену заборгованість.

За пунктом 4.8 Договору кожному календарному місяцю відповідає окремий строк виконання грошового зобов`язання - протягом тридцяти календарних днів після закінчення відповідного звітного місяця. Тому встановлена судовим рішенням відсутність платежів щонайменше за лютий-вересень 2025 року свідчить про неодноразове повне невиконання окремих щомісячних зобов`язань, строки виконання яких настали.

При цьому обидва встановлені судами періоди заборгованості з 31.07.2023 по 20.01.2025 та з 01.02.2025 по 31.10.2025 виникли після поновлення договору та державної реєстрації 30.11.2021 права оренди на новий десятирічний строк. Отже, вони безпосередньо стосуються виконання Договору, розірвання якого є предметом цього спору.

Частиною першою статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Пунктом "д" частини першої статті 141 ЗК України до підстав припинення права користування земельною ділянкою віднесено систематичну несплату земельного податку або орендної плати.

Частиною другою статті 651 ЦК України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 розмежувала застосування пункту "д" частини першої статті 141 ЗК України та частини другої статті 651 ЦК України залежно від характеру порушення орендарем обов`язку зі сплати орендної плати.

Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі за пунктом "д" частини першої статті 141 ЗК України є систематична, тобто неодноразова - два та більше випадки, повна несплата орендної плати у строки, визначені договором. Така спеціальна правова норма є самостійною та достатньою підставою для розірвання договору, тому додаткового встановлення істотності порушення за частиною другою статті 651 ЦК України у цьому випадку не вимагається.

Якщо орендар сплачує орендну плату, але в меншому розмірі, ніж визначено договором, тобто допускає часткову несплату (недоплату), питання про розірвання договору вирішується за частиною другою статті 651 ЦК України з установленням істотності порушення.

Велика Палата Верховного Суду також зазначила, що погашення орендарем заборгованості після допущеного порушення не впливає на право орендодавця вимагати розірвання договору як за пунктом "д" частини першої статті 141 ЗК України, так і за частиною другою статті 651 ЦК України залежно від характеру порушення.

У цій справі встановлені судовими рішеннями обставини свідчать не лише про наявність загальної суми заборгованості або про часткову недоплату орендної плати. Рішенням у справі № 910/13129/25 підтверджено відсутність платежів за низку послідовних місячних розрахункових періодів, кожен з яких мав окремий строк виконання. Щонайменше за лютий-вересень 2025 року йдеться про вісім послідовних випадків повної несплати щомісячного орендного платежу.

Сплата ТОВ "Ролан" 700 000,00 грн цього висновку не змінює, оскільки зазначені кошти були внесені на погашення раніше утвореної заборгованості за період з 31.07.2023 по 20.01.2025, тоді як рішенням у справі № 910/13129/25 встановлено наступні самостійні випадки невнесення щомісячної орендної плати. Крім того, за висновком Великої Палати Верховного Суду, подальше погашення боргу не усуває факту порушення строків виконання, яке вже відбулося.

Отже, встановлені у справі обставини утворюють передбачену пунктом "д" частини першої статті 141 ЗК України підставу для припинення права користування земельною ділянкою, а частина перша статті 32 Закону України "Про оренду землі" надає орендодавцеві право вимагати дострокового розірвання договору в судовому порядку.

Статтею 34 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця. У разі невиконання орендарем обов`язку стосовно умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов`язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.

Таким чином, унаслідок розірвання договору ТОВ "Ролан" зобов`язане повернути Київській міській раді земельну ділянку площею 0,6946 га на вул. Людмили Проценко у Солом`янському районі міста Києва, кадастровий номер 8000000000:72:184:0059, на умовах, визначених договором.

Наведені в апеляційній скарзі доводи про неможливість здійснення запланованої забудови, невиконання Київською міською радою дій зі зміни містобудівної документації, обставини, встановлені у справі № 910/21981/21, внесення 700 000,00 грн орендної плати, неможливість залучення коштів інвесторів та відсутність вини ТОВ "Ролан" у нерозпочатому будівництві не спростовують установлених судовими рішеннями фактів систематичної повної несплати орендної плати за договором, укладеним на новий строк, і не доводять наявності передбачених законом підстав для звільнення відповідача від виконання цього грошового обов`язку.

З огляду на викладене суд першої інстанції дійшов правильного висновку про наявність підстав для розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки Київській міській раді, а доводи апеляційної скарги не спростовують законності та обґрунтованості оскаржуваного рішення.

З огляду на викладене, апеляційний суд зазначає, що скаржником не наведено правових підстав для скасування рішення Господарського суду міста Києва від 07.04.2026 у справі № 910/14154/25.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

Статтею 13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Згідно зі статтями 73, 74 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Відповідно до частини 2 статті 86 ГПК України жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Таким чином, виходячи з фактичних обставин справи, суд апеляційної інстанції погоджується з висновком місцевого господарського суду про задоволення позову.

Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Частиною 1 статті 276 ГПК України визначено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Зважаючи на вищенаведене, колегія суддів Північного апеляційного господарського суду дійшла висновку, що рішення Господарського суду міста Києва від 07.04.2026 у справі № 910/14154/25 ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, у зв`язку з чим апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю "Ролан" задоволенню не підлягає.

Розподіл судових витрат

Згідно зі статтею 129 ГПК України судові витрати зі спати судового збору за розгляд апеляційної скарги на рішення Господарського суду міста Києва від 07.04.2026 у справі № 910/14154/25 покладаються на Товариство з обмеженою відповідальністю "Ролан".

Керуючись статтями 129, 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Ролан" на рішення Господарського суду міста Києва від 07.04.2026 у справі № 910/14154/25 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 07.04.2026 у справі № 910/14154/25 залишити без змін.

3. Судовий збір за подання апеляційної скарги покласти на скаржника.

4. Матеріали справи повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст. 287-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 14.08.2026.

Головуючий суддя О.Л. Бестаченко

Судді І.М. Скрипка

Ю.А. Шаратов