Постанова від 10 серпня 2026 р. у справі №750/15693/25 — Чернігівський апеляційний суд

ЧЕРНІГІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

П О С Т А Н О В А

іменем України

11 серпня 2026 року м. Чернігів

Унікальний номер справи № 750/15693/25

Головуючий у першій інстанції – Слісар А. В.

Апеляційне провадження № 22-ц/4823/1611/26

Чернігівський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: Луговця О.А. (головуючий), Мамонової О.Є., Разгуляєвої О.В.,

секретар судового засідання Герасименко Ю.О.

учасники справи:

позивач ОСОБА_1

відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю «Форест-3»

особа, яка подала апеляційну скаргу, ОСОБА_1

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням учасників справи апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Деснянського районного суду м. Чернігова від 08 травня 2026 року (суддя – Слісар А.В., місце ухвалення – м. Чернігів, дата складання повного рішення – 08.05.2026) у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Форест-3» про визнання дійсним попереднього договору,

У С Т А Н О В И В:

У листопаді 2025 року ОСОБА_1 звернулася з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Форест-3» (далі – ТОВ «Форест-3»), у якому просила визнати дійсним попередній договір №42-Ф2 від 28.05.2021, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Форест-3», у вказаній у позові редакції.

Позовні вимоги обгрунтовані тим, що 28.05.2021 між ОСОБА_1 і ТОВ «Форест-3» було укладено попередній договір №42-Ф2 у простій письмовій формі щодо набуття права власності на квартиру АДРЕСА_1 (будівельний номер) з автономним джерелом теплопостачання в кожній квартирі по АДРЕСА_2 . За цим договором сторони домовилися не пізніше 60 календарних днів після здачі об`єкта будівництва в експлуатацію та отримання продавцем правовстановлюючих документів, укласти договір купівлі-продажу квартири та відповідно до п. 2.1. попереднього договору, укласти та нотаріально посвідчити основний договір. Позивач сплатила у повному обсязі визначену у попередньому договорі вартість квартири в сумі 830205,00 грн. Однак відповідач тривалий час ухилявся від нотаріального посвідчення попереднього договору та в обумовлений строк не ввів об`єкт у експлуатацію. Листом від 03.10.2025 відповідач підтвердив, що сторони погодили умови попереднього договору та підтвердив його дійсність, а також повідомив, що на об`єкті будівництва виконуються будівельні роботи. Позивачем 13.10.2025 ТОВ «Форест-3» було направлено лист-запрошення до приватного нотаріуса для нотаріального посвідчення попереднього договору, але відповідач не прибув до нотаріуса й у листі від 22.10.2025 повідомив про необхідність уточнення положень попереднього договору внаслідок істотних змін обставин та запропонував нотаріально посвідчити попередній договір на нових умовах, з чим позивач не згодна. Вказує, що відповідач не звертався для отримання сертифікатів на засвідчення настання форс-мажорних обставин. За доводами позивача небажання відповідачем нотаріально посвідчити попередній договір на умовах на день його укладання, свідчить про ухилення відповідача, а без такого посвідчення, позивач не зможе впливати на відповідача щодо стягнення збитків у зв`язку з невиконанням зобов`язання. Ці обставини й спонукали позивача звернутися за захистом свого права до суду.

Рішенням Деснянського районного суду м. Чернігова від 08.05.2026 у задоволенні позову ОСОБА_1 до ТОВ «Форест-3» про визнання дійсним попереднього договору відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить дане рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення, котрим позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

Доводи апеляційної скарги позивача узагальнено зводяться до того, що рішення суду першої інстанції є незаконним і необґрунтованим, ухваленим з невідповідністю висновків, викладених у рішенні суду, обставинам справи, неправильним застосуванням норм матеріального права.

Апелянт зазначає, що укладений між сторонами спірний попередній договір є нікчемним і не створює правових наслідків, крім тих, що пов`язані з його нікчемністю.

За доводами скаржника, умови п. 7.5 попереднього договору підтверджують намір відповідача ухилитися від нотаріального посвідчення попереднього договору. Адже саме відповідач складав умови договору, тоді як обов`язок нотаріально посвідчити такий договір встановлено на рівні закону. Тому, сторони ухилися від нотаріального посвідчення попереднього договору у момент його укладення, що не спростовано відповідачем та фактичними обставинами справи.

Вказує, що суд першої інстанції зробив помилковий висновок про не надання позивачем належних і допустимих доказів того, що вона почала вживати заходів щодо спонукання відповідача нотаріально посвідчити попередній договір. Наголошує, що такі звернення позивача були усними і не зафіксовані у письмовому вигляді, у зв`язку з чим об`єктивно надати докази виконання таких дій не можливо. Проте надісланий позивачем лист на адресу відповідача з проханням нотаріально посвідчити договір, було проігноровано.

Позивач акцентує увагу, що позиція відповідача про готовність нотаріально посвідчити попередній договір вже на нових умовах станом на 2025 рік свідчить про безповоротну втрату можливості посвідчити договір у редакції станом на момент його укладення. Водночас посвідчення такого договору з новими умовами призводить до того, що між сторонами утворюються нові правовідносини та укладається новий договір і відповідач більше не зв`язаний умовами попереднього договору (в редакції станом на 2021 рік) і, відповідно, ставить позивача у набагато скрутніше становище, ніж вона мала у 2021 році при укладенні спірного договору. Тому укладення нового договору ніяк не стосуватиметься попереднього договору та зобов`язань за ним, а можливість його виконання та посвідчення будуть безповоротно втрачені.

Скаржник зазначає, що відповідачем не доведено розмір збитків внаслідок пошкодження житлового будинку внаслідок повномасштабного вторгнення. Також відповідачем не надано доказів його звернення до Торгово- промислової палати України щодо підтвердження настання форс-мажорних обставин. Крім того, в матеріалах справи відсутні докази технічного обстеження спірного об`єкту, не визначено розмір збитків, які відповідач зазнав внаслідок пошкодження житлового будинку.

Зауважує, що оскільки відповідач є власником будівельних матеріалів, обладнання, а також власником майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва, то в силу ч. 1 ст. 323 ЦК України саме він несе ризик знищення та випадкового пошкодження (псування) майна.

Підсумовує, що сукупно вказані ознаки не підтверджують факту зміни обставин, що робить неможливим посвідчення попереднього договору на умовах 2021 року.

Відповідач подав відзив на апеляційну скаргу, в якому просить відмовити в задоволенні апеляційної скарги, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Заперечуючи проти доводів апеляційної скарги, ТОВ «Форест-3» зазначило, що рішення суду першої інстанції є законним, обґрунтованим і таким, що відповідає нормам чинного законодавства.

Вказує, що позивачу під час укладення попереднього договору було роз`яснено, що він укладатиметься у простій письмовій формі, позивач не висловила своїх заперечень з приводу цього. Крім того, ОСОБА_1 не наполягала на нотаріальному посвідченні попереднього договору в момент його укладення і це зафіксовано у п. 7.5 попереднього договору. Тому твердження позивача стосовно того, що саме відповідач тривалий час ухиляється від нотаріального посвідчення попереднього договору не відповідає дійсності.

Також зазначає, що позивачем не надано суду жодного доказу того, що на момент підписання попереднього договору відповідач ухилявся від нотаріального посвідчення договору.

ТОВ «Форест-3» стверджує, що не заперечувало проти нотаріального посвідчення попереднього договору, як то було запропоновано позивачем у 2025 році. Однак умови, викладені у попередньому договорі (2021 року) підлягають актуалізації, оскільки нотаріальне посвідчення попереднього договору у 2025 році, в якому вказаний орієнтовний термін введення в експлуатацію – 2 квартал 2023, не відповідає суті і змісту договірних зобов`язань сторін.

Відповідач також вказує, що ним було надано докази, які підтверджують, що у 2022 році об`єкт будівництва було значною мірою пошкоджено, що у свою чергу вимагало проведення аварійно-відновлювальних робіт для подальшого поновлення будівництва. Ураховуючи зміну істотних умов, що відбулась з 2021 року, а саме збільшення вартості квартири через необхідність проведення аварійно відновлювальних робіт, сторонами не досягнуто згоди щодо такої зміни.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість ухваленого судового рішення в межах доводів апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги та відзиву на неї, колегія суддів приходить до такого висновку.

Згідно з ч. 1, 2 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційнійскарзі та (або) відзиві на неї.

Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (ч. 4 ст. 367 ЦПК України).

За приписами ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим (ч. 1). Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права (ч. 2). Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом (ч. 3). При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (ч. 4). Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторонни посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні (ч. 5).

Судом у справі встановлені такі обставини та визначені відповідно до них правовідносини.

28 травня 2021 року між ТОВ «Форест-3» та ОСОБА_1 було укладено попередній договір №42-Ф2, у п. 1.1 якого сторони домовились не пізніше 60 календарних днів після здачі об`єкта будівництва в експлуатацію та отримання продавцем правовстановлюючих документів укласти договір купівлі-продажу квартири у встановленій формі та на умовах, визначених цим договором (а.с. 14-16).

Згідно п. 2.1. договору, сторони домовились укласти та нотаріально посвідчити основний договір з урахуванням таких істотних умов:

а) адреса будинку, в якому розташована квартира: АДРЕСА_3 (будівельна адреса);

б) номер квартири АДРЕСА_4 ;

в) поверх 9 (дев`ятий);

г) загальна площа квартири згідно з проектом – 87,39 кв.м.;

д) наявність автономного джерела теплопостачання: індивідуальне опалення.

Відповідно до п. 2.1.2 договору, вартість квартири на момент укладення попереднього договору складає 830205,00 грн, без ПДВ.

Пунктом 2.3 договору визначено, що остаточна вартість відчужуваної квартири за основним договором в будь-якому випадку не може бути меншою за балансову вартість квартири, визначену після введення об`єкта будівництва в експлуатацію.

Згідно п. 5.1 договору покупець з метою забезпечення своїх зобов`язань за цим договором щодо укладення основного договору перераховує на рахунок продавця аванс наступними частинами: 266540,00 грн, без ПДВ, при підписанні договору; залишок авансу сплачується до 28 листопада 2021 року.

У п. 7.5 договору сторони визначили, що відповідно до ст. 205, 207, 209 Цивільного кодексу України продавець та покупець укладають цей попередній договір у простій письмовій формі та заперечення з цього приводу у сторін відсутні.

Згідно квитанції від 28.05.2021 на суму 266874,00 грн, від 11.11.2021 на суму 563331,00 грн ОСОБА_1 сплатила ТОВ «Форест-3» кошти вартості квартири в порядку та строки, обумовлені вказаним попереднім договором (а.с. 25-26).

ТОВ «Форест-3» листом №26 від 03.10.2025 повідомило представника ОСОБА_1 , що 28.05.2021 року між ними було укладено попередній договір №42-Ф2, в якому сторони погодили умови попереднього договору. ТОВ «Форест-3» підтверджує дійсність укладеного попереднього договору №42-Ф2 від 28.05.2021. На даний час виконуються будівельні роботи та об`єкт не введено в експлуатацію (а.с. 20).

13.10.2025 ОСОБА_1 рекомендованою поштовою кореспонденцією направила ТОВ «Форест-3» лист-запрошення до приватного нотаріуса для нотаріального посвідчення попереднього договору №42-Ф2 від 28.05.2021 (а.с.17-19).

На вказаний лист-запрошення, ТОВ «Форест-3» 22.10.2025 повідомило ОСОБА_1 , що не заперечує проти нотаріального посвідчення попереднього договору №42-Ф2, проте враховуючи істотну зміну обставин, якими товариство керувалось при укладенні попереднього договору, позивачу запропоновано актуалізувати умови попереднього договору. До листа-відповіді додано проєкт попереднього договору №42-Ф2, з якого вбачається, що вартість квартири становить 1511847,00 грн (п. 2.1.3 договору) (а.с. 21-24).

За інформацією Чернігівської регіональної торгово-промислової палати від 05.11.2025, послуги з видачі сертифікатів засвідчення форс-мажорних обставин ТОВ «Форест-3» не надавались.

В акті №13 від 11.05.2023 комісійного обстеження об`єкта, пошкодженого внаслідок збройної агресії Російської Федерації, зазначено, що об`єкт будівництва: житловий будинок АДРЕСА_5 , пошкоджений орієнтовно на 45%, потребує технічного обстеження (а.с. 61-70).

Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист цивільного інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного судочинства. Способи захисту цивільних прав та інтересів визначені ч. 2 ст. 16 ЦК України.

За приписами ст. 3, 4 ЦПК України захисту підлягають порушене, невизнане або оспорюване право особи чи інтерес, а також державний чи суспільний інтерес.

Згідно з ч. 1 ст. 5 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно з ч. 1 ст. 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

У ч. 1 ст. 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

За приписами ч. 1 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів такого виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (ч. 1 ст. 638 ЦК України).

Відповідно до ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Статтею 657 ЦК України визначено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

У ч. 4 ст. 203 ЦК України встановлено, що правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

Правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін (ч. 1 ст. 209 ЦК України).

Згідно зі ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу (ч. 1). Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним (ч. 2).

Недодержання сторонами письмової форми правочину, яка встановлена законом, не має наслідком його недійсність, крім випадків, встановлених законом (ч. 1 ст. 218 ЦК України).

За змістом положень ст. 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (ч. 1). Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Відповідно до ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (ч. 1 ст. 77 ЦПК України).

Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ч. 2 ст. 78 ЦПК України).

Згідно зі ст. 79 ЦПК України достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи.

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання (ст. 80 ЦПК України).

За приписами ст. 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень; докази подаються сторонами та іншими учасниками справи; доказування не може ґрунтуватися на припущеннях; кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій (засада змагальності цивільного судочинства).

Згідно зі ст. 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, щоґрунтується на всебічному повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ТОВ «Форест-3» про визнання дійсним попереднього договору, суд першої інстанції виходив з недоведеності позивачем безповоротного ухилення відповідача від нотаріального посвідчення укладеного між сторонами попереднього договору. Суд зазначив, що позивач погодила умови попереднього договору у простій письмовій формі та у момент його укладення жодна із сторін не ухилялася від його нотаріального посвідчення. Суд констатував, що позивачем не надано належних та допустимих доказів щодо спонукання відповідача нотаріально посвідчити попередній договір, а відповідач не ухиляється нотаріально посвідчувати попередній договір, але не бажає його посвідчувати у раніше укладеній редакції, який є для нього збитковим, зважаючи на пошкодження будинку внаслідок ведення активних бойових дій на околицях м. Чернігова у лютому-березні 2022 року, що є загальновідомим фактом.

Апеляційний суд погоджується з таким висновком суду першої інстанції з огляду на таке.

Як вбачається з матеріалів справи, попередній договір №42-Ф2 від 28 травня 2021 року між ТОВ «Форест-3» і ОСОБА_1 був укладений з метою укладення у майбутньому договору купівлі-продажу квартири, містить узгоджені сторонами істотні умови такого виду договору, тому у відповідності до положень ст. 635, 657 ЦК України на цей договір, як попередній, поширюють обов`язки по його нотаріальному посвідченню. При цьому нотаріальне посвідчення договору про відчуження нерухомого майна (квартири) передбачено імперативною нормою закону та не визначає будь-яких винятків з такого правила.

Отже, укладений між ТОВ «Форест-3» і ОСОБА_1 попередній договір №42-Ф2 від 28 травня 2021 року є нікчемним, що визнається сторонами та узгоджується з правовою позицією Верховного Суду, викладено в постанові від 17.09.2025 у справі №761/7668/20-ц.

ОСОБА_1 на виконання умов цього нікчемного правочину сплатила відповідачу обумовлену суму коштів вартості майбутньої квартири (830205 грн), що підтверджується копіями банківських квитанцій.

ТОВ «Форест-3» умови попереднього договору не виконало, об`єкт будівництва в орієнтовну дату (ІІ квартал 2023 року) в експлуатацію не ввело.

За правилами ч. 2 ст. 220 ЦК України у випадку, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Наведена норма застосовується до правовідносин у разі, коли сторони вчинили правочин у встановленій законом письмовій формі, зміст якого відповідав волі сторін, які дійшовши згоди щодо усіх істотних умов договору, виконали такий договір повністю чи частково, і лише не було дотримано вимоги про нотаріальне посвідчення такого договору через ухилення однієї сторони договору.

Колегія суддів зазначає, що законодавство України передбачає можливість визнавати у судовому порядку дійсним договір, який підлягав нотаріальному посвідченню, але одна зі сторін ухилилася від цього (за певних умов). До того ж наявна послідовна судова практика Верховного Суду щодо викладеного питання.

У постанові Верховного Суду від 18.08.2021 у справі №305/1468/16-ц зазначено, що визнання дійсним договору (конвалідація) на підставі частини другої статті 220 ЦК України допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми пов`язується саме з відсутністю нотаріального посвідчення і це зумовлює їх нікчемність). Згідно з частиною другою статті 220 ЦК України конвалідація можлива за наявності таких умов: досягнення між сторонами згоди щодо усіх істотних умов договору; наявність письмових доказів досягнення домовленості щодо всіх істотних умов договору; повне або часткове виконання договору; ухилення однією зі сторін від його нотаріального посвідчення.

У постанові від 20.08.2020 у справі № 910/9817/19 Верховний Суд виснував, що суду надається право визнати дійсним нотаріально непосвідчений договір, якщо сторони домовилися про усі його істотні умови, підтверджені письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від нотаріального посвідчення такого договору (недобросовісна сторона). При цьому з вимогою про визнання дійсним договору, який нотаріально не посвідчений, може звернутись саме особа, яка є стороною за договором. Рішення про визнання дійсним нотаріально непосвідченого правочину може бути прийняте судом на вимогу добросовісної сторони, яка повністю або частково виконала договір. Отже, зміст положень частини другої статті 220 ЦК України дає підстави тлумачити їх так, що вони поширюються лише на випадки ухилення від нотаріального посвідчення договору однією із сторін. Під ухиленням від нотаріального посвідчення договору має розумітися як активна протидія цьому, так і пасивне небажання вчинити цю дію.

Відповідно до висновку Верховного Суду, викладеного в постанові від 18.11.2020 у справі №569/6427/16, рішення суду про визнання договору дійсним у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору «зцілює» тільки таку ваду, як відсутність нотаріального посвідчення договору.

У постанові Верховного Суду України від 06.09.2017 у справі №6-1288цс17 викладено правовий висновок про те, що однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. Під час розгляду справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. При цьому саме собою небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України.

Апеляційний суд констатує, що укладений між ТОВ «Форест-3» і ОСОБА_1 попередній договір не був нотаріально посвідчений, оскільки сторони у п. 7.5 його умов визначили для нього письмову форму й з цього приводу у сторін відсутні заперечення.

У зв`язку з цим, правильним є висновок місцевого суду, що у момент укладення даного попереднього договору жодна із його сторін не ухилялась від нотаріального посвідчення правочину.

Посилання апелянта, що саме ТОВ «Форест-3» складало умови попереднього договору, не є беззаперечним доказом підтвердження наміру відповідача ухилитися від нотаріального посвідчення договору.

Як свідчать матеріали справи, сторони понад чотири роки з часу укладення попереднього договору не здійснювали волевиявлення щодо його нотаріального посвідчення. Лише в жовтні 2025 року позивач направила відповідачу письмовий лист про необхідність нотаріального посвідчення попереднього договору від 28.05.2021, проти чого відповідач не заперечував, але вважав за необхідне актуалізувати умови виходячи з сучасних реалій, пов`язаних зі зміною строків введення об`єкта будівництва в експлуатацію (п. 1.1) та вартістю квартири (п. 2.1.3).

Доказів більш раннього спонукання ТОВ «Форест-3» до нотаріального посвідчення попереднього договору та ухилення відповідача від цих дій (активних чи пасивних) позивачем не надано ані суду першої інстанції, ані апеляційному суду.

Установлюючи обставини справи стосовно того чи втрачена можливість нотаріального посвідчення попереднього договору, місцевий суд зазначив, що відповідач не ухиляється від його нотаріально посвідчення, але не бажає його посвідчувати у раніше укладеній редакції, який є для нього збитковим, оскільки мало місце пошкодження будинку внаслідок ведення активних бойових дій на околицях м. Чернігова у лютому-березні 2022 року, що є загальновідомим фактом.

Апеляційний суд погоджується з такою позицією суду першої інстанції та вважає прийнятними доводи відповідача, що перешкодою своєчасної здачі об`єкта в експлуатацію стало ведення активних бойових дій збройних сил Російської Федерації проти України у лютому-березні 2022 року на околицях м. Чернігова, внаслідок чого будинок було пошкоджено, що підтверджується актом №13 від 11.05.2023 комісійного обстеження.

Дана обставина ведення військових дій Російської Федерації проти України є загальновідомим фактом і його не спростовує відсутність у ТОВ «Форест-3» відповідного сертифікату торгово-промислової палати, на що звертає увагу позивач.

Вищенаведене свідчить про недосягнення між ТОВ «Форест-3» і ОСОБА_1 усіх істотних умов попереднього договору та не дає підстав для висновку про безповоротне ухилення відповідача від нотаріального посвідчення спірного правочину.

Акцентування позивачем уваги, що укладення нового договору ніяк не стосуватиметься попереднього договору та зобов`язань за ним, а можливість його виконання та нотаріального посвідчення будуть безповоротно втрачені, лише підтверджує недосягнення між ТОВ «Форест-3» і ОСОБА_1 усіх істотних умов попереднього договору, проте не доводить безповоротного ухилення відповідача від його нотаріального посвідчення.

Апеляційний суд не бере до уваги посилання представника позивача на постанову Верховного Суду від 25.02.2026 у справі №278/6260/23 як на пряму аналогію дій відповідача, що свідчать про безповоротне ухилення, позаяк обставини порівнювальних справ не є подібними.

У даній справі поведінка ТОВ «Форест-3» не свідчить про його відмову (пасивне небажання) в односторонньому порядку від нотаріального посвідчення договору. Відповідач комунікує з позивачем щодо виконання зобов`язань за попереднім договором та наміром його нотаріального посвідчення, активно відстоює цю свою позицію в судах, доводячи свою добросовісність.

За таких обставин, суд першої інстанції обґрунтовано виснував про недоведеність позивачем безповоротного ухилення відповідача від нотаріального посвідчення укладеного між сторонами попереднього договору.

Отже, надавши оцінку вищенаведеним обставинам у їх сукупності, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції правильно визначив наявність правових підстав для відмови у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 .

Доводи апеляційної скарги цих висновків суду не спростовують і не дають підстав для скасування правильного по суті судового рішення, яке постановлено з дотриманням вимог закону.

Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Підсумовуючи викладене, на основі повно та всебічно з`ясованих обставин, на які посилаються учасники справи, як на підставу своїх вимог та заперечень, підтверджених доказами, оцінивши їх належність, допустимість, а також достатність, взаємозв`язок у їх сукупності, встановивши правовідносини, які випливають із встановлених обставин та правові норми, які підлягають застосуванню до цих правовідносин, колегія суддів висновлює, що апеляційна скарга ОСОБА_1 підлягає залишенню без задоволення, а рішення Деснянського районного суду м. Чернігова від 08.05.2026 – без змін.

Керуючись ст. 367-369, 374, 375, 381-384, 389-391 ЦПК України,

У Х В А Л И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 – залишити без задоволення.

Рішення Деснянського районного суду м. Чернігова від 08 травня 2026 року – залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня проголошення судового рішення.

Повне судове рішення складено 14 серпня 2026 року.

Головуючий О.А. Луговець

Судді О.Є. Мамонова

О.В. Разгуляєва