Постанова від 11 серпня 2026 р. у справі №662/2524/20 — Херсонський апеляційний суд

ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Постанова

іменем України

справа №662/2524/20

провадження № 22-ц/819/829/26

12 серпня 2026 року м. Херсон

Херсонський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючий: Бездрабко В.О. (суддя – доповідач),

судді: Приходько Л.А.,

Радченко С.В.,

секретар судового засідання: Манько К.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в порядку спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Новотроїцького районного суду Херсонської області від 02 червня 2021 року, постановлене під головуванням судді Решетова В.В., у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Новотроїцької селищної ради Новотроїцького району Херсонської області, ОСОБА_2 про визнання недійсним договору оренди землі,

встановив:

Зміст позовних вимог

В грудні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Новотроїцької селищної ради Новотроїцького району Херсонської області, ОСОБА_2 , в якому просив визнати недійсним договору оренди землі від 20 жовтня 2020 року, укладений між Новотроїцькою селищною радою та ОСОБА_2 щодо земельної ділянки кадастровий номер 6524455100:02:001:1022, загальною площею 0,06га, яка розташована по АДРЕСА_1 .

Позов мотивований тим, що рішенням Новотроїцького районного суду Херсонської області від 02 квітня 2007 року у справі № 2-520/07 визнано дійсним договір купівлі-продажу незавершеної будівництвом нежитлової будівлі (будинок побуту), розташованої по АДРЕСА_1 , укладений між позивачем та ОСОБА_3 , і визнано за позивачем право власності на вказане нерухоме майно.

Зазначене нерухоме майно розташоване на земельній ділянці площею 0,25 га, право власності на яку згідно рішення Новотроїцького районного суду Херсонської області від 12 лютого 2007 року у справі № 2-226/07 визнано за попереднім власником незавершеної будівництвом нежитлової будівлі ОСОБА_3 , отже вважав, що до нього, як нового власника будівлі, перейшло право на земельну ділянку, на якій ця будівля розміщена.

Незважаючи на наведені обставини, 20 жовтня 2020 року Новотроїцька селищна рада уклала з ОСОБА_2 договір оренди земельної ділянки площею 0,06 га, який порушує права та інтереси позивача, оскільки передана в оренду земельна ділянка є частиною земельної ділянки площею 0,25 га, на якій знаходиться належний позивачу на праві власності об`єкт нерухомого майна.

Рішення суду першої інстанції

Рішенням Новотроїцького районного суду Херсонської області від 02 червня 2021 року у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовлено.

Рішення суду мотивовано недоведеністю позивачем порушення його прав укладеним відповідачами договором оренди земельної ділянки, оскільки право користування земельною ділянкою площею 0,25 га, частиною якої є передана в оренду ОСОБА_2 земельна ділянка площею 0,06 га, у позивача не виникло.

Суд вважав, що постійне право користування земельною ділянкою площею 0, 25 га, на якій розташоване належне позивачу нерухоме майно, належало приватному малому багатопрофільному підприємству «Дом» (далі – ПМБП «Дом»), що підтверджувалось державним актом на право постійного користування землею від 16 лютого 1994 року, однак рішенням Новотроїцької селищної ради від 06 грудня 2005 року було припинено право користування ПМБП «Дом» цією земельною ділянкою, тому подальший перехід права власності незавершеної будівництвом нежитлової будівлі від ПМБП «Дом» до ОСОБА_3 , а від нього до позивача ОСОБА_1 відбувся без відповідних прав на земельну ділянку у зазначеному розмірі.

Доводи апеляційної скарги

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 , посилаючись на неповне з`ясування судом фактичних обставин справи, неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просив рішення Новотроїцького районного суду Херсонської області від 02 червня 2021 року скасувати та ухвалити у справі нове судове рішення про задоволення позовних вимог в повному обсязі.

Апеляційна скарга мотивована неправильністю висновків суду про недоведеність позивачем прав на земельну ділянку площею 0,25га, на якій розташоване належне позивачу нерухоме майно. Права позивача на землю підтвердженні наявними в матеріалах справи письмовими доказами, зокрема актом щодо затвердження зовнішніх меж земельної ділянки площею 0,25 га під будівництво і обслуговування нежитлової забудови та отримання забудовником ПМБМ «Дом» державного акту на право постійного користування земельною ділянкою від 16 лютого 1994 року.

Скаржник зазначив, що у відповідності до приписів статті 120 ЗК України він набув право на земельну ділянку площею 0,25 га, як власник об`єкту незавершеного будівництва.

У законний спосіб частина належної йому земельної ділянки у розмірі 0,14 га не вилучалась; передана Новотроїцькою селищною радою в оренду ОСОБА_2 земельна ділянка сформована з порушенням встановленого законодавством порядку, оскільки її виділено з уже сформованої раніше земельної ділянки, на якій розташований об`єкт нерухомості позивача.

Розгляд справи апеляційним судом

24 березня 2026 року матеріали цивільної справи №662/2524/20 надійшли до Херсонського апеляційного суду після перегляду справи судом касаційної інстанції.

В судовому засіданні суду апеляційної інстанції представник ОСОБА_1 – адвокат Білецький О.В. просив апеляційну скаргу задовольнити.

Представник Новотроїцької селищної ради Новотроїцького району Херсонської області, ОСОБА_2 до суду повторно не з`явилися, причини неявки не повідомили. Відповідачі належним чином повідомленні про день, час та місце розгляду справи, що підтверджено довідками про доставку судової повістки до електронного кабінету Новотроїцької селищної ради; а ОСОБА_2 в порядку статті 121 Закону України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» шляхом розміщення оголошення на сайті Судова влада для учасника справи, остання відома адреса місця проживання якого знаходиться на тимчасово окупованій території, який немає офіційної електронної адреси.

Згідно частини другої статті 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час та місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Заслухавши доповідача, пояснення адвоката Білецького О.В., перевіривши законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення суду, в межах доводів апеляційної скарги та вимог заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Фактичні обставини справи, встановлені судом

Рішенням Новотроїцької селищної ради Херсонської області від 20 жовтня 1993 року №89 «Про затвердження матеріалів інвентаризації і видачу державних актів на право користування землею», виконкомом селищної ради затверджено плани зовнішніх меж землекористування будівельного майданчику ПМБП «Дом» площею 0,25 га, без зазначення конкретної адреси розташування будівлі (а.с.15).

16 лютого 1994 року ПМБП «Дом» виданий державний акт на право постійного користування землею площею 0,25га (а.с.16-17).

Відповідно до рішення Новотроїцької селищної ради Херсонської області від 06 грудня 2005 року №623 «Про припинення права користування землею» припинено право постійного користування землею ПМБП «Дом» на земельну ділянку площею 2517 кв.м під будівельним майданчиком в АДРЕСА_1 (а.с.107-108).

Рішенням Новотроїцького районного суду Херсонської області від 12 лютого 2007 року у справі № 2-226/07 задоволено позов ОСОБА_3 до ПМБП «Дом» про визнання права власності на нерухоме майно та земельну ділянку. Визнано дійсним договір купівлі-продажу незавершеного будівництвом будинку побуту та земельної ділянки за адресою АДРЕСА_1 , укладений 18 грудня 1993 року між ПМБП «Дом» та ОСОБА_3 .

Визнано за ОСОБА_3 право власності на незавершений будівництвом будинок побуту за адресою АДРЕСА_1 та земельну ділянку, на якій він розміщений, загальною площею 0,25 га, право власності на яку посвідчено державним актом серії ХС, виданим 16 лютого 1994 року ПМБП «Дом» (а.с.18).

Рішенням Новотроїцького районного суду Херсонської області від 02 квітня 2007 року у справі № 2-520/07 задоволено позов ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про визнання договору дійсним та визнання права власності на майно. Визнано дійсним укладений 23 лютого 2007 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 договір купівлі-продажу незавершеного будівництвом будинку побуту, розташованого в АДРЕСА_1 .

Визнано за ОСОБА_1 право власності на незавершений будівництвом будинок побуту, розташований за вказаною адресою, на земельній ділянці площею 0,25 га (а.с.19).

Рішенням виконкому Новотроїцької селищної ради від 23 січня 2016 року №11 «Про впорядкування нумерації та присвоєння адреси нежитловій будівлі» належному позивачу об`єкту незавершеного будівництва будинку побуту присвоєно адресу АДРЕСА_1 (а.с.35).

Рішенням виконкому Новотроїцької селищної ради від 05 липня 2018 року №127 «Про впорядкування нумерації житлових будинків, земельної ділянки в смт Новотроїцьке» здійснено впорядкування нумерації та присвоєно адресу земельній ділянці, яка знаходиться у комунальній власності селищної ради, орієнтовною площею 0,14 га, розташованої в АДРЕСА_1 (попереду земельної ділянки АДРЕСА_1 ) (а.с.37).

Рішенням Новотроїцької селищної ради Херсонської області від 06 липня 2018 року №767 «Про надання дозволу на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо проведення інвентаризації земель» надано дозвіл на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земельних ділянок комунальної власності - земельної ділянки орієнтовною площею 0,14 га в АДРЕСА_1 для підготовки на земельні торги для передачі в оренду для комерційної діяльності (а.с.38).

Рішенням Новотроїцької селищної ради від 14 лютого 2020 року №1289 «Про затвердження проєктів землеустрою щодо відведення земельної ділянки для підготовки лотів на земельні торги у формі аукціону» затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки для підготовки лотів на земельні торги у формі аукціону на земельну ділянку площею 0,06 га з кадастровим номером 6524455100:02:001:1022, розміщеною за адресою АДРЕСА_1 (а.с.41).

Переможцем земельних торгів став ОСОБА_2 , що підтверджується протоколом земельних торгів від 16 жовтня 2020 року за лотом № 56320.

20 жовтня 2020 року між Новотроїцькою селищною радою Херсонської області та ОСОБА_2 укладено договір оренди земельної ділянки площею 0,06 га для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, з кадастровим номером 6524455100:02:001:1022, яка розташована в АДРЕСА_1 , строком на 10 років (а.с.10-13).

Мотиви, з яких виходить суд апеляційної інстанції і застосовані норми права

Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів (стаття 4 частина 1 ЦПК України).

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Відповідно до частини першої статті 120 ЗК України у редакції Кодексу, чинній на час виникнення спірних правовідносин, при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування - на підставі договору оренди.

За відсутності цивільно-правової угоди щодо земельної ділянки при переході права власності на об`єкт нерухомості необхідно враховувати таке.

Згідно зі статтею 377 ЦК України у редакції Кодексу, чинній на момент визнання за позивачем права власності на об`єкт незавершеного будівництва, до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором.

Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування. Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Вказана стаття закріплює принцип цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований. За приписом цієї частини визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на відповідні житловий будинок, будівлю чи споруду.

У постанові від 16 червня 2020 року у справі №689/26/17 (провадження №14-47цс20) Велика Палата Верховного Суду зазначала, що частина перша статті 120 ЗК України (у відповідній редакції) передбачала, що при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування - на підставі договору оренди.

Разом з тим, за відсутності окремої цивільно-правової угоди щодо земельної ділянки при переході права власності на об`єкт нерухомості, як і у справі, яка переглядається, слід враховувати, що зазначена норма закріплює загальний принцип цілісності об`єкта нерухомості, спорудженого на земельній ділянці, з такою ділянкою (принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди). За цією нормою визначення правового режиму земельної ділянки перебувало у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачався роздільний механізм правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникали при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, споруджену на земельній ділянці, та правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на вказану нерухомість. Враховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди, слід зробити висновок, що земельна ділянка слідує за нерухомим майном, яке придбаває особа, якщо інший спосіб переходу прав на земельну ділянку не визначено умовами договору чи приписами законодавства.

При застосуванні статті 120 ЗК України у поєднанні зі статтею 125 ЗК України у редакції, що була чинною, починаючи з 01 січня 2002 року, слід виходити з того, що у випадку переходу у встановленому законом порядку права власності на об`єкт нерухомості, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у власності особи, яка відчужила зазначений об`єкт нерухомості, у набувача останнього право власності на відповідну земельну ділянку виникає одночасно із виникненням права власності на такий об`єкт, розміщений на цій ділянці. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на розміщену на ній нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об`єкта права власності.

Тобто за загальним правилом, закріпленим у частині першій статті 120 ЗК України, особи, які набули права власності на будівлю чи споруду, стають власниками земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику.

Відповідні висновки викладені Верховним Судом України в постановах від 11 лютого 2015 року у справі № 6-2цс15, від 12 жовтня 2016 року у справі № 6-2225цс16, від 13 квітня 2016 року у справі № 6-253цс16, постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року, переглядаючи судові рішення у справі №689/26/17, не вбачала підстав для відступу від них.

Встановленні у справі обставини свідчать, що рішенням Новотроїцького районного суду Херсонської області від 12 лютого 2007 року у справі № 2-226/07, яке набрало законної сили, за ОСОБА_3 (попереднім власником) визнано право власності на незавершений будівництвом будинок побуту за адресою АДРЕСА_1 та земельну ділянку, на якій він розміщений, загальною площею 0,25 га.

Відповідно до частини першої статті 18 ЦПК України судові рішення, що набрали законної сили, обов`язкові для всіх органів державної влади і органів місцевого самоврядування, підприємств, установ, організацій, посадових чи службових осіб та громадян і підлягають виконанню на всій території України, а у випадках, встановлених міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України, -і за її межами.

Тобто, попередньому власнику об`єкта незавершеного будівництва ОСОБА_3 належало право власності на земельну ділянку площею 0,25 на, на якій розміщено такий об`єкт, а відтак до нового власника нерухомості (позивача) в силу приписів статтею 120 ЗК України, 377 ЦК України перейшло право власності на цю земельну ділянку.

З огляду на викладене апеляційний суд визнає помилковим висновок суду першої інстанції про недоведеність позивачем права на земельну ділянку площею 0,25 га, розташовану за адресою АДРЕСА_1 .

За положеннями статей 12 та 13 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Суд, зберігаючи об`єктивність і неупередженість, серед іншого роз`яснює у випадку необхідності учасникам судового процесу їхні процесуальні права та обов`язки, наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій.

За приписами статей 76-80 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються, зокрема письмовими, речовими і електронними доказами.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Згідно частини шостої статті 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Зібранні у справі докази свідчать, що 20 жовтня 2020 року між Новотроїцькою селищною радою Херсонської області та ОСОБА_2 (переможцем земельних торгів згідно протоколу земельних торгів від 16 жовтня 2020 року) укладено договір оренди земельної ділянки площею 0,06 га для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, з кадастровим номером 6524455100:02:001:1022, яка розташована в АДРЕСА_1 .

З рішення виконкому Новотроїцької селищної ради від 05 липня 2018 року №127 «Про впорядкування нумерації житлових будинків, земельної ділянки в смт Новотроїцьке» вбачається, що передана в оренду за спірним договором оренди земельна ділянка по АДРЕСА_1 сформована, у тому числі, за рахунок земельної ділянки орієнтовною площею 0,14 га, яка перебуває у комунальній власності та розташована попереду земельної ділянки по АДРЕСА_1 , за адресою розташування належного позивачу об`єкта нерухомості.

Звернувши до суду, позивач стверджував, що його земельні права порушенні відповідачами, оскільки частина належної йому земельної ділянки увійшла до складу ділянки переданої в оренду ОСОБА_2 . Належні та беззаперечні докази на підтвердження цих аргументів не надано.

В ході розгляду справи суд апеляційної інстанції роз`яснив представнику ОСОБА_1 – адвокату Білецькому О.В. право на поданням клопотання про призначення у справі судової земельної-технічної експерти з метою підтвердження обставин порушення прав позивача та роз`яснив наслідки невчинення процесуальних дій. Проте відповідне клопотання стороною позивача не заявлено.

Ураховуючи, що наданні сторонами докази у справі не містять достовірної інформації на підтвердження факту порушення відповідачами земельних прав ОСОБА_1 ; площі земельної ділянки позивача, яка за його твердженнями частково накладається на ділянку передану в оренду ОСОБА_2 , з визначення у координатах, межах та конфігурації, апеляційний суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог.

При цьому суд також звертає увагу на те, що обраний позивачем спосіб захисту у виді визнання недійсним договору оренди землі від 20 жовтня 2020 року не є належним способом захисту прав власника землі, який в залежності від обставин справи підлягає захисту шляхом пред`явлення віндикаційного позову про витребування майна або негаторного позову про усунення перешкод у користуванні землею.

З огляду на вищенаведене колегія суддів дійшла висновку про часткове задоволення апеляційної скарги ОСОБА_1 та зміни мотивувальної частини рішення Новотроїцького районного суду Херсонської області від 02 червня 2021 року в редакції цієї постанови.

Керуючись ст.ст. 367, 374, 376, 382-384 ЦПК України, суд

постановив :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Новотроїцького районного суду Херсонської області від 02 червня 2021 року змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складений 14 серпня 2026 року.

Головуючий: В.О. Бездрабко

Судді: Л.А. Приходько

С.В. Радченко