Рішення від 09 серпня 2026 р. у справі №751/570/26 — Деснянський районний суд м. Чернігова

Справа № 751/570/26

Провадження № 2/750/1645/26

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

10 серпня 2026 року м. Чернігів

Деснянський районний суд м. Чернігова у складі:

судді Косенка О.Д.,

секретар Суконнова В.М.,

за участі прокурора Шиленка М.В.

представника відповідача ОСОБА_1 адвоката Підгорного К.Є.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом Чернігівської окружної прокуратури до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , треті особи: ОСОБА_3 , Товариство з обмеженою відповідальністю «ФОРНАРІНА-Н», Чернігівська міська військова адміністрація, про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва та визнання недійсним іпотечного договору,

ВСТАНОВИВ:

у січні 2026 року заступник керівника Чернігівської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Чернігівської міської ради звернувся до Новозаводського районного суду м. Чернігова з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва та визнання недійсним іпотечного договору.

Одночасно з пред`явленням позову, заступник керівника Чернігівської окружної прокуратури звернувся до суду із заявою про забезпечення позову, у якій просить заборонити суб`єктам державної реєстрації прав, державним реєстраторам, у тому числі нотаріусам, вчиняти будь-які реєстраційні дії стосовно нерухомого майна загальною площею 52,2 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 52,2 кв.м. (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 2996446674100), накласти арешт на об`єкт нерухомого майна, загальною площею 52,2 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 2996446674100).

На обґрунтування позову прокурор посилається, зокрема, на те, що 29.08.2024 державним реєстратором Олишівської селищної ради Чернігівської області Комовою Ю.М. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з відкриттям розділу, індексний номер: 74806635 від 29.08.2024 щодо реєстрації права власності на кафетерій з мініпекарнею, закінчений будівництвом об`єкт, за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 52,2 кв.м. за ОСОБА_3 (номер запису права власності 56462567). Реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 2996446674100).

У подальшому, на підставі акту приймання-передачі нежитлового приміщення від 08.10.2024, ОСОБА_3 передала ТОВ «Форнаріна-Н» об`єкт нерухомого майна нежитлове приміщення кафетерію з мініпекарнею, загальною площею 52,2 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Державним реєстратором Чернігівської районної державної адміністрації Углик Н.М. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з відкриттям розділу, індексний номер: 75595214 від 17.10.2024 щодо реєстрації права власності на кафетерій з мініпекарнею, закінчений будівництвом об`єкт за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 52,2 кв.м, за ТОВ «ФОРНАРІНА-Н». Опрацюванням відомостей, що містяться в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно установлено, що на даний час власником кафетерію з мініпекарнею, за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 52,2 кв.м., є ОСОБА_1 .

На підставі договору купівлі-продажу серії 859 від 01.09.2025, укладеного між ТОВ «ФОРНАРІНА-Н» та ОСОБА_1 право власності на кафетерій з мініпекарнею за адресою: АДРЕСА_1 відчужено на користь останньої. Приватним нотаріусом Чернігівського міського нотаріального округу Коваленко В.В. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 80631687 від 01.09.2025 про реєстрації права власності на вказаний об`єкт.

У подальшому, між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 24.09.2025 укладено іпотечний договір. Предметом іпотеки є кафетерій з мініпекарнею, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та належить іпотекодавцю на праві приватної власності.

Зі змісту технічного паспорту від 19.08.2024, виготовленого ФОП ОСОБА_4 та поданого реєстратору встановлено, що площа забудови складає 57,2 кв.м., загальна площа приміщень 52,2 кв. м. Дату початку будівництва та дату завершення будівництва взагалі не зазначено. Кафетерій з мініпекарнею має опалення, водопостачання, каналізацію та водовідведення, електропостачання та освітлення.

Прокурор зазначає, що технічний паспорт, на підставі якого у подальшому зареєстровано право власності, не підтверджує право власності на зареєстрований об`єкт нерухомості та не дає можливості встановити підстави набуття права власності ОСОБА_3 на вищевказаний об`єкт нерухомості.

Відповідно до інформації виконавчого комітету Чернігівської міської ради, рішення про присвоєння чи зміну адреси об`єкту нерухомого майна (об`єкту будівництва) по АДРЕСА_1 виконавчим комітетом міської ради не приймалось.

Також згідно з інформацією Чернігівської міської ради від 05.09.2025 №1517\2-05\вих земельна ділянка, за адресою: АДРЕСА_1 , у власність або користування не передавалась, містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки для будівництва/реконструкції об`єкта, розташованого за вказаною адресою, виконавчим комітетом міської ради не затверджувались та не надавались. За даними Реєстру будівельної діяльності інформація щодо реєстрації дозвільного документа або документа про прийняття в експлуатацію, за наведеною адресою, відсутня. На час надання цієї відповіді, до міської ради не надходили звернення від замовника, який має намір встановити тимчасову споруду по АДРЕСА_1 .

Отже, ОСОБА_5 шляхом будівництва кафетерію з мініпекарнею без відповідних дозвільних документів, а саме: без повідомлення про початок виконання будівельних робіт, без належно затвердженого проекту, за відсутності документа щодо введення об`єкта в експлуатацію, без відповідного документа на право власності чи користування земельною ділянкою, за адресою: АДРЕСА_1 , самовільно зайняла земельну ділянку комунальної форми власності, що є порушенням прав територіальної громади м. Чернігів.

Враховуючи факт здійснення будівництва на самовільно зайнятій земельній ділянці, без відповідних дозвільних документів, що в подальшому легалізовано шляхом незаконної реєстрації права власності, прокурор просить зобов`язати ОСОБА_1 за власний рахунок усунути перешкоди у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою територіальної громади м. Чернігова шляхом знесення об`єкта самовільного будівництва – кафетерію з мініпекарнею по АДРЕСА_1 .

У зв`язку з тим, що кафетерій з мініпекарнею за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 52,2 кв.м, самочинно збудований, без відповідних дозвільних документів, на земельній ділянці комунальної власності, на яку відсутні правоустановчі документи, у зв`язку із чим ані ОСОБА_3 , ані ТОВ «Форнаріна-Н», ані ОСОБА_1 , не могли набути права власності на об`єкт самочинного будівництва та, відповідно, і не могло виникнути право розпорядження вказаним об`єктом, а тому прокурор просить суд договір про передачу об`єкту нерухомості в іпотеку, укладений 24.09.2025 між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , визнати недійсним.

Ухвалою Новозаводського районного суду м. Чернігова від 19 січня 2026 року справу з заявою про забезпечення позову передано до Деснянського районного суду м. Чернігова за підсудністю.

Ухвалою судді Деснянського районного суду м. Чернігова Косенка О.Д. від 11.02.2026 відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження, учасникам встановлено строки для подачі заяв по суті справи.

Ухвалою судді Деснянського районного суду м. Чернігова Косенка О.Д. від 11.02.2026 частково задоволено заяву заступника керівника Чернігівської окружної прокуратури про забезпечення позову, накладено арешт на об`єкт нерухомого майна, загальною площею 52,2 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 52,2 кв.м. (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 2996446674100).

Через канцелярію суду 06.03.2026 від Відповідача 1 ОСОБА_1 надійшов відзив на позовну заяву, у якому проти позовних вимог Відповідач 1 заперечила, у їх задоволенні просила відмовити повністю з наступних підстав.

Відповідач 1 стверджує, що на земельній ділянці з кадастровим номером 7410100000:01:032:0654 площею 0,016 га із цільовим призначенням для експлуатації комерційного кіоску № НОМЕР_1 з літнім майданчиком, розташованого по АДРЕСА_2 , біля міськлікарні № 1 у місті Чернігові, постійно, починаючи з 1999 року існувала торгівельна будівля, яка неодноразово відчужувалася, а земельна ділянка міськрадою передавалася в оренду для використання згідно з цільовим призначенням.

Так, указана будівля, яка мала раніше назву комерційний кіоск № НОМЕР_1 з літнім майданчиком по АДРЕСА_2 , біля міськлікарні № 1 у місті Чернігові була відчужена власником - ЗАТ «Чернігівський пивокомбінат «Десна» за договором купівлі-продажу від 29.09.1999 ТОВ «АШЕР» як мала архітектурна форма (дозвіл на розміщення від 15.09.2009 № 279) з підведеними гідротехнічними, електричними та іншими комунікаціями. Згідно з договором купівлі-продажу торгівельних будівель від 17.03.2015 ТОВ «АШЕР» відчужило указаний торговий кіоск на земельній ділянці з кадастровим номером 7410100000:01:032:0654 на користь ОСОБА_6 . Останній 07.11.2021 за договором купівлі-продажу відчужив торгівельний павільйон (кіоск № НОМЕР_1 ) ОСОБА_3 , яка зареєструвала 29.08.2024 за собою право власності за об`єкт нерухомого майна - нежитлове приміщення кафетерію з мініпекарнею, загальною площею 52,2 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 . У подальшому, на підставі акту приймання-передачі нежитлового приміщення від 08.10.2024, ОСОБА_3 передала об`єкт нерухомого майна - нежитлове приміщення кафетерію з мініпекарнею до статутного фонду ТОВ «ФОРНАРІНА-Н». На підставі договору купівлі-продажу № 859 від 01.09.2025, укладеного між ТОВ «ФОРНАРІНА-Н» та ОСОБА_1 , право власності на кафетерій з мініпекарнею за адресою: АДРЕСА_1 відчужено на користь останньої.

Орендарем земельної ділянки 7410100000:01:032:0654, відповідно до договорів оренди, укладених із Чернігівською міською радою, починаючи із 03.06.2004 було ТОВ «АШЕР». При цьому, додатковою угодою від 22.06.2020 до договору оренди земельної ділянки № 48 (к) від 23.10.2018, укладеною між Чернігівською міською радою та ТОВ «АШЕР», строк дії даного договору продовжено до 30.04.2022, тобто на час придбання ОСОБА_3 указаного об`єкту, договір оренди земельної ділянки був дійсним і самовільне заволодіння земельною ділянкою вона не здійснювала. Також відповідач 1 звертає увагу на відсутність у матеріалах справи доказів, що будівля кафетерію з мініпекарнею на час її придбання ОСОБА_3 не перебувала у тому стані, в якому перебуває на даний час, а отже, що на земельній ділянці взагалі здійснювалося будівництво після її придбання ОСОБА_3 .

Вищевказане, на думку відповідача 1, спростовує доводи прокурора що ОСОБА_3 самовільно зайняла земельну ділянку комунальної власності, на якій здійснила будівництво кафетерію з мініпекарнею, а тому у даному випадку відсутні правові підстави для застосування приписів ч. 7 ст. 376 ЦК України.

Також ОСОБА_1 зазначає у відзиві, що вона набула право власності на об`єкт нерухомого майна - кафетерій з мініпекарнею на підставі договору від 01.09.2025 з ТОВ «ФОРНАРІНА-Н», який судом не визнаний недійсним, а тому в силу положень ст. 204 ЦК України є правомірним, а сама вона є добросовісним набувачем. Станом на 01.09.2025 за даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за ТОВ «ФОРНАРІНА-Н» було зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна - кафетерій з мініпекарнею за адресою: АДРЕСА_1 і доказів, що підприємство не мало права відчужувати указаний об`єкт прокуратурою суду не надано.

Таким чином, відповідач 1 стверджує про неможливість знесення самочинного будівництва ОСОБА_1 , оскільки остання не вчиняла дій щодо будівництва кафетерію з мініпекарнею, не заволодівала земельною ділянкою, а укладений між ТОВ «ФОРНАРІНА-Н» та ОСОБА_1 договір купівлі-продажу від 01.09.2025 не визнаний недійсним.

Також зазначає, що до відкриття провадження у цій справі між Чернігівською міською військовою адміністрацією та ОСОБА_1 на підставі розпорядження голови адміністрації від 05.02.2026 № 36, 06.02.2026 укладено договір № 204 оренди земельної ділянки з кадастровим номером 7410100000:01:032:0654 з цільовим призначенням для будівництва і обслуговування будівель торгівлі. У п. п. 3, 4 договору вказано, що на земельній ділянці знаходиться кафетерій з мініпекарнею. Таким чином уповноважений на даний час від імені територіальної громади, згідно із ст. 15 Закону України «Про правовий режим воєнного стану», орган визначив юридичну долю земельної ділянки та не вимагає усунення перешкод у здійсненні права користування земельною ділянкою комунальної власності. Навпаки, у будівлі виготовляються та реалізуються продукти харчування, зокрема хлібобулочні та кондитерські вироби, що в умовах воєнного стану та після пережитої містянами облоги, обстрілів та дефіциту продуктів харчування у 2022 році, відповідає інтересам держави та громади міста.

Також відповідач 1 звертає увагу суду на невідповідність заявленого способу захисту інтересів держави шляхом знесення об`єкту будівництва без компенсації власнику втрат, положенням ст. 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод та ст. 41 Конституції України.

Відповідач 1 також заперечує доводи прокурора щодо наявності підстав для визнання недійсним іпотечного договору, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 24.09.2025. Указаний договір укладений з метою забезпечення повернення позики, наданої іпотекодавцем ОСОБА_2 ОСОБА_1 у розмірі 3 500 000 грн. Договір укладено з дотриманням вимог чинного законодавства, посвідчений нотаріально та право іпотеки зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. При цьому прокурор не вказує на протиправні дії або бездіяльність сторін договору, а також на конкретні норми законодавства, які були порушені при його укладенні.

Крім того, відповідач 1 вказує на відсутність у прокурора законних підстав для представництва у даній справі інтересів Чернігівської міськради у суді, зважаючи, що Конституційний Суд України рішенням від 03.12.2025 № 6-р(ІІ)/2025 визнав неконституційними приписи абзацу першого частини третьої статті 23 Закону України «Про прокуратуру», які надають прокуророві можливість здійснювати представництво інтересів держави в суді у зв`язку з нездійсненням або неналежним здійсненням захисту цих інтересів органом державної влади, органом місцевого самоврядування чи іншим суб`єктом владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження.

16 березня 2026 року через систему «Електронний Суд» від Чернігівської окружної прокуратури надійшла відповідь на відзив, у якій звернуто увагу суду на ті обставини, що останнім набувачем кіоску № НОМЕР_1 була ОСОБА_3 , водночас орендарем земельної ділянки 7410100000:01:032:0654, на якій розміщений кіоск було ТОВ «АШЕР», починаючи з 03.06.2004, відповідно до укладених із Чернігівською міською радою договорів оренди. При цьому, додатковою угодою від 22.06.2020 до договору оренди земельної ділянки № 48 (к) від 23.10.2018, укладеної між Чернігівською міською радою та ТОВ «АШЕР», строк дії даного договору продовжено до 30.04.2022.

Водночас, відповідно до ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено. Отже, на час будівництва та державної реєстрації зазначеного об`єкта нерухомості (29.08.2024), жодних правовстановлюючих документів на земельну ділянку ОСОБА_3 не мала. Крім того, остання не мала жодних дозвільних документів щодо будівництва вказаного об`єкта нерухомості.

У відповіді акцентується увага на тому, що укладений між Чернігівською міською військовою адміністрацією та ОСОБА_1 договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 7410100000:01:032:0654 від 06.02.2026 № 204 пов`язаний безпосередньо із розташуванням на ньому об`єкту нерухомості - кафетерію з мініпекарнею, законність будівництва якого і є предметом даного спору.

Безпідставними, на думку органу прокуратури, є також твердження представника відповідача щодо неможливості знесення самочинного будівництва ОСОБА_1 , оскільки остання не вчиняла дій щодо будівництва кафетерію з мініпекарнею та укладений між ТОВ «ФОРНАРІНА-Н» і ОСОБА_1 договір купівлі-продажу від 01.09.2025 не визнаний недійсним, оскільки усталеною є судова практика визначення належним відповідачем за позовом власника землі про знесення об`єкта самочинного будівництва не забудовника, а саме останнього набувача такого об`єкта, який зареєстрував за собою право власності на самочинне будівництво.

Також у відповіді на відзив наголошується, що реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка його здійснила, у силу наведених вище положень законодавства та приписів ч. 2 ст. 376 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного.

У зв`язку з тим, що кафетерій з мініпекарнею за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 52,2 кв.м, самочинно збудований, ані ОСОБА_3 , ані ТОВ «Форнаріна-Н», ані ОСОБА_1 , не могли набути права власності на об`єкт самочинного будівництва та, відповідно, і не могло виникнути право розпорядження вказаним об`єктом, а тому договір про передачу об`єкту нерухомості в іпотеку між сторонами є недійсним.

Крім того, у відповіді на відзив звернуто увагу на ту обставину, що відповідно до Закону України «Про правовий режим воєнного стану» військові адміністрації населених пунктів на відповідній території здійснюють повноваження із вирішення відповідно до закону питання регулювання земельних відносин (крім вирішення питань відчуження з комунальної власності земельних ділянок та надання таких земельних ділянок в оренду на строк понад 1 рік). Натомість, вказаний нормативно-правий акт передбачає делегування повноважень від органів місцевого самоврядування до військових адміністрацій, водночас, відповідно до вимог ст. ст. 83, 122 Земельного кодексу України, не змінює власника земель територіальної громади. У зв`язку із чим, прокурором зазначено позивачем саме Чернігівську міську раду, як власника земель територіальної громади міста Чернігова.

Щодо підстав для представництва інтересів держави, у відповіді на відзив звернуто увагу суду на те, що Конституційний Суд України рішенням від 03.12.2025 року № 6-р(ІІ)/2025, визнав неконституційними окремі приписи абзацу першого частини третьої статті 23 Закону України «Про прокуратуру» в тім, що вони надають прокуророві можливість здійснювати представництво інтересів держави в суді у зв`язку з нездійсненням або неналежним здійсненням захисту цих інтересів органом державної влади, органом місцевого самоврядування чи іншим суб`єктом владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження. У пунктах 3 та 4 резолютивної частини Рішення Конституційного Суду України також зазначено, що окремі приписи абзацу першого частини третьої статті 23 Закону України «Про прокуратуру», які визнано неконституційними, втрачають чинність із 01 січня 2027 року, та що це рішення не поширюється на правовідносини щодо представництва прокурором інтересів держави в суді, які виникли під час чинності окремих приписів частини третьої статті 23 Закону України «Про прокуратуру», визнаних неконституційними, та продовжують існувати після втрати ними чинності.

Також у відповіді на відзив наголошено, що втручання держави у право власності особи є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення «суспільного», «публічного» інтересу», при визначенні якого ЄСПЛ надає державам право користуватися «значною свободою (полем) розсуду». Втручання держави у право на мирне володіння майном може бути виправдано за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності.

Такий захід втручання як знесення об`єкту самочинного будівництва є пропорційним легітимній меті, оскільки метою такого втручання є повернення земельної ділянки, яка є об`єктом права власності Українського народу, від імені якого права власника здійснюють органи місцевого самоврядування. Зважаючи на те, що повернення земельної ділянки до її попереднього легітимного стану у інший спосіб, окрім як знесення розташованого на ній об`єкта самочинного будівництва неможливий, такий спосіб втручання є логічним та виправданим.

Таким чином, у спірних правовідносинах не вбачається порушення статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, відсутнє втручання держави у право на мирне володіння майном, оскільки ОСОБА_3 не добросовісно набула у власність майно – кафетерій з мініпекарнею та у подальшому відчужила це право пов`язаним особам. У зв`язку із чим, заявлені прокурором позовні вимоги до останнього набувача – ОСОБА_1 та ОСОБА_2 (іпотекодержателя) є належним та ефективним способом захисту порушених прав Чернігівської міської ради як власника відповідної земельної ділянки, що забезпечить реальне поновлення прав позивача.

Також орган прокуратури у відповіді на відзив заперечує проти заяви Відповідача 1 про застосування строку позовної давності, оскільки сутністю вимог за вказаним позовом є усунення порушення, яке триває і має місце на момент звернення з позовом до суду, тому на такий позов не поширюються вимоги щодо позовної давності, оскільки з позовом можна звернутися в будь-який час, поки існують правовідносини та правопорушення. Отже, строк звернення до суду з відповідною позовною вимогою прокурором пропущено не було, у зв`язку з чим відсутні підстави для застосування наслідків спливу позовної давності відповідно до ч. 4 ст. 267 ЦК України.

Через канцелярію суду 23.03.2026 від ОСОБА_1 надійшло заперечення на відповідь на відзив, зміст якого в цілому узгоджується з доводами відзиву на позов. Звертає увагу суду, що Чернігівська окружна прокуратура стверджує, що спірний об`єкт є об`єктом самовільного будівництва, посилаючись на приписи ст. 376 ЦК України, тоді як вимагає здійснити знесення об`єкта на підставі ст. 212 ЗК України, яка передбачає правові наслідки самовільного зайняття земельної ділянки. Натомість факту самовільного зайняття земельної ділянки не було, оскільки землекористування здійснювалося, а також здійснюється на даний час на підставі договорів оренди, укладених з уповноваженою особою на представництво інтересів територіальної громади в земельних правовідносинах. Також звертає увагу суду, що прокуратура у заявах по суті справи, крім визнаних неконституційними положень ч. 3 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру», інших підстав для представництва інтересів територіальної громади м. Чернігова в особі Чернігівської міськради не зазначає. Прокуратурою не надано жодного належного та допустимого доказу, що в умовах війни знесення кафетерію з мініпекарнею відповідатиме інтересам держави.

09 квітня 2026 року від Чернігівської окружної прокуратури через систему документообігу «Електронний Суд» надійшло клопотання про залучення до участі у справі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача – Чернігівської міської військової адміністрації, яке ухвалою суду, занесеною до протоколу судового засідання від 13.04.2026, було задоволено.

Через канцелярію суду 11.05.2026 від Чернігівської міської військової адміністрації надійшло пояснення третьої особи щодо позову, за змістом якого ОСОБА_1 звернулася до Чернігівської МВА із заявою про передачу їй в оренду земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 , що знаходиться на земельній ділянці загальною площею 0,0160 га з кадастровим номером 7410100000:01:032:0654. За результатами розгляду заяви із урахуванням відсутності інформації щодо незаконності реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна в Чернігівській МВА, діючи на підставі повноважень, визначених відповідними нормами Законів України «Про місцеве самоврядування в Україні» та «Про правовий режим воєнного стану», з урахуванням ч. 11 ст. 120, ч. 2 ст. 134 ЗК України, вищевказана земельна ділянка з кадастровим номером 7410100000:01:032:0654 надана у строкове платне користування ОСОБА_1 до 03.02.2027.

Ухвалою суду від 12.05.2026 закрито підготовче провадження та справу призначено до судового розгляду по суті.

Від Чернігівської міської ради та Чернігівської міської військової адміністрації надійшли клопотання про розгляд справи без участі їхнього представника.

ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та представник ТОВ «ФОРНАРІНА -Н», будучим належним чином повідомленим про розгляд справи рекомендованою поштовою кореспонденцією, до суду не з`явилися, про поважні причини неявки суд не повідомили, заяв по суті справи не подали.

Направлення листа рекомендованою кореспонденцією на дійсну адресу є достатнім для того, щоб вважати повідомлення належним, оскільки отримання зазначеного листа адресатом перебуває поза межами контролю відправника. Такий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25.04.2018 у справі № 800/547/17, постановах Верховного Суду від 19.05.2021 у справі № 910/16033/20, від 20.07.2021 у справі № 916/1178/20, від 23.01.2023 у справі 496/4633/18, від 22.03.2023 у справі № 905/1397/21, від 30.08.2023 у справі № 910/10477/22.

Згідно з ч. 1 ст. 223 ЦПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.

У судовому засіданні представник прокуратури підтримав позовні вимоги, просив їх задовольнити повністю з підстав, визначених у поданих прокуратурою заявах по суті справи.

Крім того, звернув увагу суду, що оформлення права власності (легалізація) на об`єкт нерухомості за відсутності необхідних документів, які дають право на здійснення будівництва, та за відсутності у нового користувача земельної ділянки під цим об`єктом правового титулу на таке користування є способом ухилення від проходження процедури земельних торгів, за якою передаються у користування землі комунальної власності згідно з вимогами чинного законодавства. Без наявності на земельній ділянці об`єкта нерухомого майна, що перебуває у власності, укладення договору оренди земельної ділянки на позаконкурсних засадах було б неможливе. З огляду на факт самовільного будівництва, а отже фактичної відсутності права власності на нерухоме майно у ОСОБА_1 , договір оренди між Чернігівською міською військовою адміністрацією та ОСОБА_1 від 06.02.2026 земельної ділянки під цим об`єктом є нікчемним, відповідно до статті 228 ЦК України, оскільки він був укладений без дотримання конкурентних засад та спрямований на одержання земельної ділянки комунальної власності у порушення встановленого порядку, що узгоджується з правовою позицією Великої Палати Верховного суду у справі № 688/2908/16 від 29.09.2020.

Також прокурор заперечив доводи сторони відповідача, що спірний об`єкт на земельній ділянці існував з 1999 року, неодноразово на законних підставах передавався в оренду та був добросовісно набутий ОСОБА_1 у такому вигляді, який має на даний час, з тих підстав, що до 2024 року існував торгівельний кіоск як мала архітектурна форма, а статус об`єкта нерухомості він набув лише у серпні 2024 року після здійснення державної реєстрації його як об`єкта будівництва за обставин, вказаних у позовній заяві. Саме тому позовна вимога про знесення об`єкта самовільного будівництва спрямована до останнього набувача об`єкта та користувача земельної ділянки під ним ОСОБА_1 , що узгоджується з усталеною судовою практикою.

Прокурор також зазначив, що стверджуючи про недоведеність прокуратурою періоду будівництва кафетерію як об`єкта нерухомого майна та не встановлення особи, яка таке будівництво здійснила, сторона Відповідача 1 будує свою позицію у справі згідно з концепцією негативного доказу, при цьому не надаючи зі своєї сторони жодних доказів, що суперечить засадам змагальності цивільного процесу.

Прокурор також заперечив проти застосування строку позовної давності, оскільки, до негаторних вимог така давність не застосовується. Крім того, про факт самовільного зайняття земельної ділянки Чернігівській міській раді стало відомо лише у 2024 році.

З приводу вимоги про визнання недійсним іпотечного договору, прокурор наголосив, що підставою такої вимоги є те, що на спірний об`єкт фактично право власності не виникло, тому в силу вимог 5 Закону України «Про іпотеку» об`єкт не може бути предметом іпотечного договору.

Представник Відповідача 1 у судовому засіданні проти задоволення позовних вимог заперечив повністю, надав пояснення, аналогічні змісту заяв по суті справи, поданих ОСОБА_1 . Крім того, представник відповідача 1 заперечив твердження прокурора про нікчемність договору оренди земельної ділянки від 06.02.2026, звернувши увагу на презумпцію правомірності договору, визначену у ст. 204 ЦК України, а також зазначив, що посилання на цю обставину на стадії розгляду справи по суті нівелює зміст визначеної у ст. 12 ЦПК України засади змагальності судового процесу, оскільки обмежує відповідача у можливості підготовки належних та обгрунтованих заперечень.

Також звернув увагу суду, що згідно ст. 330 ЦК України ОСОБА_1 є добросовісним набувачем спірного майна, підстави для витребування об`єкта нерухомості у неї у порядку ст. 388 ЦК України відсутні і така вимога прокурором не заявлялася.

Також наголосив, що підставами позову прокурором вказано ст. 212 Земельного кодексу України (далі – ЗК України), а не ст. 367 ЦК України, яка регламентує правовідносини, пов`язані із самовільним будівництвом об`єктів нерухомості та його наслідками. Стаття 212 ЗК України передбачає наслідки у вигляді повернення самовільно зайнятих земельних ділянок шляхом приведення їх у попередній стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Натомість ОСОБА_1 самовільного зайняття земельної ділянки не здійснювала. Наразі вона користується земельною ділянкою на договірних засадах, право користування зареєстроване в установленому порядку.

Також звернув увагу суду, що досліджені судом докази свідчать про те, що спірний об`єкт нерухомості з 1999 року неодноразово був об`єктом цивільно-правових правовідносин, та у відповідних документах (договорах, актах) зазначалися його адреса, цільове призначення, характеристики, тобто починаючи з того часу та по час подачі позову це був і залишається один і той же об`єкт. Упродовж цього часу неодноразово змінювалося законодавство з питань містобудування, а тому визначити відповідність чи невідповідність його нормам проведеної реконструкції об`єкта, з огляду на відсутність відомостей про період його переобладнання з кіоска у об`єкт нерухомості, наразі немає можливості.

Також представник Відповідача заявив клопотання про застосування до вказаних правовідносин строку позовної давності, а також в порядку ч. 9 ст. 158 ЦПК України клопотав скасувати заходи забезпечення цивільного позову.

Позивач – Чернігівська міська рада через канцелярію суду подала заяву про розгляд справи без участі представника, позовні вимоги прокурора підтримує у повному обсязі.

Судом встановлено наступні факти та відповідні їм правовідносини.

29 серпня 2024 року державним реєстратором Олишівської селищної ради Чернігівської області Комовою Ю.М. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з відкриттям розділу, індексний номер: 74806635 від 29.08.2024 щодо реєстрації права власності на закінчений будівництвом об`єкт - кафетерій з мініпекарнею, за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 52,2 кв.м. за ОСОБА_3 (а.с. 36-37). Номер запису права власності 56462567. Реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 2996446674100. У розділі «Документи подані для державної реєстрації» Витягу з Державного реєстру прав на нерухоме майно вказано наступні документи: документ, що посвідчує присвоєння закінченому будівництвом об`єкту адреси: № 01-08/520, виданий 19.08.2024 Управлінням архітектури і містобудування Чернігівської міськради; Технічний паспорт (Витяг з ЄДЕССБ), виданий 24.09.2024.

Документом, що посвідчує присвоєння закінченому будівництвом об`єкту адреси № 01-08/520 від 19.08.2024, про який указано у відповідному розділі Реєстру, є лист Управління архітектури та містобудування Чернігівської міськради від 19.08.2024 № 01-08/520, адресований ОСОБА_3 «Щодо надання довідки про присвоєння адреси» (а.с. 42), у якому на звернення ОСОБА_3 повідомляється, що по топографічному плану міста М:2000 позначено об`єкт нерухомого майна за адресою – проспект Миру, будівля 44-Л. Відповідно до даних про будівлю, загальна площа складає – 52,2 кв.м, позначена літерами «А-1»

За змістом технічного паспорту від 19.08.2024 (Витяг з ЄДЕССБ сформовано 24.09.2024), виготовленого ФОП ОСОБА_4 та поданого реєстратору (а.с. 38-41), площа забудови складає 57,2 кв.м., загальна площа приміщень 52,2 кв. м, 1 поверх, тип фундаменту - під окремими опорами (залізобетонні стакани), тип стін - зовнішні (метал), перекриття (покриття) тип горищні (бетон), підлога тип першого поверху (плитка), тип покрівлі металева. Кафетерій з мініпекарнею має опалення, водопостачання, каналізацію та водовідведення, електропостачання та освітлення. Дату початку будівництва та дату завершення будівництва не зазначено.

На підставі акту приймання-передачі нежитлового приміщення від 08.10.2024 (а.с. 43), ОСОБА_3 передала ТОВ «ФОРНАРІНА-Н» об`єкт нерухомого майна - нежитлове приміщення кафетерію з мініпекарнею, загальною площею 52,2 кв.м., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 2996446674100.

Державним реєстратором Чернігівської районної державної адміністрації Углик Н.М. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з відкриттям розділу, індексний номер: 75595214 від 17.10.2024 щодо реєстрації права власності на кафетерій з мініпекарнею, закінчений будівництвом об`єкт за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 52,2 кв.м, за ТОВ «ФОРНАРІНА-Н» (а.с. 51).

На підставі договору купівлі-продажу від 01.09.2025, укладеного між ТОВ «ФОРНАРІНА-Н» та ОСОБА_1 (а.с. 55-56) право власності на кафетерій з мініпекарнею за адресою: АДРЕСА_1 відчужено на користь останньої. Договір посвідчено Приватним нотаріусом Чернігівського міського нотаріального округу Коваленко В.В. 01.09.2025 (номер у Реєстрі 859) та внесено відомості про реєстрацію права власності на вказаний об`єкт до Реєстру речових прав на нерухоме майно (а.с. 36-37).

Між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 24.09.2025 укладено іпотечний договір (а.с. 52-54). Згідно з п. 1.1 договору, він забезпечує вимогу Іпотекодержателя ( ОСОБА_2 ), що випливає з договору позики від 24.09.2025, за умовами якого Іпотекодавець ( ОСОБА_1 ) зобов`язаний до 24.11.2025 повернути Іпотекодержателю позику в розмірі 3 500 000,00 грн. Предметом іпотеки є кафетерій з мініпекарнею, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та належить іпотекодавцю на праві приватної власності (п.1.2).

Також судом встановлено, що згідно з договором купівлі-продажу від 29.09.1999, укладеного між ЗАТ «Чернігівський пивокомбінат «Десна» та ТОВ «АШЕР» було відчужено на користь ТОВ «АШЕР» низку об`єктів, згідно з додатками 1, 2 (а.с. 150-155). Серед цих об`єктів - комерційний кіоск № НОМЕР_1 з літнім майданчиком по АДРЕСА_2 , біля міськлікарні № 1 у місті Чернігові з підведеними гідротехнічними, електричними та іншими комунікаціями.

Дозвіл на розміщення указаного об`єкту як малої архітектурної форми № 279 видано відділом архітектури та містобудування Чернігівської міськради 15.09.2009 (а.с. 156).

Згідно з договором купівлі-продажу від 17.03.2015 (а.с. 159-165) ТОВ «Ашер» відчужило на користь фізичної особи ОСОБА_6 торговий кіоск № НОМЕР_1 , розташований за адресою: АДРЕСА_1 , що знаходиться на земельній ділянці загальною площею 0,0160 га з кадастровим номером 7410100000:01:032:0654, яка належить продавцю на підставі договору оренди земельної ділянки від 19.07.2012, строком дії до 26.06.2015, цільове (функціональне) призначення земельної ділянки: землі житлової та громадської забудови.

За договором купівлі-продажу торгівельної будівлі від 07.11.2021 (а.с. 166) ОСОБА_6 відчужив торгівельний павільйон (кіоск № НОМЕР_1 ), розташований на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 0,0160 га з кадастровим номером 7410100000:01:032:0654, цільове (функціональне) призначення земельної ділянки: землі житлової та громадської забудови, на користь фізичної особи ОСОБА_3 .

У подальшому, на підставі акту приймання-передачі нежитлового приміщення від 08.10.2024, ОСОБА_3 передала об`єкт нерухомого майна - нежитлове приміщення кафетерію з мініпекарнею за адресою: АДРЕСА_1 до статутного фонду ТОВ «ФОРНАРІНА-Н», яким на підставі договору купівлі-продажу від 01.09.2025 право власності на кафетерій з мініпекарнею відчужено відповідачу 1 ОСОБА_1 .

Орендарем земельної ділянки 7410100000:01:032:0654, площею 0,0160 га по АДРЕСА_1 , відповідно до договорів оренди, укладених із Чернігівською міською радою від 03.06.2004 (а.с. 172-175), від 23.06.2009 (а.с. 177-182), від 19.07.2012 (а.с. 184-189), від 17.09.2015 (а.с. 190-196), від 23.10.2018 (а.с. 197-200), додатковою угодою від 22.06.2020 (а.с. 202) виступало ТОВ «АШЕР». Додатковою угодою від 22.06.2020 на підставі рішення Чернігівської міськради № 53/VІІ-23 (а.с. 201) до договору оренди земельної ділянки № 48 (к) від 23.10.2018, укладеною між Чернігівською міською радою та ТОВ «АШЕР», строк дії даного договору продовжено до 30.04.2022.

Згідно з листом Чернігівської міської ради від 05.09.2025 № 1517/2- 05/вих (а.с. 44) земельна ділянка, за адресою: АДРЕСА_1 , у власність або користування не передавалась, містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки для будівництва/реконструкції об`єкта, розташованого за вказаною адресою, виконавчим комітетом міської ради не затверджувались та не надавались. За даними Реєстру будівельної діяльності інформація щодо реєстрації дозвільного документа або документа про прийняття в експлуатацію, за наведеною адресою, відсутня. Посадовими особами Управління ДАБК Чернігівської міськради планові та позапланові перевірки на об`єкті за вказаною адресою не проводилися. Чернігівською міськрадою не приймалися рішення щодо надання у власність або користування земельної ділянки по АДРЕСА_1 .

Відповідно до листа виконавчого комітету Чернігівської міської ради від 01.10.2025 № 1693/2-05.01/вих (а.с. 47) на час надання цієї відповіді, до міської ради не надходили звернення від замовника, який має намір встановити тимчасову споруду по просп. Миру, 44-Л, рішення про присвоєння чи зміну адреси об`єкту нерухомого майна (об`єкту будівництва) по АДРЕСА_1 виконавчим комітетом міської ради не приймалося.

Листом від 02.09.2025 № 150 КП «Чернігівське міжміське бюро технічної інвентаризації» Чернігівську окружну прокуратуру проінформовано, що станом на 31.12.2012 право власності на об`єкти нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 зареєстровано не було (а.с.46).

Листом Управління земельних ресурсів Чернігівської міськради від 10.03.2026, ОСОБА_1 повідомлено про нарахування їй збитків, заподіяних порушенням земельного законодавства при використанні нею земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 0,0160 га з кадастровим номером 7410100000:01:032:0654 (т. 2 а.с. 91). Згідно з розрахунком (т. 2 а.с. 93) розмір суми безпідставно збережених коштів ОСОБА_1 становить 6 259,83 грн, які були нею сплачені 23.04.2026 (т. 2 а.с 92).

Заслухавши представників сторін, вивчивши письмові матеріали, надавши оцінку доводам учасників, викладеним у заявах по суті справи, суд доходить наступних висновків.

Законодавством України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до частини першої статті 319 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України), власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина перша статті 373 ЦК України). Елементом особливої правової охорони землі є норма частини другої статті 14 Конституції про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (частина друга статті 373 ЦК України).

Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 ЦК України).

Відповідно до статті 391 ЦК України, власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Частиною другою статті 152 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) визначено, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Статтею 211 ЗК України визначено, що самовільне зайняття земельних ділянок віднесено до порушень земельного законодавства, за яке громадяни та юридичні особи несуть відповідальність відповідно до закону.

Самовільне зайняття земельної ділянки – будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними (стаття 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель»).

З системного аналізу положень статей 116, 123, 124, частини другої статті 134, статті 212 ЗК, статті 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» можна зробити висновок, що відповідно до вимог наведеного законодавства обов`язковою умовою фактичного використання земельної ділянки є наявність у особи, що її використовує, правовстановлюючих документів на цю земельну ділянку, а відсутність таких документів може свідчити про самовільне зайняття земельної ділянки.

Відповідно до статті 212 ЗК України самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними.

Частиною другою цієї ж статті передбачено, що приведення земельних ділянок у придатний для користування стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду.

Відповідно до частини першої статті 375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.

Згідно із частиною першою статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Суд зауважує, що якщо право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного ст. 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичної долі самочинно побудованого майна й не приведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

Тож належними вимогами, які може заявити особа – власник земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно у порядку ст. 376 ЦК України.

Такі правові висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22.

Отож, прокурором на час подачі позову було вірно визначено зміст спірних правовідносин, встановлено та доведено належними, допустимими та достатніми доказами факт реєстрації права власності на об`єкт будівництва за відсутності права користування земельною ділянкою та дозвільних документів на будівництво на земельній ділянці та обрано вірний спосіб захисту.

Разом з тим, суд зазначає, що за своєю правовою природою, заявлений прокурором позов є негаторним та стосується беспосередньо земельної ділянки з кадастровим номером 7410100000:01:032:0654.

Системний аналіз та логічне тлумачення норм законодавства, які регламентують питання, пов`язані із застосуванням інституту негаторної позовної вимоги у цивільному процесі, свідчить про неможливість його застосування до даних правовідносин на час вирішення справи судом, з огляду на встановлені судом обставини узаконення користування земельною ділянкою шляхом укладення договору оренди, тобто погодження власника (уповноваженого органу) з порядком і умовами використання земельної ділянки, що автоматично спростовує доводи про здійснення перешкод власнику у користуванні земельною ділянкою.

Так, негаторний позов - це вимога власника, який є володільцем майна до будь-якої особи про усунення перешкод (шляхом повернення майна, виселення, демонтажу самочинного будівництва тощо), які ця особа створює перешкоди у користуванні чи розпорядженні відповідним майном. Позивач за негаторним позовом вправі вимагати усунути існуючі перешкоди чи зобов`язати відповідача утриматися від вчинення дій, які можуть призвести до виникнення таких перешкод. Означений спосіб захисту спрямований на усунення порушень прав власника, які не пов`язані з позбавленням його володіння майном. Така правова позиція викладена у постанові Великої палати Верховного Суду від 18.01.2023 у справі №488/2807/17.

У відповідності до положень статей 6, 627 Цивільного кодексу України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

06 лютого 2026 року між Чернігівською міською військовою адміністрацією та ОСОБА_1 укладено договір № 204 оренди земельної ділянки з кадастровим номером 7410100000:01:032:0654.

Повноваження Чернігівської міської військової адміністрації на вирішення питань регулювання земельних відносин у період дії воєнного стану, у тому числі надання земельних ділянок комунальної власності в оренду тривалістю до 1 року, визначається ч. 2 ст. 15 Закону України «Про правовий режим воєнного стану в Україні».

Згідно з п. 1 Договору Орендодавець надає, а Орендар ( ОСОБА_1 ) приймає у строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування будівель торгівлі з кадастровим номером – 7410100000:01:032:0654, яка розташована в АДРЕСА_1 без розроблення проекту її відведення, на підставі розпорядження Чернігівської міської військової адміністрації від 05.02.2026 № 38. Згідно з п. 4 Договору, на земельній ділянці, яка передається в оренду, розміщена міні-пекарня. Договір укладено строком до 03.02.2027 (п.8). Відповідно до п.16 Договору – цільове призначення земельної ділянки – для будівництва і обслуговування будівель торгівлі.

Таким чином, Чернігівська міська військова адміністрація, маючи повноваження на розпорядження земельною ділянкою, вчинила дії щодо розпорядження нею, зокрема, шляхом прийняття рішення про передачу її в оренду відповідачу 1 та укладання з ним договору оренди з відповідним цільовим призначенням.

Відтак прокурор та позивач жодним чином не обґрунтували та не довели, що відповідачем на час розгляду справи у суді вчиняються дії, які перешкоджають позивачу в реалізації ним прав володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, натомість при прийнятті рішення про передачу земельної ділянки відповідачу 1 та укладання договору оренди земельної ділянки уповноважений орган був обізнаний про знаходження на вказаній земельній ділянці кафетерію, про що свідчить зміст договору від 06.02.2026 та погодився на цільове використання цієї земельної ділянки для діяльності закладу торгівлі.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 02.11.2022 у справі №922/3166/20 зауважила, що негаторний позов розглядається у вітчизняній цивілістиці як класичний речовий спосіб захисту права власності (речовий позов, actio in rem). З цих причин він може бути пред`явлений лише для захисту абсолютного суб`єктивного цивільного права в абсолютному речовому правовідношенні, коли власник-позивач та правопорушник-відповідач не перебувають між собою у договірних чи в інших зобов`язальних правовідносинах, або ж такі правовідносини між ними не стосуються вчиненого порушення права власності.

Отже, зміст негаторного позову становлять вимоги власника (титульного володільця) про усунення порушень, не пов`язаних з позбавленням володіння, при цьому, між позивачем та відповідачем відсутній будь-який договір або недоговірне зобов`язання.

Суд зауважує, що негаторний позов подається у випадках, коли власник або титульний володілець (в тому числі орендар) має своє майно у володінні, але дії інших осіб перешкоджають йому вільно його використовувати або розпоряджатися ним.

При цьому, за змістом ч. 1 ст. 398 ЦК України, право володіння виникає на підставі договору з власником або особою, якій майно було передане власником, а також на інших підставах, встановлених законом. Положення цієї статті мають значення лише для визначення підстав титульного володіння, тобто права володіння на чуже майно. Для виникнення у володільця такого права, він повинен набути таке володіння за договором з власником або іншою особою, якій майно було передано власником, а також на інших підставах, встановлених законом. Таким чином, титульне володіння виникає на підставі договору, іншого правочину, адміністративного акту, а також у випадках, прямо передбачених законом. Суб?єктом титульного володіння є будь-яка особа, яка тримає майно на підставі певної правової підстави. Наявність у титульного володільця права володіння не пов?язується з фактичним перебуванням майна під його безпосередньою владою. В такій ситуації можна говорити, що особа є володільцем і у випадку, коли фактично володіє ним, і не володіє. Це пояснюється за допомогою конструкції похідного володіння: володільцем є особа, яка має титул (підставу) володіння, але фактично не тримає майно, і та особа, яка отримала майно від останньої за іншою правовою підставою і фактично тримає його.

Власник земельної ділянки може заявити вимогу про знесення об`єкта самочинного будівництва лише за умови, якщо він не втратив володіння відповідною земельною ділянкою, адже негаторний позов як такий може бути заявлений власником виключно за умови, що власник зберігає володіння річчю, а тому не може заявити вимогу про знесення об`єкта самочинного будівництва як негаторний позов до законного володільця і користувача такої ділянки, зокрема - до орендаря.

Після укладення договору оренди земельної ділянки, право володіння як і користування нею перейшло від територіальної громади до орендаря, а тому неможливо усунуте перешкоди у користуванні за відсутності самого користування та за умови добровільної передачі права володіння володіння. Натомість ОСОБА_1 на даний час є і фактичним і титульним володільцем та користувачем земельної ділянки, з урахуванням визначеної у ст. 204 ЦК України презумпції правомірності укладеного нею правочину.

Стосовно права розпорядження, як складової права власності територіальної громади, то уповноважений орган на даний час прозпорядився земельною ділянкою та не позбавлений права розпоряджатися нею, як власник, у подальшому у відповідності до вимог чинного законодавства.

З огляду на вищезазначене, суд доходить висновку, що вимога про знесення самочинного будівництва не може бути звернена власником земельної ділянки до її законного володільця і користувача, адже в такій ситуації вимога про знесення буде мати іншу природу, обумовлену характером та змістом договірних правовідносин.

Суд також враховує, що використання земельної ділянки по АДРЕСА_1 без правовстановлюючих документів (самовільне) розпочалося з моменту припинення договору оренди земельної ділянки № 48 (к) від 23.10.2018, укладеною між Чернігівською міською радою та ТОВ «АШЕР», а саме 30.04.2022, і тривало до моменту укладення нового договору оренди на земельну ділянку – 06.02.2026.

За загальними правилами законність дій чи бездіяльності за нормами матеріального права встановлюється на момент виникнення спірних правовідносин, але оскільки самовільне зайняття земельної ділянки є триваючим (продовжуваним) правопорушенням, суд вважає, що застосування заходів цивільно-правової відповідальності шляхом вимоги власника (або іншого законного володільця) до третьої особи про усунення перешкод у здійсненні права користування чи розпорядження своїм майном, може наступати лише в період вчинення такого правопорушення, а не після його припинення.

За своєю юридичною природою негаторна вимога може бути спрямована лише на усунення існуючих на час її реалізації перешкод, а не перешкод, які існували в минулому, але вже припинили своє існування, або можуть виникнути у майбутньому у разі можливого припинення права користування земельною ділянкою відповідачем 1.

Предметом позову у даному випадку визначено усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою територіальною громадою, що власне і складає суть спору, а знесення об`єкта нерухомості визначено як спосіб такого усунення.

Разом з тим, як вище зазначено, на час розгляду справи, судом не встановлено існування таких перешкод.

Також судом не встановлено обставин, які б свідчили про порушення фактом розміщення торгівельного закладу на земельній ділянці комунальної власності прав чи законних інтересів як територіальної громади в цілому, так і окремих фізичних чи юридичних осіб, а також інтересу територіальної громади у припиненні діяльності закладу, розташованого у безпосередній близькості до медичного закладу та закладу освіти, а також у знесенні приміщення, яке є органічним композиційним елементом архітектури відповідного відрізку проспекту Миру разом з низкою розміщених поряд торгівельних закладів.

Суд звертає увагу на правову позицію Верховного Суду, викладену у постановах від 29.01.2020 у справі №822/2149/18, від 08.12.2021 у справі №520/3777/18 та інших, відповідно до якої знесення самочинного об`єкта нерухомості є крайньою мірою впливу на забудовника і можливе лише тоді, коли використано всі передбачені законодавством заходи з метою усунення порушень. Якщо власник (наприклад, міськрада) уклав договір оренди, це може бути трактовано як погодження забудови, що робить вимогу про знесення надмірною.

Європейській суд з прав людини у рішенні від 21 квітня 2016 року у справі «Іванова і Черкезов проти Болгарії» (Ivanova and Cherkezov v. Bulgaria, скарга № 46577/15) роз`яснив, що знесення самочинного будівництва є крайньою мірою і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством заходи щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності. Законність знесення самочинного будівництва має бути оцінена на предмет пропорційності такого втручання.

У даному випадку прокурор не заявляє вимог про приведення спірних правовідносин у правове поле іншим чином, крім знесення нерухомого майна.

З огляду на вищевикладене, прокурором та позивачем не доведено порушення, невизнання або оспорення зі сторони ОСОБА_1 прав та законних інтересів територіальної громади чи створення перешкод у їх реалізації на час розгляду справи, що є підставою для відмови в задоволенні позовних вимог у цій частині.

Стосовно вимоги про визнання іпотечного договору недійсним, суд зазначає наступне.

Загальні підстави недійсності договору визначені у ст. 203 ЦК України, спеціальні – щодо умов іпотечного договору у ч. 3 ст. 12, ч. 1 ст. 18, ч.1 ст. 42 Закону України «Про іпотеку». Судом не встановлено наявності визначених вищевказаними нормами законодавства правових підстав для визнання іпотечного договору від 24.09.2025 недійсним, а прокурором таку підставу з посиланням конкретну норму законодавства не наведено.

Прокуратурою також не надано належного обґрунтування підстав для представництва інтересів держави в особі Чернігівської міськради у даних правовідносинах, зважаючи на те, що приміщення кафетерію з міні-пекарнею за адресою: м. Чернігів, проспект Миру, будинок 44 (44-Л), ані у статусі тимчасової споруди (малої архітектурної форми), ані у статусі об`єкта нерухомості не перебувало і наданий час не перебуває у комунальній власності. Крім того, як зазначено у самій позовній заяві, іпотека має похідний характер від основного зобов`язання, натомість суб`єктами основного зобов`язання є фізичні особи, і воно не стосується інтересів територіальної громади.

У статті 5 Закону України "Про іпотеку" визначено, що предметом іпотеки можуть бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення, крім випадків, встановлених частиною дев`ятою цієї статті; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Стверджуючи, що кафетерій з мініпекарнею за адресою: АДРЕСА_1 є об`єктом самовільного будівництва, а тому ані ОСОБА_3 , ані ТОВ «Форнаріна-Н», ані ОСОБА_1 , не могли набути права власності на об`єкт нерухомості та, відповідно, розпорядитися вказаним об`єктом, зокрема шляхом укладення іпотечного договору, прокуратура фактично стверджує, що вказаний об`єкт не може бути предметом іпотеки.

Разом з тим, змістом ст. 5 вищевказаного Закону такий висновок не підтверджується та не узгоджується з логічним тлумаченням ч. 5 цієї статті, яка передбачає, що у разі якщо іпотекодавцем предмет іпотеки було реконструйовано або щодо нього було проведено самочинне будівництво (у тому числі, але не виключно, споруджено нові будівлі, споруди тощо на земельній ділянці, що належить іпотекодавцю на праві власності чи перебуває в його користуванні), всі реконструйовані, новостворені об`єкти нерухомості вважаються предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору.

З огляду на вищевикладене, підстави для задоволення позовних вимог в частині визнання недійсним іпотечного договору також відсутні.

Стосовно окремих доводів сторін, наведених у заявах по суті справи та у судовому засіданні, суд зазначає наступне.

Суд не погоджується з твердженням ОСОБА_1 , що вона не може нести цивільно-правову відповідальність як власник кафетерію з мініпекарнею, з огляду на те, що не доведено факт будівництва цієї споруди саме нею, оскільки в силу вимог ч. 1 ст. 3 Земельного Кодексу України в спірних земельних правовідносинах у співвідношенні із загальним законом (ч. 4 ст. 376 ЦК України) спеціальним законом є ЗК України, імперативна норма ч. 2 ст. 212 якого підлягає пріоритетному застосуванню до спірних правовідносин, пов`язаних із встановленням суб`єктного складу осіб, зобов`язаних повернути власнику самовільно зайняту земельну ділянку, включаючи знесення будівлі.

Саме ст. 212 ЗК України прокурор визначає як правову підставу позову.

Згідно з ч. 11 ст. 120 ЗК України, якщо об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), інша будівля або споруда), об`єкт незавершеного будівництва розміщений на земельній ділянці державної або комунальної власності, що не перебуває у користуванні, набувач такого об`єкта нерухомого майна зобов`язаний протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на такий об`єкт звернутися до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування із заявою про передачу йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, що належить йому на праві власності, у порядку, передбаченому статтями 118, 123 або 128 цього Кодексу.

На відміну від положень ч. 4 ст. 376 ЦК України, які обмежують коло осіб, зобов`язаних знести об`єкт самочинного будівництва, їх забудовником (колишнім або теперішнім), норма ч. 2 ст. 212 ЗК України суттєво розширює суб`єктний склад зобов`язаних осіб за рахунок громадян і юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки, та до яких вочевидь можна віднести осіб, які придбали такий об`єкт та у визначений законодавством строк (30 днів) після отримання об`єкта у власність не звернулися за оформленням правовстановлюючого документа на землю.

Крім того, існує усталена судова практика визначення належним відповідачем за позовом власника землі про знесення об`єкта самочинного будівництва не забудовника, а саме останнього набувача такого об`єкта, який зареєстрував за собою право власності на об`єкт будівництва, зокрема до такого правового висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 17 грудня 2025 року у справі № 908/2388/21.

Разом з тим, у цій-же постанові Велика Палата вказала, що обов`язок знести об`єкт самочинного будівництва має розглядатися в контексті правового захисту права власності на земельну ділянку, а з огляду на негаторний характер такого позову відповідачем має бути особа (останній набувач об`єкта), яка чинить перешкоди в користуванні та розпорядженні земельною ділянкою (п. п. 176,177). Отже, встановлення факту вчинення перешкод в користуванні та розпорядженні земельною ділянкою є обов`язковим елементом при застосуванні правової конструкції негаторного позову. Втрата земельною ділянкою статусу самовільно зайнятої та відсутність у зв`язку з цим перешкод у її використанні враховуються судом при ухваленні рішення у цій справі.

Стосовно доводів прокурора, викладених в судовому засіданні під час розгляду справи по суті, щодо нікчемності укладеного між Чернігівською міською військовою адміністрацією та ОСОБА_1 договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 7410100000:01:032:0654 від 06.02.2026 № 204, суд зауважує, що питання нікчемності договору у даному випадку не може бути предметом оцінки судом, оскільки воно не є предметом чи підставою позову, не може бути вирішене без залучення до участі у справі Чернігівської міської військової адміністрації у якості відповідача та без належного забезпечення можливості реалізації іншим учасникам справи, передбачених процесуальним законом засобів захисту своїх прав та інтересів, зокрема шляхом формулювання своєї позиції у заявах по суті справи, поданих на відповідній стадії судового процесу.

З огляду на вищевикладене, суд дотримується презумпції правомірності правочину, визначеного статтею 204 Цивільного кодексу України, який передбачає, що договір породжує праві наслідки, доки його не визнано недійсним судом або його недійсність прямо не встановлена законом.

Європейський суд з прав людини у справі права «Серявін та інші проти України» (Заява № 4909/04) 10 лютого 2010 року зазначив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються, хоча пункт 1 статті 6 конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія A, N 303-A, п. 29).

Стосовно заявлених клопотань.

Клопотання представника відповідача про застосування наслідків пропуску строку позовної давності в частині вимоги про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, суд вважає не обґрунтованим, оскільки на негаторний позов, який заявлений прокурором у даній справі, не поширюються вимоги щодо позовної давності, з таким позовом можна звернутися в будь-який час, поки існують правовідносини та правопорушення. Крім того, за усталеною судовою практикою, позовна давність застосовується лише тоді, коли за результатами судового розгляду справи по суті, встановлено підстави для задоволення позовних вимог, звернутих позивачем до того відповідача, який заявляє про застосування позовної давності. Отже, відсутні підстави для застосування наслідків спливу позовної давності відповідно до ч. 4 ст. 267 ЦК України.

Також представник Відповідача заявив клопотання про скасування в порядку ч. 9 ст. 158 ЦПК України заходів забезпечення цивільного позову.

Відповідно до ч. ч. 1, 7-10 ст. 158 ЦПК України суд може скасувати заходи забезпечення позову з власної ініціативи або за вмотивованим клопотанням учасника справи. У разі ухвалення судом рішення про задоволення позову заходи забезпечення позову продовжують діяти протягом дев`яноста днів з дня набрання вказаним рішенням законної сили або можуть бути скасовані за вмотивованим клопотанням учасника справи. Якщо протягом вказаного строку за заявою позивача (стягувача) буде відкрито виконавче провадження, вказані заходи забезпечення позову діють до повного виконання судового рішення. У випадку залишення позову без розгляду, закриття провадження у справі або у випадку ухвалення рішення щодо повної відмови у задоволенні позову суд у відповідному судовому рішенні зазначає про скасування заходів забезпечення позову. У такому разі заходи забезпечення позову зберігають свою дію до набрання законної сили відповідним рішенням або ухвалою суду.

З огляду на відмову в задоволенні позову, заявлене клопотання представником відповідача 1, а також з метою недопущення порушення фундаментальних прав ОСОБА_1 , як власника майна, гарантованих національним та міжнародним законодавством та ратифікованими Україною Конвенціями, суд вважає за необхідне скасувати застосований на підставі ухвали суду від 11.02.2026 захід забезпечення позову у вигляді накладення арешту на об`єкт нерухомого майна.

Відповідно до п. 6 ч. 1 ст. 264 та п. 2 ч. 5 ст. 265 ЦПК України під час ухвалення судового рішення суд вирішує питання про розподіл судових витрат. Згідно з ч. 1 ст. 133 ЦПК України судові витрати складаються із судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Частинами 1, 2 ст. 141 ЦПК України передбачено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

При пред`явленні даної позовної заяви судовими витратами є сплачений Чернігівською обласною прокуратурою судовий збір за подачу позову у розмірі 6056,00 грн та 1514,00 грн – за подачу заяви про забезпечення позову.

Оскільки у задоволенні позову суд відмовляє, сплачений за подачу позову судовий збір відшкодуванню не підлягає.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 4, 12-13, 19, 81, 156, 247, 258, 259, 265, 268, 273, 354, 355 ЦПК України,

УХВАЛИВ:

У задоволенні позову Чернігівської окружної прокуратури до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , треті особи: ОСОБА_3 , Товариство з обмеженою відповідальністю «ФОРНАРІНА-Н», Чернігівська міська військова адміністрація про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об`єкта самочинного будівництва та визнання недійсним іпотечного договору відмовити повністю.

Скасувати, застосований на підставі ухвали Деснянського районного суду м. Чернігова від 11.02.2026 захід забезпечення позову у вигляді накладення арешту на об`єкт нерухомого майна, загальною площею 52,2 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 52,2 кв.м. (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 2996446674100).

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги усіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті провадження чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Чернігівського апеляційного суду.

Учасник справи, якому повне рішення або ухвала суду не були вручені у день його (її) проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду проголошено 10.08.2026.

Учасники справи:

Особа, яка подала позов: Чернігівська окружна прокуратура, 14000, м. Чернігів, вул. Шевченка, буд. 1, ЄДРПОУ 0291011426.

Позивач: Чернігівська міська рада 14000, м. Чернігів, вул., Магістратська, 7, ЄДРПОУ 34339125.

Відповідач 1: ОСОБА_1 , адреса АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_2 .

Відповідач 2: ОСОБА_2 , адреса АДРЕСА_4 , РНОКПП НОМЕР_3 .

Треті особи:

ОСОБА_3 , адреса АДРЕСА_5 , РНОКПП НОМЕР_4 .

Товариство з обмеженою відповідальністю «ФОРНАРІНА-Н», 14010, м. Чернігів, вул. Тероборони, 21, ЄДРПОУ 35108665.

Чернігівська міська військова адміністрація, 14000, м. Чернігів, вул. Магістратська, 7, ЄДРПОУ: 45105079.

Суддя О. Д. Косенко