Рішення від 05 серпня 2026 р. у справі №320/9307/26 — Київський окружний адміністративний суд

КИЇВСЬКИЙ ОКРУЖНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

06 серпня 2026 року м. Київ справа №320/9307/26

Київський окружний адміністративний суд у складі головуючого судді Дудіна С.О. розглянув у порядку письмового провадження за правилами спрощеного позовного провадження адміністративну справу за позовом ОСОБА_1 до Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про визнання протиправним та скасування рішення, зобов`язання вчинити певні дії.

Суть спору: до Київського окружного адміністративного суду звернулася ОСОБА_2 (далі по тексту також позивач, ОСОБА_1 ) з позовом до Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі по тексту також відповідач, Департамент), в якому просить суд:

- визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради № 82732534 від 02.01.2026 про відмову у проведенні державної реєстрації права власності;

- зобов`язати Департамент з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради повторно розглянути заяву № 69960911 від 14.11.2025 про державну реєстрацію права власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , з урахуванням правової оцінки суду.

Обґрунтовуючи свої вимоги, позивач повідомила, що вона є власником житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , право власності на який підтверджується свідоцтвом про право власності від 22 жовтня 1996 року.

14 листопада 2025 року позивач звернулася до Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради із заявою №69960911 про державну реєстрацію права власності на зазначений житловий будинок, однак рішенням державного реєстратора від 2 січня 2026 року №82732534 у проведенні державної реєстрації відмовлено з огляду на неотримання відповіді від КП «Херсонське БТІ» у зв`язку з тимчасовою окупацією міста Олешки.

Позивач вважає оскаржуване рішення протиправним, зазначаючи, що її право власності виникло у 1996 році та підтверджується належним правовстановлюючим документом. На її переконання, відсутність доступу до архівів БТІ внаслідок тимчасової окупації території не передбачена законом як підстава для відмови у державній реєстрації речового права та не може обмежувати реалізацію права власності з причин, які не залежать від позивача.

Ухвалою Київського окружного адміністративного суду від 20.03.2026 відкрито провадження у справі, вирішено здійснювати розгляд справи за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення сторін за наявними у справі матеріалами.

Відповідач правом на надання відзиву на позовну заяву не скористався, про відкриття провадження у справі був проінформований шляхом направлення ухвали про відкриття провадження у справі в електронний кабінет у підсистемі ЄСІТС «Електронний суд», про що свідчить довідка про доставку електронного листа, сформована програмним забезпеченням «Діловодство спеціалізованого суду».

Відповідно до частини шостої статті 162 Кодексу адміністративного судочинства України у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин суд вирішує справу за наявними матеріалами.

Згідно з частиною другою статті 175 Кодексу адміністративного судочинства України у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин суд має право вирішити спір за наявними матеріалами справи.

Відповідно до частини п`ятої статті 262 Кодексу адміністративного судочинства України суд розглядає справу в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення сторін за наявними у справі матеріалами, за відсутності клопотання будь-якої зі сторін про інше. За клопотанням однієї із сторін або з власної ініціативи суду розгляд справи проводиться в судовому засіданні з повідомленням (викликом) сторін.

Учасники справи з клопотанням про розгляд справи у судовому засіданні до суду не звертались.

З урахуванням викладеного, розгляд справи судом здійснено у порядку письмового провадження за наявними у ній матеріалами та доказами.

Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з`ясувавши усі фактичні обставини справи, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд

у с т а н о в и в:

Відповідно до свідоцтва б/н від 22.10.1996, виданого виконавчим комітетом Цюрупинської міської ради народних депутатів області житловий будинок з приналежними до нього будівлями та спорудами, який розташований у АДРЕСА_2 належить ОСОБА_1 Свідоцтво видане на підставі рішення виконкому Цюрупинської міської ради народних депутатів №258 від 16.10.1996, зареєстроване в реєстровій книзі №37 за №5025 від 22.10.1996.

Відповідно до інформації, розміщеної на веб-сайті Олешківської сільської ради за посиланням: https://oleshki-rada.gov.ua/news/4179-perelk-vulic-m-oleshki-ta-s-sagi.html, у м. Олешки вулицю Фрунзе перейменовано на вулицю Санаторна відповідно до словника вулиць Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Рішенням державного реєстратора прав на нерухоме майно Поліщук Світланою Володимирівною Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 02.01.2026 №82732534 за результатами розгляду заяви від 14.11.2025 №69960911 позивачу відмовлено у проведенні реєстраційних дій за заявою у зв`язку з відсутністю інформації щодо зазначеного об`єкта нерухомого майна.

У цьому рішенні вказано, що під час розгляду заяви було здійснено пошук інформації в Державному реєстрі речових прав та реєстрах до 2013 року, в результаті чого встановлено, що інформація про реєстрацію права власності на заявлений об`єкт нерухомого майна в Реєстрі прав власності на нерухоме майно відсутня, у зв`язку з чим в день прийняття державним реєстратором рішення про залишення заяви без руху було направлено запит до Комунального підприємства «Херсонське бюро технічної інвентаризації» Херсонської обласної ради. На запит отримано відповідь, в якій повідомляється наступне: «Комунальне підприємство «Херсонське бюро технічної інвентаризації» Херсонської обласної ради розглянуло ваш запит від « 20» листопада 2025 року, номер 98663 про надання інформації щодо реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна, що розташований за адресою: Херсонська обл., Херсонський р., м. Олешки, вулиця Санаторна, будинок 49, та повідомляємо, що згідно із даними реєстрових книг Бюро щодо зазначеного об`єкта нерухомого майна наявна наступна інформація: повідомляє наступне - надати інформацію не має змоги, так як робота Олешківської філії «ХБТІ» ХОР на даний час не відновлена (тимчасово знаходиться під окупацією рф)».

Не погоджуючись з правомірністю прийняття відповідачем цього рішення, позивач звернулася з даним позовом до суду, з приводу чого суд зазначає таке.

Частиною другою статті 19 Конституції України встановлено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Аналіз цієї норми дає змогу дійти висновку, що діяльність органів державної влади здійснюється відповідно до спеціально-дозвільного типу правового регулювання, який ґрунтується на основі принципу «заборонено все, крім дозволеного законом; дозволено лише те, що прямо передбачено законом». Застосування такого принципу суттєво обмежує цих суб`єктів у виборі варіантів чи моделі своєї поведінки, а також забезпечує використання ними владних повноважень виключно в межах закону, що унеможливлює або істотно обмежує можливі зловживання з боку держави та її органів.

Вчинення ж державним органом чи його посадовою особою дій у межах компетенції, але непередбаченим способом, у непередбаченій законом формі або з виходом за межі компетенції є підставою для визнання таких дій та правових актів, прийнятих у процесі їх здійснення, неправомірними.

Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулюються, зокрема, Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 № 1952-IV (далі по тексту - Закон № 1952-IV в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин).

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону № 1952-IV державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно з частиною третьою статті 3 Закону № 1952-IV речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов:

1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення;

2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.

За приписами частини четвертої статті 3 Закону № 1952-IV будь-які дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, можуть вчинятися, якщо речові права на таке майно зареєстровані згідно із вимогами цього Закону, крім випадків, коли речові права на нерухоме майно, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними згідно з частиною третьою цієї статті, у випадках, визначених статтею 28 цього Закону, та в інших випадках, визначених законом.

Абзацом 4 частини п`ятої статті 3 Закону № 1952-IV визначено, що державна реєстрація прав проводиться за заявами у сфері державної реєстрації прав будь-яким державним реєстратором з урахуванням вимог, встановлених абзацами першим - третім цієї частини, крім випадку, передбаченого статтею 31-2 цього Закону, та автоматичної державної реєстрації прав у випадках, передбачених цим Законом.

Відповідно до частини першої статті 6 Закону № 1952-IV організаційну систему державної реєстрації прав становлять:

1) Міністерство юстиції України та його територіальні органи;

2) суб`єкти державної реєстрації прав: виконавчі органи сільських, селищних та міських рад, Київська, Севастопольська міські, районні, районні у містах Києві та Севастополі державні адміністрації;

3) державні реєстратори прав на нерухоме майно (далі - державні реєстратори).

Згідно з пунктами 1 - 2 частини третьої статті 6 Закону № 1952-IV державний реєстратор:

встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації; виконання вимог, визначених статтею 27-2 цього Закону, - у разі державної реєстрації спеціального майнового права на об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості (крім випадків автоматичної реєстрації такого права згідно із законом); наявність факту застосування санкцій відповідно до Закону України «Про санкції», які унеможливлюють проведення державної реєстрації прав; наявність дозволу органу опіки та піклування на відмову від права власності на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості, власником якого є малолітня дитина або неповнолітня особа, або на внесення такого майна до статутного (складеного) капіталу (пайового фонду) юридичної особи чи як вступного, членського та/або цільового внеску члена кооперативу;

перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, залишення заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень без руху, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення;

під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, а також під час проведення державної реєстрації прав, які набуваються з прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, обов`язково запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних носіїв інформації, що містять відомості, необхідні для проведення державної реєстрації прав, чи у разі відсутності необхідних відомостей в єдиних та державних реєстрах, доступ до яких визначено цим Законом, та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником, крім випадків, коли державна реєстрація прав, здійснюється у зв`язку із вчиненням нотаріальної дії та такі документи були надані у зв`язку з вчиненням такої дії.

Органи державної влади, підприємства, установи та організації зобов`язані не пізніше трьох робочих днів з дня отримання відповідного запиту державного реєстратора безоплатно надати запитувану інформацію в паперовій та (за можливості) в електронній формі. Особи, винні у порушенні строку надання інформації на запит державного реєстратора, несуть адміністративну відповідальність;

Частиною першою статті 20 Закону № 1952-IV визначено, що заява на проведення реєстраційних дій подається заявником у паперовій формі, а у випадках, передбачених законодавством, - в електронній формі разом з оригіналами документів, необхідних для проведення реєстраційних дій, чи їх копіями, засвідченими державними органами, органами місцевого самоврядування (якщо оригінали таких документів відповідно до законодавства залишаються у справах державних органів, органів місцевого самоврядування).

Згідно зі статтею 23 Закону № 1952-IV заяву про державну реєстрацію прав може бути залишено без руху в таких випадках:

1) подання документів для державної реєстрації прав не в повному обсязі, передбаченому законодавством;

1-1) відсутність документа, що підтверджує оплату адміністративних послуг у повному обсязі;

2) неподання заявником чи неотримання державним реєстратором у порядку, визначеному цим Законом, відомостей реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем в електронній формі чи документів із паперових носіїв інформації, що містять відомості про зареєстровані речові права до 1 січня 2013 року.

Державний реєстратор у строк, встановлений для державної реєстрації прав, приймає рішення про залишення заяви про державну реєстрацію прав без руху та невідкладно повідомляє про це заявника.

Якщо заявник протягом 30 робочих днів з моменту отримання рішення про залишення заяви про державну реєстрацію прав без руху виконав вимоги державного реєстратора, зазначені у відповідному рішенні, розгляд заяви відновлюється на підставі рішення державного реєстратора про відновлення розгляду заяви.

Перебіг строку державної реєстрації прав продовжується з моменту усунення обставин, що стали підставою для прийняття рішення про залишення заяви про державну реєстрацію прав без руху, з урахуванням часу, що минув до залишення такої заяви без руху.

Рішення повинно містити вичерпний перелік підстав для залишення заяви без руху.

Державний реєстратор не має права вимагати від заявника надання інших документів, крім тих, відсутність яких стала підставою для прийняття рішення про залишення заяви без руху, якщо інше не випливає з документів, що надані додатково.

У разі невиконання заявником зазначених у рішенні вимог у строк, встановлений у частині третій цієї статті, державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав.

Частиною першою статті 24 Закону № 1952-IV встановлено наступні підстави для відмови в державній реєстрації прав:

1) заявлене речове право, обтяження не підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону;

2) заява про державну реєстрацію прав подана неналежною особою;

3) подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом;

4) подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження;

5) наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями;

6) наявні зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості, крім випадків, визначених цим Законом;

6-1) встановлення факту застосування санкцій відповідно до Закону України «Про санкції», які унеможливлюють проведення державної реєстрації прав;

7) заяву про державну реєстрацію обтяжень щодо попереднього правонабувача подано після державної реєстрації права власності на таке майно за новим правонабувачем;

8) після завершення строку, встановленого частиною третьою статті 23 цього Закону, не усунені обставини, що були підставою для прийняття рішення про залишення заяви про державну реєстрацію прав без руху;

9) документи подано до неналежного суб`єкта державної реєстрації прав, нотаріуса;

10) заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень в електронній формі подано особою, яка згідно із законодавством не має повноважень подавати заяви в електронній формі;

11) заявником подано ті самі документи, на підставі яких заявлене речове право, обтяження вже зареєстровано у Державному реєстрі прав;

12) заявник звернувся із заявою про державну реєстрацію права власності щодо майна, що відповідно до поданих для такої реєстрації документів відчужено особою, яка на момент проведення такої реєстрації внесена до Єдиного реєстру боржників, у тому числі за виконавчими провадженнями про стягнення аліментів за наявності заборгованості з відповідних платежів понад три місяці;

13) відсутність згоди заставодержателя (іпотекодержателя) на дострокове припинення дії договору емфітевзису, суперфіцію, оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення щодо державної реєстрації припинення таких прав, що перебувають у заставі (іпотеці);

14) у Державному реєстрі прав відсутня державна реєстрація спеціального майнового права на подільний об`єкт незавершеного будівництва, крім випадків, визначених законом, - у разі державної реєстрації спеціального майнового права на майбутні об`єкти нерухомості;

15) у Державному реєстрі прав відсутня державна реєстрація спеціального майнового права на об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості - у разі державної реєстрації переходу спеціального майнового права, іншого речового права, обтяження на об`єкт незавершеного будівництва (крім об`єктів незавершеного будівництва, на які зареєстровано право власності), майбутній об`єкт нерухомості;

16) заява про первинну державну реєстрацію спеціального майнового права на майбутні об`єкти нерухомості містить відомості не про всі майбутні об`єкти нерухомості у складі подільного об`єкта незавершеного будівництва;

17) не визначено чи визначено не в повному обсязі майбутні об`єкти нерухомості, включені до гарантійної частки, - у разі первинної державної реєстрації спеціального майнового права на майбутні об`єкти нерухомості, які є частинами подільного об`єкта незавершеного будівництва;

18) наявні зареєстровані спеціальні майнові права на майбутні об`єкти нерухомості, що є складовою частиною подільного об`єкта незавершеного будівництва, - у разі державної реєстрації речового права або обтяження на подільний об`єкт незавершеного будівництва, крім зміни замовника будівництва відповідно до закону, обтяження майна іпотекою відповідно до Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»;

19) у Державному реєстрі прав відсутні відомості про право власності / право користування земельною ділянкою замовника будівництва (крім випадків, якщо відповідно до закону виконання будівельних робіт може здійснюватися за відсутності документа, що засвідчує право власності чи право користування земельною ділянкою) у разі: державної реєстрації спеціального майнового права на неподільний/подільний об`єкт незавершеного будівництва; первинної державної реєстрації спеціального майнового права на майбутні об`єкти нерухомості; державної реєстрації спеціального майнового права на майбутній об`єкт нерухомості у зв`язку з його першим відчуженням;

20) не дотримано вимоги, визначені статтею 272 цього Закону;

21) відсутність дозволу кредитора за аграрною нотою на проведення державної реєстрації прав у результаті відчуження боржником за відповідною аграрною нотою належної земельної ділянки (крім звернення стягнення на предмет іпотеки), права оренди, права емфітевзису або права суперфіцію, укладення договору суборенди, розірвання договору оренди, емфітевзису або суперфіцію, внесення змін до такого договору або відмову від нього - у разі якщо земельна ділянка зазначена в Реєстрі аграрних нот як місце вирощування заставленої майбутньої сільськогосподарської продукції.

Частиною другою статті 24 Закону № 1952-IV передбачено, що за наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав.

Рішення про відмову в державній реєстрації прав повинно містити вичерпний перелік обставин, що стали підставою для його прийняття.

З аналізу наведених правових норм вбачається, що законодавством регламентовано чіткий та вичерпний перелік підстав для відмови у державній реєстрації, який не підлягає розширеному тлумаченню.

Аналогічна позиція викладена у постанові Верховного Суду від 10.06.2021 у справі № 638/13304/17.

При цьому, згідно з частиною п`ятою статті 24 Закону № 1952-IV відмова в державній реєстрації прав з підстав, не передбачених частиною першою цієї статті, заборонена.

Судом встановлено, що рішенням державного реєстратора прав на нерухоме майно Поліщук Світланою Володимирівною Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 02.01.2026 №82732534 позивачу відмовлено у проведенні реєстраційних дій за заявою у зв`язку з відсутністю інформації щодо зазначеного об`єкта нерухомого майна.

Підставою для відмови у проведенні реєстраційних дій вказано відсутність інформації про реєстрацію права власності на заявлений об`єкт нерухомого майна в Реєстрі прав власності на нерухоме майно під час розгляду заяви та здійснення пошуку інформації в Державному реєстрі речових прав та реєстрах до 2013 року, у зв`язку з чим державним реєстратором Департаменту прийнято рішення про залишення заяви без руху та направлено запит до Комунального підприємства «Херсонське бюро технічної інвентаризації» Херсонської обласної ради. На запит було отримано відповідь, в якій за результатами розгляду запиту від 20.11.2025 про надання інформації щодо реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна, що розташований за адресою: Херсонська обл., Херсонський р., м. Олешки, вулиця Санаторна, будинок 49 КП «Херсонське бюро технічної інвентаризації» Херсонської обласної ради повідомлено, що згідно із даними реєстрових книг Бюро щодо зазначеного об`єкта нерухомого майна надати інформацію не має змоги так як робота Олешківської філії «ХБТІ» ХОР на даний час не відновлена (тимчасово знаходиться під окупацією рф)».

З огляду на викладене, державний реєстратор дійшов висновку про відсутність можливості підтвердити у встановленому законом порядку факт державної реєстрації права власності на зазначений об`єкт нерухомого майна до 01.01.2013, у зв`язку з чим прийняв рішення про відмову в державній реєстрації прав.

Разом з тим суд звертає увагу, що вищевказана підстава для відмови не зазначена серед підстав, визначених частиною першою статті 24 Закону № 1952-IV.

Постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127 відповідно до частин другої і десятої статті 18, частини першої статті 20, частин другої і третьої статті 32, частини третьої статті 34 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» затверджено Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі по тексту - Порядок №1127), який визначає умови, підстави та процедуру проведення відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, об`єкти незавершеного будівництва, майбутні об`єкти нерухомості та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав), перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також умови, підстави та процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.

Відповідно до пункту 12 Порядку №1127 розгляд заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, у тому числі у зв`язку із прийняттям Радою національної безпеки і оборони України та введенням в дію Указом Президента України рішення про застосування санкцій, передбачених пунктами 1, 4, 7, 16 та 24-1 частини першої статті 4 Закону України «Про санкції», здійснюється державним реєстратором, який встановлює черговість розгляду заяв, що зареєстровані в базі даних заяв на таке майно, відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами, обтяженнями речових прав, а також наявність підстав для проведення державної реєстрації прав, у тому числі у зв`язку із прийняттям Радою національної безпеки і оборони України та введенням в дію Указом Президента України рішення про застосування санкцій, передбачених пунктами 1, 4, 7, 16 та 24-1 частини першої статті 4 Закону України «Про санкції», зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, у тому числі у зв`язку із прийняттям Радою національної безпеки і оборони України та введенням в дію Указом Президента України рішення про застосування санкцій, передбачених пунктами 1, 4, 7, 16 та 24-1 частини першої статті 4 Закону України «Про санкції», відмови в державній реєстрації прав, у тому числі у зв`язку із прийняттям Радою національної безпеки і оборони України та введенням в дію Указом Президента України рішення про застосування санкцій, передбачених пунктами 1, 4, 7, 16 та 24-1 частини першої статті 4 Закону України «Про санкції».

Згідно з пунктом 14 Порядку №1127 у разі коли під час розгляду заяви встановлено наявність підстав, передбачених законом для зупинення розгляду заяви, державний реєстратор невідкладно приймає рішення щодо зупинення розгляду заяви.

Якщо заявник протягом 30 робочих днів з моменту отримання рішення щодо зупинення розгляду заяви виконав вимоги державного реєстратора, зазначені у відповідному рішенні, а також у разі коли державним реєстратором протягом 30 робочих днів з моменту прийняття відповідного рішення на запит отримано документи та/або інформацію, необхідні для державної реєстрації прав, розгляд заяви відновлюється на підставі рішення державного реєстратора щодо відновлення розгляду заяви.

У разі невиконання заявником зазначених у рішенні вимог або неотримання на запит документів та/або інформації, необхідних для державної реєстрації прав, у строк, встановлений в абзаці другому цього пункту, державний реєстратор приймає рішення щодо відмови в державній реєстрації прав.

У разі коли заявник за власним бажанням отримує рішення державного реєстратора щодо зупинення розгляду заяви або щодо відновлення такого розгляду у паперовій формі особисто, державний реєстратор відповідно до закону встановлює особу заявника та перевіряє обсяг його повноважень.

За приписами пункту 23 Порядку №1127 за наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав, що визначені Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державний реєстратор приймає відповідне рішення, яке повинне містити вичерпний перелік обставин, що стали підставою для його прийняття, з відповідним обґрунтуванням їх застосування.

Зміст наведених норм дає підстави дійти висновку, що законодавцем чітко встановлено процедуру розгляду документів, поданих для державної реєстрації прав, яка включає в себе перевірку документів на предмет відповідності таких вимогам законодавства, відсутності суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами та їх обтяженнями, а також наявності підстав для проведення державної реєстрації прав, зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав.

Наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 13.12.1995 № 56, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 19.01.1996 за №31/1056, затверджено Правила державної реєстрації об`єктів нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб (далі по тексту - Правила №56).

Відповідно до пунктів 1.3 - 1.5 Правил №56, правила діють на території України і є обов`язковими для виконання всіма міністерствами, відомствами, місцевими органами державної виконавчої влади та місцевого самоврядування, підприємствами, установами і організаціями.

Державну реєстрацію об`єктів нерухомого майна здійснюють державні підприємства - бюро технічної інвентаризації місцевих органів державної виконавчої влади на підставі відповідних правовстановлюючих документів (додаток N 1), за рахунок коштів власників нерухомого майна.

До об`єктів нерухомого майна, що підлягають державній реєстрації, відносяться:

а) жилі будинки (домоволодіння), розташовані на земельній ділянці, під окремим порядковим номером по вулиці, площі, провулку;

б) нежилі будинки, дачі, садові будинки, гаражі, будівлі виробничого, господарського, соціально-побутового та іншого призначення, розташовані на окремих земельних ділянках;

в) вбудовані в жилі будинки нежилі приміщення (як частини цього будинку);

г) квартири багатоквартирних будинків.

Належні до вказаних об`єктів допоміжні будівлі та споруди реєструються у складі цих об`єктів.

Згідно з пунктом 4.1 Правил №56 оформлення права власності на об`єкти нерухомого майна проводиться з видачею свідоцтва про право власності за зразком, наведеним в додатку № 12:

а) місцевими органами державної виконавчої влади, місцевого самоврядування: фізичним особам на новозбудовані, перебудовані або реконструйовані об`єкти нерухомого майна при наявності акта про право власності або рішення про відведення земельної ділянки для цієї мети та при наявності акта державної комісії про прийняття об`єкта і введення його в експлуатацію; власникам спільних будівель, які на законних підставах зробили перебудову, прибудову, внаслідок чого змінились належні їм частки. У випадках, коли співвласники не згодні змінити частки добровільно, це питання вирішується в судовому порядку; членам житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого кооперативу, товариства або об`єднання, які повністю внесли свої пайові внески; фізичним особам, які у випадках ліквідації підприємства, об`єднання, організації отримали у власність в установленому законодавством порядку нерухоме майно підприємства, об`єднання, організації, що ліквідується; інвесторам, які у встановленому законодавством України порядку отримали у власність об`єкти нерухомого майна або його частини, побудовані за їх кошти, при наявності відповідного рішення органу державної виконавчої влади, місцевого самоврядування, акта прийняття-передачі об`єкта (частини) інвестору; фізичним та юридичним особам на підставі документів, встановлених законодавством, які підтверджують їх право власності на об`єкти нерухомого майна;

б) державними органами приватизації:

наймачам квартир в державному житловому фонді, які приватизували їх відповідно до Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду».

З матеріалів справи вбачається, що відповідно до свідоцтва про право особистої власності на житловий будинок б/н від 22.10.1996, виданого виконавчим комітетом Цюрупинської міської ради народних депутатів, цілий житловий будинок з приналежними до нього будівлями і спорудами, який розташований у АДРЕСА_2 , дійсно належить ОСОБА_1 на праві особистої власності. Свідоцтво видане на підставі рішення виконкому Цюрупинської міської ради народних депутатів №258 від 16.10.1996. Зазначений у цьому документі цілий житловий будинок АДРЕСА_2 зареєстрований Херсонським бюро технічної інвентаризації на право власності за ОСОБА_1 та записаний в реєстрову книгу №37 за реєстровим номером 5025 22 жовтня 1996 року.

До вказаного свідоцтва про право власності позивачем також долучено технічний паспорт на будинок, з якого вбачається, що зазначений об`єкт нерухомого майна перебуває у власності позивача.

Крім того, слід урахувати, що Указом Президента України № 64/2022 від 24.02.2022 у зв`язку з військовою агресією російської федерації проти України, на підставі пропозиції Ради національної безпеки і оборони України, відповідно до пункту 20 частини першої статті 106 Конституції України, Закону України «Про правовий режим воєнного стану» введено в Україні воєнний стан строком на 30 діб, який неодноразово був продовжений та станом на дату розгляду справи триває.

Відповідно до Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, затвердженого наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28.02.2025 № 376, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 11.03.2025 за № 380/43786, м. Олешки віднесено до тимчасово окупованої російською федерацією території України з 24.02.2022 (код UA65100110010019482).

При цьому, статтею 41 Конституції України закріплено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.

Частиною першою статті 321 Цивільного кодексу України визначено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Статтею 328 Цивільного кодексу України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Нормами статті 11 Закону України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» визначено, що на тимчасово окупованій території право власності охороняється згідно із законодавством України.

За державою Україна, Автономною Республікою Крим, територіальними громадами, у тому числі територіальною громадою міста Севастополя, державними органами, органами місцевого самоврядування та іншими суб`єктами публічного права зберігається право власності та інші речові права на майно, у тому числі на нерухоме майно, включаючи земельні ділянки, що знаходиться на тимчасово окупованій території.

За фізичними особами, незалежно від набуття ними статусу біженця чи іншого спеціального правового статусу, підприємствами, установами, організаціями зберігається право власності та інші речові права на майно, у тому числі на нерухоме майно, включаючи земельні ділянки, що знаходиться на тимчасово окупованій території, якщо воно набуте відповідно до законів України.

Набуття та припинення права власності на нерухоме майно, яке знаходиться на тимчасово окупованій території, здійснюється відповідно до законодавства України за межами тимчасово окупованої території. У разі неможливості здійснення державним реєстратором повноважень щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень на тимчасово окупованій території орган державної реєстрації визначається Кабінетом Міністрів України.

Отже, система державної реєстрації прав, яка проводиться відповідно до Закону, запроваджена в Україні з 01.01.2013. До 01.01.2013 державна реєстрація права власності та інших речових прав на об`єкти нерухомого майна, які розташовані на земельних ділянках, проводилася реєстраторами БТІ в Реєстрі права власності на нерухоме майно та на паперових носіях (реєстрових книгах та реєстраційних справах), які зберігаються в БТІ. При цьому Закон про державну реєстрацію не розмежовує, чи була проведена реєстрація у Державному реєстрі прав, інших електронних реєстрах або на паперових носіях.

Тобто, до 2013 року державна реєстрація таких об`єктів нерухомого майна вже проводилася, але реєстр був паперовий і зберігався в архіві відповідного БТІ.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17 дійшла висновку, що особа, яка до 01.01.2013 придбала нерухоме майно за договором купівлі-продажу, державну реєстрацію якого було належним чином здійснено, стала власником такого нерухомого майна з моменту державної реєстрації відповідного договору купівлі-продажу незалежно від того, чи здійснила ця особа в подальшому державну реєстрацію свого права власності.

У постановах Верховного Суду від 05.09.2019 у справі № 921/320/18; від 22.05.2019 у справі № 918/410/18, від 20.05.2020 у справі № 911/1603/19 зазначено, що речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними, зокрема, якщо на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.

Враховуючи викладене, суд зазначає, що у спірному випадку, долучена позивачем копія свідоцтва про право особистої власності на жилий будинок від 22.10.1996 свідчить про проведення державної реєстрації на будинок за позивачем до 01.01.2013 у порядку, визначеному законодавством на момент здійснення такої реєстрації, та такий документ був долучений до пакету документів, з яким позивач зверталася до державного реєстратора у відповідності до норм чинного законодавства, для проведення державної реєстрації речового права на об`єкт нерухомого майна.

При цьому, запитувана державним реєстратором інформація у КП «Херсонське бюро технічної інвентаризації» Херсонської обласної ради не може бути надана у зв`язку з перебуванням міста Олешки Херсонської області у тимчасовій окупації.

Суд звертає увагу, що об`єктивна неможливість отримання державним реєстратором інформації від КП «Херсонське бюро технічної інвентаризації» Херсонської обласної ради зумовлена виключно тимчасовою окупацією відповідної території та не залежить від волевиявлення позивача.

В свою чергу, позивач, звертаючись із заявою про державну реєстрацію права власності, подала усі наявні у неї правовстановлюючі документи, які підтверджують виникнення права власності відповідно до законодавства, чинного на момент його набуття. Водночас відсутність можливості отримання додаткової інформації з архівних матеріалів БТІ пов`язана виключно з обставинами, що перебувають поза межами контролю заявника, а тому покладення негативних наслідків такої обставини саме на позивача суперечило б принципу верховенства права.

У рішенні від 20.10.2011 у справі «Рисовський проти України» (заява № 29979/04) ЄСПЛ зазначив, що принцип «належного урядування», зокрема, передбачає, що державні органи повинні діяти в належний і якомога послідовніший спосіб. При цьому на них покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у правовідносинах. Державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість уникати виконання своїх обов`язків. Дії або рішення суб`єкта владних повноважень вважаються такими, що суперечать принципу верховенства права, не тільки у тих випадках, коли такими діями порушуються суб`єктивні права і процесуальні гарантії, прямо передбачені чинним законодавством, але й у тих випадках, коли такі дії не задовольняють правомірних очікувань осіб, стосовно яких вони вчиняються (ухвалюються). Правомірне очікування виникає в особи в тому випадку, коли внаслідок правового регулювання зі сторони суб`єкта владних повноважень в особи наявне розумне сподівання, що стосовно неї суб`єкт владних повноважень буде діяти саме так, а не інакше.

Водночас, ураховуючи зміст статті 8 Конституції України, можна зробити висновок, що верховенство права слід розуміти, зокрема, як механізм забезпечення контролю за використанням влади державою та захисту людини від свавільних дій державної влади.

Правова процедура (fair procedure - справедлива процедура) є складовою принципів законності та верховенства права і передбачає правові вимоги до належного прийняття актів органами публічної влади.

Конституційний Суд України у своїх рішеннях неодноразово наголошував на тому, що одним з елементів конституційного принципу верховенства права є принцип правової визначеності. Юридична визначеність є ключовою у питанні розуміння верховенства права; держава зобов`язана дотримуватися та застосовувати у прогнозований і послідовний спосіб ті закони, які вона ввела в дію; юридична визначеність передбачає, що норми права повинні бути зрозумілими і точними, а також спрямованими на забезпечення постійної прогнозованості ситуацій і правових відносин. Принцип юридичної визначеності вимагає чіткості, зрозумілості й однозначності правових норм, зокрема їх передбачуваності (прогнозованості) та стабільності. У контексті статті 8 Конституції України юридична визначеність забезпечує адаптацію суб`єкта правозастосування до нормативних умов правової дійсності та його впевненість у своєму правовому становищі, а також захист від свавільного втручання з боку держави (рішення Конституційного Суду України від 20.12.2017 № 2-р/2017, від 27.02.2018 № 1-р/2018, від 20.06.2019 № 6-р/2019).

У Рішенні від 11.10.2018 №7-р/2018 (справа №1-123/2018(4892/17) Конституційний Суд України зазначив, що принцип юридичної визначеності як один із елементів верховенства права не виключає визнання за органом публічної влади певних дискреційних повноважень у прийнятті рішень, однак у такому випадку має існувати механізм запобігання зловживанню ними.

Згідно з юридичною позицією Конституційного Суду України «цей механізм повинен забезпечувати, з одного боку, захист особи від свавільного втручання органів державної влади у її права і свободи, а з другого - наявність можливості у особи передбачати дії цих органів» (абзац третій підпункту 2.4 пункту 2 мотивувальної частини Рішення від 08.06.2016 № 3-рп/2016).

Ще одним зі складових елементів загального принципу верховенства права є принцип «легітимних очікувань», який широко застосовується у судовій практиці та ґрунтується на низці конституційних положень, які гарантують, зокрема передбачуваність (прогнозованість) законодавства, яким визначаються обмежувальні заходи (статті 22, 57, 58, 94 та 152 Конституції України).

Цей принцип властивий, головним чином, для публічно-правових спорів, що вирішуються адміністративними судами, оскільки у сукупності з принципами правової визначеності та належного урядування створює надійну основу для гарантування реалізації в Україні основної ідеї / мети системи адміністративних судів, а саме, захисти «людини» від «держави», в особі її багаточисленних суб`єктів владних повноважень, які наділені множинністю повноважень та низкою механізмів владного примусу.

За своєю суттю спірні правовідносини свідчать про те, що саме держава через об`єктивні наслідки збройної агресії російської федерації тимчасово позбавлена можливості отримати архівні документи, які знаходяться на тимчасово окупованій території України. Однак така обставина не свідчить про відсутність у позивача права власності та не може нівелювати юридичну силу належних правовстановлюючих документів, виданих компетентними органами до початку тимчасової окупації.

Інше тлумачення означало б, що особи, майно яких розташоване на тимчасово окупованих територіях, були б фактично позбавлені можливості реалізувати гарантоване законом право на державну реєстрацію своїх речових прав виключно через обставини, які від них не залежать. Такий підхід суперечив би статті 41 Конституції України, статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, статті 11 Закону України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України», а також принципам правової визначеності та належного урядування.

Законодавець, установлюючи обов`язок державного реєстратора витребувати інформацію від органів, які до 01.01.2013 здійснювали реєстрацію прав, мав на меті забезпечення повноти перевірки поданих документів, а не створення додаткової самостійної підстави для відмови у державній реєстрації, оскільки така підстава не визначена положеннями Закону № 1952-IV. Тому ненадходження відповіді на запит державного реєстратора саме по собі не може свідчити про відсутність у заявника права власності та не є тотожним встановленню однієї з підстав для відмови, визначених частиною першою статті 24 Закону № 1952-IV.

Відтак відсутність відповіді БТІ не звільняла державного реєстратора від обов`язку надати належну оцінку поданим позивачем правовстановлюючим документам та вирішити питання про державну реєстрацію виключно з урахуванням вимог закону.

Інших підстав для відмови у проведенні реєстраційних дій відповідачем в оскаржуваному рішенні не зазначено.

Враховуючи означені обставини, суд дійшов висновку, що рішення державного реєстратора Департаменту від 02.01.2026 №82732534 є таким, що порушує матеріальне право позивача та підлягає скасуванню, а відтак, позовні вимоги у цій частині підлягають задоволенню.

Відповідно, захист порушених прав позивача також потребує зобов`язання відповідача вчинити дії, направлені на поновлення прав позивача, а саме: повторно розглянути заяву позивача від 14.11.2025 про державну реєстрацію права власності на житловий будинок позивача, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , з урахуванням висновків суду.

Інших доводів, що можуть вплинути на правильність вирішення судом спору, що розглядається, матеріали справи не містять.

Таким чином, позов слід задовольнити повністю.

Оскільки позивач звільнена від сплати судового збору, підстави для вирішення питання щодо судових витрат відсутні.

На підставі викладеного, керуючись статтями 243-246, 250 Кодексу адміністративного судочинства України, суд

в и р і ш и в:

Адміністративний позов задовольнити повністю.

Визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 02.01.2026 №82732534 про відмову в проведенні реєстраційних дій.

Зобов`язати Департамент з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повторно розглянути заяву ОСОБА_1 від 14.11.2025 №69960911 про реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна, розташований за адресою: АДРЕСА_1 .

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті апеляційного провадження чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови судом апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Шостого апеляційного адміністративного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

У разі оголошення судом лише вступної та резолютивної частини рішення, або розгляду справи в порядку письмового провадження, апеляційна скарга подається протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту рішення.

Суддя Дудін С.О.