Постанова від 03 серпня 2026 р. у справі №917/1865/25 — Касаційний господарський суд Верховного Суду

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 серпня 2026 року

м. Київ

cправа № 917/1865/25

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Случ О. В. - головуючий, Волковицька Н. О., Могил С. К.,

за участю секретаря судового засідання - Мазуренко М. В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу першого заступника керівника Полтавської обласної прокуратури

на рішення Господарського суду Полтавської області від 23.12.2025 (суддя Кльопов І. Г.)

і постанову Східного апеляційного господарського суду від 09.04.2026 (головуючий суддя Лакіза В. В., судді Білоусова Я. О., Крестьянінов О. О.)

у справі № 917/1865/25

за позовом заступника керівника Полтавської окружної прокуратури Полтавської області в інтересах держави в особі Полтавської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Центр Будінвест Ко»

про визнання права власності,

(у судовому засіданні взяли участь: прокурор - Гудименко Ю. В., представник відповідача - Черненко Л. В.)

ВСТУП

1. У цій справі вирішувався спір про визнання за власником земельної ділянки права власності на розміщений на ній об`єкт нерухомого майна в порядку частини п`ятої статті 376 Цивільного кодексу України.

2. Дійшовши за результатами касаційного перегляду висновку про те, що судами попередніх інстанцій не було встановлено ключових для вирішення такого спору фактичних обставин щодо статусу спірного майна, тобто щодо самочинності чи законності його зведення, а також стосовно добросовісності/недобросовісності відповідача, як його останнього набувача, у контексті обізнаності із цим, Верховний Суд вирішив направити справу № 917/1865/25 на новий розгляд задля встановлення таких обставин та прийняття з їх урахуванням законного та обґрунтованого рішення по суті спору.

3. Про зазначене детально йдеться далі у цій постанові.

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Короткий зміст позовних вимог, підстав заявленого позову

4. Заступник керівника Полтавської окружної прокуратури Полтавської області (далі - Прокурор) в інтересах держави в особі Полтавської міської ради звернувся до Господарського суду Полтавської області з позовом до Товариство з обмеженою відповідальністю «Центр Будінвест Ко» (далі - ТОВ «Центр Будінвест Ко») про визнання права власності за Полтавською міською територіальною громадою в особі Полтавської міської ради на нежитлову будівлю А-1, загальною площею 297,8 кв.м, розташовану за адресою: АДРЕСА_1, (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2645117653080), вартістю 2 710 315,98 грн.

5. Обґрунтовуючи заявлений позов, Прокурор стверджував, що зазначена нежитлова будівля є об`єктом самочинного будівництва, розташованим на земельній ділянці комунальної власності, що у відповідності до норм статті 376 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) є підставою для визнання права власності на спірний об`єкт за Полтавською міською територіальною громадою в особі Полтавської міської ради.

6. При цьому Прокурор наполягав на тому, що у біржовій угоді № 62 з відчуження спірної будівлі наявні невідповідності, які в сукупності свідчать про нікчемність набуття права власності на підставі цієї угоди.

7. Заразом право користування земельною ділянкою, на якій розміщено відповідну нежитлову будівлю, відповідачем оформлено не було, чим згідно з доводами Прокурора у тому числі підтверджується статус такого майна, як самочинно збудованого.

Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій

8. Рішенням Господарського суду Полтавської області від 23.12.2025 у справі № 917/1865/25 у задоволенні заявленого Прокурором позову було відмовлено.

9. Постановою Східного апеляційного господарського суду від 09.04.2026 це рішення залишено без змін.

10. Місцевий господарський суд, з яким надалі погодився суд апеляційної інстанції, дійшов висновку, що нежитлове приміщення, розташоване в місті Полтаві, по АДРЕСА_1, придбане в результаті оплатного правочину і ТОВ «Центр Будінвест Ко» не будувалося. Тож визнання права власності на це приміщення, як на об`єкт самочинного будівництва, не ґрунтується на нормах права.

11. Водночас суди попередніх інстанцій звернули увагу на недоведеність у даному випадку того, що використання ТОВ «Центр Будінвест Ко» земельної ділянки, на якій розміщене відповідне нерухоме майно, створює якісь ризики для територіальної громади, тоді як відповідач, діючи згідно із вимогами статей 120, 122, 124, 134 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), здійснює юридично значимі дії з метою оформлення права користування землею під спірним об`єктом нерухомості.

12. Крім того, місцевий та апеляційний господарські суди виснували, що ТОВ «Центр Будінвест Ко» є добросовісним набувачем майна, оскільки придбало його за відплатним договором та має зареєстроване право власності на нього. Натомість доводи та посилання Прокурора стосовно того, що зазначене нерухоме майно є об`єктом самочинного будівництва, не знайшли свого підтвердження під час судового розгляду.

Касаційна скарга

13. Не погодившись із зазначеними судовими рішеннями судів попередніх інстанцій, Прокурор звернувся до Верховного Суду із касаційною скаргою, у якій просить рішення Господарського суду Полтавської області від 23.12.2025 і постанову Східного апеляційного господарського суду від 09.04.2026 скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

Узагальнені доводи касаційної скарг

14. Як на підставу касаційного оскарження судових рішень місцевого та апеляційного господарських судів, Прокурор у поданій касаційній скарзі посилається на пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).

15. Обґрунтовуючи цю підставу касаційного оскарження, скаржник зазначає, що оскаржувані судові рішення ухвалені за неправильного застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права (статті 376 ЦК України, статті 15 Закону України «Про товарну біржу», статей 10, 27 Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень»), із порушенням процесуальних норм (статей 76-79, 86 ГПК України) та при неповному з`ясуванні обставин, що мають значення для вирішення цієї справи, оскільки судами не будо враховано висновків Верховного Суду, викладених у таких постановах:

- від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21 про те, що об`єкт нерухомості є самочинним, за наявності, хоча б однієї з наведених ознак, а саме якщо він збудований або будується: 1) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту; 3) з істотними порушеннями будівельних норм і правил, а також про те, що належні способи захисту прав власника земельної ділянки визначені у статті 376 ЦК України та полягають у пред`явленні вимоги про знесення або визнання права власності на таке майно, без необхідності заявлення додаткових вимог про скасування запису про державну реєстрацію і визнання правочинів щодо його відчуження недійсними;

- від 09.09.2022 у справі № 904/6233/21 стосовно того, що укладений на товарній біржі договір купівлі-продажу, предметом якого є нерухоме майно, мав бути нотаріально посвідчений в силу положень статті 657 ЦК України;

- від 15.03.2023 у справі № 910/5501/21, згідно з якими положення статті 376 ЦК України не містять застереження про те, що право власності на самочинне будівництво може бути визнано судом за власником земельної ділянки виключно у випадку можливості надійної та безпечної експлуатації такого майна;

- від 19.03.2024 у справі № 915/1439/21, за змістом яких позов власника земельної ділянки пред`являється до останнього власника самочинно збудованого об`єкта нерухомості.

16. Також Прокурор стверджує, що суди попередніх інстанцій безпідставно застосували статтю 388 ЦК України, не врахувавши при цьому необхідності дослідження добросовісності набуття спірного майна як підстави для позбавлення особи права власності (постанова Великої Палати Верховного Суду від 21.09.2022 у справі № 908/976/19), пропорційності втручання у мирне володіння (постанови Верховного Суду від 15.02.2018 у справі № 910/5702/17, від 12.06.2019 у справі № 916/1986/18) та оцінки добросовісності дій відповідної особи, а також не звернули уваги на визначення у постановах Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2022 у справі № 461/12525/15-ц та від 05.12.2018 у справі № 522/2110/15-ц норм частини п`ятої стаття 376 ЦК України як правової підстави для визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно.

17. Посилаючись на ці та низку інших постанов Верховного Суду, Прокурор наводить аргументи які узагальнено зводяться до того, що ним доведено статус спірного майна як об`єкта самочинного будівництва. Водночас реєстрація за відповідачем права власності на це майно, не свідчить про виникнення такого права та не підтверджує його добросовісності у цьому контексті.

Позиція інших учасників справи

18. ТОВ «Центр Будінвест Ко» подало до Верховного Суд відзив на касаційну скаргу Прокурора, у якому заперечило проти її задоволення та просило оскаржувані судові рішення залишити без змін.

19. З посиланням на судову практику суду касаційної інстанції відповідач у своєму відзиві зазначив, що є добросовісним набувачем спірного майна, у якого не може бути жодних дозвільних документів щодо нього, позаяк він це майно у 1967 році не будував, а придбав у подальшому.

20. Крім того, за твердженнями ТОВ «Центр Будінвест Ко», відповідна біржова угода про відчуження цього майна є дійсною та правомірною. Заразом щодо спірного об`єкта нерухомості відповідач керувалося відомостями з державного реєстру прав на нерухомість, які презюмуються правильними, і це окремо підтверджує його добросовісність.

Обставини справи, установлені судами попередніх інстанцій

21. Як з`ясували суди попередніх інстанцій, ПНВП «Енергомаш» в особі директора Горбенко С. В. (продавець) передало ПП «Скайнет» в особі директора Матвєєва С. І. (покупець) за біржовою угодою № 62 майно: нежитлове приміщення 1967 року побудови площею 297,8 кв.м, розташоване за адресою АДРЕСА_1).

22. 12 жовтня 2022 року державним реєстратором виконавчого комітету Решетилівської міської ради Крамар В. В. на підставі цієї угоди було прийнято рішення про державну реєстрацію об`єкта нерухомого майна (реєстраційний номер 2645117653080; номер відомостей про речове право 48121479): нежитлової будівлі А-1, загальною площею 297,8 кв.м, розташованої за адресою: АДРЕСА_1, та внесено відомості про право приватної власності ПП «Скайнет» на цю нерухомість.

23. Відповідно ж до акта приймання-передачі майна від 20.12.2022 серія та номер: 1125, 1126, виданого приватним нотаріусом Полтавського міського нотаріального округу Гофман Е.Л., ПП «Скайнет» передало, а ОСОБА_1 прийняв виплату частки в статутному капіталі підприємства майном - нежитловою будівлею А-1, загальною площею 297,8 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1.

24. У зв`язку з цим, 20.12.2022 державним реєстратором виконавчого комітету Коломацької сільської ради Маляр Т. М. здійснено державну реєстрацію права власності на вищевказане нерухоме майно за ОСОБА_1 (номер відомостей про речове право 48799963).

25. Надалі за актом приймання-передачі майна від 17.05.2023 серія та номер: 358, 359,360, виданого приватним нотаріусом Гетало О.М., ОСОБА_1 та ОСОБА_2 передали, а ТОВ «Центр Будінвест Ко» в особі директора Петрова Д. В. прийняло у приватну власність нежитлову будівлю А-1, загальною площею 297,8 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1.

26. За таких обставин, 18.05.2023 державним реєстратором виконавчого комітету Оржицької селищної ради Маньківською Г. О. було здійснено державну реєстрацію права власності на зазначену нежитлову будівлю за ТОВ «Центр Будінвест Ко» (номер відомостей про речове право 50383043), розташовану на земельній ділянці площею 0,2234 га, що належить до земель комунальної форми власності Полтавської міської територіальної громади.

27. 05 березня 2025 року Управління з питання містобудування та архітектури виконавчого комітету Полтавської міської ради видало ТОВ «Центр Будінвест Ко» технічне завдання № 008 для розробки проєкта розподілу території земельних ділянок для обслуговування нежитлових будівель за адресою АДРЕСА_1.

28. Як власник нежитлової будівлі А-1, загальною площею 297,8 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, та розміщується на земельній ділянці площею 0,2234 га, ТОВ «Центр Будінвест Ко» звернулось до ТОВ «Фірма «Архімісто» щодо виготовлення проєкта розподілу території з метою визначення меж земельної ділянки для обслуговування нежитлової будівлі.

29. До того ж 10.07.2025 ТОВ «Центр Будінвест Ко» направило суміжному землекористувачу - Полтавській обласній прокуратурі цінний лист з вкладеним описом щодо погодження проєкта розподілу території земельних ділянок для обслуговування нежитлових будівель за адресою АДРЕСА_1.

30. Цей цінний лист 11.07.2025 було отримано уповноваженою особою Полтавської обласної прокуратури, проте відповіді та погодження суміжних меж прокуратурою надано не було.

31. При цьому, як також встановили суди попередніх інстанцій, на виконання вимог статті 23 Закону України «Про прокуратуру» Полтавською окружною прокуратурою було направлено на адресу Полтавської міської ради повідомлення від 17.02.2023 за № 55-144-3002вих-23, від 17.09.2025 за № 55-88-12760вих-25 щодо виявлених порушень законодавства стосовно відповідного нерухомого майна та земельної ділянки комунальної власності.

32. Листом від 24.09.2025 за вих. № 01-04-01.2-14/2235 Департамент земельних і водних ресурсів та земельного кадастру Полтавської міської ради повідомив, що звернення до суду з позовною заявою про знесення або визнання за Полтавською міською радою права власності на об`єкти нерухомого майна, або ж оскарження рішень судів, де департамент не був учасником справи не входить до повноважень та функціональних обов`язків Департаменту. З огляду на викладене, Департамент вважає за можливе при наявності відповідних підстав, з метою своєчасного усунення виявлених порушень, а саме протиправного використання земельної ділянки, що перебуває у комунальній власності Полтавської міської територіальної громади, представництво інтересів Полтавської міської ради здійснювати Прокурором.

33. Надалі на виконання вимог, визначених абзацом 3 частини четвертої статті 23 Закону України «Про прокуратуру», Прокурор листом від 24.09.2025 № 55-88-13079вих-25 попередньо, до звернення з цим позовом до суду, повідомив Полтавську міську раду щодо прийняття рішення про представництво інтересів держави в її особі, шляхом подання позову про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, а саме визнання права власності на самочинне збудоване майно за територіальною громадою, у зв`язку з тим, що Полтавською міською радою, незважаючи на її повідомлення прокуратурою про наявність на її земельній ділянці об`єкта самочинного будівництва, протягом розумного строку не вжито заходів цивільно-правового характеру на захист порушеного права.

34. Зазначений позов Прокурора і розглядався судами у межах цієї судової справи.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів попередніх інстанцій

35. Відповідно до частини першої статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

36. Дослідивши в межах вимог касаційної скарги наведені в ній доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та перевіривши правильність застосування судами попередніх інстанцій чинних правових норм, Верховний Суд дійшов висновку, що касаційна скарга Прокурора підлягає частковому задоволенню, з огляду на таке.

37. Як зазначено у частині першій статті 41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.

38. Згідно із частиною першою статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

39. Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

40. Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення.

41. Про це зазначено у частині першій статті 321, частині четвертій статті 373 ЦК України.

42. За змістом статтею 78 ЗК України право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками.

43. В повному обсязі такі правомочності можуть належати лише власникові земельної ділянки.

44. Статтею 375 ЦК України врегульовано право власника на забудову належної йому земельної ділянки, тобто можливість власника земельної ділянки здійснювати на ній будівництво в порядку, встановленому законом. Власник має право здійснювати на належній йому земельній ділянці нове будівництво, створюючи будівлі та споруди, яких раніше не існувало.

45. Водночас можуть існувати ситуації, коли особа, не маючи прав на земельну ділянку (не будучи власником або користувачем земельної ділянки), здійснює на ній будівництво, або здійснює будівництво без відповідного документа, проєкта, з істотним порушенням будівельних норм і правил. Такі правовідносини врегульовані статтею 376 ЦК України, в якій визначено правовий режим самочинного будівництва.

46. Відповідно до частини першої статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкта, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

47. Особливістю об`єктів самочинного будівництва є те, що відповідно до частини другої статті 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

48. Самочинне будівництво як майно має визначений правилами статті 376 ЦК України спеціальний правовий режим, елементом якого є умови та порядок визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, а також наслідки відмови у такому визнанні. Цей механізм ґрунтується на судовому порядку вирішення питань, пов`язаних як із рішенням про визнання права власності, так і з наслідками цього рішення та захистом осіб, права яких порушено самочинним будівництвом.

49. За умови дотримання чіткого алгоритму дій, передбаченого у статті 376 ЦК України, претендувати на отримання самочинно збудованого майна у власність може як особа, яка його побудувала, так і власник земельної ділянки, на якій воно споруджено.

50. Про це йдеться у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22.

51. Заразом у частинах третій - п`ятій статті 376 ЦК України унормовано, що право власності на самочинно збудоване майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

52. Визнання права власності в порядку цих правових норм призводить до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна - або особі, яка здійснила самочинне будівництво, надається земельна ділянка у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно як обов`язкова умова для визнання права власності на таке майно (частина третя статті 376 ЦК України), або ж право власності на самочинно збудоване нерухоме майно визнається за особою - власником земельної ділянки (частина п`ята статті 376 ЦК України).

53. У справі, що переглядається (№ 917/1865/25), Прокурор звернувся до суду з позовом про визнання за Полтавською міською територіальною громадою в особі Полтавської міської ради права власності на нежитлову будівлю, що за його твердженнями є об`єктом самочинного будівництва, розташованим на земельній ділянці комунальної власності, право власності на який наразі зареєстровано за відповідачем - ТОВ «Центр Будінвест Ко», як його останнім набувачем.

54. Відмовляючи у задоволенні зазначеного позову, місцевий господарський суд, з яким у подальшому погодився суд апеляційної інстанції, виходив у тому числі з того, що відповідач не є особою, яка збудувала спірне нерухоме майно, будучи натомість його добросовісним набувачем.

55. Заразом суди виснували, що Прокурором не підтверджено статусу відповідного об`єкта нерухомості як самочинно збудованого майна, а також недійсності (нікчемності) відповідної біржової угоди.

56. Надаючи правову кваліфікацію викладеному, з урахуванням підстав заявленого у цій справі позову (як фактичних, так і юридичних), Верховний Суд звертається до правових висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21, на яку серед інших посилається Прокурор у поданій касаційній скарзі.

57. У вищевказаній постанові, зокрема, зазначено, що формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, норм частини четвертої цієї статті (постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц; від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).

58. Водночас, як констатовано у постанові Великої Палати Верховного Суду від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21, виходячи зі змісту частини першої статті 376 ЦК України, об`єкт нерухомого майна вважається самочинним будівництвом, якщо він збудований або будується: 1) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту; 3) з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Наявність хоча б однієї з наведених ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним.

59. Крім того, у цій же постанові Велика Пала Верховного Суду підтвердила правомірність пред`явлення позову власником земельної ділянки у порядку статті 376 ЦК України до останнього набувача спірного майна.

60. Схожі за змістом висновки щодо цього містяться і у постанові Верховного Суду від 19.03.2024 у справі № 915/1439/21, про яку також йдеться у касаційній скарзі Прокурора.

61. Звідси слідує, що у справі, яка переглядається (№ 917/1865/25), Прокурором правомірно заявлено позов до ТОВ «Центр Будінвест Ко». Заразом урахування судами попередніх інстанцій доводів відповідача про те, що він цей об`єкт не будував, а набув надалі, є помилковим.

62. Крім того, під час судового розгляду справи № 917/1865/25 Прокурор послідовно дотримувався позиції, згідно з якою розміщений на земельній ділянці комунальної власності спірний об`єкт нерухомості є самочинно збудованим.

63. Натомість, як убачається зі змісту оскаржуваних судових рішень, судами попередніх інстанцій при розгляду цієї справи було встановлено виключно обставини щодо зміни набувачів спірного нерухомого майна, починаючи з моменту укладення біржової угоди № 62, зокрема, обставини проведення державної реєстрації прав на це майно та підстав її здійснення, що з урахуванням викладеного у пункті 57 цієї постанови не є визначальним для вирішення спору у справі, що переглядається.

64. Стосовно ж обставин зведення відповідного нерухомого майна апеляційний господарський суд у своїй постанові зазначив, що матеріали справи містять суперечливі дані щодо року побудови спірного нежитлового приміщення ще за часів існування СРСР. Так, з відомостей копії інвентаризаційної справи № 39689 на об`єкт нерухомості за адресою: АДРЕСА_1, станом на 19.11.2021, розробленої КП Полтавське бюро технічної інвентаризації «Інвентаризатор», вбачається, що роком побудови нерухомого майна визначено 1959 рік. В свою чергу відповідно до технічного паспорту «виробнича будівля» за адресою: АДРЕСА_1, виготовленого ФОП Беркутом І. Ю. станом на 27.06.2023, рік спорудження/реконструкції визначено 1967 рік. З наданої ж до матеріалів справи копії висновку експерта від 21.08.2025 № 37 за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи у рамках досудового розслідування, що внесені до відповідного реєстру за № 42022170000000119 від 20.12.2022 за ознаками кримінальних правопорушень, передбачених частиною третьою статті 358, частиною третьою статті 190 Кримінального кодексу України, вбачається існування і іншого технічного паспорту на громадські будівлі (інвентаризаційна справа від 15.09.2009 № 27537), на об`єкт гараж-склад літ. «Л-1», загальною площею 297,8 кв.м.

65. З огляду на це, суд апеляційної інстанції констатував, що позбавлений можливості встановити чинне на час побудови цього нерухомого майна законодавство, яким врегульовано порядок набуття права власності на об`єкти новозбудованого нерухомого майна, вимоги щодо дозвільних документів на виділення земельної ділянки під будівництво нерухомому майна та відповідності збудованого об`єкта проєктній документації, державним будівельним нормам і правилам, тобто вимоги, з недотриманням яких частина перша статті 376 ЦК України пов`язує наявність у збудованої нерухомості статусу самочинного будівництва.

66. Верховний Суд не може погодитись із таким, здійсненим судами попередніх інстанцій правозастосуванням, виходячи, зокрема, з того, що норми статті 376 ЦК України визначають статус об`єкта самочинного будівництва як раз таки через вказівку на недотримання (відсутність доказів) дотримання наведених у зазначеній нормі вимог.

67. При цьому, з урахуванням предмета та підстав заявленого у цій справі позову, дослідженню та оцінці підлягають не лише обставини створення (будівництва) спірної, розташованої на земельній ділянці комунальної власності нежитлової будівлі (що є першочерговим та чого судами попередніх інстанцій достеменно встановлено не було з посиланням на суперечливість наявних даних), а й обставини законності набуття права власності на спірне нерухоме майно попередніми набувачами (у тому числі першим відомим з них - ПНВП «Енергомаш») та в подальшому відповідачем, який набув вказане майно за актом приймання-передачі.

68. В свою чергу ТОВ «Центр Будінвест Ко», проявивши розумну обачність, мало можливість перевірити інформацію щодо дотримання вимог частини першої статті 376 ЦК України (як і інших чинних у відповідний період норм) відносно спірного майна, набуваючи права на нього. Зокрема, і пересвідчитись у наявності речового права на земельну ділянку у попереднього набувача спірного майна, що і передбачало б можливість набуття права власності на будівлю, розташовану на ній.

69. Зазначене концептуально узгоджується із висновками, наведеними у постанові Верховного Суду від 01.07.2026 у справі № 910/17/25, що мають бути ураховані при касаційному перегляді цієї справи (№ 917/1865/25) в силу вимог частини четвертої статті 300 ГПК України.

70. Заразом не будь-яка особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатись на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а лише добросовісна (постанова Великої Палати Верховного Суду від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18).

71. Критеріями ж сумісності заходу втручання у право власності з гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод (далі - Конвенція) є те, чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі, чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту вказаної статті, а також чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право:

- втручання держави у право власності повинно мати нормативну основу в національному законодавстві, яке є доступним для заінтересованих осіб, чітким, а наслідки його застосування - передбачуваними;

- якщо можливість втручання у право власності передбачена законом, Конвенція надає державам свободу розсуду щодо визначення легітимної мети такого втручання: або з метою контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів, або для забезпечення сплати податків, інших зборів або штрафів;

- втручання у право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов`язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає втручання в її право власності.

72. Порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції Європейський суд з прав людини констатує, якщо хоча б один із зазначених критеріїв не буде дотриманий. І навпаки - встановлює відсутність такого порушення, якщо дотримані всі три критерії.

73. Разом з тим будь-які приписи, зокрема і приписи Конвенції, слід застосовувати з урахуванням обставин кожної конкретної справи, оцінюючи поведінку обох сторін спору, а не лише органів державної влади та місцевого самоврядування (постанова Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16).

74. Ураховуючи вищевикладене, висновки судів попередніх інстанцій як щодо непідтвердженості статусу спірного нерухомого майна, як самочинно збудованого, так і стосовно добросовісності відповідача, як набувача цього майна, є передчасними.

75. За загальними правилами розподілу обов`язку доказування, кожна сторона повинна довести обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи (частини перша, третя статті 74 ГПК України).

76. Відповідно до статті 79 цього Кодексу наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

77. Статтею 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

78. Тлумачення змісту зазначеної статті свідчить про те, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються, скоріше були (мали місце), аніж не були.

79. В супереч наведеному суди попередніх інстанцій у цій справі не дослідили всіх доказів з дотриманням стандарту вірогідності та з урахуванням того, що саме входить до перемету доказування, при зверненні з позовом на підставі статті 376 ЦК України, у зв`язку з чим не встановили дійсного статусу майна, щодо якого заявлено позов, а саме не встановили того, чи є це майно самочинного збудованим (в тому числі з урахуванням чинних у відповідний достеменно встановлений період норм) у контексті того, що для встановлення наведеного необхідне підтвердження хоча б однієї з ознак, перелічених у пункті 58 цієї постанови.

80. Разом з тим Верховний Суд вбачає, що встановлення обставин щодо самочинності або законності зведення спірного майна на відповідній земельній ділянці має визначальне значення для правильного вирішення спору у справі, що переглядається.

81. При цьому у контексті необхідності встановлення дійсного статусу спірного об`єкта нерухомості та правомірності його побудови Верховний Суд вважає доречними посилання скаржника на викладене у постанові суду касаційної інстанції від 15.01.2021 у справі № 1540/3952/18 стосовно того, що проходженню процедури прийняття в експлуатацію не підлягають збудовані в період до 05.08.1992 індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди.

82. Натомість, посилаючись на лист Міністерства юстиції України від 23.02.2026 № 8.4-35//18/1, у якому міститься аналогічне твердження, апеляційний господарський суд не пересвідчився у застосовності наведеного у цьому листі щодо житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських будівель та споруд до майна, з приводу якого виник спір у цій справі.

83. Більше того Верховний Суд зауважує, що державна реєстрація прав навіть щодо вказаної категорії будівель за спеціальною процедурою (про що і йдеться у названому листі Міністерства юстиції України) є неможливою без наявності у їх власників документа, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об`єктом, що прямо випливає зі змісту статті 31 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

84. Відтак відповідні обставини підлягають встановленню задля правильного вирішення спору у справі, що переглядається.

85. Також, зокрема, апеляційний господарський суд у своїй постанові, хоч і послався на передбачені процесуальним законодавством стандарти доказування у господарському судочинстві, проте у чому саме полягало їх дотримання при дослідженні та оцінці біржової угоди № 62, з урахуванням наданої Центральною універсальною біржою довідки №04.11.2025, за встановлених ним же невідповідностей щодо дат складання та підписання цих документів, не мотивував.

86. Тому Верховний Суд вбачає, що обставини укладеності та відповідності закону біржової угоди № 62 судами попередніх інстанцій у цій справі з дотриманням процесуальних норм щодо доказів та доказування достеменно встановлені не були, як і не були повною мірою відхилені протилежні доводи Прокурора з наданням належного обґрунтування цьому.

87. Крім того, суди попередніх інстанцій не надали оцінки поведінці відповідача з точки зору його обізнаності/необізнаності з наявністю у набутого ним об`єкта нерухомості ознак самочинно збудованого, а також його можливості пересвідчитись у цьому, а лише вдалися до оцінки дій державних органів (органів місцевого самоврядування) та аналізу реєстраційного підтвердження речових прав на таке майно.

88. Згідно ж з частиною другою статті 300 ГПК України суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

89. Тому Верховний Суд позбавлений можливості дослідити наявні матеріали справи № 917/1865/25 та встановити вищевказані обставини, що одночасно унеможливлює і перевірку доведеності та підставності заявленого у цій справі Прокурором позову про визнання за Полтавською міською територіальною громадою в особі Полтавської міської ради права власності на спірну нежитлову будівлю на підставі частини п`ятої статті 376 ЦК України.

90. Відтак у даному випадку доводи касаційної скарги Прокурора, наведені на обґрунтування передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України підстави касаційного оскарження (зокрема, його посилання на висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21 у контексті ознак об`єкта самочинного будівництва), знайшли своє часткове підтвердження.

91. З урахуванням наведеного, наявні підстави для часткового задоволення касаційної скарги Прокурора, скасування постанови Східного апеляційного господарського суду від 09.04.2026 та рішення Господарського суду Полтавської області від 23.12.2025 із направлення справи № 917/1865/25 на новий розгляд до місцевого господарського суду задля встановлення вищевказаних обставин, тобто обставин того, чи є нерухоме майно, щодо якого виник спір у цій справі, самочинно збудованим та чи є відповідач його добросовісним набувачем.

92. Під час нового розгляду суду слід повно та всебічно перевірити фактичні обставини справи, дати належну оцінку наявним у справі доказам, доводам та запереченням учасників судового процесу і залежно від встановленого прийняти законне та обґрунтоване рішення.

93. За умов же неповного з`ясування всіх фактичних обставин справи № 917/1865/25 судами попередніх інстанцій Верховний Суд не вбачає можливості надати відповідь на кожен аргумент касаційної скарги Прокурора та відзиву ТОВ «Центр Будінвест Ко».

94. При цьому наведені відповідачем у відзиві аргументи не свідчать про помилковість висновків щодо неповноти встановлення судами попередніх інстанцій обставин, які мають значення для вирішення справи № 917/1865/25, а його посилання на лише подальше набуття ним прав на спірне нерухоме майно, їх реєстраційне підтвердження та на свою вже встановлену добросовісність спростовуються викладеним у цій постанові. До того ж, посилаючись у цьому контексті на судову практику Верховного Суду, відповідач не ураховує як ієрархії висновків суду касаційної інстанції, так і того, що під час вирішення тотожних спорів суди мають враховувати саме останню правову позицію Верховного Суду, Великої Палати Верховного Суду.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

95. Згідно з пунктом 2 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.

96. У частині четвертій статті 310 ГПК України унормовано, що справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.

97. Таким чином, касаційна скарга Прокурора підлягає частковому задоволенню, постанова Східного апеляційного господарського суду від 09.04.2026 та рішення Господарського суду Полтавської області від 23.12.2025 підлягають скасуванню з направленням цієї справи на новий розгляд до місцевого господарського суду.

Розподіл судових витрат

98. Оскільки Верховний Суд направляє справу на новий розгляд, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 ГПК України, Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу першого заступника керівника Полтавської обласної прокуратури задовольнити частково.

2. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 09.04.2026 і рішення Господарського суду Полтавської області від 23.12.2025 у справі № 917/1865/25 скасувати.

3. Справу № 917/1865/25 передати на новий розгляд до Господарського суду Полтавської області.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя О. В. Случ

Судді Н. О. Волковицька

С. К. Могил