Постанова від 22 липня 2026 р. у справі №908/38/26 — Центральний апеляційний господарський суд

ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23.07.2026 м.Дніпро Справа № 908/38/26

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Джепи Ю.А. (доповідач),

суддів: Соп`яненко О.Ю., Фещенко Ю.В.,

за участю секретаря судового засідання: Антоненко Д.О.,

за участю представників:

від позивача (Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області): Гайдук С.П. (в залі суду) - адвокат,

від відповідача (Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Нива»): Сердюк Р.В. (поза межами приміщення суду) - адвокат,

інші сторони: не з`явились,

розглянувши у відкритому судовому засіданні

апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Нива» та Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області

на рішення Господарського суду Запорізької області від 14.05.2026 (повний текст складено 25.05.2026) та додаткове рішення Господарського суду Запорізької області від 28.05.2026 у справі № 908/38/26 (суддя С.І. Педорич)

за позовом: Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області (вул. Травнева, 50, с. Степне, Запорізький район, Запорізька область, 70432; ідентифікаційний код юридичної особи 05383342)

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Нива» (бул. Центральний, буд. 25, кв. 104, м. Запоріжжя, 69005; ідентифікаційний код юридичної особи 30719778)

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача – Запорізька районна державна адміністрація Запорізької області (вул. Центральна, 192, с. Кушугум, Запорізький район, Запорізька область, 70450, ідентифікаційний код юридичної особи 20488417)

про стягнення орендної плати, розірвання договору та повернення земельної ділянки,

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог і рішення суду першої інстанції.

02.01.2026 до Господарського суду Запорізької області надійшла позовна заява Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Нива» (скорочене найменування ТОВ «Агрофірма «Нива») про:

- стягнення 13 977,70 грн несплаченої орендної плати за договором оренди земельної ділянки, кадастровий номер 2322188600:04:001:1183, площею 17,9650 га;

- розірвання договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер 2322188600:04:001:1183, площею 17,9650 га (невитребувані (нерозподілені) земельні частки (паї) пасовища) від 03.10.2018, укладеного між Запорізькою районною державною адміністрацією Запорізької області та ТОВ «Агрофірма «Нива» (зі змінами, внесеними додатковою угодою від 13.12.2018) та про зобов`зання ТОВ «Агрофірма «Нива» (код ЄДРПОУ 30719778, 69005, м. Запоріжжя, бул. Центральний, буд. 25, кв. 104);

- повернення земельної ділянки, кадастровий номер 2322188600:04:001:1183, площею 17,9650 га, Степненській сільській раді Запорізького району Запорізької області (код ЄДРПОУ 05383342, 70432, Запорізька область, Запорізький район, с. Степне, вул. Травнева, 50).

Рішенням Господарського суду Запорізької області від 14.05.2026 у справі № 908/38/26 позов задоволено частково. Стягнуто з ТОВ «Агрофірма «Нива» на користь Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області суму 13 977,70 грн несплаченої орендної плати за договором оренди земельної ділянки від 03.10.2018, кадастровий номер 2322188600:04:001:1183, площею 17,9650 га.

В іншій частині позову відмовлено.

Стягнуто з ТОВ «Агрофірма «Нива» на користь Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області суму 3 028,00 витрат зі сплати судового збору.

Додатковим рішенням Господарського суду Запорізької області від 28.05.2026 у справі № 908/38/26 заяву Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області (вх. № 10848/08-08/26 від 18.05.2026) про ухвалення додаткового рішення у справі № 908/38/26 задоволено частково.

Стягнуто ТОВ «Агрофірма «Нива» на користь Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 13 000,00 грн.

В іншій частині заяви відмовлено.

2. Короткий зміст вимог апеляційної скарги ТОВ «Агрофірма «Нива» та її узагальнені доводи.

Не погоджуючись з ухваленими судовими рішеннями до Центрального апеляційного господарського суду звернулося ТОВ «Агрофірма «Нива» з апеляційною скаргою, в якій просить:

- скасувати рішення Господарського суду Запорізької області від 14.05.2026 у справі № 908/38/26 повністю та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити, з підстав та мотивів, наведених у апеляційній скарзі;

- скасувати додаткове рішення Господарського суду Запорізької області від 28.05.2026 у справі № 908/38/26 повністю та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні заяви позивача відмовити;

- стягнути з позивача на користь відповідача всі судові витрати в апеляційному суді, докази остаточного розміру яких будуть подані протягом п`яти днів після ухвалення постанови апеляційного суду.

Доводи апеляційної скарги ТОВ «Агрофірма «Нива» зводяться до того, що рішення Господарського суду Запорізької області від 14.05.2026 у справі №908/38/26 є незаконним та необґрунтованим у зв`язку з неправильним визначенням правового статусу спірної земельної ділянки, яка є невитребуваною (нерозподіленою) земельною часткою (паєм), та безпідставним застосуванням до неї правового режиму земель державної і комунальної власності.

Скаржник зазначає, що розпорядження Степненською сільською радою невитребуваним паєм у межах спеціального правового режиму не означає набуття радою права комунальної власності на відповідну земельну ділянку. На підтвердження цього посилається на постанови Верховного Суду від 28.10.2020 у справі №923/965/19 та від 26.04.2023 у справі №917/2031/19, в яких зазначено про відмінність правового статусу невитребуваних (нерозподілених) земельних часток (паїв) від земель державної та комунальної власності. У зв`язку з цим, на думку скаржника, суд першої інстанції безпідставно застосував висновки Верховного Суду та норми земельного і податкового законодавства, сформовані щодо оренди земель державної та комунальної власності, без урахування спеціального правового статусу спірної земельної ділянки.

Також, скаржник вважає помилковим фактичне прирівняння спірних правовідносин до правовідносин щодо оренди державної та комунальної землі та зазначає, що така правова конструкція не може створювати для відповідача нового майнового обов`язку, не передбаченого законом або договором. На його думку, застосування аналогії закону чи права є безпідставним, оскільки порядок зміни орендної плати прямо врегульований договором оренди, зокрема п. 4.6.

За доводами скаржника, п. 4.6. договору передбачає, що зміна нормативної грошової оцінки є підставою для перегляду орендної плати, однак її зміна здійснюється за встановленою договором процедурою: за ініціативою зацікавленої сторони, після повідомлення іншої сторони, досягнення сторонами згоди та укладення відповідної додаткової угоди. Степненська сільська рада не довела дотримання цієї процедури, зокрема направлення відповідачу належного повідомлення, досягнення згоди щодо нового розміру орендної плати та укладення додаткової угоди. Тому новий розмір орендної плати не набув статусу договірного зобов`язання ТОВ «Агрофірма «Нива».

Скаржник посилається на статті 629, 651, 654 ЦК України та вказує, що відповідач належно виконував чинний договір, сплачуючи орендну плату у визначеному ним розмірі, а суд не мав правових підстав замінювати погоджений сторонами механізм зміни орендної плати іншим порядком та визнавати її зміненою ретроспективно. У зв`язку з цим скаржник заперечує наявність договірної заборгованості у розмірі 13 977,70 грн та вважає, що позивач фактично заявив до стягнення різницю між сплаченою орендною платою та сумою, обчисленою на підставі нового показника нормативної грошової оцінки, який сторонами не погоджувався.

ТОВ «Агрофірма «Нива» також зазначає, що витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку, сформований у 2025 році, не є доказом зміни умов договору та не підтверджує виникнення заборгованості за 2019-2025 роки, оскільки не засвідчує дотримання п. 4.6. договору, повідомлення відповідача, досягнення сторонами згоди чи укладення додаткової угоди. Податкову декларацію з плати за землю скаржник також не вважає доказом зміни договору або визнання цивільно-правового боргу, оскільки податковий обов`язок та договірне зобов`язання зі сплати орендної плати мають різну правову природу.

Крім того, скаржник ставить під сумнів обґрунтованість визначення періоду заборгованості та законність стягнення 13 977,70 грн.

У зв`язку з відсутністю договірної заборгованості скаржник вважає недоведеним і саме порушення договору відповідачем.

Окремо скаржник оскаржує додаткове рішення Господарського суду Запорізької області від 28.05.2026, яким з ТОВ «Агрофірма «Нива» стягнуто 13 000,00 грн витрат на професійну правничу допомогу.

Вважає, що суд, визнавши заявлені позивачем витрати у розмірі 39 000,00 грн завищеними та неспівмірними, фактично зменшив їх лише пропорційно до задоволених позовних вимог до 13 000,00 грн, не застосувавши додатково критерій співмірності, передбачений ч. 4 ст. 126 ГПК України. У зв`язку з цим скаржник вважає, що розмір витрат мав бути додатково зменшений до 3 000,00 грн, як він просив у суді першої інстанції.

3. Короткий зміст вимог апеляційної скарги Степненської сільської ради та її узагальнені доводи.

Степненська сільська рада зазначає, що спір виник щодо земельної ділянки з кадастровим номером 2322188600:04:001:1183, площею 17,9650 га, що належить до невитребуваних (нерозподілених) земельних часток (паїв) – пасовищ.

Відповідно до Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 12.12.2025, нормативна грошова оцінка (далі - НГО) земельної ділянки з кадастровим номером 2322188600:04:001:1183 становить 115 613,67 грн. На підставі цього витягу та коефіцієнтів індексації, визначених Держгеокадастром, Степненська сільська рада розрахувала нормативну грошову оцінку та орендну плату за 2019-2024 роки. При цьому позивач посилається на правові висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 31.10.2023 у справі № 922/606/23 (п. 30) та постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20 (п. 7.19), згідно з якими такий витяг може підтверджувати нормативну грошову оцінку не лише на дату його видачі, а й за попередні періоди, якщо протягом них оцінка залишалася незмінною.

Скаржник наголошує, що ТОВ «Агрофірма «Нива» не надало витягів із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, оформлених з використанням програмного забезпечення Державного земельного кадастру, які б містили інші показники НГО, ніж зазначені у витягу від 12.12.2025 та використані Степненською сільською радою при розрахунку.

Відповідно до п. 4.4. договору від 03.10.2018 відповідач є орендарем спірної земельної ділянки та платником орендної плати, що сплачується до місцевого бюджету Степненської сільської ради.

Також скаржник посилається на податкові декларації з плати за землю ТОВ «Агрофірма «Нива» за 2019-2025 роки, надані Головним управлінням ДПС у Запорізькій області на запит позивача. На думку скаржника, аналіз цих декларацій свідчить, що відповідач застосовував занижені значення нормативної грошової оцінки земельної ділянки та відповідно занижував річний розмір орендної плати.

Загальна сума орендної плати, яка, за розрахунком позивача, підлягала сплаті за 2019-2025 роки, становить 85 198,53 грн, тоді як відповідач фактично сплатив 71 220,83 грн, унаслідок чого утворилася заборгованість у розмірі 13 977,70 грн. Таким чином, ТОВ «Агрофірма «Нива» сплатило лише 83,59% належної суми орендної плати, тобто недоплата становила 16,41%.

Степненська сільська рада вважає, що така неповна сплата орендної плати протягом семи років поспіль – 2019-2025 років свідчить не лише про систематичність порушення, а й про його істотність.

Скаржник зазначає, що загальнонаціональна (всеукраїнська) нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення проведена на підставі постанови Кабінету Міністрів України від 07.02.2018 № 105, затверджена наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 16.11.2018 № 552 та введена в дію з 01.01.2019, у зв`язку з чим відповідач мав застосовувати нову нормативну грошову оцінку при визначенні орендної плати. На думку скаржника, використання протягом 2019-2025 років показників НГО, які застосовувалися при укладенні договору 03.10.2018, призвело до систематичної недоплати орендної плати.

Скаржник не погоджується з висновком суду першої інстанції про відсутність істотного порушення договору. Посилаючись на ч. 2 ст. 651 ЦК України, Степненська сільська рада зазначає, що істотним є таке порушення договору, внаслідок якого друга сторона значною мірою позбавляється того, на що розраховувала при його укладенні. При цьому скаржник посилається на постанову Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі №918/391/23, зокрема на пункти 76, 95, 96 та 102, відповідно до яких систематичність означає два і більше випадки несплати орендної плати, часткова недоплата може бути підставою для застосування ч. 2 ст. 651 ЦК України, а систематична несплата може свідчити про ненадійність контрагента та відсутність упевненості у належному виконанні договору в майбутньому.

Також скаржник посилається на постанову Верховного Суду від 16.04.2024 у справі № 924/617/22, згідно з якою систематична, тобто два і більше разів, несплата орендної плати, у тому числі її часткова сплата, може бути підставою для розірвання договору.

На думку Степненської сільської ради, суд першої інстанції безпідставно врахував те, що позивач протягом більш ніж шести років не звертався до відповідача з вимогою про сплату орендної плати в повному обсязі.

Скаржник зазначає, що обов`язок орендаря сплачувати орендну плату у належному розмірі та у встановлені договором строки є імперативним, а закон не встановлює обов`язкового досудового порядку звернення орендодавця до орендаря з вимогою про доплату перед зверненням до суду. Тому відсутність попередньої вимоги Степненської сільської ради не може нівелювати факт систематичного неналежного виконання договору.

Окремо скаржник заперечує висновок суду першої інстанції про необхідність врахування зацікавленості ТОВ «Агрофірма «Нива» у збереженні договору та критичної важливості спірної земельної ділянки для виробничого циклу підприємства через її цільове призначення – пасовища.

Скаржник посилається також на ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», відповідно до якої договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі невиконання обов`язків, передбачених законом та умовами договору, а також на ч. 2 ст. 651 ЦК України як загальну підставу розірвання договору у разі істотного порушення його умов.

При цьому п. 12.3. договору оренди землі від 03.10.2018 передбачено припинення договору, зокрема, шляхом розірвання за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором. На думку скаржника, систематична неповна сплата орендної плати протягом 2019-2025 років, що призвела до заборгованості 13 977,70 грн та фактичної сплати лише 83,59% належної орендної плати, є істотним порушенням договору та достатньою правовою підставою для його розірвання.

Степненська сільська рада також не погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що стягнення заборгованості є ефективним та пропорційним способом захисту, який забезпечує баланс інтересів сторін та збереження договору. Скаржник вважає, що такий підхід фактично не враховує тривале систематичне порушення договору орендарем, оскільки ТОВ «Агрофірма «Нива» протягом семи років сплачувало орендну плату у розмірі, меншому на 16,41% від належного, що, за твердженням скаржника, позбавляє орендодавця значної частини того, на що він розраховував при укладенні договору.

Щодо вимоги про повернення земельної ділянки скаржник зазначає, що суд першої інстанції відмовив у її задоволенні як похідній від вимоги про розірвання договору. Оскільки, на думку позивача, висновок про відсутність підстав для розірвання договору є наслідком неповного з`ясування обставин справи, неналежної оцінки доказів та неправильного застосування норм матеріального і процесуального права, вимога про повернення земельної ділянки з кадастровим номером 2322188600:04:001:1183, площею 17,9650 га, також підлягає задоволенню як похідна від вимоги про розірвання договору.

З урахуванням вищенаведених доводів, позивач просить: задовольнити його апеляційну скаргу, рішення Господарського суду Запорізької області від 14.05.2026 у справі № 908/38/26 в частині відмови у задоволенні позовних вимог скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову; розірвати договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 2322188600:04:001:1183, площею 17,9650 га, від 03.10.2018, укладений між Запорізькою РДА та ТОВ «Агрофірма «Нива» зі змінами від 13.12.2018; зобов`язати ТОВ «Агрофірма «Нива» повернути зазначену земельну ділянку Степненській сільській раді. В іншій частині рішення залишити без змін, змінити розподіл судових витрат та стягнути з ТОВ «Агрофірма «Нива» на користь Степненської сільської ради 9 084,00 грн судового збору, сплаченого при зверненні до суду, а судові витрати апеляційної інстанції покласти на відповідача.

Основні доводи апеляційної скарги Степненської сільської ради на додаткове рішення полягають у тому, що додаткове рішення Господарського суду Запорізької області від 28.05.2026 у справі № 908/38/26 в частині розподілу витрат на професійну правничу допомогу є необґрунтованим та ухваленим із неправильним застосуванням статей 124, 126, 129 ГПК України і ст. 627 ЦК України.

Скаржник зазначає, що ним документально підтверджено понесення витрат на професійну правничу допомогу в розмірі 39 000,00 грн, тоді як суд без належних підстав зменшив їх до 13 000,00 грн, фактично застосувавши пропорційний розподіл витрат залежно від результату розгляду позовних вимог.

Скаржник посилається на правові висновки Великої Палати Верховного Суду у постанові від 16.11.2022 у справі № 922/1964/21 та Об`єднаної палати Касаційного господарського суду Верховного Суду у постановах від 03.10.2019 у справі № 922/445/19 та від 22.11.2019 у справі № 902/347/18, відповідно до яких суд спочатку визначає розмір витрат на професійну правничу допомогу, що підлягають розподілу, а вже потім здійснює їх розподіл за правилами ст. 129 ГПК України. При цьому зменшення витрат через їх неспівмірність можливе лише за відповідним клопотанням іншої сторони та за умови доведення нею такої неспівмірності. Аналогічний висновок, за твердженням апелянта, наведено у постанові Верховного Суду від 11.12.2023 у справі № 925/200/22.

На думку апелянта, суд першої інстанції фактично самостійно зменшив розмір витрат, не встановивши належних підстав для такого зменшення та не врахувавши наведені правові висновки Верховного Суду.

Апелянт також вказує, що суд безпідставно втрутився у погоджений сторонами розмір гонорару адвоката та вважає, що заявлені 39 000,00 грн є реальними, необхідними та підтвердженими належними доказами, а висновок суду про їх очевидну завищеність не містить достатнього обґрунтування.

У зв`язку з наведеним Степненська сільська рада просить змінити додаткове рішення Господарського суду Запорізької області від 28.05.2026 у справі № 908/38/26 в частині розподілу судових витрат, задовольнити заяву про відшкодування витрат на професійну правничу допомогу в повному обсязі та стягнути з ТОВ «Агрофірма «Нива» на користь Степненської сільської ради 39 000,00 грн витрат на професійну правничу допомогу.

4. Узагальнені доводи та заперечення позивача проти вимог апеляційної скарги відповідача, викладені у відзиві.

Степненська сільська рада у відзиві на апеляційну скаргу ТОВ «Агрофірма «Нива» наголошує, що, хоча спірна земельна ділянка належить до невитребуваних (нерозподілених) земельних часток (паїв) і не є землею державної чи комунальної власності, з 01.01.2019 саме орган місцевого самоврядування здійснює щодо неї повноваження титульного володільця, а умови договору прямо передбачають сплату орендної плати відповідно до Податкового кодексу України. Тому, на думку позивача, до спірних правовідносин обґрунтовано застосовано правове регулювання, аналогічне регулюванню оренди земель державної та комунальної власності.

Відповідно до положень податкового та земельного законодавства нормативна грошова оцінка є базою для визначення орендної плати, а її зміна автоматично зумовлює зміну розміру орендної плати, якщо вона визначена у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. Укладення додаткової угоди до договору для цього не вимагається. На підтвердження цієї позиції позивач посилається, зокрема, на висновки Великої Палати Верховного Суду викладені у постановах від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22 (п. 103) та від 05.02.2025 у справі № 925/457/23 (п. 123).

Систематичне неповне внесення орендної плати, за твердженням сільської ради, є істотним порушенням умов договору та створює підстави для його розірвання і повернення земельної ділянки, а доводи апелянта щодо відсутності таких підстав спростовуються аргументами апеляційної скарги самої Степненської сільської ради.

Щодо додаткового рішення про розподіл витрат на професійну правничу допомогу позивач заперечує проти доводів відповідача про необхідність їх зменшення до 3 000,00 грн, зазначаючи, що запропонований ним механізм розрахунку не передбачений ГПК України, а суд першої інстанції, врахувавши обставини справи та часткове задоволення позову, обґрунтовано визначив до стягнення 13 000,00 грн витрат на правничу допомогу.

Водночас Степненська сільська рада сама оскаржує додаткове рішення в частині розподілу судових витрат і вважає, що заявлені нею 39 000,00 грн витрат на професійну правничу допомогу підлягають стягненню з відповідача у повному обсязі.

Також позивач просить покласти на ТОВ «Агрофірма «Нива» витрати на правничу допомогу, понесені у зв`язку з розглядом апеляційної скарги, орієнтовно в розмірі 13 000 – 16 000,00 грн.

У підсумку Степненська сільська рада просить залишити апеляційну скаргу ТОВ «Агрофірма «Нива» без задоволення, а апеляційні скарги Степненської сільської ради на рішення від 14.05.2026 та додаткове рішення від 28.05.2026 – задовольнити в повному обсязі.

5. Обставини справи встановлені судами першої та апеляційної інстанцій.

03.10.2018 між Запорізькою районною державною адміністрацією Запорізької області (далі – Запорізька РДА) та ТОВ «Агрофірма «Нива» укладено договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер 2322188600:04:001:1183, площею 17,9650 га, із земель колишнього КСП «Степне» невитребувані (нерозподілені) земельні частки (паї) – пасовища, розташованої на території Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області за межами населеного пункту, строком на 14 років.

Право оренди зареєстровано за ТОВ «Агрофірма «Нива» в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право: 28372795), що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна (номер інформаційної довідки: 458619079 від 27.12.2025).

28.09.2018 між Запорізькою РДА та ТОВ «Агрофірма «Нива» був підписаний акт прийому-передачі об`єкту (земельної ділянки) з кадастровим номером 2322188600:04:001:1183.

13.12.2018 між Запорізькою РДА та ТОВ «Агрофірма «Нива» була укладена додаткова угода до договору від 03.10.2018, якою строк договору збільшено до 49 років.

Земельна ділянка, кадастровий номер 2322188600:04:001:1183, площею 17,9650 га, невитребувані (не розподілені) земельні частки (паї) – пасовища, розташована на території Степненської сільської ради за межами населеного пункту, з цільовим призначенням 01.01. – для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

До 01.01.2019 орендодавцями нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок виступали сільські, селищні, міські ради та районні державні адміністрації – Степненська сільська рада та Запорізька РДА для земельної ділянки, кадастровий номер 2322188600:04:001:1183.

Після 01.01.2019 орендодавцями нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок є виключно сільські, селищні, міські ради.

Після 01.01.2019 всі оригінали укладених договорів оренди землі нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок передані районними державними адміністраціями до відповідних сільських, селищних, міських рад.

Відповідно до п. 1.1. договору від 03.10.2018 Орендодавець надає, а Орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку площею 17,9650 га (кадастровий номер 2322188600:04:001:1183) із земель колишнього КСП «Степне» (не витребувані (нерозподілені) земельні частки (паї) – пасовища), що розташована на території Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області за межами населеного пункту, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Згідно з пунктами 4.1. – 4.4. Договору від 23.11.2018:

« 4.1. За користування земельною ділянкою Орендар сплачує Орендодавцю оренду плату у грошовій безготівковій формі. 4.2. Річний розмір орендної плати становить 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 17,9650 га за кадастровим номером 2322188600:04:001:1183 складає 8211,07 грн (вісім тисяч двісті одинадцять гривні 07 копійок). 4.3. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством. 4.4. Виплата орендної плати проводиться за перший рік – у п`ятиденний строк після підписання договору оренди, його державної реєстрації та подачі до податкового органу; починаючи з наступного року – відповідно до Податкового кодексу України на рахунок Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області щомісячно не пізніше 30 числа наступного місяця в рівних частинах від загальної суми на рахунок: 33213812008139, одержувач: УК у Запоріз.р-ні/Степненська/18010600, банк Казначейство України (ЕАП), МФО 899998, ЄДРПОУ 38025393 код платежу 18010600».

Відповідно до витягу № НВ-9989444962025 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 12.12.2025 НГО земельної ділянки, кадастровий номер 2322188600:04:001:1183, складає 115 613,67 грн.

Відповідно до листа ГУ ДПС у Запорізькій області від 06.08.2025 № 7510/5/08-01-04-07-07 у спірному періоді відповідач нараховував в податкових деклараціях та сплачував орендну плату за земельну ділянку з кадастровим номером 2322188600:04:001:1183 в наступних розмірах: у 2025 році – 11 598,51 грн; у 2024 році – 10 355,82 грн; у 2023 році – 9 853,30 грн; у 2022 році – 9 853,30 грн; у 2021 році – 9 853,30 грн; у 2020 році – 9 853,30 грн; у 2019 році – 9 853,30 грн.

У податковій звітності відповідача використане значення НГО, яке не відповідає (є нижчим) НГО земельної ділянки згідно з витягом № НВ-9989444962025 від 12.12.2025.

За розрахунком Степненської сільської ради, здійсненим за нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки, зазначеною у витязі № НВ-9989444962025 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 12.12.2025, заборгованість ТОВ «Агрофірма «Нива» з орендної плати за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 2322188600:04:001:1183 площею 17,9650 га за договором оренди землі від 03.10.2018 становить 13 977,70 грн, зокрема, у 2025 році – 2 275,13 грн; у 2024 році – 2 032,62 грн; у 2023 році – 1 933,99 грн; у 2022 році – 1 933,99 грн; у 2021 році – 1 933,99 грн; у 2020 році – 1 933,99 грн; у 2019 році – 1 933,99 грн.

Позивач вважає, що така систематична неповна сплата орендної плати є істотним порушенням умов договору та, відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України, є підставою для його дострокового розірвання і повернення земельної ділянки.

Отже, спір полягає у визначенні правильного розміру орендної плати з урахуванням НГО та наявності підстав для розірвання договору через її недоплату.

6. Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду першої інстанції.

Колегія суддів апеляційного суду погоджується з висновками суду першої інстанції щодо обґрунтованості позовної вимоги Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області про стягнення з ТОВ «Агрофірма «Нива» 13 977,70 грн несплаченої орендної плати, виходячи з такого.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі – ЗК України), Цивільним кодексом України (далі – ЦК України), цим Законом, іншими законами України, нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків

Статтею 629 ЦК України встановлено обов`язковість виконання договору сторонами.

Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.

Згідно ч. 1 ст. 762 ЦК України, за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

За змістом ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Суд першої інстанції обґрунтовано врахував особливий правовий статус спірної земельної ділянки, яка є невитребуваною (нерозподіленою) земельною часткою (паєм) та не належить до земель державної чи комунальної власності. Водночас відповідно до ч. 1 та 3 ст. 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» у редакції, чинній на час укладення договору оренди від 03.10.2018, нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки могли передаватися в оренду відповідною сільською, селищною, міською радою або районною державною адміністрацією для використання за цільовим призначенням.

При цьому, як правильно зазначено місцевим господарським судом із посиланням на правові висновки Верховного Суду, викладені у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 28.10.2020 у справі № 923/965/19 та від 26.04.2023 у справі № 917/2031/19, невитребувані (нерозподілені) земельні частки (паї) не є землями державної чи комунальної власності, а лише перебувають у розпорядженні відповідних органів до моменту оформлення прав їх власниками.

З 01.01.2019 повноваження щодо володіння, користування та розпорядження нерозподіленими (невитребуваними) земельними ділянками здійснюються відповідними сільськими, селищними, міськими радами. Відповідно, Степненська сільська рада Запорізького району Запорізької області набула статусу титульного володільця спірної земельної ділянки та уповноважена здійснювати права орендодавця за договором оренди від 03.10.2018, зокрема вимагати належного та своєчасного внесення орендної плати.

При цьому особливий правовий статус спірної земельної ділянки не виключає застосування до правовідносин сторін законодавчих положень щодо визначення та сплати орендної плати. Навпаки, саме законодавче регулювання порядку передачі нерозподілених (невитребуваних) земельних ділянок в оренду передбачає існування між сторонами договірного платного користування земельною ділянкою, а тому орендар зобов`язаний належним чином виконувати всі передбачені договором та законом грошові зобов`язання.

Суду необхідно розмежовувати правовий режим земельної ділянки як об`єкта цивільно-правового користування та правове регулювання способу визначення орендної плати. Те, що невитребувана (нерозподілена) земельна ділянка не є землею державної або комунальної власності, не означає, що сторони договору можуть довільно визначати розмір плати всупереч погодженій у договорі формулі. У цьому спорі обов`язок відповідача сплачувати орендну плату виникає насамперед із договору від 03.10.2018, тоді як нормативна грошова оцінка використовується як визначений сторонами показник для обчислення її розміру.

Отже, до моменту державної реєстрації права власності на земельну ділянку з кадастровим номером 2322188600:04:001:1183 договір оренди землі від 03.10.2018 продовжує породжувати для ТОВ «Агрофірма «Нива» обов`язок сплачувати орендну плату в установленому законом та договором розмірі. Відтак зміна правового режиму розпорядження нерозподіленими (невитребуваними) земельними ділянками не звільняє відповідача від виконання грошового зобов`язання за договором та не може бути підставою для сплати орендної плати в меншому розмірі, ніж визначений із застосуванням чинної НГО земельної ділянки.

Водночас наведене розмежування правового режиму спірної земельної ділянки не має наслідком автоматичного виключення з правовідносин сторін загальних правил щодо платності землекористування та визначення орендної плати, якщо відповідні правила не суперечать спеціальному регулюванню невитребуваних (нерозподілених) земельних часток (паїв) та умовам укладеного договору.

Статтями 206 ЗК України та 270 Податкового кодексу України (далі – ПК України) встановлено платність використання землі в Україні, яка справляється у формі земельного податку або орендної плати.

Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю є платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі, а її розмір, умови та строки внесення визначаються договором з урахуванням передбачених законом особливостей.

Умовами договору оренди землі від 03.10.2018 сторони погодили розмір орендної плати на рівні 12 % від НГО земельної ділянки.

Отже, сторони погодили не фіксовану грошову суму орендної плати, а спосіб її визначення, що складається з двох величин: незмінної договірної ставки у розмірі 12 % та змінної величини - НГО земельної ділянки. При цьому зміна НГО не змінює ані об`єкт оренди, ані погоджену сторонами ставку 12 %, а лише впливає на грошове значення платежу, обчисленого за передбаченою договором формулою.

Пунктом 4.4. договору передбачено внесення орендної плати щомісячно не пізніше 30 числа наступного місяця в рівних частинах від загальної суми, а пунктами 9.1., 9.4. договору передбачено право орендодавця вимагати своєчасного внесення орендної плати та відповідний обов`язок орендаря.

Відповідно до пунктів 288.1.-288.4. ст. 288 ПК України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди, платником є орендар земельної ділянки, об`єктом оподаткування – земельна ділянка, надана в оренду, а розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди. Водночас відповідно до пунктів 289.1., 289.2. ст. 289 ПК України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Суд першої інстанції правильно виходив із того, що у спірних правовідносинах НГО є визначальною величиною для обчислення орендної плати, оскільки її розмір погоджений сторонами саме у відсотковому співвідношенні до НГО – 12 %.

На підтвердження актуального розміру НГО позивачем надано витяг №НВ-9989444962025 із технічної документації про НГО земельної ділянки з кадастровим номером 2322188600:04:001:1183, сформований 12.12.2025, відповідно до якого НГО спірної земельної ділянки становить 115 613,67 грн.

Такий доказ суд першої інстанції обґрунтовано визнав належним та допустимим, оскільки правова природа витягу з технічної документації про НГО як доказу даних про НГО неодноразово розкривалася Верховним Судом, зокрема у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц, від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17, від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20, Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 14.02.2022 у справі № 646/4738/19, Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 05.08.2022 у справі №922/2060/20.

Суд першої інстанції правомірно врахував положення постанови Кабінету Міністрів України від 07.02.2018 № 105 «Про проведення загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України», а також наказ Міністерства аграрної політики та продовольства України від 16.11.2018 № 552 «Про затвердження технічної документації із загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення», яким відповідну технічну документацію затверджено та яка набула чинності з 01.01.2019.

При цьому визначальним для вирішення спору є не дата формування витягу, а дата набрання чинності відповідною НГО та період її застосування до спірної земельної ділянки. Витяг, сформований 12.12.2025, є документальним підтвердженням відповідного показника НГО, однак його доказове значення щодо кожного року спірного періоду має оцінюватися з урахуванням нормативного акта, яким відповідну НГО встановлено, дати початку її застосування та відсутності доказів її зміни протягом відповідного періоду.

З матеріалів справи не встановлено, що у період з 01.01.2019 по 31.12.2025 для спірної земельної ділянки застосовувалися інші значення НГО, ніж ті, які покладені позивачем в основу розрахунку. Відповідач, заперечуючи правильність розрахунку, не надав альтернативних витягів, довідок чи інших належних доказів, які б підтверджували інший розмір НГО у відповідні роки.

У цій справі зміна грошового розміру орендної плати зумовлена не зміною умов договору та не самим правовим режимом земельної ділянки як такої, а застосуванням погодженої сторонами формули визначення орендної плати до відповідного показника НГО земельної ділянки, який є чинним у відповідному періоді відповідно до законодавства.

У цьому контексті суд першої інстанції обґрунтовано врахував правовий висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений у пунктах 101-103 постанови від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22, згідно з яким НГО земель встановлюється у передбаченому законом порядку, а в разі зміни НГО земельної ділянки державної або комунальної власності змінюється і розмір орендної плати, якщо остання визначена у відсотковому співвідношенні до НГО. При цьому з моменту початку застосування нового розміру НГО відповідно змінюються права та обов`язки сторін договору оренди у частині розміру орендної плати.

Аналогічний правовий підхід викладено Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 05.02.2025 у справі № 925/457/23.

З огляду на наведене, з 01.01.2019, після набрання чинності загальнонаціональною НГО земель сільськогосподарського призначення, розмір орендної плати за договором оренди землі від 03.10.2018, визначений у відсотковому співвідношенні до НГО, підлягав обчисленню із застосуванням чинного показника НГО без необхідності внесення сторонами змін до договору або укладення додаткової угоди щодо нового грошового розміру орендної плати.

Зазначене узгоджується також із висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у пунктах 108-110 постанови від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22, згідно з якими орендодавець у разі зміни розміру орендної плати у зв`язку зі зміною НГО вправі вимагати від орендаря сплати орендної плати у зміненому розмірі, у тому числі шляхом звернення до суду з позовом про стягнення несплаченої суми за відповідний період.

За таких обставин доводи відповідача про те, що позивач мав попередньо ініціювати внесення змін до договору оренди або укладення додаткової угоди щодо нового грошового розміру орендної плати є необґрунтованими, оскільки зміна показника НГО у цьому випадку не змінює погодженої сторонами формули визначення орендної плати, а лише впливає на її грошове вираження. Відтак суд першої інстанції обґрунтовано відхилив такі доводи відповідача.

Судом також установлено, що упродовж 2019-2025 років ТОВ «Агрофірма «Нива» подавало податкову звітність та сплачувало орендну плату за спірну земельну ділянку, однак при її обчисленні застосовувало значення НГО, нижче за НГО, яка підлягала застосуванню з урахуванням наведеного НГО.

Відповідно до ч. 1 ст. 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати, тоді як ч. 2 ст. 25 цього Закону встановлено обов`язок орендаря своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату. Аналогічні права та обов`язки сторін передбачені пунктами 9.1., 9.4. договору оренди землі від 03.10.2018.

Степненською сільською радою здійснено розрахунок недоплаченої орендної плати за період з 01.01.2019 по 31.12.2025, відповідно до якого сума недоплати становить 13 977,70 грн, у тому числі за 2019 рік – 1 933,99 грн, за 2020 рік – 1 933,99 грн, за 2021 рік – 1 933,99 грн, за 2022 рік – 1 933,99 грн, за 2023 рік – 1 933,99 грн, за 2024 рік – 2 032,62 грн та за 2025 рік – 2 275,13 грн.

Перевіривши наведений розрахунок, суд першої інстанції встановив його відповідність умовам договору оренди землі від 03.10.2018 та вимогам законодавства, а також арифметичну правильність.

Зазначені суми узгоджуються між собою: 85 198,53 грн належної до сплати орендної плати – 71 220,83 грн фактично сплаченої = 13 977,70 грн заборгованості.

Відповідачем належних та допустимих доказів, які б спростовували наведений розрахунок або підтверджували повне виконання обов`язку зі сплати орендної плати у належному розмірі, не надано.

Доводи апеляційної скарги в цій частині колегія суддів відхиляє, оскільки вони зводяться до незгоди відповідача з механізмом визначення орендної плати після зміни НГО та необхідністю укладення додаткової угоди, однак не спростовують висновків суду першої інстанції.

Зміна нормативної грошової оцінки за умови визначення орендної плати у відсотковому співвідношенні до НГО зумовлює зміну її грошового вираження внаслідок застосування погодженої сторонами формули, не змінюючи при цьому самої умови договору щодо ставки орендної плати.

Так само статус спірної земельної ділянки як невитребуваної (нерозподіленої) не припиняє чинності договору оренди та обов`язку відповідача сплачувати орендну плату відповідно до погодженої сторонами ставки 12 % від НГО.

Доводи ТОВ «Агрофірма «Нива» щодо неправильного визначення судом першої інстанції правового статусу спірної земельної ділянки як підстави для заперечення обов`язку зі сплати орендної плати у визначеному договором розмірі колегія суддів відхиляє, адже встановлення того, що невитребувана (нерозподілена) земельна ділянка не є землею державної чи комунальної власності, саме по собі не спростовує факту укладення між сторонами договору оренди та не припиняє передбаченого ним обов`язку орендаря вносити плату.

Спірним є не питання існування такого обов`язку, а питання визначення його грошового розміру, що вирішується відповідно до погодженого сторонами способу обчислення орендної плати.

Відповідно до пп. 4.4., 4.6. договору від 03.10.2018 відповідач зобов`язаний сплачувати орендну плату у розмірі, визначеному як відсоток від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Тому зміна НГО зумовлює відповідну зміну грошового розміру орендної плати за погодженою сторонами формулою.

При цьому доводи ТОВ «Агрофірма «Нива» про необхідність укладення додаткової угоди для виникнення обов`язку сплачувати орендну плату з урахуванням чинної НГО ґрунтуються на неправильному розумінні змісту п. 4.6. договору та правових наслідків зміни нормативної грошової оцінки. Умовами договору сторонами погоджено не конкретну незмінну суму орендної плати, а її розмір як 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Тому зміна самого показника НГО не є зміною погодженої сторонами формули визначення орендної плати, а лише зумовлює зміну її грошового вираження.

Саме по собі передбачення договором можливості перегляду розміру орендної плати у зв`язку зі зміною НГО не означає, що до моменту укладення додаткової угоди орендар вправі продовжувати сплачувати орендну плату, виходячи з показника НГО, який уже не є чинним. Інше тлумачення призвело б до фактичного нівелювання погодженої сторонами формули розрахунку орендної плати та до можливості орендаря в односторонньому порядку визначати її розмір.

Не спростовують цього висновку і посилання апелянта на ст. 629, 651, 654 ЦК України. Принцип обов`язковості договору, встановлений ст. 629 ЦК України, навпаки, вимагає від сторін належного виконання погоджених ними умов, а не дозволяє одній зі сторін зберігати розмір платежу, який визначався на підставі показника, що внаслідок зміни НГО вже не відповідав умовам договору.

Застосування чинного показника НГО у розрахунку платежу не є зміною умов договору в розумінні ст. 651 ЦК України, оскільки суд не змінює погоджений сторонами розмір ставки та не встановлює нового способу визначення орендної плати. Предметом судової оцінки є належне виконання вже існуючого договірного обов`язку за формулою, погодженою сторонами при укладенні договору.

При цьому суд першої інстанції не змінював договір та не встановлював нової формули орендної плати, а лише застосував погоджену сторонами формулу до чинного показника НГО.

Витяг із технічної документації про НГО земельної ділянки від 12.12.2025 у сукупності з іншими доказами у справі є належним та допустимим доказом відповідного показника НГО, а сам факт формування витягу у 2025 році не позбавляє його доказового значення щодо попередніх періодів, якщо з матеріалів справи встановлено, що відповідний показник НГО застосовувався у спірному періоді. ТОВ «Агрофірма «Нива» при цьому не надало належних і допустимих доказів існування протягом 2019-2025 років інших показників НГО спірної земельної ділянки, які б спростовували розрахунок позивача.

Так само податкові декларації відповідача з плати за землю за 2019-2025 роки не розглядаються судом як документи, якими змінено цивільно-правове зобов`язання сторін, а оцінюються у сукупності з іншими доказами як такі, що відображають фактично задекларовані відповідачем показники та сплачені ним суми. Різна правова природа податкового обов`язку та договірного зобов`язання сама по собі не виключає можливості використання податкових декларацій як доказів фактичної сплати відповідачем орендної плати та визначених ним для цілей оподаткування показників.

За встановлених судом першої інстанції обставин загальна сума орендної плати, яка підлягала сплаті відповідачем за 2019-2025 роки, становить 85 198,53 грн, тоді як фактично сплачено 71 220,83 грн, у зв`язку з чим утворилася заборгованість у розмірі 13 977,70 грн.

Зазначення в мотивувальній частині дати « 01.01.2029» замість « 01.01.2019» є очевидною технічною опискою, оскільки з розрахунку заборгованості, встановлених судом обставин та резолютивної частини однозначно визначається спірний період – з 01.01.2019 по 31.12.2025. Така описка не вплинула на висновки суду щодо періоду та розміру заборгованості.

Відтак висновок місцевого господарського суду про наявність у ТОВ «Агрофірма «Нива» заборгованості з орендної плати у розмірі 13 977,70 грн є правильним, відповідає встановленим обставинам, умовам договору, нормам матеріального права та правовим висновкам Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постановах від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22 та від 05.02.2025 у справі № 925/457/23. Підстав для скасування чи зміни рішення суду першої інстанції в цій частині колегія суддів не вбачає.

Щодо позовної вимоги про розірвання договору оренди землі колегія суддів зазначає таке.

Відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Згідно з пунктом «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України систематична несплата земельного податку або орендної плати є підставою припинення права користування земельною ділянкою.

Водночас наведена норма не може застосовуватися ізольовано від положень ч. 2 ст. 651 ЦК України, відповідно до якої договір може бути розірваний за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною. Істотним є таке порушення, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Таким чином, для розірвання договору оренди землі з підстав систематичної несплати орендної плати необхідно встановити не лише факт та систематичність несплати, а й оцінити істотність допущеного порушення з урахуванням усіх обставин справи, зокрема співвідношення фактично сплаченої та належної до сплати орендної плати, розміру заборгованості, поведінки сторін, характеру порушення, наслідків такого порушення для орендодавця, а також можливості захисту його порушеного права менш обтяжливим способом.

Такий підхід відповідає правовим висновкам Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23, зокрема у пунктах 76, 86-94, відповідно до яких під «систематичністю» слід розуміти два та більше випадки несплати орендної плати, однак сама по собі систематичність порушення не є достатньою підставою для розірвання договору. Суд має встановити істотність порушення, оцінюючи, наскільки сторона була позбавлена того, на що розраховувала при укладенні договору, та дотримуючись принципів справедливості, добросовісності, розумності й пропорційності. Розірвання договору має залишатися крайнім заходом, а договірні відносини, наскільки це можливо та економічно доцільно, мають зберігатися.

У цій справі судом правильно встановлено, що ТОВ «Агрофірма «Нива» протягом 2019-2025 років сплачувало орендну плату за земельну ділянку з кадастровим номером 2322188600:04:001:1183, однак у меншому розмірі, ніж належало сплатити з урахуванням визначеної договором ставки 12 % від нормативної грошової оцінки. Унаслідок цього утворилася заборгованість у загальному розмірі 13 977,70 грн.

Отже, колегія суддів погоджується з судом першої інстанції, що в діях відповідача наявна систематичність порушення обов`язку зі сплати орендної плати, оскільки неповна її сплата мала місце протягом семи років поспіль. При цьому відповідач сплатив за спірний період близько 83,59 % належної орендної плати, тоді як недоплачена частина становила близько 16,41 %, а загальний розмір недоплати за сім років – 13 977,70 грн.

Таким чином, упродовж усього спірного періоду відповідач не припиняв виконання грошового обов`язку за договором та сплатив переважну частину належної орендної плати. Отже, характер порушення полягає саме у систематичній неповній, а не у повній несплаті орендної плати, що має істотне значення при оцінці наслідків порушення та пропорційності заявленого способу захисту.

Разом із тим сама по собі систематичність неповної сплати орендної плати не свідчить автоматично про істотність порушення договору в розумінні ч. 2 ст. 651 ЦК України. Оцінюючи істотність порушення, суд першої інстанції обґрунтовано врахував як розмір заборгованості у грошовому та процентному співвідношенні, так і поведінку обох сторін.

Зокрема, відповідач протягом спірного періоду не припиняв виконання свого основного грошового обов`язку за договором, а здійснював сплату орендної плати, хоча й у меншому розмірі.

Водночас позивач протягом понад шести років не звертався до відповідача з вимогами про сплату орендної плати в повному розмірі та не вчиняв дій, спрямованих на оперативне усунення допущеного порушення. При цьому така поведінка позивача не розцінюється судом як відмова від права вимагати належної сплати орендної плати або як зміна умов договору, а враховується виключно як одна з обставин при оцінці істотності порушення та пропорційності вимоги про розірвання договору.

За таких обставин колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду, що встановлене порушення, незважаючи на його систематичність, за своїм характером, розміром та наслідками не досягає тієї міри істотності, яка відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України є необхідною для застосування такого крайнього способу захисту, як розірвання договору.

При цьому обґрунтовано враховано й те, що спірна земельна ділянка має цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та є пасовищем, яке використовується відповідачем у господарській діяльності.

Згідно з наданими матеріалами на балансі ТОВ «Агрофірма «Нива» перебуває значна кількість сільськогосподарських тварин, зокрема 287 голів великої рогатої худоби (108 корів, 157 телиць, 22 бугаї) та 3 коня. Водночас зазначена обставина не є самостійною підставою для відмови у розірванні договору, а врахована судом лише у сукупності з розміром та характером заборгованості, тривалістю порушення, обсягом фактично виконаного відповідачем грошового обов`язку та поведінкою сторін.

Отже, припинення договірних відносин у спосіб розірвання договору матиме для відповідача істотні наслідки для здійснення його виробничої діяльності, призвело б до припинення права користування земельною ділянкою, тоді як порушене майнове право позивача може бути повністю відновлене шляхом стягнення встановленої судом суми заборгованості.

Стягнення встановленої заборгованості є належним та ефективним способом захисту майнового права позивача щодо вже допущеного порушення. Водночас застосування такого способу захисту не виключає оцінки питання про розірвання договору, однак для останнього необхідним є встановлення істотного порушення договору з урахуванням принципу пропорційності.

Доводи апеляційної скарги позивача про те, що сам факт систематичної неповної сплати орендної плати безумовно є достатньою підставою для розірвання договору оренди, ґрунтуються на неправильному розумінні положень п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України, ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» та ч. 2 ст. 651 ЦК України. Систематичність несплати є необхідною, але не єдиною умовою для розірвання договору, адже суд також має встановити істотність порушення та оцінити пропорційність такого способу захисту наслідкам порушення.

За встановлених у справі обставин колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду про відсутність правових підстав для розірвання спірного договору оренди земельної ділянки.

З огляду на правильно встановлені судом першої інстанції обставини справи, доводи відповідача про відсутність порушення договору як підстави для відмови у позовних вимогах про його розірвання апеляційний суд відхиляє.

Посилання Степненської сільської ради на постанови Верховного Суду від 16.04.2024 у справі № 924/617/22 та Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 не дають підстав для іншого висновку, оскільки наведені у них правові позиції не встановлюють автоматичного правила, за яким будь-яка систематична часткова несплата орендної плати незалежно від її розміру, співвідношення із загальною сумою платежів та інших обставин справи є безумовною підставою для розірвання договору. Навпаки, із правових висновків Великої Палати Верховного Суду випливає необхідність індивідуальної оцінки істотності порушення та дотримання балансу інтересів сторін.

Таким чином, суд першої інстанції правильно розмежував встановлений факт систематичної неповної сплати орендної плати та питання істотності такого порушення і дійшов обґрунтованого висновку, що в конкретних обставинах цієї справи систематичність порушення не досягає тієї міри істотності, яка є необхідною для застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору.

Доводи Степненської сільської ради про те, що суд першої інстанції безпідставно врахував докази щодо кількості тварин у відповідача та платіжні документи, також не приймаються. Навіть якщо окремі документи були подані після первісного строку, їх прийняття судом першої інстанції саме по собі не свідчить про неправильність рішення, якщо ці докази стосуються предмета доказування, були досліджені судом та оцінені у сукупності з іншими матеріалами справи. Саме по собі посилання на недотримання строку подання доказів без доведення того, що їх прийняття призвело до неправильного вирішення спору, не є достатньою підставою для скасування рішення.

Оскільки підстав для розірвання договору оренди землі від 03.10.2018 зі змінами від 13.12.2018 не встановлено, похідна від цієї вимоги вимога про повернення земельної ділянки з кадастровим номером 2322188600:04:001:1183, площею 17,9650 га, також правомірно залишена судом першої інстанції без задоволення. За чинності договору оренди та відсутності встановлених законом підстав для припинення права користування земельною ділянкою обов`язок відповідача повернути її позивачу не виникає.

Отже, доводи Степненської сільської ради щодо необхідності розірвання договору та повернення земельної ділянки зводяться до незгоди з оцінкою судом першої інстанції встановлених обставин і не спростовують його висновку про відсутність істотного порушення договору. Водночас доводи ТОВ «Агрофірма «Нива» про повну відсутність порушення договору та заборгованості спростовуються встановленим фактом систематичної неповної сплати орендної плати та наявністю заборгованості у розмірі 13 977,70 грн.

Щодо оскарження додаткового рішення суду першої інстанції від 28.05.2026 колегія суддів зазначає таке.

Відповідно до положень статей 123, 126, 129 ГПК України витрати на професійну правничу допомогу належать до судових витрат та підлягають розподілу між сторонами з урахуванням результатів розгляду спору, зв`язку відповідних витрат із розглядом справи, їх необхідності, обґрунтованості та співмірності.

При цьому суд має розмежовувати розмір гонорару, погодженого стороною з адвокатом за договором про надання правничої допомоги, та розмір витрат, який за результатами розгляду справи підлягає компенсації за рахунок іншої сторони. Визначення сторонами та адвокатом розміру гонорару є питанням їх договірних відносин і саме по собі не зобов`язує суд покладати всю погоджену суму на іншу сторону. Натомість при вирішенні питання про розподіл судових витрат суд оцінює, яка частина понесених витрат відповідає критеріям реальності, необхідності, обґрунтованості, розумності та співмірності з урахуванням конкретних обставин справи.

Такий підхід відповідає правовим висновкам Верховного Суду щодо застосування статей 126, 129 ГПК України, зокрема, у постанові Верховного Суду від 04.09.2023 у справі № 910/5352/21 зазначено, що під час вирішення питання про розподіл витрат на професійну правничу допомогу суд має право, керуючись критеріями, визначеними ч. 4 ст. 126 ГПК України, зменшити їх розмір за клопотанням іншої сторони, а також з власної ініціативи або за наявності заперечень сторони може повністю або частково не присуджувати витрати на професійну правничу допомогу, застосовуючи критерії, передбачені частинами 5 – 7 та 9 ст. 129 ГПК України, зокрема пов`язаність витрат із розглядом справи, їх обґрунтованість та пропорційність предмету спору, ціні позову, значенню справи для сторін та результату її розгляду.

При цьому Велика Палата Верховного Суду у постанові від 16.11.2022 у справі № 922/1964/21 також виходила з того, що документальне підтвердження понесених витрат саме по собі не зумовлює обов`язку суду присудити іншій стороні всю заявлену суму, оскільки під час розподілу судових витрат суд має оцінити їх обґрунтованість, необхідність та пропорційність з урахуванням конкретних обставин справи.

Таким чином, встановлення суми витрат, яка підлягає компенсації, є предметом судової оцінки та належить до процесуальної дискреції суду. При цьому така дискреція не є довільною, оскільки суд зобов`язаний мотивувати свій висновок через передбачені законом критерії співмірності, а також урахувати результат розгляду справи, складність спору, обсяг та характер наданої правничої допомоги, ціну позову та значення справи для сторін.

У цій справі позивач заявив до відшкодування 39 000,00 грн витрат на професійну правничу допомогу. Водночас за результатами розгляду справи задоволено лише вимогу про стягнення 13 977,70 грн заборгованості, тоді як у задоволенні вимог про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки відмовлено.

Отже, позивач не досяг повного результату, на який був спрямований заявлений позов, а фактичний результат розгляду справи є частковим. Це є обставиною, яка відповідно до ст. 129 ГПК України підлягає врахуванню при визначенні частини витрат на професійну правничу допомогу, що може бути покладена на іншу сторону.

Водночас часткове задоволення позовних вимог не означає механічного визначення суми компенсації шляхом арифметичного співвідношення задоволених та незадоволених вимог, оскільки витрати на професійну правничу допомогу пов`язані не лише з ціною задоволеної вимоги, а й із характером спору, кількістю та складністю правових питань, необхідністю підготовки процесуальних документів, участю представника у судових засіданнях, дослідженням доказів та здійсненням інших процесуальних дій.

З матеріалів справи вбачається, що спір не обмежувався лише вимогою про стягнення незначної суми заборгованості, а охоплював також вимоги про розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки, що зумовило необхідність дослідження правового статусу спірної земельної ділянки, порядку визначення орендної плати, наслідків зміни нормативної грошової оцінки, систематичності та істотності порушення договору, а також правових підстав для застосування такого способу захисту, як розірвання договору. Крім того, судом досліджувалася значна кількість доказів та правових аргументів сторін, а представник позивача здійснював процесуальне представництво під час розгляду справи.

За таких обставин заявлена позивачем сума 39 000,00 грн не може бути покладена на відповідача лише з огляду на факт її погодження між позивачем та його представником. Водночас відсутні й підстави для її довільного зменшення до 3 000,00 грн, оскільки така сума не відповідає характеру та складності спору, обсягу фактично здійсненого представництва, кількості заявлених вимог та процесуальних дій, необхідних для їх розгляду.

Оцінивши в сукупності зазначені обставини, колегія суддів виходить із того, що 13 000,00 грн є справедливою та пропорційною частиною витрат на професійну правничу допомогу, яка за конкретних обставин цієї справи може бути компенсована відповідачем.

При цьому визначення саме цієї суми не ґрунтується на механічному співвідношенні заявлених і задоволених позовних вимог та не означає втручання суду у договірні відносини позивача з адвокатом. Сума 13 000,00 грн є результатом здійснення судом передбаченої процесуальним законом оцінки співмірності та розумності витрат з урахуванням сукупності обставин справи, зокрема її предмета, складності правовідносин, обсягу наданої правничої допомоги, кількості заявлених вимог, результату їх розгляду та необхідності забезпечення справедливого балансу інтересів сторін.

Таким чином, суд першої інстанції, визначаючи до відшкодування 13000,00 грн із заявлених 39000,00 грн, фактично реалізував надані йому законом дискреційні повноваження щодо визначення розміру витрат, які підлягають розподілу, та належним чином врахував як обсяг фактично наданої правничої допомоги, так і частковий результат розгляду спору.

Доводи Степненської сільської ради про необхідність стягнення повних 39000,00 грн не враховують результат розгляду справи та межі судової дискреції при розподілі судових витрат. Сам факт документального підтвердження понесення витрат та погодження сторонами договору про надання правничої допомоги відповідного розміру гонорару не означає автоматичного покладення всієї його суми на іншу сторону.

Водночас доводи ТОВ «Агрофірма «Нива» про необхідність зменшення суми витрат до 3000,00 грн також є необґрунтованими, оскільки запропонований відповідачем розмір не узгоджується з обсягом та складністю наданої правничої допомоги, кількістю заявлених вимог і характером спору, а також не підкріплений належним обґрунтуванням того, чому саме така сума є достатньою та співмірною.

Саме по собі незадоволення частиною позовних вимог не є підставою для додаткового зменшення вже визначеної судом суми до довільно запропонованого відповідачем розміру. Водночас і часткове задоволення позову не створює підстав для автоматичного відшкодування всієї заявленої суми витрат.

За встановлених обставин колегія суддів не вбачає підстав вважати суму 13000,00 грн очевидно завищеною або, навпаки, недостатньою для компенсації тієї частини витрат на професійну правничу допомогу, яка обґрунтовано може бути покладена на відповідача за результатами розгляду цієї справи.

Отже, визначений судом першої інстанції розмір витрат на професійну правничу допомогу у сумі 13 000,00 грн відповідає критеріям розумності, необхідності, обґрунтованості та пропорційності, а підстав для його збільшення до 39 000,00 грн або зменшення до 3 000,00 грн колегія суддів не встановила.

З урахуванням вищевказаного, апеляційні скарги ТОВ «Агрофірма «Нива» та Степненської сільської ради задоволенню не підлягають, а рішення Господарського суду Запорізької області від 14.05.2026 та додаткове рішення Господарського суду Запорізької області від 28.05.2026 у справі № 908/38/26 підлягають залишенню без змін.

7. Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 275 ГПК України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Частиною 1 ст. 276 ГПК України визначено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Апеляційний господарський суд, здійснивши апеляційний перегляд справи у межах доводів апеляційних скарг, відповідно до вимог ст. 269 ГПК України дійшов висновку про відсутність порушення судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права.

Враховуючи викладене, апеляційний господарський суд вважає апеляційні скарги такими, що не підлягають задоволенню, а рішення і додаткове рішення Господарського суду Запорізької області у даній справі - такими, що підлягають залишенню без змін.

8. Щодо розподілу судових витрат.

Судові витрати, пов`язані зі сплатою судового збору за подання апеляційних скарг, відповідно до ст. 129 ГПК України покладаються на скаржників.

Керуючись ст. ст. 269, 275, 276, 282-284 ГПК України, Центральний апеляційний господарський суд,

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Нива» на рішення Господарського суду Запорізької області від 14.05.2026 та додаткове рішення Господарського суду Запорізької області від 28.05.2026 у справі № 908/38/26 - залишити без задоволення.

2. Апеляційні скарги Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області на рішення Господарського суду Запорізької області від 14.05.2026 та додаткове рішення Господарського суду Запорізької області від 28.05.2026 у справі № 908/38/26 - залишити без задоволення.

3. Рішення Господарського суду Запорізької області від 14.05.2026 - залишити без змін.

4. Додаткове рішення Господарського суду Запорізької області від 28.05.2026 у справі № 908/38/26 - залишити без змін.

3. Витрати зі сплати судового збору за подання апеляційних скарг покласти на скаржників.

4. Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення. Право касаційного оскарження, строк на касаційне оскарження та порядок подання касаційної скарги передбачено ст. ст. 286-289 ГПК України

Повний текст постанови складено 06.08.2026.

Головуючий суддя Ю.А. Джепа

Судді: Ю.В. Фещенко

О.Ю. Соп`яненко