Постанова від 15 червня 2026 р. у справі №759/13935/23 — Північний апеляційний господарський суд

ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"16" червня 2026 р. Справа№ 759/13935/23

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Бестаченко О.Л.

суддів: Скрипки І.М.

Шаратова Ю.А.

секретар судового засідання - Васильченко А.І.

за участю представників сторін: згідно протоколу судового засідання від 16.06.2026,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Борисфен-Інвест Д"

на рішення Господарського суду міста Києва

від 24.02.2026 (повний текст складено 02.03.2026)

у справі № 759/13935/23 (суддя - Ягічева Н.І.)

за позовом керівника Святошинської окружної прокуратури м. Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради

до 1) ОСОБА_1 ,

2) ОСОБА_2 ,

3) ОСОБА_3 ,

4) Товариства з обмеженою відповідальністю "Борисфен-Інвест Д"

про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом визнання недійсними правочинів, скасування рішень про державну реєстрацію прав та її повернення,

ВСТАНОВИВ:

Коротка історія справи

Керівник Святошинської окружної прокуратури міста Києва (далі за текстом - прокурор) в інтересах держави в особі Київської міської ради (далі за текстом - позивач) звернувся до Святошинського районного суду м. Києва з позовом до ОСОБА_1 (далі за текстом - ОСОБА_1 , відповідач 1), ОСОБА_2 (далі за текстом - ОСОБА_2 , відповідач 2), ОСОБА_3 (далі за текстом - ОСОБА_3 , відповідач 3), Товариства з обмеженою відповідальністю "Борисфен-Інвест Д" (далі за текстом - ТОВ "Борисфен-Інвест Д", відповідач 4), у якому просить усунути перешкоди територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою площею 0,0669 га з кадастровим номером 8000000000:75:411:0043, що розташована за адресою: м. Київ, АДРЕСА_1, шляхом скасування рішень приватних нотаріусів про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на нерухоме майно - нежитлову будівлю літ. "А" загальною площею 232,0 кв.м за адресою: м. Київ, АДРЕСА_1, (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 668173680000); визнання недійсними договорів купівлі-продажу, укладених між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , а також договорів дарування, укладених між ОСОБА_2 та ТОВ "Борисфен-Інвест Д" щодо спірного об`єкту нерухомості; зобов`язання ТОВ "Борисфен-Інвест Д" повернути Київській міській раді земельну ділянку площею 0,0669 га кадастровий номер 8000000000:75:411:0043, що розташована за адресою: м. Київ, АДРЕСА_1,, у придатний для використання стан шляхом знесення нежитлової будівлі загальною площею 232,0 кв.м, тимчасових споруд та оздоблення.

Позовні вимоги обґрунтовані незаконною реєстрацією права власності на об`єкт самочинного будівництва загальною площею 232,0 кв.м по АДРЕСА_1, м. Київ, яке наразі зареєстровано за ТОВ "Борисфен-Інвест Д", а також використанням відповідачами земельної ділянки водного фонду загальною площею 0,0669 га кадастровий номер 8000000000:75:411:0043, що розташована по м. Київ, АДРЕСА_1, без правовстановлюючих документів.

Рішенням Святошинського районного суду міста Києва від 25 жовтня 2024 року позов Керівника Святошинської окружної прокуратури м. Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради задоволено.

Постановою Київського апеляційного суду від 09 жовтня 2025 року рішення Святошинського районного суду від 25 жовтня 2024 року скасовано.

Закрито провадження у справі в частині позовних вимог керівника Святошинської окружної прокуратури м. Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради до Товариства обмеженою відповідальністю "Борисфен-Інвест Д" про:

усунення перешкоди територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради (ЄДРПОУ: 22883141) у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою площею 0,0669 га (кадастровий номер 8000000000:75:411:0043), шляхом скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Сташкової А. Г. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 11.05.2017 (індексний номер рішення: 35124029) та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності за Товариством з обмеженою відповідальністю "Борисфен-Інвест Д" (код ЄДРПОУ: 40078120) на 1/2 частини нежитлової будівлі в літ. "А" загальною площею 232,0 кв.м за адресою: м. Київ, АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 668173680000) з одночасним припиненням права власності на нього;

усунення перешкоди територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради (ЄДРПОУ 22883141) у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою площею 0,0669 га (кадастровий номер 8000000000:75:411:0043), шляхом скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Сташкової А. Г. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 15.05.2017 (індексний номер рішення: 35169663) та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності за Товариством з обмеженою відповідальністю "Борисфен-Інвест Д" (код ЄДРПОУ 40078120) на 1/2 частини нежитлової будівлі в літ. "А" загальною площею 232,0 кв.м за адресою: м. Київ, АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 668173680000) з одночасним припиненням права власності на нього та усунення перешкоди територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради (ЄДРПОУ 22883141) у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою площею 0,0669 га (кадастровий номер 8000000000:75:411:0043), зобов`язавши Товариство з обмеженою відповідальністю "Борисфен-Інвест Д" (вул. Миколи Ушакова, буд. 3-Е, м. Київ, 03179, код ЄДРПОУ 40078120) повернути Київській міській раді (вул. Хрещатик, 36, м. Київ, 01044, код ЄДРПОУ 22883141) земельну ділянку площею 0,0669 га кадастровий номер 8000000000:75:411:0043, що розташована за адресою: м. Київ, АДРЕСА_1 у придатному для використання стані, шляхом знесення нежитлової будівлі загальною площею 232,0 кв.м, тимчасових споруд та оздоблення: металевої споруди, бетонної плитки, бетонних блоків, літньої тераси, тротуарної плитки.

Повідомлено керівника Святошинської окружної прокуратури м. Києва про віднесення розгляду справи за його позовом в частині його пред`явлення до Товариства з обмеженою відповідальністю "Борисфен-Інвест Д" до юрисдикції господарських судів.

Ухвалою Київського апеляційного суду від 13 листопада 2025 року справу передано до Господарського суду міста Києва, як суду першої інстанції, до юрисдикції якого віднесено розгляд такої справи.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 03.12.2025 відкрито провадження по справі № 759/13935/23 та призначено підготовче судове засідання.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду

Рішенням Господарського суду міста Києва від 24.02.2026 у справі № 759/13935/23 позов керівника Святошинської окружної прокуратури м. Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради задоволено повністю.

Зобов`язано усунути перешкоди територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою площею 0,0669 га (кадастровий номер 8000000000:75:411:0043) шляхом скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Сташкової А. Г. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 11.05.2017 (індексний номер рішення: 35124029) та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності за ТОВ "Борисфен-Інвест Д" на 1/2 частини нежитлової будівлі в літ. "А" загальною площею 232,0 кв.м за адресою: м. Київ, АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 668173680000) з одночасним припиненням права власності на нього.

Зобов`язано усунути перешкоди територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою площею 0,0669 га (кадастровий номер 8000000000:75:411:0043) шляхом скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Сташкової А. Г. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 15.05.2017 (індексний номер рішення: 35169663) та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності за ТОВ "Борисфен-Інвест Д" на 1/2 частини нежитлової будівлі в літ. "А" загальною площею 232,0 кв.м за адресою: м. Київ, АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 668173680000) з одночасним припиненням права власності на нього;

Зобов`язано усунути перешкоди територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою площею 0,0669 га (кадастровий номер 8000000000:75:411:0043), зобов`язавши ТОВ "Борисфен-Інвест Д" повернути Київській міській раді земельну ділянку площею 0,0669 га кадастровий номер 8000000000:75:411:0043, що розташована за адресою: м. Київ, АДРЕСА_1, у придатному для використання стані, шляхом знесення нежитлової будівлі загальною площею 232,0 кв.м, тимчасових споруд та оздоблення: металевої споруди, бетонної плитки, бетонних блоків, літньої тераси, тротуарної плитки.

Своє рішення суд мотивував тим, що первинна державна реєстрація права власності спірної нежитлової будівлі за ОСОБА_1 проведена лише на підставі рішення Святошинського районного суду міста Києва від 27.02.2012 у справі № 2-5318/11, однак суддею Лопатюк Н.Г. рішення від 27.02.2012 по справі № 2-5318/11 не ухвалювалось. Крім того, будь-які документи, які б підтверджували виникнення, перехід та припинення речових прав на земельну ділянку, прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта та присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, а також технічний паспорт на нерухоме майно відсутні, а тому, реєстрацію права власності на нежитлову будівлю загальною площею 232,0 кв.м за адресою: м. Київ, АДРЕСА_1 здійснено у порушення Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяження» та за відсутності обов`язкових документів, визначених п. 49 Порядку № 1127.

Також суд зазначив, що оскільки, спірна земельна ділянка розташована на території міста Києва, а тому, належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва в силу норм ч. 2 ст. 83 Земельного кодексу України (далі за текстом - ЗК України) через її територіальне розташування в межах цього населеного пункту, а відтак, право власності на земельну ділянку, а відповідно і право розпорядження нею, в тому числі щодо розгляду та вирішення питання про передачу її у власність або користування, відповідно до ст.12, 122 ЗК України належить саме Київській міській раді як особі, яка діє у відповідних правовідносинах від імені територіальної громади міста Києва.

Отже, єдиною підставою для громадян та юридичних осіб набуття права власності на земельні ділянки із земель державної та комунальної власності є рішення органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень.

Оскільки Київська міська рада, як власник спірної земельної ділянки в установленому порядку фізичним чи юридичним особам, у тому числі ОСОБА_1 , у власність чи користування до 2023 року її не передавала, правовстановлюючі документи на неї не отримувались, а тому державна реєстрація спірного нерухомого майна на земельній ділянці, власником якої є Київська міська рада, істотно обмежує права власника землі.

Крім того, оскільки спірне нерухоме майно розташоване на земельній ділянці комунальної власності, в межах водоохоронної зони водойми (ставка) та частково площею 0,0646 га в межах прибережної захисної смуги водойми (ставка), де відповідно до положень ст. 89 Водного кодексу України (далі за текстом - ВК України) будівництво будь-яких споруд не допускається. З огляду на це нежитлова будівля є самочинним будівництвом, а реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка його здійснила, в силу приписів ч. 2 ст. 376 Цивільного кодексу України (далі за текстом - ЦК України) не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного. У зв`язку з цим знесення самочинно побудованого спірного об`єкта нерухомості відповідно до ч. 4 ст. 376 ЦК України є належним та ефективним способом захисту прав власника земельної ділянки.

Зазначає, що незважаючи на факт проведення незаконної реєстрації права власності на об`єкт нерухомості, Київською міською радою жодних заходів, у тому числі позовного характеру не вжито, що свідчить про невиконання останньою як уповноваженим органом покладених на неї функцій по захисту інтересів держави, відтак при зверненні до суду з позовом у даній справі прокурором належним чином було підтверджено бездіяльність компетентного органу, який знав про порушення інтересів держави, однак не звертався до суду з відповідним позовом з невідомих причин.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів

Не погоджуючись із прийнятим рішенням суду першої інстанції, ТОВ "Борисфен-Інвест Д" звернулось до Північного апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, у якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 24.02.2026 у справі № 759/13935/23 та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

В обґрунтування вимог та доводів апеляційної скарги зазначає, що ТОВ "Борисфен-Інвест Д" є добросовісним набувачем нежитлової будівлі літери «А» загальною площею 232,0 кв.м по АДРЕСА_1 у м. Києві. Зазначене обґрунтовується тим, що Товариство набуло право власності на зазначене нерухоме майно на підставі рішень приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Сташкової А.Г. № 35124029 від 11.05.2017 року № 35169663 від 15.05.2017 року та договорів дарування частини нежитлової будівлі № 1418 від 11.05.2017 року та № 1451 від 15.05.2017 року укладених між ОСОБА_2 та Товариством в особі директора - ОСОБА_4.

Звертає увагу суду, що прокурором обрано неефективний спосіб захисту порушеного права, оскільки обраний спосіб захисту не сприяє відновленню порушеного права держави, а позовні вимоги про скасування рішень про державну реєстрацію та знесення майна базуються на незаконності первинної реєстрації прав за іншою особою.

Зазначає, що Київська міська рада не заперечує та надає погодження щодо відведення зазначеної земельної ділянки Товариству, а тому доводи позивача щодо використання ТОВ "Борисфен-Інвест Д" земельної ділянки комунальної власності без передбачених земельним законодавством документів, які надають право користування землею, не відповідають дійсності та є безпідставними.

Стверджує, що відповідачем вжито всіх передбачених законом заходів для належного оформлення земельної ділянки, а саме:

- На замовлення ТОВ «Борисфен-Інвест Д» розроблено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки для експлуатації та обслуговування об`єкта рекреаційного призначення на АДРЕСА_1 у Святошинському районі м. Києва;

- Департаментом містобудування та архітектури виконавчого органу Київради (КМДА) було надано висновок № 17-0658-В про погодження проекту землеустрою;

- Листом Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київради (КМДА) № 2711/01/12-4/19-17 від 07.04.2017 року з урахуванням переліку містобудівних обмежень у використанні земельної ділянки, що мають бути враховані при розробці документації із землеустрою надано підтвердження, що заявлена ініціатива відповідає містобудівній документації;

- Департаментом міського благоустрою та збереження природного середовища листом № 064/897-60 від 15.05.2017 року погоджено проект щодо відведення земельної ділянки для експлуатації та обслуговування об`єкта рекреаційного призначення на АДРЕСА_1 у Святошинському районі м. Києва;

- Державним агенством водних ресурсів України надано висновок № 681/3/4/11-19 від 12.02.2019 року про погодження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки;

- Експертом державної експертизи надано висновок від 06.03.2019 року №1449/82-19 про погодження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки;

- Державною службою України з питань геодезії картографії та кадастру надано висновок державної експертизи землевпорядної документації від 23.04.2019 року №915-19;

- Окрім цього, Департаментом економіки та інвестицій виконавчого органу Київради (КМДА) листом № 050/08-828 від 06.02.2019 року надано підтвердження, що заборгованість щодо пайової участі за нежитлову будівлю, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, літ «А» загальною площею 232 кв.м. у ТОВ «Борисфен-Інвест Д» відсутні;

- Наказом Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київради (КМДА) № 1294 від 18.10.2019 року було присвоєно об`єкту нерухомого майна ТОВ «Борисфен-Інвест Д» на АДРЕСА_1 у Святошинському районі поштову адресу: вул. М. Ушакова, 1-Є;

- На підставі вищевказаного проекту землеустрою було сформовано кадастровий номер земельної ділянки, а саме: 8000000000:75:411:0043. Даний факт підтверджується витягом з Державного земельного кадастру від 19.06.2019 року № НВ-8000962102019.

Крім того, з фото які були долучені до матеріалів справи чітко видно, що нерухоме майно, яким на праві приватної власності володіє ТОВ "Борисфен-Інвест Д" жодним чином не перешкоджає доступу до води (водних ресурсів), які знаходяться (протікають) поруч зі спірною земельною ділянкою.

Звертає увагу суду, що прокурором неналежно обґрунтовано підстави представництва інтересів держави в суді.

Зазначає, що судом першої інстанції порушено норми процесуального та матеріального права, оскільки суд ухвалив рішення за відсутності відповідачів, необґрунтовано відхилив аргументи відповідача викладені зокрема у відзиві на позовну заяву, та ухвалив рішення, яке суперечить практиці ЄСПЛ щодо захисту добросовісного набувача.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 23.03.2026 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Борисфен-Інвест Д" передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючої судді (судді-доповідача) - Бестаченко О.Л., суддів: Скрипки І.М., Шаратова Ю.А.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 25.03.2026 відкладено вирішення питання щодо подальшого руху апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Борисфен-Інвест Д" на рішення Господарського суду міста Києва від 24.02.2026 у справі № 759/13935/23 до надходження матеріалів даної справи до Північного апеляційного господарського суду; витребувано з Господарського суду міста Києва матеріали справи № 759/13935/23.

02.04.2026 на адресу Північного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи № 759/13935/23.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 06.04.2026 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Борисфен-Інвест Д" на рішення Господарського суду міста Києва від 24.02.2026 у справі № 759/13935/23 залишено без руху та надано строк для усунення недоліків, а саме для подання до Північного апеляційного господарського суду:

- доказів сплати судового збору у розмірі 9 662,40 грн;

- доказів надсилання копії апеляційної скарги ОСОБА_1 та ОСОБА_3 .

09.04.2026 до апеляційної інстанції через "Електронний суд" від Товариства з обмеженою відповідальністю "Борисфен-Інвест Д" надійшла заява про усунення недоліків апеляційної скарги, до якої додано:

- квитанція про сплату № 7284-6698-7439-9437 від 09.04.2026 на суму 9 662,40 грн (дев`ять тисяч шістсот шістдесят дві гривні 51 коп.) на підтвердження сплати судового збору;

- накладна "Укрпошти" № 0863100577176 про надсилання ОСОБА_3 листа з описом вкладень;

- накладна "Укрпошти" № 0863100577168 про надсилання ОСОБА_1 листа з описом вкладень.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 13.04.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ТОВ "Борисфен-Інвест Д" на рішення Господарського суду міста Києва від 24.02.2026 у справі № 759/13935/23, призначено її до розгляду на 19.05.2026.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 19.05.2026, відкладено розгляд апеляційної скарги ТОВ "Борисфен-Інвест Д" на рішення Господарського суду міста Києва від 24.02.2026 у справі № 759/13935/23 до 13:00 години 16.06.2026.

Узагальнені доводи відзиву на апеляційну скаргу

28.04.2026 через підсистему "Електронний суд" від Керівника Святошинської окружної прокуратури м. Києва надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому просить апеляційну скаргу ТОВ "Борисфен-Інвест Д" залишити без задоволення, а рішення Господарського суду міста Києва від 24.02.2026 у справі № 759/13935/23 залишити без змін.

Зазначає, що доводи апеляційної скарги є необгрунтованими та не дають підстав для висновку, що оскаржуване рішення суду першої інстанції ухвалено з порушенням норм матеріального і процесуального права, та у основній своїй частині зводиться до переоцінки доказів у справі.

Звертає увагу суду на те, що бездіяльність Київської міської ради, як суб`єкта владних повноважень, до компетенції якого входять відповідні повноваження щодо захисту майнових інтересів територіальної громади, розглядається як неналежне здійснення захисту інтересів держави у цій сфері, тому звернення прокурора з позовом про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою комунальної власності відповідає положенням ст. 23 Закону України "Про прокуратуру" і надає обґрунтовані підстави для представництва інтересів держави.

Стверджує, що звертаючись із позовною заявою до суду прокурором обґрунтовано, що необхідність захисту інтересів держави у цій справі полягає в необхідності захисту територіальної громади міста Києва, оскільки самочинне будівництво на земельній ділянці водного фонду, реєстрація права власності на вказаний об`єкт нерухомості та подальше його неодноразове відчуження спрямовані на незаконне заволодіння комунальним майном - земельною ділянкою в Святошинському районі міста Києва без проведення земельного аукціону.

Водночас, подальша передача Київською міською радою спірної земельної ділянки ТОВ "Борисфен-Інвест Д" на підставі рішення від 13.07.2023 № 7058/7099 в оренду без проведення земельних торгів для експлуатації та обслуговування об`єкта самочинного будівництва, всупереч ст. 134 ЗК України, свідчить про порушення права дійсного власника такого майна, свавільне позбавлення його речових прав та засновує цивільне правовідношення на недобросовісності.

Зазначає, що відповідачем не надано суду жодних допустимих та достовірних доказів на підтвердження прийняття Київською міською радою рішень про надання земельної ділянки ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_2 та ТОВ "Борисфен-Інвест Д" у власність або користування під будівництво об`єкта нерухомості.

При цьому, рішення Київської міської ради від 13.07.2023 "Про передачу ТОВ "Борисфен-Інвест Д" земельної ділянки в оренду для експлуатації та обслуговування об`єкта рекреаційного призначення на АДРЕСА_1 " було прийнято на підставі, зокрема ст. 116 ЗК України, у зв`язку з набуттям права власності на землю із земель державної та комунальної власності, тобто після первинної реєстрації права власності на об`єкт нерухомості та укладення ланцюга правочинів щодо нього, у тому числі договорів дарування від 11.05.2017 №1418 та 15.05.2017 №1451.

В той же час, на підтвердження самочинності будівництва на земельній ділянці комунальної власності прокурором надано ухвалу Святошинського районного суду міста Києва від 16.08.2018 у справі №759/3069/18, згідно з якою ОСОБА_4 , перебуваючи на посаді директора ТОВ "Борисфен-Інвест Д", достовірно був обізнаний про самочинність забудови частини земельної ділянки загальною площею 0,0284 га (код ділянки 75:411:0008), що розташована по АДРЕСА_1 . Більш того, згідно вказаної ухвали, безпосередньо ОСОБА_4 в березні 2011 року організував будівництво закладу харчування, яке після завершення будівництва було розміщено на відстані 7 метрів 10 сантиметрів від озера (ставка) №15, що розташоване на території Святошинського району міста Києва, тим самим порушив норми розміщення капітальних будівель на прибережних смугах річок та навколо водоймищ вздовж зрізу води, а саме норми ст. 88 ВК України.

Стверджує, що ТОВ "Борисфен-Інвест Д" достовірно було обізнано про самовільне зайняття земельної ділянки по АДРЕСА_1 у м. Києві, самочинність забудови, а також про порушення норм Водного кодексу України під час використання спірної земельної ділянки, у зв`язку з чим останнє не є добросовісним набувачем нежитлової будівлі літери "А" загальною площею 232 кв. м. по АДРЕСА_1 у м. Києві.

Позивач, відповідач 1, відповідач 2 та відповідач 3 у порядку статті 263 Господарського процесуального кодексу України (далі за текстом - ГПК України) своїм правом не скористалися, до Північного апеляційного господарського суду відзиву на апеляційну скаргу не подали.

Позиції учасників справи та явка представників сторін у судове засідання

У судове засідання 16.06.2026 з`явився прокурор, представник Київської міської ради та представник ТОВ "Борисфен-Інвест Д".

Представник ТОВ "Борисфен-Інвест Д" підтримав доводи, викладені в апеляційній скарзі, просив її задовольнити, а рішення Господарського суду міста Києва від 24.02.2026 у справі № 759/13935/23 скасувати та прийняти нове, яким у задоволенні позову відмовити в повному обсязі.

Прокурор заперечив проти задоволення апеляційної скарги, просив залишити її без задоволення, а рішення Господарського суду міста Києва від 24.02.2026 у справі № 759/13935/23 залишити без змін.

Представник Київської міської ради заперечив проти задоволення апеляційної скарги, просив залишити її без задоволення, а рішення Господарського суду міста Києва від 24.02.2026 у справі № 759/13935/23 залишити без змін.

Відповідач 1, відповідач 2 та відповідач 3 явку своїх уповноважених представників не забезпечили, про дату, час і місце розгляду справи повідомлялись у встановленому законом порядку.

Враховуючи, що явка сторін у судове засідання обов`язковою не визнавалась, участь в судовому засіданні є правом, а не обов`язком сторін, беручи до уваги, що сторонам було надано всі процесуальні можливості для реалізації наданих законом прав та зважаючи на строки розгляду апеляційної скарги, суд вважає за можливе розглянути апеляційну скаргу за відсутності представників відповідача 1, відповідача 2 та відповідача 3 за наявними матеріалами справи.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції

Первинна реєстрація права власності на нежитлову будівлю (Кафе) літеру "А", загальною площею 232,0 кв. м. за адресою: м. Київ, АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 668173680000), проведена за ОСОБА_1 на підставі рішення приватного нотаріуса Обухівського районного нотаріального округу Київської області Щура О.І. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 26.06.2015 № 22433287 та рішення Святошинського районного суду міста Києва від 27.02.2012 у справі № 2-5318/11, пр. № 2/2608/864/12.

Надалі право власності на зазначену нежитлову будівлю зареєстровано за ОСОБА_3 на підставі рішень приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Новицької Т.О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 14.07.2015 № 22826552, від 15.07.2015 № 22861664 та договорів купівлі-продажу 1/2 частини нежитлової будівлі № 1006 від 14.07.2015, № 1022 від 15.07.2015, укладених між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 .

Надалі право власності на нежитлову будівлю ( Кафе ) зареєстровано за ОСОБА_2 на підставі рішень приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Смолянінової О.Я. № 24276654 від 09.09.2015, № 24345703 від 11.09.2015 та договорів купівлі-продажу 1/2 частки нежитлової будівлі № 2822 від 09.09.2015, № 2860 від 11.09.2015, укладених між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 .

На підставі рішень приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Сташкової А.Г. № 35124029 від 11.05.2017, № 35169663 від 15.05.2017 та договорів дарування 1/2 частини нежитлової будівлі № 1418 від 11.05.2017, № 1451 від 15.05.2017, укладених між ОСОБА_2 та ТОВ "Борисфен-Інвест Д" в особі ОСОБА_4 , право власності на спірний об`єкт нерухомості зареєстровано за ТОВ "Борисфен-Інвест Д".

З наявних в матеріалах справи документів, а саме: проекту рішення Київської міської ради "Про передачу ТОВ "Борисфен-Інвест Д" земельної ділянки в оренду для експлуатації та обслуговування об`єкта рекреаційного призначення на АДРЕСА_1 м. Київ" від 18.08.2022, Довідки з державної статистичної звітності від 07.12.2018, листа Департаменту містобудування та архітектури (КМДА) від 07.04.2017, листа ДП "Інститут Генерального плану міста Києва" від 21.03.2017, листа Департаменту міського благоустрою та збереження природного середовища (КМДА) від 15.05.2017, пояснювальної записки до проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки ТОВ "Борисфен-Інвест Д", висновку про погодження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки від 12.02.2019, висновку про розгляд проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки від 06.03.2019 № 1449/82-19, виданого ГУ Держгеокадастру у Миколаївській області, висновку державної експертизи землевпорядної документації від 23.04.2019 № 915-10 Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру, протоколу огляду місця події від 26.04.2023, витягів з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 19.06.2019, від 06.03.2023 та ухвали Святошинського районного суду м. Києва від 16.03.2018 у справі № 759/3069/18 встановлено, що спірне нерухоме майно розташоване на земельній ділянці комунальної власності, в межах водоохоронної зони водойми (ставка) та частково площею 0,0646 га в межах прибережної захисної смуги водойми (ставка).

Згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно щодо об`єкта нерухомого майна, первинна державна реєстрація права власності спірної нежитлової будівлі за ОСОБА_1 проведена лише на підставі рішення Святошинського районного суду міста Києва від 27.02.2012 у справі № 2-5318/11, пр. № 2/2608/864/12.

У матеріалах справи міститься копія рішення Святошинського районного суду міста Києва від 27.02.2012 у справі № 2-5318/11 пр. № 2/2608/864/12, в якому вказано, що у провадженні суду перебувала цивільна справа № 2-5318/11 за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_6 про визнання права власності на нежитлову будівлю (кафе), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 232,0 кв. м. За результатами судового розгляду позовну заяву задоволено, визнано за ОСОБА_1 право власності на нежитлову будівлю (кафе), що знаходиться за вказаною адресою.

Водночас, листом від 28.02.2022 № 06/11/2023 Святошинський районний суд міста Києва на запит прокуратури повідомив, що згідно автоматизованої системи документообігу суду та журналу розгляду судових справ судді Лопатюк Н.Г. за 2012 рік рішення від 27.02.2012 по справі № 2-5318/11 суддею Лопатюк Н.Г. не ухвалювалось. За унікальним номером справи 2-5318/11 присвоєно номер провадження 2/2608/875/12, рішення суду від 27.09.2012 (головуючий суддя Мазур І.В.) та зареєстровані інші сторони по справі. За номером провадження справи 2/2608/864/12 присвоєно унікальний номер 2-5298/11, рішення суду від 06.02.2012 (головуючий суддя Чала А.П.) та зареєстровано інші сторони по справі. По вищевказаних справах суть позову не пов`язана зі встановленням права власності на об`єкт нерухомості - нежитлове приміщення за літерою "А" по АДРЕСА_1 у м. Київ.

Відповідно до листа КП КМР "КМ БТІ" від 02.03.2023 № 062/14-2668 (И-2023) по нежитловому фонду за адресою АДРЕСА_1, м. Київ нерухоме майно на праві власності не реєструвалось, звернень щодо видачі будь-яких документів на нежитлову будівлю літеру "А" загальною площею 232,0 кв.м по АДРЕСА_1, м. Київ, не було, бюро не видавало документів за вказаною адресою.

З наявного в матеріалах справи листа Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) від 04.05.2023 встановлено, що Департамент не видавав, не реєстрував документів, які дають право виконувати підготовчі/будівельні роботи і засвідчують прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта - нежитлової будівлі літ. "А" загальною площею 232,0 кв.м за адресою: м. Київ, АДРЕСА_1. При цьому, Департамент зареєстрував замовникові будівництва ТОВ "Борисфен-Інвест Д" декларацію про початок виконання будівельних робіт "Капітальний ремонт покрівлі будівлі за адресою: м. Київ, АДРЕСА_1." від 23.11.2016 та декларацію про готовність до експлуатації об`єкта, який належить до I-III категорії складності за цією адресою від 16.02.2017, тобто вже після проведення первинної державної реєстрації права власності на вказане майно.

Наказом Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) від 18.10.2019 № 1294 про присвоєння поштової адреси об`єкту нерухомості у місті Києві, поштова адреса нежитловій будівлі на АДРЕСА_1, м. Київ, була присвоєна у жовтні 2019 року.

Також з наявних в матеріалах справи листів Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) від 10.03.2023, від 12.05.2023 судом встановлено, що за поданням Департаменту земельних ресурсів рішення щодо передачі (надання) земельної ділянки у м. Київ, АДРЕСА_1, Київська міська рада до 2023 року не приймала. Однак, розглянувши проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки на АДРЕСА_1, м. Київ (кадастровий номер 8000000000:75:411:0043, площею 0,0669 га) та заяву ТОВ "Борисфен-Інвест Д" від 07.07.2022, Департаментом підготовлено та в установленому порядку 18.08.2022 передано на розгляд до Київської міської ради проект рішення "Про передачу ТОВ "Борисфен-Інвест Д" земельної ділянки в оренду для експлуатації та обслуговування об`єкта рекреаційного призначення у м. Київ, АДРЕСА_1" (справа 560739035).

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції ухвалюючи постанову та оцінка аргументів учасників справи

Статтею 269 ГПК України встановлено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, дослідивши наявні матеріали справи у повному обсязі, перевіривши повноту встановлення обставин справи та їх юридичну оцінку, проаналізувавши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, суд апеляційної інстанції дійшов наступних висновків.

Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 131-1 Конституції України в Україні діє прокуратура, яка здійснює представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.

Питання представництва інтересів держави прокурором у суді врегульовано у статті 23 Закону України "Про прокуратуру", якою визначено, що представництво прокурором держави в суді полягає у здійсненні процесуальних та інших дій, спрямованих на захист інтересів держави, у випадках та порядку, встановлених законом (частина перша). Прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження (далі - компетентний орган), а також у разі відсутності такого органу (частина третя). Наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді. Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва. Прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб`єкта владних повноважень. У разі підтвердження судом наявності підстав для представництва прокурор користується процесуальними повноваженнями відповідної сторони процесу. Наявність підстав для представництва може бути оскаржена громадянином чи її законним представником або суб`єктом владних повноважень (абзаци перший - третій частини четвертої).

Згідно з частиною 3, 5 статті 53 Господарського процесуального кодексу України у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами.

Прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах. Невиконання цих вимог має наслідком застосування положень, передбачених статтею 174 цього Кодексу.

У разі відкриття провадження за позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача. У разі відсутності такого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до суду прокурор зазначає про це в позовній заяві і в такому разі набуває статусу позивача.

В кожному конкретному випадку прокурор чи його заступник самостійно визначає, з посиланням на законодавство, підстави подання позову, вказує в чому саме відбулося чи може відбутися порушення матеріальних інтересів держави, обґрунтовує необхідність їх захисту та зазначає орган уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 26.05.2020 у справі № 912/2385/18 дійшла висновку, що прокурор може представляти інтереси держави у суді лише у двох випадках: 1) якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює компетентний орган; 2) у разі відсутності такого органу (частини третя, четверта статті 53 Господарського процесуального кодексу України, частина третя статті 23 Закону України "Про прокуратуру").

Бездіяльність компетентного органу означає, що він знав або повинен був знати про порушення інтересів держави, але не звертався до суду з відповідним позовом у розумний строк.

Звертаючись до відповідного компетентного органу до подання позову в порядку, передбаченому статтею 23 Закону України "Про прокуратуру", прокурор фактично надає йому можливість відреагувати на стверджуване порушення інтересів держави, зокрема, шляхом призначення перевірки фактів порушення законодавства, виявлених прокурором, вчинення дій для виправлення ситуації, а саме подання позову або аргументованого повідомлення прокурора про відсутність такого порушення.

Невжиття компетентним органом жодних заходів протягом розумного строку після того, як цьому органу стало відомо або повинно було стати відомо про можливе порушення інтересів держави, має кваліфікуватися як бездіяльність відповідного органу. Розумність строку визначається судом з урахуванням того, чи потребували інтереси держави невідкладного захисту (зокрема, через закінчення перебігу позовної давності чи можливість подальшого відчуження майна, яке незаконно вибуло із власності держави), а також таких чинників, як: значимість порушення інтересів держави, можливість настання невідворотних негативних наслідків через бездіяльність компетентного органу, наявність об`єктивних причин, що перешкоджали такому зверненню, тощо.

Судом першої інстанції встановлено, що у позовній заяві прокурор зазначає, про неналежне здійснення Київською міською радою захисту інтересів територіальної громади на належне їй комунальне майно. Так, з метою встановлення підстав для представництва інтересів держави в суді, окружною прокуратурою на адресу Київської міської ради направлявся лист від 05.05.2023 № 44-2532вих-23 щодо вжитих заходів цивільно-правового характеру, спрямованих на усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою площею 0,0669 га кадастровий номер 8000000000:75:411:0043, що розташована по АДРЕСА_1 у м. Києві.

За інформацією Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 12.05.2023 № 0570202/2-6160 Київська міська рада не вживала заходи цивільно-правового характеру щодо захисту майнових інтересів територіальної громади за вказаним фактом. Також, з метою захисту інтересів територіальної громади м. Києва Департамент просив прокуратуру звернутись з позовною заявою до суду в інтересах Київської міської ради.

19 липня 2023 року керівник Святошинської окружної прокуратури м. Києва Тимошенко М. листом №44-4046вих-23 повідомив Київську міську раду про прийняте рішення звернутися до Святошинського районного суду м. Києва з вказаним позовом.

Київська міська рада отримала вказане повідомлення прокурора, проте у процесі розгляду справи не скористалась своїм правом на судовий захист порушеного права територіальної громади стосовного спірної земельної ділянки, не спростувала в подальшому наявність обставин, на які посилається прокурор у позові, та навпаки, підтримала заявлені позовні вимоги, а тому визнала правомірність дій прокуратури.

Отже, незважаючи на факт проведення незаконної реєстрації права власності на об`єкт нерухомості, Київською міською радою жодних заходів, у тому числі позовного характеру не вжито, що свідчить про невиконання останньою як уповноваженим органом покладених на неї функцій по захисту інтересів держави.

Нездійснення Київською міською радою захисту порушених інтересів держави у даному спорі є очевидним.

Тобто, прокурором належним чином обґрунтовано підстави для звернення до суду з даним позовом.

При цьому наявність інтересів держави повинна бути предметом самостійної оцінки суду у кожному випадку звернення прокурора з позовом, про що зазначено в постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 7 грудня 2018 року у справі № 924/1256/17.

Представництво інтересів держави в суді є конституційною функцією органів прокуратури, а подача позову - єдиним можливим заходом реагування, направленим на реальне поновлення порушених прав та інтересів держави.

Враховуючи вищенаведене, з огляду на обставини щодо обізнаності Київської міської ради про порушення прав територіальної громади м. Києва як власника спірної земельної ділянки, апеляційний господарський суд погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що вимоги Закону України "Про прокуратуру" та Господарського процесуального кодексу України щодо підстав звернення прокурором з позовом до суду в особі Київської міської ради були дотримані, а тому доводи апеляційної скарги про те, що прокурором неналежно обґрунтовано підстави представництва інтересів держави в суді колегія суддів вважає необґрунтованими та безпідставними.

За змістом ст. 15 ЦК України об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

Статтею 16 ЦК України передбачено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до ч. 1 ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.

Згідно із ч. 1 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (ч. 1 ст. 317 ЦК України).

Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (ч. 4 ст. 373 ЦК України).

Особливості права власності на землю врегульовані Земельним кодексом України. Відповідно до ст. 80 ЗК України суб`єктами права власності на землю є: а) громадяни та юридичні особи - на землі приватної власності; б) територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності; в) держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади, - на землі державної власності.

Згідно зі ст. 78 ЗК України право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками.

Власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам (ч. 1 ст. 375 ЦК України).

Статтею 331 ЦК України визначається порядок набуття права власності на новостворене майно. За змістом цієї статті право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Водночас можуть існувати ситуації, коли особа, не маючи прав на земельну ділянку (не будучи власником або користувачем земельної ділянки), здійснює на ній будівництво, або здійснює будівництво без відповідного документа, проекту, з істотним порушенням будівельних норм і правил.

Такі правовідносини врегульовані статтею 376 ЦК України, в якій визначено правовий режим самочинного будівництва.

Відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Тобто об`єкт нерухомого майна вважається самочинним будівництвом, якщо він збудований або будується: 1) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту; 3) з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Наявність хоча б однієї з наведених ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним.

Будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, охоплює ситуації, коли особа отримала у встановленому порядку земельну ділянку для забудови, але порушує мету використання такої земельної ділянки, а також коли особа здійснює будівництво, не маючи юридичних прав на земельну ділянку.

Відсутність у особи прав на земельну ділянку за загальним правилом унеможливлює отримання такою особою документів, необхідних для виконання будівельних робіт, оскільки, як зазначалося, право на забудову земельної ділянки належить власнику або особі, яка має відповідні речові права на земельну ділянку.

Отже, якщо об`єкт будується або збудований на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, це є самостійною та достатньою підставою для кваліфікації його судом об`єктом самочинного будівництва.

У разі здійснення будівництва на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, найбільшого порушення зазнає право власника користуватися земельною ділянкою, яке слід розглядати як юридично гарантовану правовими нормами можливість власника самостійно господарювати на земельній ділянці, використовувати її корисні властивості для задоволення власних соціальних, економічних, духовних та інших потреб, тобто можливість її господарської експлуатації та, як наслідок, отримання доходу від неї.

Особа, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що їй не належить, своїми протиправними діями позбавляє власника можливості належним чином вільно користуватися земельною ділянкою.

У разі самочинного будівництва особа своїми діями також створює й інші перешкоди власнику. Йдеться, зокрема, про порушення права розпорядження земельною ділянкою, яке належить лише її власнику і полягає у юридично забезпеченій можливості визначати юридичну або фактичну долю земельної ділянки, тобто можливості вчиняти різні дії із земельною ділянкою, у тому числі й щодо її відчуження іншим особам.

Відносини власника земельної ділянки із особою, яка вчинила самочинне будівництво на його земельній ділянці, регулюються частинами 4-6 статті 376 Цивільного кодексу України. Такі відносини, як і будь-які інші відносини власності, є абсолютними, в яких праву власника кореспондує обов`язок усіх і кожного утримуватися від будь-яких посягань на це право.

Основу такої правової охорони утворює принцип єдності земельної ділянки й будівель та споруд, розташованих на ній, основною ідеєю якого є унеможливлення виникнення ситуацій, у яких будівля й земельна ділянка стають об`єктами конкуруючих прав та інтересів різних суб`єктів. Законодавче визначення правових наслідків самочинного будівництва ґрунтується на пріоритетності захисту прав власника земельної ділянки.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що ст. 376 ЦК України розташована в главі 27 "Право власності на землю (земельну ділянку)", тобто правовий режим самочинного будівництва пов`язаний із питаннями права власності на земельну ділянку.

Зокрема, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18 виснувала, що знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі. З огляду на викладене самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.

У постанові від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок про те, що не допускається набуття права власності на об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Подібні висновки також викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21.

Особливістю об`єктів самочинного будівництва є те, що відповідно до ч. 2 ст. 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Самочинне будівництво як майно має визначений правилами ст. 376 ЦК України спеціальний правовий режим, елементом якого є умови та порядок визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, а також наслідки відмови у такому визнанні. Цей механізм ґрунтується на судовому порядку вирішення питань, пов`язаних як із рішенням про визнання права власності, так і з наслідками цього рішення та захистом осіб, права яких порушено самочинним будівництвом. За умови дотримання чіткого алгоритму дій, передбаченого у ст. 376 ЦК України, претендувати на отримання самочинно збудованого майна у власність може як особа, яка його побудувала, так і власник земельної ділянки, на якій воно споруджено.

Велика Палата Верховного Суду висновувала, що самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, є порушенням прав власника відповідної земельної ділянки.

Подібні висновки викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21, від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22.

Отже, самочинне будівництво на земельній ділянці за умови відсутності речового права на неї, є порушенням прав власника відповідної земельної ділянки.

Способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені ст. 376 ЦК України.

Частинами 3-5 ст. 376 ЦК України, відповідно, встановлено, що право власності на самочинно збудоване майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

Визнання права власності в порядку ч. 3 та 5 ст. 376 ЦК України призводить до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна - або особі, яка здійснила самочинне будівництво, надається земельна ділянка у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно як обов`язкова умова для визнання права власності на таке майно (ч. 3 ст. 376 ЦК України); або право власності на самочинно збудоване нерухоме майно визнається за особою - власником земельної ділянки (ч. 5 ст. 376 ЦК України).

При цьому формулювання положень ст. 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів ч. 2 ст. 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, норм частини четвертої цієї статті (пункти 6.31-6.33 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13; пункти 53-56 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц; пункт 46 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).

Матеріалами справи підтверджується, що спірна земельна ділянка кадастровий номер 8000000000:75:411:0043 належить до земель комунальної власності територіальної громади міста Києва, а ТОВ «Борисфен-Інвест Д» та його попередники на момент виникнення спірних правовідносин не набували жодного речового права на цю земельну ділянку в установленому законом порядку. Відсутність у відповідача права власності, права оренди чи іншого речового права на земельну ділянку є встановленою обставиною справи та сторонами належними і допустимими доказами не спростована.

Саме ця обставина відповідно до частини першої статті 376 ЦК України є самостійною та достатньою підставою для висновку про самочинний характер спірного будівництва незалежно від наявності чи відсутності інших ознак самочинного будівництва.

Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, саме по собі порушує права власника земельної ділянки, а державна реєстрація права власності на такий об`єкт не змінює його правового режиму як самочинного будівництва (постанови від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13, від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20, від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21).

Отже, вирішальне значення у даному спорі має не факт проведення державної реєстрації права власності на будівлю, а встановлення законності набуття права на земельну ділянку, яка є юридичною передумовою виникнення права власності на об`єкт нерухомості.

Колегія суддів відхиляє доводи апелянта про те, що ТОВ «Борисфен-Інвест Д» є добросовісним набувачем спірного нерухомого майна.

Як убачається з матеріалів справи, товариство набуло право власності на підставі договорів дарування від 11.05.2017 та 15.05.2017 після проведення державної реєстрації права власності за попереднім власником. Однак сама по собі державна реєстрація права власності та наступне відчуження майна не усувають правових наслідків самочинного будівництва.

Частина друга статті 376 ЦК України прямо визначає, що особа, яка здійснила самочинне будівництво, права власності на нього не набуває. Відповідно, особа, яка не набула права власності, не може передати іншій особі більше прав, ніж має сама (принцип nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet). Тому наступне відчуження такого об`єкта, незалежно від кількості переходів права власності, не створює законної підстави виникнення права власності у набувача. Аналогічна правова позиція неодноразово висловлена Великою Палатою Верховного Суду, яка зазначила, що державна реєстрація права власності на самочинне будівництво не легалізує його та не змінює його правового режиму.

Посилання апелянта на добросовісність набуття також не враховують характер спірних правовідносин. У даній справі предметом спору не є витребування майна від добросовісного набувача у розумінні статті 388 ЦК України.

Спір виник із приводу усунення порушення права власника земельної ділянки шляхом знесення самочинного будівництва відповідно до спеціальних положень статті 376 ЦК України.

Саме стаття 376 ЦК України є спеціальною нормою, яка визначає наслідки самочинного будівництва та не ставить можливість знесення такого об`єкта у залежність від добросовісності чи недобросовісності особи, за якою зареєстроване право власності. Тому посилання відповідача на свій статус добросовісного набувача не впливають на правильність висновків суду першої інстанції.

Не заслуговують на увагу й доводи апеляційної скарги про те, що прокурором обрано неналежний та неефективний спосіб захисту.

Відповідно до статті 16 ЦК України та статті 5 ГПК України суд захищає порушене право способом, який є ефективним, тобто таким, що реально усуває порушення права та відновлює становище, яке існувало до його порушення.

Згідно із частинами четвертою та п`ятою статті 376 ЦК України у разі, якщо власник земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на самочинно збудоване майно або таке будівництво порушує права інших осіб, таке майно підлягає знесенню особою, яка здійснила самочинне будівництво, або за її рахунок.

Отже, саме знесення самочинного будівництва визначене законом як спеціальний спосіб захисту прав власника земельної ділянки.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала, що стаття 376 ЦК України містить вичерпний механізм легітимації самочинного будівництва та виключає існування інших способів його узаконення. У разі якщо земельна ділянка не була надана забудовнику у встановленому законом порядку, а власник земельної ділянки заперечує проти такого будівництва, належним способом захисту є саме знесення самочинно збудованого об`єкта.

У даному випадку прокурором заявлено взаємопов`язані вимоги про скасування рішень державного реєстратора щодо реєстрації права власності та знесення самочинно збудованої будівлі. Колегія суддів зазначає, що ці вимоги є взаємодоповнюючими та спрямованими на досягнення єдиної правової мети - повне усунення порушення права територіальної громади як власника земельної ділянки.

Саме державна реєстрація права власності створює юридичну перешкоду у здійсненні власником земельної ділянки своїх повноважень, тоді як фактичне існування будівлі створює матеріальну перешкоду для реалізації права користування та розпорядження землею.

Задоволення лише вимоги про скасування державної реєстрації не призвело б до відновлення порушеного права, оскільки самочинно збудований об`єкт продовжував би фізично знаходитися на земельній ділянці та обмежував би можливість її використання власником. Водночас задоволення лише вимоги про знесення без скасування державної реєстрації також не усувало б усіх правових наслідків порушення, оскільки у Державному реєстрі речових прав продовжував би існувати запис про право власності на фактично відсутній об`єкт нерухомості. Саме тому поєднання зазначених позовних вимог відповідає критерію ефективності судового захисту та забезпечує повне поновлення порушеного права територіальної громади. Такий висновок узгоджується з усталеною практикою Великої Палати Верховного Суду щодо застосування статті 376 ЦК України, відповідно до якої належним способом захисту прав власника земельної ділянки є усунення всіх юридичних та фактичних наслідків самочинного будівництва.

Доводи апелянта про те, що Київська міська рада фактично погодила відведення земельної ділянки, також не спростовують правильності висновків суду першої інстанції.

Надані відповідачем листи, висновки, погодження, проект землеустрою, матеріали державної експертизи, документи щодо присвоєння поштової адреси, формування кадастрового номера земельної ділянки та інші документи лише підтверджують проходження окремих процедур, необхідних для подальшого вирішення питання щодо можливого надання земельної ділянки. Разом із тим жоден із зазначених документів не є рішенням Київської міської ради про передачу земельної ділянки у власність чи користування.

Відповідно до статей 116, 122, 123, 124, 125 та 126 Земельного кодексу України право користування земельною ділянкою виникає виключно після прийняття компетентним органом відповідного рішення, укладення у передбачених законом випадках договору та державної реєстрації речового права. Проект землеустрою, його погодження, присвоєння кадастрового номера чи поштової адреси не породжують речового права на земельну ділянку та не замінюють рішення органу місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки. Факт формування земельної ділянки та присвоєння їй кадастрового номера не свідчить про виникнення у відповідача права користування нею. Таким чином, на час здійснення будівництва та реєстрації права власності відповідач та його попередники не мали жодного речового права на земельну ділянку. Відтак наведені апелянтом документи не спростовують встановленого судами факту самочинності будівництва.

Безпідставними є й доводи апеляційної скарги про те, що будівля не перешкоджає доступу до водного об`єкта. Предметом даного спору є не питання забезпечення доступу до водних ресурсів, а захист права власності територіальної громади на земельну ділянку шляхом знесення самочинного будівництва. Наявність чи відсутність перешкод доступу до водного об`єкта не впливає на встановлений судом факт відсутності у відповідача правових підстав для забудови земельної ділянки комунальної власності.

Так само колегія суддів відхиляє доводи апеляційної скарги про порушення судом першої інстанції норм процесуального права. Матеріали справи свідчать, що відповідач був належним чином повідомлений про час та місце судових засідань, мав можливість подати відзив, пояснення та докази, чим фактично скористався. У мотивувальній частині рішення суд першої інстанції надав оцінку всім істотним аргументам сторін, навів мотиви їх прийняття або відхилення та виклав правові підстави прийнятого рішення. Незгода відповідача з оцінкою доказів або висновками суду не свідчить про порушення норм процесуального права.

Колегія суддів також відхиляє доводи апелянта про невідповідність рішення суду першої інстанції практиці Європейського суду з прав людини.

Відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожна особа має право мирно володіти своїм майном, однак це право не є абсолютним. Держава вправі здійснювати контроль за використанням майна відповідно до загальних інтересів суспільства та забезпечувати дотримання законності.

У своїй практиці Європейський суд з прав людини неодноразово наголошував, що втручання у право мирного володіння майном є сумісним із вимогами статті 1 Першого протоколу за умови, якщо воно здійснюється на підставі закону, переслідує легітимну мету в суспільному інтересі та є пропорційним поставленій меті (зокрема, рішення у справах Sporrong and Lоnnroth v. Sweden, James and Others v. the United Kingdom, Beyeler v. Italy, East/West Alliance Limited v. Ukraine).

Європейський суд також послідовно виходить із необхідності забезпечення справедливого балансу між вимогами загального інтересу суспільства та захистом права власності конкретної особи.

Разом із тим принцип справедливого балансу не означає обов`язку держави зберігати за особою майно, набуте всупереч вимогам закону.

У рішеннях Ivanova and Cherkezov v. Bulgaria та Hamer v. Belgium ЄСПЛ визнав, що знесення незаконно збудованих об`єктів може бути пропорційним втручанням у право власності, якщо таке втручання ґрунтується на законі, переслідує легітимну мету захисту публічних інтересів та забезпечує належний баланс між інтересами особи і суспільства.

Аналогічний підхід простежується й у практиці Верховного Суду, який при застосуванні статті 376 ЦК України виходить із того, що самочинне будівництво не користується таким самим рівнем правового захисту, як майно, набуте законним способом.

У даній справі втручання у право власності відповідача здійснюється безпосередньо на підставі статті 376 ЦК України, переслідує легітимну мету захисту права комунальної власності територіальної громади, забезпечення законності у сфері земельних відносин та відновлення принципу єдності юридичної долі земельної ділянки й розташованого на ній майна.

При цьому відповідач не набув речового права на земельну ділянку та не довів існування законних підстав для виникнення права власності на спірний об`єкт, що виключає можливість розглядати його інтерес як такий, що переважає суспільний інтерес у відновленні законності.

За таких обставин колегія суддів дійшла висновку, що рішення суду першої інстанції відповідає як положенням національного законодавства, так і практиці Європейського суду з прав людини щодо застосування статті 1 Першого протоколу до Конвенції.

Таким чином, наведені в апеляційній скарзі доводи не спростовують правильності встановлених судом першої інстанції обставин справи, зводяться до незгоди з наданою судом оцінкою доказів та неправильного тлумачення норм матеріального права, не містять обставин, які б свідчили про незаконність або необґрунтованість оскаржуваного рішення, а тому не можуть бути підставою для його скасування.

З огляду на викладене, апеляційний суд зазначає, що скаржником не наведено правових підстав для скасування рішення Господарського суду міста Києва від 24.02.2026 у справі № 759/13935/23.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судовому рішенні, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції враховує висновки Європейського суду з прав людини у справі "Проніна проти України" (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006), в якому зазначено, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

Інші доводи апеляційної скарги були перевірені судом апеляційної інстанції, однак не спростовують наведених вище висновків суду, не впливають на правильність вирішення спору по суті та не потребують окремого детального мотивування.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Частиною 1 статті 276 ГПК України визначено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Зважаючи на вищенаведене, колегія суддів Північного апеляційного господарського суду дійшла висновку, що рішення Господарського суду міста Києва від 24.02.2026 у справі № 759/13935/23 ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, у зв`язку з чим апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю "Борисфен-Інвест Д" задоволенню не підлягає.

Розподіл судових витрат

Згідно зі статтею 129 ГПК України судові витрати зі сплати судового збору за розгляд апеляційної скарги на рішення Господарського суду міста Києва від 24.02.2026 у справі № 759/13935/23 покладаються на Товариство з обмеженою відповідальністю "Борисфен-Інвест Д".

Керуючись статтями 129, 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Борисфен-Інвест Д" на рішення Господарського суду міста Києва від 24.02.2026 у справі № 759/13935/23 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 24.02.2026 у справі № 759/13935/23 залишити без змін.

3. Судовий збір за подання апеляційної скарги покласти на скаржника.

4. Матеріали справи повернути до господарського суду міста Києва.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст. 287-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 05.08.2026.

Головуючий суддя О.Л. Бестаченко

Судді І.М. Скрипка

Ю.А. Шаратов