Постанова від 07 квітня 2026 р. у справі №760/4499/24 — Київський апеляційний суд

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

____________________________________

Справа № 760/4499/24

Апеляційне провадження

№ 22-ц/824/3041/2026

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

8 квітня 2026 року Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача Рейнарт І.М.

суддів Кирилюк Г.М., Ящук Т.І.

при секретарі Самойлік А.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві цивільну справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 - адвоката Орла Павла Вікторовича на рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 7 серпня 2025 року (суддя Коробенко С.В.) у цивільній справі за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Форум» до ОСОБА_1 про зобов`язання виконати умови договору та за зустрічним позовом ОСОБА_1 до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Форум» про визнання недійсним договору,

установив:

у лютому 2024 року позивач звернувся до суду з позовом про зобов`язання відповідачки передати за актом приймання-передачі квартиру АДРЕСА_1 протягом трьох днів з моменту набрання рішенням законної сили.

Мотивуючи позовні вимоги, позивач зазначав, що 1 лютого 2012 року між ним та відповідачкою був укладений договір оренди квартири АДРЕСА_1 , згідно умов якого відповідачці було надано у строкове, платне користування вказану квартиру. Згідно пунктом 3.1 цього договору, термін оренди вказаної квартири складає 1 рік з моменту прийняття об`єкта, що орендується, разом з тим, пунктом 3.3 договору передбачено, якщо жодна із сторін в термін 30 днів до моменту закінчення даного договору письмово не повідомить про намір його розірвати, даний договір автоматично пролонгується на термін один рік.

Позивач зазначав, що в період 2013-2023 років дія вказаного договору оренди неодноразово пролонговувалась на підставі пункту 3.3 договору, однак наприкінці 2023 року відповідачку було письмово повідомлено про відсутність наміру продовжувати вказаний договір оренди, про що 19 грудня 2013 року на адресу відповідачки направлено письмове повідомлення. Отже, строк дії договору оренди закінчився 1 лютого 2024 року. Пунктом 8.1 зазначеного договору передбачено, що після закінчення терміну оренди, відповідачка зобов`язана передати квартиру протягом трьох днів з моменту закінчення терміну оренди за актом прийому-передачі. Однак, відповідачка, будучи обізнана з фактом не продовження строку дії договору оренди, квартиру не передала. 5 лютого 2024 року комісією правління був складений акт, згідно якого двері квартири № 100 ніхто не відчиняє, потрапити до квартири неможливо через відсутність ключів.

У червні 2024 року відповідачка звернулась до суду із зустрічним позовом, у якому

просила визнати недійсним договір оренди квартири АДРЕСА_1 , який був укладений 1 лютого 2012 року між нею та ОСББ «Форум».

Мотивуючи зустрічні позовні вимоги, відповідачка зазначала, що згідно умов договору оренди від 1 лютого 2012 року, укладеного з позивачем, нею було орендовано квартиру АДРЕСА_1 . У вказаному договорі оренди позивач зазначив, що вказана квартира належить йому на праві власності, однак у 2022 році під час розгляду цивільної справи № 760/31532/21 з`ясувалось, що ОСББ «Форум» не є власником зазначеної квартири, отже позивач ввів її в оману під час укладення спірного договору.

Відповідачка посилалась на те, що позивач не має жодного правовстановлюючого документа на квартиру АДРЕСА_1 та доказів реєстрації за ним права власності на цю квартиру, відтак він не набув прав орендодавця зазначеної квартири, а отже не має підстав вимагати передачі йому даної квартири за актом та її виселення з даної квартири.

Також, відповідачка вважала, що оскільки ОСББ «Форум» не є власником квартири АДРЕСА_1 , договір оренди від 1 лютого 2012 року є недійсним.

Рішенням Солом`янського районного суду міста Києва від 7 серпня 2025 року первісний позов задоволено, зобов`язано ОСОБА_1 передати Об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку «Форум» за актом приймання-передачі квартиру АДРЕСА_1 протягом трьох днів з моменту набрання рішенням законної сили. У задоволенні зустрічного позову відмовлено. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Форум» судовий збір у розмірі 3 028грн.

У поданій апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 - адвокат Орел П.В. просить рішення суду скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні первісного позову відмовити, зустрічний позов задовольнити, посилаючись на неповне з`ясування судом першої інстанції обставин, що мають значення для справи, недоведеність обставин, які суд визнав встановленими, невідповідність висновків суду фактичним обставинам справи та неправильне застосування судом норм матеріального права.

Представник відповідачки зазначає, що суд першої інстанції не повно з`ясував наявність майнових прав у позивача на спірну квартиру, не надав оцінку доказам з БТІ та державного реєстру щодо відсутності майнових прав у позивача, а відтак і правомірності його позовних вимог. Оскільки у позивача відсутні майнові права на вказану квартиру, то відсутні й підстави для задоволення первісного позову, так як суд фактично зобов`язав відповідачку передати квартиру особі, що не має на неї жодних прав. При цьому, ОСББ, як юридична особа, взагалі не може бути власником квартири у багатоквартирному будинку, відповідно співвласники будинку АДРЕСА_3 не є співвласниками квартири № 100 у цьому будинку.

Представник відповідачки вважає, що суд першої інстанції зробив помилковий висновок про те, що зазначений договір оренди не може бути визнаний недійсним з огляду на те, що чинне законодавства не містить імперативної норми, яка б пов`язувала дійсність договору оренди, із зареєстрованим правом власності на об`єкт оренди на момент укладення договору. Разом з цим, у статті 761 ЦК України зазначено, що право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права, при цьому, згідно частини четвертої статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Однак, суд першої інстанції безпідставно виходив з того, що у позивача є майнові права на спірну квартиру № 100 , однак не встановив обставин щодо наявності таких майнових прав у позивача.

Також, представник відповідачки зазначає, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку з приводу того, що поведінка відповідачки, а саме багаторічне користування нею орендованою квартирою, свідчить про визнання відповідачкою договору оренди від 1 лютого 2012 року. Разом з тим, суд першої інстанції не звернув увагу на пояснення відповідачки, яка зазначала, що протягом тривалого часу вважала позивача належним орендодавцем, оскільки позивач ввів її в оману щодо факту наявності в нього права власності на спірну квартиру. При цьому, сам факт належної сплати відповідачкою орендних платежів, не свідчить про законність зазначеного договору оренди.

Представник відповідачки посилається на те, що суд першої інстанції безпідставно послався на те, що відповідачка не надала доказів порушення позивачем під час укладення договору її прав як орендаря, оскільки відповідачка у своїх доводах зазначала, що її права порушує не саме укладення цього договору, а вимога позивача про виселення та витребування квартири на користь особи, якій вона не належить.

Представник відповідачки вважає, що договір від 1 лютого 2012 року, укладений між позивачем та відповідачкою, суперечить положенням частини першої статті 761 ЦК України, відтак він підлягає визнанню недійсним на підставі частини першої статті 203 ЦК України.

У відзиві на апеляційну скаргу представник ОСББ «Форум» - адвокат Яценко О.С. просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду без змін, посилаючись на те, що предметом первісного позову є не виселення відповідачки, а зобов`язання останньої виконати умови договору від 1 лютого 2012 року.

Представник позивача вважає, що відповідачкою було неправильно обрано спосіб судового захисту, а саме подання зустрічного позову про визнання недійсним договору оренди без застосування реституції, оскільки такий позов подано не для захисту порушеного права відповідачки. При цьому, якби у зустрічному позові було заявлено вимогу про двосторонню реституцію, то це б усе одно призвело до передачі спірної квартири позивачу, що відповідає позовним вимогам за первісним позовом. Таким чином, з огляду на відсутність порушення, оспорення чи невизнання прав відповідачки, відсутні будь-які підстави для задоволення зустрічного позову.

Крім цього, представник позивача зазначає, що зустрічний позов про визнання недійсним договору оренди від 1 лютого 2012 року був поданий поза межами строку позовної давності, який сплив ще у 2015 році. При цьому, обставини на які посилається відповідачка у зустрічному позові були відомі їй станом на 2015 рік.

Колегія суддів, заслухавши суддю-доповідача, вислухавши пояснення представника ОСОБА_1 - адвоката Орла П.В., який апеляційну скаргу підтримав, та пояснення представника ОСББ «Форум» - адвоката Яценка О.С., який проти задоволення апеляційної скарги заперечував, вивчивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги та відзиву на неї, вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.

Судом встановлено і матеріалами справи підтверджено, що 1 лютого 2012 року між ОСББ «Форум» та ОСОБА_1 укладено договір оренди квартири АДРЕСА_1 , що підтверджується копією договору та копією акту прийому-передачі від 1 лютого 2012 року (с.с.7-9).

Пунктами 3.1.-3.3. договору оренди визначено, що термін оренди складає 1 (один) рік з моменту прийняття об`єкта, що орендується. Термін оренди може бути скорочений лише за згодою сторін. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі, якщо жодна сторона в термін 30 днів до закінчення даного договору письмово не повідомить про намір його розірвати, даний договір автоматично пролонгується на термін один рік.

Даний договір був неодноразово пролонгований до грудня 2023 року.

Згідно пункту 8.1. договору оренди, після закінчення терміну оренди, орендар зобов`язаний передати орендодавцю квартиру та майно, що орендується, протягом 3-х днів з моменту закінчення терміну оренди за актом передачі.

19 грудня 2023 року ОСББ «Форум» на підставі пункту 3.3. договору оренди надіслало ОСОБА_1 повідомлення, в якому повідомило, що дія договору оренди від 01.02.2012 завершується 1 лютого 2024 року та ОСББ «Форум» не має наміру пролонгувати його дію на новий строк; ОСББ «Форум» після 1 лютого 2024 року розриває подальші правовідносини щодо оренди квартири.

Також у даному повідомленні ОСББ «Форум» зазначило про необхідність ОСОБА_1 , починаючи з 2 лютого 2024 року, протягом 3-х днів передати ОСББ «Форум» за актом квартиру АДРЕСА_1 .

22 грудня 2023 року ОСОБА_1 у відповідь на повідомлення ОСББ «Форум» надіслала лист, у якому посилалась на те, що позивач не набув право власності на квартиру АДРЕСА_1 та у зв`язку з цим просила надати правовстановлюючі документи, що підтверджують право власності ОСББ «Форум» на квартиру.

2 січня 2024 року ОСББ «Форум» повторно надіслало ОСОБА_1 письмове повідомлення про завершення договору оренди квартири та необхідність її повернення за актом приймання-передачі.

12 січня 2024 року ОСББ «Форум» надіслало ОСОБА_1 лист, у якому повторно повідомило, що не має наміру пролонгувати на новий строк договір оренди від 01.02.2012, з 01.02.2024 завершує правовідносини щодо оренди квартири та наголосило, що у зв`язку з цим з 02.02.2024 протягом 3-х днів необхідно передати квартиру за актом приймання-передачі.

1 лютого 2024 року ОСББ «Форум» надіслало ОСОБА_1 лист, у якому просило повідомити про дату та час передачі квартири АДРЕСА_1 .

5 лютого 2024 року членами Правління ОСББ «Форум» складено акт про фіксацію факту відмови ОСОБА_1 звільнити квартиру.

Задовольняючи первісний позов, суд першої інстанції виходив з того, що позовна вимога про зобов`язання передати квартиру за актом приймання-передачі є обґрунтованою, оскільки відповідачка, користуючись квартирою понад 12 років, сплачувала орендну плату та комунальні послуги, фактично визнала дійсність договору своєю поведінкою, але після спливу строку його дії ухиляється від повернення майна (квартири), чим порушує права позивача, як орендодавця.

Відмовляючи у задоволенні зустрічного позову, суд першої інстанції виходив з того, що відповідачкою не доведено обставин того, що укладенням договору оренди були порушені її права, як орендаря, а навпаки вона у повному обсязі реалізувала свої право користування майном на умова, погоджених сторонами.

Переглядаючи рішення суду в межах доводів апеляційної скарги, апеляційний суд зазначає про наступне.

Щодо зустрічних позовних вимог

Норми процесуального права визначають об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

За змістом статей 15 і 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення,

невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до частини другої статті 16 ЦК України, способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права, визнання правочину недійсним, припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, яке існувало до порушення, примусове виконання обов`язку в натурі, зміна правовідношення, припинення правовідношення, відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди, відшкодування моральної (немайнової) шкоди, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Реалізуючи передбачене статтею 55 Конституції України, статтею 4 ЦПК України право на судовий захист, звертаючись до суду, особа вказує в позові власне суб`єктивне уявлення про порушене право чи охоронюваний інтерес та спосіб його захисту.

Відповідно до пункту 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру або встановить обґрунтованість будь-якого висунутого проти нього кримінального обвинувачення. Водночас зазначені норми не означають, що кожний позов, поданий до суду, має бути задоволений. Якщо позивач не довів порушення його права чи безпосереднього інтересу, в позові слід відмовити.

Близький за змістом правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 28.09.2021 в справі №761/45721/16-ц.

Аналіз наведених норм свідчить про те, що підставою для звернення особи до суду є наявність у неї порушеного права та/або законного інтересу. Таке звернення здійснюється особою, якій це право належить, і саме з метою його захисту. Відсутність обставин, які підтверджували б наявність порушення права та/або законного інтересу особи, за захистом якого вона звернулася, є підставою для відмови у задоволенні такого позову.

Особа, яка звертається до суду з позовом вказує у позові власне суб`єктивне уявлення про її порушене право та/або охоронюваний інтерес та спосіб його захисту.

У свою чергу, суд має перевірити доводи, на яких ґрунтуються заявлені вимоги, у тому числі, щодо матеріально-правового інтересу у спірних відносинах.

Оцінка предмета заявленого позову, а відтак наявності підстав для захисту порушеного права та/або інтересу позивача, про яке ним зазначається в позовній заяві, здійснюється судом, на розгляд якого передано спір, крізь призму оцінки спірних правовідносин та обставин (юридичних фактів), якими позивач обґрунтовує заявлені вимоги (такий правовий висновок Верховного Суду викладено у постановах від 19.09.2019 в справі №924/831/17, від 28.11.2019 в справі №910/8357/18, від 22.09.2022 в справі №924/1146/21, від 06.10.2022 в справі №922/2013/21, від 17.11.2022 в справі №904/7841/21).

Статтею 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до частин 1, 3 статті 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1- 3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує

його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Особа, яка звертається до суду з позовом про визнання недійсним договору (чи його окремих положень), повинна довести конкретні факти порушення її майнових прав та інтересів, а саме: має довести, що її права та законні інтереси як заінтересованої особи безпосередньо порушені оспорюваним договором і в результаті визнання його (чи його окремих положень) недійсним майнові права заінтересованої особи буде захищено та відновлено.

Реалізуючи право на судовий захист і звертаючись до суду з позовом про визнання недійсним правочину, позивач зобов`язаний довести (підтвердити) в установленому законом порядку, яким чином оспорюваний ним договір порушує (зачіпає) його права та законні інтереси, а суд, у свою чергу, - перевірити доводи та докази, якими позивач обґрунтовує такі свої вимоги, і в залежності від встановленого вирішити питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту позивача. Відсутність порушеного або оспорюваного права позивача є підставою для ухвалення рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин.

Отже, згідно зі статтями 15, 16, 203, 215 ЦК України, для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорювання правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Таке розуміння визнання правочину недійсним як способу захисту є усталеним у судовій практиці.

У постанові Верховного Суду від 5 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 зроблено висновок, що «недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність договору не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим».

Аналогічна правова позиція висловлена Верховним Судом в постанові від 27 січня 2020 року в справі № 761/26815/17.

У постанові Верховного Суду від 22 червня 2020 року в справі № 177/1942/16-ц вказано, що «наявність підстав для визнання договору недійсним має встановлюватися судом на момент його укладення. Тобто, недійсність договору має існувати в момент його укладення, а не в результаті невиконання чи неналежного виконання зобов`язань, що виникли на підставі укладеного договору. Невиконання чи неналежне виконання зобов`язань, що виникли на підставі оспорюваного договору, не є підставою для його визнання недійсним».

Крім того, Верховний Суд у постанові від 16 жовтня 2020 року в справі № 910/12787/17 зазначив, що особа, яка звертається до суду з позовом про визнання недійсним договору (чи окремих його положень), повинна довести конкретні факти порушення її майнових прав та інтересів, а саме має довести, що її права законні інтереси безпосередньо порушені оспорюваним договором і в результаті визнання його недійсним майнові права буде захищено та відновлено.

Згідно із положеннями статті 76 ЦПК України, доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення сторін, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

У частині третій статті 12 та частині першій статті 81 ЦПК України визначено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Зі змісту зустрічної позовної заяви вбачається, що ОСОБА_1 звернулася до

суду з позовом про визнання недійсним, укладеного між нею та ОСББ «Форум» 1 лютого 2012 року, договору оренди квартири АДРЕСА_1 . Як на підставу визнання договору недійсним ОСОБА_1 посилалася на те, що ОСББ «Форум» не має жодного правовстановлюючого документу на квартиру АДРЕСА_1 та доказів реєстрації ним права власності на цю квартиру, а відтак він не набув прав орендодавця і відповідно не має підстав вимагати передачі йому цієї квартири за актом. Також відповідачка вказувала, що оскільки позивач не є власником квартири, то укладений між ними договір оренди є недійсним.

Так, матеріали справи не містять доказів, що квартира АДРЕСА_1 на праві власності належить ОСББ «Форум», що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (с.с. 52).

Також КП КМР "КМ БТІ" у листі на запит представника ОСОБА_1 - адвоката Орла П.В. повідомило, що за даними реєстрових книг КП КМР "КМ БТІ" реєстрація права власності на об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_4 , відсутня (с.с. 51).

Разом з тим, зустрічна позовна заява не містить жодного обґрунтування та посилання на докази того, що внаслідок укладення оспорюваного договору оренди та за відсутності у ОСББ «Форум», як орендодавця, права власності на предмет оренди, ОСОБА_1 зазнала порушення, невизнання або оспорювання її прав та законних інтересів.

Більш того, як убачається з матеріалів справи та не заперечується сторонами, ОСОБА_1 , починаючи з 1 лютого 2012 року безперешкодно користувалася об`єктом оренди, сплачувала орендні платежі та комунальні послуги, що вказує на відсутність порушення її прав, як орендаря.

Також у позовній заяві не наведено обґрунтування, як саме і які саме права або законні інтереси ОСОБА_1 будуть відновленні у разі визнання договору оренди недійсним.

Підсумовуючи викладене, колегія суддів приходить до висновку, що зустрічний позов не підлягає задоволенню у зв`язку з його безпідставністю, оскільки позивачка за зустрічним позовом у відповідності до вимог статті 81 ЦПК України не обґрунтувала та не надала будь-яких доказів того, що внаслідок укладення ОСББ «Форум» оспорюваного договору оренди квартири без документів про право власності на об`єкт оренди було порушено її право та законні інтереси, а задоволення вимог про визнання договору оренди недійсним відновить її порушене право.

За таких обставин, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції прийшов до правильного висновку, що зустрічні позовні вимоги задоволенню не підлягають, однак помилився щодо мотивів такої відмови, тому рішення суду в цій частині підлягає зміні у редакції цієї постанови.

Щодо первісних позовних вимог

Частиною 1 статті 759 ЦК України визначено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.

Відповідно до частин 1, 2 статті 763 ЦК України, договір найму укладається на строк, встановлений договором. Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк.

Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму,

укладеного на невизначений строк.

Якщо наймач продовжує володіти та/або користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором (частина 1 статті 764 ЦК України).

Відповідно до частини 1 статті 810 ЦК України, за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Згідно з частиною 1 статті 821 ЦК України, договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п`ять років.

За приписами частини 1 статті 525 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Пунктом 5 частини 2 статті 16 ЦК України визначено, що у разі ухиляння від виконання обов`язку, суд може застосувати спосіб захисту у вигляді примусового виконання обов`язку в натурі.

Слід зазначити, що цей спосіб захисту застосовується у зобов`язальних правовідносинах у випадках, коли особа зобов`язана вчинити певні дії щодо позивача, але відмовляється від виконання цього обов`язку чи уникає його. Зокрема, цей спосіб захисту може мати місце при невиконанні обов`язку сплатити кошти, передати річ кредитору, виконати роботи чи надати послуги за відповідним договором. Обов`язок боржника виконати певні дії повинен бути встановлений договором або актом цивільного законодавства.

Подібні висновки Верховного Суду щодо застосування пункту 5 частини другої статті 16 Цивільного кодексу України стосовно такого способу захисту як примусове виконання обов`язку в натурі викладені у постановах Верховного Суду від 19 травня 2020 року в справі № 910/9167/19 та від 10 лютого 2021 року в справі № 910/18950/19.

Аналогічні правові висновки також викладено у постанові Верховного Суду від 6 квітня 2023 року в справі № 908/507/22.

Відповідно до частин першої та другої статті 14 ЦК України, цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов`язковим для неї.

Як убачається з матеріалів справи, строк дії укладеного 1 лютого 2012 року між сторонами договору оренди квартири закінчився 1 лютого 2024 року і за умовами пункту 8.1. договору ОСОБА_1 зобов`язана протягом 3-х днів з моменту закінчення терміну оренди передати ОСББ «Форум» за актом квартиру АДРЕСА_1 .

Однак, матеріалами справи підтверджується та не заперечується відповідачкою, що на вимогу позивача відповідачка квартиру не звільнила та не передала за актом, як то передбачено умовами пунктами 8.1., 8.2. договору оренди від 1 лютого 2012 року.

При цьому, матеріалами справи також підтверджується і не заперечується відповідачем, що на виконання вимог 3.3. договору ОСББ «Форум» в термін 30 днів до закінчення цього договору письмово повідомило ОСОБА_1 про те, що не бажає продовжувати дію договору оренди.

Ураховуючи наведені норми та обставини цієї справи, суд першої інстанції вірно керувався тим, що у зв`язку з припиненням договору оренди квартири в орендаря у відповідності до вимог договору виник обов`язок повернути орендодавцю квартиру за актом передачі.

Отже, такий обов`язок орендаря кореспондує відповідне право орендодавця вимагати повернення орендованого майна.

За приписами статей 525, 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином, відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту та інших вимог, що звичайно ставляться, одностороння відмова від виконання зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

За змістом статей 525, 615 Цивільного кодексу України одностороння відмова від виконання зобов`язання і одностороння зміна умов договору не допускаються.

Таким чином, установивши, що матеріали справи не містять доказів передання відповідачкою позивачу за актом передачі квартири, що орендується, протягом 3-х днів з моменту закінчення договору, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про обґрунтованість та доведеність первісного позову.

Доводи апеляційної скарги таких висновків суду першої інстанції не спростовують та фактично зводяться до того, що оскільки в ОСББ «Форум» відсутнє право власності на квартиру, яка є об'єктом оренди, то й відсутнє право вимагати передати йому квартиру по закінченню дії договору.

Водночас, відсутність у ОСББ «Форум» права власності на квартиру не звільняє ОСОБА_1 від обов'язку повернути таку квартиру після закінчення терміну дії договору оренди, що безпосередньо передбачено умовами цього договору, який є чинним та у визначеному законом порядку недійсним не визнаний.

Колегія суддів звертає увагу, що саме ОСББ «Форум» було передано відповідачці в оренду квартиру, а відтак саме орендодавець має право вимагати повернення предмета оренди.

Крім того, відповідачкою не було надано суду доказів, що спірна квартира належить на праві власності певній особі, та не спростовано, що квартира перебуває у користуванні ОСББ.

Посилання в апеляційній скарзі на те, що фактично суд зобов`язав відповідачку повернути квартиру особі, якій вона не належить, не є підставою для відмови у задоволенні первісного позову, оскільки суд зобов`язав відповідачку повернути квартиру особі, яка її передала у користування відповідачки.

При цьому, право власності на спірну квартиру не було предметом судового розгляду, оскільки відповідачка не є власником спірної квартири та не має правових підстав для набуття права власності на неї, а під час судового розгляду встановлено, що саме позивач передав відповідачці квартиру в оренду і вказана дія не було оспорена належним позивачем.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Згідно частини першої статті 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Оскільки суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що зустрічні позовні вимоги задоволенню не підлягають, однак помилився щодо мотивів такої відмови, тому рішення суду в частині відмови у задоволенні зустрічного позову підлягає зміні шляхом викладення мотивувальної частини рішення в цій частині у редакції цієї постанови.

В частині задоволення первісного позову рішення суду першої інстанції ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, тому підстав для скасування та задоволення апеляційної скарги не встановлено.

Керуючись статтями 367, 374, 375, 376, 381-383 ЦПК України, апеляційний суд

постановив:

апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Орла Павла Вікторовича задовольнити частково.

Рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 7 серпня 2025 року в частині відмови у задоволенні зустрічного позову змінити, виклавши мотивувальну частину рішення в цій частині у редакції цієї постанови.

В іншій частині рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 7 серпня 2025 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 5 серпня 2026 року.

Суддя-доповідач І.М. Рейнарт

Судді Г.М. Кирилюк

Т.І. Ящук